成都市小户型房地产市场分析报告[转帖]
中国房地产市场经历了三次住房消费浪潮：第一次是经济适用房，虽缓解了住房危机，却带来城市的再次更新难题，也带来众多家庭的二次搬迁；第二次是豪宅别墅热，由于大款与新贵族毕竟只占少数，导致大量商品房积压；而第三次，则是具有“平民路线”、“小家碧玉”特色的“大众精品房”的消费浪潮。
2000始，在全国楼市上便开始逐步涌现出一些精品小户型项目，并且都在一时间创造了市场销售的奇迹。如果说，此时的小户型项目仅是“小荷才露尖尖角”，只是对主流市场的补充与点缀，那么，到了2002年，在各地的房地产市场上一下子涌现出众多的小户型项目，除了它们的先辈们所具有的位置优、总价低的特点外，而且在社区规模、户型设计、景观建设、物业配套等方面不断创新与完善，对“小户型”进行了新的诠释。
现在在市场上较为畅销的小户型有别于过去观念中的小户型，过去观念中的小户型不仅面积要小，而且由于楼价低、建筑成本低，往往造成质量较差和难以达到一定的档次的印象，这与今天在市场上走红的小户型其实已是两个有所区别的概念。
l 什么是小户型
目前尚没有一个明确的概念对小户型进行严格的界定，但有两种说法较为业内人士认可。一种是：一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下；另一种是：单指面积小的户型(单套销售面积在60平方米以下)，主要指一居室。“小而不失居家必备，巧而不失布局合理”，则是小户型的最佳阐释。
第一部分：揭示小户型畅销的秘密
户型回归，向标准面积回归，这是主流市场启动的必然标志。小户型热销其实是个人购房时代到来的标志。
第一章：小户型市场形成的原因
Ø 户型趋小是国际住宅面积的发展趋向
在日本和欧洲一些国家，在七十年代末的时候70—120平方米的小户型占了增加住宅的50％，到了八十年代末的时候占了65％，到了九十年代末的时候70—120平方米占了80％。这几个数据不仅看出来，从七十年代以后，70—120平方米的户型标准已经成为新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同时，在这个标准以下的户型也在跟着往上走，也就是说整体户型平均面积标准肯定是趋降，户型面积在向小发展。原因非常简单，和我们物质的发展，包括城市土地资源的紧缺，也包括个人隐私的需求、个人独立倾向的发展等等，这是一个很大的原因。
Ø 消费心理的变化，是使消费面积趋小的重要原因。
随着取消福利分房后个人购房时代的到来，房子大小已不代表房子的品质。
1) 购房心理由“一步到位”转变为“三步走”。
一个时期以来，“一步到位”曾经是不少人信奉的消费观念，总以为这辈子再不会买房了，在这种理念的引导下，面积是否足够大成了衡量商品房品质的主要指标之一就现在百姓的消费习惯来看，换房频率已经从以前的１０年换一次，提高到１０年换２次甚至３次了，这是个循环市场，总会有人经历第一次小单元的需要阶段。尤其那些收入稳定，渴望独立生活，但经济能力尚不能置业一步到位的年轻人，在单身或新婚后先在市中心交通便捷、环境成熟的居住区购买一室一厅或二室一厅的小户型商品房，待经济实力达到一定程度后，再根据情况买一套环境、地段、交通等俱佳的大户室甚至别墅。过渡性消费观念及家庭置业“三步曲”，令小户型很有市场。
2) 消费者对住宅功能的认识趋于理性化。
专家认为，随着城市功能的发展，各种市政配套和生活服务设施会越来越完备，住宅的功能已经出现单纯化趋势，家庭将成为完全的私密空间，户型面积也将随之合理回归。以前的住宅具有较多的非住宅功能，会客、休闲活动都在家里，而随着会所功能的发达，人们的交流、活动都会移至公共空间。随着社会的发展，消费者已经开始逐步意识到：将来活动空间与住宅会有一个功能细分的过程。家就是家，是纯粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都满足。另外，从经济的角度看，有没有必要花钱将购买来的诺大的一块住房面积空置或闲置在那里，别的尚且不论，仅就每个月要缴交一笔按面积计价的物业管理费用就不划算了。
3) 将买房作为理财方式。
观念先进的青年消费者将买房作为一种理财方式。总是租房和搬家，太累了，一年交给房东的租金细细一算也有好几千，到头来房子还是人家的，租金和月供一比，相差不多，有点积蓄，干脆买房，既对得起自己，又方便了“存款”。没有点压力，每月也不见得能存下钱来，最大的可能是“泡”吧“泡”掉了或是吃喝玩乐用掉了。
Ø 市场需求结构发生变化
1) 个人购买和市场化逐步形成
市场化的形成过程和计划经济时代是不一样的，计划经济时代是按照平均的标准，比如处级干部、科级干部需要多少，而市场需求是真正的消费者所需要的面积。楼市里9成以上的个人购房者，他们花自己的钱很心疼。靠自己的实力来购房的，不像以往福利分房者那样面积大小由单位包揽。在一个市场里面，或者在一个城市里面，不同层次的消费者能拿多少钱，他买一住套房要花多少钱？这点决定了市场的产品。
2) 家庭人口结构发生变化
我国经过多年的计划生育政策，家庭人口数量不断减少，已由多子女家庭向少子女或是无子女家庭靠拢，目前城市户均人口已下降至3-4人。
3) 置业者趋向年轻化
市场主流购房群体的平均年龄正在从35—45岁向25—35过渡，而小户型肯定是中等收入年轻人喜欢的房子。
Ø 户型不断创新、功能齐全
现在的小户型跟以前分配式住宅时的户型不一样，以前分配式住宅的二居室虽然功能都有，但是设计很不合理，厨房、卫生间很小、厅也很小。由于技术的发展，在住宅建设的过程中，功能的齐全是非常重要的，包括社区的功能、配套的功能，和住宅居住环境的功能。由于材料技术的改进，包括弹性化等等，可以满足在以前不能满足的需要。如今的小户型虽然户型小，但是功能很齐全、设备很完善，满足了生活的需要。公寓式的，就是把卫生间做得很好，也不需要做厨房，或者说有一个，只是一个小电炉就可以了，用微波炉做做早点就可以了，但是需要上网、通讯，另外服务比较周到，这跟过去是不一样的。
第二章：小户型的畅销原因分析
“小户型究竟好在哪儿？是什么原因让客户认可并接受这些小户型呢？”
分析起来，除了小户型的低总价外，还有包括位置、交通、投资回报率、户型等多因素的综合原因。
1、 低总价。
小户型的购买群体是非常注重生活品质、居住质量的一个群体。然而，市场上普通的精品楼盘面积普遍较大，往往令他们感到高不可攀。而精品小户型虽然单价不低，但由于通过小面积很好地控制了总价，成为买家的过渡选择。
2、交通便利。
位置好，交通方便，距离公共汽车站、地铁站和城市轻轨站近(步行时间在10分钟之内)的小户型项目比较受欢迎。年轻的上班一族正处于创业阶段，工作繁忙，又无力买车，对公共交通的依赖性比较大，这样的小户型能够更好地满足其需求。
3、 投资回报率高。
小户型的客户基本可以分为投资型与自住型两类。对于投资型客户来说，最关心的就是投资回报率。由于小户型可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率，往往易受投资者青睐。对于自住型客户来说，小户型只是一个过渡性产品。在若干年后，有了更大、更舒适的房子后，小户型会或租或售，所以他们也会非常关心小户型的投资回报率。
4、 户型宜商宜住。
随着市场的完善和客户的成熟，户型也成为客户选择的一杆秤。宜商小户型项目周边商业氛围浓厚，户型总面积适中，有效降低了总价，另外起居室较大，可以自由方便地安排办公区。
第三章：小户型卖给什么人
根据调查统计，购买小户型的对象，大致可分为以下四类：
第一类：大学毕业生，外地的打工族。
“衣、食、住、行”以住为先！随着福利分房的取消，绝大多数的单位都无法解决职工的住房问题，对于刚踏上工作岗位的大学毕业生来说，解决住的问题，是迈进社会的第一道难题。那些外地来打工的“漂一族”，带着梦想来到城市，同时也背负着沉重的生活压力，现实与理想之间的差距，令他们疲惫、失落；他们在城市里奔波，也在不断地变换着居住地场所；他们生活在城市里，却始终无法融入到城市中，他们多想成为城市的“主人”，成为其中的“一份子”。住房对于他们而言，已不仅仅是解决住的问题，而是一种心理上的“安慰”。小户型住宅的出现，满足了他们的需要。
第二类：单身白领和年轻夫妇。
如今，在金融、IT、咨询等行业活跃着一大批高收入的年轻人，在无房户中占了相当大的比例。他们不仅没有赶上福利分房的末班车，而且缺乏足够的积蓄购买商品房，然而他们却是最具独立意识和个性化的消费群体。这部分人往往以事业为重，又非常渴望有自己独立的空间，但收入不允许他们过多地投入，小户型是他们最佳的选择。
另外，在当今社会里，由于种种原因出现了大量结婚但不想早生孩子的“丁克家庭”，这些年轻夫妇，收入稳定，观念新颖，为了避免与父母之间因生活习惯的差异造成摩擦，多选择单独居住，因为没有负担，因此在户型选择上，多倾向于新颖、时尚的小户型。
第三类：“新兴而立”族。
这部分人30出头，事业初成，是公司金领或私营企业主。他们经济实力较为雄厚，但工作紧张、繁忙，加班更属于“家常便饭”，时间的重要性对他们而言已经超过了金钱，买小户型是为寻求市区落脚点，方便工作与生活。
第四类：以投资为目的的投资客。
房产正在形成新的投资热点，买房可以认为是消费+投资的结合体。房产周期长，盈利空间大。一般情况下，房子的寿命在60年以上，投资住房不但赢得了产权，而且赢得至少40年以上盈利空间。同时，随着银行降息，国家为鼓励老百姓买房置业，采取了退所得税和降低契税、缴纳税率等一系列措施。目前，国内老百姓的投资渠道较少，在选择投资渠道的时候，对于多数消费者而言，首先考虑的是投资的风险性，而不是回报率，购买小户型资金投入相对较小，经济压力较轻，对于购房用于出租来说是一种稳妥而长期的投资渠道。
综上所述：小户型的主力买家主要集中于20-30岁的青年消费者，其中又以25岁左右的消费者为主；属于事业型，一般都具有大专以上文化程度；生活观念、消费观念新颖；追求时尚与个性。同时，年青女性，特别是外来寻梦的知识女性在小户型购买者中所占的比例明显增加，成为不可忽视的一个人群。一套住房，在心理层面等同于自尊、独立、安全感；在现实层面则等同于投资意向、经济收益，而无论从那种角度，房子都成了这些新女性生活中最坚挺的基础。
第二部分：成都市小户型房地产市场分析
前 言
1999年，SOHO的出现在成都房地产市场上掀起了一场波澜壮阔的小户型革命。小户型作为楼盘的主力户型正式推出。这个时期的小户型多是在城区内见缝插针地运用一些几亩或10多亩的小地块开发的，小户型的小区环境根本就是一种有心无力的奢望，而受地块的限制，开发商为了在同样的面积上多修一些房子，多是采取一梯几十户的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到较好保障，户型存在一些缺陷，功能不太完善，敞开式厨房往往成了摆设。但毕竟小户型亮出了自己的风采。
2000年交大第六期开发的数码村标志着小户型进入了大社区时代，“小户型大社区，通过良好的室外空间体现其居住的舒适性”的开发模式影响了这一代小户型。大手笔的小户型开发给年轻一代带来了更多选择住宅的机会。对于这类群体而言，家也许就是一个“睡眠场所”，会客、娱乐、健身、用餐、甚至洗衣、洗澡都可以在社区里面完成。对他们来讲，郊区的蓝天碧水远不如家门口的酒吧、商厦更有吸引力。所以，这一代的小户型空间虽小，但可以依托周边成熟的大环境和社区本身完善的配套，因为小户型的业主更需要大的活动空间。以“交大数码村”为代表的第三代小户型是2001年最大的小户型项目，占地50多亩，社区住户500余户，其绿化率达到40％，户型设计和居住功能也日趋完善，一室一厅的户型带有洗衣机位，小户型这种底端住宅产品不再仅仅是一种过渡产品，迎来了成熟的开花期。交大吾家、流星花园、宜家·HOME、时代100、彩世界、新时空、曼哈顿、蓝色加勒比等时尚小户型逐渐被成熟的消费者所喜爱。流星花园更不仅仅为楼盘起了一个时尚的名字，更引入了一种全新而超前的小户型开发理念，其开发商做的小户型不仅仅为小户型业主提供一个居住场所，更为其居住者之事业起飞搭建了一个良好平台。
随着2002年4月19日-25日的春季房交会上小户型项目的热卖，进一步证实了小户型在成都市场的发展潜力。经初步汇总，最新的已经开盘的和即将开盘的小户型项目已达30多个，这些纯小户型楼盘带来了成都市房地产市场新一轮的市场焦点。
第一章、成都市小户型楼盘现状分析
经初步统计，成都市现有的最新小户型项目已达34个，其中有15个楼盘属于形象展示性楼盘（未正式开盘的楼盘），有19个是已开盘的小户型楼盘。物业类别主要是高层、小高层。总建筑面积达万平方米。
第一节：价格分布
本次统计的34个楼盘中价格主要分布在2000-4000元/平米，其中2000-2500元/平米、2500-3000元/平米、3000-3500元/平米、3500-4000元/平米价位的楼盘数量不分伯仲，分别为7个、8个、8个和7个，高价位的4000元/平米以上的小户型项目比较少，只有4个。从中可以得出成都小户型项目的定价比较低，对于较年轻的客户来说，这是一个重要的购买因素，这也是成都小户型呈现火爆迹象的一个重要因素。
第二节：方位分布
如上图，小户型在方位分布上有一个明显的差异性，其中在市中心的楼盘最为密集，达到11个，其次是南边和西边，各为10个和8个，北边有4个，东边最少只有1个。
市中心因其独特的地理环境，交通条件优越，商业配套完善，靠近城市中心商贸区，迎合了年轻人狂热购物的需求；生活配套齐备，周围如茶楼、酒吧、咖啡馆、快餐店、干洗店等林立，满足年轻人轻松、快捷而“懒惰”的生活方式。城南除了拥有完善的配套和快捷的交通之外，四川大学、信息工程学院等高校以及科技一条街等地方聚集了大量的高技术人才，这些人的特点是年轻、高学历、高收入和追求独立，在加上高新区大量的外企、合资企业和国内的知名企业促成了城南欣欣向荣的小户型市场。时代100、科华之星、曼哈顿、蓝色加勒比、彩世界、武城·自由度等项目就是城南小户型的代表。城西也由于富有人文气息等客观环境及高新西区等年轻群体的出现带来了小户型的崛起。城北的西南交通大学带来的学术氛围和单身气质促成了交大·吾家等项目的成型。
第三节：环域的方向细分表
府河内 一环内 二环内 三环内
东 / 1 0 0
南 / 1 5 4
西 / 0 2 6
北 / 0 1 3
合计 11 2 8 13
按上表可知，三环内的小户型项目最多，达到13个，其次是府河内11个，二环内8个，对于方向性上的解释是：二环内的小户型楼盘主要分布在南边5个，三环内的小户型楼盘主要分布在西边6个。
第二章、成都小户型的需求状况调查分析
最近对成都市的小户型潜在消费者的抽样调查显示，他们对小户型的需求状况为：
第一节、户型面积需求
50平方米以上面积的房子最受欢迎。消费者选择50平方米左右面积的占到68％以上。虽然被调查者中的大部分处于单身、独居或未婚状态，但他们仍然提出希望能满足两个人的居住要求，其中选择60平方米以上房子的还要多一些。而作为投资的考虑，主要选择30平方米—50平方米的房子。
第二节、户型功能需求
房间功能必须趋向于齐全，小户型不能因为面积小而缺少一些功能，卫生间、厨房、阳台被80％的被调查者全选中，只有个别的调查者认为没有厨房可以接受，可以在集体食堂和小饭店就餐。可见，消费者比较接受肝胆俱全的“麻雀”型小户型。
第三节、装修需求
精装修是首选。在价格合适的情况下，有83％的被调查希望购买的小户型房子是精装修房，他们认为房子的总面积小，但装修程序照样是不会少的。另外，在付过首付款后，装修也可以计入总价享受按揭，省去一次装修的总付款资金压力。
第四节、环境配套需求
附近有无商场最受关注。被调查者对生活配套的要求，首先选择的是商场，占到总数的90％多，其次是医院及其他配套，这与选择小户型人群的年轻化和本次问卷的对象的年龄段有关。
小户型的住户要“纯”。被调查者认为，自己的左邻右舍应该是住家户，而不是办公和住家的杂和。而且最好是比较安静的住家户，因为提到小户型，人们往往觉得住的人群一定是比较杂的，所以对于安静度的关注就十分强烈。
第五节、物管需求
调查显示小户型购买者物管服务要求较高，对日常服务追求清洁、时效。20世纪70年代出生的这个群体，对于住宅的要求发生了微妙的变化，他们不再单纯用房屋的面积来衡量居住的舒适性。如果有固定的一笔钱用来买房，他们也许不再单纯追求较大面积，而会选择一个面积较小但品质很高的住宅。
所有的被调查者认为公共区域的清洁十分必要。有近一半的被调查者有24小时送餐服务、进房打扫卫生、代购物品服务、定时唤醒服务的要求。这和被调查者的收入多少有密切关系，收入越高要求服务的种类越多。
第三章、成都市小户型典型项目介绍
曼哈顿
开 发 商：成都鑫达房地产开发有限公司 环境设计：空之间设计事务所投 资 商：成都博瑞房地产开发有限公司 物业管理：总府物业管理公司设计单位：新西兰绿石建筑与环境设计事务所 现场地址：人民南路四段华能大厦旁
总建面积（万M2） 项目构成 配套 起价 均价 户型区间
1栋14层高层 7100 M2会所 3200元/ M2 3500元/ M2 30~90M2
其它费用
天然气配套费 光纤入网费 一户一表 物管费 维修基金
5500元/户 120元/户 400元/户 元/平方米 总房款的%
小区配套
恒温游泳池、顶层会所、空中景观庭院、商业铺面
开盘主题：
1） 生态摩天大楼里的酒店式中翠庭小别墅！
2） 颠覆市中心小户型缺憾！！
3） 市中心小户型一定要困在压抑封闭的筒子楼里吗？！
4） 不要筒子楼，不要黑走廊，只要层层有翠庭的生态大楼！
项目卖点：
1） 时尚外观、酒店式物管、顶层会所平台，居家、投资、办公皆宜。
2） 每两层设有10米高架空中庭，以不同主题景观打造态摩天大楼概念。
3） 框剪结构，向上或向下复式设计，米层高，双面采光、打造“空中小别墅”概念。
4） 销售面积与实得面积比率约为1：，项目性价比较高。
5） 5米宽景观过廊，突破了原有的-2米宽的普通型过道。
消费者构成情况：
该项目设计理念新颖，是成都市“第二代小户型”的代表之作，主要针对25-35岁都市青年白领一族，并由于其时尚的外观和户型设计以及“明星”广告效应的影响，受到众多女性消费者的青睐。从销售状况看，有30%的消费者购买目的是投资或办公。
精品户型：
Ø 37平方米一室一厅一卫、75/平方米两室两厅两卫
异型框架剪力墙结构，室内无梁无柱，有效增加实用空间；销售面积37平方米户型，实得面积平方米，销售面积75和平方米户型实得面积分别为100和107平方米，有效增加性价比；层高米，室内空间更为开阔，米观景窗，时尚、气派。
37平方米一室一厅一卫 75平方米两室两厅两卫
u 蓝色加勒比
开 发 商：成都和骏科技实业有限公司管 理 商：成都嘉宝管理顾问有限公司现 场 地 址：成都市科华北路143号（亚泰广场斜对面）
规划用地面积（亩） 总建筑面积 绿地率 建筑密度 总层数
万M2 33% 39% 7层（1-2F/3-7F）
公寓总户数 商铺户数 商铺面积区间 公寓面积区间 地下车位数
268 74 37-316 M2 35 M2左右 约50个
价 格 情 况
（精装修）公寓：（起价）3700元/ M2，（均价）3800元/ M2商 铺 价 格：4580-15800元/ M2
项目定位：青春派商业空间，SOLO单飞寓所。
典型特色：集青春、时尚、亮丽、浪漫和异国情调于一体的街区型开放式商业空间。
广告特点：短期集中投放，主打投资牌，以低售价、高回报吸引消费者。
该项目临近高校，产品定位准确，于2002年6月8日开盘，在为期一周的时间内实现公寓销售100%，商铺销售超过90%的佳绩，开创了本年度上半年房地产市场的销售奇迹，实现了小项目“短、平、快”的操作模式。消费者主要集中于25-35岁的都市白领和公务员，投资者占有近40%的比例，有顾客一次购买了10套公寓。项目卖点：
1）“拒绝把我的青春，寄放在别人的房子里”
2）好口岸，低价格，旺铺投资的良机！
3）强大的商业功能为成熟社区锦上添花。
4）科华路上旺铺，只需4580元/平米起。
5）“微户型”设计，轻松付款，长期回报。
项目点评：
设计大胆、独特，体现现代、前卫的建筑风格；并充分利用了地块周边成熟的社区优势，敢于在狭小的地块上，做足商业文章，最大化地提高了地块价值；消费群体划分明确，户型设计和面积配比具有很强的针对性；入市时机把握较准，推广过程诉求明确、集中，很好地聚集了人气。
u 国际花园
开 发 商：成都市武侯房地产开发有限责任公司 投 资 商：林凤集团现 场 地 址：肖价河沿街成都幼师斜对面
总占地建面积（亩） 项目构成 起价 最高价 均价 户型区间
80 14栋小高层 2280元/ M2 3000元/ M2 2680元/ M2 30~200余M2
其它费用
天然气配套费 光纤入网费 物管费 维修基金
免 免 一元/ M2 总房款的%
小区配套
国际会所、景观游泳池、网球场、澳洲植物园、维也纳草坪、世界儿童乐园、幼儿园
项目卖点：
1) 二环路内规模社区，紧邻高新区，周边环境成熟，配套齐全；林凤集团上市公司背景，发挥品牌号召力；
2) “小户型社区”。占地80亩，30-100平方米的户型占有60%以上的比例。
3) “国际化”口号。以“国际化”为标准的物业管理服务体系； 30-200余平方米多种户型面积，适合不同年龄、不同收入水平消费者的需要，扩大了目标消费群体，通过不同人群的互融体现“国际”二字的包容性；建筑配套设施“现代化”。
项目点评：
从该项目的占地规模和户型配比来看，能够支撑其“小户型社区”这一卖点，但“国际化”口号，较为空洞，缺少实质支撑。尤其是在配套设施、装修标准等方面缺少吸引小户型消费者的实质性内容，使这一卖点缺乏足够支撑。部分单元一梯六户的设计，使部分住宅单位的采光、通风和私密性受到影响，户型设计差，实用性不强。
时代100
位于成都市内环线，府河与南河交汇地段，楼体由一栋6层弧形低层5米架空园林，缔造五度空间园林，绿化加设空中花园，增加垂直绿化及阳光花房，总用地面积5019平米，总建筑面积32796平米。总户数272户，为真正的城市精英度身定做精品小户型。引进世界级名师巴马丹拿公司担纲建筑设计，2002年1月24日，中华人民共和国建设部颁布时代100项目作为成都“国家数字社区示范工程样板搂”。
武城·自由度
位于浆洗街，距市中心天府广场不足2公里，具有小天竺小区居家配套完备，衣冠庙传统商业口岸优势，四川大学、华西医大共同托举。占地:平方米，建筑面积:64394平方米，住宅面积:38896平方米，商建面积:8346平方米，办公面积:1152平方米，建筑密度:%，容积率:，绿地率:，停车位:490总户数:624户模块化户型组合,由基本型一层12户小户型可轻松发展为一层6户的发展型,让实用实在的70平方米两口之家瞬间升级为140平米。
宜家.home
位于成都市府河内环线东安北街段，居市区内环线东安北路段路旁，隔河相对繁华望平街。站在落地观窗前，楼下即是河滨绿化带与府河，左近更有猛追湾游泳场、活水公园与河滨公园，绿水清风，空气清新。5幢小高层电梯公寓作为联体排列，楼层分别为7、8、9、10、11，形成退合式屋顶花园，总用地面积：平方米,住宅总户数：202户,总建筑面积：平方米,地下车库面积：平方米,住宅面积：平方米,地下自行车库面积：平方米,绿化率：35%
流星花园
地处成都市中心天仙桥北街、东风大桥与东门大桥之间，紧临府南河畔，背依大慈寺商业文化中心（规划中），左邻总府花园、右舍SOHO。总建筑面积45000平方米，分A、B两座；16层以30至70平方米为主的精品小户型电梯公寓，分平层和跃层结构；设有两层地下停车场。配套设施每户预留光纤电视、电话及宽带接口，统一设置空调机位，6部名牌电梯，红外报警系统、24小时电视监控以及立体背景音乐……社区内1700平方米的中心绿化采用独特的互动式景观设计。700平方米室内运动中心、书吧为你提供生活休闲空间。总府物业提供星级酒店式物业管理。
附一：春季房交会小户型统计分析
主力户型40-80的小户型项目在2002年春季交易会上出现了爆棚现象，合计有17个小户型楼盘，占总参展楼盘（除郊县楼盘）的36%，小户型缘何受到开发商的青睐？一方面，小户型住宅物业的总价低、受众面较广。另一方面，随着WTO的加入，成都作为西部的中心将增加一大批年轻白领人士，小户型作为过渡性住宅的价值更适宜创业阶段的年轻人和普通工薪阶层，也随着人口的老龄化（据统计，成都市有近300万的60岁以上老年人），部分老年人更希望有自己的一个花费不大，配套齐全的小空间。又因为前期的一些小户型项目如花样年华、锦宏丽景等的断销，证明了市场上对于小户型的需求巨大。因此，小户型的预期市场潜力很大。目前成都市小户型住宅物业分布的特点：1、周边交通便捷；2、目标客户群集中区域商务办公区、白领聚集区等。
87％被调查者选择小户型有一些缺陷。随着经济实力的增强，会考虑重新置业，以小换大来改善居住条件。几乎所有的调查者都认为，小户型住房必须有便捷的公共交通。作为投资，便捷的交通也是房子出租的一个亮点。
购买的房子主要是先住后置换70％的被调查者选择买下小户型的房子后，住一段时间再进行置换。如果作为投资往往会考虑以租养房的方式，打算先买断再出租的也不少。
附二：成都市主要小户型项目一览表
项目名称 位置 方位 总建面（万 户数 在售类别 均价 户型区间 状态
财经商业街区 西南财大正门 西三环内 148 多层,小高层,营业 2150-6166(营） 43-143 期房
交大·靓典 西南农机市场旁 西二环内 242 多层 2350 52-92 形象展示
智业逸景 羊西线蜀汉中路 西三环内 108 小高层 2380 55-130 形象展示
佳利花园 衣冠庙立交桥旁 南二环内 / 多层 2380 30-135 形象展示
草堂柳苑·天籁村 二环路西一段 西二环内 242 小高层 2550 51-77 形象展示
庭芳苑 营门口派出所附近 西三环内 108 多层 2100 48-89 现房
蓝色空间 交大路 北三环内 700 多层 2200 69-210 期房
新时空 九三路 南二环内 177 小高层 2500 30-70 期房
交大·吾家 交大路 北三环内 738 多层 2608 期房
武城·自由度 浆洗街 南二环内 624 高层 null 40-70 形象展示
金港空中花园 二环路西三段 西三环内 135 小高层 2580 48-172 期房
科华之星 肿瘤医院旁 南三环内 2 / 高层 2580 53-106 形象展示
丽景华庭 大石西路西延线 西三环内 / 小高层 2700 50-170 形象展示
维达北苑 解放路一段94-116号 北二环内 107 小高层 2800 29-109 现房
嘉洲华府美华居 喜玛拉雅大酒店对面 北三环内 129 小高层 2700 32-52 现房
城市物语 21世纪花园对面 西三环内 345 小高层 3480 32-55 期房
时代天骄 太升北路64号 --府河内 552 高层 3400 29-69 期房
宜家.home 东安北街 --府河内 202 小高层 3100 35-140 形象展示
世纪太升 太升南路 --府河内 172 高层 3400 29-109 期房
芳草地——金雍阁 锦绣花园旁 南三环内 / 高层 3080 47-173 形象展示
梧桐世家 永丰路．玉林小区 南二环内 / 小高层 3300 48-154 形象展示
经典坐标 红星路口 --府河内 195 高层、营业 3500 48-200 期房
蓝色港湾 天祥街 东一环内 219 高层 3100 50-230 期房
曼哈顿 锦绣花园对面 南三环内 / 高层 3400 23-118 期房
时代100 成都幼师旁 南一环内 3 / 高层 3800 60-230 期房
成都现代城 锦里西路 --府河内 / 高层 3500 45-220 期房
流星花园 天仙桥街SOHO旁 --府河内 / 高层 3500 30-126 形象展示
玉林风景线 芳草街6号 南二环内 / 小高层 3200 35-92 形象展示
新绿季节——彩世界 新光路88号 南三环内 / 小高层 3100 39-88 形象展示
莱茵家园 武侯大街与内环线交汇处 --府河内 120 高层 3000 70-150 形象展示
丽阳天下二期 人南路与一环路交汇处 --府河内 432 高层 4040 45-110 形象展示
新中心都市驿站 盐市口旁 --府河内 461 高层 4370 32-100 现房
锦江宾馆瑞景商务楼 永陵路与西安路交汇处 --府河内 187 高层 null 40-60 期房
成都国际公寓 合江亭旁 --府河内 120 小高层写字 5000 41-164 现房
第三部分：小户型的发展趋势
小户型住宅作为投资及过渡居住的住宅品种，在未来的发展方向上将表现在以下几个方面：
一、开发具有一定规模居住小区
随着城市化水平的提高、旧城改造的加快，市中心可供开发的土地，尤其是可供规模性开发的土地越来越少，许多小户型项目都是迫于地块规模的限制，为了尽快取得效益，采取“短、平、快”的操作模式而定位的。因此，这些项目以单体建筑为主，规模小、配套少，为居住者提供的生活外延性服务较少，更谈不上环境景观。
规模化开发小户型项目具有以下几个优点：
1） 规模的扩大，令开发商有足够地空间进行环境与景观的营造，同时有针对性地为消费者提供必要的配套，如休闲场所、体育设施、儿童活动空间等,既满足了消费者多层次的需要，又提升了项目的综合品质。
2） 居住群体的扩大，为配套设施的经营、使用提供了强力支撑，既有利于配套设施的完善，也有利于商业物业的租售。
3） 产品种类、户型配比更为丰富，扩大了购买群体。一方面降低了项目销售的风险，另一方面也满足了不同层次消费者的需求。比如那些希望与父母临近居住的消费者，便可以在同一个小区内选择一套40-50平米的小户型满足自己居住的需要，再选择一套80平米的住房满足父母居住的需要，既方便了两代人之间的照应，又避免了由于生活观念差异带来的不便。
而这里指的较大规模也有一定的限度，大约在6万平方米左右比较合适。
二、小房型、大空间，严重依赖社区服务
今后住宅的发展趋势是生活与居住相分离，住房功能趋于单一，更多的是满足居住的问题。年轻人又是最活跃的一个群体，下班后总是不喜欢窝在自己房子里，缺少交流的空间，另外，由于工作时间紧迫，日常生活的其它部分必须依赖社区服务来分担。
因此，项目配套设施必须要尽可能周全，满足居住者的需求，可以考虑增设业主专用酒吧、健身房、邮局、24小时便利店、中西餐馆、洗衣房、美容美发厅、书吧等设施，并且要收费合理，符合消费者的心理价位。
三、面积小、功能全、设计更为合理
房地产项目的核心竞争力仍然是产品。一方面消费者的成熟，令小户型的设计将越来越受到重视，另一方面房地产市场存在的优胜劣汰原则挑战着建筑设计行业。住宅设计的差异性、个性化特征也越来越明显，使户型设计必然具有超前意识，不能只看眼前的市场主流，而要注重主导居住品位的设计方向。
I. 目前小户型的设计存在着以下几个缺点：
1）、密度布局，采光通风，安全性和私密性较差，有的一层达到30多户。
2）、户型设计不合理，主要表现在厨卫的摆放上，如厨、卫相对，卫生间对着厅或房，厨房对着厅或房，厨房置于厅室或阳台上等。
3）、墙壁太薄，或门窗相对，致使“隔墙有耳”。
4）、无装修或装饰过于简陋，电梯过少，商住两用型项目没有考虑货运电梯的配置。
II. 预期房型设计
未来的小户型设计应更加注重其经济实用性特征。房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。在面积小的前提下，要保障功能齐全，厅、室、厨、卫、阳台等配套功能布局完善，动静分离，采光、透风、私密性都是设计中要考虑到的问题。
1. 为某些适合年轻人居住的套型可以适当减少厨房的面积，或开发多功能面积空间，使厨 房专用面积小型化、紧凑化，从而提高空间利用效率。而对于老年人独居户的要求，则可以开发居住空间的多功能潜力，而必须保留厨房空间的独立性及封闭性，满足老年人独特的起居饮食习惯。
2. 目前购买小房型的主力军为白领阶层，但在当今知识层次普遍提高的环境中，现代生活方式较为普及，人们的生活空间所包含的学习因素大大增加，在其所居住的场所中，工作、读书、摆弄电脑成为必不可少的内容。如何在设计之初就考虑这些需要，比如宽带网的接入，学习空间的适当划分，高科技计量手段的运用等。将成为此种房型营销的又一主要卖点。居室内部为考虑实用性与经济性要素，可用家具的适当布置分隔出休息、学习、会客空间，甚至利用边角还可创造出休闲一角。各空间相互交融，相互依赖，没有严格划分，达到视觉开阔的效果，具有空间流动性和相关性。
3. 采用跃层空间概念加以设计，层高米的挑空式客厅，使小户型也能享受到别墅气派，其超高得房率一般能使使用面积有效提高30%，不仅适合单身或小家庭居住，也可做办公用房。
4. 新一代小户型在设计时就为未来预留发展空间，是“活”空间，空间可以随意剪接，既可以是小户型，也可以变成大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型。它采用预应力框架结构技术，每层楼都没有任何明显的梁和柱，而是在楼内管线的辅装上，以最小的户型面积单位为户型设计的基础，具备积木式组合功能，消费者可以买一套、两套甚至三套，空间可大可小，真正做到“量体裁衣”。
四、物业管理更为周到
居住与住房分离，投资性购房上升,既要为住在里面的人服务，又要为买房者服务，如何满足这两类消费群体的需求，为他们彼此提供相应的服务是摆在开发商面前的问题。另外，由于投资者和炒作者的介入，使得未来项目内的流动人口（即不是那些自买自住的人）将很多，物业管理公司又不可能像酒店一样登记每个住户的身份证，将会给安全管理造成隐患。
五、提供精装修小户型项目
小户型购买者很多为较缺乏生活经验的年轻白领，平时工作、学习已经占用了绝大部分时间，更别提繁杂而又马虎不得的装修工程了。即使有兴趣为之一试身手的客户，也很少有时间光顾施现场，应付一到二个月工期安排。现在许多人就将装修工程全权委托给某些装修公司或装修队，由于目前装修市场的不甚规范，由此产生的矛盾纠纷不断。由开发商或物业管理部门牵头组织为购房客户提供既经济实用又体现时尚个性化的菜单式装修服务，会使开发商及客户达到双赢效果。何乐而不为？同时由开发商或物业公司组织的装修设计还便于与建筑师及时沟通，更易达到预期的建筑空间设计效果。
一、宏观专业市场分析
首先让我们来看一下中宏网公布的数据:全国现在每年新增近1000万平方米的积压商品房；全国有近600多万户人均居住面积仍不足6平方米；全国仍有45%的居民住在设备简陋、生活不便的平房、筒子楼……然而在目前这种住宅压力之下，众多的开发商依然不断的推出定位相当高的高价商品房。房地产市场的供需矛盾越积越深。
今年的房地产之所以保持旺市，基本是一种政策作用下的结果，包括公共基础设施的发展、旧城区的拆迁、城市化的进程、按揭贷款利率的降低等等，但在这其中，我国的人口因素客观推动作用不可忽视。我国房地产业政策经1998年调整后，正以众多的人口住房需要为基础，在1998年后的两年多时间，中国的住宅市场一下子排在全球第一的位置，如果每年每人平均增加一平方米的住宅面积，就将带来13亿平方米的住宅市场；其次GDP增长，房地产业投资在很大程度上表现为对GDP的贡献；8万多亿元的民间存款，也一直支撑着房地产业的发展信心，试想将这一数字的1/3用来购房，再配以80%的按揭首付，拉动的将是10万亿元的购房量。
分析宏观经济对房地产业的影响，我们认为，房地产业集中反映了国民经济最根本的问题，受到投资和消费的直接影响。从投资角度来看，目前房地产业的投资可以说是进入的一个新的高峰期，无论是住宅市场还是商业地产市场投资者的比例在明显的增加。与此同时，尽管现阶段的房地产销售额也在稳步增长，但其增长幅度却远远比不上市场供应量的增加。
纵观我国房地产业十多年的起伏变化，虽然从官方提供的数据来看，房地产价格指数在持续的增长，但是许多业内人士同民间群体都认为今天的房价下降了不少，主要的一个原因便是如果人们从价格性能比的角度来看，今天由于太多的发展商竞争，每一个开发商都力求出精品，使得房产在质量越来越好时，成本也越来越高，开发商的实际获益随之越来越小。其次全行业性的房价下跌，不仅使许多拥有房产的人面临资产缩水的考验，同时也打压了发展商的投资信心，从总体上说不利于行业的良性发展。
土地价格指标对房地产市场的影响
成都市房地产行业的发展在保持了几年蓬勃发展的状态下，随着今年土地拍卖规范的建立，较多的开发商开始囤积储备土地，预备今后进行更好的开发或者将土地进行储备待到升值后进行转让。从2002年1-9月的数据看，房地产投资当中用于购买土地的价格占据了相当大的比重。以下我们根据成都市1996年—2002年土地转让或者购买价格在房地产投资当中所占比例的关系，对房地产市场进行动态的分析，希望从中能够找到某些具有价值的结论。
1996—2002年房地产投资与相应土地购置费用直方图（单位;亿元）
1997年是成都市房地产行业刚刚起步的阶段，从当年起，随着房地产开发投资的增加，土地购置费用在房地产投资当中所占比利逐年增长。1998年房地产行业处于提速阶段，当年各个开发商大量购置土地用于项目建设，至2000年增速有所减缓，当时开发商所购置的土地大部分属于城市中心或者城南高尚住宅区域，土地购置费用所占比例依然占投资总额的四分之一左右。而从图中可以看出，2001年土地购置费用所占比例第一次出现有所降低，这是由于随着几年轰轰烈烈的行业发展，市中心以及其他较为优秀的地块已经被抢购的所剩无几，地产开发出现了向周边发展辐射的趋势，华阳、龙泉等郊县逐渐呈现出开发的优势，相对程度而言郊县地区的土地转让价格要低的多，所以土地购置费用出现走低也是很正常的现象。到了2002年，随着国家关于土地拍卖制度的建立及完善,购置土地所占投资比例有了明显的增加，较去年同期增长了%，这很显然的说明增加了整体的开发成本，所以说，房地产价格指数的增长从某方面来说反映了整体的市场景气状况，但从另一个方面来讲，用于购置土地成本的增加，从根本上拉高了市场产品的销售价格。
客户定金以及预付款
从图中我们可以非常明显的看出，2001年是一个分水岭,之前开发商自筹与客户定金预付款所占比例相差无几，从当年起按揭买房的客户增势有了大幅度的上涨，大多数购房客户普遍心理上完全认同了按揭购房的形势，使得有更多的人能够轻松买房，这就造成了定金以及预付款在房地产开发当中资金来源的比例增加，同时从另一个方面来讲也是减轻了开发商的负担。2000年开发商自筹资金占总资金来源的27%，到了2001年，客户定金以及预付款的比例已经占到了33%，而2002年月房地产开发资金到位254亿元，购房户定金以及预付款96亿元，占到了整体到位资金的38%，进一步缓解了开发商的资金压力。
结论：
1. 尽管现阶段的房地产销售额也在稳步增长，但其增长幅度却远远比不上市场供应量的增加。
2. 由于土地拍卖制度的建立增加了房地产市场的整体开发成本，从目前的政策上来说需要逐步加强对房地产投机现象的限制。
3. 客户定金以及预付款在房地产开发项目资金来源中所占比例逐年增加，一方面是由于按揭贷款利率的下调以及广大客户对于贷款买房这一消费方式的逐渐理解接受，从另一个角度也缓解了发展商自筹资金的压力。
二、小户型市场项目调查分析
综合以上基础分析以及消费者调查的结论（消费者调查报告提供），也就不难得出当前小户型产品在市场当中倍受青睐的缘由了。小户型之所以受欢迎主要是它填补了一部分市场空白。目前市场上卖的主要是120多平方米的两居室、三居室等主流产品，但现在主流市场已经基本趋于饱和，市场已经到了细分的阶段。而这种对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，这也是购房群体急速年轻化带来的突出问题。
从根本上来讲，上述的结论与今年小户型产品热销并没有形成严谨的对应关系，然而，市场却给了我们一个很好的答案——开发小户型产品至少从当前来讲是缓解供需结构性矛盾的解决手段之一。以下，针对当前成都市场当中（一环路以内）出现的小户型项目，参照详细的调查之后得到数据，对细分市场进行深入的研究。
项目用地规模
（1时代天骄2金港空中花园3锦宏丽景4蓝色港湾5都驿站6梧桐世家7长富花园8武城自由度9世纪太升10玉林风景线11成都国际公寓12流星花园13大地城市脉搏14城市阳光15玉林生活广场16蓝色加勒比17新绿季节彩世界18宜家HOME19青年公寓20时代100 21紫薇银座22美丽人生）
所调查的项目当中，大部分为纯小户型住宅项目，用地规模最大的是长富花园，用地面积为15808平方米，最小的为锦宏丽景花园，仅仅只有2670平方米，有59%的项目用地规模在6000平方米以下。当然，在调查的过程当中也发现，不仅仅是市中心区域，而且在其他区域开发的大型项目当中，也拿出部分土地资源开发小户型产品，这部分开发上是从两个方面考虑之后才进行此项决策的，一方面是由于大型社区主流户型的面积都在80平方米以上，而目前市场当中对小户型产品又有一定的需求，为了满足这部分消费群体的需求拿出部分单位进行开发，另一个方面是在销售过程当中，中、大规模的定价、销售控制计划与策略是整体实施的，开发商可以对整个项目进行把握与调控，使得其中的小户型产品单位与纯小户型定位产品相比较有一定的自由度，显得游刃有余，同时，中、大型项目中为业主营建的会所、休闲、健身等娱乐设施小户型单位的业主也同样能够享用。所以，中、大型项目当中的小户型产品同单纯的小户型项目相比较，拥有较高的性能价格比。
而纯小户型定位的产品的用地规模普遍较小，除了同项目定位具有一定的相关之外，地价成本也是关键因素，然而地块规模的限制也导致了在开发过程当中某些方面难以发挥，例如在配套设施与景观方面就难以做得更加精彩，然而也有观点认为小户型产品本身其最重要的优势便是单套住宅的房款较低，如果增加了其他方面的投入直接导致增加开发成本，这样产品的价格优势便不是那么的突出了。从这次消费者调查的数据来看，普遍消费者还是比较中意于配套较为完善的产品形势，所以开发商在进行项目定位时也要做综合方面的权衡与考虑。
结论：
1． 就目前而言，中、大型项目当中的小户型单位同纯小户型项目比较，具有相对较高的性价比。
2． 市中心区域的小户型项目普遍用地规模较小，在整体设计规划水平不是很高的前提下，是开发过程当中的限制性因素。
项目定位类型
1999年和2000年是小户型在成都产生和发展的第一个高峰时期。步入2001年上半年，由于开发商发觉小户型滞销的比例也在逐渐加了，小户型房屋已逐渐趋于饱和，开发小户型的房地产商亦相对更少了，于是小户型楼盘的发展速度已大大减缓。而进入下半年之后，随着时代100，成都国际公寓等酒店式管理小户型项目的出现与热销，小户型产品逐渐增多起来，进入2002年，瑞景、紫薇银座产权酒店、流星花园的出现使产品无论从形势上还是数量上都呈现出了增多的势头。2003年，更是进入小户型的高速发展时期，丽舍、王府嘉年华、芝华室、宜家、美丽人生等项目相继开发，并都取得销售上的成功。
在各种类型的小户型项目中，以“以酒店式公寓”为项目定位的小户型项目呈现增长的势头。
项目定位分布图
“普通住宅型”虽然在当前的市场当中占的比重较大，但其增长势头在逐渐的减弱。
“商用物业型”如果将其细分还包括两种形态，一种为居家经商型，包括一楼一底和平层家带店，另一种为纯商业物业型。从发展趋势上看，此类形态产品较能吸引更多投资者的青睐，有着进一步增长的势头。
“产权酒店型”属于新一类的产品形势，由于成都市酒店行业竞争激烈，其市场容量有限，预计不会出现较大增长。
“社区型小户型”从的发趋势是一路下滑，同前面我们的观点相同，这首先是由于地价的因素造成的。“办公居家型”项目为数不少，办公居家型项目需要增加部分配套设施与居家型不尽相同，并且有一定的市场容量，因为相比较而言比大部分小型企业或者办事处购买住宅比租用市中心区域的写字楼要划算得多，其市场前景还是较为乐观的。
“酒店式公寓”的发展正处于一个成长期，因为其良好的投资回报、精装修、良好的物业管理，得到市场的信可，但由于许多开发商承诺与实际产品的差异，使其受到市场认可度有一定的负责影响，但由于其处于成长期，肯定会有一定的市场认可度。
从市场的发展来看，在成熟的市区，各种配套日益完善，地理位置相对优越的成熟生活区，特别是东边一带，缺少这类型物业，应当有一定市场，目前在该区域内楼盘，对于事业刚起步的白领来讲，圆住房梦是难以企及的，动辄100多平方米以上的面积，数十万元的房款。而绝大多数还在离单位较远的地方买房或租房。因此，市场当中需要这种总价不高的、同中央办公区相配套的生活区。
结论：
1． 市场当中小户型产品呈现多元化分布态势。
2． 市场当中成熟社区内的小户型特别是离城区这么近的小户型项目应当有一定的市场空间，主要是考虑到在这一区域当中，白领中坚分子的购买力没有得到很好的释放，开发一个具有个性的、富有独特风格的、价格相对实惠的小户型项目相信会有非常好的市场前景。
销售价格分析
小户型产品受到关注的另一个原因便是足够低的价格。当然，低价并不等于低档。从产品本身看，小户型虽然总价不高，但单价不低，属于同区域中高档次的需求，把低价和低档联系在一起是个误区。此外，对于目前市场当中供应的项目，绝大多数提供了厨卫精装或者全装修，有的甚至是提供全套家具家电。
在这里，我们如果对小户型的单价进行分析对比，将没有任何的研究意义。因此，以下只对总房款进行对比分析。由于有的项目提供的装修等其他配套，所以我们在这里将诸如此类因素按照装修及家电产品的市场平均价格进行剔除。
最低总价格主流分布在11-15万元之间，最高主流总价16-18万元与19万元以上相差无几。若从单价上来说，项目的销售价格同周边其它楼盘相差无几，有的甚至偏高一些，这也是由于小户型项目在从成本上来说，开发成本是要高些。比如120平方米设计成２套和６套，６套小户型洗手间、厨房、阳台按比例增加了，通道分摊面积也多了些。“麻雀虽小、五脏俱全”。户数多了，整个楼盘配套如电梯、车位、绿化面积等相应增加，因而成本要高些。并且由于管线、通风、采光等方面考虑，小户型设计难度要比大户型难得，单价相对偏高也是较为正常的现象，但是其在总房款上却具有如此的诱惑力。
调查样本当中最小的户型面积仅有16平方米。我们按照一环路以内平均户型分布在50平方米左右户型来进行计算，其清水房的单价则为2800元/平方米，这样的数据同同等区域内大户型的加权平均价而言，相对较高一些，同前部分我们所提出的观点相吻合，高出的这部分价格的原因是在土地，设计以及建设当中的高成本所导致的。但是按照我们对房地产行业平均收益水平的的经验估计，这个价格属于比较保守的范畴。且以上所列示的项目大多数为今年新开盘的小户型，由此看来，在今年的开盘的项目当中，虽然没有说房地产产业的暴利时代宣告结束，但开发商对于价格这一敏感因素业已做出了一定的让步。
但是房地产开发商并不要认为用一个较低的总价来冲击目前较普遍存在的高总价市场，那么小户型的总价低是一柄无往不利的尚方宝剑。同时，几乎所有的小户型项目都说自己的楼盘具有投资价值。但是要考虑到，大量小户型项目的推出，必将减少租、买方市场客群，更加拉动租金和房价走低。另一方面，现在成都的二级市场并没有完全开放。如果到时候，市场进一步开放，就会有大量的二手房上市，同样也会压低租金或房价，对小户型投资带来另一大冲击。
在消费者调查过程当中，大多数消费者都表示做10年_15年的按揭为宜，而在购买过程当中进行20年以上的长期按揭贷款为主，这是由于消费者的收入水平受到限制所在。以60平方米的小户型为例，在成都市一环路以内的均价大概在2800为元／m2,则房屋总价约19万元，首期一般为三成，则要支付六万元。这样一来，对于一般收入水平的人来说也是一笔不小的负担，如果做10年按揭则每个月的月供就要近一千多元。普遍认为月供无论如何也不应该超过月收入的30%，购房者应该以此为标准确定自己应该做多少年的按揭。
结论：
1． 一环路以内项目的平均单价同区域市场相差无几，但平均总房款为15万元左右，大大低于区域平均水平。
2． 成都市二级市场的开放程度将直接影响小户型产品的生命力。
3． 从按揭角度考虑，房屋的月供最好不要超过目标消费者的月收入的50%。
户型指标分析
a.户型的细分
当前成都市场当中主要有以下几种产品形势：
² 单元形势采用廊式设计，产品主要以两种形式出现。一种是小开间、大进深，单面采光卧室、客厅、卫生间，厨房等功能用房排列在一条直线上。代表项目有时代100的59平米单位，流星花园30平方米单位。另一种户型设计位于建筑体较好位置，采光、通风效果较好，动静、干湿分区相对隔离。代表项目有时代100的38平方米单位、美丽人生49平方米单位。
此类单位面积较小，基本上的设计为供一人居住，所以产品在设计当中只做到了主要功能房的划分，对舒适，私密性考虑较低。
² 酒店式户型，产权式酒店的出现造就了这种小户型产品，房间内只有卫生间与卧室，面积大一点的套房增加了会客区域。酒店自身配套比较完善，代表项目瑞景商务酒店。
这种产品实际上就是酒店标准间，购房者购房需求完全用于投资。
² 空中花园型
大部分取消了客厅阳台，也有部分是取消了卧室的阳台，改做成落地玻璃窗部分向外挑空，种植绿色植物，市场当中称之为空中花园。国内首先推出这种产品的项目是SOHO现代城，在其创造了销售奇迹后众多开发商跟风，消费者对此的接受程度也比较理想，代表项目花样年华。
² 空中发展式
跃、复式结构的小户型住宅，面积在40-50平方米之间，层高在米左右。这样分割下来，上下空间加隔板，层高紧紧只有米左右，客厅上空是楼梯，这样造成的结果是客厅的大部分层高大与客厅进深和开间，造成比较压抑的感觉。而且这类小户型采用的是廊式设计，在通风、采光方面更加受到限制。此类设计造成的局部空间的比例失调和不舒适性，从市场产品来看，中小户型做成跃、复结构并不是主流，也不可能成为主流。代表项目丽阳天下。
² SOLO式
建筑面积20平方米左右，没有厨房、卫生间也仅仅是靠一个毛玻璃隔断。目标客户群体非常其中，典型的代表项目是青年公寓。
这种户型产品有延续下去的趋势，但是需求量到底有多少，要看市场的情况，这是由市场来决定的。因为小户型和位置有极大的关系，也和交通有极大的关系，居住的这批人肯定不会买车，至少在很短的时间内要到自己上班的地方。
纯小户型项目其实在开发过程当中存在着较多问题，单纯从成本上来说，小户型开发成本是要高于大户型。并且小户型在设计难度要比大户型难得多，往往设计方案要经过多次的讨论与修改，有的项目仅设计部分完成就历时近一年，如果按照塔式结构设计，就更难做到兼顾。另外套数多，同样的管线、仪表等的增加也增加了建设成本。这就使得许多例如丽阳天下、时代100等小户型采取了门对门的内廊式设计方案，这也是设计师的无奈之。
小户型项目的户型分布情况
单位：平米
以上所列为当前市场当中具有代表性的小户型项目户型分布情况。最小面积平均值是38平米，主流面积平均为50平米，最大面积平均为72平米。其中面积最小的为单套住宅为青年公寓16平米。
在调查当中我们发现，在市中心区域,除了单纯以小户型产品定位的项目之外，还有许多的项目在产品构成当中采取了分配少量小户型的手法。例如长富花园推出的57平方米单位、蓝色港湾推出的55平米单位。单纯从套型面积方面来讲，市中心小户型面积普遍集中在两室或者三室、50—60平方米这一产品形式当中。这一产品特征与市中心较高的土地转让金造成成本居高不下相关性较大。
C．户型结构
针对于此我们对成都房地产市场的调研，将较为典型的小户型住宅项目进行统计。具体情况见图：
由此可见，市场供应量当中，占比例最大的为两室一厅的住宅，其次为一室一厅，最少为三室两厅。市场供应量主力户型相对较小。
调查过程当中发现，今年新增的小户型产品逐渐向户型面积在18平方米至50平方米之间、一室的方向靠拢。我们认为，之所以定位于此，是某些开发商从北京、深圳等流动性人口较大的城市进行考察之后，再结合成都市市场深入调查与分析基础上确定的。例如青年公寓，单纯的为飘一族打造的产品，这部分群体大多数人目前的状态是租住在旧公房、集体宿舍中，也需要购房，也是房地产的目标客户群之一。于是，他们根据这些人的月收入，结合贷款按照首付2万3万左右，月供500余元左右反推，创造出了适合的户型面积。但我们认为在开发这类产品过程当中要慎重，毕竟成都市的此类消费群体有限，在项目选址同开发规模上一定要在深入的市场与消费者研究的前提之下再做定夺。针对户型大小，市场上也有一些争论。
虽然小户型风头正劲，但它不会是主流产品。小户型作为“阶段性住宅”存在，占据一定的市场份额，为部分特定人群服务有其必要。
D．功能用房面积细分
此部分分析首先将住宅面积按照20-40平方米，41-60平方米，61-80平方米三个区间进行划分。在此基础之上对市场当中各功能用房的面积与分布情况进行探讨。
u 20-40平方米
首先此区间的单体并不是严格意义上的住宅，仅仅是一个更加细分市场的之下的产品，其消费者的针对性相当强，因此在功能划分上面并不苛刻。
设计：几乎全部采用大进深设计，开间不超过4米，通常的情况为—，进深较长，普遍在10米以上，有的甚至做到了13米以上（包括阳台）。
卧室面积：普遍在10平方米左右，一般不超过12平米。
客厅面积：由于采用通廊式设计，客厅开间同卧室一样，其不同之处在于客厅进深稍稍多一些，这样，客厅的面积基本上在14平方米左右，当前市场当中普遍都是客厅采光。
卫生间与厨房：卫生间面积普遍在4平方米左右，没有设计洗衣和位浴缸位置。这两个功能房在此面积区间内全部都为黑房子，有的甚至取消了厨房，紧紧设置了供加热用的电磁炉，而卫生间有的也是采用毛玻璃隔断的方式。
u 40-60平方米
设计：此类产品居住的舒适性有所增加，普遍是一室一厅一卫，各个功能用房相对独立。一般房间都比较方正。
卧室面积：由于功能用房的相对独立性，卧室开间合进深的搭配比较合理，面积普遍在10平米左右，也能够做到卧室通风、采光，有的在卧室的位置外设计了阳台，方便晾晒衣物。
客厅面积：市场当中主要有两种形势，一种客厅同卧室相对独立，另一种客厅同卧室在一个区域，第二中涉及的优点是房间的干湿分区较为合理。两种设计面积相差不大，都在14平方米以上。
卫生间与厨房：相对独立的卫生间和厨房增加了设计的美感，同时由于面积的增加，也可以摆放更多的卫浴、烹调设备。
u 60-80平方米
设计：如果说前两个区间尚属于完全过渡化的产品，那么60-80平方米范围内的产品可以说是真正的住宅了。这个区间的产品以两室一厅，两室两厅居多，有的甚至80平方米的户型做到了三室两厅，功能划分非常紧凑。功能房的分布也比较合理，基本上都做到了干湿、动静分离。
卧室面积：根据户型组合的不同，卧室面积呈现不同分布特色，大的有 *，面积在14个平方米左右的，也有*，面积在10平方米左右。
客厅面积：有明显增加，普遍75平米的单位客厅面积在23个平米左右。
卫生间与厨房：面积上与40-60平米差不多，但是增加了用餐区域和洗衣区域，使得功能划分更加合理细致。
通过统计分析，此区间卧室面积平均而言较第一区间卧室面积有所下降，这主要是由于功能房的划分合理型以及增加了室内通廊的原因所造成的。
在调查的过程当中还有一种跃式结构的小户型住宅，面积在40-50平方米之间，层高在米左右。这样分割下来，上下空间加隔板，层高紧紧只有米左右，客厅上空是楼梯，这样造成的结果是客厅的大部分层高大与客厅进深和开间，造成比较压抑的感觉。而且这类小户型采用的是廊式设计，在通风、采光方面更加受到限制。此类设计造成的局部空间的比例失调和不舒适性，从市场产品来看，中小户型做成跃、复结构并不是主流，也不可能成为主流。
物业管理以及配套服务
就目前而言，清费小房型的主力军为大部分为白领阶层，且多是单身的年轻人，但在这个知识层次普遍提高的环境中，住户普遍在白天上班，并且崇尚的是一种比较现代的生活方式，所以就需要一种针对小户型产品的专业物业管理，一方面为业主提供较为贴心于便利的服务，同时在营销方面也要做到针对不同的需要提供个性化的服务，例如，居家清洁、洗衣服务等等。另一方面表现在业主的沟通，当前城市年轻人特有的生活方式式邻里之间的干扰性逐渐渐少，相互之间很少沟通，这就需要创造一种全新的生活方式来提高各单位之间的干扰性。
以下是物业管理以及配套服务工作方面较为出色的项目：
项目名称 配套设施及服务 物业管理 项目特色
时代100 中央供热水系统恒温游泳池社区网络会所（餐厅、咖啡屋、茶坊、网吧、书吧、自助式洗衣房） 24小时酒店式物业管理 数字化示范工程样板楼酒店式物业管理
流星花园 包括常规与特约服务，其中特约服务包括清洁、礼仪、健康、商务、维修等人性化非常强的服务内容 楼宇电视监控背景音乐系统煤气泄漏报警 多元化的配套服务
丽阳天下 中央供热水系统中央冷暖空调商务服务家政服务（24小时配餐中心等）家庭医生 酒店式物业管理 酒店式物业管理
成都现代城 会所形式配套，游泳池、网球场、市政公园等，俱乐部运作方式式的，小区内以后可以组织各种沙龙、party，是一种比较全面的居家生活方式 俱乐部式配套服务
经典坐标 商务配套保姆式家政服务（丁送餐、送洗衣物、特约保健医生等） 健全的安全防护体系 常用的家政以及商务服务
从上表中可以看到，成都市目前在物业管理以及配套服务方面比较出色的小户型项目力求在各个方面都做的出色，是一种大而全的管理方案。从目前已经入住的小户型项目来看，业主的差异性也较大，有纯居住，也有居家办公、同时还有纯办公业主，这三种类型的业主同时居住在一个项目当中，造成了需求的差异化，同时在配套服务方面也需要差异化的管理方案，成都现代城的俱乐部式管理方案是一个靓点，有一些类似于置信提出过的置信生活方式，只不过现代城的业主资源大部分都是年轻人，拥有着类似兴趣爱好更容易交流出火花。
在当前，成都市的小户型项目当中，真正做到专业的小户型物业管理相当少，在我们所调查的样本当中，小配套与物管能够达到专业水准的不过三四家，比如流星花园等。小户型产品要想赢得市场先机，除了在产品方面的优势之外，配套服务也是一个非常重要的环节。相信随着小户型产品消费者的逐渐成熟，他们对物业管理水平的关注程度也将越来越高。
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