理想城市理想商业
雄安新区商业发展机遇解读
Opportunities in Xiongan
目录
CONTENTS
引言
市场分析
商业机会研判
01
02
05
引言
雄安新区规划的发布，规格之高、立意之远已经使
其成为了房地产行业2017年度的头等大事。也将在
未来五到十年内深刻影响中国房地产和国家经济结
构变革的走向。本文从城市发展模式角度探讨新区
商业未来发展的可能性，探寻雄安新区商业市场的
机会，于不确定中寻找确定的力量。
理想城市理想商业 — 雄安新区商业机会研究 01
国家赋能的产业落地模式-高新技
术产业 主导，基 建、科 研 先 行。雄
安新区将实现一种以强大的行政力量
为支 撑的产业 落地 模 式。国家 级 战略
布局的规格，决定着雄安的崛起，将不
同于以往任何一个城市新区。以创新为
核心的规划，首先是在模式上的创新。
借行政手段快速实现基建和科研力量
的导入，为高新技术产业的落地夯实基
础。未 来园区将以高附 加 值 服 务业和
高附加值制造业为主导，逐步发展成中
国最 具活力的创新区。新区 规 划发布
两周内，已有32家央 企表 态将以行 动
支持，其中基建、科研、金融服务机构
占主导力量。
市场分析
63%
22%
9%
6%
企业数量 类型占比
01
02
改革开放攻坚阶段的国家级战略布
局。雄安新区的规划一方面是京津冀协
同发展，激活北方经济的破局之举；另
一方面是国家战略层面上，转变经济发
展模式，探索新型增长极的重要举措。
正如改革开放之初，深圳作为市场经济
的实验田，成为了开放的窗口。深圳和
珠三角的崛起并不单单是一个城市群
的崛起，而是一种经济模式的崛起。而
今改革开放进入攻坚阶段，投资、出口
驱动不足，消费崛起缓慢。如何摆脱对
房地产的依赖，实现产业结构转型关系
到国脉民生，这是“千年大计”的出发
点。雄 安 新区 承 载 的主 要使命就 是创
新，突破传统工业化和土地开发的路径
依赖，建立创新产业联动体系，探索产
业升级带动经济发展新模式，成为中国
经济的破局点。
表：已表态央企类型
25
20
15
10
5
0
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
基础建设 科技研发 金融服务 待定
20
7
3
2
02 理想城市理想商业 — 雄安新区商业机会研究
轨交、公路、航空立体发展，商业边
界延展性极强。廊涿固保城际铁路、京
霸高铁、第二机场的规划，既是对雄安新
区规划的预告，又是其战略落地的重要保
障。目前新区与天津的交通连接相对便
利，与北京的交通连接主要依托大广高速
和京港澳高速。预计初期商业辐射范围主
要以新区及周边县市为主，如保定、霸州、
高碑店、任丘等，辐射半径在50km左右，
主要依托高速通勤；中远期随着城际铁路
和京霸高铁的开通，商业辐射范围将进一
步扩大到北京、天津，成为京津冀居民微
度假的首选地。第二机场的落地，将为新
区提供便捷的对外交流途径，吸引全球创
新人才。届时新区商业将不仅仅服务于京
津冀城市圈，同时会成为国内外标志性的
商务中心，带动商务型消费发展。
表：京津冀地区城际铁路网规划示意图
03
理想城市理想商业 — 雄安新区商业机会研究 03
雄县
容城
安新
北京市
天津市
保定
50KM
商业辐射人口规模可达500-600
万，最终形成以迁入人口为主的高
知高活力地区。新区商业辐射人口规
模可达500-600万人，类型多元，前期
以来自于北京的产业迁入人口和本地人
群为主，中远期内将以“科技之城”、“创
新之城”的姿态在全国，甚至世界范围内
吸引人才，成为具备高活力的移民城市，
并衍生出大量商务型流动人口。
04
表：新区成熟后的人口对比
新区 面积（平方公里） 人口（万人） 人口密度（人/平方公里）
深圳 1997 1077 5398
浦东 1210 505 4170
雄安 2000 500-600 2500-3000
20年后，新区将成为中国最具活力的新兴城市，与北京、天津共同形成京津冀分工明确的三极，三
极共同拉动北方地区经济增长。该阶段控制规划面积为2000平方公里，人口约为500-600万人。
未来10-20年，新区基础建设完成。高新企业进驻，并孕育若干创新型企业，成为中国创新经济示
范区。教育、医疗等资源大规模从北京向新区转移，以保障优质的公共服务。该阶段规划面积为
200平方公里，人口约200-300万人。成为全国范围内的移民城市，商务交往人群大量涌现。
未来5-10 年，雄安新区将率先引入北京部分科研院所、国企，以现代化城市规划理念统筹，建成绿
色智慧新城、生态城市，并打造快捷高效交通网络，快速连接北京。该阶段规划面积为100公里，人
口约为100万人，多为北京迁移人口，以非京籍高知青年和年轻家庭为主，本地原住民为辅。
起步阶段
中期阶段
远期阶段
04 理想城市理想商业 — 雄安新区商业机会研究
零 售 型 商 业 市 场 容 量 巨 大，可 达
600万㎡。雄安新区的零售型商业市场
将伴随产业和城市共同崛起。一方面充
足的零售型商业配套是城市吸引人口、
提高居民生活品质和幸福感的必要设
施；另一方面，零售型商业可创造大量的
工作岗位，丰富就业类型和人口层次，是
城市实现繁荣的重要基础。雄安新区的
崛起是一座新城从无到有的崛起，势必
伴随着城市商业的共同繁荣。从人口规
模出发，保守估计，未来城市零售型商业
市场容量可达600万㎡，相当于40座万
达广场。
20世纪60年代，巴黎地区在城市化加
速发展的过程中，出台了新城政策。马
恩拉瓦莱新城是巴黎地区的五个新城
之一，由来自三个省的26个市镇组成。
1969年正式开工，分四个区渐次建设。
在第一区的建设中大量开发住宅，外部
移民大规模涌入。商业配套不足，生活
质量受限。就业岗位的不足进一步加剧
了居民工作与居住的失衡，一度陷入发
展困境。在后续的建设中，明确了以第
二、商业机会研判
01
案例
马恩拉瓦莱
由商业催发的内涵式新城繁荣
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
表：雄安新区零售型商业市场（万㎡）
2021 2026 2031 2036 2042
120
240
300
360
600
三产业为主的规划思路。加大了片区的
商业服务和休闲娱乐功能，引入迪士尼
主题乐园、大型购物中心，使其旅游人
口不断增加。至今，欧洲谷购物中心、
迪士尼乐园、迪士尼影城都是巴黎都市
圈极具吸引力的度假目的地。第三产业
的发展，为马恩拉瓦莱地区提供了充足
的就业岗位，在社会、经济、税收方面
产生了巨大的收益，使新城步入健康的
内涵式发展阶段。
理想城市理想商业 — 雄安新区商业机会研究 05
社区商业充分发展，主题商业精彩
纷呈。雄安新区的商业发展预计将沿袭
城市规划的前瞻性，突破传统城市渐进
式的商业发展规律，快速度过单一型核
心商圈阶段，形成多区域中心型的商圈
结构。社区商业充分发展、主题型商业区
域聚集，精彩纷呈。
早期伴随城市基建的发展和首批人口的
导入，以服务型的社区配套为主，街铺、
小 型 社 区中 心、超 市 卖 场 先 行入 市。
5-10年内，随着产业和人口的导入，一站
式综合型购物中心入市，形成早期的核
心商圈，本地化消费习惯初步形成。交通
条件成熟催发雄安出现超级地区中心，
成为泛京津冀地区微度假目的地。2026
年后，产业聚集效应凸显，常住人口规模
迅速壮大，商务交往型人群不断增长。消
费者整体呈现多元化、年轻化、高知化特
点。主题型商业聚集，形成区域多中心型
商圈结构。路网细密，社区商业充分发
展，主题型商业如生活方式中心、家庭休
闲中心等担当主流。
时间
商圈形态
入市项目
特点
面积
目标客群
代表项目
02
2018年-2026年 2021年-2026年 2026年后
生活配套类商业，满足
项目周边范围内
的日常型消费需求
强化儿童主题业态
的购物中心
㎡-2万㎡ 10万㎡-20万㎡ 20万㎡以上 2万㎡-10万㎡ 6万㎡-15万㎡
项目周边7km范围
内的居住工作人群
泛京津冀地区
居住工作人群
北京全时生活、
深圳佐阾香颂
北京市
天津市
保定
雄县
容城
安新
本地人群
迁入人群
未婚高知青年
迁入人群
年轻家庭
流动人群
商务交往人群
周边地市人群
针对细分人群价值和
审美取向，突出品质
生活的休闲体验中心
配套商业 核心商圈 多中心商圈
社区商业 区域中心 地区中心 生活方式中心 家庭休闲中心
项目周边范
围内的居住人群
追求生活品质
的高知人群
家庭客群
北京朝阳大悦城 深圳华侨城 上海K11、北京芳草地 广州五号停机坪
覆盖所在片区的购
物、休闲、娱乐一站
式商业中心
覆盖本市及周边地
市的休闲体验中心
06 理想城市理想商业 — 雄安新区商业机会研究
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
表：雄安新区各阶段商业机会评判
存在“反磁吸”型商业机会。消费层
面，雄安新区有望形成京津冀都市圈的
新极值。一方面，雄安新区临近北京、天
津、保定、石家庄，四个人口逾千万的超
级城市，基础需求旺盛；另一方面，由于
北京强大的虹吸效应，保定、石家庄及冀
内其他地市消费外溢严重，城市自身商业
发展滞后，而北京的承载能力却濒临极
值。雄安新区作为从零开始的理想城市，
在规划上有较大的想象空间，且城市风
貌自身也将具备较强的话题性和吸引力。
此外，依托白洋淀优越的自然资源，微度
假型商业基础坚实。反磁吸型的商业繁
荣有望成为雄安的第二张城市名片。
一山新城
被商业反哺的城市发展
03
04
案例
商业地产开发模式迎来创新机会。
雄安新区的规划以探索新型经济增长
模式为出发点，预计在城市控规、土地
出让方式方面将有重大调整。以住宅养
商业的传统开发模式有可能遭遇挑战。
而作为国家级战略新区，金融创新方面
或有突破。同时，近五年随着商业地产
行业的逐渐成熟，和在资产证券化方面
的持续探索，已形成购物中心运营、估
价、金融人才的初步储备。商业地产开
发模式方面的金融创新有望在雄安新区
找到突破口。
理想城市理想商业 — 雄安新区商业机会研究 07
一山新城位于韩国首尔西北方向，早期以农业为主，1988年被定位首尔卫星城
启动建设，主要发展花卉、会展业。2005年开始建设韩国最大的街区型购物中
心Lalesla，广泛受到年轻人欢迎，使一山新城成为了闻名首尔的购物目的地。
后又陆续建成韩流文化聚集地“韩流坞”、主题乐园One Mount等，使其成为
了集购物、娱乐、度假为一体的文化新城。2010年被评为世界十大活力城市。商
业的聚集成为了一山新城发展的加速器，使其走上世界舞台。
·进入时机
雄安新区进入时机的选取，是一种对政策风险与市场风险的平衡。新区的
早期启动对政策性的产业导入依赖性较强，进入过早面临消费人口支撑不
足的问题，进入过晚则面临地价与市场先机的双重损失。开发商需密切关
注产业落地进展，结合自身资金实力，选取最适合自己的进入时机。
·投资模式
在雄安新区的披露信息中，政府的去地产化决心明确。土地出让模式和控
规要求上，很可能出现重大变革。在开发模式、租售策略的选择上，企业需
在新规则下突破路径依赖，实现商业模式的创新升级。
·商业规划
雄安新区属于规划产物，与北京、天津呈三角支撑却并不相连。没有任何产
业和商业基础作为参照，这将为开发商对消费市场的判断提出巨大挑战。保
守策略下，企业早期可以从基础型的社区商业角度进行配套和市场测试，在
产业信号明确后进行主题型商业和地区中心型商业的布局。
雄安新区高规格规划下的历史性机遇不言而喻，在雄安的商业布局属于一种
战略性投资，机遇与风险并存。RET睿意德商业地产研究中心提示大家，在
密切关注投资机会的同时，可从以下三个方面进行风险防范：
风险与策略提示
08 理想城市理想商业 — 雄安新区商业机会研究
副总监
