瑾呈：兴达集团
香汐项目临街商业产品推盘、售价建议
及社区内部商业配套设置建议
中广信地产香汐项目组
2013年2月
1
第一部分
商业街本体分析
区域商业市场分析
租售及推售时间建议
价格建议
临街商业产品推盘、售价建议
商业街本体分析
本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！
商业街本体分
析
区位及交通情况
项目区位：香河安平经济开发区
平安大街天下第一城对面
从地理位置看，本项目距离香河县城繁华地段较远，但所在安平开
发区位置交通相对便捷。
交通情况：项目紧邻安平最重要
的主干路平安大街，旁边即为
938（一城-北京站）首站，交通
较为便利。
4
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商业街本体分
析
周边人口情况
3公里
紫藤堡
孔雀城
天悦
共靑社
罗纳河谷启城
龙盛四
季城
京津花园
阳光新都
项目名称 户数 人口数
启城 3000 9000
逸品蓝山 1248 3744
阳光新都 2222 6666
京津花园 1400 4200
平安丽景 1300 3900
天悦 5000 15000
孔雀城 1809 5427
紫藤堡 1100 3300
罗纳河谷 948 2844
共靑社 1026 3078
香汐 6365 19095
合计 25418 76254
安平区域交付使用及在建楼盘相对较多，未来3年区域交房户数将
达到至少万户，为本案商业街提供了良好的消费人口来源。 5
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商业街本体分
析
商业街基本情况
商业街位置：位于项目地
块北侧和西侧，北侧商业
紧邻安平交通主干道平安
大街，西侧商业临安泰路，
目前该路车流人流量较小
商业街总建面：约20000㎡
商业街形式：独立商业街；
地上2层，局部地上3层
单个商铺面积：180-230米
（根据现有7#、8#、9#
商业推算）
商铺层高：一层米，二
层米，
面宽：米米
进深：米为主，少量
米
2万平米巴洛克风情独立商业街，地上2-3层，单铺面积180-230㎡
为主。 6
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商业街本体分
析
商业街SWOT分析
S 优势 W 劣势
巴洛克风格独立风情商业街，展示形
象良好；
紧邻安平交通干线平安大街，紧邻
938（一城-北京站）首站，交通便利；
约2万平米体量，商业规模较大，容
易形成商业氛围；
铺位规划规整，较方便使用
区域商圈尚未成熟，整体商业氛围较
差，商业档次较低；
铺位进深过长（约米），商铺进
深面宽比最大为，远超过合理的
进深面宽比（不大于2），不便于利
用；
O 机遇 T 威胁
区域商业供应量小；
随着周边住宅项目建设及交付使用，
区域商业缺口将逐步凸显；
本案70万平米体量，交付使用后住户
6365户，为商业街带来大量客户支撑；
银宝街入驻将对本案的销售和招商形
成一定的竞争；
商业街作为项目乃至安平的商业配套，面临良好的发展机遇，但其
过大的进深面宽比可能成为未来销售或招商的硬件制约。 7
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区域商业市场分析
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区域商业市场
分析
区域商业市场概况
主城
板块
安平
板块
香河华联
天下第一城
目前香河商业集中形成
了主城区板块和安
平板块
主城区板块：
以香河华联为中心，市
政配套完善，商业
氛围浓厚，商业较
为集中；
安平板块：
新兴商业板块，依托天
下第一城的良好休
闲旅游资源，周边
地块的开发建设及
配套的逐步完善，
带动了区域内商业
气氛的提升，已经
成为香河商业发展
的重要区域之一。
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区域商业市场
分析
县城板块商业市场概况
商圈描述：以香河华联为中心，周边医院、家具城、餐饮、银行等市政配套集聚，商业分
为浓厚。
商业形式：购物中心、临街商铺、社区内底商。
商业规模：该区域商业集中，以临街商铺和百货内部商铺为主。
区域位置图
香河华联
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区域商业市场
分析
县城板块商业市场概况
商业类型 商业项目 具体地址 面积 价格
在售新房
财富第一街 香河新华大街与五一路交界处西北角 52-885㎡ 售价11500元/㎡，租金约元/㎡/天
香语世界城底商 香河新华大街与五一路交叉口 125㎡ 8000元/㎡
盛大金盘底商 香河迎宾路（县政府对面） 20-70㎡ 20000元/㎡/
二手房
沿街底商 新开大街汽车站对面底商 208㎡ 13000元/㎡
沿街底商 香河县政府南面向西 360㎡ 12000元/㎡
沿街底商 迎宾路综合执法局侧底商 240㎡ 8500元/㎡
县城商业以临街商铺和小区底商为主，售价集中在8000-13000元/㎡，不同地段
相差较大，县城核心区售价较高。
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区域商业市场
分析
安平板块商业市场概况
103国
道
商
业
大香线（271省道）商业
商圈描述：新兴商业板块，依托天下第一城的良好休闲旅游资源，周边地块的开发建设及
配套的逐步完善，带动了区域内商业气氛的提升，已经成为香河商业发展的重要区域之一。
商业形式：临街商铺、社区内底商。
商业规模：该区域商业集中，以临街商铺为主。
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区域商业市场
分析
安平板块商业市场概况
安平板块目前在售商业项目不多，主要以二手房沿街底商为主，价位集中在6000
-7500㎡之间，新入市项目价位较高。
商业类型 主要商业项目 具体地址 面积 价格
二手房
观天下底商 平安大街 100-300 7500元/㎡
启程2底商 平安大街 100-300㎡ 6000元/㎡
京津花园底商 103国道侧 30-200㎡ 6000元/㎡
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区域商业市场
分析
1、香河商业集中形成了县城板块和安平板块一大一小局面；
2、县城板块商业最为集中，配套最为集聚，商业氛围浓厚，多为百
货商铺和沿街商铺为主，价位集中在8000-13000元/㎡，核心区价位
较高，县城周边较低。
3、安平板块商业属于新兴板块，以沿街底商为主，价位集中在6000-
7500元/㎡之间，新入市住宅项目底商价位较高。
小结
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租售及推售时间建议
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租售模式建议
经营模式 优缺点 适用情况
招商先行
先招商后带租约出售
优点：
初期业态可以控制，可保持与社区整体形象一致，
从而促进销售
出租有保障，可提升商铺销售速度
资金回收期较短
缺点：
不能长期控制业态，收益
开发商无自持商业的意向，
为了达到提升销售速度及
销售价格的目的可采用此
方式，目前该方式应用最
为广泛
直接销售
优点：
资金回收速度快
缺点：
无业态控制，影响社区形象和销售
不利于统一管理，从而对经营不利
开发商无招商经验和招商
资源，无意组织招商团队，
且销售难度相对较小，开
发商对于资金回笼有较高
要求
只租不售
优点：
便于业态控制，统一管理有利于经营
利于提升社区形象
长期而言可以实现开发商的利润最大化
缺点：
资金回收期长，有一定的风险
开发商资金充足，物业升
值潜力较大，开发商有自
持物业以期利润最大化的
需求
常用租售模式分析
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租售模式建议
开发商资金需求
较高 较低
建议采用招商先行，招商完
成后统一销售的方式
建议采用只租不售的方式；
或者可以选择个别优质铺位
只租不售，其余铺位招商后
进行销售的方式。
综合考虑开发商资金回笼需求及利润最大化的目标，中广信建议：
西北角商铺及社区入口位置1-2个商铺可以自持，其余商铺招商后
带租约销售 17
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推售时间建议
本案商业街的推售时间需要综合考虑商业作为住宅配套对于提升住宅销
售速度和销售价格的意义；同时要保证商业价值最大化。
因此建议商业街分三批进行推售，推售时间为每期住宅交房后6个月左
右
一批
二批
三
批
建议自持
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价格建议
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价格建议 定价方法
常用的商业定价方法有市场比较法、租金倒推法，结合意向客户心理价
位指定项目价格，鉴于项目目前暂无意向商户或意向购买客户，因此我
们以市场比较法来进行商业价格的初步研究。
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价格建议 市场比较法
综合考量本案区位、商业类型、商业形态等，由于同区域竞品项目底商
均未售且目前价格未定，因此选取同位于安平区域的住宅项目底商的二
手房作为参考，选择京津花园（临103国道）、启程二期（临平安大街）
、平安丽景（临平安大街）和观天下（临平安大街）
主要打分因素：位置、交通、规模、周边人口、商业形态、铺位设计、
物业管理、升值潜力
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价格建议 市场比较法
序号 项目 权重
京津花园 启程二期 平安丽景 观天下
本项目
15% 15% 20% 50%
1 位置 20% 2 4 4 4 3
2 交通 10% 2 3 3 3 3
3 规模 10% 3 2 3 3 5
4 周边人口 15% 4 4 3 3 4
5 商业形态 10% 3 3 2 4 5
6 铺位设计 10% 2 2 3 4 3
7 物业管理 5% 2 3 3 3 5
8 升值潜力 20% 2 2 3 3 5 1
合 计
结合参考项目的目前二手房售价
X=(6000*15%/+6000*15%/+6000*20%/+7500*50%/)*
≈8728元/㎡
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价格建议 市场比较法
考虑市场变化及误差，本案商业街均价应考虑为
8728*—8728*范围内
即目前在8466—8989元/㎡范围内
备注：此价格为目前售价，考虑后期推出商业价格，会有一定的涨幅，年增
长率约在10%左右。
23
第二部分
社区内部商业案例展示
本案社区商业规划
住改商规划更改建议
住改商规划更改价值评估
社区内部商业配套设置建议
社区内部商业案例展示
北京城区东部区域项目
项目案名 项目体量（万平） 开盘时间 目前售价 是否有社区内部商
业
后现代城 2004年（售
完）
二手房29000
元
有
华贸公寓 20 2005年（售
完）
二手房36000
元
有
珠江帝景 87 2007年（售
完）
二手房30000
元
有
北京新天地 2007年（在
售）
20800元 无
天时名苑 32 2009年（在
售）
20000元 无
华业东方玫
瑰
101 2009年（在
售）
16700元 无
华远铭悦 40 2012年（在
售）
21800元 无
北京东部区域主流在售社区内部没有配套底墒，但较为成熟及入住率较高的社区内会
有部分自发形式的商业出现，大多在一层且对是否是商业立项并无硬性的要求，据悉，
这种情况通常是通过物业管控，并通过物业审核。
环北京区域项目
项目案名 项目体量（万平） 开盘时间 目前售价 是否有社区内部商业
固安孔雀英国宫 110 2010年（在
售）
7500元 无
固安孔雀大卫城 82 2010年（在
售）
6500元 无
大北京城上城 60 2007年（在
售）
6000元 无
潮白河孔雀英国
宫
一期17 2012年（在
售）
7000元 无
燕京航城 120 2008年（在
售）
8300元 无
首尔甜城 300 2012年（在
售）
8500元 无
富力新城 一期47万 2012年（在
售）
5800元 无
环北京区域在售的主流楼盘均无社区内部没有配套底墒，对外宣传统一口径未来商业
主要集中在沿街或者统一的商业区域。
京东区域——个案分析：后现代城
位于北京CBD以东四环路以内，因其CBD白领目标客户群定位的准确性，更因
其产品设计风格的时尚性和前卫性，使其成为北京CBD地区最受瞩目的住宅社区。
开盘日期 首期2004年 交房日期 2007
物业属性 普通住宅、公寓 所属商圈 东四环百子湾
户数 约3000户 面积区间 38-190㎡
建筑类型 高层 去化率 去化率100%
占地面积:180000平方米
建筑面积:525000平方米
开发商:
北京金马文华园房地产开发有限公司
投资商:
北京金马文华园房地产开发有限公司
建筑单位:
北京建工一建工程建设有限公司
京东区域——个案分析：后现代城
10
9
8
3
1
2
4
5
61314
7
16
15
12
11
后现代城总16栋楼，其中3号楼、6号楼、7号楼、10号楼、14号楼的一层，临
街的4号楼、5号楼住宅立项的写字楼的一层均是底墒，40年产权。A/B会所
A
B
沙盘宣传
后现代城总16栋楼，其中3号楼、6号楼、7号楼、10号楼、14号楼的一层是商
业立项，从二手房的销售角度来说，商业立项的房屋价格与非商业立项的房屋价
格 几乎一致，反而40年产权在销售上存在一定抗性；同时其他非商业立项的一
层住宅也存在私改商业经营的情况存在。
京东区域——个案分析：后现代城
个案分析：后现代城——夜间社区实景
取自后现代城夜间实景，整体感觉较为杂乱，人流进进出出，且有的商家播放摇
滚音乐来吸引客户关注，同时我们整理了一下个店铺的营业时间，通常营业时间
到22点30分至23点，有部分的甚至24小时营业，一定程度上（尤其是夏季开窗）
降低了居住业主的舒适度与社区品质。
环北京区域——个案分析：孔雀
英国宫
• 地址：大兴野生动物园以南3公里路西永定河孔雀英国
宫
• 开发商：固安华夏幸福基业房地产开发有限公司
• 总占地面积：28万㎡
• 总建筑面积：110万㎡;
• 其中住宅:95万m2
• 商业:10万m2
• 商业配套设施：5万m2
• 容积率：
• 均价：9000元/平米，全款5000抵万，按揭无折扣
• 户 数:三期总户数3055户
• 层高：
• 物业公司：固安华夏幸福基业物业管理有限公司
• 物业费：元/平方米·月
• 车位配比：车位充足1:1
• 打造英伦风格的中高端现代社区，成熟的商业、生
活配套，优越的地理位置，便捷的交通
开盘日期 首期2011年7月23日，
三期2012年8月4日
交房日期 （首次交房）
物业属性 普通住宅、公寓 所属商圈 固安经济技术开发区
户数 三期3055 面积区间 79-130㎡
建筑类型 多层、高层 去化率 去化率80%
32
孔雀英国宫——规划特色
• 项目规划三期开发，总建面110万平米，定位中高端
产品；业态分布为高层为主、花园洋房为辅、部分
商业和叠拼别墅；社区整体采用英伦风格，高层
ARTDECO建筑设计
项目规划三期开发，总建面110万平米，定位
中高端产品；
业态分布为高层为主，花园洋房为辅，部分商
业和叠拼别墅，社区整体采用英伦风格 33
孔雀英国宫——当期在售
项目三期规划建面11000平米，建筑面积28万平米，百分百为高层产品22-28层；
户型面积包括57㎡的一居、86㎡二居、106㎡三居，其中二居占比70%，三居
占25%，一居占比5%
15#
16#
17#
18#
26#
24#
25#
20#
21#
23#
22#
19#
27#
28#
29#
30#
31#
34
孔雀英国宫——项目推售
产品
时间轴
700套
60-120㎡一居——
三居5700/㎡
544套 416套
截至2012年1月——12月，项目共计去化房源5063套，均价7500元/㎡，年来访量25314批，
回款额达到22亿
项目去化速度快，月均500套。
项目以高层为主，辅以别墅、洋房提升项目形象，是华夏打造固安片区标杆产品，推
盘节奏较快，去化情况好，以增量带存量进行推售，由于项目位置较好，第二机场信
息落地且推广力度大，去化速度较快，约500套/月。
约
600套
500套
60-120㎡一居——
三居7000元/㎡
60-120㎡一居—
—三居8500元/㎡
35
孔雀英国宫——商业规划
• 本项目商业规划于沿国道区及社区主街区（社区地
块被省道分割），其商业主要在临街商业解决，社
区内部无底墒配套。临国道
商业街
社区主街
商业街
36
本案社区商业规划
项目总体规划建面69万平米。其中商业约2
万平米，位于项目的西北角，分布于项目
西部和北部外街，呈L形分布。
香汐项目规划
当前商业规划分析
商业约2万平米，位于项
目的西北角，分布于项目
西部和北部外街，呈L形分
布。
考虑到项目社区开发规模较大，开发时间较长，社区西北L形商业不能有效直接的满足
小区内部的使用，尤其是上图紫色长方形覆盖区域。
一期
二期
三期
商业
因此社区内部增加商业（住宅一、二层改商业）的想法是具有高
度前瞻性的，同时可一定程度增加业主购物的便利性。 39
住改商规划更改建议
商业规划更改建议
要使社区购物便捷，完成社区一、二层住改商，要回答
下列三个问题：
1、是不是全部住宅都要将一、二层改成商业？
（没有必要，考虑商业服务半径，只个别楼栋更改即可）
2、将哪些楼幢一、二层改成商业呢？
3、住宅一、二层改商业，其价值到底有多少？
41
商业规划更改建议
一期
二期
三期
商业
期（1#、2#、3#、5#、9#、10#楼）不考虑设置底商，原因有二：
目前期已经施工，部分楼座已出地面，从实际情况看，修改规划需要一定周期；
位置距离社区商业规划位置较近，社区居民购物较便利；
• 建议项目一期不考虑设置住改商，将重点放在二、
三期规划上
42
商业规划更改建议
30#
27#
21#
重点考虑二期、三期设置相
应的底商；
在项目地块形状及现有社区
建筑规划的基础上，并考虑
商业实际使用情况（频率）
及便捷程度，将社区划分为
如图所示红、绿、黄三部分，
其圆心位置附近楼幢为商业
设置最佳位置；
故建议选取21#、27#、30#
楼进行一、二层住改商；
• 在将重点集中于考虑项目二、三期规划的住改商的
基础上，建议21#、27#、30#进行一、二层住改商
43
• 定价方法——采用商业/住宅比较法来进行价格定位。
市场比较法估价步骤为：
1、收集交易实例； 2、选取可比实例；
3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正；
5、进行交易日期修正； 6、进行区域因素修正；
7、进行个别因素修正 8、求出比准价格
商业规划更改建议
44
商业规划更改建议
• 定价说明——通过与住宅对比手段，进行商业价格
的预算
通常沿街商业是住宅的-2倍，内部商业按照
沿街商业售价的75%计算
采用商业/住宅比较法测算本项目静态基价
市场影响因素与市场动态发展结合
静态
动态
市场影响因素与市场动态发展结合定价方式
定价依据
45
商业规划更改建议
• 预计项目内部商业价格在10000元/平米左右
项目在推售中通过几次价格成长提升，均价区间在6500-7000元/平米，考虑市场风险，
以及减小计算过程中主观因素所导致的误差，建议项目内部商业平均价格在+/-5%之间浮
动，项目内部商业价格区间为：9400-10500元/㎡，取中值10000元/平米
第一次开盘
走量
限量房
（资源差）
价格遵循以新带旧
成长路径
价
格
运
动
线
路
第二次开盘
价格标杆
1、某房源拉
高价格，此时
其余房源走量； 旧盘提价
2、在新盘走量时，
拉高旧盘价格
产品加推
3、拉高价格
4、节假日促销限时折扣优惠
第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段
第三次开盘
住宅价格
第N次开盘
46
• 商业住单价按10000元/平米计算，预计内部商业总
案值2052万
商业规划更改建议
商改住楼幢 商改面积
（楼幢平层*2）
商改单价（元） 商改总价（元）
21# 670
10000
6700000
27# 674 6740000
30# 708 7080000
合计 20520000
47
商业规划更改建议——小结
一、住宅商楼幢：
•在项目地块形状及现有社区建筑规划的基础上，并考虑商业实际使用情况（频率）及便捷程度，建议
更改21#、27#、30#楼幢；
•二、收益预估：
考虑到住宅销售周期，及商业销售时间，预估内部商业销售价格在10000元/平米左右，内部商业收
益额在2052万元；
住改商规划更改价值评估
商业规划更改效果评估
在完成商业规划更改定位后，需对改方案进行深思熟虑，
正确做出效果评估：
1、更改前后的收入差距？
2、更改前后对社区及居民的影响？
50
更改前住宅收入额
• 按住宅均价7000元/平米计算，预计更改前住宅总案
值万
楼幢号 幢面积 楼幢单价（元） 楼幢总价（元）
21# 670
7000
4690000
27# 674 4718000
30# 708 4956000
合计 14364000
更改商业产品后的收益比不更改商业的收益多出约万元
51
更改后的便利性
• 社区内部商业确实为业主提供了便利性，但居民对
内部商业的需求有限
39#
假设住户A住于39#楼，其距
内部商业21#楼150米（可
测），距外部商业1#商业
400米（可测）。从日常的
便利角度的出发，两组商业
距离250米左右，步行2分钟，
外部商业购物更全，故我们
认为业主对内部商业的需求
存在一定的局限性。
21#
外部商业
27#
17#
52
更改后对社区的影响
• 社区内部商业确实为业主提供了便利性，但将会因
为嘈杂、凌乱等不可控因素降低小区整体形象与品
质
住宅一、二层更改为商业将会使小区嘈杂、凌乱从而降低小区品质；
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更改后对社区居民的影响
• 社区内部商业确实为业主提供了便利性，但更增添
了噪音、杂乱、安全等隐患
21#、27#、30#楼改成商业用途后，首先楼下全是出出入入购物的人，其次必然会有
配送货物的车出现，以及其他不可预测的其他安全隐患。
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商业规划更改评估——小结
一、更改前后的收入差距：
• 更改前住宅收入预算为1436万，更改后商业收入预算为2052万，收入差距615万；
• 二、更改前后对社区及居民的影响：
社区内部商业确实为业主提供了便利性，但
• 居民对内部商业的需求有限；
• 将会因为嘈杂、凌乱等不可控因素降低小区整体形象与品质；
• 增添了居民噪音、杂乱、安全等隐患；
• 同时增加后期物业管理的难度。
综上所述，结合具体实操（重新规划设计、报规更改等成本），建
议对社区内部住宅规划进行住改商规划的调整应谨慎考虑。
THE END！
