第 51 卷 第 4 期 吉林大学社会科学学报 Vol． 51 No． 4
2011 年 7 月 Jilin University Journal Social Sciences Edition Jul．，2011
□数量经济理论及应用
房地产市场弱型有效的实证研究
———以东北地区为例
冯宝军 张媛婧 李延喜
［摘 要］房地产市场对经济的促进作用能否正常发挥，是以市场是否有效为前提的。采用 ADF单
位根检验和序列自回归检验的方法，选取东北地区的沈阳、大连、长春、哈尔滨四个城市的房地产
销售数据为样本，对这四个城市房地产市场的有效性进行的检验表明，这四个城市的房地产市场均
达到了弱有效，其中，沈阳房地产市场有效性最好，长春最弱。因为这四个城市在东北房地产市场
中具有显著的代表性，由此推知东北房地产市场也达到了弱有效。
［关键词］房地产市场;东北地区;市场有效性;ADF单位根检验;序列自回归检验
［基金项目］ 国家自然科学基金项目 (70772087);中央高校基本科研业务费专项资金
(DUT10ZD107)
［收稿日期］ 2011 － 01 － 25
［作者简介］冯宝军，大连理工大学管理与经济学部研究员。(大连 116024)
一、引 言
房地产业是国民经济发展的重要推动力量，其对银行、保险、建材等其他 50 多个行业亦具
有强劲的拉动作用。在实践中，房地产市场是否有效直接关系着房地产业经济效用的实现效果，
因而，研究房地产市场的有效性对于监督管理房地产业发展秩序、规范价格具有重要意义。
现有针对房地产市场有效性的研究，多采用随机游走检验的方法对观测值进行统计检验，而
且，与国外研究相比，国内学者对房地产市场有效性的研究比较少。Fu and Ng 在研究中提出了
房地产市场弱有效的假设，以不动产实际交易价格和不动产股票交易价格为观测值，从房地产市
场对相关信息的反映的角度，验证了房地产市场的有效性情况。［1］Kleiman et al. 的文章以欧洲、
北美和亚洲的房地产上市公司的股票价格指数为观测值，应用 ADF、PP 单位根、方差比三种方
法来进行检验，从而验证了样本三个地区的房地产市场均具有弱有效的特征。［2］何赛娇以我国房
地产销售价格指数、全国土地交易价格指数和全国房地产租赁价格指数为观测值，采用 ADF 单
位根检验和序列相关性的统计检验方法，对我国房地产市场进行了弱有效检验，实证结果显示我
国房地产市场尚未达到弱有效。［3］孙建波则在分析南京市房地产市场数据以及各板块的时间序列
的基础上，考察了市场中收益和风险的特征，并检验了它们是否满足市场有效性的要求，检验结
果表明，市场整体上具有弱有效性，但各板块市场之间存在差异。［4］
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东北三省是中国工业和农业经济的重要组成部分，其房地产市场的健康度直接关系着区域经
济的稳定与发展。而国内现有研究对东北房地产市场有效性方面尚属空白。
基于上述分析，本文对东北四个重要城市沈阳、大连、长春、哈尔滨的房地产市场进行了有
效性检验。此四个城市一直以来均被视为中国东北地区房地产市场的代表性城市，房地产行业也
以此四个城市为代表对东北房地产市场进行分析。故而，本文以此四个城市为样本，实证检验其
房地产市场的有效性，进而推论东北地区房地产市场的有效性情况。
二、理论与检验方法
(一)有效性理论
有效市场的理论是由 Fama首先给出的。［5］他提出了股市的有效性定义，即当市场中的所有
证券价格都能充分反映一切相关信息的时候，市场即达到了有效性。如果市场是有效的，那么，
在市场竞争的作用下，与新信息相应的价格变动是随机的，证券价格会通过市场自身的调整，从
一个平衡水平过渡到另一个平衡水平。［6］根据通过市场所获取信息的不同，Fama提出可以将有效
市场分成三个层次，即弱型有效市场、半强型有效市场和强型有效市场。
弱型有效市场中的价格只能反映过去的相关信息，当前市场价格变动与历史的价格变动没有
关系，因而不能预测未来的价格走势;半强型有效市场中的价格能够充分反映所有公开的信息，
包括相关政策和宏观经济情况等;强型有效市场对于所有公开与未公开的信息都能够充分反映，
此时的市场效率达到了最大，如果市场是半强型有效或者强型有效，那么市场价格就会处于一个
理性的水平，房地产商就不可能利用公开的信息获取超额利润。
参照 Fama的理论，可以推出房地产市场有效性的含义，即房地产市场中，当所有房屋销售
价格都能充分反映一切相关信息的时候，房地产市场就达到了有效性，市场中与新信息相应的价
格变动是随机的。我国房地产市场起步较晚，其发展会受到较多约束，从而表现出弱有效甚至无
效的特征，因此，本文只对房地产市场的弱有效性进行检验。
(二)检验方法的选择
检验资本市场有效性，随机游走检验的思想被普遍接受。市场的弱有效性取决于市场价格波
动是否表现为随机游走。如果市场价格变动服从随机游走模型，则该市场为弱型有效市场。［7］若
不符合随机游走模型，则该市场不满足弱有效性，处于“市场失灵”状态，需要政府介入调控。
对市场价格变动是否服从随机游走过程的检验方法中，ADF 单位根检验和序列自回归检验
是使用比较多的。［8］703 － 747其中，ADF单位根检验是针对时间序列自身进行的验证，以此判断序列
的波动情况，而序列自回归检验是针对时间序列的增长情况进行的验证，以此来判断序列的发展
趋势。这两种方法能够相互补充，检验比较完善，而且用这两种方法的计算结果比较稳定，对样
本的需求量也比较少，适合本研究样本量的情况。
(三)模型的构建
为检验样本数据自身的波动情况，选择有截距项和趋势项的 ADF检验模型:
Δxt = a + βt + ρ －( )1 xt－1 +∑
P
i = 1
θiΔxt －i + εt (1)
其中，{xt}表示样本城市房屋销售价格指数时间序列;εt ～ N(0，σ
2)为白噪音;a 为常数项，表
示截距;βt表示趋势项。若 ADF检验值的绝对值小于给定显著性水平下的临界值，则认为该序列
符合随机游走特征，即该样本房地产市场为弱型有效市场;否则就认为该样本房地产市场未达到
弱有效。
为进一步研究样本时间序列的发展趋势，本文对样本数据进行序列自回归检验。由于本文选
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取的四个时间序列值为季度值，故对每一序列建立四阶自回归模型:
Pt = a + θ1Pt－1 + θ2Pt－2 + θ3Pt－3 + θ4Pt－4 + εt (2)
其中，{Pt}为房屋销售价格指数时间序列，a 为常数项，θ1，θ2，θ3，θ4 为自回归模型系数，表示的
是房屋销售价格指数滞后的影响，εt ～ N(0，σ
2)。在该模型的系数显著性检验中，若 θ1，θ2，θ3，
θ4与 0 相比在统计上不显著，则该房价指数时间序列的前后期数据之间不具有相关性，该样本的
房地产市场为弱型有效市场;反之，则表明该样本的房地产市场未达到弱有效。
三、实证分析
(一)数据的选择
本文目的在于考查东北地区房地产市场的有效性，故而选取了沈阳、大连、长春、哈尔滨等
四个东北重要城市的 1999 年 1 季度—2010 年 1 季度房屋销售价格指数季度数据。在现有的研究
及各类行业新闻中，此四个城市通常被用来代表东北地区房价及销售情况。本研究亦遵循了这个
惯例，通过对此四个代表城市的实证来考查东北地区房地产市场的有效性。
此外，考虑到数据取得的难易程度，本文没有区分新建房与二手房，仅采用全口径数据进行
研究。每个时间序列都有共计 45 个观测值，所有数据均来源于中经网产业数据库和搜数网。图
1 显示了这四个城市 1999 年 1 季度—2010 年 1 季度的房屋销售价格指数季度数据的波动情况。
图 1 东北四城市房屋销售价格指数走势
从图 1 中可以看出，沈阳、大连、长春、哈尔滨四个城市的房屋销售价格指数均无明显走
势，其中，沈阳、大连两个城市的房屋销售价格指数波动幅度比较大，长春和哈尔滨两个城市的
房屋销售价格指数波动较平稳。
(二)实证结果分析
本文选择了沈阳、大连、长春、哈尔滨四个城市的房屋销售价格指数进行实证研究。将样本
数据代入模型 (1)、模型 (2)中，使用 Eviews 软件对样本中四个城市的房屋销售价格指数进
行 ADF单位根检验和序列自回归检验。
1． ADF单位根检验
ADF单位根检验方法能够对时间序列的自身波动情况进行检验，从而验证其是否符合随机
游走，检验结果如表 1 所示。
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表 1 ADF单位根检验结果
水平值 一阶差分 二阶差分
沈阳 大连 长春 哈尔滨 沈阳 大连 长春 哈尔滨 沈阳 大连 长春哈尔滨
ADF值 － 1． 8800 － 1． 4861 － 2． 6062 － 2． 5901 － 3． 5096 － 4． 8281 － 5． 6517 － 5． 4493 － 6． 9736 — — —
1%临界值 － 3． 5889 － 3． 5889 － 3． 5889 － 3． 5889 － 3． 5930 － 3． 5930 － 3． 5930 － 3． 5930 － 3． 5973 — — —
5%临界值 － 2． 9303 － 2． 9303 － 2． 9303 － 2． 9303 － 2． 9320 － 2． 9320 － 2． 9320 － 2． 9320 － 2． 9339 — — —
10%临界值 － 2． 6030 － 2． 6030 － 2． 6030 － 2． 6030 － 2． 6039 － 2． 6039 － 2． 6039 － 2． 6039 － 2． 6048 — — —
DW 2． 0299 1． 9196 1． 9438 1． 9552 1． 9527 1． 9601 1． 6321 1． 9784 2． 0299 — — —
观察表 1 可知:
(1)总体看来，沈阳、大连、长春、哈尔滨四个城市的房地产市场均达到了弱有效。从上
表结果可以看出，在水平值下对样本四个城市的 ADF 单位根检验，沈阳、大连和哈尔滨的 ADF
绝对值均小于在 1%、5%和 10%显著性水平下临界值的绝对值，所以其房价指数的时间序列是
不稳定的，符合随机游走模型，房地产市场达到了弱有效，而长春的房价指数序列的 ADF 绝对
值仅在 10%的显著性水平下大于相应临界值的绝对值。因此，从总体来看，样本四个城市的房
屋销售价格指数序列符合随机游走模型，可以推断出东北房地产市场总体上达到了弱有效。
(2)样本四个城市中，沈阳市的房地产市场有效性最好，长春的有效性则较差。从上表结
果可以看出，长春的房价指数序列的 ADF绝对值在 10%的显著性水平下大于相应临界值的绝对
值，即其房价指数在 10%的显著性水平下是稳定的，不符合随机游走模型。在一阶差分下，大
连、长春和哈尔滨的房价指数的 ADF绝对值均大于在 1%、5%、10%三个显著性水平下临界值
的绝对值，在一阶差分下达到了平稳。但沈阳房价指数序列在二阶差分下才达到了平稳，其稳定
性是样本四个城市中最差的，即其最符合随机游走模型。因此，沈阳的房地产市场有效性最好，
而长春的房地产市场有效性较差。
2． 序列自回归检验
表 2 序列自回归检验结果
沈阳 大连 长春 哈尔滨
滞后 1 期 0． 8257 0． 6027 0． 6316 0． 6461
滞后 2 期 0． 2870* 0． 3470* － 0． 0211* 0． 0329*
滞后 3 期 － 0． 2272* 0． 0055* 0． 0674* － 0． 0041*
滞后 4 期 － 0． 1377* － 0． 1347* － 0． 0361* － 0． 0041*
DW 1． 9967 1． 9665 1． 1036 1． 9952
注:带* 号的数据表示在 5%的水平下显著，并且该显
著性为接受系数为零的原假设。
本文对沈阳、大连、长春、哈尔滨四
个城市的房价指数序列，建立四阶自回归
模型进行序列自回归检验，具体结果见表
2 所示。观察表 2 可知:
(1)总体看来，沈阳、大连、长春、
哈尔滨四个城市的房地产市场均达到了弱
有效。这四个城市的房屋售价指数都是只
和滞后 1 期有较大的相关性，与滞后 2
期、滞后 3 期和滞后 4 期的相关性都比较
小。四个城市的房价指数自回归方程中，
都是有三期接受系数为零的原假设，这表
明其当期价格与历史价格不相关，房地产市场均达到了弱有效，这同第一种检验方法结论相同。
(2)长春房地产市场有效性较差。虽然长春的房价指数只和滞后 1 期有较大的相关性，与
滞后 2 期、滞后 3 期和滞后 4 期的相关性都比较小，但其 DW值远小于 2，这说明长春房屋销售
价格指数前后期数据关联性较大。因此长春房地产市场有效性情况较其他三个城市差，这一结论
同前面 ADF检验得出的结论也相同。
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四、结论与建议
本文使用 ADF单位根检验和序列自回归检验两个方法，分别从不同角度对样本四个城市的
房地产市场进行了弱有效性检验，结论如下:
(1)东北房地产市场总体上达到了弱有效。ADF 单位根检验和序列自回归检验两个方法的
检验结果均表明，除个别数据外，沈阳、大连、长春、哈尔滨四个城市的房屋销售价格指数均符
合随机游走的特征，其房地产市场达到了弱有效。由此推断，以这四个城市为代表的东北房地产
市场也达到了弱有效。
(2)东北地区发展不均衡，各个城市房地产市场发展情况不一致。研究结果表明沈阳市的
房地产市场有效性最好，长春的有效性则最差。说明东北地区各城市房地产市场发展不均衡。
产生这种现象的原因有很多方面，如，市场相关信息披露不够充分和及时，信息传递机制有
待完善，市场参与者存在非理性行为等。这会妨碍房地产市场资本配置功能的有效发挥，影响房
地产业的健康发展。
针对我国房地产这一有效性较弱的特殊市场，政府亟须进行适当的管制。为了提高我国房地
产市场的有效性，应采取以下措施:首先，建立完善的市场信息传递机制，进一步提高房地产市
场信息的透明度和及时性，降低消费者取得真实信息的成本。应当建立一个专门的、独立的房地
产信息统计机构，尽可能为购房者提供客观、准确、及时的房价信息。此外，房地产企业的开发
资质和开发项目的许可证也应当在此予以公示。同时，还应编制真正能够反映房地产市场价格走
势的指数系统，为开发商和购房者进行相关决策提供方便;其次，制定严格的房地产市场监管机
制，加强房地产中介组织的建设，进一步关注二手房买卖中介信誉的提高，降低不法商贩对房地
产市场健康发展造成的不良影响;另外，还应多做宣传，培养居民的理性消费意识，避免盲目消
费和冲动消费等非理性行为。在做好多方面工作的前提下，才能提高房地产市场的有效性，从而
保障房地产市场的健康发展。
由于针对房地产市场有效性的研究在国内还比较罕见，因此，本文在参考文献、研究方法等
方面难免受到或多或少的限制，从而使本文的研究不免存在一些不足之处。现实中，能够用于东
北房地产市场有效性研究的数据比较少，本文选择的这四个城市是在已有研究以及各媒体报道中
经常提到的代表整个东北的，因此，虽然数据较少，但仍能反映整个东北的房地产市场有效性
情况。
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［责任编辑:赵东奎］
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