透过经典案例看
《合同法》实务
主讲人：四川道言律师事务所
陈勇珍主任
案例1 租赁合同纠纷案
• A酒店因与B公司租赁合同纠纷一事，协商不成，提起仲裁。
• A酒店（申请人、被反申请人）的仲裁请求：
• 1、确认申请人2009年7月13日邮寄送达给被申请人（B公
司）的《解除合同通知书》已经发生法律效力；
• 2、被申请人（B公司）退还申请人（A酒店）已交付的租
金万元；
• 3、被申请人（B公司）赔偿申请人（A酒店）直接经济损
失元，并支付违约金万元；
• 4、被申请人（B公司）承担仲裁费用；
• 申请人（A酒店）的理由：
• 1、依据申请人（甲方）和被申请人（乙方）于2008 年12月1
日签订的《职工疗养院租赁合同》第六条第三款第一项的规
定“甲方不能按期交付房屋及场地，造成乙方不能正常经营
的，乙方有权解除合同”
• 2、《租赁合同》的租赁期为12年，2008年12月1日至2009年6
月30日为装修和改造期，租金从2009年7月1日起执行。1-3年
租金为每年55万元，每半年支付一次。申请人已按照合同约
定于2008年12月30日、2009年6月1日支付2009年下半年的租
金万元。
• 3、申请人自2009年元月开始对疗养院进行装修改造，共造成
直接的经济损失元；依据《租赁合同》的规定“
甲方违反合同的规定，若给乙方造成损失，甲方应向乙方赔
偿一切损失，并按三个月租金标准支付违约金”
• 接到仲裁通知书后对本案的分析
• 1、怎么揭穿篡改合同的真相，让仲裁庭信服；
• 2、怎样处理本案才是合理、合法的；
•
• 本案存在的问题
• 1、对方发出解除合同的通知，我方没有回复是否同意解除，
对方提出确认解除合同的效力，我方如何应对
• 2、合同篡改条款被确认无效，由于仲裁条款也是篡改条款
之一，因此涉及到仲裁庭的管辖权问题
• 庭审询问要点：
• 1、前后共加盖几次公章
• 2、合同是几次协商而成，由谁制作的合同文本
• 3、合同是否由对方带回成都
• 被申请人的答辩及理由：
• 1、申请人（A酒店）对《租赁合同》的部分条款进行篡改，偷换了合同前
4页，只保留了尾页（合同第5页）。篡改后的条款无效，不能作为处理本
案的依据。
• 2、申请人（A酒店）的损失是其自身违约造成，其责任应自担。且实际投
入与请求的损失相差甚远。
• 依原合同约定乙方（A酒店）因经营需要对现有资产进行改建或装修时，
其改建及装修方案应征求甲方同意，并报当地政府有关部门批准。A酒店
在签订合同后，在甲方和邛管局未批复同意的情况下，擅自开工建设。邛
管局因此于2008年12月15日下达了责令停止违法行为通知书，但A酒店仍
继续违法施工。
• 申请人（A酒店）将邛管局批复的青色或灰色瓦擅自改换成红色，违背同
意修复和加固原有堡砍，但不得扩宽的规定，擅自将海边游廊加宽；
• 3、申请人（A酒店）声称被申请人（B公司）未交付鱼塘及其房屋，严重
影响其施工进度及装修，与事实不符。
• 鱼塘附近的房屋早已交付，申请人（A酒店）也已顺利进场开工。
• 申请人（A酒店）声称鱼塘是规划用于填平修建餐厅，但邛管局批复中明
确池塘填平用于绿化，不能修建建筑物。
• 4、原合同及被篡改的合同条款中均没有约定标的物交付的具体时
间。即便是被申请人没有交付鱼塘也不构成违约，应属于合同未
约定事项，双方应就交付时间依合同第8条1款另行协商，做出补
充协议。
• 被申请人（B公司）提出的反请求：
• 1、裁决被反请求人赔偿反请求人恢复租赁标的物原状所需资金
元；
• 2、裁决被反请求人按移交清单退还反请求人的租赁物资。支付拖
欠的水电费23035元，支付货款13800元；
• 3、裁决被反请求人赔偿反请求人停业损失59万云；
• 4、裁决被反请求人支付违约金万元；
• 5、裁决被反请求人补偿反请求人办理案件支出的费用10万元；
• 6、裁决仲裁费由被反请求人承担。
• 针对B公司（反请求人）的反请求，A酒店（被反请求人）的
答辩：
• 1、B公司未完全交付房屋、场地是导致租赁合同解除的根本
原因，A酒店解除符合双方的约定和法律的规定，不是违约
行为；
• 2、依据合同约定，A酒店只有将改造方案上报B公司备案的
义务，上报政府部门批准是B公司的义务。B公司的上报方
案未获批准，是B公司的问题，与A酒店无关。
• A酒店的装修改造实际与邛管局的批复确实存在一些实际差
异，如果说A酒店装修违反了邛管局的规定，应由邛管局予
以行政处罚，与B公司的合同无关，并未违约行为。
• 3、A酒店解除合同并非违约，而是遵照合同约定来解决合同，
B公司所称A酒店违约解除合同不能成立。
• 本案的争论焦点
• 1、甲乙双方签订的《租赁合同》是否真实有效
• 甲乙双方均承认于2008年12月1日签订了《租赁合同》。
但对于现存的双方加盖有公章的合同文本，存在重大
争议；甲方(B公司)认为，现在的合同文本是乙方（A
酒店）利用甲方对其的信任和甲方工作中的疏忽大意，
擅自篡改合同条款，设置合同陷阱。
• 篡改后的合同条款理应无效，不得作为处理本案的依
据。而仆人公司认为，合同加盖了双方印章，属合法
有效，应当受到法律保护。
• 2、乙方（A酒店）的施工行为是否违反规定
• 2008年12月16日甲方（B公司）就乙方（A酒店）提交的《装修方案》上
报于邛管局。邛管局做出复函明确：
• 1、同意对客房部、办公楼、厨房、餐厅的屋顶的瓦进行更换，颜色为青
色或灰色，使房屋与周围环境相协调；
• 2、同意对院内池塘进行升填，用于绿化；
• 3、同意修复和加固原有堡坎，但不能拓宽；
• 4、对房屋内部装修、装饰按有关规定报相关部门批准认可后进行。
• 2008年12月11日，乙方（A酒店）在尚未将装修改造方案上报邛管局备
案的情况下，擅自开工，同年12月15日邛管局发出了行政执法责令暂时
停止涉嫌违法行为通知书，但乙方（A酒店）之后依旧继续违法施工建
设。2009年3月24日，乙方致函甲方（B公司），提出鱼塘之处尚未移交，
可能使工期延后。同年4月，乙方（A酒店）自行全面停止了装修改造工
程，之后再未恢复施工。
• 本案的仲裁裁决
• 1、对于租赁合同的认定
• 《租赁合同》虽然加盖了双方的公章，但从庭审中的调查、鉴定结论
以及两个合同文本对照的结果等情况，综合判断，乙方（A酒店）确
实利用了甲方（B公司）的信任，擅自修改了合同内容，其擅自修改
的部分不是甲方（B公司）真实意思表示。因此擅自修改的内容不能
作为处理本案的依据。对此，乙方（A酒店）负主要责任，甲方(B公
司)管理不善，工作失误应负次要责任。
• 2、关于违规装修的责任
• 甲方(B公司)和乙方（A酒店）作为疗养院的所有人和使用人，本应
先将改造方案报穷管局准后再严格按批复实施。
• 然而，乙方（A酒店）在尚未报批的情况下，现行开工，且造成部分
已改建工程与穷管局的批复不符，不仅违反了行政法规、也是对改造
装修方案“报当地政府有关部门批准”合同约定的违反。乙方对此应
付主要责任，甲方（B公司）监管不力，亦难辞其咎，认为该责任由
甲乙双反共同承担。
• 3、关于合同的解除
• 从合同及庭审调查中，可以认定甲方(B公司)已经移交鱼塘，但
尚未移交被租用的鱼塘处的棋牌室。甲方（B公司）未按照合同
约定移交棋牌室确属违约行为，但该违约行为并非导致合同目
的不能实现，双方可以通过协商加以解决。然乙方以自行修改
的合同条款为由向甲方发出《解除合同通知书》，实属不当。
• 但是鉴于庭审中甲方(B公司 )承认收到了改通知并研究同意解
除合同，因此推定甲（B公司）方在收到通知书之日，双方合意
解除合同。
• 4、合同解除后双方的损失及其责任的承担
• 由于双方在合同签订、合同履行、合同解除中均存在过错和违
约行为，对造成的损失均有责任。裁决对已经造成的损失由双
方平均分担，对双方要求对方支付违约金的请求均不予支持。
• （1）A酒店装修改造所投入的资金及其承担
• A酒店对疗养院进行装修改造经过XX评估所的评估及仲裁庭的认定，其
投入为元。该损失由A酒店和B公司各承担元。
• （2）疗养院复原所需资金及承担
• 依据合同法的，租赁关系终止，承租人应当返还租赁网，返还的租赁物
应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。经XX评估所的评估
及仲裁庭的认定，恢复原状尚需元。鉴于由A酒店恢复原状已
成为不可能，故所需资金由A酒店和B公司各承担元后由B公司
自行完成恢复原状工作；
• （3）关于场地使用费损失的承担
• 按合同约定于2009年7月1日开始计算租金，共13个月。A酒店虽没有利
用场地进行经营活动，但场地使用费的损失是客观存在的。参照租赁费
的计算标准，场地使用费的损失为595833元，该损失由A酒店和B公司各
承担元。
• 上述损失共计元，A和B应各自承担元。鉴于A酒店
已支付的租金275000元、装修改造的投入元，共计
元，扣除A酒店应承担的元，在扣除应支付给B公
司的食品、酒类等费用，B公司还应退还A酒店元。
• 仲裁庭的裁决：
• 1、A与B签订的《疗养院租赁合同》于2009年7月15日
解除。
• 2、A酒店在收到裁决书20日内将疗养院的场地、房屋
及承租时按移交清单、移交协议接收的物资、设备设
施返还给B公司。逾期不返还，按每月的租赁
费标准向B公司支付场地使用费。
• 3、B公司在收到裁决书20内内退还A酒店元。
逾期不支付，按中国人民银行同期贷款利率加倍计付
利息。
• 4、驳回A酒店的其他仲裁请求
• 5、驳回B公司的其他仲裁反请求
• 乙方因不服仲裁裁决，以该裁决所依据的证据是伪造的为
由向成都市中院提起申请，请求撤销仲裁裁决。
• 成都市中院受理申请后，通知仲裁庭对本案重新仲裁，并
做出中止本案撤销程序的裁定书。
• 仲裁庭受到法院的通知后，七日内向中级法院复函：拒绝
重新仲裁。中级人民法院遂做出恢复本案撤销程序的裁定
• 中级人民法院认为，申请人（A酒店）在仲裁庭开庭时并
未对仲裁协议的效力提出异议，而被申请人（B公司）当庭
表示同意由成都仲裁委员会仲裁案件。申请人（A酒店）在
申请撤销仲裁裁决中所提交的证据，不能确认成都仲裁委
员会裁决所依据的证据租赁合同是伪造的。故申请人（A酒
店）请求撤销仲裁裁决的理由不能成立，法院不予支持。
• 成都市中级人民法院最终裁定驳回乙方请求撤销仲裁裁决的
申请。
• 与本案相关的法律、法规
• 《仲裁法》-1：仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当
事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会
或者人民法院不予受理。
• 《仲裁法》-2:仲裁协议应具有下列内容：
• （一）、请求仲裁的意思表示
• （二）、仲裁事项
• （三）、选定的仲裁委员会
• 《仲裁法》-2：当事人对仲裁协议的效力有异议，应当在仲
裁庭首次开庭前提出
• 《仲裁法解释》-1：当事人在仲裁庭首次开庭前没有对仲裁
协议的效力提出异议，而后向人民法院申请确认仲裁协议无效的，
人民法院不予受理；
《仲裁法》： 当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向
仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：
（一）没有仲裁协议的；
（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；
（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；
（四）裁决所根据的证据是伪造的；
（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；
（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。
人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当
裁定撤销。
• 人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。
《仲裁法》： 人民法院受理撤销裁决的申请后，认为可以由仲裁庭
重新仲裁的，通知仲裁庭在一定期限内重新仲裁，并裁定中止撤销程序。
仲裁庭拒绝重新仲裁的，人民法院应当裁定恢复撤销程序。
案例2、买卖合同纠纷案例
• 基本事实介绍：
• A公司系一家建设工程公司，委托自然人甲处理其在北京市的一切
业务事宜。甲随后又委托自然人乙为A公司北京崇文区商品交易批
发市场的项目经理。
• 2006年4月4日，乙代表A公司与B公司签订了一份工业品买卖合同，
约定B公司向A公司提供密目网1500张，单价38元，总价款万元；
货齐后A公司先付B公司50%的货款，余款待项目停工封顶后付清。
• 合同签订后，B公司与2006年4月5日、2006年4月13日先后两次向A
公司供应1850张密目网，货款共计70300元，A公司将货物全部接
收，但一直未付款。
• B公司遂于2008年11月向法院提起诉讼请求判决：
• 1、判令A公司支付拖欠货款70300万元；
• 2、由A公司承担本案的诉讼费；
• A公司答辩：1、A公司与B公司之间不存在买卖合同关系，A公司也
为承建过崇文区商品批发市场的工程，古B公司的诉求缺乏事实及
法律依据；2、B公司的诉讼请求已过诉讼时效；
• 崇文区商品批发市场的工程已经停工，但至今未封顶；
• 一审法院认为：
• 甲作为A公司的委托代理人，在处理相关事务中又委托乙，且得到
A公司法定代表人的认可。因此乙的与B公司订立合同的行为，应
当是代表A公司的职务行为。A公司应当按照合同约定履行义务，
现查明崇文区商品批发市场工程已停工，应当视为双方所约定的
付款条件已经成就，故B公司要求A公司按照其实际供货数量给付
货款的诉讼请求并无不当，法院予以支持。
• A公司的辩解意见，没有事实依据，法院不予采信。
• 一审法院判决：A公司给付B公司货款七万零三百元，于本判决生
效后七日内执行。
• A公司不服一审法院的判决，向上级法院提起上诉，主要上诉
理由为：
• 1、原审判决认定事实不清。
• （1）A公司从未承建过崇文区商品交易批发市场，也未与B公
司订立过经济合同。
• （2）本案中工业品买卖合同上的A公司印章不是真实印章，且
乙并非是A公司的员工，更从未委托过乙，乙无权对外代表A公
司行为
• （3）原审法院的调查笔录、现场照片不能证明该工程由中原
公司承建。
• 2、B公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。B公司在没有继续履
行送货义务时(从2006年4月13日为B公司最后一次供货时间)已
知晓其权利被侵害，其于2008年11月起诉已经超过2年诉讼时
效 。
• 请求二审法院依法撤销原判，驳回金双燕公司的诉讼请求。
• B公司答辩：服从一审法院的判决，请求二审法驳回A公司的诉
讼请求，维持原判；
• 二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，认为：甲作为A
公司在京负责人，处理A公司在北京市的一切业务事宜。甲又委托
乙为A公司北京崇文区商品交易批发市场工程负责人，且得到A公
司法定代表人的认可，据此，A公司与甲、乙形成委托、转委托的
关系。因此，乙与B公司订立合同的行为，应当是代表A公司的职
务行为，B公司应当支付货款。
• 北京崇文区商品交易批发市场工程在一审审理时，因为资金问题
暂已停工，直到2012年初才恢复施工，并于2012年3月封顶完工。
按照A公司B公司签订的合同，B公司剩余50%的工程款应在项目封
顶时付清。因此，B公司要求A公司按照其实际供货数量给付货款
的请求，并未超过诉讼时时效，本院予以支持。A公司的上诉请求
不能成立，法院不予采信。一审法院判决处理并无不当，应予以
维持。
• 二审法最终判决：
• 1、驳回上诉，维持原判。
• 2、一审案件受理费七百七十八元，由A公司负担;二审案件受理费
一千五百五十六，由A公司负担。
• 本案所涉及的法律法规
• 1、《民法通则》-2：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律
行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
• 2、《民法通则》:代理包括委托代理、法定代理和指定代理。
• 委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代
理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。
• 3、《合同法》：受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以
转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托
人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应
当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益
需要转委托的除外
• 3、《合同法》：条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或
者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
• 4、《合同法》:买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定
或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标
的物或者提取标的物单证的同时支付。
• 5、《合同法》：出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的
部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款；买受人拒绝接收多交部
分的，应当及时通知出卖人。
案例3、债权人代位诉讼案例
• 案件基本事实：
• 乙方承包A公司综合办公楼建筑工程，施工过程中，乙方聘
请甲方施工。工程竣工后，甲乙双方于2007年9月29日进行
了结算，乙方尚欠甲方工程款456000元，并由乙方出具了欠
条。2007年11月31日，甲方向乙方主张该债权时，乙方在其
出具的欠条上批注“同意从A公司应支付的办公楼工程款中
扣除。”
• 该欠款经甲方多次催收，乙方均以其在A公司处有巨额到期
工程款未能结算为由拒绝支付，自2008年4月后，甲方一直
找不到乙方。经甲方调查，A公司确实拖欠乙方的到期工程
款。
• 甲方向乙方主张不能，遂于2009年2月16日以A公司为被告向
法院提起债权人代位权纠纷诉讼，请求法院判决：1、被告
（A公司）代位偿付原告（甲方）工程款456000元；
• 2、本案诉讼费用由被告（A公司）承担。
• 被告(A公司)答辩称：
• 1、2007年案外人（乙方）承包被告（A公司）综合办公楼建设
工程并向被告（A公司）交纳300000元押金属实。
• 2、工程竣工后，案外人（乙方）一直未与被告（A公司）进行
结算。案外人（乙方）在被告（A公司）施工的工程经委托浏
阳市成城工程造价咨询有限公司进行造价审计，审定金额为
元。
• 3、被告（A公司）至今已代 案外人（乙方）支付欠款及民工
工资共计元。
• 4、对于案外人（乙方）向原告（甲方）出具的欠456000元工
程款的欠条证明案外人（乙方）欠原告（甲方）工程款456000
元，不能证明被告（A公司）欠原告（甲方）工程款456000元，
案外人（乙方）欠原告（甲方）的工程款与被告（A公司）无
关，请求人民法院依法驳回原告（甲方）的诉讼请求。
• 针对被告（A公司）的答辩原告（甲方）发表意见：
• 对于被告（A公司）是否支付案外人（乙方）工程款和代案外人
（乙方）支付的民工工资原告（甲方））并不清楚。但被告（A公
司）答辩时陈述乙在被告（A公司）有押金300000元。另外，案外
人（乙方）在被告（A公司）的工程款有元，扣去被告
（A公司）已支付案外人（乙方）工程款和代乙支付的民工工资等
费用共主元，被告（A公司）至今尚欠案外人（乙方）
工程款元。加上押金300000元，被告（A公司）共计欠
案外人（乙方）元。
• 法院认为：债务应当清偿，案外人（乙方）欠原告（甲方）工程
款应当偿还。因案外人（乙方）怠于行使对被告（A公司）的到期
债权，对原告（甲方）造成了一定的损害，原告（甲方）可以向
人民法院请求以自己的名义代位行使案外人（乙方）的债权。代
位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要
费用，由债务人负担。
• 因此，法院判决，A公司于本判决生效后十日内代位偿付甲工程款
456000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，加倍
支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8140元，由A公司负担。
• 本案涉及的相关法律、法规：
• 《民法通则》：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人
同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不
偿还的，由人民法院判决强制偿还。
• 《合同法》：因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损
害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的
债权，但该债权专属于债务人自身的除外。
• 《合同法司法解释（一）》：债权人依照合同法第七十三条的
规定提起代位权诉讼，应当符合下列条件：
• （一）债权人对债务人的债权合法；
• （二）债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害；
• （三）债务人的债权已到期；
• （四）债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。
• 《民事诉讼法》：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书
指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债
务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行
其他义务的，应当支付迟延履行金。
案例4、债务转移合同纠纷案例
• A公司因与B公司债务转移合同纠纷一案向法院提起诉讼。
• A公司诉称：2008年4月，甲和乙给B公司加工碧云天酒店家
具项目，B公司指定使用A公司销售的大宝牌油漆。2008年7
月7日，B公司法定代表人丙与甲、乙及A公司的员工丁签订
付款确认书，约定甲与乙欠A公司的油漆款由B公司支付。
但。
• 多次催款后，B公司仍未付款，A公司遂诉至法院。请求判决：
1、B公司支付A公司油漆款29 元
• 2、并B公司承担本案诉讼费用。
• B公司答辩称：不同意A公司的诉讼请求。
• B公司同A公司无任何事实上或法律上的关系，将B公司列为
被告属于当事人错误。恳请法院驳回A公司对B公司的起诉。
• 一审法院审理查明：2008年7月7日，B公司法定代表人丙与乙及A
公司销售代表丁签订付款确认书，约定甲与乙欠A公司的油漆款29
元由B公司支付。但B公司至今未付款，故A公司诉至法院。
• 一审法院判决认定：根据已查明事实，B公司自愿承担了乙尚欠A
公司油漆款29 元的给付义务，其应当履行偿还责任。现A公
司要求B公司给付油漆款29 元的诉讼请求合理，证据充分，
法院予以支持。B公司的抗辩意见于法无据，法院不予采信。
• 综上，法院判决B公司给付A公司油漆款二万九千零四十元二角，
于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行
给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二
百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
B公司不服一审判决，向上级本院提起上诉，请求二审法院撤
销一审判决，依法改判。主要上诉理由：
• 1、甲、乙为B公司承接的碧云天酒店刷油漆，B公司指定甲、
乙购买A公司销售的大宝牌油漆，甲、拖欠A公司的油漆款。
因为当时B公司尚保留一部分甲和乙交纳的质保金，于是经过
乙和B公司法定代表人丙协商签订了付款确认书，付款确认书
上只有丙和乙的签名，而没有加盖B公司的公章，B公司的其
他股东也不知情。
• 2、事后，甲、乙油漆没有刷好，导致工程总承包方扣了B公
司的工程款项，甲、乙应该把相应的损失赔偿给B公司。
• 3、B公司和A公司没有买卖合同关系，故B公司不应当向A公司
付款，因为丙签署了付款确认书，现B公司只同意给付A公司
万元。
• A公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求
二审法院维持一审判决。
• 二审法院认为：丙在与甲、乙及A公司负责人丁签订付款确认
书时系B公司的法定代表人，其在上签字的行为代表的是B公司
的行为，对B公司产生效力。
• 在本案涉及的购买A公司油漆事宜上，甲乙之间存在合作关系，
对外认定为一个整体，乙在付款确认书上签字的行为能够代表
甲，付款确认书经乙、B公司、A公司三方签字，是三方真实意
思表示，亦不违反法律，付款确认书生效。B公司应当履行付
款确认书所约定的支付责任。一审法院判令B公司给付A公司29
元并无不当。
• B公司称因为甲乙不适当刷漆义务给B公司造成了额外的损失以
及B公司与甲乙之间关于该笔因垫付所产生的债权债务关系与
本案无关，B公司可另行提起诉讼。
• 二审法院判决：B公司的上诉主张不成立，不予支持。一审判
决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理并无不当，
应予维持。最终判决：驳回上诉，维持原判。一审、二审案件
受理费二百六十三元，由B公司负担
案例5、土地使用权转让合同纠纷案
案件事实：
• A公司拥有四块商户用地使用权，并将上述土地抵押给中国
人民银行重庆万州分行用于贷款担保。
• 2005年12月1日，A公司与B公司签订了《联合开发协议》,在
上述土地上联合开发金三峡花园。约定：
• 1、A公司现已将上述土地抵押给重庆万州分行融资贷款，A
公司保证已办理的抵押手续应不影响开发进度的前提下办
理解除抵押，并保证该土地上不存在其他权利瑕疵；
• 2、B公司出资、A公司出土地使用权，共同进行房地产开发；
• 3、B公司应按项目开发需要逐步投入开发资金，首期资金
500万元在合同签订之日起7个工作日内到位，用于前期开
发筹备工作。
• 4、协议签订后，任何一方违约的，按照项目投入的总金额
的30%向对方支付违约金。
• 2005年12月1日，A公司与B公司又签订了《联合开发协议之补充协议》。
约定：
• 1. 本项目具备开工条件时，双方共同确定“金三峡花园联合开发项目
开发进度表”，并以此作为B公司开发资金到位及A公司工作配合的时间
表；
• 2.本项目无论以任何方式开发、分配所涉及的税费，由B公司承担，A公
司只以本补充协议第四条约定的利润分配方式获得税后利润；
• 3. A公司以实际交付给B公司开发的土地使用权计算分配的税后利润，
双方同意按照37万元／亩计算出总利润额，由B公司按本条支付给A公司。
A公司对B公司在开发本项目产生的经营风险及亏损不承担任何责任。
• 4、本《补充协议》是《联合开发协议》的有效附件，与《联合开发协
议》有冲突之处，以本《补充协议》为准。
• 2005年12月5日，B公司向A公司发出《联合开发项目开发进度表
（一）》，载明，为推进各项工作的顺利进行，请A公司在相应时
间内配合完成项目前期开发工作，于2006年1月20日前办理好土地
解押手续，并要求A公司予以确认回复。A未予回复。
• 2005年12月25日，B公司委托C公司项目工程进行设计，设计费为
1100万元。合同签订后，中冶赛迪工程技术股份有限公司出具了
设计平面图与设计效果图。
• 自2005年12月25日起，B公司多次致函A公司，要求A公司履行金三
峡花园项目开发的配合工作。A公司均未回复；
• 2006年3月6日，中国建设银行重庆万州分行致函A称，A未经该行
同意，擅自将抵押物与他人合作进行房地产开发，严重侵害了该
行的抵押权。要求A必须立即停止侵权行为。
• A公司2007年12月20日向重庆市高级人民法院起诉称：其
与B公司签订《联合开发协议》和《补充协议》后，B公司
并未按照合同约定履行相应义务，致使联建工作无法进行，
联合开发的目的无法实现。据此，请求法院判决：
• 1. 解除双方签订的《联合开发协议》及《补充协议》；
• 2. B向A支付违约金1000万元；
• 3. B承担本案诉讼费用。
• B公司辩称：
• 合同签订后，B公司积极履行了自身义务，但A公司却以各
种理由拒不履行合同义务，导致联建工作无法开展。因此，
B请求法院驳回A的诉讼请求。
• B公司反诉称：
• 在《联合开发协议》及《补充协议》签订后，积极开展前期
开发工作，并多次催促A公司履行合同义务，但A公司至今
仍未履行合同主要义务。此外，由于项目所涉土地价格上
涨，A公司为独享项目利益，以种种借口企图毁约。据此，
B公司请求法院判决：
• 公司向B支付违约金6000万元；
• 2. 本案诉讼费用由A承担。
• A公司针对B反诉辩称：
• 根据合同约定，B公司应先履行付款义务，并提供经政府审
批的方案之后，才有权要求A公司履行相应的配合义务。但
B公司至今未履行上述义务，因此，B公司的反诉请求不能
成立，应当予以驳回。
• 一审法院认为，（一）双方当事人之间法律关系的性质。根
据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件
适用法律问题的解释》第十四条的规定，合作开发房地产合同
以共同投资、共享利润、共担风险为构成要件。
• 本案中，对于双方在金三峡花园项目开发中的利益分配与风险
承担，《联合开发协议》并未作出明确约定，而是由《补充协
议》进行了规定。从《补充协议》第4条、第5条确定的权利义
务来看，在项目开发中，A公司的主要义务是提供土地，并对B
的开发行为予以配合，取得的利益则包括获得10 360万元（37
万元／亩×280亩）的价款，但并不承担项目的经营风险。
• 因此，双方当事人之间法律关系不具备共担风险这一要件，
在法律性质上不属于合作开发房地产合同。从该权利义务的具
体内容来看，A公司在提供该宗地的使用权之后，获得固定金
额的对价，其实质是土地使用权转让合同，即A公司是土地转
让人，B公司是受让人。
• （二）转让行为的法律效力。该土地使用权转让行为违反法律规
定，应属无效。
• 首先，《担保法》）-1规定：“抵押期间，抵押人转让已
办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已
经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转
让行为无效。”本案中，没有证据证明A将转让行为通知了建设银
行与工商银行，根据上述规定，该转让行为应属无效。
• 其次，《担保法司法解释》-1规定：“抵押权存续期间，
抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵
押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有
权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。
受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”由于B公司受让的标的物
上存在抵押权，根据该款规定，B可以通过行使涤除权消灭该抵押
权，从而对转让行为的效力予以补正，但B公司并未行使涤除权，
该转让行为的效力未能得到补正。
• 因此，A公司请求解除双方签订的《联合开发协议》及其《补
充协议》，这一诉讼请求不能成立。所谓合同的解除，是使合法
有效的合同的法律效力归于消灭，而《联合开发协议》及其《补
充协议》系无效合同，故不存在解除的问题。
• （三）转让行为无效的法律责任。
• 根据《合同法》的规定，无效合同的法律后果是返还财产及
赔偿损失。
• 本案中，双方当事人之间并无财产交付、转移行为，故不存在返
还的问题。至于损失，B为履行合同，先后向A公司17名职工支付
了18 980元工资，向重庆市万州区房地产管理局缴纳了“房交会
参展费”2万元，向成都康美凯信广告有限责任公司支付了40 340
．5元展台设计装修搭建费，共计79 320．5元。上述款项系B因履
行合同而遭受的损失，应当按照当事人的过错确定赔偿责任。
• 从本案合同无效的原因来看，是未将土地转让的情况通知抵押权
人。根据《担保法》-1规定，应当由抵押人履行该通知义务。
因此，A单方的过错导致了合同无效，对B因此遭受的损失应由A承
担赔偿责任。
• 虽然根据《担保法司法解释》NO67-1规定，也可由受让人行使涤
除权消灭抵押权，从而使转让行为生效，但对受让人而言，该规
定系权利的赋予，受让人作为权利人不行使权利，并不构成法律
上的过错；
• （四）双方当事人诉请的违约责任。在本诉中，A要求B支付违
约金1000万元。在反诉中，B公司要求A公司支付违约金6000万
元，这两项诉讼请求均不能成立。
• 违约金属于违约责任范畴，而违约责任是因违反有效合同导致
的法律责任，以存在合法有效的合同关系为基础。本案中，
《联合开发协议》及《补充协议》无效，故不存在违约的问题，
亦不会引发违约责任的承担。
• 综上，一审法院判决：
• （一）《联合开发协议》及《补充协议》无效；
• （二）自本判决生效之日起十日内A向B赔偿损失79320．5元；
• （三）驳回A的诉讼请求；
• （四）驳回B的反诉请求。
• B公司不服一审判决，向上级法院提起上诉称：
• 1、一审判决认定双方签订的土地使用权转让合同为无效合同，适
用法律错误。根据《担保法司法解释》第67条、《物权法》第191
条的规定，在未告知抵押权人的情况下，转让抵押物的行为并不
当然无效。本案中，双方约定由A履行先行解除转让土地的抵押，
能够保护抵押权人的利益，该约定不违反法律的强制性规定，转
让合同应为有效合同；
• 2、A公司在合同签订后，虽经B公司多次敦促，迟迟不履行解除转
让土地抵押的先履行义务，主动提起诉端，以谋求土地升值的巨
大利益，有违诚信。B公司积极投入履约，蒙受了巨大经济损失。
A公司应为此承担违约责任。
• 3、A公司应按合同约定承担违约金6000万元。
• 故上诉请求：1. 撤销一审判决；2. 认定双方签订的《联合开发
协议》及《补充协议》有效；3. 认定A违约并承担6000万元违约
金；4. 由A公司承担全部诉讼费用。
A公司答辩称:
• 1.本案所涉合同因违反《担保法》的强制性规定而无效。
• 2. 双方的协议中并未对A公司解除抵押权的时间作出规定，
因B公司没有根据约定在合同签订的七日内投入首期资金
500万元及后续资金，致使A公司无法归还银行的贷款，从
而向银行行使解除抵押权。因此可以看出，A公司并没有违
约，而是B公司违约。
• 3. 违约金条款只有在合同有效的前提下才能适用，本案因
合同无效，故B诉称适用违约金条款主张6000万元不成立。
• 综上，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，
应予维持。
• 根据当事人双方上诉请求及答辩情况，本案争议焦点为：
• （一）《联合开发协议》及其《补充协议》的效力问题。
• （二）A是否应向B支付违约金。
• （一）关于《联合开发协议》及其《补充协议》的效力问题。
• 《担保法》规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押
权人，否则转让行为无效；
• 《物权法》亦规定,抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。
• 以上两项法律的立法目的都是为了确保抵押权人的利益不受侵害。
• 但是，《担保法司法解释》和《物权法》也规定，未
经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债
务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标
的物上的抵押权负担的，转让行为有效。
• 上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思
想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利
益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流
转，充分发挥物的效益。
•
• 本案双方当事人在《联合开发协议》中约定由A公司在不影
响开发进度的前提下办理解除抵押的相关手续，即以约定的方
式将先行解除本案所涉土地上的抵押权负担的义务赋予了A公
司；该约定既保障了抵押权人的利益，也不妨害抵押人和受让
土地的第三人的利益，与《担保法》、《物权法》以及《担保
法司法解释》保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖，
不违反法律规定。
• 从合同法的角度看，转让方对转让标的负有权利瑕疵担保
责任，其主动告知转让土地上的权利负担，并承诺由其在不影
响开发进度的前提下先行解除抵押，该承诺构成合同中的负担
行为，即承担义务的行为，符合意思自治和合同自由原则，且
确保了抵押权人的利益不受侵害，与《担保法》、《物权法》
和《担保法司法解释》的立法本意和制度设计不相抵触。
• 因此，应当确认该《联合开发协议》及《补充协议》有效，
双方应按照合同诚信履行，A有义务根据双方商定的开发进度
清偿银行债务，从而解除该转让土地上的抵押权负担。
• 其次，根据《物权法》规定，当事人之间订立有关设
立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规
定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权
登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动
的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并
不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。
• 双方签订的《联合开发协议》及《补充协议》作为讼争土地
使用权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该块
土地使用权转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知
抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及
于物权变动行为的原因行为。因为当事人可以在合同约定
中完善物权转让的条件，使其转让行为符合法律规定。本
案即属此种情形。
• 综上，双方当事人签订的《联合开发协议》未违反法律强制
性规定，应为有效合同。一审判决对此问题的认定适用法
律不当，应予纠正。
• （二）A是否应向B支付违约金。
• 一审判决根据双方签订的《联合开发协议》及《补充协议》约定的权
利义务内容，确定双方的协议为土地使用权转让协议，此认定事实清楚，
适用法律正确，双方当事人亦无异议，法院予以确认。
• 土地使用权转让协议作为一项双务合同，要求出让方首先提供具有使用
权无瑕疵的土地，受让方依约支付转让款。双方的《联合开发协议》
明确了该转让土地已被抵押，且约定A公司履行解除抵押的义务。
该条约定表明，A公司作为土地使用权的转让方具有消除转让土地上所
存权利瑕疵的义务。
• 双方在随后签订的《补充协议》中对履行各自义务的时间作出了约定，
即以双方共同确定的《金三峡花园联合开发项目开发进度表》作为双方
履行义务的时间表。B公司依《补充协议》的约定，于2005年12月5日向
A公司提交了《金三峡花园联合开发项目开发进度表》，要求A公司解除
转让土地上的抵押，A公司未予回复。
• A公司此举违反了《联合开发协议》第一条关于双方共同确定项目开发
进度表的义务性规定，未能按协议约定适时解除转让土地上设定的抵押，
提供无权利瑕疵的土地，此种消极不履行合同的行为，已构成违约。
• A公司的沉默行为，引起B公司对合同继续履行的正当信赖，导致B公司
与C公司等第三方签订了工程设计等一系列与项目开发实施行为有关的
合同。在此情况下，A公司提起诉讼请求解除《联合开发合同》及《补
充协议》，根据《合同法》规定，应认定其构成根本违约。
• A公司辩称，公司未能解除抵押的原因是由于B公司未能支付转让款，致
使其无资金解除抵押。
• 法院认定根据《联合开发协议》第四条A公司的承诺，A公司应以其自有
资金履行解除抵押权义务，而不是以B公司先行支付转让款为条件，因
此，A公司的抗辩理由不成立。
• 综上，结合涉案土地已经大幅升值的实际情况，以及双方在土地使用权
转让过程中的利益平衡，A公司应按《联合开发协议》第十条的约定承
担违约责任。依据该条约定，A公司根本违约，应按照B公司总投资额的
30％支付违约金。由于双方签订的《联合开发协议》实为土地使用权转
让协议，故应将该条约定的“总投资额”变更为合同约定的转让款的数
额，以之作为确定违约责任的计算依据。根据《补充协议》的约定，双
方确定的A转让土地使用权的应得收益为10 360万元（280亩×37万/亩）
，以此计算，A应向新万基公司承担3108万元的违约金。
• B公司以其计划开发投入的总投资数额为依据主张A应给付6000万元违
约金的请求，系以合作开发为前提，与本案事实不符，法院不予支持。
• 鉴于B公司认为A公司不履行合同义务已构成根本违约，法院予以确认，
且A公司在一审诉讼中请求解除双方所签订的合同，故双方签订的
《联合开发协议》及其《补充协议》应予解除。
•
• 最高院认为，双方当事人签订的《联合开发协议》及其《补充协议》
系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合
法有效。A公司未履行合同义务的行为，构成违约，应承担合同约定
的违约责任。B公司的上诉理由部分成立，法院予以支持。
• 最终判决：1、撤销重庆市高级人民法院的民事判决；
• 2、《金三峡花园联合开发协议》及《金三峡花园联合开发协议之补
充协议（一）》有效；
• 3、解除双方签订的《金三峡花园联合开发协议》及《金三峡花园联
合开发协议之补充协议（一）》；
• 4、A自本判决生效之日起十日内向B支付违约金3108万元；
• 5、驳回B其他上诉请求。
本案涉及的相关法律
• 1、《担保法》）-1：“抵押期间，抵押人转让已办理登记
的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的
情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无
效。”
• 2、《担保法司法解释》-1：“抵押权存续期间，抵押人转
让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经
登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让
人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清
偿债务后可以向抵押人追偿。”
• 3、《物权法》：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让
抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或
者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部
分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转
让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。
• 4、《物权法》：“ 当事人之间订立有关设立、变更、转让
和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，
自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
• 案例6、股权转让案例
A公司
B公司
D集团公司
C公司
甲
乙
甲、乙与广州市国土局签订
《土地使用权出让合同》
A公司、B公司、C公司三方签订
《合作协议书》，约定三方以重
组后的C公司作为平台公司，共
同对目标地块进行房地产开发
承诺
基本事实：
• 2005年10月14日，作为出让方的广州国土局与作为受让方的甲、
乙签订了《广州市国有土地使用权出让合同》，通过挂牌方式将
琶洲PZB1301地块以46 000万元出让给甲、乙。
• 2005年10月25日，甲、乙签订了《C公司章程》，出资设立C公司。
2005年12月5日，C公司经广州市工商局登记成立，公司注册资本
人民币2000万元，法定代表人为张伟山。
• 2005年12月12日，A与B公司、C公司签订《合作协议书》，约定：
三方以重组后的C公司作为经营平台，共同对目标地块进行房地产
开发；合作的前提和基础为B公司承诺，B公司有权处置C公司100%
的股权，B公司和C公司承诺，C公司对外没有任何债权债务。股东
甲和乙无条件将《广州市国有土地使用权出让合同》项下琶洲
PZB1301地块（即目标地块）使用权转入C公司名下。
• B公司将C公司100%股权中的10%股权转让给A公司。股权转让价款
的支付方式为：2005年12月13日前，A公司支付首期受让款3000万
元整，此款用于支付目标地块的土地出让金，余款在2005年12月
30日付清
• 2
• 协议还约定，由于交纳该地块土地出让金的需要，B公司希望A公司能
尽快投入资金，虽然已办妥达宝公司10%的股权登记手续，但不等于双
方已就双方合作事宜及公司章程等达成一致，因此，如双方未能在该
协议签订后三个月内就合作事宜达成一致（正式签订协议），A公司有
权退出合作，B同意以5285万元受让A公司持有C公司的10%股份，并即
全额付清款给A公司，如B公司未能如期履行，B公司同意向A公司支付
违约金，违约金额按未履行金额每天%计算。
• 任何一方未能全面履行该协议，应承担违约责任。违约方除须赔偿B公
司损失外，还须向其他股东支付违约金（每天%计算）。
• C公司为B公司在该协议中的责任和义务提供全面担保，如B未能全面履
行该协议，C公司同意为B公司该协议项下的全部责任和义务承担连带
责任。
• 同日，D集团公司(系B公司所在的集团公司)向A公司出具一份《承诺书
》，内容为：希望A公司先行准备资金3000万元，以保证届时能按时向
政府交纳土地出让金。如双方未能就合作事宜达成一致，A公司在准备
该资金过程中的损失由D集团公司承担。
• 3
• 2005年12月13日，A公司支付给B公司3000万元，B公司随即将该款用于支付甲、
乙交纳给政府的土地出让金。
• 后，于甲、乙未按期支付土地出让金，广州国土局解除了与其签订的《土地使用
权出让合同》，收回出让给甲、乙地块，重新公开挂牌转让。
• 2006年2月23日，A公司向B公司、C公司发函称目标地块由于未按期交付土地出让
金被政府收回，合作各方已无可能就合作事宜达成一致，故要求终止合作，并要
求B公司、C公司尽快退还A公司款项。
2006年6月9日，D集团公司向A公司出具一份《承诺函》，内容为：A公司原已交付
国有土地出让金3000万元，由D集团公司负责偿还，包括原A公司与B公司签订的资
金费用。
经多次交涉，B公司、D集团公司、C公司未返还A公司款项，A公司遂于2006年9月8
日向广州市中院提起诉讼,请求：
1. 解除A公司与B公司、C公司签订的《合作协议书》；
2. 判令B公司、C公司、D集团公司返还达宝公司3000万元，支付资金费用（损失赔
偿）2285万元，支付逾期付款利息（按5285万元为本金，按逾期归还银行贷款利
率计算，从2006年2月23日起计算至实际返还之日止，暂计至起诉之日止为2 158
000元），
上述合计为55 008 000元。
4
• 广州市中院认为：
• A公司与B公司及C公司签订的《合作协议书》未违反法律规定，系
合法有效，各方当事人应依约履行。
• A公司已依约履行了给付股权首期受让款的义务，用于支付涉案地
块的土地出让金，而B公司却未能依约提供目标地块，致使合作目
的不能实现，实属违约，故A公司基于这一事实要求解除合作协议
及请求B公司、C公司、D集团公司退还3000万元的转让款，理由充
分，应予以支持。
• B公司、C公司、D集团公司称A公司在合同约定的三个月期限未届
满前即向其发出解除合同的通知，属于A公司违约。虽然A公司提
出解除合同时《合作协议书》约定的三个月期限尚未届满，但A公
司的该行为具有充分的客观事实依据，属于依法行使权利，故中B
公司、C公司、D集团公司这一主张与事实不符，法院不予采纳。
• 关于损失赔偿金问题，根据《合作协议书》的约定，在有关合作
事宜已无可能正式签订协议予以履行的情形下，A公司要求B公司
依照上述约定赔偿3000万元转让款之外的预期利益损失2285万元，
符合合同各方当事人的真实意思表示，法院予以支持。
• 5
• C公司须按照合同的约定对B公司的债务承担连带责任。
• D集团公司在其先后两次向A公司出具的承诺书中均表达了对
B公司的债务负责偿还的意愿，在第二次的承诺书（时间为
2006年6月9日）中还明确其承担责任的范围为退还A公司交
纳的土地出让金即上述转让款3000万元和A公司与B公司签
订的资金费用，又因A公司在接受D集团公司意愿的同时，
并未放弃对B公司、C公司责任的追究，故D集团公司的行为
属于债务加入，其应依承诺内容向A公司承担退款3000万元
及赔偿预期利益损失的责任。
• 6
• 关于诉讼主体问题
• B公司和D集团公司认为C公司的股东甲和乙与该案有法律上的
利害关系，申请将其追加为第三人以便查清事实。
• 法院认为，合作协议是A公司与B公司和C公司签订的，协议项
下的有关权利义务仅与B公司、C公司有关，甲和乙不是协议的
相对人，A公司不得向甲、乙主张责任。该两自然人并非必须
成为该案当事人，B公司、C公司的请求缺乏充分的法律和事实
依据，法院不予支持。
• C公司认为广州国土局单方收回目标地块是造成该案合作协议
不能履行及合同目的不能实现的事实原因，所以申请将该局追
加为诉讼第三人。
• 法院认为，即便是广州国土局的行为导致B和C公司无法履行合
同义务，依据合同法相对性的特征，广州国土局也不是本案的
当事人。B公司和C公司可就与该局之间的纠纷依法另行解决，
故C公司的申请不符合法律规定，法院予以驳回。
•
• 7
广州中院做出判决：
• 1. 解除A公司与B公司、C公司签订的《合作协议书》。
• 2. B公司在判决生效之日起十日内向A公司返还股权转让款3000万元、
赔偿预期利益损失2285万元，并以5285万元为本金从2006年2月24日起
至付清款项之日止按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计付
逾期付款违约金。
• 3. C公司和D集团公司对B公司在判决第2项中所应承担的债务负连带清
偿责任。
• 4. 驳回A公司其他诉讼请求。
• D集团公司不服一审判决，向广东省高院提起上诉称：
• 1、一审法院未通知与该案有法律上利害关系的第三人（甲、乙、国土
局）参加诉讼，遗漏诉讼主体，造成程序错误。
• 2、一审判决认定A公司2285万元的预期利益损失，没有事实和法律依
据。
• 3、一审判决判令D集团公司承担连带清偿责任错误。
• 故请求省高院：
• 1.撤销一审判决，裁定该案发回重审，或在查明事实的基础上依法改
判，驳回A公司的诉讼请求。
• 2. 该案一、二审诉讼费用全部由A公司承担。
8
• A公司答辩称：
• 1、一审判决不存在遗漏诉讼主体的问题。
• B公司与甲和乙的关系不属该案调整的范围，甲和乙无需参加该案诉讼。
• 2、按《合作协议书》的约定，B公司应以5285万元受让A公司持有的C公司
10%股份，A公司以此计算预期利益的损失，有合同依据。
• 3、D集团公司出具承诺书的行为是债务加入，并非债务转移。D集团公司认
为A公司选择了向B公司和C公司主张债权，就无权向D集团公司主张债权，
没有依据。
• 故请求驳回D集团公司上诉，维持原判。
• 广东省高院查明以下事实：
• 1、A公司、B公司、C公司在《合作协议书》中约定三方同意B公司所转让的
C公司的10%股权转让价为4931万元。股权转让后，B公司持有C公司90%股权，
A公司持有10%股权。
• 2、股权转让价款的支付方式为：2005年12月13日前，A公司向B公司支付股
权首期受让款3000万元整，此款用于支付目标地块的土地出让金，余款
2005年12月30日前向B公司付清。
• 3、2005年12月13日，C公司向A公司出具一张《收据》，载明：收到A公司
投资款人民币3000万元整。同日，C公司将3000万元汇入广州市土地出让金
账户。
• 9
• 广东省高院二审认为：根据D集团公司提出的上诉请求，诉讼双方争
• 议的焦点:
• 1、应否追加甲和乙为第三人参加诉讼的问题，
• 2、《合作协议书》解除后D集团公司、B公司、C公司的责任承担问题。
• 1、关于是否应当追加甲和乙为该案第三人参加诉讼问题。
• 法院认为，B公司、C公司和A公司签订的《合作协议书》是各方当事人的真
实意思表示，签订该合同是为了共同对出让地块进行房地产开发。其实质
是以股权转让的形式，达到合作开发房地产项目之目的。各方合作的基础
是B公司取得该地块的土地使用权。
• 甲和乙在与广州国土局签订《土地使用权出让合同》后，出资设立了C公司，
并以C公司名义向广州市土地出让金财政专户支付了部分款项。该案所涉
3000万元亦是由C公司作为土地出让金支付。
• 因此，C公司与A公司签订《合作协议书》，应认定为是受甲、乙委托所为，
合法有效。
合作目不能实现，应解除《合作协议书》。该案仅涉及合同解除后相应的
责任承担问题，A公司在该案中亦未向甲、乙主张权利，因此，案件无追
加甲、乙为第三人参加诉讼之必要。
D集团公司上诉认为一审法院未通知甲和乙为第三人参加诉讼属遗漏诉讼
主体、导致程序错误的主张，该院不予支持。
• 10
• 2、关于《合作协议书》解除后D集团、B、C公司的责任承担问题。
• 法院认为，A公司已依约支付股权首期受让款3000万元，而B公司未能按
承诺提供目标地块，致使合作目的落空，应承担相应的违约责任。
• A公司请求解除合同并返还3000万元及相应损失，应予支持。
• A公司虽然只按约定支付了第一期股权转让款3000万元，但在第二期股
权转让款支付之日即2005年12月30日之前，合作地块就已被收回，故A
公司未支付股权转让款余款，应认定为是行使不安抗辩权。应认定A公
司在该案合同解除中并无过错。一审判决第2判项可予以维持。
• D集团公司关于协议无效、A公司依据无效合同索取的预期利益损失没有
法律依据的上诉主张，法院不予支持。
• C公司按《合作协议书》的约定应对B公司的债务承担连带责任。
• D集团公司向A公司书面承诺对B公司的债务负责偿还，属自愿对债务的
承担行为，一审判决认定为债务的加入正确。
• 综上，广东省高院法院认为一审判决认定事实清楚，判决结果正确，最
终判决：驳回上诉，维持原判。
• 11
• 二审判决后，D集团公司不服该判决，向最高院院申请再审，最高院将其申请材料
批转广东省高院审查。 D集团公司的再审请求请求撤销二审判决，驳回A公司的诉
讼请求。理由是：
• 1、一、二审程序违法。
• 一、二审法院未将案件利害关系人国土局及C公司股东甲、乙作为该案件的主体，
程序错误。
• 2、一、二审判决认定事实错误。
• 根据公司法以及C公司章程，公司股权转让必须经过公司股东会决议且全体股东同
意之后，方可进行，但案件中从未出现此类证据相佐证。
• 甲与乙为C公司的股东，拥有该公司的所有决定权，而B公司与C公司无法律上的任
何关系，更非C公司的股东。
• 原一、二审判决认定B公司有权处置C公司100％的股权，是错误的。一、二审判决
认定C公司与A公司签订合作协议，是受甲与乙委托所为，没有证据证明。
• A公司也未在2005年12月30日之前将余款1931万元支付给B公司，应承担违约责任。
在合同履行中，A公司仅支付首期款3000万元，余款未付，且未办理股权转让变更
登记，即未持有C公司10％股权，其要求B公司以5285万元的价款受让根本就不存
在的10％的股权，缺乏事实依据。
• 二审判决以万元作为本金，从2006年3月13日起按每天％计算直至付
清款项之日止，日％相当于月6％或年72％的违约金，在当事人认为违约金过
高而要求减少的情况下，二审判决仍予以支持，是不公平的。
• 12
3、一、二审判决适用法律不当。
• A公司答辩主要称：
• 一、二审程序合法。A公司依据合同的约定，要求B公司赔偿
损失、C公司承担担保责任，具有充足的事实和法律依据。
• 甲和乙与该案无任何关系；广州国土局收回土地是否合法，
不属于该案审理范围。
• A公司与B公司、C公司签订的《合作协议书》合法有效。
• A公司并未与甲与乙签订《合作合同书》。
• A公司要求B公司赔偿损失的数额合理合法。
•
•
13
• 广东省高院经审查认为：
• A公司依据其与B公司、C公司签订的合作经营协议提起诉讼，请求判令B公司
赔偿损失，由C公司承担担保责任，并未向甲与乙主张权利。
• 原一、二审判决认定无须追加甲与乙参加诉讼，处理并无不当。甲、乙是C
公司的股东、董事；C公司收取了A公司支付的3000万元款项，并用以支付了
甲与乙应当交纳的部分土地出让金，二审判决据此认定C公司签订《合作协
议书》的行为是受股东甲与乙委托签订的，与事实相符。
• A公司与B公司、C公司签订的《合作协议书》，约定转让的是C公司10%的股
权，转让款3000万元，而D集团公司在申诉期间提交的A公司与甲、乙签订的
《合作合同书》，约定转让的是甲和乙分别占有的C公司50%、15%的股权，
价格分别为1000万元、300万元。依据查明的事实，A公司履行的是其与B公
司、C公司签订的《合作协议书》，D集团公司于2006年6月9日给A公司出具
的承诺书中对此予以确认。
• 因A公司否认与甲与乙签订《合作合同书》，而D集团公司也未提供证据证明
该合同已经实际履行如支付转让款、办理股权变更登记等，故其主张《合作
合同书》已经取代《合作协议书》，证据不充分，不予采纳。二审判决对违
约金的计算方法，未违反合同约定和法律规定。
• D集团公司的申请不符合民诉法关于申请再审的条件。
• 广东省高级裁定驳回D集团公司的再审申请。
14
• D集团公司不服一审判决、二审判决和广东高院裁定书，向最高
院申诉称：
• 1、一审判决、二审判决和广东高院裁定书违反法定程序，没有追
加甲与乙是错误的。
• 甲与乙是C公司仅有的两名股东，《合作协议书》与《合作合同书
》所转让的均是该二人所持股权，但上述两份合同的内容不一致，
任何一份合同有效或无效均会对该二人利益产生重大影响。案件
的处理结果与甲与乙有法律上的利害关系。依照民事诉讼法第五
十六条的规定，法院应当追加甲与乙为第三人,也应追加广州国土
局为案件当事人。
• 2、《合作协议书》应属无效。
• 其一，股权的转让应由股东进行，有权转让C公司股权的应是甲与
乙，但《合作协议书》却在其未授权的情况下由B公司、A公司、C
公司处分股权，属无权处分，应无效；
• 其二，《合作协议书》为开发房地产项目，签约人均无开发资质；
• 15
• 其三、广东高院裁定书以及二审判决根据甲与乙是C公司股东、
C公司依照《合作协议书》收取A公司3000万元款项并用以支付
甲与乙应缴的土地出让金，认定C公司签订《合作协议书》是
受甲与乙委托，是错误的。
• 事实上，C公司收款和A公司付款的行为并非履行《合作协议书
》，而是履行《合作合同书》，因为《合作协议书》约定的是
A公司向B公司付款，案件中A公司实际是向C公司付的款，这符
合《合作合同书》的约定。《合作合同书》约定的A公司支付
的款项作为股权转让金、余额作为支付土地出让金的部分款，
C公司缴纳土地出让金的3000万元是否是从A公司收取、即使系
从A公司收取，均与C公司是否接受其股东委托处置股权无关；
• 其四，《合作协议书》违反了《公司法》第七十二条第四款的强
制性规定，应无效；
• 16
• 3、即使《合作协议书》有效，因其后的《合作合同书》有
效，所以《合作协议书》已被《合作合同书》解除。
• 4、即使《合作协议书》未被解除，也应是A公司违约。
• 其一，A公司签订《合作协议书》的次日即与甲与乙签订内
容与前者相对立《合作合同书》，且明确约定《合作协议
书》自行失效，这导致了《合作协议书》不能履行，属于
根本违约。且违约事由发生在涉案地块被国土部门收回之
前，A公司违约在先；
• 其二，《合作协议书》第六条约定A公司应在2005年12月13
日前向B公司支付股权首期受让款3000万元，同年12月30日
前支付余款，而B公司从未收到A公司的股权转让款，A公司
构成违约。
•
• 17
• 5、即使D集团公司、B公司、C公司应承担违约责任，也应扣
除A公司未支付的1931万元转让款及相应利息。
• 6、D集团公司不应承担责任，D集团公司不构成债务加入。
其一，D集团公司出具的两份承诺均是针对《合作协议书》，
由于该协议无效且未实际履行，该协议的当事人不存在返
还责任，A公司在该合同中的损失应由其自行承担。所以D
集团公司不必承担责任；
• 其二，2006年6月9日的《承诺函》系A公司故意隐瞒《合作
合同书》的存在而获得，其欺诈行为导致该承诺无效；
• 其三，A公司所付3000万元是其履行《合作合同书》，其返
还请求应向该合同当事人主张，应在另案中解决。
• 综上，D集团公司请求撤销广东高院裁定书，撤销一、二审
判决，并驳回A公司的诉讼请求，诉讼费用由A公司承担。
• 18
• B公司同样向最高院申诉，其请求与D集团公司的请求相同。
• 申诉理由除前述D集团公司提出的理由外，
• 另认为：《合作协议书》名为合作实为借款，属于企业间的
资金拆借行为，应当无效；A公司没有实际支付3000万元给
B公司；A公司在一审起诉时放弃了每天%的违约金计算
方式，二审判决不应据此再推算损失，而且A公司要求B公
司按照《合作协议书》第十一条支付股权转让款的条件也
不具备，二审判决不应以此作为违约金的依据；《合作协
议书》解除是在法院判决之后才确定的事实，利息及违约
金应当从A公司起诉之日起计算。
• C公司同样向最高院申诉，其请求与D集团公司的请求相同。
申诉理由除前述D集团公司提出的理由外，
• 另认为：《合作协议书》名为合作实为借款，属于企业间的
资金拆借行为，应当无效。
• 20
•
• A公司答辩称：
• 1、一、二审审判程序合法。
• 首先，A公司的诉求及其所依据的事实与甲、乙没有直接的
法律关系,甲、乙对该法律责任的承担没有关系，没有必要
追加该两人为当事人；
• 其次，已有证据证明国土部门已收回涉诉地块。至于国土部
门收回地块是否合法，则属于另一法律关系，与该案无关。
• 2、A公司没有与甲、乙签订《合作合同书》，该合同系D集
团公司变造，而且存在瑕疵。
• 3、一、二审认定事实清楚、适用法律正确。
• 4、A公司自愿放弃过多的赔偿金额，并不违法。
• 综上，A公司请求驳回申诉人的再审申请并追究其相应责任。
• 21
• 最高院认为:A公司与B公司、C公司签订的《合作协议书》约定
三方共同对目标地块进行房地产开发，B公司将其持有的C公司
100%股权中的10%股权转让给A公司。
• 虽然在该协议签订时C公司的股东是甲、乙，B公司不持有C公司
的股权，但该协议只是使得B公司负有向A公司转让股权的义务，
而没有使得A公司实际获得股权从而导致C公司股权发生变化，该
协议也没有为C公司的股东甲、乙设定义务，没有侵害甲、乙对C
公司享有的股权，故《合作协议书》不因B公司不是C公司股东这
一事实而无效。
• 因《合作协议书》没有导致甲、乙持有的C公司的股权受到侵害，
A公司也没有向甲、乙主张权利，故甲、乙与本案的处理没有法
律上的利害关系。
• 广州国土局解除其与甲、乙签订的土地使用权出让合同属另外的
法律关系，其并不影响A公司按照《合作协议书》向B公司主张权
利。故原审法院没有追加甲、乙及广州国土局为案件当事人并无
不当。
• 22
• 《合作协议书》约定A公司向B公司购买C公司的股权以共同对涉诉土地
进行开发，并约定在不能就土地合作事宜正式签订协议时A公司有权退
出合作。后来C公司没有取得涉诉土地的使用权，土地合作事宜无法达
成协议，A公司要求退出合作，这可以表明签订《合作协议书》时A公司
的目的是受让股权从而参与开发土地并获利，而不是向B公司拆借资金。
• 《合作协议书》B公司以5285万元买回股权的约定是协议各方为A公司退
出合作时设定的利益安排，其不违反法律法规的强制性规定。
• 《合作协议书》没有导致C公司股权实际发生变化，该协议并不违反
《公司法》第七十二条的规定。
• 《合作协议书》的当事人有无房地产开发资质只是对该协议能否履行可
能产生影响，并不影响该协议的效力。
• 故申诉人以《合作协议书》属企业间拆借资金、《合作协议书》第十一
条属保底条款、《合作协议书》违反《公司法》的相关规定以及《合作
协议书》签约各方无房地产开发资质而主张其无效，缺乏事实及法律依
据，对其主张本院不予支持。《合作协议书》属各方当事人真实意思表
示，不违反法律法规的强制性规定，该协议应为有效。
• 23
• D集团公司、B公司、C公司提供的《合作合同书》载明该《合
作合同书》系《合作协议书》签订后A公司又与C公司股东甲、
乙所签订，且《合作合同书》中载明该合同签订之日《合作协
议书》自动失效。
• 因《合作合同书》中载明的当事人A公司否认该合同书的真实
性，且主张该合同书系申诉人利用《合作协议书》的相关签约
文件变造而成，故该《合作合同书》系真伪不明。A公司要使
其签订的《合作协议书》失效或者解除《合作协议书》，应当
向《合作协议书》的当事人作出表示，但甲和乙并不是《合作
协议书》的当事人，所以即使《合作合同书》真实有效，该合
同中有关《合作协议书》自动失效的约定也不能发生《合作协
议书》解除的效果。申诉人主张《合作合同书》解除了《合作
协议书》，不能成立，本院对其主张不予支持。A公司没有依
据《合作合同书》向申诉人主张权利，该合同书是否真实及其
是否实际履行也属另外的问题，与本案无关，最高院对《合作
合同书》不予审理。
• 24
• 《合作协议书》约定A公司向B公司支付的股权首期受让款3000
万元用于支付涉诉地块的土地出让金。C公司认可其实际收取了
3000万元款项，并用于协议约定的用途。D集团公司于2006年6
月9日作出的《承诺函》表明A公司与B公司合作经营C公司，且A
公司已交付土地出让金3000万元。B公司也并未主张该3000万元
用于缴纳土地出让金违反《合作协议书》约定的该笔款项的用
途，故应当认定A公司已向B公司支付了股权首期受让款3000万
元。
• 申诉人主张A公司没有向B公司支付股权转让款，难以成立，本
院不予支持。A公司主张其已支付《合作协议书》中约定的股权
首期受让款3000万元，本院予以确认。
• 25
• A公司与B公司在《合作协议书》中约定如果双方未能在该协议签订后三
个月内就涉诉土地的合作事宜正式签订协议，A公司有权退出合作。
2005年12月广州国土局解除了与甲乙签订的土地使用权出让合同，之后
C公司也未实际取得涉诉土地的使用权，A公司与B公司也未就涉诉土地
的合作事宜签订协议，故A公司退出合作符合双方约定。
• 2006年2月23日A公司向B公司、C公司发函要求终止与该两公司的合作，
并无不当。
• 《合作协议书》虽约定A公司退出合作后B公司应以5285万元买回A公司
持有的C公司10%的股权，但是该约定的前提是A公司之前应将其受让股
权的4931万元款项向B公司付清。本案中A公司并未将4931万元股权转让
款向B公司付清，而是仅支付了3000万元，所以A公司主张B公司应以
5285万元买回B公司出让给A公司的股权，缺乏事实基础，法院不予采纳。
• 二审判决以A公司已付3000万元所占应付款4931万元的比例认定B公司在
A公司退出合作后应返还其万元，理由并不充分，本院予以纠
正。《合作协议书》约定的每天按%计算违约金的标准，是对B公司
应以5285万元向A公司买回涉诉股权这一义务而设定，因B公司以5285万
元买回该股权这一条件并未成就，故不能适用该每天%的违约金标准
来计算B公司的违约责任。A公司将以该标准计算出的违约金数额作为其
主张的参照标准，缺乏法律依据，法院亦不予采纳。
• 26
• 二审判决以万元为本金按照每天%计算出的违约金作
为A公司损失的参照，有失妥当，最高院予以纠正。
• A公司主张其退出合作时损失为2285万元，缺乏事实依据，法院不
予支持。
• 2006年2月23日A公司退出合作后，《合作协议书》无法继续履行，
A公司也主张该协议解除，故法院对该协议已经解除予以确认。
• 《合作协议书》解除后，B公司应当返还A公司支付的3000万元股
权转让款，B公司至今未返还A公司支付的该笔款项，应当赔偿A公
司因此受到的损失，该损失应自2006年2月24日起按照中国人民银
行同期贷款利率计算。
•
A公司向中D集团公司发函要求退出合作后，D集团公司于出具《承
诺函》同意偿还A公司已交付的3000万元款项，该《承诺函》的效
力与是否存在《合作合同书》无关。A公司接受该《承诺函》后未
表示异议，D集团公司即应受该《承诺函》约束。应当为B公司向A
公司承担连带清偿责任。
• C公司在《合作协议书》中承诺为B公司的义务和责任提供担保并
承担连带责任，A公司退出合作后，C公司仍应为B公司的返还义务
承担连带责任。
• 27
•
• 综上，《合作协议书》有效，A公司履行了该协议中约定的3000
万元的付款义务。A公司退出合作后该协议解除，B公司应当返
还A公司支付的3000万元款项，并应当支付未及时返还时给A公
司造成的利息损失。A公司主张《合作协议书》解除，请求B公
司返还3000万元款项及相应利息，法院予以支持。A公司请求B
公司支付2285万元的损失赔偿及相应利息，难以成立，法院不
予支持。D集团公司、C公司应为B公司的返还义务承担连带清偿
责任。一、二审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，最
高院予以纠正。判决如下：
一、撤销广东省高级人民法院（2007）粤高法民二终字第
165号民事判决；
二、变更广东省广州市中级人民法院（2006）穗中法民二
初字第217号民事判决主文第二项为：B公司向A返还3000万元股
权转让款，并向A公司支付该3000万元产生的利息（利息从2006
年2月24日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之
日）；
三、维持广东省广州市中级人民法院（2006）穗中法民二
初字第217号民事判决主文第一项、第三项、第四项。
• 案例要点
• 一、股权转让合同中，即使双方约定转让的股权系合同外的第三人所
有，但只要双方的约定只是使一方负有向对方转让股权的义务，而没
有实际导致股权所有人的权利发生变化，就不能以出让人对股权无处
分权为由认定股权转让合同系无权处分合同进而无效。
二、当事人订立合同后，一方要解除合同应当向对方当事人提出。解
除合同方未向对方提出而是在其他合同中与他人约定解除前述合同的，
不发生合同解除的效果。
三、违约金是合同双方对合同义务不履行时违约方应付损害赔偿额的
约定，所以违约金是针对特定的义务而存在。这种特定的义务有时是
合同中的某一项义务，有时是合同约定的双方的任何一项义务，法院
首先必须准确地认定违约金所针对的义务内容。在认定后，还要审查
该义务是否实际发生，商事合同中双方常常对合同义务附加前提条件，
在条件未成就时合同义务实际上并不存在，故也谈不上履行问题，此
时，针对该义务约定的违约金条款就不能适用。
四、合同外的第三人向合同中的债权人承诺承担债务人义务的，如果
没有充分的证据证明债权人同意债务转移给该第三人或者债务人退出
合同关系，不宜轻易认定构成债务转移，一般应认定为债务加入。第
三人向债权人表明债务加入的意思后，即使债权人未明确表示同意，
但只要其未明确表示反对或未以行为表示反对，仍应当认定为债务加
入成立，债权人可以依照债务加入关系向该第三人主张权利。
