（二零一二年十二月）
2019-2025 年中国有限服务酒店行业
投资前景预测与投资战略报告
让每个人都能成为
战略专家
管理专家
行业专家
……
运筹帷幄之中 决胜千里之外
专业˙权威˙系统˙优质
2019-2025 年中国有限服务酒店行业投资前景预测与投资战略咨询报告
让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 2
报告目录
第一章 有限服务酒店行业研究方法、意义 ................................................................................................9
第一节 报告简介 ....................................................................................................................................9
一、前言 ..........................................................................................................................................9
二、报告简介 ................................................................................................................................10
三、致读者 ....................................................................................................................................11
第二节 有限服务酒店行业研究原则与方法 ......................................................................................12
一、研究原则 ................................................................................................................................12
二、研究方法 ................................................................................................................................13
第三节 盛世华研独创五大决策研究体系及两大方法论 ..................................................................15
一、华研五大决策体系 ................................................................................................................15
（一）一切皆产业 ........................................................................................................................15
（二）一切皆周期 ........................................................................................................................15
（三）一切皆人性 ........................................................................................................................15
（四）一切皆变化 ........................................................................................................................16
（五）一切皆趋势 ........................................................................................................................16
二、华研两大方法论 ....................................................................................................................16
（一）一切皆认知 ........................................................................................................................16
（二）一切皆行动 ........................................................................................................................17
三、小结 ........................................................................................................................................17
第四节 有限服务酒店行业研究的价值及意义 ..................................................................................17
第二章 市场调研：2018-2019 年中国有限服务酒店行业市场深度调研................................................19
第一节 有限服务酒店概述 ..................................................................................................................19
第二节 我国有限服务酒店行业监管体制与发展特征 ......................................................................19
一、行业分类 ................................................................................................................................19
二、行业主管部门和监管体系 ....................................................................................................20
三、行业的主要法律法规及产业政策 ........................................................................................20
四、行业的周期性、地域性、季节性 ........................................................................................20
（1）周期性 ..................................................................................................................................20
（2）地域性 ..................................................................................................................................21
（3）季节性 ..................................................................................................................................21
五、进入行业的壁垒 ....................................................................................................................21
（1）资金的壁垒 ..........................................................................................................................21
（2）管理人才的壁垒 ..................................................................................................................21
六、行业基本风险特征 ................................................................................................................22
（1）经营成本上升的风险 ..........................................................................................................22
（2）因扩张导致亏损的风险 ......................................................................................................22
第三节 2018-2019 年中国有限服务酒店行业发展情况分析............................................................22
第四节 企业案例分析：古井酒店 ......................................................................................................23
一、公司的行业地位 ....................................................................................................................23
二、公司的竞争优势 ....................................................................................................................23
三、公司的竞争劣势 ....................................................................................................................26
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四、公司的未来规划 ....................................................................................................................26
第五节 2019-2025 年我国有限服务酒店行业发展前景及趋势预测................................................28
一、行业发展前景 ........................................................................................................................28
（1）GDP 快速增长 .....................................................................................................................28
（2）旅游业发展 ..........................................................................................................................28
（3）居民人均可支配收入增加 ..................................................................................................28
二、行业发展趋势 ........................................................................................................................29
三、影响行业发展的不利因素 ....................................................................................................29
（1）区域集中度较高，竞争激烈 ..............................................................................................29
（2）经营管理水平仍需提高 ......................................................................................................29
第六节 2019-2025 年我国酒店行业整体发展趋势预测....................................................................30
一、行业发展趋势 ........................................................................................................................30
（1）新业态将取得新发展 ..........................................................................................................30
（2）消费者驱动的互联网+时代将进一步推进行业升级 ........................................................30
（3）连锁酒店实行多品牌发展战略，中端市场成新增长点 ..................................................30
（4）酒店特色化将成为住宿企业主流竞争力 ..........................................................................30
二、发展大趋势不变 ....................................................................................................................31
（1）酒店产品结构调整，中高端化趋势不变 ..........................................................................31
（2）酒店集团加盟扩张，连锁加盟化率不断提升 ..................................................................32
（3）酒店集团加速并购，市场集中度不断提升 ......................................................................34
三、酒店市场下沉的趋势分析与应对 ........................................................................................35
四、三四线城市将成为酒店未来投资热点 ................................................................................36
五、酒店业投资应更具多样性 ....................................................................................................37
六、空间探索再升级，酒店能否成为社区中心？ ....................................................................38
七、房地产投资基金（REITs）在我国酒店投资中的应用分析..............................................40
第三章 华研理论：一切皆趋势 ..................................................................................................................43
第一节 研究行业趋势的重要性 ..........................................................................................................43
第二节 趋势的力量 ..............................................................................................................................43
一、可怕的趋势之争 ....................................................................................................................43
二、永远别与趋势作对 ................................................................................................................44
三、趋势的力量 ............................................................................................................................45
第三节 什么是趋势 ..............................................................................................................................46
一、趋势到底是什么 ....................................................................................................................46
二、今天的优势会被明天的趋势代替 ........................................................................................46
三、趋势有时候是随机偶然不可测的 ........................................................................................47
第四节 最大的趋势——红利 ..............................................................................................................47
一、1999-2008 受益四大红利的十年..........................................................................................47
二、2008-2018 经济繁荣但杠杆攀升的十年..............................................................................49
三、关于新时代的 3 大判断，6 大机遇 .....................................................................................52
第五节 如何把握趋势 ..........................................................................................................................54
一、把握趋势就是把握未来 ........................................................................................................54
二、如何把握趋势 ........................................................................................................................54
三、趋势也会逆转、也会变化 ....................................................................................................55
第六节 行业演变趋势研究 ..................................................................................................................57
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一、行业的演化 ............................................................................................................................57
二、行业演化的实质 ....................................................................................................................57
三、行业演化的根本动力机制 ....................................................................................................57
第七节 影响及驱动有限服务酒店行业未来演化的主要因素分析 ..................................................60
一、产品革新 ................................................................................................................................60
二、技术变革 ................................................................................................................................61
三、营销革新 ................................................................................................................................61
四、服务创新 ................................................................................................................................61
五、政府政策的变化 ....................................................................................................................61
六、产品使用方式的变化 ............................................................................................................61
七、成本和效益的变化 ................................................................................................................62
八、规模的扩展和缩减 ................................................................................................................62
九、技术秘密的转移扩散 ............................................................................................................62
十、行业日益全球化 ....................................................................................................................62
十一、关联行业内的结构变化 ....................................................................................................63
十二、生活态度和方式的变化 ....................................................................................................63
十三、竞争格局的变化 ................................................................................................................64
十四、行业增长的长期变化 ........................................................................................................64
十五、购买者偏好的变化 ............................................................................................................64
十六、不确定性和商业风险的降低 ............................................................................................64
第四章 2019-2025 年中国有限服务酒店行业投资前景与机遇预测........................................................66
第一节 2019-2025 年有限服务酒店行业消费需求变化趋势预测....................................................66
一、中国经济进入消费主导模式 ................................................................................................66
二、消费者越来越处于商业活动的中心 ....................................................................................66
三、全民进入崭新的消费时代 ....................................................................................................66
四、新的消费形态正在逐渐形成 ................................................................................................68
五、消费人群变化趋势及消费特点 ............................................................................................68
（一）中产阶级重塑消费市场格局 ............................................................................................69
（二）富裕阶层推动消费升级加速 ............................................................................................70
（三）80/90 新生代群体崛起，更加追求个性化消费 ..............................................................71
（四）90/00 数字新生代在消费品质方面有更高的标准 ..........................................................72
（五）老龄人口的增长将产生新的需求 ....................................................................................72
六、个性化产品与服务将成为主流市场的新取向 ....................................................................73
七、消费者将会追求愈加丰富的体验形式 ................................................................................74
八、中国消费者行为仍将呈现鲜明的中国特色 ........................................................................75
九、注重健康已成为突出趋势 ....................................................................................................76
十、消费者圈层化 ........................................................................................................................76
十一、其他两大潜在不利场景及其对消费的影响 ....................................................................76
（一）“中等收入陷阱”场景 ......................................................................................................77
（二）“向内转”场景 ..................................................................................................................77
第二节 2019-2025 年有限服务酒店行业发展前景与机遇预测........................................................79
一、服务业处于可以大有作为的重要战略机遇期 ....................................................................79
二、需求升级拓展服务业发展新空间 ........................................................................................80
三、满足人民日益增长的美好生活需要将促使生活性服务业拓展新市场 ............................80
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四、产业转型升级为加快发展现代服务业提供坚实基础 ........................................................80
五、消费能力提升为服务业发展提供新的动力 ........................................................................81
六、城镇化进程加快为现代服务业提供广阔的发展空间 ........................................................81
七、科技创新有利于激发服务业发展新动能 ............................................................................81
八、商业模式创新催生服务业发展新动能 ................................................................................81
九、政策红利叠加带来服务业发展新机遇 ................................................................................82
十、深化改革开放激发服务业发展新活力 ................................................................................82
十一、营商环境持续改善为服务业主体注入新活力 ................................................................82
第三节 数字经济带动服务业发展的机遇与挑战 ..............................................................................82
一、数字经济发展带来的新动能 ................................................................................................83
二、数字经济促进服务业转型升级发展 ....................................................................................84
三、我国服务业数字化转型的机遇与挑战 ................................................................................84
第四节 2019-2025 年有限服务酒店行业企业发展方向及抓住机遇的能力....................................85
一、后工业化时期企业经营成功的关键因素 ............................................................................85
二、惟创新者进、惟创新者强、惟创新者胜 ............................................................................86
（一）基于消费升级的技术革新模式 ........................................................................................86
（二）创新推动有限服务酒店业更高质量发展 ........................................................................86
（三）尝试业态创新和品牌创新 ................................................................................................87
三、产业链发展方向 ....................................................................................................................87
（一）从横向发展到纵向发展 ....................................................................................................87
（二）进行产业链上下游延伸，扩大价值链，实现协同发展 ................................................88
（三）通过并购实现品牌聚集和互补 ........................................................................................88
四、资本市场发展方向 ................................................................................................................88
（一）借力资本市场顺应扩张需求 ............................................................................................88
（二）资本市场运作谋求上市 ....................................................................................................88
五、未来企业应当具备的主要能力 ............................................................................................89
（一）以客户为中心的价值取向及基于数据的个性化产品与服务 ........................................89
（二）价值链主要组成部分的数字化策略 ................................................................................89
（三）敏捷性及应对频繁变化的能力 ........................................................................................90
（四）招揽合适的人才、留住合适的人才 ................................................................................91
（五）着眼于可持续发展，承担企业社会责任，重视社会参与 ............................................91
（六）在构建这些能力时，企业应当考虑的关键因素 ............................................................91
六、小结 ........................................................................................................................................92
第五章 企业投资战略研究 ..........................................................................................................................93
第一节 企业投资战略的重要性与作用 ..............................................................................................93
一、企业投资战略的重要性 ........................................................................................................93
二、企业投资战略的作用 ............................................................................................................94
第二节 企业投资策略内容与类别 ......................................................................................................94
一、企业投资策略内容 ................................................................................................................94
二、企业投资策略类别 ................................................................................................................95
三、企业投资战略主要类型 ........................................................................................................95
四、企业投资战略选择原则 ........................................................................................................96
第三节 重点投资战略研究 ..................................................................................................................97
一、发展型投资战略 ....................................................................................................................97
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（一）集中发展型投资战略 ........................................................................................................97
（二）横向一体化投资战略 ........................................................................................................98
（三）纵向一体化投资战略 ........................................................................................................98
（四）多元化投资战略 ................................................................................................................99
二、稳定型投资战略 ....................................................................................................................99
三、紧缩型投资战略 ....................................................................................................................99
（一）抽资转向战略 ..................................................................................................................100
（二）放弃战略 ..........................................................................................................................100
（三）清算战略 ..........................................................................................................................101
第四节 企业投资策略的影响因素及存在的误区 ............................................................................101
一、影响企业投资战略的因素 ..................................................................................................101
二、代理问题 ..............................................................................................................................101
三、信息不对称 ..........................................................................................................................102
四、企业特质 ..............................................................................................................................102
五、企业发展战略规划需规避的误区 ......................................................................................102
第五节 构建投资战略研究与推进、保障体系 ................................................................................103
一、研究体系构建与实施的内涵 ..............................................................................................103
二、整合内外部资源做好顶层设计 ..........................................................................................104
三、构建闭环的战略研究体系 ..................................................................................................104
四、及时跟踪分析研判内外部形势 ..........................................................................................105
（一）外部分析就是寻找机会与威胁 ......................................................................................105
（二）内部分析就是发现优势与劣势 ......................................................................................106
第六节 公司投资战略规划要点与准备工作 ....................................................................................106
一、公司投资战略规划要点 ......................................................................................................106
二、规划企业投资战略前的准备工作 ......................................................................................107
第七节 公司投资战略规划的主要内容与方法 ................................................................................108
一、企业投资策略制定的原则 ..................................................................................................108
二、三元投资决策系统 ..............................................................................................................108
三、正确制定企业投资战略的步骤 ..........................................................................................108
四、企业投资策略的制定程序 ..................................................................................................109
五、企业投资战略的选择 ..........................................................................................................111
六、企业投资战略规划包含的不同内容 ..................................................................................112
七、市场投资战略规划的要点 ..................................................................................................112
第八节 完善投资战略的主要措施 ....................................................................................................113
一、完善投资战略 ......................................................................................................................113
二、完善企业投资战略规划的有效措施 ..................................................................................114
三、企业投资战略创新的重要性 ..............................................................................................115
第九节 案例研究 ................................................................................................................................116
一、正大集团投资策略研究 ......................................................................................................116
二、案例：BAT 收购投资战略要点 .........................................................................................117
第六章 2019-2025 年有限服务酒店行业投资战略..................................................................................119
第一节 2019-2025 年有限服务酒店行业企业投资战略选择..........................................................119
一、投资战略选择 ......................................................................................................................119
二、投资方式选择 ......................................................................................................................119
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三、投资时空选择 ......................................................................................................................120
四、投资方向选择 ......................................................................................................................120
五、投资风险管控 ......................................................................................................................120
第二节 2019-2025 年有限服务酒店行业投资战略研究..................................................................121
一、科学制定投资战略 ..............................................................................................................121
二、稳准推进公司战略实施 ......................................................................................................121
三、增强公司战略管理和实施保障能力 ..................................................................................122
第三节 2019-2025 年有限服务酒店行业企业投资策略建议..........................................................123
一、重视投资需求的挖掘、鉴别和排序 ..................................................................................123
二、留有机动的投资资源，兼顾投资各方面平衡。 ..............................................................123
三、实出重点、分步实施 ..........................................................................................................124
四、做出投资管理的相应安排 ..................................................................................................124
第四节 2019-2025 年有限服务酒店行业制定投资战略需注意事项..............................................124
一、企业投资战略制定的要点 ..................................................................................................124
二、制定投资战略注意事项 ......................................................................................................125
三、投资策略必须与经营环境相适应 ......................................................................................126
四、审慎投资，尤其要重视大项目的投资决策 ......................................................................126
五、加强投资优化组合管理，优化资产结构 ..........................................................................126
六、制定投资战略规划容易犯的错误 ......................................................................................126
七、不同阶段企业投资战略的规划 ..........................................................................................127
第七章 2019-2025 年有限服务酒店行业投资风险防范..........................................................................129
第一节 宏观经济形势风险及防范措施 ............................................................................................129
一、宏观经济形势变化带来的风险 ..........................................................................................129
二、风险防范措施 ......................................................................................................................129
第二节 产业政策风险及防范措施 ....................................................................................................129
一、产业政策风险 ......................................................................................................................129
二、风险防范措施 ......................................................................................................................130
第三节 有限服务酒店行业市场竞争风险及防范措施 ....................................................................130
一、市场竞争风险 ......................................................................................................................130
二、风险防范措施 ......................................................................................................................130
第四节 有限服务酒店行业运营成本持续增长风险及防范措施 ....................................................131
一、运营成本持续增长风险 ......................................................................................................131
二、风险防范措施 ......................................................................................................................131
第五节 有限服务酒店行业经营模式的风险及防范措施 ................................................................131
一、连锁服务模式的经营风险 ..................................................................................................131
二、风险防范措施 ......................................................................................................................132
第六节 有限服务酒店行业门店扩张风险及防范措施 ....................................................................132
一、门店扩张所带来的风险 ......................................................................................................132
二、规模扩大带来的管理风险 ..................................................................................................132
三、风险防范措施 ......................................................................................................................132
第七节 有限服务酒店行业人力资源风险及防范措施 ....................................................................133
一、人力资源成本上升的风险 ..................................................................................................133
二、核心业务人员引进不足及流失风险 ..................................................................................133
三、风险防范措施 ......................................................................................................................133
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第八节 有限服务酒店行业区域风险及防范措施 ............................................................................134
一、区域风险 ..............................................................................................................................134
二、风险防范措施 ......................................................................................................................134
第九节 有限服务酒店行业管理风险及防范措施 ............................................................................134
一、快速发展引致的管理风险 ..................................................................................................134
二、物流配送的管理风险 ..........................................................................................................135
三、人才短缺风险 ......................................................................................................................135
四、房产租赁不规范的风险 ......................................................................................................135
第十节 其他风险及防范措施 ............................................................................................................136
一、财务风险及防范措施 ..........................................................................................................136
二、品牌和商标被仿冒、侵权的风险及防范措施 ..................................................................136
第八章 总结一：一切皆认知 ....................................................................................................................137
第一节 经营/投资的本质就是认知变现 ...........................................................................................137
第二节 提高认知能力策略 ................................................................................................................138
一、认识你自己 ..........................................................................................................................138
二、向成功者学习 ......................................................................................................................139
三、理解经济规律 ......................................................................................................................140
四、建立自己的坐标系 ..............................................................................................................140
五、培养一眼洞穿事物本质的能力 ..........................................................................................141
第三节 提升思维层次与深度思考能力策略 ....................................................................................141
一、思维方式决定人生高度与财富数量 ..................................................................................141
二、思路决定战略转型成功的本源 ..........................................................................................141
三、如何建立正确的思维模式 ..................................................................................................142
四、提升你的思维层次来解决问题 ..........................................................................................143
五、深度思考可以改变人生 ......................................................................................................145
六、学会研究最重要的问题 ......................................................................................................145
第四节 认知需要人生沉淀 ................................................................................................................146
第九章 总结二：一切皆行动 ....................................................................................................................148
第一节 一切皆行动 ............................................................................................................................148
一、立刻付之于行动 ..................................................................................................................148
二、敢想还要敢拼 ......................................................................................................................148
三、敢于下注——谁家的江山，不是借的？ ..........................................................................149
第二节 基于“行动”的策略 ............................................................................................................149
一、行动计划是整个项目执行的关键 ......................................................................................149
二、行动时机很重要 ..................................................................................................................150
三、行动多并不一定就效果好 ..................................................................................................150
四、重要的是方向、趋势 ..........................................................................................................151
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第一章 有限服务酒店行业研究方法、意义
【本章着重陈述有限服务酒店行业的研究原则与常用的研究方法，并重点阐述了行业研究的价
值及意义】
第一节 报告简介
一、前言
我们每天都在面临各种可能性的变化，特别是当前经济、社会、技术等都处于剧烈变革的时
代。企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地，更好的生存与发展，就必须尽可能全面
准确地了解与本行业有关的信息，从而做出最科学有效的决策。行业研究是揭示行业发展的重要工
具，通过深度的行业研究报告，及时了解行业动态与未来发展趋势，对企业的经营、发展与壮大，
起着越来越重要而关键的作用。
在十余年的咨询实践中，发现众多企业在发展中普遍存在：没有系统的研究方法、行业信息没
人搜集、对政策不了解、对市场没有系统全面的调研、对行业趋势判断不清晰、没有成熟的战略规
划、管理体系等闭门造车现象。
我们还发现，大部分企业：
风口来了，大家一窝蜂的涌入，结果短短几年就将一个行业作死；
风口没了，很多企业就开始变卖资产、破产倒闭，迅速离场；
行业热时，大家拼命扩张，实施并购、多元化、国际化等战略；
行业冷时，大家又拼命收缩，资产贱卖、大砍特砍等痛苦离场；
……
殊不知：当大家都能发现的机会，可能最好的时机已经错过；
殊不知：风口有可能是利益集团人为操控的，你进去就是买单者；
殊不知：行业最火热时，应该准备逆周期调节，开始收缩，保证现金流，为接下来的衰退做准
备；
殊不知：行业进入寒冬时，才是逆势扩张的最好时机，因为这个时候成本最低，机会最多，可
以为公司占据最有利的地位；
……
然而，行业研究与咨询管理，对学习能力、复杂问题分析能力、客观面对问题等能力要求越来
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让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 10
越高，行业研究也变得越来越难。众多企业、特别是中小微企业享受不到很好的研究、咨询、管
理、培训等服务，并为此付出惨痛而巨大的代价。
作为一个负责任、有情怀、有担当的企业，盛世华研结合自身打磨了十几年的行业研究体系与
知识体系，开发出此系列报告，供企业家、经营者、投资者、政府等企事业单位参考决策和学习。
二、报告简介
企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地，更好的生存与发展，就必须尽可能全面
准确地了解与本行业有关的信息，从而做出最科学有效的决策。行业研究是揭示行业发展的重要工
具，通过深度的行业研究报告，及时了解行业动态与未来发展趋势，对企业的经营、发展与壮大，
起着越来越重要而关键的作用。
本有限服务酒店行业研究报告在大量周密的市场调研基础上，依据中国国家统计局、国家海关
总署、相关行业协会、国内外相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提供的大量数
据，综合采用桌面研究法、行业访谈研究法、市场调查研究法、历史资料研究法、数理统计法、归
纳与演绎法、比较研究法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，对我国有限服务酒
店业发展进行详细的阐述和深入的分析。为有限服务酒店行业企业经营者及投资该领域的投资者提
供重要的决策参考依据，为企业未来发展战略、投资布局等提供可参考的路径与方向。
本有限服务酒店行业研究报告遵循“真实、全面、客观、逻辑、思辨”五大基本研究原则，但
与市场上大部分的行业研究报告不同，本有限服务酒店行业研究报告更注重行业研究的逻辑性与独
立性。逻辑性是行业研究的灵魂，本行业研究重要的宗旨就是通过过去与现在的表现，在缜密的逻
辑分析体系下去预测未来发展走势，为企业描绘一个可预见的未来。同时我们也注重报告的独立
性。独立思考是行业研究中重要灵魂，“人云亦云”的做法始终是无法达到行业研究的目标。本报
告站在客观公正、独立的角度，对有限服务酒店行业进行了深入、全面、系统的分析研究。
相信通过本报告对有限服务酒店行业全面深入的研究和梳理，您对行业的了解和把控将上升到
一个新的高度，这将为您经营管理、战略部署、成功投资提供有力的决策参考价值，也为您抢占市
场先机提供有力的保证。
与此同时，报告中还具有丰富的理论基础、研究体系、知识体系、决策体系以及方法论等丰富
内容，让您在了解行业的同时，也掌握研究的方法和技巧。
2019-2025 年中国有限服务酒店行业投资前景预测与投资战略咨询报告
让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 11
三、致读者
人生和事业有很多相似之处：两者本质上都充满不确定性，但又都具有提升长期胜率的方法。
决定人一生命运的，往往只是几个判断和决定，这很大程度上源自于你的认知；而认知能力的提
升，往往需要你长远的成长和坚持。我们也可能偶尔成功，但各种短期的偶然性终会被时间熨平，
最终的结果基本是公平的。
人与人之间智商的差别并不大，那么为什么人与人之间在人生与事业的成就上会有那么大的差
别呢？有一句话说的好：成功路上并不拥挤，因为坚持的人不多。人生和事业充满了一个又一个挑
战，在前进的路途中，我们需要坚持不懈、勇敢顽强和沉着冷静，才能不断突破自我，超越极限。
做企业也一样，如果没有坚定的信念，没有一种气魄和胆识，注定是无法成功的。
除了坚持，还有什么导致人与人之间最大的差距呢？天道并非一定酬勤，艰苦的坚持和勤劳固
然重要，然而更重要的是认知。你的人生高度，包括你的财富能达到的高度，不会超越你的认知高
度。认知能力的提升，是思维方式、思维层次的提升，是深度思考能力的提升，它能让你具备一眼
洞穿事物本质的能力。花半秒钟就看透事物本质的人，和花一辈子都看不清事物本质的人，注定是
截然不同的命运。而能否抓住行业本质，是企业的一大核心竞争力。
人之所以痛苦，常在于追求错误的东西。认知的提升，需要正确的人生观、价值观、世界观指
引。只有正确的人生观、价值观、世界观，才能放大你的格局，才能让你的认知到达足够高的层
次，你的人生才不会偏离方向，你才能获得真正的成就。正如：为客户创造了价值，企业也就从中
分享了价值；为这个社会创造了多少财富，企业就有多么伟大。
亲爱的朋友，人生和事业就如逆水行舟，不进则退。人生和事业最痛苦的不是错过了，而是明
白的时候已太晚。正如开头提及的——人生和事业有很多相似之处：两者本质上都是充满不确定性
的，但又都具有提升长期胜率的方法。而巴菲特之所以这么成功，有个重大的原因就是他悟的早而
且活的久，20多岁就开始积累财富，一直到现在快 90岁了还没有停止。
我们要找到提高胜率的方法，最好还能如巴菲特般早开悟、早积累！
那么如何才能提高胜率？又如何早开悟、早积累呢？
持续的学习和钻研，不断的实践和总结，是切实可行的方法。然而更重要的是如何学习，学什
么？
基于此，盛世华研结合自身打磨了十几年的行业研究体系与知识体系，在借鉴了众多学者、专
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家以及前人的理论基础上，开创性的提出了五大战略决策体系“一切皆产业”、“一切皆周期”、“一
切皆人性”、“一切皆变化”、“一切皆趋势”和两大方法论“一切皆认知”、“一切皆行动”。通过这
些体系，盛世华研用通俗易懂的方式，把大部分的经济和产业运行规律进行总结，并提炼出相应的
战略决策体系，让我们能系统的进行学习。
盛世华研据此开发出针对不同行业的一系列研究咨询报告，供每个热爱学习、研究的人学习，
也供企业家、经营者、投资者、行业管理者、政府等企事业单位参考决策。同时也希望能让每个人
都能更早的开悟，更早的理解经济和产业运行规律，并根据规律制定策略，更早的积累，从而获得
伟大的成功。
盛世华研也怀着这样的情怀，创办盛世华研平台，致力于让每个人都能成为行业专家、管理专
家、投资专家，成功企业家……
欢迎志同道合者共同打造这么一个平台！
另，此系列报告是盛世华研第一次开创性的提出与尝试，难免存在不尽完善和不足之处。后续
我们将会继续努力、不断完善、推陈出新，不断迭代，研究出更多、更有用的知识体系和实操方
法，让每个人都能成为行业专家、管理专家、投资专家，研究专家、知识专家、成功企业家……
另，此系列报告的撰写我们参考了众多专家、学者、研究机构公开的成果及理论，在此表示深
深感谢。能找到出处的，我们都尽量注明出处；如侵犯了您的权利，请联系我们。
另，此系列报告属于非盈利性产品，我们仅收取非常低的费用，相对于一般几千、数万的研究
报告，基本是免费开放供大家学习。在此也希望大家能尊重盛世华研的知识产权，不要盗用，如需
转载部分内容，请联系我们，并注明出处。
盛世华研
第二节 有限服务酒店行业研究原则与方法
一、研究原则
1、真实原则
只有真实的信息资料才能做出正确的判断，真实是研究分析的第一要素，因此我们在做研究
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中，需要辩证的去对待信息，需要大致判断信息来源的可靠性与真实性，尤其是对于过多的二手信
息，我们需要筛选和确认其信息的真实性。
2、全面原则
行业研究需要坚持全面原则，所谓的全面指信息搜集的全面性、分析过程与方法的全面性、思
考的内容的全面性等等，只有做到全面思考与分析才能做出有价值的结论。
3、客观原则
能够客观与准确的描述行业发展的过去、现在与未来并不易，但做研究需要谨记研究的客观是
基础，是能够为投资者做决策的前提条件。
4、逻辑原则
条理与逻辑清晰是行业研究的灵魂，没有逻辑的研究最多只能说是一堆资料的堆砌，毫无价
值。只有在大的逻辑框架下，提供客观真实全面的观点支撑，才算是一个好的行业研究报告。
5、思辨原则
行业研究要在各种可能性中选择未来必然性的结果，且在不断被验证中，是一个很有挑战的工
作，行业研究的成果要经得起推敲。世界是可知的，所有结果，都是人的行为产生的，数据也是结
果，要把人的研究，特别顺着产业从下游向上游逻辑顺序。
二、研究方法
本有限服务酒店行业研究报告综合采用历史资料研究法、调查研究法、归纳与演绎法、比较研
究法、倒推法和穷举法、数理统计法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，对有限
服务酒店行业进行深入研究。
本报告主要研究方法有：
1、历史资料研究法
历史资料研究法是通过对已有资料的深入研究，寻找事实和一般规律，然后根据这些信息去描
述、分析和解释过去的过程，同时揭示当前的状况，并依照这种一般规律对未来进行预测。这种方
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法的优点是省时、省力并节省费用；缺点是只能被动地囿于现有资料，不能主动地去提出问题并解
决问题。只要是追溯事物发展轨迹，探究发展轨迹中某些规律性的东西，就不可避免地需要采用历
史资料研究法。各个行业都在不断地发展，如果从一个行业的发展历程来认识它，更有助于较为全
面深刻地认识和理解该行业，并把握它的发展脉搏。
2、调查研究法
调查研究法是一项非常古老的研究技术，也是科学研究中一个常用的方法，在描述性、解释性
和探索性的研究中都可以运用调查研究的方法。它一般通过抽样调查、实地调研、深度访谈等形
式，通过对调查对象的问卷调查、访查、访谈获得资讯，并对此进行研究。调查研究是收集第一手
资料用以描述一个难以直接观察的群体的最佳方法。当然，也可以利用他人收集的调查数据进行分
析，即所谓的二手资料分析方法，这样可以节约费用。这种方法的优点是可以获得最新的资料和信
息，并且研究者可以主动提出问题并获得解释，适合对一些相对复杂的问题进行研究时采用。缺点
是这种方法的成功与否取决于研究者和访问者的技巧和经验。
3、归纳与演绎法
归纳法是从个别出发以达到一般性，从一系列特定的观察中发现一种模式，在一定程度上代表
所有给定事件的秩序。值得注意的是，这种模式的发现并不能解释为什么这个模式会存在。演绎法
是从一般到个别，从逻辑或者理论上预期的模式到观察检验预期的模式是否确实存在。演绎法是先
推论后观察，归纳法则是从观察开始。
在演绎法中，研究的角度就是用经验去检验每一个推论，看看哪一个在现实(研究)中言之有
理，从而获得理论的验证。而在归纳法中，研究的角度则是通过经验和观察试图得到某种模式或理
论。由此可见，逻辑完整性和经验实证性两者都不可或缺。一方面只有逻辑并不够;另一方面，只
有经验观察和资料搜集也不能提供理论或解释。
4、比较研究方法。每个行业、每个公司都有人的行为产生，没有普适的法则套用，通过比较
研究方法，发现差别、解释差别过程中对已经发生的现象合理的解释。同时研究影响结果的因素和
作用机制，探寻哪些因素在发生变化，从而实现对未来的预测。
5、倒推法和穷举法结合。首先假设有 N种可能的结果，假设 A结果发生，倒退 A结果发生会
有哪些具备条件，如果目前条件不具备，即可排除 A结果。通过不断筛选，得出最大可能性的判
断。同时，正推穷尽法和二叉树三叉树结合，与倒推法配合。
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第三节 盛世华研独创五大决策研究体系及两大方法论
盛世华研结合自身打磨了十几年的行业研究体系与知识体系，以及借鉴了众多学者、专家以及
前人的理论，开创性的提出了五大决策体系“一切皆产业”、“一切皆周期”、“一切皆人性”、“一切
皆变化”、“一切皆趋势”和两大方法论“一切皆认知”、“一切皆行动”，供每个热爱学习、研究的
人学习，也供企业家、经营者、投资者、行业管理者、政府等企事业单位参考决策，让每个人都能
更早的理解经济和产业运行规律，并根据规律制定策略。巴菲特之所以这么成功，有个重大的原因
就是他悟的早而且活的久，20多岁就开始积累财富，一直到现在快 90岁了还没有停止。也致力于
让每个人都能成为行业专家、管理专家、投资专家，研究专家、知识专家、成功企业家……
一、华研五大决策体系
（一）一切皆产业
盛世华研发现，我们在开始研究有限服务酒店行业之前，我们必须先明白产业的本质是什么，
有哪些特征，发展逻辑和影响因素有哪些，产业驱动力是什么。任何行业的发展，都不能脱离产业
的本质，不然就有可能导致企业的失败。我们也要先明白行业有哪些特征、发展逻辑和影响因素、
当前的驱动力，这样我们才能更好的把握规律，制定可行的发展战略。基于此，盛世华研提出“一
切皆产业”的行业研究理论和战略决策体系，解决以上问题。
（二）一切皆周期
盛世华研发现，随着我国市场经济不断完善，经济周期影响越来越大，成为理解宏观经济与行
业运行的重要逻辑。经济周期都有哪些？有什么规律特征？它的影响因素有哪些？产能周期的理论
基础和规律是什么？我们怎么判断行业当前所处的周期？基于此，盛世华研提出“一切皆周期”的
行业研究理论和战略决策体系，通过周期理论，来更充分的理解目前行业发展现状、市场格局、市
场规模、发展速度、经营效益、行业景气度、产业供需、价格走势等信息，让企业对整个产业周期
及产业结构有一个清晰、深入的了解和把控，从而制定科学可行的战略决策。
（三）一切皆人性
盛世华研发现，经济的运行深刻反映了人性，然而人类的非理性恐惧和疯狂无法计算，人性在
某些时候也成为理解宏观经济与行业运行的重要逻辑。人性的弱点都有哪些？有什么规律特征？它
的影响因素有哪些？我们怎么根据人性判断行业当前所处的问题？基于此，盛世华研提出“一切皆
人性”的行业研究理论和战略决策体系。通过人性理论，来更充分的理解目前行业发展存在的困
境、问题、面临的制约、风险等信息，让企业对整个产业存在的问题有一个清晰、深入的了解和把
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控。
（四）一切皆变化
这是个高速变化的世界，我们的产业在变，我们的环境在变，我们自己在变，我们的对手也在
变，……充满着各种变化和不确定性。盛世华研发现，我们周围的一切全在变化之中！面对各种无
法控制的变化，我们该如何去拥抱变化，如何在变化中发现关键变化，如何在变化中找到新的发展
机会？基于此，盛世华研提出“一切皆变化”的行业研究理论和战略决策体系。并通过变化理论，
来更充分的理解目前行业政策、经济、社会、技术等领域正在发生的深刻变化，让企业对整个产业
以及整个宏观环境有一个清晰、深入的了解和把控。
（五）一切皆趋势
盛世华研发现，行业的发展过程不是一成不变的，在不同阶段会呈现不同趋势。对于企业来
说，把握行业趋势， 及时做出调整，才能迎来更大的发展。那么影响及驱动有限服务酒店行业未
来演化的主要因素有哪些？未来有限服务酒店行业发展前景如何？有些什么样的变化趋势？投资机
会在哪里？影响企业生产与经营的关键趋势是什么？基于此，盛世华研提出“一切皆趋势”的行业
研究理论和战略决策体系。
二、华研两大方法论
（一）一切皆认知
人与人之间最大的差距是什么呢？很多人认为是执行力，即使规划再好，那也是在扯淡。但经
历了一些事情后，人与人之间最大的差距，并不是执行力，而是认知。一个人厉不厉害，就看有没
有认知。这也是为何越优秀的人反而越努力的原因，因为优秀的人接触的人和事层次越高，越能看
清自身的差距，就越想去充实自己。有了这样的认知，才会产生执行力，所以真正优秀的人，是停
不下来的。越平庸的人，越自以为是。
盛世华研发现，投资很难赚到你不信的那份钱，经营也一样。投资经营即决策，而决策差异背
后的根本是认知水平。一人一世界，每个人看到的世界都是不一样的，每个人对同一机会的认知也
分不同的维度，不同维度的认知意味着各自完全不同的胜率选择。所以问题的本质其实是你是否有
超越市场大多数人的认知，适时的判断出市场的机会，以高胜率去做高赔率的决策。马云所说的，
任何一次机会的到来，都必将经历四个阶段：“看不见”、“看不起”、“看不懂”、“来不及”，也是
同样的逻辑。
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基于此，盛世华研提出“一切皆认知”的方法论。
（二）一切皆行动
人生的尴尬往往是理想太伟大，能力太卑微。或者是天天做大梦，但永远不行动。
在决策中，知识、常识和胆识都很重要。知识能让人有效的分析，通常来讲知识越扎实能力也
就越强。但知识再多，永远还是要面对不确定性，常识能让人看问题更简洁和直击核心规律，无论
环境怎么变都不改基础的原则。而无论知识还是常识，最终还是要靠行动力变为真正的决策结果，
所以光有“识”而无“胆”只能空谈。
基于此，盛世华研提出“一切皆行动”的方法论。
三、小结
盛世华研提出的五大决策体系“一切皆产业”、“一切皆周期”、“一切皆人性”、“一切皆变化”、
“一切皆趋势”、和两大方法论“一切皆认知”、“一切皆行动”，是在前人的基础上总结出来的新的
知识体系和方法论，理论部分通俗易懂，战略决策亦具有非常强的可操作性和实战成果。
另外这五大决策体系和两大方法论具有相互验证、相互有勾稽关系的逻辑闭环体系，也能独自
成一体系。
此理论是盛世华研第一次开创性的提出，必然存在不尽完善之处，但仍然是不可多得的新的研
究咨询理论体系和战略决策方法论，具有非常强大的理论创新和逻辑。
后续我们将会努力完善、推陈出新，不断迭代，研究出更多、更有用的知识体系和实操方法，
实现盛世华研的使命：让每个人都能成为行业专家、管理专家、投资专家，研究专家、知识专家、
成功企业家……
注：由于本报告侧重点不同，在报告可能只会采用到部分知识体系，要看全部内容，可查看华
盛世华研其它报告。
第四节 有限服务酒店行业研究的价值及意义
行业研究的价值在于：通过对产业趋势、风险、机会等的研究，能够帮助企业准确地把脉产业
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发展轨迹，规避风险，进而可以为产业做出更大的贡献，这就是行业研究的真正价值。
主要有以下方面：
1、了解行业发展周期以及目前所处的阶段，分析影响行业发展的关键因素有哪些，判断和预
测行业未来发展趋势，发现行业发展价值，揭示行业发展风险，进而提供投资决策依据。
2、以定量及定性的方法深层次地剖析了中国行业发展环境、产业特征、市场规模、发展布局
及发展热点，帮助客户系统、准确地把脉产业发展轨迹。
3、通过对行业产业链环节的梳理，对整个产业链价值流向和升级演化进行详细阐述及分析，
理清产业发展方向。
4、从产业规模、经营状况、SWOT分析等多个维度进行分析，对于企业的发展提供有力的参
考。
5、通过深入分析行业的投资机会、进出入壁垒及投资风险，给出更加科学和完整的投资建
议，帮助投资者精准地进入市场，获取利益最大化。
6、以科学合理的计量经济学方法建立行业的预测体系，确保得出具有前瞻性、价值性的预测
趋势及结果。
其他……
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第二章 市场调研：2018-2019 年中国有限服务酒店行业市场深
度调研
市场及竞争环境是制定企业竞合策略的基础
市场及竞争环境分析包括行业现状分析、市场需求分析、市场增长速度、客户群分析、竞争态
势分析、技术发展、影响因素、发展趋势分析、政策环境分析等各方面。
第一节 有限服务酒店概述
有限服务酒店的内涵是其“经济性”，服务有限，客源对象、酒店档次及收费价格属于中低
档。有限服务酒店具有“小而精”，把客房作为经营绝对重点的特点，既为消费者提供经济、舒适
的具有现代简约特色的服务，又为酒店经营者带来经济的管理成本和较快的投资回报，以较少的投
入来获得较高的且不低于星级酒店的投资回报率。
在我国，有限服务型酒店伴随着经济型酒店的发展而兴起，但经济型酒店的快速发展，也导致
了该行业竞争的白热化，从而引起了利润的下降。国内本土酒店通常在原经济型酒店品牌成熟后，
通过多品牌的战略，向有限服务商务酒店延伸，从而提高其利润空间。因此，在我国，有限服务型
酒店主要包括经济型酒店及有限服务商务酒店。
第二节 我国有限服务酒店行业监管体制与发展特征
一、行业分类
根据中国证监会颁布的《上市公司行业分类指引》（2012年修订），有限服务型酒店所属行业
为住宿业（分类代码为 H61）；根据国家统计局公布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011），公
司属于住宿业（行业代码为 H61），细分行业为一般旅馆行业（行业代码为 H6120）；根据股转公司
《挂牌公司管理型行业指引》，有限服务酒店属于一般旅馆行业（行业代码为 6120）；根据《挂牌
公司投资型行业分类指引》，有限服务酒店属于酒店、度假村与豪华游轮行业（行业代码为
13121010）。
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二、行业主管部门和监管体系
目前，我国并不存在专门针对有限服务型酒店的监管部门和行业协会，有限服务型酒店行业纳
入旅游饭店业监管。
旅游饭店业的行业主管部门为中华人民共和国国家旅游局和地方各级人民政府的旅游主管部
门。旅游饭店业的全国性行业自律性组织为中国旅游饭店业协会。鉴于旅游饭店业的综合性，除了
主管部门外，公安、工商、物价、环保、卫生检疫、消防等部门也参与对各类旅游饭店企业的监
管。
三、行业的主要法律法规及产业政策
四、行业的周期性、地域性、季节性
（1）周期性
酒店行业与旅游行业息息相关，旅游行业受宏观经济影响较大，故住宿行业存在周期性的特
点，但有限服务型酒店定位于酒店行业的中低端市场，故其周期性特点较弱。
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（2）地域性
出于对各地消费水平及 Revpar的考虑，我国有限服务型酒店主要集中于一、二线城市及长三
角、珠三角和环渤海地区等经济发达地区，分布存在一定的地域性，但是对于有限服务型酒店的需
求，三、四线城市依然存在，从而造成了有限服务型酒店的分布与需求不均衡的状态。
（3）季节性
暑期系旅游业高峰期，由此带动了酒店业的高峰期，故住宿业旺季为第三季度，季节性特点明
显。从客房收入来看，因第三季度属住宿业旺季，故下半年客房收入往往高于上半年收入。
五、进入行业的壁垒
有限服务型酒店行业属资金密集型行业，前期需通过自有资金进行酒店的开办，酒店营业过程
中，需通过优质的服务来提高酒店品牌的知名度与美誉度，故进入有限服务型酒店行业的主要壁垒
为资金壁垒及管理人才壁垒。
（1）资金的壁垒
有限服务单体酒店达到盈亏平衡，其客房出租率应在 70%左右，通常一个新开业的单体店面达
到该出租率需要一定的培育期，这也就是说，有限服务型酒店单体店开业后存在一定时间的亏损
期。
另外，有限服务酒店均以连锁形式出现，其商业模式通常要求酒店先通过自营来扩大市场占有
率以及品牌知名度，在具有一定市场占有率及品牌知名度后进行加盟经营。
故在有限服务型酒店经营初期，其面临着旧的单体店仍处于亏损期，但为了扩大市场占有率仍
需要开发新的单体店的局面，从而加剧亏损，这就要求，投资者在经营初期，需进行大资金的投
入。
（2）管理人才的壁垒
有限服务型酒店中的经济型酒店经历了一个高速的发展期，但是在经济型酒店急速扩张、并购
的同时，也造成门店管理人才水平参差不齐，严重影响经营业绩与品牌声誉。
有限服务型酒店中的有限服务商务酒店的经营者大多为经济型酒店的经营者，经济型酒店门店
管理人才水平较低的问题，也存在于有限服务商务酒店的经营中。
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目前，我国有限服务型酒店的管理基本处于经验型管理，传统式经营，管理团队水平有限，服
务质量控制管理还停留在初级水平，管理人才缺乏。
综上，管理人才的管理能力、执行能力，决定了有限服务型酒店的市场定位及品牌概念。另外
有限服务型酒店组织趋于扁平化，机构人员精简，通常一人多岗，更需有一个成熟的管理团队进行
统筹。
六、行业基本风险特征
（1）经营成本上升的风险
有限服务型酒店经营成本中，自营酒店的固定资产折旧摊销和租赁物业的租金等固定成本所占
比重较大。另外直营店面的扩张，其租金成本会随着我国商业地产价格的变动而变动。与此同时，
主要有限服务型酒店品牌企业会在重要城市交通便利的繁华地段对适合开设有限服务型酒店物业进
行竞争租赁，该竞争因素会促使租金水平进一步上升。
除此以外，门店固定资产设施的追加投入、人工成本和能源成本等都存在随着物价变动出现上
升的可能。如果平均房价和入住率，以及人均消费水平和消费人次不能得到相应的提高，该等成本
上升因素可能会对有限服务型酒店经营成果造成不利影响。
（2）因扩张导致亏损的风险
有限服务型酒店行业正处于高速发展的阶段，该行业中的企业为了保持其在市场的占有率，在
未来二到五年中，仍将进一步扩张店门数量，保证其在行业中的地位，从而产生规模效应，但是每
个单体店均存在盈亏平衡点及市场培育期，故如扩张速度过快，则可能产生企业短期内持续亏损的
风险。
第三节 2018-2019 年中国有限服务酒店行业发展情况分析
在经济型酒店迅猛发展的同时，2012年开始，有限服务商务酒店市场异军突起，在国内旅行
者和入境游客的双重推动下，市场对优质有限服务商务酒店发出了明显的需求信号，有限服务商务
酒店逐渐兴起。
有限服务商务酒店主要针对对价格较敏感、对餐饮和会议设施要求不高的休闲旅游者及商务人
士，重点关注客户的核心住宿需求，追求“小而精”的功能划分。酒店提供关键配套设施，摒弃不
必要的宴会、娱乐设施等降低酒店硬性成本。
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同时，酒店设计趋向个性化，突出文化特色和主题场景。
国内酒店方面，在经济型酒店竞争进入白热化的情况下，行业巨头华住酒店集团首先推出多品
牌战略，推出其有限服务商务酒店品牌“汉庭全季”，紧随其后，如家酒店集团推出了其有限服务
商务酒店品牌“和颐”、“如家精选”，锦江国际酒店集团推出了其有限服务商务酒店品牌“锦江都
城”、“白玉兰”，铂涛酒店集团推出了其有限服务商务酒店品牌“丽枫”，在行业巨头的引导下，其
他经济型酒店也纷纷涉足有限服务商务酒店。
国外酒店方面，与经济型酒店不同，因金融危机后国外游客及商务旅客日渐缩减的原因，中国
有限服务商务酒店市场受到了国际酒店业巨头的关注，洲际酒店集团面向中国市场推出其有限服务
商务酒店品牌“智选假日”，喜达屋及度假村集团面向中国市场推出其有限服务商务酒店品牌“雅
乐轩”，雅高酒店集团面向中国市场推出其有限服务商务酒店品牌“美居”，国际酒店业巨头正在加
快其在中国有限服务商务酒店的布局。
截至 2014年，中国的有限服务商务酒店连锁品牌共计 48个，下设 649家门店以及 97,439间
客房。其中，有限服务商务酒店连锁品牌规模 10强拥有的门店、客房数及市场占有率如下所示：
综上，有限服务商务酒店的发展虽然晚于经济型酒店，但该细分领域的竞争激烈程度丝毫不逊
色于经济型酒店，国内外酒店业巨头均将目光聚焦于该市场，但与经济型酒店不同的是，该细分领
域内，除维也纳品牌具有突出优势外，其他品牌的市场占有率不分伯仲，故该市场仍处于群雄逐鹿
的阶段，并未形成行业寡头。
第四节 企业案例分析：古井酒店
一、公司的行业地位
公司自身定位于区域性有限服务型酒店，报告期内酒店业务聚焦于安徽市场，通过经济型酒店
品牌“城市之家”、有限服务商务酒店品牌“君莱”进行多品牌战略推广，提高了公司在安徽省内
的市场占有率。
随着公司在安徽市场的大力布局，公司品牌形象和知名度也迅速的提升，公司经济型酒店品牌
“城市之家”已经进入知名品牌的序列，品牌指数进入行业前十。
二、公司的竞争优势
1、明确的市场定位
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有限服务型酒店行业存在明显的地域性特点，在各地区分布非常不均衡。
我国有限服务型酒店呈现华东地区(特别是上海)分布密集，西部地区稀缺的特点。上海及其周
边地区的有限服务型酒店数量明显高于其他地区，另外，由于沿海地区经济较发达，有限服务型酒
店也优先选择在这些地区布局。
安徽系我国旅游资源大省，黄山、西递和宏村古民居群等被联合国教科文组织列入世界文化遗
产名录。拥有黄山、九华山、天柱山、琅琊山、齐云山、司空山、采石矶、巢湖、花山谜窟、太极
洞和花亭湖等 11处国家级重点风景名胜区，拥有歙县、寿县、亳州、安庆和绩溪 5座国家级历史
文化名城，6个国家级自然保护区，29个国家级森林公园，56处国家重点文物保护单位。但是从
有限服务型酒店的布局来看，还未能够与其旅游资源大省的地位相匹配。
公司涉足有限服务型酒店行业后，并没有将主要精力置于一线及沿海城市，从而避免了与行业
巨头的直接竞争，而是选择深耕安徽市场，着力打造具有安徽本土特色的酒店服务品牌。市区内主
要以经济型酒店城市之家进行布局，并在重点城市布局有限服务商务酒店君莱来满足商务人士的出
行需求。同时在安徽省内重要旅游景点黄山、九华山均设立有限服务商务酒店君莱，从而在满足家
庭出行旅行的需求的同时，扩大了公司品牌的知名度。
另外公司系安徽本土企业，对安徽市场的了解较行业内其他公司有明显竞争优势，这一点可以
在直营店面选址上得以体现。因直营店选址存在优势，故公司直营店收入较稳定，避免了发展初期
就进入高度竞争的不利局面，给公司的发展提供了有力的保证。
现公司已基本完成了安徽市场的整体布局，截止于 2014年 6月 30日，公司安徽省内门店数量
已经超过如家、华住、锦江、铂涛四大行业巨头，在安徽市场具有了优势性的地位。
2、人才优势
酒店是传统而又常新的行业，创造出适应文明进步和生活方式变革的美好品质生活是酒店持续
发展的生命力，而员工是酒店组织的主体，更是酒店品质的创造者，因此中国酒店需要更多高素质
的人才，需要培养出一大批适应酒店专业化要求的高技能型人才。技能是指掌握并运用专门技术的
能力，是酒店员工工作胜任力的重要标尺。高技能人才是酒店推动先进科技转化为生产力、实现技
术进步和服务创新必不可少的骨干力量，是酒店核心竞争力所在，在酒店各种资源因素中具有不可
替代的突出作用。所以未来酒店业应为技能性劳动密集型产业，强调技能的重要性，强化对从业人
员的素质要求，重视对基础技能的培训，从而确立起更高的人才培养目标，创建具有效益的人力资
源管理架构，并及时把握宾客心理预期，提供恰当服务，让客人感到满意或惊喜的能力，才能在员
工劳动中创造出具有时代感的美好酒店品质。
为提高公员工技能型优势，公司建立了系统的酒店管理人才培训体系，依托公司直营和加盟的
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店面进行人才培训和储备，培养了一批具有先进管理理念及丰富实践经验的酒店中高层管理人才，
在从根本上解决了人力资源的问题的同时，也有效降低了公司的人力成本。
公司建立了管理培训生体系，每年面向大专院校招收了大批管理培训生到基层酒店培训，从而
保证了公司的人才梯队建设。另外公司建立了管理人员储备制度，常年在岗储备营运经理以上管理
人员。
通过上述培训体系，公司制定了严格的门店管理岗位认证制度，规范了公司管理岗位的认证流
程，公司员工需通过认证考核，方能就任公司门店管理职务。
3、严格的服务质量控制体系
公司在积极拓展市场的同时，对直营店及加盟店质量控制均有严格的评分体系进行考核，从而
做到“量”、“质”的共同发展，保证了公司在行业中的口碑与优势。
公司全面质量管理体系由公共安全、酒店卫生、酒店服务质量、品牌标准和应用规范、重点营
运管理风险五部分组成，涵盖了酒店加盟、管理、营运的各方面，为酒店进行标准化服务奠定了基
础。
4、营销手段的多样化
随着市场竞争的不段加剧，公司理性回归酒店营销本质，工程筹建、营运、销售等各个模块都
是围绕产品和服务，从大厅的氛围、客房用品的品质、卫生安全等方面让客户体验更好，在获得客
户的同时注重客户的保留，并结合 O2O新型营销模式强化直销,同时以开放的姿态与各分销商进行
合作。
（1）公司建立完善的会员体系，35万名核心会员主要集中在公司门店分布地，消费潜力大、
频率高，并积极与会员客户建立了集团战略合作。
（2）每家门店是一个独立的营销主体，店长即老板，根据自己区域、目标客源、设备设施的
不同，建议各自的核心客户。比如：有会议室条件的专攻会议市场，交通枢纽位置门店要锁定移动
人流，高校附近会针对学生推出相关专属优惠等。
（3）提升线上客户在线下的体验，客人线上订房后到店享升级服务，比如担保入住、免押金
免查房等。
（4）建立完善线上消费渠道，加强线下客户在线上的体验。公司开通手机官网、微信、微
博、淘宝等渠道预订，使客户无论在哪里都能很方便的订到酒店，同时针对不同客户，不定期推出
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相关优惠活动，增加黏贴度。
5、对加盟酒店的服务支持
对于加盟酒店，其运营初期存在的困难较多，店面需要一个从筹建到开业到营业稳定的培育过
程，公司对各加盟酒店运营初期所遇到的困难进行了汇总，并有针对性的制定了筹划期及运营期的
服务方案，对加盟酒店进行服务支持，从而使加盟酒店以更短的时间到达营业稳定的状态。
三、公司的竞争劣势
1、规模效应有待进一步提高
公司连锁酒店业务目前的规模相对业内竞争对手而言仍然较小，主要集中于安徽省内，从而导
致公司在行业竞争中缺乏明显优势。公司需要通过差异化的竞争战略充分发挥其创新和管理优势积
极拓展业务，通过加盟、并购、自建、托管等方式，多管齐下，迅速扩大市场份额，进一步提升公
司行业地位。
2、君莱品牌影响力较弱
虽然公司经济型酒店品牌城市之家已经具有了较高品牌知名度，但公司有限服务商务酒店品牌
君莱在全国范围内知名度较弱。公司正在积极通过网络平台互动、微信平台、知名旅游网站和团购
网站合作等方式，进行品牌宣传，以进一步提高公司的品牌影响力。
四、公司的未来规划
（一）聚焦安徽，突破外围，做好外延式增长
1、巩固安徽市场
2014年安徽省接待入境游 405万人次，增长 5%；接待国内游客 亿人次，增长 13%；实现
旅游总收入 3,430亿元，增长 14%；旅游项目完成投资 1,亿元，增长 %。
2015年，安徽省描绘旅游蓝图：预期目标是接待入境游客 425万人次，接待国内游客 亿
人次，实现旅游总收入 3,950亿元，完成旅游项目投资 2,000亿元。
上述数据可以看出，旅游业已成为安徽省最重要和最具发展潜力的优势产业之一。因此，在接
下来的一段时间内，公司将细分安徽市场，确保公司在安徽市场的龙头地位。
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2、拓展中原经济区市场
在巩固安徽市场地位的同时，公司将以亳州为中心，向中原经济区挺进。
中原经济区是中国首个内陆经济改革和对外开放经济区，2012年 11月，国务院正式批复《中
原经济区规划》，中原经济区由此设立。中原经济区的具体范围为河南省全境，安徽省淮北市、亳
州市、宿州市、蚌埠市、阜阳市和淮南市凤台县、潘集区，山东省聊城市、菏泽市和泰安市东平
县，河北省邯郸市、邢台市，山西省晋城市、长治市、运城市，共 5省 30个省辖市和 3个县
（区），面积 万平方公里，截至 2014年底，总人口约 亿人，GDP约 万亿元，经济总
量仅次于长三角、珠三角及京津冀，列全国第四位。
中原经济区城市主要系我国三、四线城市，故有限服务型酒店并未在此区域进行重点布局，但
是上述区域具有交通区位重要、粮食优势突出、产业基础较好、文化底蕴深厚的特点，其市场潜力
巨大。公司将利用亳州布局的经验与优势，抢占中原经济区市场，集中资源推进河南项目拓展力
度，开展河南区域市场走访，召开河南招商推广会。以郑州为中心，横向围绕郑徐高铁，重点开发
商丘、开封；纵向围绕安徽边界，重点开发周口、信阳、许昌市场，力求将中原经济区打造成第二
个安徽市场。
（二）加大公司互联网化进程，推动营销创新
酒店行业涉足移动互联网将成为行业未来发展的必然趋势，人们将更多的通过使用手机等移动
客户端进行在线预订、支付等，报告期内，公司已经完成了微信预订、微信支付等移动互联网端的
开发。未来，公司将加大移动互联网端的研发力度，推动营销创新。
1、创新用户体验。除了多元化的服务方式，个性化的服务内容之外，加大用户参与的定制化
服务，推进公司在互联网时代下发展进程。
2、构建新的人才标准。互联网时代下酒店的管理人员也将不断的改革与创新，才能跟随时代
的步伐，公司将在原有培训基础上，推出与互联网相关的课程，从而推进公司互联网进程中人才的
储备。
（三）通过提供个性化服务，提升酒店品牌形象
公司积极打造互联网闭环，形成基于移动互联网的交易、预订、支付和服务的平台，在线完成
到店前的所有服务，而线下体验方面要为顾客提供“床+”，即酒店不能仅仅提供一张床，而是提供
床加上一个生活业态和一个新的业态形式，“城市之家”将着力打造家庭氛围，为旅行者提供更加
精致的服务，“君莱”将着力打造新的商务空间，为商务旅行者提供路途中的第二个办公室。通过
上述的延伸与拓展，从而使公司酒店品牌从传统意义上的住宿体，打造成生活体，通过生活来连接
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社区、来实现目的地文化体验，从而使公司品牌从标准化服务向个性化服务转移，形成酒店体验经
济效应。
第五节 2019-2025 年我国有限服务酒店行业发展前景及趋势预测
一、行业发展前景
（1）GDP 快速增长
近十年来，中国 GDP快速增长，2014年我国人均 GDP为 7485美元，其中天津、北京、上海、
江苏、浙江、内蒙古、辽宁、福建和广东等 9个省份人均 GDP超过一万美元，率先达到了“发达国
家阶段”，预计到 2020年中国的国民生产总值将达到 100万亿人民币的规模，人均 GDP将达到一万
美元。
根据国际规律，一个国家人均 GDP在 3000美元～5000美元时，将是休闲旅游消费爆发式增长
期。随着我国经济的发展，人均 GDP持续提高，旅游业将迎来新一轮的增长，与之密切相关的住宿
酒店需求也将随之增加。
（2）旅游业发展
随着经济的发展和人们生活观念的转变，中国旅游业近年来快速发展。一方面是经济活动直接
带来的商务活动增加；另一方面是人们生活水平提高和观念转变后外出旅游活动更频繁，都刺激了
旅游业的发展。旅游业的发展，将直接带动有限服务型酒店的发展。
（3）居民人均可支配收入增加
我国居民人均可支配收入逐年提高，“十二五规划”中，提高收入水平又成为代表们热议的一
个话题，可以预期中国居民可支配收入将随中国经济的进一步快速增长。收入的增长，将带动旅游
业的发展，旅游人数的增长，特别是低收入旅游者的增加将继续刺激中国有限服务型酒店的快速发
展。
（4）中小企业数量继续增加使商务活动更加频繁
有限服务型酒店客户中商务旅客居多。资本实力还不雄厚的中小企业又是这些商务旅客的主要
来源。我国中小企业数量已经超过千万家，占中国企业总数的 99％以上，对 GDP的贡献超过
60％，随着公司登记制度的变更，今后还会有更多的中小企业出现。中小企业数量的增加和经济活
动随 GDP增长都将刺激有限服务型酒店的发展。
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二、行业发展趋势
随着我国旅游经济从大众旅游的初级阶段逐渐向度假的阶段过渡，以及本土的商务出行住宿需
求，上述两个因素为有限服务商务酒店业态提供了坚实的市场基础和广阔的产业创新空间；同时国
家出台限制“三公”消费对高星级酒店产生了严重影响，老一代经济型酒店产品趋于老化等诸多问
题，给有限服务商务酒店市场带来了良好的发展机遇。到 2020年中国每天的中档酒店需求在 1000
万间客房，假设 50%的连锁化率，对应的有限服务商务酒店客房数量约为 500万间，未来提升潜力
巨大。
另外，中等收入阶层的崛起，顾客消费水平的提高，高性价比、有一定设计感的有限服务商务
酒店产品刚好可以满足该部分群体的消费升级，住宿个性化需求。
有限服务商务酒店的竞争涵盖了从市场定位细分到产品的差异化设计，其品牌的形成需要时间
积累与服务的积淀，虽然国内外酒店业巨头均已涉足该细分领域，但其发展速度没有想象的那么
快，该市场还具有很大的上升空间。
由此可见，有限服务商务酒店将进入一个高速发展的新时期，但明确的市场定位、清晰的品牌
概念等因素将在有限服务商务酒店发展的过程中起到决定性作用。
三、影响行业发展的不利因素
（1）区域集中度较高，竞争激烈
有限服务型酒店存在区域性的特点，目前中国经济型酒店主要分布在长三角、珠三角和环渤海
地区等经济发达地区，造成了区域性的高集中度，从而引发了激烈的竞争，而数量众多的中西部二
三线城市的经济型酒店市场很多还处于基本未开发的阶段。
（2）经营管理水平仍需提高
我国酒店行业经营管理水平仍处于初级阶段。具体表现在以下几个方面：
管理缺乏规范化、专业化。我国有限服务型酒店基本属于经验型管理，传统化经营，这也导致
了我国虽然有限服务型酒店的规模庞大，但仍处于一盘散沙的状态。
专业人才缺乏。一般酒店培训机构、酒店管理院校都是为星级酒店培养人才，为有限服务型酒
店提供人才培训的机构少之又少，这造成了有限服务型酒店“兵粮充足、将帅稀缺”的局面。
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第六节 2019-2025 年我国酒店行业整体发展趋势预测
一、行业发展趋势
（1）新业态将取得新发展
当前，住宿业正在进入大住宿业时代。行业分层、分级、分业态的细分将进一步明晰，整体布
局将进一步在市场驱动下优化调整。传统酒店企业外，酒店式公寓、生态休闲度假、客栈民宿、短
租公寓等非标准住宿业态迎来爆发式发展。
（2）消费者驱动的互联网+时代将进一步推进行业升级
“酒店+信息化”将逐步转变为“互联网+酒店”，互联网将从早期的工具、中期的渠道演变为
当前的生态圈，当前大多数的住宿企业对互联网的应用还处于工具和渠道之间，仅仅是用于营销、
传播环节，但是移动互联、大数据、物联网、智能化等技术将从投资环节就开始产生全方位影响，
一直到消费者的消费体验。
自助入住退房、客房智能控制系统、可穿戴智能技术等技术应用将带来住宿行业运营模式的改
变；消费者的大数据分析、以及在线民宅短租等重组行业产品的互联网企业将对住宿业产生巨大影
响。
（3）连锁酒店实行多品牌发展战略，中端市场成新增长点
在全球主要城市对中端酒店需求的日益增长的背景下，中外各大酒店集团都将在加大在中端酒
店市场的发展力度。例如国内的华住酒店集团、锦江国际酒店集团、铂涛酒店集团、维也纳酒店集
团，海外的希尔顿集团、喜达屋酒店、法国雅高集团等都有新的发展和品牌计划。外资酒店集团在
国内中档市场开疆拓土将进入白热化，中端酒店市场正成为国内外酒店集团竞争的新焦点。
（4）酒店特色化将成为住宿企业主流竞争力
消费者对住宿消费的选择，已经从星级时代进入到品牌和点评相结合的时代。
基于新消费群体倒推的品牌定位、产品设计、营销策略、顾客体验、经营思维都将面临革命性
的改变，未来大住宿市场之下，必然是进一步细分化、精益化。传统酒店企业将由标准化向特色化
变革，由产品层面向文化层面推进，由住宿提供者向消费者体验场所演变，进而打造生活方式分享
平台。
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二、发展大趋势不变
（1）酒店产品结构调整，中高端化趋势不变
中高端酒店满足消费需求，仍有较大上升空间。2013-2017年，我国中端酒店与经济型酒店逐
年增加，且中端酒店增速更快。2007年以来，高星酒店数量增速一直快于低星酒店，侧面印证了
酒店格局的中高端化。截至 2017年，对标美国超过四成的中高端酒店占比，我国中端酒店占比不
到 30%，仍有较大上升空间。
中端型酒店增速快于经济型
数据来源：公开资料整理
高星酒店数量增速大于低星酒店
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数据来源：公开资料整理
（2）酒店集团加盟扩张，连锁加盟化率不断提升
中国连锁酒店数量逐年增加，连锁加盟是发展大趋势。2006-2016年，连锁酒店家数不断增
加，且保持较高增速，CAGR为 %。且中端连锁酒店的房间数增长更快。2017年，经济型连锁
酒店的房间数增速为 %，中端连锁酒店的房间数增速达到 %。美国各大酒店集团的加盟率
在 97%左右，相比之下，中国酒店的加盟化率整体水平偏低。2017年，中国三大酒店集团加盟率分
别为 %、%、%，未来仍有较大提升空间。
中国连锁酒店家数及增速
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中国酒店龙头连锁化率提升有空间
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中国经济型连锁酒店房间数及增速
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中国中端连锁酒店房间数及增速
数据来源：公开资料整理
（3）酒店集团加速并购，市场集中度不断提升
三大酒店集团积极并购，市场集中度逐年提升。2015年以来，三大酒店集团并购动作频繁，
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推动市场集中度提升。例如，2015年 12月首旅收购如家，锦江集团接连收购法国卢浮宫酒店、铂
涛酒店和维也纳；2016年 10月首旅酒店收购如家 100%股权；2017年 2月华住酒店 亿收购桔
子水晶 100%股权；2018年华住收购花间堂。截至 2017年底，前三大酒店集团分别为锦江国际、首
旅如家和华住，CR4为 %（以客房数为统计口径），CR8为 %。
2017年中国酒店集团市占率
数据来源：公开资料整理
三、酒店市场下沉的趋势分析与应对
2019-05-30
近日，一则“OYO或将逐步恢复与中国 OTA合作”的消息再次让 OYO成为业界关注焦点。2018
年以来，OYO酒店在全国实现了高速扩张。探究其原因，固然与其灵活多样的单体酒店合作模式、
较为精细化的运营管理、互联网平台公司的“基因”等有较大关系，但更主要的是，市场下沉是
OYO得以扩张的重要外部因素。
这个市场下沉是指从一二线大城市向三四线城市再到县级市场进行布局与深耕的商业行为。事
实上，酒店业较早就开始了“市场下沉”。我国的一些区域连锁酒店集团，如东呈、尚美、驿家
365等早在 10年前就从市场下沉“起家”并逐渐成长。近年来国际酒店管理公司也一直在开拓三
四线市场，洲际酒店集团 2018年在华新开业酒店达 77家，其中在二三四线城市的开业酒店量已经
占据新开业总数的近七成。
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伴随着城镇化的快速发展、生活消费的普遍升级，当前以及未来可预见的时期内，酒店市场下
沉将是重要趋势。目前来看，下沉的这部分市场中的酒店大多为中低端的单体酒店，这些酒店在品
牌、渠道、服务、收益、资金、管理效率等方面普遍急需提升，来适应快速崛起的市场需求。因
此，酒店集团（或其他行业企业）在市场下沉时，除了追求规模上的快速扩张外，还应当关注如下
几个方面的策略。
开始市场下沉的酒店（集团）需要对该市场的客户群有全新的认知，挖掘出这些客户群与一线
大城市的客户群的差异。以下沉市场的“小镇青年”为例，他们可能不需要像在一二线城市的同
学、朋友那样顶着巨大压力进行工作，借助上一辈及同学朋友等本地资源的支持，他们有着较为稳
定的工作和收入，买房压力较小，有较为充足的闲暇时间，生活质量相对较高。某种意义上，其可
支配收入及消费需求可能超过一线大城市的普通白领，是推动酒店在下沉市场中发展的重要动力。
下沉市场中的酒店产品与服务也同样需要结合市场特征进行调整。例如，在四五线城市及县城
等进行布局的中端酒店、经济型酒店，其大堂是否要更大、更气派点，客房面积是否要更大点，早
餐是否要有本地特色，客房装饰装修如何把时尚与当地特色结合，服务流程与 SOP是否需要调整，
如服务员见到老顾客是用标准的普通话说“您好”，还是用当地方言普通话说“大哥你来啦”，都需
要进一步的探索和改变。
在针对下沉市场中的顾客群展开市场营销时，应当关注营销方式的“土洋”结合策略。由于这
部分市场中的顾客群常会形成熟人圈子，线下的交流比线上交流更频繁、注重口碑效应，对时尚和
个性的消费有盲目追求的心理等特征，可以采用“土洋结合”的方式进行营销，既要利用“抖
音”、微信、微博等新媒体和自媒体等线上营销方式，又要有发传单、贴标语、在出租车上打广告
等看似“土得掉渣”的营销方式。
在地域性很强的市场中，酒店管理模式尤其要考虑因地制宜。例如，市场中酒店需要雇佣大量
本地员工，对这些本地员工管理需要有新的调整，例如很多本地女性员工中午要回家去做饭和休
息，这在大城市较为少见，需要酒店在排班和绩效管理上要进行调整。又如，下沉市场中的酒店加
盟商往往在当地“有能量”，因此需要酒店集团派出的店长要灵活地处理好日常经营中加盟商和酒
店之间的关系，稍有不慎，会造成加盟商与酒店方出现紧张关系，影响特许服务管理的效果。
总之，酒店市场下沉是酒店业未来发展的重要趋势，酒店需要围绕市场认知、产品与服务、营
销方式、管理模式等方面做出有效的应对策略，才会在市场下沉过程中取得竞争优势。
四、三四线城市将成为酒店未来投资热点
2019-04-15
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中国饭店协会会长韩明在 4月 10日开幕的第八届中国饭店文化节上表示，酒店未来投资应当
是多样性的，根据消费需求进行业态细分化和着眼于三四线城市包括乡村将成为酒店未来投资热
点。
数据显示，2018年消费对我国国民经济增长贡献率达到 %，其中服务消费占比提高到
%，饭店餐饮业作为服务消费的典型代表，2018年收入超过 5万亿，占社会消费品零售额的
%，消费者的消费格局正在形成。
韩明指出，“高大上”已经不能全面概括现在的中国酒店，绿色饭店、康养酒店、温泉度假酒
店、智慧型酒店、IP体验式酒店以及文化主题酒店等特色酒店逐渐进入市场，酒店行业需要根据
消费者的消费需求，进行业态的细分化。
韩明表示，2019年全国饭店行业高质量发展将呈现四个趋势：行业规模扩大化和行业管理精
细化，业态结构优化和投资理性化，消费引领升级和后 IP时代促进品质化回归，中产消费、乡村
振兴、“互联网+”实现商业资产新布局。
五、酒店业投资应更具多样性
2019-04-12
“未来，我国酒店业投资的着眼点应该在三四线城市，同时应结合乡村振兴战略布局酒店市
场。”在 4月 10日举行的第八届中国饭店文化节开幕式上，中国饭店协会会长韩明表示，随着人们
各种出行需求的出现，我国酒店业未来投资和发展的方向应该具有多样性和丰富性。
韩明认为，目前全国有住宿设施的酒店共 61万家，在这些酒店中，有些单体酒店，或者管理
和服务上有所欠缺的酒店，无法满足消费者的需求。因此，未来酒店业除了投资外，还应注重更好
地整合资源。
在韩明看来，2019年全国饭店行业高质量发展将呈现四个趋势：第一是行业规模持续扩大，
行业管理趋向精细化发展。2018年一些连锁酒店集团中房价持续上涨但出租率有所下降，一定程
度上表明住宿业管理开始从一味追求出租率逐渐转向精细化管理。第二是业态结构更趋优化，数字
化发展驱使投资理性化。传统的酒店餐饮企业将吸收更多新生业态的创新动能，民宿、公寓、餐饮
新零售等新业态将更注重回归产品和服务本质。第三是消费升级和新型消费引领产业升级，后 IP
时代促进品质化回归。产品 IP化、品牌故事化、单品连锁化以及老字号传承创新都将成为下一步
市场热点，强 IP引流之后的品质回归将成为行业下一个思考的问题。第四则是中产消费、乡村振
兴、“互联网＋”带来的行业发展新机遇，实现商业资产新布局。未来，中端酒店、体验酒店、品
质餐饮将是主要增长点，人工智能、虚拟现实、生物识别、5G、区块链等新技术进一步为产业赋
能。
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“2019年中国饭店协会要积极推动全住宿新餐饮创新发展，启动 2019绿色产业高质量提升行
动计划，加强质量品牌建设，实施职业技能提升行动，推动产业扶贫。”韩明介绍说，下一步，饭
店餐饮业将发展需求旺盛的业态以及消费新业态、新模式，以满足不同层次消费者对全住宿、新餐
饮的新消费需求。中国饭店协会将建立绿色饭店领跑者制度，创建绿色饭店、绿色餐馆、绿色公
寓、绿色食堂，打造绿色采购、绿色管理、绿色运营、绿色服务的绿色餐饮新模式，积极推进数字
化发展，加快经营模式和盈利模式转变，建设数字餐饮行业服务体系，对标国际先进水平。
不仅如此，中国饭店协会还将积极打造“中国服务”品牌，向精细化和高品质服务转型，并加
强校企对接，发挥中国饭店协会教育学院作用，打造产教融合实训基地，建立住宿餐饮业模块式培
训，推动专业技术人才队伍的高质量提升。在推动产业扶贫方面，中国饭店协会将充分发挥饭店餐
饮业产业链长、特色优势产业明显的特点，按照中央部署，服务精准脱贫攻坚战。
六、空间探索再升级，酒店能否成为社区中心？
2019-04-04
随着市场格局的变化，消费者的需求越来越多元化，“拓展酒店除住宿、餐饮之外的功能”成
为很多中高端酒店都在尝试的事情，其中最重要的一环是空间运营。亚朵就在近期提出了打造社区
中心店的计划。刚刚结束的“321亚朵生活节”就是亚朵社区化进程的一次预演。在中高端酒店趋
向生活方式探索的大背景下，社区化能否让酒店在空间运营上再进一步？
酒店变身社区中心
酒店空间运营最直接的目的是提高坪效。正因为如此，场景化消费、新零售等概念在很多酒店
的公共空间中得到落地和延伸。目前，不少酒店的非住客消费收入已经达到了 15%以上。
被业界冠以“IP酒店”尝鲜者的亚朵在空间运营上尝到了不少甜头，在亚朵创始人、CEO耶律
胤看来，空间运营的背后是人群运营。2016年，刚刚经历了市场寒冬的酒店市场逐渐复苏，整个
行业都在思考如何重新抓住市场机遇。这一年，亚朵推出了第四空间的概念，即打造一个开放的生
活方式社区。从打造竹居（免费流动图书馆）到通过与吴晓波、网易云音乐、虎扑等品牌的 IP合
作，把酒店公共空间变成客人的兴趣中心，亚朵一直在尝试通过空间与客群产生交流。目前，亚朵
IP酒店已经开业 10家，打造社区中心成为亚朵运营“第四空间”探索的下一步。“我们要从酒店
向生活方式延展，就要先从社区化开始。”耶律胤说。
事实上，通过经营生活方式来引起与客人的共鸣，燃起他们对向往生活的情愫，从而把酒店当
成一个目的地，已经成为一些高端酒店的选择。比如，南京涵碧楼酒店针对下榻的客人推出了“涵
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碧楼文化体验之旅”。上海阿纳迪酒店通过开启 72小时“疗愈之旅”帮助客人从忙碌和压力中回归
自我。与这些高端酒店不同的是，定位为中端酒店的亚朵想做的事“不止于酒店”，要用社区中心
店来展开对生活方式的呈现。
如何理解社区中心店？耶律胤解释道，IP酒店是亚朵的 版本，社区中心店是亚朵的
版本。酒店的影响力会从住宿客人辐射到周边 3公里的人群，无论住客、社区用户还是旅行者，都
可以在此找到探索、发现、体验、分享的乐趣。围绕这个模式，亚朵的社区中心店将集合更多的内
容和 IP，在供需、房间、运营方式上都会有很大提升和变革。
据了解，亚朵社区中心店具有一定的公益性质，不管是不是酒店的客人，都可以进门阅读竹居
里的图书，亚朵的工作人员还会为来看书的客人奉上免费饮品“亚朵村的茶”。亚朵会员甚至可以
不付押金将书籍带走，在任意一家亚朵酒店都能归还，而且借期无时间限制。首家亚朵社区中心店
计划明年推出，酒店的档次将高于目前的 IP酒店。目前酒店物业正在选址当中，可以确定的是社
区中心店本身在公共区域上有一定延展性，物业所在地方 3公里内会有社区也会有商业，可以产生
联动效应。
用户体验成为关键
耶律胤认为，打造社区化运营的关键是用户的体验。“亚朵今天用户的边界越来越广，我们每
个阶段做的事都是围绕用户需求，并且希望为用户带来好的体验。”
过去一年，酒店业被曝出客人隐私泄露、抹布擦拭杯具、布草被暴力洗涤等负面事件，客人对
酒店行业的信任度下降。“亚朵有专门擦杯子的人？”面对这样的提问，耶律胤回答道：“我们专
设良心大使岗位，为的就是让用户拿起杯子来可以放心使用。不仅如此，亚朵还全面推广裸棉布
草，从根上杜绝了暴力洗涤的可能。亚朵把更多注意力放在‘后台’，对每个后台流程都严格要
求。”
但是搭建再完美的系统都有可能遇到问题，而出现问题后的处理和制约机制变得尤为重要。亚
朵的 APP有一个“随手拍”功能，客人在入住时遇到问题可以拍摄并分享出来，亚朵的工作人员会
在 30分钟之内进行回复，两小时之内解决问题。“我们目前要把两个事做透。一是把‘让用户放
心’这件事做透，二是让社区生活化理念能够深入人心。”耶律胤说。
据了解，亚朵在研发社区服务中心时，是基于对消费者的洞察。为了保证每一个创新想法都得
到统一执行。亚朵有专门的体制改革委员会来打通市场营销、产品、运营、用户体验等整个供应
链。“亚朵做产品创新的本质是希望把服务做好，把客人的体验做好，这也就是亚朵为何要去尝试
做各种内容的整合，做体验的升级以及社区化产品的原因，这是一个品牌长远的一个计划。”亚朵
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相关负责人说。
近年来，越来越多的企业进行新商业模式的探索时，将社区运营作为敲门砖。“酒店是一个消
费终端，利用这个终端平台，可以整合资源建立形形色色、丰富多彩的方便消费、快乐消费、健康
消费、养生消费、精神享受消费、体验消费。”华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱认
为，酒店探索这样的新商业模式是可行的。其中，整合资源创新消费、合作企业软硬件水平的互补
和体验项目的内容、程序、细节设计是该模式经营的三个关键点。不过任何的新尝试都会带来风
险，让酒店的公区成为社区中心聚集地，是否有打扰到住宿客人的风险，社区的人群运营能否达到
亚朵的预期，目前都还是一个未知数。社区化运营是噱头还是突破口，有待市场的考验。
七、房地产投资基金（REITs）在我国酒店投资中的应用分析
2018-10-29
摘要：我国对房地产的投资基金进行研究时，主要集中在房地产的业务领域，并没有深入研究
酒店类的房地产投资资金。当前，我国的酒店进行融资存在较多的问题，主要是融资渠道单一、盲
目性投资、投资结构失调这些问题。而分析房地产投资资金在酒店业投资中的可行性，就是解决我
国当前酒店融资比较困难的有效措施。
关键词：酒店投资房地产投资资金，可行性
一、我国酒店投资中的突出问题
我国的旅游人数每年都在持续增加，当前已经是世界第三大旅游目的地国家。我国旅游业发展
迅速，也增强了对资本的吸引力，就有需求的民间资本、国有资本进入，而我国五星级的酒店数量
每年都在快速增长，在酒店业扩张迅速地同时，也存在着这些结构性问题。
1、投资渠道过于单一。企业在成长发展过程中，需要进行内源融资，再进行外源融资，而在
外源融资中，债权融资是优先于股权融资的。酒店企业是属于资金密集型的行业，企业主要是使用
权益抵押以及抵押贷款的方式来获取信贷支持。但在酒店业的快速扩展中，由于过于依赖银行借
贷，就导致资产负债限制了企业的经营现金流与投资机会，尤其是在银行借贷的业务紧缩，以及融
资压力越来越大时，就急需新的融资渠道。
2、投资结构失调。我国高端饭店的资产存量占所有酒店资产存量的大部分，投资结构严重失
调，资产投资额大多都是流向于高端饭店。我国的五星级酒店有四分之一是外资酒店，外资酒店并
不是直接投资于酒店物业，而是通过管理合同、带资管理、特许经营等形式对高星级酒店进行管
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理，使物业投资的风险转移到国内资本。
3、没有合理引导地产资本涌入。当前，有大量的地产资本流向酒店业，不仅获取了具备升值
潜力的地块，也可以凭借酒店租赁的收益来获取现金流，而且星级酒店的等级和规模也得到了扩
充。但由于更偏重高星级的酒店投资，就出现了投资的盲目性，同时造成了地区高星级酒店的产能
过剩和出租率下降等情况。
二、REITs应用在中国酒店市场的可行性
1、酒店投资需求和融资需求并存。我国的资本市场、金融市场的不发达，导致可供投资者选
择的酒店业地产投资的类型比较少，比如，曾发展较快的分时度假的酒店业务，由于投资酒店业务
不具备未来成长性，我国也缺乏法律规范和信用制度，就使其业务引起国内开发商、投资者、分时
度假公司间的各种法律纠纷和税务纠纷，其酒店发展也就陷入了困局。对酒店企业来讲，股权融资
的门槛比较高，条件比较困难，上市比较困难，融资需求和仅有的融资渠道不符。房地产投资基金
是一种标准化，而且可以流通的投资工具和金融商品，能够对企业的融资渠道进行拓宽，而且可以
对酒店投资产品的结构进行完善，以满足投资者的投资需求。
2、政策环境逐渐得到完善。已经开始试点的房地产投资基金，可以有效拓宽房地产企业的融
资渠道。通过政策引导，房地产企业为了促进资金的流转，就会使用 REITs的形式上市以获取流动
资金，从而转投高增长市场的商场、写字楼、酒店等回报较高的项目，以获取新投资收益，对投资
风险进行有效分散。
3、我国酒店业的成长空间。（1）旅游住宿的设施资产等待盘活。当前，我国的旅游类上市企
业可以分为旅游业、旅馆业、餐饮业三种，但旅馆业的模板只有 12家，数量非常少。上市的酒店
企业有较大的规模，管理比较规范，但是中低星级的酒店和社会旅馆的住宿社会并不具备较大的规
模，也没有较明显的品牌效应，这就急需注入资本。
（2）我国多业主的旅游住宿设施发展。Warnken&Guilding对住宿设施的不同程度提出了相关
的旅游住宿设施的概念。其概念包括了我国的产权酒店、分时度假酒店、常住酒店、酒店公寓等各
种类型，这些酒店通过房地产资本投资的主导，并结合酒店式的物业服务和管理优势，这也是我国
酒店的地产发展的新模式，在当前的是市场条件下具备较大的发展潜力。这种类型的发展模式是源
自国外，海外熟知度较高，通过吸引海外房地产投资基金或者是国内的投资公司来设立专项基金，
使用私募的形式来吸引投资者，以对我国多业主旅游住宿业务在发展上的困局进行缓解。（3）经济
型酒店的成长性。当前，我国的经济型酒店具备较快的发展速度，而且成长性较好。经济性酒店的
市场定位更加准确，具备高成长和高回报的特征，多家风险资本注入，是所有酒店业态中具备最高
资本运营程度的，具备能够吸引海外酒店房地产投资基金的投资潜力。
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三、结束语
房地产投资基金的本质特色就是其投资管理的职能更加专业化。从国外酒店类的房地产投资基
金的发展情况来看，房地产投资基金可以根据市场的需求对酒店定位进行相应的调整，并进行改造
更新，以实现酒店地产、酒店式公寓等各种房地产项目的转化、对接，以利于住宿设施资产的盘
活。
酒店业是旅游产业在发展过程中的重要主导，房地产投资基金应用在酒店业可以有效解决我国
酒店业投资与发展过程中各种突出问题。因为我国的房地产投资基金只是处在发展的起步阶段，并
没有完善的法律与政策条件，就导致国外的房地产投资基金进入我国市场存在较大的风险，对于投
资对象的要求比较严苛，应用海外酒店类的房地产投资基金还需时间。所以，在短期时间内，通过
金融政策引导，由政府进行主导，以契约方式来集合资金，以组建房地产投资基金，并将其应用在
酒店地产投资和中外合资的房地产投资基金，具备较强的可行性。
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第三章 华研理论：一切皆趋势
第一节 研究行业趋势的重要性
行业的发展过程不是一成不变的，在不同阶段会呈现不同趋势。对于企业来说，把握行业趋
势, 及时做出调整，才能迎来更大的发展。那么影响及驱动有限服务酒店行业未来演化的主要因素
有哪些？未来有限服务酒店行业发展前景如何？有些什么样的变化趋势？投资机会在哪里？影响企
业生产与经营的关键趋势是什么？
第二节 趋势的力量
趋势的力量是巨大的，一些人为的因素可能会把时间节点前移或后移，但不能改变整个趋势。
趋势依然在路上，我们唯有坚持，才能最终感悟趋势之美！
作者：时寒冰
一、可怕的趋势之争
可怕的趋势之争，不同维度体系里的竞争是极其可怕的，压根不是单纯和纯粹的能力之争了。
互联网其实是个底层革命，改变很多的生产作业方式，从而使得固有生产作业方式上的一系列王者
的优势丧失。
很多人其实到现在也没弄明白他们是怎么赚钱的，很多人都会把自己的成功归结为能力的结
果，事实上这个是最大的可悲……
现在很多人都在说阿里如何牛逼，如何牛逼，其实这个话题怎么说呢？
在一个趋势起来的时候，乘风而起其实难度并不如想象中大，在新兴领域并不需要太大努力，
就能较为轻松地击败固有规则体系里的王者。
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苏宁曾经是线下的王者，当年股价也是及其牛逼的，但是阿里打掉苏宁，不单单是一个企业对
一个企业的胜利，他更是一个时代对另外一个时代的胜利，每个时代里都有自己的王者，苏宁代表
了互联网未出现之前的渠道之王，而阿里则是互联网时代的王者，本质反应的其实是人类走入了互
联网时代，原先的生活作业方式时候对苏宁的依赖变得不再被需要。
这个时候，你会发现不是苏宁不努力，不牛逼，而是再牛逼也没用，你是很好很好的，只是我
也不需要了，这个是挺悲伤的爱情故事。
事实上这种趋势性的颠覆市场上有过太多的案例，很多曾经在我们生命中如此重要且认为永远
都不会离开你的东西，其实发现一点点都在离去，这个观点其实用在阿里、腾讯身上也上一样适
用，你认为永远离不开的他们，也说不定很快会离去。
这个就是可怕的趋势之争，不同维度体系里的竞争是极其可怕的，压根不是单纯和纯粹的能力
之争了。互联网其实是个底层革命，改变很多的生产作业方式，从而使得固有生产作业方式上的一
系列王者的优势丧失。
因为互联网这个技术，我们被改变了很多，在很多行业都日益被互联网的今天，金融业不可避
免受到波及，但是事实上金融业由于是低频交易，他所受到的波及并不如对其他行业影响大，但是
又由于金融业的客单价高，这种变革带来的影响力却很大。
二、永远别与趋势作对
很多事情的成功失败，很大程度上都不是个人能力决定的，而是很大程度上被大趋势给决定
了。
以中国股市为例，假如你能力不如别人，勤奋不如别人，运气不如别人，那么你凭什么跟人在
一个能力充分竞争市场上赚钱？唯一盈利性的机会其实只有一个，就是猪都会赚钱的时候，才有赚
钱的机会。也就是风口来的时候，例如 06年，例如 09年，那时候，满大街都会听到谁赚了多少，
赚了多少，于是大部分就能有机会赚钱了。但如果在一个不是普遍性的盈利市场上的时候，我们就
会发现赚钱一般都是辛苦钱，也就是跟人比体力才能赚钱，花更多的时间，做更多的调研，那些都
是辛苦钱。而可悲的可能是竞争越充分的市场，你会更可悲的发现你即使很辛苦了，也是不赚钱
的。
后来衍生出去看很多问题，发现其实不单是股市，任何行业好像都是差不多，2002年的时
候，很多同学离开了中国去美国读书，都是名校啊，牛逼的一塌糊涂的名校啊，我们这些垃圾被留
在国内，十多年过去了，我们这些垃圾在国内啥事情也没干，结婚生子，然后没事只能买房子，一
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套两套三四套，然后就发现那些国外读了 n年的书的同学们可能就比较悲催了，回国可能一套房子
也买不起。
是我们能力强么，不是的，是因为我们赶上了好时候，中国大发展都格局里，能力其实是不需
要的，我们自己也很悲催的发现，回老家去，甚至不如那些没考上大学的同学们，他们初中毕业、
高中毕业就开始闯荡江湖，更早的接触社会，更早的在外贸领域做业务，而你因为可能是大学毕
业，选择也比较多，反倒不如他们有更好的积累，尤其在过去十年赚钱最多房地产行业，一般比拼
的其实也是胆魄而非能力。
三、趋势的力量
东阳是建筑之乡，很多人很小就跟着走南闯北做工程，然后在过去十年里，一个个都赚了很多
钱，反观我们自诩名校毕业，其实是不如他们的，当然现在趋势也在变化，互联网出现的格局里，
房地产衰退之下，这个趋势不同了，盈利逻辑也跟着变化了。
当年 ut 可能在全国招聘的为数不多的本科生，他打败了无数的人终于挤进了 ut，而那些被他
打败的人，黯然的走进了阿里的大门。彼时的阿里容纳了一帮乌合之众，很多都是职业技术学校毕
业的学生，名校几乎没有，十多年过去了，那个进了 ut的天才，现在要出来创业了，那些没办法
只能去阿里的人，一个个身价过亿要给那些牛逼哄哄当年逼的他们无路可走的牛人们投钱去了，能
力决定一切么？好像还真不是。
这个世界上，赚钱的事情，从来不是辛苦的事情。
你们比辛苦，比的过那些富士康的工人么，比得过农民伯伯么？但是他们比你更赚钱么？所以
世界上，如果一个行业要靠比能力来赚钱的时候，你会发现好像赚的只能是辛苦钱了。更苦逼的是
甚至很多人还赚不了辛苦钱，例如现在一堆苦逼的淘宝电商。
现在创业的人很多，创业有时候选择大方向很重要，因为赚大钱和赚小钱说白了，其实都会很
辛苦，都很艰难，你路边开一个小店铺要做成赚钱，其实也不见得比做好一个国有企业要容易到哪
里去，都不容易，但是同样辛苦，结果是截然不同的。
这个时候，大格局大趋势就显得非常重要，尽量去做一些趋势性的机会的事情，市场整体向上
的机会，只要做的稍微好点，总还是有机会的，而有些行业，你再怎么做，其实都注定了最终的结
果都不会好。
所以我们更多要看趋势性的机会，在大趋势性的格局里，成功的几率要大很多，而大趋势的视
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野还是有一定的逻辑可循。
第三节 什么是趋势
一、趋势到底是什么
周鸿祎说：有一个竞争对手永远打不败，那就是趋势。
孙中山很多年前有句话叫“天下大势，浩浩荡荡，顺之则昌，逆之则亡”，意思就是任由你再
牛逼，你也无法对抗历史的潮流，这就是趋势的力量。但是问题来了，趋势到底是什么呢？
一个农民说：
ZF让我们种葱，我们就种蒜；
ZF让我们种蒜，我们就种葱。
这个就是极为简单的朴素的趋势性发现的案例。
什么叫趋势？趋势是事物发展的方向，一旦某种趋势形成则会朝此方向持续运行很长一段时间
或者距离，趋势是不可违的，判明趋势后应顺势而为，直到某种新的趋势形成。
为什么要顺应趋势？因为趋势蕴涵着事物发展的必然规律。客观规律不以为人意志为转移。社
会发展规律也是这样。不论任何事物的出现，都是以人类的需求为中心。随着科技发展和人类认知
水平的提高，许多新生事物应运而生。
国内一位很著名的成功学大师说过：“趋势就像一匹马，如果在马后面追，你永远追不上，你
只有骑在马上面，才能和马一样的快，这就叫马上成功。”
二、今天的优势会被明天的趋势代替
世界上曾经有一家世界 500强的企业，名叫柯达，在 1991年的时候，他的技术领先世界同行
10年，但是 2012年 1月破产了，被做数码的干掉了。当索尼还沉浸在数码领先的喜悦中时，突然
发现，原来全世界卖照相机卖的最好的不是他，而是做手机的诺基亚，因为每部手机都是一部照相
机。然后呢？然后原来做电脑的苹果出来了，把手机世界老大的诺基亚给干掉了，而且没有还手之
力……
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360的出台，直接把杀毒软件变成免费的，冲击了传统杀毒软件市场。
淘宝的横空出世，逼得苏宁、国美这些传统零售巨头不得不转型，连天上发了卫星的沃尔玛都
难以招架。未来零售的趋势又将如何？
微信，庞大的用户群还在增加，而传统的短信，使用频率大大下降！
如果有一天你隔壁开火锅店的张三，卖手机卖得比你好的时候，你不用觉得惊讶，因为，这是
一个跨界的时代，每一个行业都在整合，都在交叉，都在相互渗透，如果原来你一直获利的产品或
行业，在另外一个人手里，突然变成一种免费的增值服务，你又如何竞争？如何生存？
未来的竞争，不再是产品的竞争、不再是渠道的竞争，而是资源整合的竞争，是终端消费者的
竞争，谁能够持有资源，持有消费者用户，不管他消费什么产品、消费什么服务，你都能够盈利的
时候，你才能立于不败之地。
三、趋势有时候是随机偶然不可测的
我们看到很多是因为技术的不可替代性，群体性特征的不可测性。使得技术是不可琢磨的，而
且群体性特征的兴起使得热点不断被改变，社会整体的无意识，你很难把握未来趋势的机会在哪
里。
第四节 最大的趋势——红利
摘自管清友原文《风雨兼程四十年》
一、1999-2008 受益四大红利的十年
1999-2008年，这十年我把它定义为工业化时代。
我们看看这 10年究竟都发生了什么，和我们有什么关系。
2001年，中国加入 WTO，北京申奥成功。特别是中国当时下决心加入 WTO这个决策是完全正确
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的，确实让中国进入了一个新的阶段。
2003年，国务院正式将房地产定义成支柱产业。2003年的背景是什么呢？当时大家还没有意
识到这已经成为新一轮经济高速增长的一个起点年份。而当时的 2003年就开始什么呢？宏观调
控、去产能。
2005年股权分置改革，大牛市启动。在股权分置改革刚刚实施的时候，并不是所有人都认为
中国会进入牛市。2005年还有一个很重要的就是“721会改”，我们由固定汇率转变成浮动汇率，
这对出口的影响是很大的。
那么回过头来简单做一个总结，在这 10年里面，我们经历过什么？
1.劳动力红利
很多制造业企业是直接的受益者，劳动力红利，劳动年龄人口大幅增长。所以有很多人讲，我
们改革开放很重要的一个基础就是劳动力红利，今天大量的企业开始往东南亚地区迁移，确实劳动
力年轻、便宜。
现在不光是年龄问题，现在农村的孩子和城市的孩子基本上都是“iPad一代”、“互联网一
代”。由于城镇化的发展，现在如果还能源源不断地提供劳动力确实是难，这对于制造业企业影响
很大。我们的智能化水平和劳动力水平其实是在赛跑，很多流水线现在都是机器人化了，管理也智
能化了，这既是主动的选择，也是被动的选择。
这段时间中国成为全球的劳动力支柱，而中国人口结构的变化直接导致了整个全球经济的变
化，因为还没有一个国家能够替代中国如此巨大的劳动力红利，印度不行，文化信仰上，他们更相
信诗和远方，基础设施也差一些，所以要堵上中国的劳动力红利下降缺口是很难的，越南的规模还
不够大。
中国劳动力的这种变化推动我们转向东南亚、转向非洲、越南、马来西亚、印尼，这些国家现
在成为中国对外投资非常重要的目的地，所以一带一路是恰逢其时。
2.全球化红利
中国确实是全球化的受益者，美国人民怎么也没想到，中国人如此能干。我们有很多出口企
业，直到现在我们还在享受全球化红利。
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贸易战，对中国可能会是一个比较大的挑战。一定不要小看这个贸易战，大概率它要打起来。
川普总统确实和以前的总统不太一样，你根本不知道他要干什么。之前发一条推特就把一个国务卿
免职了，国务卿是很重要的人物，相当于总理加外交部长的那种角色，我们也不知道他走没走固定
程序。
3.城镇化红利
斯蒂格利茨（美国经济学家）讲过，21世纪对世界影响最大的两件事情，一个是美国的高科
技产业，第二个就是中国的城镇化。这个是非常厉害的，创造了巨大的需求。我经常讲“巨国效
应”，人类历史上从来没有一个阶段出现过如此庞大的人口群体进入到全球化、城镇化，所以这个
巨国效应我们自己可能都没有想到。
而且我们的城镇化是在升级的，还是梯度升级，先东部、再中部、再西部，长三角、珠三角、
京津冀。这个红利仍然会成为我们未来 20年重要的支撑。
过去，企业家其实是处于这种红利过程当中的，但我们有点忽视了这个问题。为什么我们的家
电业如此繁荣？因为我们需求大，而且我们在消费升级带动产业升级。
4.互联网红利
第一代互联网，有一些现在已经不太行了，比如一些第一代门户网站。但后来我们看到网易、
新浪他们又抓住了 版本的机会。比如新浪抓住了微博的机会。现在我们已经进入互联网 版
本，通过 BATJ我们看到什么现象？叫胜者全得，赢者通吃，只有第一，没有第二。
现在，互联网巨头开始进入到了首富群体，大家也看到了，腾讯、阿里、百度、京东、360。
二、2008-2018 经济繁荣但杠杆攀升的十年
我们接着往后看，2008年以后发生了什么？
首先是金融危机，我们不再去分析金融危机的原因，看它的演进过程。2009年，中国开始 4
万亿。
2008年底，2009年初，全国房价进入一个低谷期，2009年底全国房价进入一个加速上升期，
一直涨到 2013年年初。有很多企业在这个过程当中其实犯了重大的战略错误的。
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一种错误是在 4万亿的时候拼命的扩张产能，头脑不清醒，跟着国家政策走。
一种错误是错失了机会，有很多房地产企业本来做的不错，不做房地产了，觉得房地产没有希
望了。正好错过了 10年房地产发展的黄金时期。我和一些企业家交流，很多还是大型企业，他们
说我们过去 10年出现这种判断失误真的太多了。比如你在 2007年的时候开始搞煤矿，这是明显的
重大战略失误。
2012年全球量化宽松开启，我党十八大召开。我们刚刚经历过的五年宽松时代开始。2015年
在中央层面已经提出了抑制资产泡沫，2015年是特别重要的，股灾让政策制定者开始意识到金融
风险，意识到我们对金融这个领域，还知之甚少，斗争经验是不足的。
过去这么多年，富豪排行榜开始转向金融、互联网。我们重点谈一下金融。
金融 版本是什么搞法？他其实是模糊的政商关系，把资产在二级市场上包装，股价上升、
套现退出，简单的模型是这样的。
然后开始进入 版本，关键词是拿牌照。现在出事的企业大部分是 版本的。拿牌照涉及
到错综复杂的关系，拿到牌照，就相当于拿到了钱袋子，可能是信托牌照，可能是银行牌照，可能
是证券牌照，拿到以后就可以对社会募资。
在金融泡沫化的时候，资产端也涨价，募资很容易。然后我们募到了钱，通过资管计划、信托
计划等等这些方式，加到资管产品，层层嵌套，就是层层杠杆，1块钱可以干 100块钱的事儿。然
后我们就开始收资产，收到好的资产还是很值得的，1块钱能收 100块钱的资产，为什么不收呢？
然后再在资产端，再收一些小的资产，再装到大的资产里面，它本身可能是个上市公司，股价又上
升，又能安全套现退出。
同时，期限上，因为债务规模、融资规模足够大，足以解决期限错配的问题，谁知道 10年以
后能不能还的了钱，反正现在没问题，我融资能力很强。但是当经济形势发生变化，资产价格开始
收缩缩水的时候，这种 版本的玩法就出现了它致命的风险，不但对企业会有风险，对整个国家
都会有风险。
也可以这样说，过去 10年由于金融的泡沫化、过度金融化，全民加杠杆，从金融风险上来我
们看到，你拿的全是国内的钱，你收的资产很多都是外面，你这个资产能不能覆盖你的负债成本，
这是不知道的，即使你的单笔业务都没问题，但是如果资产端出现问题呢？特别是收购的地产、金
融、文化类产业，它这个资产波动性很大，它和美的收购库卡不是一回事，它和做实体不是一回事
儿。
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所以，我们才看到了，2015年以后，实际上金融监管已经开始准备要整顿了。所以过去这些
年，边收着实业资产，同时很低调，这些企业比较安全。凡是很高调的企业，就很危险。因为它要
维持所谓资产负债的平衡，有很多所谓虚征资金、虚征利润，安邦不是第一家，也肯定不会是最后
一家，大家看两会以后，还会有类似的企业，同样一笔业务，1个亿的业务，他注册了 10家、8家
公司，看起来好像有十几个亿的营收，有几个亿的利润。然后在资本市场上股价上升，就开始套
现，这个玩法行吗？不行，它有不合法的因素，也有不合理的因素。
所以，我一贯主张，这些财我们不要发，风险太大，企业还要穿越经济周期、政治周期和货币
周期，要活下去，要传之于子孙后代。不管大家对李嘉诚先生如何评价，至少从他对于企业投资的
这种时点的把握，他对于他子女的培养、孩子的培养，我觉得还是值得大家学习的。而且东方企业
家基本上都要干到不能干了，干不动了，也别想着退休，也退不了休。
所以，它的动力实际上是全民加杠杆：
1.央行加杠杆。货币的这种，我们叫超发，这表现在利率水平上，就不详细说了。
2.政府加杠杆。4万亿，2015年开始搞 PPP，PPP的热潮现在已经过去了。
3.企业加杠杆。国企、平台公司，所以加杠杆要适度，特别是在疯狂加杠杆的时候，要保持清
醒的头脑，不是所有的投行找到你，让你做这种债务融资，让你干这个、干那个你都要做的，要保
持清醒的头脑。
4.金融加杠杆。非标和通道业务大幅发展。金融杠杆也是出现股票牛市，我们说股市泡沫是债
券牛市的一个主要推手，2015年股灾，股市泡沫破灭，2016年底，债券市场的泡沫破裂，就是这
样来的。
家庭都能加杠杆，买房，2016年初，鼓励家庭买房，2016年 9月份开始限制，所以中国的政
策就是这样的，这是个常态，中国的企业经营很大的风险来自于政策风险，个人房贷激增，买买
买，凡是买的都对了，这是作为普通老百姓个人来讲，最后的加杠杆的过程。
外部也加杠杆，欧美国家，大家看看过去 10年，互联网崛起，这是最近 10年以来应该说载入
史册的这种行业变化，中国因为我们的监管也比较松，中国互联网的发展最大的问题就是我们的监
管没跟上，这些监管跟上了，这些企业根本发展不起来。
我们现在说，好多企业都是因为中国的电信企业、国有体制很滞后，很多都是漏出效应，最初
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很多业务都是做的那些电信、移动、联通的这些业务。所以，中国这个现象很有意思。你说互联网
企业有没有原罪？也有。但是你要按照国有企业当年的那套管理模式，这些企业根本发展不起来。
所以，我们看 2007年市值最大的是工行、中石油这样的企业，2017年已经是 BATJ这样的企
业了，现在动辄融资、估值就几百亿、上千亿，也是个大头。
三、关于新时代的 3 大判断，6 大机遇
最后简单说一下新时代，我们的基本判断有以下几个方面
第一，市场化基本完成了。
第二，房地产存量盘整。房地产行业确实进入新的时期了，看它今后怎么变化，总体上对于未
来 10-20年，中国整个房地产行业主要是刚需+改善性需求，其实没有太大分歧。但是我们的政策
面对这个行业影响太大了，限购、限贷、限售。不要期望房价会出现什么大幅下跌，没有那种可能
性，中国也不会出现日本那种情况。
但是，再像过去 10年那样高速的增长也不大可能了。那么这几年的变化我们确实出现了老龄
化+刚需人口不足，改善性需求现在起来了，城市里而且更多的是来自于我们称之为叫新三线城
市，大家都在换房，那么政策面的这种变化现在不确定性很大，我估计坚持这种政策面的可能性很
大。
第三，地方政府基建压力已经很大了，PPP收紧了，过去几年在地方上能引进的 PPP，能引进
的就引进了，没有引进来的已经很难了。从几个指标——金融占 GDP的比重、金融监管的政策等等
来看，金融化的过程宣告终结。
所以，我们去年讲金融王气、黯然收场，实践证明，像过 10年特别是最近 5年，这么过度金
融化确实是不行的，金融风险增加、贫富差距拉大，大家都无心做实业了。
金融监管趋严，从粗放走向规范，新的产业机会给大家在那个课件里面也总结了几条，我觉得
来自于两个层面：供给侧实质性的改进和需求侧边际的增长。
简单分析一下：
1.突破供给管制
我们还有很多管制领域，在这个领域里面，凡是政府鼓励的，一定不要去干，凡是政府限制
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的，要想方设法干，两个方式，这因为什么呢？它管制领域很多，我不具体说了，中国的很多事情
很有意思，明明是大家对于医疗、教育的需求非常旺盛，我们供给不足，这不是问题吗？改革就要
改这样的领域，所以改革红利具体是体现在这些领域的。教育，这个大家都深有体会。
2.提高供给效率
什么叫提高供给效率？比如说苹果手机、特斯拉，为什么大家原来觉得马斯克是个疯子，后来
发现他很牛逼，就在于他提高供给效率，没有胡思乱想，怎么创新？我们很多制造业企业，未来研
发团队要允许人胡思乱想，制造业要升级，没有科学技术、没有胡思乱想，怎么升级？中国改革开
放 40年，我们的企业家要有这种社会责任，要为推动人类历史进步负责。
3.淘汰落后的供给
产业集中之后，我们说强者恒强，这个表现在家电、食品、饮料、包括传统产业上，美的、格
力都是受益者，产业集中度实际上进一步提高了，这些企业的市值进一步扩大。
4.创造新的需求
这个真的是需要胡思乱想，需要新的商业生态。我们看到过去这些年，无论淘宝、微信、单车
的崛起，我们也看到这种被创造出来的新的需求，它的迭代很快，波动性很大，各领风骚就几年。
所以我觉得我们今天的企业要关注技术，如果我没有对技术超前的研究，如果我们仅仅立足于
中国庞大的市场需求，那这个企业传到儿子那一代，基本上生命力也就差不多了。
大家去看通用的教训、看 IBM，如果没有对最前沿技术的关注、研发、投入，这个企业是走不
远的。企业当达到一定的规模之后，就是当 版本的问题解决了之后，版本必须要解决技术
储备这个问题，没有我们自己的研发是不行的。
5.老龄化
大家现在也看到了这种高端养老，其实现在商业模式已经很清楚了。但是能不能赚到钱其实大
家还在探索，我不主张大家一股脑地涌入到这个行业，具体问题具体分析。
但是从需求这个角度来讲，肯定这是一个庞大的需求，成了新型城镇化的公共服务的重要组成
部分，比如说雄安新区现在完全按照素质化城市的标准来建设的，很多城市都需要智能化改造。
6.房地产存量的机会
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比如说像租赁市场，做的比较好的就是链家的自如。需求仍然无限，中国的新中产最低也有 2
亿左右的规模，这是非常庞大的。
所以，从投资方向上来讲很简单，人民对美好生活的向往就是我们企业经营的方向，就是我们
投资的方向，所以回过头去看改革开放 40年，我们企业的成长其实跟大的产业趋势、重要的人物
推动、重要的事件节点其是紧密相关的。
站在今天这样一个时点上我们看到其实方向是清楚的，只是在企业的具体经营过程当中，我们
在战略战术的选择上，要学会把握大势，规避风险，敏锐的抓住机会，保持一个客观冷静的判断能
力。
第五节 如何把握趋势
一、把握趋势就是把握未来
企业的第一死穴：跟不上趋势。
人的力量永远赶不上趋势的力量，大势所趋，顺势而为！老板必须把握的三大趋势：1）经营
趋势 2）行业趋势 3）市场趋势
成功的人，是因为他看到了将来的发展趋势；而失败的人，是因为他只盯着眼前的潮流。
面对新趋势我们一定要把握住机遇，积极迎接挑战。
世界是在进步的，前途是光明的，这个历史的总趋势任何人也改变不了。我们应当把世界进步
的情况和光明的前途，常常向人民宣传，使人民建立起胜利的信心。
趋势这种东西是很可怕的，这世界就是顺应着趋势构成的。
二、如何把握趋势
当趋势被所有的人都看到的时候，你其实只能回归到赚辛苦钱的逻辑里去，记住辛苦钱往往不
赚钱的真理吧。
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趋势只有在将起未起的时候，才有意义，太早看到趋势其实毫无意义，太晚你会错过太多的东
西。
也是为什么很多聪明人都赚不到钱的原因，趋势看到了最后就是虚无主义者，因为觉得这个也
就这样那个也就那样，都没啥意思，看的太远的人，其实挺适合做先知，当然也很容易成为先烈，
看的太早的悲催案例太多了，意义更是不大。
哥白尼在中世纪就看到了地球不是宇宙中心，于是就被火烧死了，太多太多聪明人死在了不在
当下生活的故事里去，等好不容易撑到风口来的时候，他已经先没了。
而如果趋势都被人看到的时候，其实趋势的意义也就没了，当真理都被大家接受的时候，真理
就会沦落为常识，你已经没有任何机会和优势来成为一个布道者了，在现实中也有挺多好玩的事
情。
在这个特征里，我们收获的东西是什么呢？是提前预判很重要，因为只有在人们尚未发现，而
你却提前发现，也提前动手了，那你或许能有先发性优势。
这里挺有意思的是很多人其实都能看到一些趋势性机会，但是能下手的人其实也不多，看多做
空，看空做多，甚至看而不做的人，其实都挺多。我们经常听很多人说，当年我怎么怎么看对了，
但是这种看对了，跟你有啥关系么，总体来说，爱折腾的人，胜算更大，未来的创业很大程度上会
比拼试错的次数和成本的综合。尤其是趋势留的时间窗口越来越小的时候。
三、趋势也会逆转、也会变化
世界上能跟着趋势赚钱的是两类人：
第一类人是马云、黄晓捷这样的人，他们天生具备敏锐的嗅觉，对于市场的理解很通透，而且
执行力很强，天生爱折腾，且够狠，对自己能狠下心来的人，都能成点事情，如果看准来方向，能
成大事。
还有一类人压根不存在所谓选择一说，他们中绝大多数人所谓跟着趋势赚钱，并不是主动意识
的结果，而是被动选择的结果，他们被社会的洪流抛向了不同的领域，然后就是花落谁家是谁家的
格局，有人成事，有人败事，无非是祖坟冒青烟的结果罢了。
94年被下岗的人，后来都能赚点小钱，而那些不下岗的员工，现在估计得下岗了，02年进不
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了银行的人，去了房地产或者去了阿里，现在赚了大钱。在过去的十多年里面，我们这个逻辑和趋
势很明显，决定你是否赚大钱的逻辑，不是选择，不是能力，而是运气，对，就是运气。
这个世界，你赚小钱才是能力，赚大钱其实是靠命的，你努力勤奋，现在的社会，让你能过比
较好的生活，但是，并不是努力勤奋就能让你成为马云马化腾的，命格不再，就别瞎想了。
我们发现美国赚大钱的人都是名校毕业，至少考上了名校，美国要上名校，也是不容易的，都
是牛人，但是中国其实赚大钱的很少是名校毕业的，首富也只是杭州师范大学而已，不是说这个学
校不好，至少没有清华北大好，这个大家总是要认的吧。
那么这里说明的问题是什么呢？
是因为大爆发的年代里，越是底层越容易被抛向不一样的社会洪流，而不一样的洪流，往往会
有大机遇，很多人没得选择，更不会走固有的社会路径，也就更容易被抛弃社会的大趋势之中去。
我们过去十年的趋势性机会，不是互联网，互联网其实是最近一两年的趋势，过去十年的趋势
性机会其实是资产升值，大量的房地产商在过去十年的盈利能力其实是极强的。
只是趋势一旦逆转以后，互联网很轻松的就击垮了这个固有的社会趋势，不是房地产不行，也
不是互联网太牛逼，而是社会趋势转化很快。
在过去房地产是趋势的格局下，你会发现，我们曾经很多年的首富五十强，都是房地产老板，
还有曾经的煤老板，他们的出身都极低，为什么呢？
很多人其实到现在也没弄明白他们是怎么赚这个钱的，很多人都会把自己都成功归结为能力的
结果，事实上这个是最大的可悲，哪里有什么能力的结果呢？你刚好在适合的年代碰巧做对了一件
事情而已。
但如果以后就长期坚持这种策略，坚持固有的逻辑去做事情的话，结果可能会死的很惨。比如
前几年的煤炭行业。
所以趋势也在发生变化，当我们做对一次趋势后，我们要反思自己：是自己的能力带来的财
富，还是因为运气跟对了趋势？但这个趋势什么时候会结束，下一个趋势是什么？
我们要不断的反思自己，努力成为类似马云那样的第一类人，才能不被趋势或者时代抛弃。
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第六节 行业演变趋势研究
一、行业的演化
行业演化是指随着时间的推移和环境的变化，行业内部系统结构及其输入输出不断发生变化的
现象.
行业演化能作为某种投资机会增加或减少某个行业的基本吸引力，而且它还经常要求厂商作些
战略调整。行业演化对制定战略是极其重要的。
二、行业演化的实质
行业演化现象的存在是必然的。这由行业是一个开放的投入产出系统所决定。行业环境的动态
性决定了行业结构的动态性；行业结构的动态性决定行业产出的动态性；行业产出输出到行业环
境，又反馈到行业结构中，进一步使行业结构和行业输出动态化，如此循环往复，行业不断得以进
步。因此，随着时间的推移和行业环境的变化，行业必然发生演化。
行业演化发展的过程实质上是行业结构演化的过程。行业是一个开放的投入产出系统，它的基
本功能就是将资源转换为社会需要的产品。可以说，行业结构随时间和环境变化的实质就在于其对
资源的转换方式和转换能力的提高。这表现为行业中企业类别不断推陈出新并随分工发展而日益增
多，技术经济联系趋于紧密，从而在总体上能够更有效地把投入的资源转换为社会需要的产品。
如，行业内不仅有生产型企业，还有专事销售的企业或部门。
三、行业演化的根本动力机制
行业产生以后便随着社会的发展而演化，在行业演化过程中，作为行业演化动因的需求、科技
和竞争又是怎样起作用的呢?我们从行业演化涵义和这三大要素进行分析。
(1)需求的拉动作用
需求对行业结构起拉动作用是显而易见的。满足需求是生产的目的，因此，需求的方向和水平
指示着行业产品生产的方向和水平，需求结构作用于产出结构之上，引动着行业结构的发展。潜在
需求不断满足的要求，持续地转化为市场上对各种行业产品现实的具有购买力的有效需求，形成了
对行业结构演化的巨大拉动力，成为行业经济发展的“发动机”。
首先要考察的是行业产出结构。行业产出结构的具体化就是行业内各企业产品间的相互关系，
即行业产品结构，这是需求对行业结构作用的第一层次，是行业演化的龙头。产品结构的水平实际
上也反映了行业结构的资源转换能力。产品结构的变化与产品需求的收入弹性有很大关系。随着经
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济的发展，具有高收入弹性产品的企业将不断在整个行业结构的产出中扩大自己的份额，因此，行
业中企业内和企业间产品收入弹性上的差异，会显示出某一时期行业结构变化的趋势和方向。需求
作用于产品构成，不论是要求创新产品，还是对现有产品需求的变化，由于某些产品间存在替代或
互补(如实体产品与服务)关系以及产品生产销售过程中必然发生的企业关联，都对整个行业结构中
的各企业发生影响，企业间的关联或企业内不同生产经营环节的关联形成了需求拉动的传递关系。
因此，行业产品构成的变化，一方面表现为行业结构的推陈出新，另一方面表现为企业关联关系的
变化。从而，需求对行业结构的拉动方式也存在两种：企业的兴衰更替和企业关联程度的提高。行
业需求不仅可以直接拉动各企业的发展，而且可以通过行业间的消耗关系波及其它行业，对整个产
业结构和国民经济产生影响。
其次，在商品经济中，需求的现实性是通过市场实现的，因此，市场结构是影响需求结构对行
业结构作用的又一方面。市场是拉动力的媒介，需求结构对行业结构的拉动作用只有通过市场才能
完成。进一步看，市场的这种作用的实现取决于两个方面：
①市场范围。
市场范围的大小受到运输、通讯等物质条件的限制，也受到人们商品交换意识的限制。行业产
品的市场往往随着商品经济的发展而扩大，市场的扩大又促进着行业经济的发展；
②市场结构。
市场结构的内涵较复杂，这里主要是指行业市场的集中度和竞争程度对行业结构的影响。行业
市场的集中度和竞争程度反映的是竞争因素对行业结构的影响作用，这点将在下面分析竞争因素时
阐述。
(2)科技推动
毫无疑问，在科学基础上的技术进步是行业结构演化的主动力之一。技术进步直接改变着行业
进行资源转换的转换方式，不断提高行业的资源转换能力，从而推动行业结构演变。同时，技术进
步也刺激着需求结构的变化，扩大着资源的利用范围，因而，它的作用是十分广泛。
从时空上看，技术进步一般不是同时发生在行业的各个企业内，也不是同时发生在一个企业内
的各个生产环节和各个方面，它的发展是不平衡的。而正是这种不平衡性的存在，使得技术进步不
仅一般地作用在整个行业结构上，推动各企业的发展，而且更重要的是使行业结构在变动中发展。
技术进步的不平衡性决定了它的作用是从个别企业或企业的部分工艺入手，进而波及到整个行业结
构。
综合起来看，技术进步对行业结构的作用有两个方面：
①使行业产品结构推陈出新。
推动新的产品结构形成，同时淘汰或改造旧的产品结构，从而不断创造并巩固新的产品结构，
瓦解旧的产品结构，推动行业产出结构的演化。
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②对整个行业结构的波及影响。
技术进步对整个行业结构的综合影响是广泛而复杂的。这里概括为三个方面：一是技术进步的
企业间转移。发生在一个企业内的技术进步会横向传播到其它企业中去。对于老企业来说，使之在
一个新的技术基础上获得再生；对于新企业而言，这种技术的横向转移和各企业内部技术的纵向进
步相结合，就能产生全方位的技术进步。对行业结构的演化而言，由于技术进步在一定时期内只存
在于部分企业和部分产品中，所以，技术转移和对老企业的改造是重要的一种作用方式。二是企业
间关系的改变。一方面改变了企业间产品的替代性强弱关系，改变了与服务企业(经销中间商)的技
术指导关系；另一方面改变了企业间的竞争地位，使技术进步程度大的企业更具有竞争优势。三是
通过对市场需求结构的影响来拉动行业结构变化。这点已在对需求因素的分析中阐述过，在此不再
赘述。
(3)竞争促发
在商品经济条件下，由于商品生产者的利益关系，竞争自始至终伴随着行业演化，随时随地促
动着行业结构的发展变化。如前所说，竞争实质上是一种机会选择，它在一定程度上决定着资源的
流向，显然主要是通过投资机制来实现。投资作为对行业结构的投入流量，影响着下一时期行业结
构的形成，因而对行业结构起推动作用；与此同时，作为需求结构的一部分，投资又构成对行业的
即期需求，因而对行业结构的演化起拉动作用。从某种意义上讲，投资结构实际上构成了变化着的
行业结构的增量。投资规模和流向的决定，是相当复杂的现象，它对行业结构的影响是贯彻始终
的。在本文中，我们不研究投资机制，但是，投资也是选择，竞争是通过投资这一开关触发行业结
构的演化，即通过投资来改变行业的资源配置结构。
行业内企业竞争对行业发展的作用较明显，不论是为了利益克服行业进入障碍而进入行业的新
企业对壮大行业的作用，还是现有企业间竞争对行业产品质量提高、成本降低以更好地满足需求的
作用，都是显而易见的。
从上述分析中可以概括出行业演化过程中需求、技术进步、竞争三大要素之间的相互关系：
(1)需求是行业演化的拉动力，是行业经济发展的“发动机”，是行业演化的“原动力”；技术
进步是行业演化的推动力，提供了行业演化的技术基础；竞争是行业演化的促动因素，通过不同形
式的投资“催化”行业演化。
(2)技术进步一方面直接提高行业生产率，对行业增长起推进作用，缩小需求与行业生产供给
的差距；另一方面引导行业新的需求方向，推动行业替代产品生产，有着减少对行业老产品需求的
作用，即产生了对行业老产品需求的负反馈效应，进一步使行业结构适应新的需求结构。
(3)竞争则通过投资来促使行业改变资源配置结构，一方面扩大了行业需求，产生了对行业需
求的正反馈效应；另一方面，促进了行业加快技术进步，对技术进步产生了正反馈效应，进而，又
通过技术进步对行业的反馈作用扩大其影响。
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可以得出，行业演化的根本动力机制就是：需求的拉动前提下，由技术进步和竞争两个因素与
需求三者之间形成的反馈机制维持行业演化的不断进行，使行业结构从一种形式演变为另一种形
式。当行业可以不断与环境进行交换时(如投资、获得资源供应和行业产出的输出等)，行业便会不
断向更高水平发展，否则，只能处在原有水平而停滞不前。
值得指出，在前述的分析中有一个前提，即行业的需求与行业目前的产出一致。如果需求与产
出不一致时会是什么结果呢?
行业需求是行业产生的原因，行业需求产生和变化在前 [1] ，行业结构的产生和变化在后。
从行业演化的根本动力机制中可以看到：技术进步和竞争对行业原来的需求存在正反馈，因此，当
行业需求发生了与目前行业产出不一致的变化后，由于行业获得需求信息并作出调整需要一段时
间，即存在行业调整较行业需求变化滞后，因而，行业会继续保持原产出一段时间，这就会造成行
业产出过剩。
这里，我们可以得到两个重要概念和推论：
(1)在行业需求与行业产出不一致的条件下，由于行业演化动力机制中反馈效应的存在和行业
调整的滞后性，行业的产出将继续保持一段时间。对此，我们称之为行业发展惯性。行业发展惯性
的大小反映了行业保持原来状态的能力。
(2)在行业需求与行业产出不一致的条件下，行业发展惯性将不可避免的导致行业产出过剩。
行业发展惯性的存在，说明了行业经济危机现象发生的必然性，也揭示了经济危机出现的自然
机制。
第七节 影响及驱动有限服务酒店行业未来演化的主要因素分析
行业中发生的许多事件都会对行业产生很大的影响，可以看作驱动因素，其中由一些只是属于
某一类因素，但是绝大多数同时属于好几类因素：
一、产品革新
产品革新往往会扩大行业的客户群、重新实现行业的增长、扩大竞争厂商之间产品差别化的宽
度，从而动摇已有的竞争结构。新产品的成功导入往往会加强革新公司的市场地位，而对于那些固
守老产品或不善于退出新产品的公司来说，则会使其利益受损，产品革新是一个关键的驱动因素的
行业有：复印设备、相机和照相器材、高尔夫球棍、电子游戏、玩具、药方药品、冷冻食品、个人
计算机以及个人计算机软件。
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二、技术变革
技术进步可以大大改变一个行业的结构，使得供应商可以更低的成本生产新产品和更优产品成
为可能，并且打开整个行业的前沿领域。技术进步还可以带来以下各各方面的变革：资本要求、有
效生产的最低工厂规模、垂直一体化的利益和学习及经验曲线的效应。例如，电子商务借助互联网
所实现的快速进步正在以极快的速度改变许多国家的商务方式（股票交易、软件的销售和分销、有
鉴定或零售），并正在引导人类进入新的信息时代。
三、营销革新
如果竞争厂商能够成功的引入产品销售的新方式，那么，他们就可以激起购买者的兴趣，扩大
行业需求，提高产品竞争度的差别，降低单位成本。这其中的每一点都可以改变竞争者的竞争地
位，迫使竞争对手修订战略。互联网正日益成为各种营销革新的媒介。
四、服务创新
服务创新是创造和开发人类自身价值,提高和完善生存质量，改善社会生态环境的活动。比如
社交化生产服务是社交网络的应用，是一种新的产业协作模式取代旧式中心化的产业结构，比如；
线上线下融合的 O2O服务与传统产业融合发展，伴随着 4G、移动终端普及、城镇化的重大机遇，
显示了巨大的市场空间潜力；数字服务具有知识经济和数字经济的双重属性，是娱乐、文化产业发
展载体，主要包括数字出版、在线教育、科技博客等。
五、政府政策的变化
管理当局的影响力和政府政策的变化。
管理当局和政府的行动常常会带来行业惯例和战略方面的重大变化。政府管制的解除将成为下
列各行业之中一种强大的有助于提高竞争能力的力量：航空、银行、天然气、通讯及电力设施。政
府的医药保险方面的改革成了保健市场上的强大驱动因素。在国际市场上，东道国政府可能通过向
外资公司打开国内市场或向外资公司关闭国内市场以保护国内公司等方式推动竞争变革。
六、产品使用方式的变化
产品买主以及买主的产品使用方式的变化。
购买者人口群及产品使用方式的变化可能改变竞争的态势：迫使行业中的竞争厂商改变客户服
务（信用、技术支持、维护或修理）的方式、改变行业产品销售的特约经销商和零售商结构、迫使
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生产商扩大或缩小产品线、带来不同的销售及促销途径。如今，互联网在家庭和工作的普及中正创
造着种种机会：电子购物、在线经纪服务、电子邮件服务、简报服务、数据服务、互联网供应商服
务。同时，寿命预期的提高带来的人口特征的变化正导致下列各类市场的增长：公寓、退休计划服
务、互助基金、健康服务。
七、成本和效益的变化
成本的高低是决定企业获利多少的重要因素，控制成本是合理科学的利用生产资源和管理资
源，将成本尽可能降低，增强产品的竞争力。通过对产品成本项目的分析，便能掌握成本变化的情
况，找出影响成本升降的各种因素，最终通过降低产品成本，提高企业经济效益。
从管理角度上看，成本的合理运用为企业正确地进行最优决策，有效经营和严格进行成本控制
服务。“成本”是提高经济效益的主要途径，会对行业发展产生巨大的影响。
八、规模的扩展和缩减
规模的扩展和缩减是行业变革的一个因素，因为它会影响行业供应和购买需求方面的平衡，进
入和退出方面的平衡，影响竞争厂商增加销售量的难度。长期需求的攀升会吸引新进入者进入市
场，鼓励既有厂商增加生产能力。市场的收缩则会导致行业的某些公司退出该行业，诱使剩下的厂
商关闭最低的生产工厂收缩业务量。
九、技术秘密的转移扩散
如何开展某项具体业务或实施某项生产技术的知识一旦扩散，那些被有关厂商因为持有这些技
术诀窍而拥有的以技术为基础的竞争优势就会遭到侵蚀。这种诀窍的扩散渠道可能有：科技杂志、
贸易公报、现场生产工厂考察、供应商和客户的口头传诵、知识渊博的职员的解聘。当技术诀窍的
拥有者将该技术诀窍许可给他人以收取版税伙同有志于将该技术诀窍变成一个全新的事业的公司合
伙时，技术诀窍也会扩散。一般来说，购买一家拥有自己想要的技能专利或生产能力的公司，往往
就可以得到该技术诀窍。近年来，跨国界的技术转移正成为全球化市场和全球化竞争的最重要的驱
动因素之一。随着各国能够获得技术诀窍的公司的增加，这些公司将从长远的角度提高公司的制造
能力以直接统既有的地位稳固的公司展开竞争，实例有：汽车、轮胎、家电产品、通讯和计算机。
十、行业日益全球化
行业走向全球化的原因很多。一家或多加在本国市场上帝为卓著的公司可能会实施积极的长远
战略以获得一个在全球市场范围占统治地位的市场位置。某一个行业的产品需求可能会在越来越多
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的国家增长，贸易壁垒可能会降低，技术转移可能会成为更多的国家、更多的公司大规模的进入本
行业的方便之门。国家明显的劳动力成本差异可能推动有关公司在低工资的国家和地区建立劳动密
集型的生产工厂。有全球规模销售量的厂商可能拥有重要的成本经济性，而全国规模的销量则不尽
然。因为多国公司往往能够在国与国之间以极低的成本转移其生产、营销和管理方面的诀窍，所以
有时他们会拥有仅在本土的厂商所没有的竞争优势。因此，全球化竞争通常会改变行业中重要竞争
厂商的竞争模式，并且给各个竞争厂商所带来的利益是不均衡的。
所有这些情况都是的全球化在下列情况下成为行业的驱动因素：
（1）规模经济性很大，竞争厂商必须在多个国家和市场上销售其产品，以获取足够大的销售
量并降低单位成本；
（2）低成本生产是一个关键因素（这就迫使公司必须将生产设施置于成本最低的国家）；
（3）一家或多家以增长为导向的公司正尽力尽可能多的在有吸引力的国家的市场上树立其显
著的竞争地位；
（4）业务以自然资源为基础（例如，从事原油、铜和棉花生意的公司往往在地理区域上遍布
全球）。
十一、关联行业内的结构变化
产业关联效应指的是一个产业的生产、产值、技术等方面的变化引起它的前向关联关系和后相
关联关系对其他产业部门产生直接和间接的影响，从而可以分为前向关联效应和后向关联效应。
十二、生活态度和方式的变化
社会关注点、态度和生活方式的变化。
新出现的社会问题和人们价值观和生活方式的变化可以刺激行业变革。日益高涨的禁烟情绪已
经成为烟草行业的一大主要变革驱动因素。消费者对绿色食品的需求和营养价值的担忧已经迫使食
品商改变其食品加工技术，将 R&D重新定位于健康添加原料，以及竞相提供健康美味的产品。人们
对身体健康的关注已经产生了一些全新的行业：健身设备、户外服装、运动馆和休闲中心、维他命
及营养物补充以及经过医药调试的饮食方案。总之，态度和生活方式的变化通常有利于促使竞争厂
商加快反应速度、增强创造力、将其产品目标定位于新环境、新趋势。
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十三、竞争格局的变化
大厂商、新锐企业的进入或退出。
一家或多家外资进入某个曾经为本土厂商统治的市场几乎无一例外的会动摇市场的竞争环境。
同样的，当另一个行业重的一家有着相当地位的本土公司通过够并或建立自己的新办企业进入本行
业时，这家公司通常会以某种创造性的方式运用其技巧和资源，从而使得竞争朝着新的方向发展。
大公司的进入往往会开始一场全新的竞争，带来一些新的重要厂商并会建立一些新的游戏规则。同
样的，大公司的退出也会改变行业的竞争结构，减少市场参与者的数量（这样，可能会提高没有退
出市场的领导者的统治地位），导致剩余厂商纷纷尽力抢夺现有厂商的客户。
十四、行业增长的长期变化
人口是决定行业增长长期变化的关键因素。人口数量的增加会使需求增加，人口数量减少会使
需求减少。人口结构的变动主要影响需求的构成，从而影响某些商品的需求。例如，人口的老龄化
会减少对时髦服装、儿童用品等的需求，但会增加对保健用品的需求。
另外，需求的、替代、辅助产品的出现，也会引起行业增长的长期变化。
十五、购买者偏好的变化
购买者最近出现的差别化产品偏好代替了以前的商品化产品偏好（或标准化程度偏好代替了以
前的高度差别化的偏好）。在某些情况下，越来越多的购买者认为标准化的产品其价格更具有预算
性，比那些有许多特色和服务的高价品牌要好。这种发展态势往往会将客户从昂贵的差别化产品厂
商转移到便宜的类似产品的门下，并开辟一个价格竞争强烈的市场。因此，转移到产品更高标准化
这样一个明显的偏好转换就可能统帅这样一个市场：在这个市场上，竞争厂商不得不降低业务成
本，使其价格更具有竞争力。另一方面，对标准化的产品的偏好的减弱可能会在下列情况下发生：
买方厂商通过引入新的特色，改变款式和风格，提供选择余地和附属物，利用广告和包装创造形象
差异提高购买者的忠诚度。这样的变革驱动因素就会导致竞争厂商纷纷采用差别化的手段提高购买
者的忠诚度。竞争态势的演进方向可能会有所不同，其条件是：市场上相关的各个竞争力量是提高
还是降低对产品差别化的重视程度。
十六、不确定性和商业风险的降低
一个年轻的新兴行业往往有以下这些明显特征：成本结构不明确、潜在的市场规模不明确，解
决技术问题的时间和资本不明确，必须予以重视的分销渠道不明确。新兴行业往往只吸引愿意承担
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风险的具有企业家精神的公司。不过，随着时间的推移，如果行业的先驱者取得了成功，如果行业
产品活力的不确定性降低了，那么，保守一些的公司也会被诱惑进入该行业。一般来说，这些“后
来者”往往是一些大型的，有着强大的财务资源的公司，他们寻求的是投资于具有吸引力的成长的
市场。商业风险和行业的不确定性的降低还会影响国际市场上的竞争。在一家公司进入的早期阶
段，保守主义占统治地位，各个公司往往能够通过采用降低风险的战略，如出口、许可证和合资企
业来达到在进入国外市场同时降低风险的目的。然后，随着经验的不断增加和风险的下降，公司逐
渐采取更大胆的行动，建立生产工厂，够并公司以在每一个国家的市场上建立强大的市场竞争地
位，并开始将各个国家的战略连接起来形成一个全球战略。
许许多多的各种潜在驱动因素说明了为什么仅仅从成长模型的角度来考察一个行业是多么的简
单，同时也说明了为什么充分理解导致出现新竞争环境的原因是行业分析的一项基本工作。
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第四章 2019-2025 年中国有限服务酒店行业投资前景与机遇预
测
第一节 2019-2025 年有限服务酒店行业消费需求变化趋势预测
一、中国经济进入消费主导模式
中国经济将逐步转变为消费主导模式，同时继续维持稳定增长趋势。随着经济的发展，到
2027年，中国消费者群体将会拥有更多财富，消费偏好也将呈现更加多元化的态势。与此同时，
大众消费水平在创新与技术大发展的支持下跃升至新层次。
以前是先生产再消费：生产者——经销商——消费者。未来一定是先消费再生产：消费者——
设计者——生产者。因此，传统经销商这个群体将消失，而能够根据消费者想法而转化成产品的设
计师将大量出现。
二、消费者越来越处于商业活动的中心
过去数十年，供给方或渠道方在市场中的主导地位在历次变革中固若金汤，但现在话语权逐渐
转移到了消费者手中。消费者越来越站到了商业活动的中心，成为市场的主导方。中国大规模的生
产制造能力已经形成，消费者的主导权变得前所未有的大，对消费者需求的理解和感受也变得前所
未有的重要，我们开始真正进入消费者时代。80后、90后、00后正成为中国市场的核心消费群
体，新一代消费者自我意识更强，而消费态度和行为也更加个性化。他们更重视购物过程体验，希
望与品牌商及零售商建立交易关系之上的信任感和亲密感。他们对社交媒体的营销信息的接受度也
明显更加开放、正面，使产品和服务提供商在社交媒体上针对消费者个性需求提升影响力方面拥有
更大的发挥空间。
三、全民进入崭新的消费时代
从美国发展情况来看，伴随人均 GDP快速提高，国民消费升级大大加速，消费支出结构发生趋
势性变化，文化娱乐比例上升。随着我国人均 GDP在 2013年突破 7000美元大关，国民开始追求高
品质的愉悦生活，价格不再是购买时考虑的首要因素，消费从基本需求向时尚化，个性化，健康化
的高级需求进行转变。
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图表：美国人均 GDP 变化与消费支出结构的变迁关系
文化娱乐在消费支出中的占比逐年上升
全国城镇居民人均可支配收入由 2009年的 17175元上升到 2016年的 33616元，7年间上升了
接近 1倍。以文化娱乐、医疗保健为代表的新兴消费在消费支出中的占比逐年上升。2015年，我
国文化及相关产业增加值为 万亿，占 GDP的 4%，体育及相关产业的产业规模 万亿，占 GDP
的 %，发展势头强劲，大发展机遇期已经到来。
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图表：传统消费与新兴消费占比变化
四、新的消费形态正在逐渐形成
从商品时代，回归产品时代。商品性价比将进入一个极致的时代。消费者不再为过多的溢价买
单，更愿意为爱好和兴趣买单。
如果当价格不再是决定购买与否的首要标准，即消费者越来越理性，也代表着消费升级已经在
发生。
生存型消费需求转变为改善型需求，物质型消费向服务型消费转变，新的消费形态也悄然形
成。
五、消费人群变化趋势及消费特点
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（一）中产阶级重塑消费市场格局
从 2016年至 2027年，中国消费支出将以年均 6%的速度增长，消费总量从 2016年的 29万亿
人民币（合 万亿美元）增加到 56万亿人民币(合 万亿美元)，接近翻上一番。预计占家庭
总数 65%的中产阶级将成为这一发展趋势的主要动力源泉。
中国在 2005年至 2012年期间，经济增长率达到 10%乃至更高水平，很大程度上要归功于投资
的拉动。在 2012年之后，中国投资增长放缓，步入新常态阶段。从 2017年到 2027年，中国政府
预计将推动经济增长向消费和服务驱动模式转型，利用直接支出填补投资减少引发的部分需求缺
口。此外，中国还将在医疗和养老金等领域实施一系列支持性政策，鼓励大众更多地选择支出而非
储蓄。
在 2017年至 2027年期间，随着大量工业劳动力转移至服务行业，农村人口迁移至收入相对较
高的城镇地区，家庭收入将以每年 5%左右的速度增长。国民收入的增长将使大约 亿的低收入
和中低收入家庭进入更高的收入行列。
到 2027年，中国中产阶级的规模将进一步扩大，约占家庭总数的 65%。
而中国消费者的储蓄率将在这十年内减少 5%至 10%的幅度，从而降至 30%左右的水平。家庭收
入的增加和储蓄率的下降，使得消费支出每年的增长水平达到 6%，总量在十年内翻一番。到 2027
年，中国经济将转变为消费主导模式，中国将继续保有全球消费增长最大贡献者的地位。
图表：2027 年中国消费市场预期
资料来源：贝恩公司/世界经济论坛分析
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中产阶级人口增加及消费增长将重塑消费市场格局。到 2027年，中国消费市场将有如下特
点：
a)消费结构升级：增加的家庭支出将更多用于“自由支配”品类，而非购置“生活必需品”。
随着总开支的增加，诸如交通、娱乐、教育、奢侈品和金融产品等非必需“自由支配”品类将从中
受益最多，获得更高的钱包份额(SoW)。与此同时，饮食、住房、公共设施缴费等生活必要开支的
钱包份额将继续缩小。
b)消费标准升级：消费者的需求将从功能价值要素转向情感价值要素。手头宽裕起来的消费者
对于价格敏感度将有所降低，更加注重消费附带的情感价值要素，例如，感官的愉悦、社会地位、
自我认同和社会贡献等。同时，消费者也会对功能价值要素提出更高的标准，例如，便利度、选择
多样性和质量等。
（二）富裕阶层推动消费升级加速
根据 BCG《中国私人银行 2017》数据，家庭可投资资产值在 100万美元到 500万美元，以及
500万美元到 2000万美元这两个区间内的家庭数量增长迅速。将仍 2017年的 210万户/30万户，
增长至 2021年的 340万户/50万户，CAGR分别为 %/%。根据马斯洛需求理论，富裕层级
的提升，对品栺、品质愈加追求，对消费的需求也越加精细，对高端产品及生活模式更加青睐。上
层中产家庭数量的快速增长和持续累计的财富，将快速推动国内消费升级的步伐，同时也将极大的
促进奢侈品内生性需求。
我们认为，2018年可选消费增速水平将与必选消费拉开差距。根据国家统计局数据，2016年
9月-2017年 10月期间，限额以上企业零售额增速中，以粮油、食品、饮料、烟酒为代表的必选消
费当月增速水平显著低于中西药品、体育娱乐类和化妆品类等可选消费品增速水平，消费品质升级
趋势明显。我们认为，随着人均收入水平提高，可选消费与必选消费的增速差距将逐渐拉大，未来
将是可选消费的天下。
分类标准及人均国民总收入（GNI）指标，将全球国家划分为高收入国家组、中高收入国家
组、中低收入国家组和低收入国家组。通常，中、低收入国家被称为収展中国家，高收入国家被称
为収达国家。随着国内经济的快速增长，我国人均 GNI不断提高，仍 1987年的 320美元上升至
2016年的 8260美元，29年提升了 26倍。与此同时，我国世界地位也在不断上升，1997年仍低收
入国家升级为中低收入国家，2010年进一步升级为中高收入国家。人均 GNI全球排名由 1970年的
160位上升至 2016年的 71位。
以美国经验为例，人均 GDP的增加将显著提升享受型消费占比。我们把食品、衣着、家居用品
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归为基本物质消费，把娱乐、金融保险、医疗、交通通讯归为享受型消费。仍 1960至 2015年，美
国人均 GDP仍 3000美元上升至 56000美元，而基本物质消费占比仍 %下降至 %，而享受型
消费占比则由 %上升至 %。
国内消费结构也迎来重大变化，品质消费占比不断提升。通过对比 2012年与 2016年的消费结
构变化，以衣、食、住为代表的生活刚需性消费占比均略有下降，而以教育文化娱乐、交通通信、
医疗保健和生活用品及服务为代表的品质消费占比均有所提升。
富裕阶层的迅速崛起，推动国内消费升级加速。根据 BCG《中国私人银行 2017》数据，家庭可
投资资产值在 100万美元到 500万美元，以及 500万美元到 2000万美元这两个区间内的家庭数量
增长迅速。将仍 2017年的 210万户/30万户，增长至 2021年的 340万户/50万户，CAGR分别为
%/%。根据马斯洛需求理论，富裕层级的提升，对品栺、品质愈加追求，对消费的需求也
越加精细，对高端产品及生活模式更加青睐。上层中产家庭数量的快速增长和持续累计的财富，将
快速推动国内消费升级的步伐，同时也将极大的促进奢侈品内生性需求。
我们认为，2018年可选消费增速水平将与必选消费拉开差距。根据国家统计局数据，2016年
9月-2017年 10月期间，限额以上企业零售额增速中，以粮油、食品、饮料、烟酒为代表的必选消
费当月增速水平显著低于中西药品、体育娱乐类和化妆品类等可选消费品增速水平，消费品质升级
趋势明显。我们认为，随着人均收入水平提高，可选消费与必选消费的增速差距将逐渐拉大，未来
将是可选消费的天下。
（三）80/90 新生代群体崛起，更加追求个性化消费
90后新生代崛起，80/90成为社会消费主力群体。我们将 20-60岁定位为消费主力人群，根据
数据，消费主力人群占比由 1987年的 %上升至 2017年的 %，仍
人口金字塔结构可以看出，消费主力人群占比基本已经达到历史巅峰。但人群结构来看，25-34岁
年龄段（对应出生年仹为 1983-1992年）是这部分新增消费群体的主力人群。
体验性和服务性是 90后新生代的主要消费诉求。90后作为互联网的原住民，生活在相对富裕
的环境里，独生子女居多，在开放自由的环境下成长，崇尚多元化的消费模式，追求独立个性化的
消费。根据 TalkingData的调研数据，仍消费诉求上来看，90后新生代非常注重消费体验感受，
效率、自由和科技感是这代人群的主要诉求，而休闲娱乐、生活服务、餐饮等是新生代主要的消费
品类。
线下体验业态占比将进一步提升。与线上消费相比，线下体验式消费更注重消费者的参与和感
受的同时，对空间和环境也更注重其体验性。与传统百货相比，有更多的体验式业态，业态构成有
餐饮、亲子休闲、文化、娱乐、艺术、时尚等。消费者从视觉、味觉、触觉上进行参与，从而激发
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起消费者的消费意识与消费行为。例如：永辉的超级物种、阿里的盒马鲜生、体验式购物中心等。
一线城市总体各业态商铺供应比为零售：餐饮：儿童体验：休闲娱乐：服务=61%：28%：4%：4%：
3%，其中，体验式业态商铺供应约占 36%，预计未来体验业态占比将达 50%。
（四）90/00 数字新生代在消费品质方面有更高的标准
在接下来的十年里，人口规模约为 2亿的“九零后”7将步入家庭生活，亿左右的“Z世
代”将从学校走向劳动力市场。
在 2027年，“九零后”和“零零后”人口将分别占到中国总人口的 15%和 21%。年轻一代与他
们的上一世代在两大方面截然不同：1)他们从父母和/或祖父母那里得到了大量经济支持；2)他们
成长在技术和数字化蓬勃发展、生活质量迅速提高的时代，随着“九零后”和“零零后”进入下一
个人生阶段，他们对数字化和高生活质量的期待将继续延续。
数字新生代“小皇帝”作为主要消费力量的崛起，将产生以下结果：
a)更高的消费比率：年轻一代往往更倾向于即时的满足感，可以预料他们的消费支出占比要比
上一世代高出不少。
b)高品质需求和个性化需求：年轻一代更注重情感价值要素，总体而言，他们对便利度、质量
和多样性有更高的标准，而对价格的敏感度相对较低。企业有必要开发高品质的个性化产品和服
务，以满足年轻一代的高需求标准以及对社会地位和自我认同等情感价值要素的追求。
c)乐于在数字平台上分享的开放心态：年轻一代消费者熟悉数字化生活，更乐于尝试新事物，
更愿意公开不同观点，分享个人经验。这些消费行为特征正是新商业模式可以用来吸引新生代消费
者的着手点。
d)乐于接受二胎：“九零后”和“零零后”一代是自 2016年启动的中国二胎政策直接受益
者。中国在此后将出现更多的多子女家庭。因此，到 2027年，对于多子女家庭特定产品和服务的
需求，尤其是住房、医疗和教育领域的需求将会增加不少。
（五）老龄人口的增长将产生新的需求
到 2027年，预计 60岁以上群体的人口数量将增加 1亿，占中国总人口的 22%。
中国和许多其他国家一样都出现了老龄化现象，而真正不同之处在于：中国老龄人口的规模极
为庞大。到 2027年，中国老龄人口将占到总人口的 22%。在那时候，60岁以上群体的人口数量将
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达到 亿人左右，使得适龄劳动力人口 5占比降低，社会福利体系负担加重，从而引发一系列
经济问题。然而，中国的老龄化趋势也能够创造一定商业机遇：
a)针对老年人的产品和服务需求上升：在 2027年，超过 60岁的人口绝对数量新增 1亿：1)支
出的变化：与其他收入群体相比，老年人在健康(保健品、医疗、老年护理等)和保险方面支出最
多，在服装、住房和教育方面的支出则相对较少；2)价值要素(EoV)的变化：老年人更关心功能价
值要素（例如，产品是否好用），尤其是关注性价比突出的健康产品和服务。相较而言，他们对情
感价值要素（例如，社会地位、自我认知等）的关注度较低。
b)对老年人护理的需求不断增长：与祖辈不同，为数不少的“新一代”老人难以从其子女处得
到必要的照料。因此，中国社会对养老院的需求将变得十分强烈。这正是中国独生子女政策所带来
的副产品。中国独生子女政策持续了 35年，导致成年子女、父母和祖父母的比例失衡。与此同
时，35年来的城镇化发展趋势以及不断上升的住房成本使得几代人很少能够在一个屋檐下共同生
活。
六、个性化产品与服务将成为主流市场的新取向
到 2027年，为满足数量庞大的中国消费者的多样化需求，个性定制产品与服务将不再是企业
的一种选择，而是必须满足的标准。
在过去的十年里，中国众多行业都在利用细分媒体推出个性化内容或开展定制化营销。但到
2027年，个性化产品和服务以及客户体验历程本身将变得常态化。其将大大改变人们购买的对象
和购买的方式：
a)人们购买的对象：人工智能、机器人技术、3D打印和其他新兴技术将显著降低个性化产品
设计、制造和消费者沟通成本。不仅当前大众品牌能够推出定制产品，面向较小消费群体的细分品
牌也可拥有定制产品与服务。
b)人们的购买方式：在 2027年，消费者将会定期收到个性化产品与服务推送。因此，消费者
购买决定将会更加理性，更有判断意识，情感冲动和潜意识的购买决策将会大大减少。
随着个性化产品与服务日益普及，坐拥消费者数据的平台将比那些多年来收取溢价，耗费巨资
去了解消费者偏好与需求的品牌拥有更多优势。凭借技术和数据实力，平台能够以更低的成本掌握
消费者的个性化需求。因此，平台也就能够以低于品牌公司的价格向消费者提供个性化产品(有可
能是平台自有品牌)和服务。
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案例研究：腾讯微信“朋友圈广告”—在社交网络平台上进行个性化营销
腾讯社交网络应用—微信在 2012年推出了“朋友圈”功能。微信用户可以通过朋友圈访问、
分享朋友的信息，从而建立起一个亲密的、私人化的朋友圈子。公司可以根据微信用户数据的分析
（包括位置、交易、日常通信等），利用人工智能算法预先选择目标用户，展开针对性营销。随后
用户就会在朋友圈（时间线）日常推送中看到嵌入的广告。
针对上述三种新消费模式，解释了高新科技是如何影响消费价值链。从分立的角度来看，每一
种高科技都对消费价值链的不同部分产生了具体影响。而从消费者的整体角度来看，科技给他们带
来了新的消费方式。
图表：突破性技术对三种消费模式的价值链产生的影响
注释：DIY=自己动手资料来源：贝恩公司/世界经济论坛分析
七、消费者将会追求愈加丰富的体验形式
场景多元化
“内容物化*”日趋风靡，近年来线下 IP主题快闪店逐渐流行，如以《权利的游戏》为主题的
酒吧、网易用跟贴金句装扮的概念便利店和跟贴楼梯等，让 IP现实化。AR现实叠加的技术具有丰
富的应用场景，如餐厅、购物、游戏等等，线上线下交互衔接更顺畅。而车载智能终端未来将能提
供更丰富的资讯、娱乐内容，使得车变成除了客厅以外的重要内容消费场景。
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形式多元化
人工智能使得内容体验的形式多样，智能硬件如 AmazonEcho使得新闻获取、信息查询可以通
过语音实现。VR技术用虚拟情景模拟现实，使人身临其境。例如 VR演唱会可以用全景的动态视频
流让人们在家中感到现场的视野和音乐。VR硬件软件的不断完善将使得基于 VR的游戏快速发展，
交互方式更加逼真。
八、中国消费者行为仍将呈现鲜明的中国特色
在中国，青睐中式生活与西式生活的群体基本各占一半。到 2027年，中国的消费者不太可能
全盘回归中式生活，但也不会完全追随西方国家的脚步。
消费者调研 20发现，不同收入群体、世代和地理分布所呈现的消费者生活方式偏好差异正在
缩小。事实上，在过去的十年里，中国消费者对于文化和生活方式的态度主要受到两股力量的影
响：1）一方面，由于中国开放政策的实施和技术的发展，消费者变得富裕起来，更容易接触到西
方文化和生活方式；2）另一方面，中国政府大力弘扬传统文化，提倡传统文化国民教育，积极传
承中国文化遗产。
这两股力量在未来十年还将持续保持对峙局面，到 2027年，中国还将存在中式和西式生活之
分。这意味着：
a)消费行为差异将继续存在：本项目中面向 2300名中国消费者的调研显示，在收入水平和代
际相同的情况下，倾向于西式生活的消费者的储蓄率比那些青睐中式生活的消费者要低。在同年龄
段（八零后)和相同收入(中低收入)段的受访者中，喜欢西式生活的人的支出要比中式生活爱好者
高 4%。
这种生活方式偏好的区别还将会对特定消费类别产生显著影响。例如，其对饮食、保健活动以
及娱乐活动的影响最大，对服饰等类别的影响相对较小。调查显示，那些倾向于西式生活的中国人
的增量消费主要集中在优质食物和与外出就餐、运动与健身及海外旅行上。对于那些倾向于中式生
活的人而言，增量消费则主要集中在有机食品及保健食品、疗养和线下娱乐(远足、去电影院等)等
方面。
b)信息与信任来源的差异仍将继续存在：偏爱中式生活的消费者往往更多地通过朋友和家人的
口口相传做出消费决策。而那些倾向于西方生活方式的人则更多地依赖媒体形成消费态度。
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总而言之，尽管这些分歧仍然存在，但到 2027年，鉴于中国将继续对外开放，向西方输出文
化，中式与西式生活的区别可能不会像今天这样明显。
九、注重健康已成为突出趋势
对于许多消费者来说，健康是一种新的奢侈品，应该享受并且展示，特别是在社交媒体上。我
们预计到 2018年及以后消费者对康体相关产品的需求将保持强劲。而且我们期待这种趋势会进一
步扩大，尤其是在精神健康方面。我们看到为员工提供心理健康日的公司的出现。Unmind和
Headspace这类别公司也出现了，为企业和消费者提供费用并不高的、促进心理健康的方案。与此
同时，社交媒体给年轻人所施加的压力也成为焦点。 Facebook的 Sean Parker在 11月的一次活
动中表示，“上帝只知道它对我们孩子的大脑做了些什么”。他的批评促使消费者意识到 Facebook
等社交媒体网站对用户心理健康的负面影响。随着越来越多注重健康意识的消费者将注意力放到了
心理健康方面，他们也在借助一些有利于心理健康的产品。因此，我们希望更多的公司和个人将促
进心理健康的数字工具整合到他们的健康计划和惯例中。然而，这种预测带来了一个警告：数字健
康工具市场并不是完全免费的，因此当保险公司、政策制定者和消费者需要更高效的产品时，这些
app软件将会受到冲击。
十、消费者圈层化
圈层指因共同爱好、兴趣或价值观而形成的一个个内核稳定、连接紧密的社群。随着网络内容
多元化和网络社交便捷化，圈层化成为趋势。同时，圈层存在以下几个特点：
1）圈层细分多样。每一个细分兴趣领域都能在社交网络的作用下将有同好的人聚集城一个圈
子。
2）自我认同感强。每个圈子都存在单独的“结界*”。圈子里的人更倾向于圈子内部的认同，
而不是圈子外的；圈子鄙视链无处不在。
3）情感、金钱投入深。以 95后为例，兴趣对他们而言，不仅是陪伴、是激励，更是一种情感
的投入与依托。
每个人都有独特而专属的兴趣空间，每个圈子都有自己本身的价值认同和行为准则。结界通常
表现为不同圈层区隔度明显的身份定义标签。
十一、其他两大潜在不利场景及其对消费的影响
尽管基本情况从总体上描述了中国最有可能发生的发展路径，然而，全球力量和区域力量的变
化（例如技术应用速度和中国政策的方向）都可能对消费市场格局的演变带来不小的影响。
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其他两大可能出现的潜在未来场景
