第三讲 房地产权属登记制度
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本讲教学内容
一、房地产权属登记概述
二、土地登记
三、房屋登记
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一、房地产权属登记概述
（一）房地产权属登记的概念
房地产权属登记，又称房地产登记，指房
地产管理部门对土地所有权、土地使用权、
房屋所有权和房地产他项权利的登记。
房地产是需要登记才能表征其权利的一种
财产。
登记的作用：主要在于公示财产权利归属
状态和权利范围，以使之产生物权的对世
效力。
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（二）房地产权属登记的功能
1、权利确认功能。通过登记以确认房地产权
利归属状态，经登记的房地产权利受国家强
制力保护，可以对抗权利人以外任何人。
2、权利公示功能。房地产权属登记公开房地
产权利变动状况，昭示利益关系人与社会公
众，保障房地产交易的安全。
3、管理功能。房地产权属登记能实现国家的
管理意图：一方面通过登记建立产籍资料，
进行产籍管理；另一方面通过登记，来审查
相关权利设立、变更、终止的合法性，进而
取缔或处罚违法行为。
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（三）我国房地产权属登记体制
房地产权属登记包括土地权属登记和房屋权
属登记。
我国城市房地产管理法规定：
（1）土地权属登记由县级以上的土地管理部门
办理；
（2）房屋权属登记由县级以上的房产管理部门
办理的体制。
我国实行“土地产权登记发证和房屋产权登
记发证”、“两制分开，两证分开”的登记
管理体制。（不合理，不科学）
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《城市房地产管理法》第63条规定，在分开
登记体制之外，允许各地经省级政府确定实
行统一登记体制。房地产权属统一登记管理
是比较科学、有效合理的体制。
（注意：我国《物权法》确立了不动产统一登
记制度，即由一个登记机关统一负责有关不
动产的登记事务，并在登记范围、登记规则
和登记程序等方面实现统一。）
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（三）登记效力
11、房地产权属登记的效力、房地产权属登记的效力
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登
记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另
有规定的除外，例如：有规定的除外，例如：p86p86
（（11）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不
登记。登记。
（（22）非依法律行为发生的物权变动（如法律文书，）非依法律行为发生的物权变动（如法律文书，
政府征收决定等）。政府征收决定等）。
（（33）考虑现行法律规定及我国的实际情况（如农村，）考虑现行法律规定及我国的实际情况（如农村，
土地承包经营、宅基地、地役权），也可不经登记土地承包经营、宅基地、地役权），也可不经登记
发生效力。发生效力。
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我国土地使用权和房屋所有权
登记发证制度
（1）土地使用权登记发证
以出让或划拨方式取得土地使用权，应当
向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登
记，经其核实，由同级人民政府颁发土地使用
权证书。
（2）房屋所有权登记发证
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋
的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人
民政府房产管理部门申请登记，由其核实并颁
发房屋所有权证书。
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土地使用权登记发证：
房屋所有权登记发证：
申请登记申请登记 核实核实 颁发证书
县级以上地方人民政府土地管理部门 同级人民政府
申请登记 核实 颁发证书
凭土地使用权证书
向县级以上地方人民政府房产管理部门 县级以上地方人民政府房产管理部门
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房地产转让或变更的登记制度
（1）首先，向县级以上地方人民政府房产
管理部门申请变更登记；
（2）其次，凭变更后的房屋所有权证书向
同级人民政府土地管理部门申请土地使用权
变更登记；
（3）经同级人民政府土地管理部门核实；
（4）由同级人民政府更换或更改土地使用
权证书。
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2、更正登记
更正登记是指权利人、利害关系人认为不动
产登记簿记载的事项有错误时，依其申请，
经过权利人书面同意更正或者有证据证明登
记确有错误的，登记机关对错误事项进行更
正的登记。
更正登记的效力是彻底消除登记权利与真正
权利不一致的状态，避免第三人依据不动产
登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。
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3、异议登记
异议登记是指利害关系人对不动产登记簿记
载的物权归属等事项有异议的，将其异议记
载在不动产登记簿。
异议登记的效力是使不动产登记簿上所记载
的权利失去正确性推定的效力，第三人也不
得主张依据登记的公信力而受到保护。
但异议登记的效力是临时性的，申请人在异
议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失
效。
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4、预告登记
预告登记是指为保全一项请求权而进行的不
动产登记，该项请求权所要达到的目的，是
在将来发生的不动产物权的变动。
预告登记的效力是限制不动产出卖人处分不
动产物权（案例：一房二卖。注意：购房人
购买预售的房屋，购房人依据预售合同只有
合同法上的请求权，没有排他的效力）。
办理预告登记后，预告登记具有排他效力，
开发商违背预告登记的内容进行的处分行为
不能发生法律效力。
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二、土地登记
1、概念
土地登记，是指将国有土地使用权、集体土
地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、
地役权以及依照法律法规规定需要登记的其
他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
国有土地使用权，包括国有建设用地使用权
和国有农用地使用权；
集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、
宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土
地承包经营权）。
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土地权利证书包括：
（一）国有土地使用证；
（二）集体土地所有证；
（三）集体土地使用证；
（四）土地他项权利证明书。
土地权利证书由国务院国土资源行政主管
部门统一监制。
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我
国
目
前
土
地
权
属
及
证
书
种
类
我
国
目
前
土
地
权
属
及
证
书
种
类
国有土地所有权（不属于登记范围，不需要发证）
国有土地使用权
（《国有土地使用证》）
国有建设用地使用权
国有农用地使用权
集体土地使用权
（《集体土地使用证》）
集体建设用地使用权
宅基地使用权
集体农用地使用权
（不含土地承包经营权）
土地他项权利
（《土地他项权利证明书》）
土地抵押权
地役权
其他土地权利
集体土地所有权
（《集体土地所有证》）
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2、土地登记的属地登记原则
申请人向土地所在地的县级以上人民政府国
土资源行政主管部门提出土地登记申请，依
法报县级以上人民政府登记造册，核发土地
权利证书。
但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府
国土资源行政主管部门登记，核发土地他项
权利证明书。
跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所
跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登
记。
土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地
权属界线封闭的地块或者空间。
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3、土地登记的类型 pp88—93。
（1）土地总登记；
（2）初始登记；
（3）变更登记；
（4）注销登记；
（5）其他登记：包括更正登记、异议登
记、预告登记和查封登记。
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4、土地登记的程序
（1）申请；
（2）受理；
（3）审查登记。
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申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提
交下列材料：交下列材料：
（一）土地登记申请书；（一）土地登记申请书；
（二）申请人身份证明材料；（二）申请人身份证明材料；
（三）土地权属来源证明；（三）土地权属来源证明；
（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；
（五）地上附着物权属证明；（五）地上附着物权属证明；
（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；
（七）本办法规定的其他证明材料。（七）本办法规定的其他证明材料。
第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址
坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调
查获得。查获得。
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有下列情形之一的，不予登记：
（一）土地权属有争议的；
（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处
理的；
（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他
税费的；
（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；
（五）其他依法不予登记的。
不予登记的，应当书面告知申请人不予登记
的理由。
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三、房屋登记
1、概念
房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋
权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿
上予以记载的行为。
房屋登记机构应当建立本行政区域内统一
的房屋登记簿。
房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，
由房屋登记机构管理。
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2、房屋登记机构
房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民
政府建设（房地产）主管部门或者其设置
的负责房屋登记工作的机构。
房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构
办理。
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3、房屋权属证书
房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权
并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利
的合法凭证。
我国的房屋权属证书包括《房屋所有权证》
（申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机
构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样）
、《房屋他项权证》。
实现房地产统一登记的，则颁发《房地产
（共有）权证》、《房地产他项权证》。
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44、房屋登记原则、房屋登记原则
办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范
围内的土地使用权权利主体一致的原则。围内的土地使用权权利主体一致的原则。
房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是
指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的
编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登
记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界
限的部分为基本单元进行登记。限的部分为基本单元进行登记。
集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为
基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住
房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行
登记。登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部
分为基本单元进行登记。分为基本单元进行登记。
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5、国有土地范围内的房屋登记
（1）所有权登记，包括初始登记、转移登记、
变更登记、注销登记；
（2）抵押权登记，包括设立登记、变更登记、
转移登记、注销登记；
（3）地役权登记；
（4）预告登记；
（5）其他登记：更正登记、异议登记等。
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办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查
看：
（一）房屋所有权初始登记；
（二）在建工程抵押权登记；
（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；
（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房
屋登记。
房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配
合。
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课堂练习题
一、判断题一、判断题
11、我国实行的、我国实行的““土地产权登记发证和房屋产权登记发土地产权登记发证和房屋产权登记发
证证””、、““两制分开，两证分开两制分开，两证分开””的登记管理体制，的登记管理体制，
既不合理，也不科学。既不合理，也不科学。
22、建筑区划内的道路，属于业主共有。但属于城镇公、建筑区划内的道路，属于业主共有。但属于城镇公
共道路的除外。共道路的除外。
33、我国、我国《《物权法物权法》》确立了不动产统一登记制度。确立了不动产统一登记制度。
44、相邻关系依合同产生；地役权依法产生。、相邻关系依合同产生；地役权依法产生。
55、依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。、依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
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二、选择题
11、以下说法哪些是正确的？（、以下说法哪些是正确的？（ ））
AA、土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土、土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土
资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明
书。书。
BB、以出让或划拨方式取得土地使用权，由县级以、以出让或划拨方式取得土地使用权，由县级以
上地方人民政府国土资源行政主管部门颁发土地上地方人民政府国土资源行政主管部门颁发土地
使用权证书。使用权证书。
CC、、《《集体土地使用证集体土地使用证》》的登记内容不含土地承包的登记内容不含土地承包
经营权。经营权。
DD、房地产转让或变更登记，应当首先向县级以上、房地产转让或变更登记，应当首先向县级以上
地方人民政府土地管理部门申请变更登记。地方人民政府土地管理部门申请变更登记。
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2、土地权利证书包括：（ ）
A、国有土地所有证；
B、国有土地使用证；
C、集体土地所有证和集体土地使用证；
D、土地他项权利证明书。
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参考答案
一、判断题
1、对。
2、对。
3、对。
4、错。
5、对。
二、选择题
答：1、AC ； 2、BCD
