第二部分 写字楼租赁市场调查报告
第一章 写字楼分类及中水电国际大厦的级别确定
写字楼按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是
否具有超前性，是否达到 5A 级写字楼水平，可以将写字楼划分为顶级、甲级、
乙级、丙级等不同等级的写字楼，5A 具体指楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化
系统(CA)，保安自动化系统(SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA)；
设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电
力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主
要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。
顶级写字楼：除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于
其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力、影响力，比较典型的代表有：嘉里
中心、国贸中心、南银大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦等。
甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达
到 5A 级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于 40 秒，
中央空调为四管式；软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。比较
典型的代表有：国际企业大厦、中关村大厦、恒基中心、招商局大厦等。
乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，
部分达到 5A 级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于 40
秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。比较典
型代表有：海龙大厦、京广商务楼、海淀新技术大厦、理工科技大厦、和乔大厦、
翠微大厦等。
丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通
讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的
物业管理服务。已旧楼改造和酒店改造的项目居多，市场上最为多见。
根据以上分类，根据中水电国际大厦建筑标准及相关配套设施，属于甲级写
字楼。
第二章 目前甲级写字楼租赁市场环境分析
一、北京甲级写字楼年度新增供应量、年度净吸纳量以及空置率的走势
下图中所表示的是 1997 年至今的北京甲级写字楼年度新增供应量、年度净
吸纳量以及空置率的走势。吸纳量是指一定期限内销售和出租办公楼的数量之和，
单位为建筑面积或套数（本报告采用数据均为建筑面积值）。可以看出，2000
年之前，市场供给大于需求，空置率较高，达到 30%左右；2000 年，由于净吸
纳量大幅增加，导致甲级写字楼空置率大幅下降，达到 %的低位；从 2001 年
到 2005 年，逐年的供大于求，空置率逐渐小幅上升；从 2006 年开始，由于供小
于求，空置率有小幅下降，到 2007 年为 %；由于宏观经济的影响，2008 年净
吸纳量小于新增供应，空置率开始上升达到 %。至于近期市场的走向，需要
结合宏观经济走势，从写字楼的需求和供给两个方面进行分析。
二、需求态势：
（一）概述
受金融海啸影响，造成全球金融危机，使得全球市场经济停滞。金融、汽
车、房地产深受其影响，各企业出于对全球经济长期低迷的忧虑，全球写字楼租
赁市场需求缩减，市场由于写字楼空间供过于求，加上公司采取更具弹性的工作
模式，以致办公空间需求锐减，随之租金应势走低。
金融海啸逼使一些海外金融机构及跨国公司收缩在华业务，但是中国于去年
底宣布4万亿元经济刺激计划等积极的财政政策和宽松的货币政策的刺激下，中
国经济已经摆脱了去年12月到今年年初之间所形成的底部，经济开始企稳回升。
但我们认为经济回升的基础还不够稳固，特别是国际经济走势还不明朗，外部需
求下降，我国经济发展的外部环境仍然十分严峻。中国经济要有一个一定时间的
调整期。
由于和全国以及全球经济走势密切相关，北京写字楼市场的需求在近期不会
很快活跃起来。2009年甲级写字楼的吸纳量较08年将有较大幅度的下滑，而随着
中国和全球经济开始走向复苏，2010年甲级写字楼的吸纳量会有小幅回升。但是
中国经济复苏还存在一定的不确定性，暂时很难回到06、07年的高增长，且全球
经济复苏也会比较乏力。由于这些不利因素，甲级写字楼的吸纳量在近2年很难
回升到06年和07年的高水平，2010年预计吸纳量会在30万平方米左右，未来2到3
年回升势头也会比较缓慢。
（二）具体现状
1） 甲级写字楼降价成风。受全球经济下滑影响，不少企业停租或缩减写字楼面
积，写字楼市场的租赁活跃度有所下降，北京、上海等主要城市优质写字楼租金
水平的高达 8%左右下跌空间。目前，一些甲级写字楼受到客户减少的压力，在
销售总量减少的背景下，已有部分项目开始进行降价促销。2009 年迫于资金与
市场的双重压力，已销项目进行折扣促销，新开项目低价入市是市场的主流策略。
2）空置率逼近些年历史最高位。
3）客户停止扩租计划 全球金融危机对本地经济产生的负面影响蔓延更深，许多
跨国公司不得不改变他们的扩张计划。这些传统的写字楼租户通过搁置、推迟甚
至取消它们原定在季内的写字楼扩张或搬迁计划，以期削减其营运成本，尤其是
在企业房地产费用方面。 这种趋势，促使 2009 年的市场竞争主要集中在对客户
资源的竞争。由此而形成围绕客户服务的竞争新特征，即客户议价能力进一步增
强，谈判难度更大。
3）经济危机造成各企业按照新的指导意见，将会更加关注人均办公面积与办公
成本，因此，一些企业将会向更加适应与更加实用的区域转移。
4）城市中心的交通瓶颈，使部分企业会考虑向外疏散。从目前 CBD 典型的交通
现况和未来两大电视台入住，会形成 CBD 核心区巨大的交通压力，因此，会有
一些的企业外迁，首选置业在交通更加便利的区域寻找。
5）现有形成的新商圈会有一定的竞争力
北京百子湾等商圈在未来会形成对 CBD 客户的分流。
三、供应态势：
（一）2002--2008 年北京甲级写字楼历年供应量比较表
单位：万平方米
2002 年 280 万平方米
2003 年 万平方米
2004 年 358 万平方米
2005 年 万平方米
2006 年 万平方米
2007 年 万平方米
2008 年 万平方米
北京甲级写字楼市场历年情况
2002- - 2008年北京甲级写字楼历年供应量比较表
单位：万平方米 供应面积（万平方米）
0
100
200
300
400
500
600
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
（二）2009 年后北京甲级写字楼历年供应量比较表
2009 年甲级写字楼的新增供应量还将保持高位，2010 年会有较大幅度下降，2011
年大致会与 2010 年持平。随着中国经济和全球经济的复苏，北京甲级写字楼的
年新增供应预计会在 2012 年有大幅度的上升，大约会回到 2007 年的水平。
二、结论
（一）北京写字楼市场在今明年之前供需格局很难改变，租金、空置率等指
标难有大的起色
2009 年甲级写字楼的吸纳量将有较大幅度的下滑，而随着中国和全球经济
开始走向复苏，2010 年甲级写字楼的吸纳量会有小幅回升。但是，正像我们前
面所认为的，中国经济复苏的不确定性比较大，暂时很难回到 06、07 年的高增
长，根据这些不利因素，甲级写字楼的吸纳量在近几年很难回升到 06 年和 07 年
的高水平，2010 年预计吸纳量会在 30 万平方米左右，未来 2 到 3 年回升势头也
会比较缓慢。
（二）未来展望---随着宏观经济的复苏，北京写字楼市场未来前景看好
虽然近期境况仍不乐观，但我们仍看好未来北京写字楼市场的发展前景。从
经济基本面来讲，北京写字楼的需求潜力巨大。从总的经济形势来讲，中国经济
不仅自身有巨大的潜力，未来在全球经济中的重要性也必然越来越大。不仅国内
企业会有长足的发展，跨国公司也会调整全球战略，加大对中国的投入。北京作
为中国的首都，是很多国内大型企业的总部所在地，而跨国公司在进入中国时很
多也会将国内总部设在北京。为迎接这一发展趋势，北京市政府为推出的一系列
政策。为鼓励跨国公司在京设立地区总部， 2009 年 5 月 21 日北京市政府重新
印发《关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定》，并于 6 月 24 日，出
台《关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定实施办法》。《实施办法》
在对跨国公司在京设立总部进行补贴与奖励、人才引进及奖励和人才流动等方面
做出了新的规定。此外，朝阳区发布《<朝阳区促进金融产业发展专项资金管理
暂行办法>补充办法》等多种政策，吸引金融企业入驻，同时设置亿元专项资金，
对入驻该区的金融机构提供租金补贴、高管退税等补贴支持。
虽然这些政策短期内对写字楼市场走出困境帮助不大，但为其更长时间的
发展提供了动力。写字楼由于投资面积大，资产流动性小，投资回报稳定，主要
吸引长期性投资需求，受经济基本面的影响明显。区域性的政策无法改变整个写
字楼市场的需求状况，而发放财政补贴对大规模投资来说其实微乎其微。但是随
着全球经济的复苏，尤其中国经济的率先复苏，部分跨国公司开始调整全球战略，
将中国市场地位提高，政府出台的这些政策对未来北京写字楼市场必将产生良好
的影响 。
从长期来看，北京作为国际大都市，奥运会后其在世界经济领域的知名度将
更进一步得到提升，同时伴随着北京市第三产业增加值的稳步提升、市场开放程
度的提高，外国资金将更多投资进来，我们相信未来北京写字楼租赁市场，将会
很快恢复到平稳增长的态势，租金和入住率都将会有一定程度的提升。他们将会
维持并提高北京写字楼的价格水平。
第三章 本案目前市场环境、竞争个案分析
一、区域写字楼市场基本状况
2009 年 5 月以来，CBD 区域无疑是北京楼市的热点中心。北京市政府已经
批准 CBD 东扩方案，CBD 核心区将东扩约 3 平方公里，延伸至东四环，计划在
6 至 8 年完成。CBD 今后计划投资 150 亿元进行东扩，政府投资包括基础设施建
设以及楼宇经济的服务，可拉动社会投资近千亿元，同时吸引 10 万人就业，其
规模相当于再造一个 CBD。让区域的未来价值广受肯定。随着整体经济好转，
房地产市场的迅速回暖，东扩的 CBD 无疑进一步抬升了周边土地的价值，广渠
门外 10 号地、广渠路 15 号地高价成交以来，土地的稀缺性使其周边项目成了消
费者关注的重点。大望路板块、四惠板块、百子湾板块、红领巾桥板块的楼盘也
都不同程度走俏。
百子湾板块内的——京东南化工区，注定将成为北京城市发展的记忆。化
工两厂、北京焦化厂、染料厂等 8 家企业被列为北京市重点排污单位即将搬迁。
两厂用地位于东南四环百子湾地区，西临东四环中路，东临百子湾仓库区，北临
广渠路，南临观音堂路。总用地为 公顷，厂搬迁后，拟在此用地建设以居
住生活和办公商务为主的综合区。
展望百子湾地区未来是商务办公居住聚集地。随着道路、教育、环境等配套
设施的建设完善成熟以后，房价随之而涨，附加值逐年随之提升，配套将成熟。
1、市场供给状况
甲级纯写字楼供应总量缺乏，集中于餐饮、娱乐、住宅及商住两用。
中水电国际大厦为 5A 甲级写字楼，位于东四环大郊亭桥东，广渠路二期及
地铁七号线即将建成并开通。此区域位置在商务划分中被称为百子湾，被北京朝
阳区政府列为重点建设地段，一直被冠以“CBD 后花园”的美誉。百子湾，在经过
前几年的开发之后，成为承载 CBD 居住效能的重要区域，但与其重要的板块区
位和密集的居住人口相比，百子湾板块的商业餐饮娱乐氛围已成规模，但是商务
办公氛围相对薄弱。
周边集中了金港国际、后现代城、金泰先锋、京都杭城、沿海赛洛城等高档
住宅，售价均在 12000 元/平米以上，主要销售对象是工作在 CBD 的人群，已形
成稳定的居住环境。商业项目先后有：大成国际中心、新光天地、新世界彩旋、
美罗城、新百盛、法国迪卡侬、维吉奥广场等相继建成并入驻，本区域商业物业
在类型、规模、档次等方面都将呈现出焕然一新的面貌，东四环将一改其单纯“CBD
后花园”的居住效能。
2、 市场需求状况
随着 CBD 东进步伐的加快，CBD 的商务氛围和商业气息也随之而向东
扩充，很多 CBD 精英也纷纷选择东迁居住或进行商务活动。
东四环商务带正在形成并初具雏形，而在整个商务带上，雄居东四环腹地、
濒临 CBD 的百子湾区域无疑将是商务带的核心纽带。
基于此，未来的东四环将成为重要的商务、商业核心区，而本案“中水
电国际大厦”将成为本区域纯甲级写字楼的领航者。
需求特征：
1、租赁市场需要培育，目前有金长安大厦、金泰国际大厦十万多平米供应。
2、紧邻东四环，属 CBD 东扩辐射区，交通方便。
3、价格状况
根据调查得出此区域甲级写字楼租金在2-3元/天/平方米。
二、中水电国际大厦在本区域具体情况分析
中水电国际大厦位于有“CBD 后花园”之称的百子湾区域，紧邻东四环，项目
北距长安街四惠桥地铁站约 1500 米，步行只需 20 分钟，西距国贸和北京电视台
二三站地路程，南侧是贯穿北京东西的广渠路（约在年底将升级为城市快速
路），同时还有即将完工的西客站至通州的 7 号线大效亭站。而想出行去机场或
京沈高速，通畅的四环路会为您轻松赢取时间，优越的地段、交通优势，中水电
国际大厦的出现，将弥补此区域甲级纯写字楼不足的局面。
中水电位于北京朝阳区广渠东路 3 号，东四环大郊亭桥东 800 米，楼高 80
米，地下三层，地下十六层，总建筑面积 32847 平方米。配套商业面积为：地下
一层 1600 平方米，地上三层 4549 平方米，计 6149 平米；写字楼 4-16 层计：19340
平方米。大厦可经营面积为 25488 平方米。
1、优势分析
1）、地理位置优越，交通便利
本项目紧临东四环，广渠东路 3 号，驱车可快速到达国贸、西大望路、
亦庄开发区、望京等商务办公区，亦可快速连接机场高速、京沈高速、京津
唐高速、京通快速等外围线路。公交：11 路、31 路、35 路、348 路、740 路、
753 路、952 路公交车。地铁： 1 号线、八通线，规划轻轨 7 号线。
2）、现楼，外观设计档高，楼体形象佳，智能化设施完备，附合租赁市场的需求
特征。
3）、由于此区域紧邻 CBD，国际交往密切，涉外与人文环境氛围浓厚等因素，
随着 CBD 东扩辐射，将吸引更多的国内外公司与办事机构进驻大厦。
4）、距离东四环很近，属于泛 CBD 地区，驱车前往国贸中心、西大望路、亦庄、
望京等商务办公区域便利，为本项目租赁市场提供了广阔的发展空间。
2、劣势分析
1）、中水电国际大厦周边项目在建，商业氛围尚未建起。
2）、大厦由于是新开盘项目，缺乏商业氛围。
三 竞争个案分析
1、周边项目：此区域仅有少量写字楼，项目品质卓越、规模大、配套完备、物
业管理完善。其中有以下项目：
备注：3、4、4、6 项目为出售办公楼，租金为业主出租价格。
2、竞争项目情况详细分析
1）、金泰国际大厦：位于北京市朝阳区东四环大郊亭桥东 800 米。 北京金泰恒
业有限责任公司开发并经营，只租不售。总建筑面积 51,000 平米，地上十五层，
地下二层。首层商业设施规划有银行、展厅、中型快餐、咖啡厅、眼镜店等，地
序号 项目名称 位置 商业建筑积
（平米）
租金 （元
/ 天/ m
2
）
经营业态
1 金泰国际大厦 朝阳区东四环大郊亭桥
东 800 米路北
51175 2- - 3. 5 写字楼
2 金长安大厦 朝阳区东四环中路 82 号 21973 1. 6- - 2. 3 目前在租的写字楼为 C座
3 大成国际中心 百子湾甲 12 号 80000 1. 6— 2. 5 只售不租，物业费用：10. 00 元/ 平米
/ 月。
4 龙源文化创意园 朝阳区高碑店盛世龙源
内
39538 0. 5（以租
代售）
物业费：2. 98 元/ 平方米/ 月. 采暖费：
30 元/ 平方米/ 季度
5 商富中心 朝阳区广渠路 21 号 100000 1. 6— 2. 2 物业费：3. 50 元/ 平米/ 月
6 竞园 朝阳区广渠路 3 号 60000 3- - 3. 5 图片产业基地，图片交易市场
7 CBD东都 朝阳区大郊亭 6 号 403000 平 1. 6- 2. 2 商业，公寓综合楼。商务写字公寓约
7. 4 万平米
下一层规划有员工餐厅、邮局、便利店。地上二层至地上十五层为办公层，单层
面积约 3,300－3,700 平米。大厦车位有 300 席左右。大厦北侧为独栋配套会所，
地上共三层，层高 米，电梯可直达地下车库。会所规划有健身中心、台球室、
乒乓球室、美容美发、会议室等服务设施。大堂面积约 800 平米，挑高 20 米，
大厦五层以上至顶层南侧为“阳光中庭”，10 部日立电梯， 写字楼层走道宽
米，墙面为壁纸装饰，地面为地毯；每层配备有男女洗手间各两套。写字间层
高 米，净高 米；双层中空玻璃幕墙，落地窗设计； 米× 米的跨距
柱网结构，从 100 平米至整层约 3,700 平米的面积可供选择；100 伏安/平米的电
量设计。金泰国际大厦 2009 年 7 月招商，客户出租率 5%。
此项目为本案主要竞争对手，目前市场报价 4 元/天/平米，一千平米客户实
际成交价在 2 元左右，并返中介代理公司近二个月代理佣金。
2）、金长安大厦：位于长安街沿线，四惠桥东南角，东四环与百子湾路的交汇
处。 金长安大厦立面采用镀膜高级中空玻璃幕墙和香槟色铝板，局部以干挂石
材点缀。金长安大厦总建筑规模为 10 万㎡，建筑类型为甲级纯写字楼和商务楼。
项目由两栋写字楼（A 座 16 层、C 座 32 层）、一栋酒店（B1 座 15 层）及与
A、C 座相连的商业裙楼（B2 座 5 层）构成。金长安大厦具有四星级品牌酒店、
高档餐厅、咖啡、商业中心、健身中心、金融服务等设施和服务体系。
目前在租的写字楼为 C 座，首层 500㎡开敞大堂设计，局部挑空 10 米。
至 米办公层高，× 框架结构，在顶层提供跃层式办公面积，全新
米双空间。C 座标准层面积约 1800㎡，层高 ，分户面积为 92-240㎡，根据
办公需求，可以组合成 100㎡-1800㎡来使用。写字楼出租率为 90%以上。
3）、大成国际中心：项目总占地 43080 平方米，是集酒店式服务公寓、大型购物
广场和 5A 级智能化写字楼为一体的建筑综合体，规划总建筑面积为 197425 平
方米，其中，酒店式服务公寓建筑面积为 63640 平方米；购物广场面积近 68000
平方米；5A 级智能化写字楼面积为 21973 平方米，出售率达 95%以上。
劣势：此项目只售不租，小业主租价不统一，限制一部分承租方，甲级写字楼
只能体现在外面而真正内涵的品质无法给承租客户提供。
4）、龙源文化创意园：总套数约 400 套，其中 A 栋、B 栋楼座分出创作一区至
五区；一区至四区的标准层为创作区，标准层高为 米，并可自由组合拆分，
全部采用精装修交付标准，并设中央空调。 D 栋楼为专属大中型创意机构的 5A
级写字楼大厦，整栋 6200 平米，地下一层，地上五层，标准层建筑面积 1240 平
方米，层高 米，中央空调。设有：会议室、商务中心、棋牌室、桌球室、兵
乓球室、屋顶露天篮球场等商务休闲、娱乐配套。目标客户定位为大型传媒机构、
大型影视制作机构、大型数字制作机构或集团总部。出租率达 95%以上。
区位优势：政府倡导和支持文化创意产业。
5）、商富中心：金海国际四期产品，立项为综合立项，占地约 万平米，总建
筑面积约 10 万平米，绿化率 32%，共计 3 栋塔楼，其中 1 号楼已整体销售给世
界 500 强企业“中国电信”北京公司，2 号楼和 3 号楼为地下 3 层地上 23 层的塔楼，
五梯十五户。其中 3 号楼为可注册的精装商务公寓，主力户型：101-136 平米，
层高 米，大堂 80 米挑空大堂。出售率达 98%以上。
此项目只售不租，劣势：一部分用户自用，一部分小业主投资出租，导致
租价不统一，内部大厦混乱限制一部分承租方，甲级写字楼只能体现在外面而真
正内涵的品质无法给承租客户提供。
6）、竞园：图片产业基地，是图片交易市场，为北京图片产业基地和文化创意
产业聚集区，在产品定位和建筑形态上，适合文化、创意、传媒、图片摄影、电
视广播、数码科技、娱乐、电影与录像、音乐、表演艺术、出版、软件及计算机
服务、艺术品和古董及文物等行业，为本土图片行业、中国文化创意产业发展聚
集地。目前竞园租赁市场为： 米层高的报价 ；-10 米的层高报价
， 米层高为精装写字间；-10 米层高是毛坯房，可做 2-3 层的 LOFT
办公空间。出租率达 95%以上。
7）、CBD 东都：整体项目是 40 万平方米的综合体，其中商业部分 30 万平方米，
北区 15 万，南区 8 万，西区 万，中心区 10 万平方米。西区为“CBD 东都华
腾国际公寓”，周边配套设施：世界 500 强法国迪卡侬、白盛时尚百货、时尚运
动名品等体育用品大卖场；国际连锁超市、生活卖场、品牌专卖店等日常消费场
所；国内连锁巨头红星美凯龙、大型家电等家用卖场；五星级多厅影城、品牌俱
乐部、中西餐饮、儿童娱乐等休闲娱乐设施，出租出售率达 98%以上。
3、 竞争分析
1）来自其它写字楼的竞争
周边写字楼仅有二座纯甲级办公楼，供应量为十万平方米，其规模大，
配套完善；他们目前均在招商，出租率不高。
2）目前处于经济复苏时期，众多企业经营情况好转，租赁市场好于去年。
3）主要竞争对手为“金泰国际中心”，第二竞争对手为“金长安大厦”，其次为“大
成国际中心”。
4、机会分析
北京 CBD 东扩的第一步主要集中于产业投资，将极大地推动包括写字楼在
内的商业和投资类物业发展。CBD 东扩区与现有核心区将是共赢的关系，在建
筑的整体要求上，多数标志性建筑高度将在 100 米到 300 米之间。而根据北京市
的规划，现有 CBD 的总体规划量为 1050 万平方米，其中，50%为写字楼和酒店。
最新的数据显示， CBD 甲级写字楼市场形势不容乐观，空置率达 30%。CBD 东
扩效应还需要一定的时间才能显现。新的投资是分散在未来的 10 年中，且总额
不大。CBD 东扩并非投资打造一个新商务区，而是将现有的区域划归到 CBD 当
中。如价格不合理，配套跟不上，抓不住目标客户，极易造成客户流失至本项目
旁边“金泰国际大厦”的局面，因此市场定位、客群定位以及价格策略将是很大的
挑战和考验。
第四章 市场风险预测及解决方案
百子湾区域商业发展一直停滞不前，这主要是由于该区域长期以来是“工业、
仓储区”，经济发展水平较低。百子湾现有的商业物业数量少、档次低，以陈旧
简陋的沿街门脸房、厂房为主。
中水电国际大厦附近的高档住宅项目陆续建成并入驻，相关配套商业项目集
中供应，招商工作将陆续开展起来。由于本区域尚处于起步阶段，没有完全升级、
旧城面貌没有获得根本性改变的情况下，百子湾甲级写字楼租赁市场还需要一段
时间的培育期。但是未来的本区域商业地产发展是非常光明的，随着周边的商业
发展会带动本区域的办公楼的发展，将吸引一些 CBD 集团办公客户选址在此，
目前本区域甲级甲写字楼供应量非常少，加上本案只有三家纯甲级写字楼，约十
五万平方米提供给本区域的客户。
综上所述：本项目租赁投资市场在先期需要培育期，目前租赁价格定位不宜
过高，以后随着本区域商业氛围增加而随之递增，如租赁价格定位较高将导致大
厦空置率较高，给大厦先期运营增加投资资金。
项目管理如按以下策略进行，将能最大限度有效的回避相关的风险。
1、 高品质的物业服务，
2、 以相对低的租金吸引知名企业入驻
3、 租金逐年递增的策略。
4、 采取我公司“资产管理”的模式，即专业的物业管理及专业的营销管理融为
一体的综合管理模式。
第三部分 营销策划方案
第一章： 营销目标
首先，感谢中国水利电力对外公司对我公司的信任，给予我们展示公司实力
的一个机会。我们非常珍视这个机会，也有决心把项目做成功，在中水电大厦项
目管理上做出贡献。
我公司具有多年的管理经验和专业的管理理念，所以我们有信心，亦有实力
将中水电大厦项目经营好，使之成为北京优秀的甲级写字楼。
我公司将会按照中国水利电力对外公司的要求在十五个月之内，按照贵公司
认可的租金定位为基础完成中水电国际大厦可出租面积的 80%的出租率。
第二章 中水电国际大厦市场定位、客户群定位
近年来，朝阳区政府正在打造以 CBD 为核心的泛 CBD 大区，营造北京东部
商业经济，注重东四环沿线，大力发展百子湾新区。
百子湾地区进行大规模的房地产开发建设，逐渐形成 CBD 最为便捷的首席
居住、生活大本营。大量高端人群汇聚，使该区域的商务环境及自然环境都将达
到显著提高，大量的市政投资则使此区域日渐成为北京最具投资前景的一个热点
区域，形成国际化的商务氛围。
中水电国际大厦位于北京市朝阳区东四环大郊亭桥东 800 米，广渠东路 3
号，属 CBD 东扩辐射区。东侧为沿海赛洛城大型高档社区，南侧紧邻广渠路，
西侧为新开盘的金泰国际大厦，北侧为大成国际中心。驱车可快速到达国贸、西
大望路、亦庄开发区、望京等商务办公区，亦可快速连接机场高速、京沈高速、
京津唐高速、京通快速等外围线路。公交路线为：11 路，31 路，35 路，348 路，
495 路,753 路,496 路,628 路，657 路，715 路，9 路，740 路，984 路，608 路。
地铁：1 号线，八通线，既将开通的七号。
随着 CBD 东扩辐射，央视、北京电视台，带来了很多创意先锋的产业，所
以大厦客户定位应该着眼于——随之而来的创意产业，同时还有金融、房地产这
些产业、服务于国贸地区外资大型集团公司相关企业、机构。
但与此同时，泛 CBD 东扩辐射还需要一定的时间，我们除了满足上述需求
外，也要不放弃其他的优质客户。
我们公司将把中水电国际大厦打造成为上述客户需求的具有一定配套设施
的甲级写字楼或高档商业、娱乐、商务综合型甲级大厦。
本项目主要客户定位方向应以追求区域优势与形象和一定性价比的中小服
务公司和办事机构，主要有如下：
1、 随着中央电视台入驻此区域将增添国际型媒体产业、广告公司、文化传播等
企业。
2、 世界 500 强的企业总部、办事机构，包括金融、保险、行会、基础设施建设、
国际文化交流与咨询培训机构、贸易及产品代理和物流等。
3、 具有国际化业务的中资机构的涉外办事机构或分部。
4、 国内民营企业的北京办事处或代理机构，包括服装、产品加工、生物制品等。
5、 商务类服务公司和商贸公司，制版、设计、广告、原材料贸易、物流航运代
办等。
6、 新兴中介咨询与经纪服务机构，会计师事务所、资产评估、律师事务所、政
策研究与咨询、国际贸易咨询与经纪代理等：
7、 1-3 层商业区域定位于银行、高档餐饮、休闲娱乐场所。
第三章 楼层租金定位及详细规划
【项目分析】
中水电国际大厦楼高60米，地下3层，地上16层，建筑面积为32847平方米。
5部客梯，6部扶梯，1部货梯。地上车位24个，地下2—3层3000平米130个停车位。
地下一层1600平米可经营，毛坯房。
首层层高5米，挑高9米，经营面积平方米，毛坯房。
2——3层平方米，层高米，毛坯房。
4层经营面积平方米，层高米，预留会议室或写字间，毛坯房。
5层平方米，层高米，精装电梯间，其余毛坯。
6层平方米，层高米，精装电梯间，其余毛坯。
7——13层平方米，层高米，公共区域精装，户内毛坯。
14——16层平方米，层高米，精装电梯间，其余毛坯。
一、大厦楼层规划、装修配置、面积及租金定价
根据大厦的各楼层的具体情况，我公司为本项目的二套规划方案：方案一：
具有一定配套设施的甲级写字楼，方案二：高档商业、娱乐、商务综合型甲级大
厦。详情如下：
方案一：具有一定配套设施的甲级写字楼。
如果本项目规划地下一层至地上三层为商务用房，四至十六层为办公用房，
首层不能划分出一个单独入口，那么本大厦只能走传统意义的甲级商务大厦即大
客户配套商业结合办公用户。客户楼层详细租金定价、投资收益、客户规划表如
下：
楼层 楼层规划 装修情况
单价
（天/
m
2
/元）
出租面积
（m
2
）
月租金
（元）
年租金
（元）
备注
1层 银行、大厦对外形
象大厅
毛坯 5
详见说明
2层 高档餐饮、展厅、
咖啡厅、茶楼
毛坯 4
详见说明
3层 高档餐饮、展厅、
咖啡厅、茶楼
毛坯 3
详见说明
4层 会议室、多功能用
房、办公用房
毛坯
详见说明
5层 培训机构、办公用
房
电梯间装修，其
余毛坯
详见说明
6层 培训机构、办公用
房
公共区域精装
修，户内毛坯
详见说明
7层
办公用房
公共区域精装
修，户内毛坯
详见说明
8层
办公用房
公共区域精装
修，户内毛坯
详见说明
9层
办公用房
公共区域精装
修，户内毛坯
详见说明
10层
办公用房
公共区域精装
修，户内毛坯
详见说明
11层
办公用房
公共区域精装
修，户内毛坯
详见说明
12层
办公用房
公共区域精装
修，户内毛坯
详见说明
13层
办公用房
公共区域精装
修，户内毛坯
详见说明
14层
财团总部
电梯间装修，其
余毛坯
3
详见说明
15层
财团总部
电梯间装修，其
余毛坯
3
详见说明
16层
财团总部
电梯间装修，其
余毛坯
3
详见说明
地下一
层
员工餐厅
毛坯
1600 73000 876000
详见说明
详见说明
方案一 楼层规划、装修配置、面积、定价
共计（-1到-16可经营面积）
1、楼层户型配置及相关分析
1）地下一层至地上三层米
地下一层高5米，一层高5米，挑高9米，二、三层高米，6部扶梯，层高
及设施在建设时比较适合大卖场用房，但是大卖场的租户普通租金较低、人流量
大、进出人员素质参次不齐，整体在租金收益、大厦整体对外形象方面实现不了
最大化。所以建议贵公司在不考虑短期收益情况下，要对客户进行精细筛选，筛
选一些能够提升大厦品质的优良客户比如：
地下一层安排客户为大厦员工自助餐厅。
一层客户为银行、高档汽车展厅、大厦形象待客厅。
二层客户为高档餐饮、展厅、咖啡厅。
三层客户为展厅、奢侈品展厅、茶楼等。
2） 四层至六层，平方米，层高米,
四层原规划为会议用房、或办公间。贵公司这块设计不错，目前此区域几
个甲级写字楼缺少为客户提供的会议室，把会议室不光提供给本大厦的客户还将
对外营业，设计出10人会议室二间（100平方米）、30人会议室二间（200平方
米）、50人会议室二间（300平方米）、100人会议室一间（240平方米）、200人会
议会一间（400平方米）。招商接待、物业服务区。
五层、六层楼层高于其它办公楼层30厘米，招商客户为对楼层有要求的特
殊集团客户，如研发机构、培训机构。
3）七层至十三层，平方米，公共区域已精装，办公区域为毛坯。
中水电国际大厦为此区域的甲级写字楼，招商应该侧重为本方案上面所定位
的客户群，这些企业均为中等以上规模企业，这些单位均有独特的企业文化，他
们均会遵照那些企业独有的企业文化及要求设计自已的办公区域，所以我们大厦
办公区域设计为毛坯房是非常适合此类企业，并能得到客户亲徕。
4） 十四层至十六层，平方米，层高，电梯间精装外，余下为毛坯。
14-16层共计平方米，除电梯间为精装，期余均为毛坯，比较适合打
包整租给那些想减少运营成本的外资财团总部等类似企事业入驻。价格由于是整
体租赁，而招商的对象是能够提升知名度的企业，所以建议此价格定位在3元为
宜。
方案二：高档商业、娱乐、商务综合型甲级大厦。
如果本项目规划地下一层至地上三层为商业用房，四至十三层为办公用房，
十三至十六层假日酒店，能在首层规划出单独出入口，那么本大厦可以向朝阳门
的泛利大厦、西直门腾达大厦、崇文门的宝鼎中心等等比较独特的中高档商业、
娱乐、商务综合型甲级大厦借鉴，可以使中水电国际大厦成为本地域独一无二的
领航标地参照大厦，用低价吸引那些知名的娱乐、酒店的客户来提高大厦知名度
及成为地标参照物，后期的可以拉动办公室租价较高，综合计算得出此定位收益
高于方案一。客户楼层详细租金定价、投资收益、客户规划表如下：
楼层 楼层规划 装修情况
单价
（天/
m
2
/元）
出租面积
（m
2
）
月租金
（元）
年租金
（元）
备注
1层 银行、大厦对外形
象大厅
毛坯 5
详见说明
2层 高档餐饮、展厅、
咖啡厅、茶楼
毛坯 4
详见说明
3层 高档餐饮、展厅、
咖啡厅、茶楼
毛坯 3
详见说明
4层 会议室、多功能用
房、办公用房
毛坯
4
详见说明
5层 培训机构、办公用
房
电梯间装修，其
余毛坯
详见说明
6层 培训机构、办公用
房
公共区域精装
修，户内毛坯
详见说明
7层
办公用房
公共区域精装
修，户内毛坯
3
详见说明
8层
办公用房
公共区域精装
修，户内毛坯
详见说明
9层
办公用房
公共区域精装
修，户内毛坯
详见说明
10层
办公用房
公共区域精装
修，户内毛坯
详见说明
11层
办公用房
公共区域精装
修，户内毛坯
详见说明
12层
办公用房
公共区域精装
修，户内毛坯
详见说明
13层
办公用房
公共区域精装
修，户内毛坯
详见说明
14层
财团总部
电梯间装修，其
余毛坯
详见说明
15层
财团总部
电梯间装修，其
余毛坯
详见说明
16层
财团总部
电梯间装修，其
余毛坯
详见说明
地下一
层
员工餐厅
毛坯
1600 73000 876000
详见说明
详见说明
方案二 楼层规划、装修配置、面积、定价
共计（-1到-16可经营面积）
1、楼层户型配置及相关分析
1）地下一层至地上三层米
地下一层高5米，一层高5米，挑高9米，二、三层高米，6部扶梯，层高
及设施在建设时比较适合大卖场用房，但是大卖场的租户普通租金较低、人流量
大、进出人员素质参次不齐，整体在租金收益、大厦整体对外形象方面实现不了
最大化。所以建议贵公司在不考虑短期收益情况下，要对客户进行精细筛选，筛
选一些能够提升大厦品质的优良客户比如：
地下一层安排客户为大厦员工自助餐厅。
一层客户为银行、高档汽车展厅、大厦形象待客厅。
二层客户为高档餐饮、工艺艺术品展厅、咖啡厅、西餐厅。
三层客户为高档家私展厅、奢侈品展厅、茶楼等。
5） 四层至六层，平方米，层高米,
四层原规划为会议用房、或办公间。贵公司这块设计不错，目前此区域几个
甲级写字楼缺少为客户提供的会议室，把会议室不光提供给本大厦的客户还将对
外营业，设计出10人会议室二间（100平方米）、30人会议室二间（200平方米）、
50人会议室二间（300平方米）、100人会议室一间（240平方米）、200人会议会一
间（400平方米）。招商接待、物业服务区。
五层、六层楼层高于其它办公楼层30厘米，招商客户为对楼层有要求的特殊
集团客户，如研发机构、培训机构。类似糖果、同一首歌类单位优先，因为百子
湾没有规模K高档K歌房提供给企业单位个人娱乐休闲。
6） 七层至十三层，平方米，公共区域已精装，办公区域为毛坯。
中水电国际大厦为此区域的甲级写字楼，招商应该侧重为本方案上面所定位
的客户群，这些企业均为中等以上规模企业，这些单位均有独特的企业文化，他
们均会遵照那些企业独有的企业文化及要求设计自已的办公区域，所以我们大厦
办公区域设计为毛坯房是非常适合此类企业，并能得到客户亲徕。
7） 十四层至十六层，平方米，层高，电梯间精装外，余下为毛坯。
经过我公司近期调研，本区域缺少类似假日酒店的企业，14-16层共计
平方米，四五千平米是最受这些假日酒店欢迎的面积。如果三层有可能做成快捷
酒店，就填充了本区域所缺的为企事业单位出差人员服务的快捷式酒店的空白，
类似假日酒店、汉庭酒店的企业入驻可加深出差在此区域公司相关负责人对本大
厦的印象，并在一定程度上可以提高本大厦的知名度，并节省部分推广销售广告
预算，大大提升大厦在本区域的知名度，竖立并营造起一座甲级写字楼的商务环
境。其次根据招商情况，把五、六层的规划的类似糖果、钱柜、同一首歌企业招
商进来也是可行的。
三、定价策略
1、方案一：在出租率达到一定期限时就把底价提高10%左右,即在—
元左右，调整的价格标准如下：
出租率 0-10
%
10-20
%
20-30% 30-40% 40-50% 50-60
%
60-80
%
80-95
%
95% 以
上
定价 2 元 元 元 3元 元 元
2、方案二：以基准价为准，第一年新盘签约合同低于基准价的%吸引客
户，以后每年递增%。5年以后达到甲级写字楼的平均水平4元以上。
四、租金付款方式：
目前市场上普遍采用押三付一、押三付三、押三付半年、押三付全年；押一
付三、押一付六、押一付全年等几种付款式，本项目可以根据客户具体情况而定。
第四章 推广方案及费用预算
采取“以大厦现场为阵地，以报纸宣传为中心，以网站建设、网络推广为重
点，以活动公关为辅助，加大宣传力度，全力配合租赁工作的营销方案，在节约
成本的前提下，对大厦进行大力宣传。具体思路如下：
一、推广方式
为达到刺激目标客户群对项目提高关注度实现租赁成功，单一的宣传力度不
够，应采取以下二种形式推广——线上推广：通过报纸推广、网站、现场包装(大
厦周围招商标识广告)、等公开的宣传推广方式。线下推广：为通过商业信函、
大客户拜访等宣传推广方式，通过相关渠道，针对目标客户邮寄商业信函；同时，
通过约谈方式针对大客户招商。通过以上二种形式推广可以达到以下目标：
1、收集客户资源，筛选符合条件目标客户。
2、实现市场扩展目标，完成招商计划
3、突出项目的卖点，营造高品质办公环境
二、写字楼推广方向
商务办公价值：从地段、交通、配套、项目写字楼自身硬件优势等方面阐
述写字楼商务办公的优势。商务时代，财富机遇，从城市发展的趋势、从城市房
地产发展的趋势、从目前及将来城市商务地产发展的格局等方面来阐述中水电国
际大厦的商务办公价值。
三、 写字楼卖点提炼 商务办公卖点：
1、 紧临国贸核心商圈就近服务，便捷商务配套，提升商务办公效率，是创
业及发展中的企业的首选福地；
2、 及连接各个商务圈要道，让入住企业均能拥有畅通无阻的便捷交通；
3、 本区域稀缺专业甲级商务写字楼，商务潜力无限；
4、 现代化建筑外观设计，城市新的地标性建筑，良好的物业形象提升入住
企业商务档次；
5、 车位配比性高商务硬件高人一等奠定了未来写字楼可持续性发展坚实
基础。
6、 办公楼层为——米层高，商务空间更舒适，充分体现以人为本；
7、 框架结构，可大可小，灵活机动。自由的空间组合，便捷的空间分割和。
四、写字楼推广步骤
1、第一阶段：预热期
时间：2009 年 9 月 20 日——12 月 30 日
2、第二阶段：强攻期
时间：2010 年 1 月 1 日——12 月 30 日
3、第三阶段：收尾期
时间：2011年1月1日——5月30日
五、推广费用预算
1、广告费用： 39 万 元
媒 介 具体名称 推广时间 具体费用
报纸广告 北青、精品、京华 每周2、4推广
每期各报费用3000
元，每月8期，月投
入万元，年投入
20万元
户外广告 大厦竖立明显标识 长期 3万制作费用
网站
新浪、搜狐、搜房、北京写
字楼网等
一年
12万元，每家媒体
投放3万元
商业信函
国贸、望京、亦庄等商圈里
的大、中、小型企业总经理
办公室
项目启动时即投放
1万元
其他媒体 12580房车汇、短信群发 重要营销节点发布 3万元
合计 39万元
2、销售现场布置费用： 5 万 元
3、资料费用： 1 万 元
4、公关费用： 2 万 元
5、其他费用： 9000 元
总计： 479000 元
