案例分析：交钥匙能否算交房？
交房，是履行商品房买卖合同的关键环节。然而，出于种种原因，交房也是购房者与开发商之间矛盾集中凸显的一个环节。
一个常识，购房者理应牢记：拿到所购房屋的门钥匙，并不意味着万事大吉。
案例 一年前，刘女士从某开发商手中买下了一套商品房。当时，房屋交接完毕后，刘女士欣然领取了新房钥匙。然而，此后的一年里，她却被这套新房折腾得心烦意乱。
原来，自从交房至今，刘女士一直没有拿到所购房屋的产权证。这可给她造成了不小的损失：今年年初，刘女士本想趁房价飞涨时把房屋出售套现，小赚一把。但由于自己尚未拿到房屋产权证，售房无疑成了一句空话。时隔半年，楼市形势变化，刘女士转而打算将房子挂牌出租，希望一段时间内能够实现“以租养贷”，减轻自己和家人的房贷负担。然而，面对好几个已经“相中”房子的租客，刘女士却拿不出房产证来证明自己的业主身份。刘女士出租房屋的努力，又一次次无奈地告吹了。
忍无可忍，刘女士多次找开发商交涉。她认为，开发商迟迟办不出房产证是一种违约行为。而且，这种违约之举已给自己和家人造成了很大的财产收益损失。这个损失，理应由开发商来“埋单”。面对怒气冲冲的刘女士，开发商却态度强硬：房子的钥匙你都拿到手了，难道房子还不算交付？而如果房子已经算交付完毕了，那么根据双方在房屋买卖合同中的约定，我开发商就不存在所谓的违约问题，也没有义务承担任何赔偿责任。
开发商的一番话，把刘女士给弄糊涂了：按照当时双方的约定，开发商只要依约交房就不属于违约。而一年前，开发商已在合同规定的时间内把新房钥匙交到了自己手中。至于开发商必须在多少天之内办出房产证，合同中确实未作具体约定。
交钥匙到底算不算已依约交房？刘女士因拿不到房产证而受到的损失，究竟该由谁“埋单”？
说法 解放周末：刘女士的困惑，恐怕不是仅此一家。生活中，许多购房者都有这样的疑问：何谓交房？商品房买卖中，房屋出售方交付房门钥匙的行为，究竟算不算交房？
杨建军（李国机律师事务所律师）：交付房屋钥匙不完全等于交房。法律意义上的交房，应包括占有转移和所有权转移。这一方面要求出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程；另一方面，完整的交房尚需履行一系列相关的法律手续，如办理并交付房产证等。
所以，交钥匙仅属于事实交付房屋，但因其缺少交付房产证这一环节，这种交钥匙的行为，属于不完全交房。
解放周末：对于房屋出售方办理并交付房产证的时间，如果购房者与开发商之间未作约定，购房者该怎么办？
杨建军：根据我国有关法律的规定，无论双方在合同中对此有无约定，如果由于开发商的原因导致购房者未能在房屋交付使用之日起90日内取得房产证的，除开发商和购房者有特殊约定外，开发商必须承担相应的违约责任。
解放周末：这样说来，开发商向购房的刘女士交付房门钥匙后，一年内仍未能办理并交付有关房屋的房产证，其行为已经构成违约？
杨建军：是的。刘女士可以据此向开发商主张违约责任。如果合同没有约定违约金，可以按照有关金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。当然，为避免此类纠纷产生，购房者最好在购房合同中对房屋交付使用的条件及违约责任作出明确约定，这样做，购房者能更有效地保护自身的合法权益。
提醒 近年来，商品房买卖过程中，交房环节可谓纠纷频发。问题主要集中在以下几方面：小区环境、配套不完善；售楼广告中的“美丽承诺”无踪迹；公摊面积模糊；无故增大容积率；墙体裂缝，地板不平；四通不通，屋顶和水管漏水；质量标准和样板间不一样；产权归属有争议；买房定金难退；采光与通风条件不具备；周边配套交通得不到及时解决等。此外，在二手房买卖中，出售方出于种种原因拖延户口迁移时间致使购房者户口无法迁入的问题，也不在少数。
为此，购房者在与开发商交接房屋时，不可匆匆在房屋交接书上签字落款，而应多长个心眼儿，仔细对照购房合同查验房屋及相关的配套设备、设施。如果开发商未按约定条件交付房屋，购房者则可以根据《合同法》采取单个的或集体行动，向开发商送达解除购房合同并要求开发商承担违约责任的通知书。在通知书送达给开发商之后，业主也可以单个地或采取集团诉讼的方式请求法院确认购房合同是否已经解除，以及合同解除后开发商应承担的违约责任
案例分析：拒交物管费是否有理
在目前的物业管理纠纷中，有不少是由于业主拒交物业管理费引起的。当然，业主拒交管理费各有原因，但官司打完，业主败诉的却不少。为使大家能够正确处理物业管理纠纷，特选择了实践中几类最有代表性的案件类型，希望业主能从中得到启示。
案例一：张某被拆迁安置到某小区居住，但对被安置房屋的地点和面积始终不满意，他多次找拆迁单位要求重新安置，但未能解决。因此，张某自从住进小区后就一直不愿交纳物业管理费。当物业公司将张某诉诸法庭后，法院判决张某败诉，令其如数补交拖欠的费用。
此案的关键在于，拆迁安置与交纳物业管理费二者属于两个不同性质的法律关系，两个法律关系所涉及的权利义务内容和各自对应的主体不同，前者对应的是拆迁单位，后者对应的则是小区的物业管理部门，因此不能混为一谈，应当分别解决。本案中，张某入住小区后，已经享受了物业管理部门为其提供的服务，不能以不满拆迁单位为其安置的结果作为拒绝交费的理由。对拆迁安置问题，张某应当通过其他合法途径与拆迁单位另行解决。
案例二：崔某居住在一层，物业管理企业将供暖用煤堆放在他家的窗户外，冬天刮风时，崔某家里的地板、家具和床褥常被刮进的煤灰染黑。崔某认为，物业的这些行为已严重干扰了自己的正常生活，故拒绝交纳物业管理费。
从事实来看，崔某拒绝交费似乎确实有一定道理，但从法律角度讲，如果物业管理企业已在受委托范围内履行了其相应的管理义务，那么住户就应当按照委托合同的约定交纳相应的管理费用，如果拒不交纳，就构成了违约。而本案所出现的物业管理企业在崔某窗外堆放煤灰污染其户内环境是由于物业管理企业的不当行为侵犯了住户的合法权益，崔某完全可以另行起诉物业管理部门，要求法院判令其排除妨碍，并赔偿损失，而不应以拖欠物业管理费的方式解决。
案例三：张某居住在塔楼二层，因该楼层内未留有电梯出入口，自家也不用高压水泵，故拒绝向物业管理企业交纳电梯费和高压水泵费。
根据现行的楼房电梯、高压水泵的交费规定，在一幢楼房内居住的房屋所有人都应当交纳高压水泵费和电梯费，对低层住户并没有可免除交费的特别规定。但是低层住户是否应交纳该项费用确实值得商榷，实践中也有一些物业管理企业对低层住户免收电梯费和高压水泵费。
案例四：1999年6月，李某按照标准价购买了两居室住房一套，该小区的物业管理公司要求其必须交纳全年的物业管理费3177元，才能给其房间钥匙并办理入住手续。李某急于入住新房，便按要求交纳了全部费用。但事后李某查询了有关规定和相关文件，认为自己按标准价购房，对房屋仅享有部分产权，其中产权人应交的费用不应由本人交纳，遂起诉要求物业管理公司退还多交的物业管理费1160元。
《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的通知中明确规定：“按房改规定出售公有住房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。”故法庭判决物业管理公司将产权人应交费项目绿化费、房屋中小修费、小区共用设施维修费等1160元退还李某。
物业管理服务案例分析——物业服务达不到标准怎么办？
我是河北省石家庄市东方阳光园的业主，前些天我突然接到法院的传票说是因欠物业费用而被起诉（和我一起的还有一批业主）。
我很生气。即然买的起房子肯定会交的起物业费，可物业公司的一些做法实在是让业主寒心，入住前承诺24小保安巡逻可一年之内我家居然被盗3辆自行车，物业公司竟没有一个说法给我，最为可气的是现在保安除了在门口记一下出入车辆的牌照，小区内居然见不到人。丢车事件频频发生，物业索性发出通告说让大家把一切车辆放入地下室，丢失一律不负责。电动车放门口一转身5分钟就没了。如果有保安巡视还会这样吗？（居然l连一个合理的办法都不预解决）
我找物业交渉费用问题（只要给我一个合理的说法，马上把一切费用补齐）的时侯物业告诉我等消息，可就在同时却又再次起诉我说欠费问题而且在短短的几天内居然又多了将近2000元的滞纳金，问题还没得到解决却又无故多出来近2000元钱。
就在前几天晚上小偷入室盗窃3户业主高达几万元．可第二天物业又贴出告示让晚上睡觉注间安全。
天呀，再安全小偷不会从天而降吧？他也得从门口或翻墙而入吧？怎么能把责任一下推出来呢？
就拿丢车事件来说吧，偷车人要么配钥匙要么撬锁可他总得从大门口出去吧？被撬得车总会有痕迹而且多半是在深夜或黎明时，大门口应该出入人很少的呀？
房子有了问题，物业说与他没关系得找承建商．财产受损物业说跟他没关系得找派出所。卫视坏了物业说找卫视公司，水管经常漏水一停就是几天,大家苦不堪言。这也不管那也不管，除了每月查一下电表，抄一下水表，真不知还为业主做些什么？每平4毛的物业费不算低，可就是不知物业公司都为大家做了什么？
所有的业主没有一个没怨言的，我们3－5单元的地下公共灯基本就没着过，更别说入住门口的灯了。一直没人解决，就知向大家收费，却不办实事，真希望有一家好点的物业公司能取代他们。
案例点评：
由于不了解现场，现在只是听业主的陈述，只能通过此信息给出一些意见，仅供参考，我个人认为要从三个层面分析这个案例。
第一从物业公司层面
1、物业公司有其主张的权利（通过法律来解决，我想物业公司也是无奈之举），物业公司如此处理不交费的业主，表面是物业公司与业主的矛盾，其实，物业管理费不交纳（或不及时交纳）同时更多侵害了其他业主的利益，物业公司因此产生额外的诉讼费用（开庭的律师费就几千元）、电话费用、晚上加班上门催交费用，最后还是分摊到其他业主了，所以物业公司要去做此事。
2、物业服务的特性之一是服务与消费同时进行。业主不但关心过程结果，而且是体验式的，若业主同物业有类似的说过要求给个答复，而物业却无正确的积极的去回馈，这个做法是需改进的。另外服务的过程或结果一旦发生不合格（漏水、物品失窃），将无法返工，业主已经消费了不合格的服务，物业采取性病措施，业主再接受的也是下一个服务。
3、物业公司应总结自己的不足，加强对业主投诉内容的改进工作，另一方面要更专业的宣传及与业主沟通一些知识，让业主明明白白的消费。
4、物业公司在公共安全防范管理、公共设施维护保养上等各方面上，要履行自己的义务，尽量去免责，出现问题要及时告知业主，业主有知情权。
5、其实通过法律来解决，是现在物业公司最不愿做的事了，可到了最后，没招了。能不能找第三方来协调下呢，比如物业协会或者房管部门或者消费者委员会等，。
第二个从业主层面
1、有问题可以投诉，并且可以向物业协会、房管部门、消费委员会等投诉，寻求第三方客观公正的解决，不要动不动就不交费用。物业公司是有过错，但交费和寻求赔偿是两回事，不交费损害全体业主的利益，而赔偿是找物业公司，两个不同的当事者的权益不能混为一谈。
2、可以成立业委会，通过合力来解决，自己解决问题。
3、有时要理解物业公司，毕竟服务了，就好象你买了块手表，可能表盖利花了，但不影响其它功能，商品有瑕，但不能否定其他功能，物业管理提供的是多方面的服务，如治安防范、清洁、绿化、人工、工程、社区文化，不能因为只是一个治安问题就否定其他清洁等劳动的付出的费用，毕竟只是一部分工作做的不好。
第三个政府层面
1、政府应加强对物业管理企业的监管。
2、确实有些法律问题（如停车场）在新的物权法未实施前，涉及的方面太多，象中山一个车位一月就40元，不要说人工、电费、设施维修，收入和支付失窃引起的赔偿是不适当的。要从法律方面完善。
3、在正确宣传物业管理引导消费方面不足。
4、物业企业很多时候关系老百姓的民生民计，政府应予以扶持，如减税，以每平方米0。4元计，其中有近7%是税费，无形中加重了业主的负担。
（点评专家：黎宇清，建设部物业管理企业经理，全国人力资源管理助理管理师，高级顾问。曾担任的职位有物业管理公司总经理、房地产公司董事会监事、顾问等。）
