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房地产开发项目成本费用构成及成本控制
王晶晶
(辽宁师范大学海华学院 110167 )
[摘 要]目前我国的房地产产业正在迅猛发展，在激烈竞争的市场环
境中要立于不败之地就得具有绝对优势，才能获得可观的利益，而这一
切都离不开企业内部管理在项目各个环节的成本控制，房地产开发项
目成本费用控制贯穿于项目建设的全过程，必须在组织、技术、经济和
合同等措施上予以高度重视，通过加强成本费用管理、控制成本费用支
出，在工程项目整个周期内全面监控其建造成本和营运成本，这样才能
降低房地产开发项目的总成本，以达到提高房地产企业经济效益的
目的 O
[关键词]房地产;开发项目;成本控制
房子的需求是一种刚性需求，可以说涉及到国计民生。房地
产业发展得好，不仅能够促进社会与经济发展，还能改善城市建设
和人居环境。纵观我国的房地产业，在 20 世纪末开始起步，在 21
世纪初获得了蓬勃发展，在随后的十多年间依然表现出强劲的发
展势头。随着新农村及城镇化进程的加深、加快，各地的房地产业
都表现出一篇欣欣向荣的景象，并成为当地经济发展的支柱。自
2010 年以来，对房地产的调控措施不断升级，这对楼市的成交量
乃至房地产行业产生了重要影响。加大对商品房和保障房的管
理，行政和经济手段并用，以及"新国八条"的出台，都对房价上涨
过快的势头产生了)定的抑制作用。 2015 年以来，深圳、杭州等
一线城市的房价都出现了回升，成交量上升，房地产盈利的时代又
回归。在这样的背景下，房地产开发企业加强对成本的管理显得
尤为必要。
1 、房地产开发项目相关概念
1. 1 房地产开发。房地产开发所包含的意思是指在依法取得
国有土地使用权的土地上，按照城市规划的要求进行基础设施、房
屋修建的事项。房地产开发从土地的取得、拆迁、规划设计、物业
的建设、物业的销售及管理等一系列过程，投资大，耗时长。
1. 2 成本。马克思曾科学地指出了成本的经济性质按照资
本主义方式生产的每一个商品 W 的价值，用公式来表示是 w=c
+ V +Mo 如果我们从这个产品价值中减去剩余价值 M，那么，在
商品剩下来的，只是→个在生产要素上耗费的资本价值 c+V 的
等价物或补偿价值"人们进行生产经营活动，必定要消耗一定数
量的资源，这些资源、表现为人力、物力、财力，这些资源用货币表现
出来就是货物的成本。成本在经济学上就是指不可避免的最高代
价。对资本家来说，所消耗的生产资料的价格和使用的劳动力的
价格就是补偿资本家自身所耗费的东西，对资本家来说就是商品
的成本。
1. 3 成本管理的概念。狭义的概念认为成本管理的主要目标
是对成本进行准确的计量，广义的概念认为成本管理是一种管理
活动，应该具有预测、计划、控制、考核、分析和决策等管理的普遍
职能。目前美国学者查尔斯. T .霍恩格伦提出了较为全面的
多维成本管理观。成本管理的三个飞跃，使得成本管理的范围更
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加宽广。随着市场经济的不断变化，现代企业拥有了系统的成本
管理理念，企业的成本管理已成为一项系统工程，注重的是对成本
管理对象的全方位的分析研究O
1. 4 成本控制。成本控制的主要目标就是为了降低成本，同
时将产品的效益提高到最大化。成本控制是指在项目管理的过程
中，因为项目开展会发生费用开支，项目的管理者为了对过程中的
资源消耗和费用支出进行控制，采用技术手段和管理措施达到减
少项目成本的目标。成本控制一般分为三个等级:以低成本为出
发点的第一个层次，是让成本控制配合企业的战略决策和执行，利
用价格竞争来扩大市场份额，从而占领市场取得市场竞争优势，最
终增加企业的利润，为企业的可持续性发展奠定基础。第二层次
是利用产品质量、产品数量、企业资源、产品成本、销售价格之间的
联动关系，配合企业获取利润最大化。第三层次是将成本和与成
本相关变量联系在一起综合进行考虑，单纯的降低成本不代表经
济上具有合理性，三个层次反映了企业不同层级的管理水平，管理
水平由低到高O
L房地产开发项目成本费用结构体系
2. 1 房地产成本费用构成。研究房地产企业的成本费用控
制，必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产企业开发成本费
用是指在→定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种
耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成，经
历前期策划、规划、设计、施工、销售 5 个阶段。房地产开发成本主
要包括以下几个方面:一是土地征用及拆迁补偿费，这是房地产开
发成本的主要内容。二是前期工程费，主要包括规划、设计、项目
可行性研究、水文、地质、勘察、测绘等费用。三是建筑安装工程
费，是指建设单位以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、
以自营方式发生的建筑安装工程费。
房地产开发费用。房地产开发费用是指与项目建设元直
接关系、不能计入某个特定开发项目成本的费用。这些费用在其
发生的会计期间直接进入当期损益，包括管理费用、财务费用和销
售费用。一是管理费用。是指房地产开发企业的行政管理部门
(总部)为组织、管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。二
是财务费用。是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费
用，包括利息净支出和金融机构手续费等。三是销售费用。是指
房地产开发企业为销售产品或提供劳务过程中所发生的费用，如
广告费、支付给销售人员的工资及福利费等。
成本管理控制重点。房地产开发税金是指房地产开发企
业转让、出租、销售、提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产
和出租固定资产，应缴纳的城建税、营业税、土地增值税、教育费附
加等。房地产开发项目成本管理控制的重点:从经验来看主要应
该对项目的土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程
费，开发间接费用，基础设施费，公共配套设施费进行控制。控制
项目成本费用应特别关注的 2 个最重要的环节，!:![l设计阶段和工
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程、设备、材料合同洽谈阶段的成本管理。
3、房地产开发项目成本费用控制存在的问题
设计人员成本观念淡薄。成本的事前控制做得并不够
好。设计人员普遍重技术，轻经济。就房地产项目的规划设计来
说，对设计人员的综合水平要求比较高，相关人员不仅要具备建筑
设计方面的专业知识，还要具备预算、施工、经济方面的知识。在
设计的过程中，设计人员对预算知识了解不多，对建筑材料的预算
价格不是很熟悉，难以将设计、经济有效的融合。此时，若不对设
计方案进行跟踪反馈的话，扩初设计批复以后，项目建设存在的技
术问题、成本支出问题就很难进行弥补，导致项目建设的先天不
足。过分追求景观效果会加大建设成本。
设计监管不力 O 设计变更和工程签证是造成工程施工过
程中成本发生改变的重要因素，且产生的原因复杂多变、难寻规
律、发生的时间长，给现场管理造成很大的难度。设计变更主要用
来完善设计，确保工程质量，对前期设计工作中没有考虑的问题进
行补充，纠正前期未发现的错误，顺应施工现场变化的手段。工程
签证是指施工企业因设计变更及施工条件的变化或者无法预见的
情况，施工单位要求增加预算定额中没有但是实际现场需要发生
的工作量。由于企业的粗放型管理，设计变更和工程签证控制不
力，是 A 企业在施工阶段成本控制的突出问题。
成本管理滞后。房地产项目的成本管理需要企业及时、
动态的了解项目的进展情况以及与实际的偏差，若发现有成本超
支的风险可以采取相关措施。但是 A 企业在成本动态的管理上
只是每月要求项目总监上报监理月报，监理月报只是简单的描述
了工程的形象进度和本月及累计的完成工作量。没有对数据进行
动态分析导致企业对工程进度和成本的管理缺乏数据支持。
竣工结算不及时。工程竣工验收之后房地产开发企业应
及时和各施工单位进行梭工结算，在结算的过程重能很清晰的发
现项目成本的构成，这些数据对今后的房地产开发项目有着重要
的借鉴作用，属于项目成本的事后控制。
4、房地产开发项目有效成本费用控制对策
树立全面成本控制概念。完善成本控制体系成本控制是
一个全过程的、相对的控制，是从宏观到微观、从粗放到细致的过
程，是根据项目运作的不同阶段性价比进行优选的问题。成本控
制决不仅仅是"审查、核算"这么简单，它已经上升到经营的高度。
房地产企业必须站在这个层面，大力倡导全员、全过程的成本控制
方法，这是实现成本控制的唯一途径。因为房地产开发项目需要
各专业人员的通力配合，同时一些技术层面的决策要完全下放到
专业的技术层面去解决，才能使决策更加科学合理，所以只有实现
了每个人都是成本控制主体，每个人都有成本考核目标，没有人处
在成本控制制度之外，才能实现成本控制的总体目标，才能做到从
源头上控制成本O
做好项目的可行性研究。投资预算项目立项阶段，企业
首先要做好市场调查研究，收集大量的市场信息。房地产价格主
要由所处地点、价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等
因素决定。此外，企业还应将政府部门近期的政策变化及金融机
构的政策变化考虑在项目的可行性报告中。在目标定位及预算
上，企业要充分考虑各因素，根据市场价格采取拟定目标利润的办
法推算项目的目标成本，再将目标成本及费用进行分解。在正确
划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟定费用标
准，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。
加强项目现场管理。引入市场竞争机制，压低材料成本
在项目施工过程中，针对出现的项目变动情况，在发生现场签证时
应做到先算账后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成
本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。在工程
分包或工程材料采购过程中，应充分引人市场竞争机制，以选择资
质优良且成本低廉的施工单位和设备材料供应单位。根据合同形
式及合同文件，编制出内容详尽的招标文件，广泛发布信息，通过
招标选择信誉高、工期短、技术力量强、质量好、造价适中的承包单
位以有效保证对施工阶段的造价控制。施工材料供应单位的选择
也可采用同样的方法，根据投标单位所报的价格及质量选择适合
本项目定位的具有合适性价比的产品。
竣工结算组织人员验收。结算是及时组织人员验收，确
保责任转移任务，杜绝未来不必要费用发生工程建设完成阶段要
对项目进行竣工验收。在这个阶段，开发商应组织各相关部门、单
位依据合同、图纸对工程进行详尽细致的检查，并对各项使用功能
进行全面试用，对遗漏工作量或需要修补的质量缺陷及时督促承
包商进行修复，以防止工程交付使用后再发生扯皮现象和产生不
必要的费用。此外，对于竣工结算的项目，要对该项目产生的所有
数据进行总结和分析，用这些数据来检验整个项目的盈利情况，对
项目实行客观、公平的评估、评价，对照目标(计划)以及开发各环
节的实际控制水平，总结经验和教训，做到奖罚分明，即按照市场
的惯例，完善对相关人员激励机制。
综上所述，房地产项目的建设是为了获取经济利益，成本控制
是实现总目标的关键点，是评价投资的关键指标。成本控制的好，
房地产企业才能获得经济利润。随着成本管理理论知识的不断深
入研究，成本控制措施不断加以改进，成本控制能力还将得到提
升。从开发项目的投资决策、规划设计、工程建设，竣工验收、结算
审计至营销阶段，各阶段的成本因条件变化、措施方法的具有局限
性，都会存在一定的偏差，总之，房地产成本费用是决定房地产价
格的重要因素，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。
它的波动从微观讲关系到人们的生活水平;从中观层次看是一个
城市或者地区竞争力的重要组成部分;从宏观角度看，它对一个国
家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影
响。应当讲控制房地产开发成本费用是政府在不断推出经济适用
房以平抑房价的另一重要杀手铜，这将对国民经济保持健康和可
持续发展都具有现实意义。
[参考文献]
[ 1 J 王东峰新形势下房地产销售的发展趋势初探[J].城市建筑，2016
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[2J 陈城.浅谈房地产项目在设计、施工及结算阶段的造价控制 [J J .福
建建材，2016(06 )
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