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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京 —
新兴的高端企业置业聚集地
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
聚集，是企业判断区域发展前景的一个标准
国际一体化的今天，中国庞大的消费市场吸引着全球资本的关注，
而对于首都北京而言，打开北京的门，就等于打开了中国的门。
望京，城市中心区边缘临近国际机场最近的区域，以其生态环境、
产业规划、政府政策、便捷交通、临空经济、高端人群聚集、低成本运
营等优势，构成了区域高端物业聚集要素，而这些优势，在可供开发用
地日益减少的北京五环内，尤显突出。
望京，北京国门，北京副都市中心，国际企业云集，
新兴的高端企业置业聚集地，是打开中国财富之门的钥匙。
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
纲 要
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京－－新兴的高端企业置业聚集地
一、望京区域办公物业市场开发状况
二、望京区域高端办公物业发展的支持要素分析
三、望京区域高端办公物业的地段价值分析
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
变革中，总有商机在云涌！
望京区域办公物业市场发展过程，可以说是北京房地产市场
开发的一个变化过程，在中心区域开发饱和的状态下，它的
发展也正如其它成熟区域一样经历着变革，而这种变革对望
京区域而言，只是短短的十年，也正如此，它以它独有的临
空经济优势及良好的时机，成为国际企业买家争抢的最后一
块金地！
借鉴北京其它区域，在变革中发现商机，是国际买家
进入望京区域的最好时机！
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京区域办公物业市场发展状况
望京核心区域地块分析
望京区域办公物业重点项目介绍
望京区域办公物业客户群定位方向
一、望京区域办公物业市场开发状况
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京区域住宅市场开发状况
望京区域住宅物业均价每年平均增长7%，根据同比增长率预计2006年－2010年望京住宅均价将会达到8044-10544元/平方米。
区域住宅市场进入第三阶段开发规模高速增长，并趋向高端物业开发，大量高端人群聚集
必将释放大量高端消费需求，为区域积累大量人力资源，刺激了区域办公物业市场需求。
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京区域商业市场开发状况
区域商业前20年总量30万平方米，制约了办公物业的发展．而2005-2010年5年间商业增量达到了84万平方米，并多为大型购物中心。区域商业规模及类型的变化，将带动办公物业的开发，趋向高端化、规模化发展，加快了新型商务核心圈的形成，保障了办公物业市场开发的价值升值空间。
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
区域内未来供给的大型商业项目，多为综合性及专业性大规模商业，多分布于望京园综合区，
加快了望京核心区商务圈的形成，使区域办公物业市场未来升值空间很大。
望京区域商业市场开发状况
区域内未来供给部分商业项目表
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京区域商业市场开发状况
外资零售企业的进驻，将为区域带来高端管理人才及相关的配送企业，
为区域增加了办公物业需求量。
进驻望京区域的外资零售企业表
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
住宅立项项目一览表（总规模：274000 ㎡)
区域内住宅立项项目多为2005年前开发，价格及租金相对较低，佳境天城因
其处于花家地建成区，与丽都商圈较近，处于当时商务产品较稀缺时推出，获
得了市场的追捧，创造了销售奇迹。
望京区域已建住宅立项办公物业市场状况
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京区域已建公建立项物业市场状况
公建立项项目一览表（总规模：240205 ㎡)
早期写字楼多为只租不售，同时部分为企业自用，以低端产品为主，博雅国际中心以高端
产品定位，推出市场销售价格目前区域内最高，是区域高端办公物业开发启动的项目。
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
总部、研发立项项目一览表（总规模:126850㎡)
区域产业规划优势，吸引了大批企业设立总部、研发基地，早期的总部、研发基地
规模较小，同时企业办公物业多为部分自用，部分租赁，因其是科研用地，其对外
出租价格较低，吸引了此类产业链上下游的小型企业入住。
望京区域已建总部物业市场状况
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
目前区域内在建项目多为高端产品，规模较大，而住宅立项的卷石天地是今年年底将上市项目，
其产品品质趋向高品质定位，价格达到了11000元/㎡，一部分租赁，一部分销售，反映了区域
市场办公物业价格上涨趋势，市场需求的旺盛，对后期推出的公建立项项目销售价格有一定的
提升影响。
望京区域在建办公物业市场状况
区域在建住宅、公建立项项目一览表
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京区域在建总部物业市场状况
区域在建企业总部项目一览表
目前区域内在建总部、研发基地项目趋向规模化开发，并为国际性企业，以高端产品定位。
区域内企业总部的规模化、集中化开发，带动了办公物业高端市场开发，有利于形成区
域商务核心圈。
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
已立项未建办公物业表
区域内立项未建项目多在2008年后上市，经过2006、2007年的市场培育期，此阶段区域已初步形成了
商务核心圈，商务氛围较浓，有利于此阶段推出的新项目销售，满足了日益增长的市场需求。
望京区域已立项未建办公物业市场开发状况
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京区域已立项未建总部物业市场状况
已立项未建企业总部物业表
区域内已立项未建企业总部为奔驰总部，其计划于明年开工，预计2009年竣工使用；
其建成后，将为区域带来大量高端人才及高端消费，有利于区域商务圈的形成。
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核心区未招拍挂企业总部地块表
核心区未招拍挂地块企业总部规模为198000 ㎡，其总部用地的规划将带动区域周边
商务市场的开发，建成投入使用后将为区域带来大量高端人才及消费，加快了区域
商务圈的形成。
望京区域未招拍挂总部物业市场状况
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核心区未招拍挂办公地块表
核心区未招拍挂地块金融商业类总规模为357000 ㎡，定位为高端物业，
但其300米限高规划，开发成本大、周期长、风险大等因素，对区域其
它办公物业开发不具有竞争关系。
望京区域未招拍挂公建物业市场状况
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望京区域办公物业市场开发状况
目前区域内在建及已立项未
建的办公物业总量为452127㎡
而核心区未招拍挂地块规划为
商业等。其中一办公用地因属
于超高层规划具有特殊性，
对其它办公物业不构成竞争；
企业总部属于企业自用，不进
入办公物业的销售市场，但能
对区域办公物业需求有促进影
响。综合上述：
对于望京区域的高端办公
物业而言，其未来五年内
市场潜在竞争供应总量为
452127㎡。
市场开发规模统计表
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
总部、研发基地
2005年前办公物业
集中区
2006-2010年办公物业
集中区
望京区域办公物业市场状况
－－市场开发区域分布特点
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最初的小规模低端办公物业总量大，高端物业总量少，预计2006-2010年，市场变化为低端物业减少，高端物业增加企业总部初显聚集效应。
区域办公市场趋向高端物业开发，
并出现了国际企业总部聚集趋势，
初步形成了高端物业聚集区。
望京区域办公物业开发级别状况
办公物业开发级别比较表
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
区域内低端办公物业近几年市场供应量不稳定，同时项目规模较小，多为产业
园区的产业链中服务型企业使用，部分为商住物业，在满足了市场小型企业办
公的同时，也反映出了区域对低端物业的消化力很强，未来五年区域低端物业
供应量较少，其中大部分为商住类物业。在区域国际化进程加快，商务氛围趋
向成熟，国际大型企业不断进入的大环境下，低端办公物业在市场中竞争力减
弱，供应量降低，趋向小规模的商住物业开发。
单位：㎡
单位：年
-2010
望京区域低端办公物业市场开发状况
低端办公物业开发规模表
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
目前区域内高端物业多为几家大型企业自建办公物业，部分对外出租， 2005年以前
发展较缓慢，进入2005年后，区域有较多开发商及国际企业进入区域内开发高端物
业市场，使区域未来五年内高端物业市场将趋向品质化、规模化、集中化、投资价
值最大化的方向发展。
单位：㎡
望京区域高端办公物业市场开发状况
高端办公物业市场开发规模表
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
企业总部聚集地示意图
望京区域总部物业市场开发状况
总部物业项目分布图
安捷伦
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目前区域内已有18家国际企业设置总部，部分处于选址阶段，部分物业已
开工建设，与机场的临近、交通的完善、政策的支持、产业带的形成、人力
资源的丰富、生态环境的优化、办公成本的低廉、未来发展的潜力等因素都
将吸引更多的国际企业迁入，并得到国际资本的投资青睐。
单位：㎡
望京区域总部物业市场开发状况
部分总部物业开发规模表
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
早期开发办公物业以租赁为主。
现有销售项目多为近两年开发楼盘，
售价集中在7800-8800元/ ㎡左右。
销售楼盘价格与区域内部分高档住
宅楼盘价格持平，具有一定的升值
空间。
图表中最高售价的博雅国际中心为
高端物业，是今年新项目，均价达
到12000元/ ㎡ ，已有很多国际买
家洽谈；卷石天地为今年12月将推
出的商住项目，定价11000元/ ㎡ ，
目前已有四层定出，销售市场较好。
今年下半年新项目的高定价与高关注
说明市场需求旺盛，以目前价格可预
计未来高端物业价格将超过12000元/㎡。
望京区域办公物业销售价格状况
注：图中不同色的三个项目为今年新项目
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
区域内办公物业多为早期低端
物业，租金较低，平均租金为
3元/ ㎡ /日。
除部分项目外，区域租金水平比较
平稳，起伏不大。
物业租金水平的地理区位性强。
目前新叶青大厦以4元/㎡/日推出
市场，出租情况较好，反映了市场
对高端办公物业需求旺盛的特点。
随着国际企业进驻，商务圈的初步
形成，区域租金提升空间很大。
办公物业项目租金水平图
望京区域办公物业租金水平状况
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
区域内交通、人口、产业经济等的规划发展变化，促进了望京区域的办公物业市场发展，加快了区域商务核心圈的形成。
望京区域办公物业2005年前发展较为缓慢，总开发量为240205㎡,2005年至2010年区域写字楼发展迅猛，总开发量为452127㎡。
区域内产品升级较快，由中低端开发趋向高端产品开发为主。
产品价格提升预期将由2005年前的缓慢提高转向2006年后的快速提高，至2010年有望与其它核心区域价格持平。
物业租金上升空间很大，区域投资价值高。
区域物业开发在2008年前是办公物业的市场培育阶段，进入2008年后区域将形成核心商务圈，办公物业销售价格将有望与其它成熟商务区持平。
望京区域的未来发展潜力，为区域办公物业带来了大量的高端市场需求的同时，也为开发集团提供了最为有利的开发时机。
对于望京区域的可销售办公物业市场而言，目前仅有核心区域的六块地块可开发，其总供应量为452127㎡，市场供应量有限，对于投资开发企业而言，是进入望京区域的最好时机。
区域内未来五年供给的办公物业分别在2006、2007、2008年开发，缓解了区域市场竞争。
望京区域办公物业市场状况
－－小结
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京区域办公物业市场发展状况
望京核心区域地块分析
望京区域办公物业重点项目介绍
望京区域办公物业客户群定位方向
一、望京区域办公物业市场开发状况
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京核心区域地块分析
望京园综合区
望京核心区域
2004年望京规划为六大功能区，
其中望京园综合区为除部分高档
住宅外，其余为最大的公建规
划用地区，此区域为望京区域
功能的“心脏”，承担的城市功
能多，土地价值高；
其中A、部分B号地块多规划为
大型商业及办公等项目，使区
域内集中了一批优势地产，未来
将会有完善的服务配套、便利的
交通设施、顶级的商务资源、丰
富的文化娱乐。逐步形成了区域
商务核心圈，并由便捷的交通优势
有望与周边燕莎、亚奥、东直门、
三元桥等成熟商务圈相连，从而形
成新型商圈。
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京核心区域地块分布图
可开发空地
B15-1/3
B30
B29-3
Ｂ20-1
Ｂ28
Ｂ11
Ｂ6
Ｂ1-2
Ｂ1-1
Ｂ20-2
Ｂ25
A5
Ａ２
Ａ３
诚智国际中心
第四使馆区
Ａ１
卓越国际大厦
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
核心区重点大型物业
多为高端物业，规划
用地多为商业、办公、
高端住宅、大型公建
及第四使馆区等。
区域内地块的高端规
划，将吸引大批高端
消费人群，庞大的市
场需求下，规划用地
极为有限，保障了开
发商高投资回报率。
住宅物业
办公物业
综合物业
未招拍挂地块
望京核心区域地块项目表
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京核心区住宅地块开发状况
Ｂ6
Ｂ1-1
Ｂ25
A5
Ａ２
Ａ３
Ａ１
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
核心区住宅物业多为高档物业，已聚集了大批高端人群，
具有良好的高质量消费基础及高端人才，为区域核心商务
圈的形成奠定了较好的基础，便于商务市场的开发。
望京核心区住宅地块开发状况
望京核心区住宅地块开发状况表
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望京核心区公建地块开发状况表
核心区域内公建项目规划总量占核心地块总量的%,其余为大型高端住宅项目；
核心区域内大型高端住宅项目为区域内积累了大量的高消费高素质人群，具有形成核心商务圈的消费基础；
核心区域内近一半的公建项目规划，使区域具有形成商务核心圈的商务聚集基础；
区域内商业、酒店、总部、办公物业均有规划，各物业间相互影响与促进，使区域形成多业态分布，具备
商务核心圈形成的商业聚集基础；
目前项目多处于在建待建状态，而区域内各项目均分时段开发使用，使区域商务氛围逐渐形成，并减弱了
区域内同物业的竞争，降低了投资开发企业的风险；
在区域高端人群积累下，核心区的商务物业的合理规划商务开发，为投资开发企业进驻望京投资开发商务
物业创造了最佳时机。
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京核心区商业地块开发状况
Ｂ11
Ｂ6
Ｂ1-1
卓越国际大厦
Ａ２
Ａ３
诚智国际中心
Ｂ15-1/3
Ｂ30
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核心区规划了大批商业项目，占公建总规模的31%，其中多为大型高档综合商
业，目前有部分在建中，商业项目的规划建成，将吸引大批高端消费人群，并
带动周边土地的开发，并加快了商务圈的形成， 进而带动促进办公物业的开发。
望京核心区商业地块开发状况
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
酒店的规划，使核心
区域内高端办公物业
配套完善，促进高端
物业市场快速发展。
核心区
望京国际商业中心酒店
望京体育公园
望京公园
第四使馆区
竹藤大厦二期酒店
嘉美风尚中心酒店
望京核心区酒店地块开发状况
竹藤大厦一期酒店
金融广场酒店
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望京酒店物业市场开发状况表
核心区内的酒店规划占公建总量的％%，为核心区办公物业提供了完善的配套服务，
并与商业、办公物业一起相互促进，加快了核心区新型商务圈的形成。
望京核心区酒店地块开发状况
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京核心区企业总部地块分布图
望京核心区企业总部物业状况
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企业总部地块规模表
Ｂ20-1为国际企业总部用地规划，规模占公建总量的%，规模较大，
未来开发为国际企业总部基地，将为区域带来大量高端人才及高端消费，
促进了区域办公及商业物业的发展，加快了区域商务圈的形成。
望京核心区企业总部物业市场状况
思源经纪
望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
可售未招拍挂办公物业分布图
望京核心区可销售办公物业状况
卓越国际大厦
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可销售未招拍挂办公地块规模表
Ｂ29地块可做为办公物业开发，但其项目限高300米，属于区域的超高层项目规划，其项目
开发成本大、周期长、风险大，一般投资开发企业开发比较困难；
项目推向市场在2008年后，其销售价格因成本因素预计达2万元／ ㎡ 以上，对于区域内其
它办公项目而言，不构成竞争关系。
望京核心区可售未招拍挂办公物业状况
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
Ｂ11
Ｂ6
Ｂ1-2
Ｂ1-1
卓越国际大厦
诚智国际中心
望京核心区实际可销售办公物业分布
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
核心区可销售办公物业规模表
望京核心区实际可销售办公物业状况
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京核心区实际可销售办公物业小结
目前望京核心区域内实际可面向市场推出的项目有６个，总规模452127 ㎡，
可开发办公用地有限；
区域内办公物业可开发规模的限制，优化了区域办公环境，也保障了投资开发企业的
投资开发回报率；
望京核心区域已立项未建项目的分时段开发及有限的规模，使区域项目在不同时段
供应市场量有限，弱化了区域市场竞争局面，有利于项目销售；
核心区域内办公项目有销售、有租赁，经营方式较灵活，一方面是投资开发企业长期持
有经营，对未来市场较有信心，另一方面，区域内产品供应的有限，也刺激了区域的
销售市场，缩短了销售周期；
核心区内2005、2006年处于市场培育期，2007、2008年步入成熟期，区域消费需求
很大，有利于办公物业销售。
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京核心区域对土地开发价值提升影响
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京核心区域地块分析小结
目前核心区域未招拍挂用地仅四块，多为娱乐商业规划，促进了区域核心商务圈的形成，而办公项目因其特殊性，对区域办公市场供应不构成竞争性关系；
目前望京区域实际可开发办公项目为6个，可开发量为452127 ㎡，总量不多，项目分布集中于核心区，市场供应时间分散，有租有售，有利于形成新型商务圈，并有利于项目的市场销售。
区域办公物业可供开发量的限制，在保障了现有规划项目的投资开发价值的同时，提升了区域整体物业价值。
区域办公物业的开发量的限制，也优化了区域的办公生态环境，吸引更多国际企业资金进入，也确保了区域规划的可持续性及稳定性发展。
核心区聚集了大批高端商业、办公、酒店物业，其高端产品的聚集，相互影响与促进，使区域内已初步形成了新型的商务圈，提升了区域市场开发价值，保障了区域投资开发的利润，为开发企业进入望京区域提供了良好的时机。
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京区域办公物业市场发展状况
望京核心区域地块分析
望京区域办公物业重点项目介绍
望京区域办公物业客户群定位方向
一、望京区域办公物业市场开发状况
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京区域办公物业重点项目介绍
－－博雅国际中心
作为目前望京区域内在售的办公物业，博雅
国际中心是唯一在售的甲级写字楼，其甲级标
准与北京成熟区域甲级写字楼相比，产品品质
略低，但其售价接近成熟区域部分甲级写字楼
项目售价，达到了12000元/ m² 。
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望京区域办公物业重点项目介绍
－－博雅国际中心
博雅国际中心是望京区域现发售写字楼配套品质最高的项目，对待开发
写字楼具有一定的影响意义，无形中拔高区域写字楼物业的品质，将会
影响未来区域待开发写字楼的品质定位及定价。
博雅国际中心现正处于整售洽谈过程中，洽谈方为新加坡企业，侧面反映出望京
区域已具有国际化窗口效益，被涉外企业或国际机构看好。
博雅国际中心的高售价与高关注度，说明了区域对高端办公物业的需求量大，
而随着高端办公物业市场需求的增加，可开发用地的减少，可预计望京区域
高端写字楼品质将有所超越，其售价也将超过博雅国际中心的12000元/m²。
博雅国际中心项目今年的推出，正是处于区域商务市场培育期，可谓是区域高端
市场的先驱者，带动了区域高端物业的开发，也为区域其它高端物业的开发提供
了很好的借鉴意义；
作为区域高端办公物业承前启后的2006年，将有高于博雅国际中心品质的项目推出，
其价格也将高于目前的12000元/m²。
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望京区域办公物业市场发展状况
望京核心区域地块分析
望京区域办公物业重点项目介绍
望京区域办公物业客户群定位方向
一、望京区域办公物业市场开发状况
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京区域办公物业客户群分析
---目前办公物业入住企业类型
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望京区域办公物业客户群分析
---目前办公物业入住企业类型
经过市场调查搜集到820个已经入住的企业名单，通过分析，将820个企业共分为22种企业类型，其中多数企业为：
广告、文化、艺术、影视类；
建筑、工程、设备类；
生物医学、医药、美容类；
投资、贸易类；
网络、通讯、电子、科技类；
国际企业总部带来的上下游企业
这六类企业共有716家，占总入住企业数量的％，其中网络、通讯、电子、科技类企业
所占比例又是最大，数量达到449个，但大部分都在望京科技园中（376个）；
近期望京写字楼入住的企业多为科技、广告、装饰、客服、物流类公司，第六类企业为国际企
业总部带来的相关产业链企业。
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京区域办公物业客户群定位方向
－－产业型企业
目前国际大型公司在望京已经达到1８家，多为生产基地、研发中心、企业总部，
将带动大批相关产业链中的上下游企业迁入望京区域；
而生产型外资企业、韩国企业近年也有增多的趋势。
这些企业对望京区域的高端办公物业需求旺盛。
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---国际企业总部产业链相关上下游企业
产业链相关上下游企业都将是区域内未来办公物业的主要客户群体
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京区域办公物业客户群定位方向
－－外向型企业
临近国际机场的优势，是望京区域可利用的临空经济资源，对于外联性强的企业
及外地进京企业而言，这是选择办公物业最为有利的优势。
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望京区域办公物业客户群定位方向
－－区域型企业
上述类别企业，都有在望京区域聚集的趋势，并对办公物业的高端化需求旺盛。
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望京区域办公物业客户群定位方向
－－小结
入住企业呈现区域性特点：北部以电子、科技、高新技术为主，且多为规模较大、档次较高的写字楼；南部多为早期开发的写字楼物业，规模较小，属中低档档次物业；
国际大型公司在望京已经达到1８家，主要进驻在档次较高的写字楼；将带动相关上下游企业迁入，这部分客户为区域产业型客户。
区域国门优势、交通环境改善、临空经济发展、政策支持等将促使市内饱和的办公市场向区域迁移，区域高端办公物业市场需求增大。
区域内客户群方向以产业型、外向型、区域型为主，产业型客户随国际企业更多的进驻
将会增加，随着周边成熟商务圈的成本、交通及环境等因素的改变，将会吸引更多外向型客户迁入，而区域高端人群的增加及区域内办公企业的发展壮大，将会使区域型客户增加。
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望京区域办公物业市场开发状况 －－总 结
望京区域经过十多年的发展变化，其交通、人口、产业经济、房地产市场开发等方面发生了重大变化，在区域住宅市场趋向成熟的态势下，区域国门优势、交通环境改善、临空经济发展、政策支持等将促使大批国际企业进驻，区域高端办公物业市场需求增大，区域进入了商务开发时期；
在区域内商业开始大规模开发状态下，办公物业市场也进入了快速开发，商业与办公物业相互促进与带动，加速了区域新型商务圈的形成。
区域核心区目前是区域商业、酒店、办公物业开发最为集中的区域，其产品均趋向高端化、规模化、集中化开发，而办公物业项目总量为452127平方米，办公物业开发呈现总量供应有限、项目分布集中、供应分时段、销售与租赁灵活的市场特征，为投资开发企业进驻望京区域提供了最佳时机。
核心区未招拍挂地块目前仅有四块，分别为办公、商业、总部用地，商业与总部用地将促进区域办公物业市场发展，而办公物业因其超高层规划，开发成本及周期等因素限制，对区域其它高端办公物业不构成市场竞争关系。
目前区域已出现高端产品开发，价格突破了12000元/平方米，而高端定位将影响区域高端产品品质提高，区域高端产品有望超过12000元/平方米。
区域内客户群方向以产业型、外向型、区域型为主，产业型客户随国际企业更多的进驻会增加，随着周边成熟商务圈的成本、交通及环境等因素的改变，将会吸引更多外向型客户迁入，而区域高端人群的增加及区域内办公企业的发展壮大，将会使区域型客户增加。
区域外部环境不断改进、区域内开发用地规划的合理与有限、国际企业的进驻、各成熟区域内企业迁移等因素，都将促进区域快速发展，形成新型商务圈，而未来几年办公物业的分时段开发，至2010年区域办公物业市场进入良好态势，为目前的投资开发企业创造了进驻望京区域的最佳时机！
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京－－新兴的高端企业置业聚集地
一、望京区域办公物业市场开发状况
二、望京区域高端办公物业发展的支持要素分析
三、望京区域高端办公物业的地段价值分析
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望京区域高端办公物业发展的支持要素－区位优势
1、高端办公物业有逐渐向机场方向靠拢的趋势
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望京区域高端办公物业发展的支持要素－区位优势
从上表和右图中可以看
出，近期已建和待建的
高端写字楼趋向机场方
向开发．由此可知，临
空经济对办公物业的影
响越来越大，而望京正
处于这样的优越位置．
新建办公物业
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高端办公物业向机场方向发展的原因
机场高速路
第二条机场高速路——机
场北线已经全面动工,预计2006
年6月可建成通车。
建成后东二环及东三环与
机场区域的联系将更为紧密；
可以更好的借助国门临空经济
发展来促进自身经济发展。
机场北线
首都机场
机场北线
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高端办公物业向机场方向发展的原因
东部城市轨道交通网建设。
2008年以前，本市目前开工建设的地铁4号线、5号
线、10号线（含奥运支线）都将完工。此外，从白石桥到世
界公园的9号线、东直门到首都机场的机场线、作为10号线
延长线的亦庄线、作为4号线延长线的黄村线等市郊线路都
在规划建设的范围之内。
这其中10号线和机场线都对东部机场方向国门区域的交
通有着直接、深远的影响，另外已完工的13号线已经凸显了
其缓解交通紧张的重要作用，远景规划的三号线也将为机场
方向国门区域的交通建设画上重重一笔。
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已完工
在建
近期规划
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高端办公物业向机场方向发展的原因
东直门交通枢纽工程的影响。
东直门综合交通枢纽工程总占地
万平方米，是提升北京2008年奥运会整
体形象的重点工程之一，将确保在2008
年奥运会召开之前投入使用。
建成后，东直门交通枢纽将成为亚
洲最大的交通枢纽，将对周边地区的发
展产生积极的影响。
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望京区域高端办公物业发展的支持要素－区位优势
2、北京作为中国政治文化中心的影响
作为中国的政治文化中心，北京的核心地位不可撼动。而丰富的人力资源等
要素更是吸引了众多国际企业进驻北京，以北京为中国或亚洲总部。随着整
个北京城呈环状的发展以及多中心的崛起，真正的中心区的地段愈加稀缺。
望京作为北京新规划中心区的核心边缘集团，近邻北京两大轴心，地处国门要地，属于稀缺的黄金宝地，能够在这里设立自己的办公机构，对于企业而言无疑是最佳的实力与身份的象征，势必需要高档办公物业的相应供给。
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望京区域高端办公物业发展的支持要素－内在优势
1、望京是北京少有的有了明确完整规划的区域
控制规划图
区域规划图
交通规划图
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交通规划优势
外部交通干线：京承高速公路、五环路、机场高速公路、京顺路、四环路、第二条机场高速路等高等级道路和城市轨道交通
内部交通干线：广顺南、北大街、望京内外环、望京西路花家地街，阜通东、西大街，望京路，利泽东，中、西街等10余条主、次干道
根据规划，望京地区共规划了11个出入口，按照需求分布在望京地区的四周，保障区内道路与外围路网的 连通。
13号线
机场专线
13号支线
3号线
望京外环路
望京中环路
望京内环路
望京西路
广顺大街
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望京区域规划
该区域以仓储和物流业为主，已有百安居仓储超市进入
该区域以居住区为主，社区建设已经具有一定规模，剩余土地为建设中用地和已征待建用地
该区域以居住区为主，社区建设已经具有一定规模，剩余土地为建设中用地和已征待建用地
该区域是以发展电子信息产业为主体的，多功能、综合性的高新技术科技园区，是首都规划中确定的重点发展区域之一。
望京的中心区域，也是最具升值潜力的区域，其中心部份即望京的核心区，是北京最好的商务、生活环境之一
望京最早开发的区域，大部分社区均已建成，未开发地块较少，以经济适用房社区为主，有望京较早的商业和办公用房
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望京核心区规划优势
望京核心区地处北小河以南，广顺北大街以东，主要由A、B两区组成。A区为住宅用地，细分为五个组团；B区为商业用地，细分为三个大组团；
此区域为望京区域功能的“心脏”，承担的城市功能多，土地价值高；
集中了一批优势地产，未来将会有完善的服务配套、便利的交通设施、顶级的商务资源、丰富的文化娱乐。
核心区
卓越国际大厦
诚智国际中心
第四使馆区
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各种物业布局的合理机制
五大功能的内部规划，保障了区域有序、合理发展，利于各功能相互促进影响、
并整合各功能资源使之最大化，确保区域副都市中心定位的发展实现。
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2、区内人口素质优势
根据政府部门统计，望京地区目前人口达到万人，其中常住人口10万人左右，演艺界、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外国人等较多；其中25~50岁之间的主力消费人群占到85％；中产阶层比重较大，月收入在5000元以上的人群占62％ ，具有一定的经济实力，购买力比较大；望京区域人口素质普遍比较高，大专以上人群占到70％；
2004年望京人均日常消费是820元/月，以80%在望京区消费计算，乘以1年，再乘以目前望京万人口计算，目前望京年日常消费总额可达14亿元以上；
望京区域集中了大量的外籍人士，其中以韩籍人士居多，目前，整个望京的韩国人常住人口超过7万人，预计2010年可达12万人；
第四使馆区的规划将增加望京国际化的程度及吸引外籍人士大量进入；
各大公司总部及研发中心的迁入带来大量高知识层次人群。
区内整体人口素质高，利于高端物业的发展
望京区域高端办公物业发展的支持要素－内在优势
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3、政策优势
总体规划政策
确定区域重要地位，提升区域升值潜力
优惠政策
降低企业运营成本，吸引大量
外部资金进入，发展产业经济
税收政策
人才政策
土地政策
财政政策
望京区域高端办公物业发展的支持要素－内在优势
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望京区域高端办公物业发展的支持要素－内在优势
4、客户群的支持
已在望京的小型公司
发展壮大后向中高端发展
外企公司因对外联系
因素迁入区内
韩籍人员自己开办企业
的物业需求较强
外联工作较多，需要临近机场，
节约成本，交通方便
韩籍人聚集望京，认可望京，并鉴于北京乃至
中国的经济持续发展，准备在望京生根创业
区内商贸、广告、文化、艺术、影视、
电子、科技等类型小企业发展迅速，
办公环境要求改善，有中高档写字
楼办公的需求
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客户群的支持
由于望京区域的快速发展，越来越
多的国际性公司将进入望京，这些
公司多为自建或自购办公物业，而
目前望京区域可供自建的土地和自
购的物业较为稀缺,存在一定需求缺
口。如瑞士ABB集团总部就在酒仙
桥区域租房办公，西门子将旧办公
楼翻建成总部大楼。
入驻望京产业园区的
世界500强企业
带动的上下游产业链公司
需自购物业的国际性公司
电子科研、网络、实验室、物流、
服务商、加工商、运营商、贸易公
司、通讯等，覆盖面广，由于业务
关系也会进入望京区域办公
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望京区域高端办公物业发展的支持要素－内在优势
客户群的支持
望京区域周边有大量高档别
墅区，居住者多为企业高级
管理及国际机构外籍管理
者、私营企业主。追求生活
和工作的双重舒适性和便利
性，使这些高端客户群都有
望成为望京区域高端办公物
业的客户群。
紧邻北京温榆河及亚奥高档别墅区带来的高端客户群办公物业市场需求
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望京区域高端办公物业发展的支持要素－内在优势
绿化隔离地区
望京区域周边环绕
着大面积绿化带，
区域生态环境较
好，这也是国际企
业选择办公物业最
为看重的要素。
5、生态环境支持
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便捷交通
望京区域高端办公物业发展的支持要素分析总结
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综上所述，望京区域内极佳的高端办公物业
发展的环境，以及众多高端企业进驻带来的高端
办公物业的需求，都充分支持望京区域的高端办
公物业的建设和发展，特别是最具发展潜力的核
心区域的发展。
望京区域高端办公物业发展的支持要素分析总结
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望京－－新兴的高端企业置业聚集地
一、望京区域办公物业市场开发状况
二、望京区域高端办公物业发展的支持要素分析
三、望京区域高端办公物业的地段价值分析
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地段价值，企业置业的资本要素
地段曾经是企业选址的不二法则，也是投资家的投资法则，
在今天，可开发用地的稀缺、成熟商圈的日益饱和、高密度的环
境、拥堵的交通、高运营成本，都在限制着企业在成熟地段置业，
因此出现了企业迁移现象。正如国际上众多发达城市一样，北京
也正发生着这样的迁移，从升值潜力空间小的成熟区，迁往发展
潜力大、生态环境优越、交通便捷、运营成本低的区域。
地段价值，对于国际企业而言，已不再是单一的成熟中心区
价值。
跟随国际企业，创造财富奇迹！
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望京区域与北京其它区域高端写字楼物业价格分析
望京区域与北京其它区域高端写字楼物业运营成本分析
望京区域与北京其它区域高端写字楼物业投资收益分析
望京区域与北京其它区域高端写字楼物业前景分析
望京区域高端写字楼市场与其它区域综合比较优势
望京区域高端办公物业的地段价值分析
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单位：万元／㎡
望京区域与北京其它区域高端写字楼物业价格分析
（四环内项目对比）
单位：年
望京区域与四环内其它区域比较，其价格相对较低，在2005年前是缓慢稳定增长，
进入2006年后，将快速增长，未来几年后价格将趋向四环内其它成熟区域价格。
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单位：万元／㎡
望京区域与北京其它区域高端写字楼物业价格分析
（四环外项目销售价格对比）
单位：年
与四环外区域相比较，望京区域的价格将在2006年成为最高。
这是由望京发展中的新型区域的潜力优势决定。
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望京区域与北京其它区域高端写字楼物业平均价格比较
其它区域
望京区域
望京区域近十年办公物业价格比较平稳，属于小幅度稳步增长态势，其它区域价格较高，波动也较大，趋向成熟发展态势。
未来几年，北京其它区域办公物业价格保持稳步小幅度增长，价格上升空间不大，属于成熟市场，投资空间较小。
望京区域在未来几年物业价格将有大幅度增长，并呈现快速增长趋势，属于发展中市场，价格上升空间较大，市场开发价值较高。
预计未来五年后，望京高端办公物业价格将达到万元／平方米，接近其它区域价格，成为新型商务圈。
单位：
万元／㎡
单位：
年
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望京区域与北京其它区域写字楼供应量比较
单位：万平方米
未来写字楼供应以望京和CBD、金融街为主，而较低的空置率说明上述三个区域的办公物业需求旺盛，企业选址的重心将向此类区域转移，而望京区域以较低的企业运营成本成及其它优势为国际企业青睐的热点区域。
以上为截止至2005年上半年统计数据
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望京区域与北京其它区域高端写字楼物业投资收益分析
（四环内项目对比）
2005年
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望京区域与北京其它区域高端写字楼物业投资收益分析
望京区域以其低廉土地价格与高速上升的售价的巨大差额，及各区域中最高的办公物业投资回报，最低的空置率使区域投资风险最低。
（四环外项目对比）
2005年
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望京区域高端写字楼市场与其它区域市场前景分析
CBD商圈 近五年市场供给量较大，如国贸三期、CCTV大厦、以及金地花园写字楼、华贸中心、北京国际中心等项目，未来将迎来顶级写字楼的巨量供应期，从未来市场供应结构来看，区域内写字楼供应主要以出租型顶级物业为主，散售的项目较少；而目前在CBD区域内散售的项目基本已售完或转入租赁市场，短期内处于散售写字楼的断档期。
金融街商圈写字楼市场依然以大单成交为主，购买客户主要为经济实力较强的金融、保险、电信等行业的龙头企业。在租赁市场方面，进入的客户也是以大面积成交为主，整体来看金融街地区的写字楼市场基本处于稳定发展态势。
中关村商圈写字楼的新增规模逐渐减小，大部分写字楼进入现楼入住阶段，市场存量较大，空置率高，市场竞争激烈。就销售市场而言，由于市场成交价格基本回归资产的真实价值，因此价格变动较小。租赁市场方面，销售转租项目加大了区域写字楼租赁市场的竞争压力，新增项目为了在短期内提高入住率，以提高免租期等优惠条件吸引客户，因此实际成交租金继续走低。
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望京区域高端写字楼市场与其它区域前景分析
清华科技园以国际化战略为龙头，以支撑平台战略为基础，以辐射园区战略为外延，三大战略的实施将为清华科技园迈向世界一流大学科技园打下坚实基础。办公物业市场将以科技教育产业类企业为主。
三元桥商圈属于成熟商圈，可供开发用地较少，未来写字楼供给多以自营租赁为主，销售物业将减少。
亚运村商圈
亚运村经济只是一个消费型的产业，整个北部区域的产业结构主要以商贸服务业和居住消费业为主，缺乏制造财富的工业经济或属于高端经济的第三产业。没有产业经济的支持，亚北写字楼市场发展相对比较缓慢，企业主也多是以服务类中小企业为主，对高端办公物业需求不大。
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北京各区域典型办公商务项目对比
四环以内商业，除中关村以外，其他均以出租为主，为开发商长期持有型物业。
（四环内项目对比）
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北京各区域在售商业地产对比
四环以外商业，新开发的写字楼物业数量较少，清华科技园区基本没有新项目
（四环外项目对比）
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望京区域高端写字楼市场与其它区域比较优势
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望京 — 新兴的高端企业置业聚集地
望京区域与中关村西区办公物业开发成本比较
两块地块为去年年底招拍挂。成交均价5705元／㎡。
中关村西区公建用地价格较高，接近6000元／㎡。
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望京区域与中关村西区办公物业开发成本比较
与去年招拍挂的地块相比，今年年底同一区域地块价格有所上涨，
而目前价格只是起价，最终成交价将有望超过6000元/平方米。
随着可开发用地的减少，地块的招拍挂价格处于上涨趋势。
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望京区域与中关村西区办公物业开发成本比较
本区域办公物业开发成本具有非常大的优势，对于开发企业而言，
高利润低风险是其选择项目开发的重要因素。
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望京区域高端办公物业价值分析小结
北京办公物业已形成几大主商圈区域，各区域由规划定位而发展衍生了相关产业资源链，并已趋向成熟。望京区域与这些商圈同样具有政府规划及相关产业链资源优势，并处于发展上升阶段，空置率最低，租金及售价升值空间较大，办公成本比其它区域低２０－３０％，对于日益倾向于区域环境品质、区域发展潜力及企业运营成本控制的国际性公司而言－－－－
望京无疑是国际企业选择置业的绝佳地段！
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总结综述
望京区域已初步形成新型的商务核心圈，并具备了高端
办公物业聚集开发的条件，是国际及国内高端企业置业
的首选，尤其是望京园综合区的核心地块，可供开发的
用地较少，更是国际投资置业者选择的最后宝地！
从前述望京的发展变化对办公物业发展的影响、望京区域办公物业市场开发状况、望京区域具有支持高端物业发展的优势、望京与其它发展空间日益减小的成熟办公物业重点区域的比较中可知：
