深刻理解战略
持续聚焦行动
--中原顺驰集团战略汇报
汇报提纲
第一部分第一部分 持续地战略思考持续地战略思考——中原区域战略地位中原区域战略地位
第二部分第二部分 持续地认定目标持续地认定目标——中原顺驰三年战略中原顺驰三年战略
第三部分第三部分 持续地聚焦行动持续地聚焦行动——中原战略实施途径中原战略实施途径
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第一部分 持续的战略思考
－－中原区域战略地位
一、 理解中原区域经济发展
二、 理解中原区域行业发展
三、 理解集团中原战略布局
四、 结 论
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一、理解中原区域经济发展
1、中原区域的定义
2、中原区域的主要经济指标
3、中原区域的经济发展特点
4、中原区域的政府及金融环境
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1、中原区域的定义
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区域区域 GDP/GDP/亿元亿元 人均人均//元元 人口人口//万万 面积面积//万平方公里万平方公里
全国全国 116694116694 90309030 129227129227 960960
天津天津 23872387 2587425874 10111011
占全国比例占全国比例 %% %% %% %%
河南河南 72687268 96679667
占全国比例占全国比例 %% %% %% %%
陕西陕西 64806480 36903690
占全国比例占全国比例 %% %% %% %%
陕西陕西++河南河南 94259425 70567056 1335713357 3737
占全国比例占全国比例 8%8% 78%78% 10%10% 4%4%
2003年数据
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区域区域 GDP/GDP/万万
元元
人均人均//元元 人口人口//万万
人人
面积面积//万万
平方公里平方公里
山东山东 1243012430 1362213622 91259125
河南河南 70267026 72687268 96679667
湖北湖北 53965396 89918991 60026002
安徽安徽 39733973 64576457 64106410
山西山西 24452445 73787378 33143314 1515
陕西陕西 23992399 64806480 36903690
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（1）经济的持续、平稳增长，提供持久发展动力
河南省作为我国东部和西部的结合部，在全国经济活动
中起着承东启西，通南达北的重要作用，随着西部大开发
战略的实施，其汇聚与辐射能力日益凸显。
河南省目前正处于综合经济实力持续增长时期，GDP年
均增长率%，固定资产年均增长率%,人均可支配收
入年均增长率%,均创历史最高水平并超过国家平均水
平。
作为连接中部西部的纽带，河南省正面临着前所未有
的更大的发展机遇。
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河南省各项经济指标逐年呈现平稳增长趋势
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陕西省由于地势和自然环境的关系，经济发展较
好的城市集中在号称“八百里秦川”的关中平原。这
里已建成4个国家级开发区、3个省级开发区，聚集了
全省80％的科技实力、73％的国内生产总值，具有带
动全省经济快速增长的巨大潜能。
GDP GDP
((亿元）亿元）
人均人均
GDP GDP
（元）（元）
固定资产投固定资产投
资（亿元）资（亿元）
房地产房地产
投资投资
（亿元）（亿元）
人均可支人均可支
配收入配收入
人均人均
消费消费
总量总量 23992399 64806480 12491249 188188 68066806 56675667
增长率增长率 %% %% %% %% %% %%
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（2）城市化进程的逐步加快，蕴含无限发
展潜力
以河南省为例，目前城市化水平为
%，和全国%的平均水平相差
%，河南城市化水平每年按照%的
速度提高，每年有100万以上的人口转移到
城市，按照现有人均居住面积15平米计算，
不算城市人口自身的需求，每年就需要新增
1500万平米住宅的需求量，市场前景广阔。
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（3）城市发展不均衡，省会城市核心地位突出
通过对河南、陕西两省主要城市的各项经济指通过对河南、陕西两省主要城市的各项经济指
标分析发现：郑州、西安两个城市由于其强大的汇标分析发现：郑州、西安两个城市由于其强大的汇
聚能力，经济总量以及其他各项参数均远远高于省聚能力，经济总量以及其他各项参数均远远高于省
内二三线城市，城市发展呈现巨大的差距。内二三线城市，城市发展呈现巨大的差距。
河南省内二三线城市基本借助自有资源各自发河南省内二三线城市基本借助自有资源各自发
展，没有形成明显的关联型、带动型经济发展趋势；展，没有形成明显的关联型、带动型经济发展趋势；
陕西省由于地理的原因，更是形成了关中地区三枝陕西省由于地理的原因，更是形成了关中地区三枝
独秀的现状（西安、咸阳、宝鸡）。独秀的现状（西安、咸阳、宝鸡）。
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二、理解中原区域行业发展
1、房地产市场发展现状及特点
2、土地市场特点
3、竞争对手分析
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中原区域仅豫、陕两省，汇聚了全国
10%的人口，随着城市化进程加快，将出
现一个巨大的真实需求市场。
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主要指标主要指标
20002000
年年
20012001
年年
20022002
年年
20032003
年年
销售面积：销售面积：
住宅住宅
商品房销商品房销
售价格：售价格：
住宅住宅
商品房销商品房销
售额售额
河南的商品河南的商品
住宅市场发展比住宅市场发展比
较落后，销售额较落后，销售额
和市场均价都较和市场均价都较
低。但在低。但在20032003年，年，
市场整体发展开市场整体发展开
始加速，平均增始加速，平均增
长率明显高于往长率明显高于往
年。年。
河南省03年指标
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主要指主要指
标标
20002000年年 20012001年年 20022002年年 20032003年年
新开工新开工
住宅住宅
经济适经济适
用房用房
经济适经济适
用房占用房占
比例比例%%
%% %% %% %%
销售：销售：
住宅住宅
经济适经济适
用房用房
经济适经济适
用房占用房占
比例比例%%
%% %% %% %%
河南住宅市场中河南住宅市场中
一直都存在着较大比例一直都存在着较大比例
的经济适用房，在一定的经济适用房，在一定
程度上影响了商品房市程度上影响了商品房市
场价格的提升、限制了场价格的提升、限制了
商品房市场的快速发展，商品房市场的快速发展，
但近年来经济适用房的但近年来经济适用房的
整体比例呈明显下降趋整体比例呈明显下降趋
势，省政府明确表示到势，省政府明确表示到
20052005年经济适用房将逐年经济适用房将逐
步退出市场，商品房市步退出市场，商品房市
场将整体升温。场将整体升温。
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（1）城市发展方向在新区：由于老城拆迁成
本高，新区土地成本低，便于快速实现形象，
政府同时对新区给予政策优惠；
（2）土地市场比较规范：招、拍、挂得到普
遍推行，政府影响仍存在；经济适用房划拨
土地短期仍将存在，但比例将大幅度缩减；
（3）土地价值偏低具备较大上升空间：老城
地块小价格高与新区差距明显，新区土地地
块大价格低、市场认知度低、升值潜力大、
机会较多；
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（4）政府关系对土地获取影响很大：政
府欢迎知名的、有实力的房地产公司投资，
与政府关系对土地获取十分重要；
（5）近期地价会快速上升：老城拆迁成
本高，新区扩展速度由于国家耕地原因放
缓，土地供应面积减少，价格会大幅提升；
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郑州新世纪郑州新世纪
住宅建设有住宅建设有
限公司限公司
建业（中国）建业（中国）
住宅集团有住宅集团有
限公司限公司
河南鑫苑置河南鑫苑置
业有限公司业有限公司
河南启元置河南启元置
业业有限公司有限公司
河南思达置河南思达置
业有限公司业有限公司
20032003年年
销售额销售额
亿亿 亿亿 亿～亿～
亿亿
亿亿 亿亿
发展战发展战
略略
以自建为主，以自建为主，
与其他单位与其他单位
联合开发为联合开发为
辅；以郑州辅；以郑州
为中心，向为中心，向
外省省会城外省省会城
市拓展，长市拓展，长
远战略侧重远战略侧重
外省外省
以郑州为以郑州为
中心，向中心，向
河南其他河南其他
地市发展地市发展
立足本立足本
地，稳地，稳
步发展步发展
目前在郑州目前在郑州
只有只有““美景美景
天城天城””一个一个
项目，该项项目，该项
目分四期开目分四期开
发，发，20042004年年
开工建设二开工建设二
期工程。期工程。
以较低价格以较低价格
收购破产、收购破产、
不景气企业不景气企业
单位，开发单位，开发
中低档楼盘，中低档楼盘，
并已向高档并已向高档
楼盘转型楼盘转型
（已获取农（已获取农
科院项目）科院项目）
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三、理解企业
1、理解集团中原战略布局
2、中原顺驰取得的阶段性成果
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1、理解集团中原战略布局
（1）中原区域中心不因获取的项目而成立，
是集团全国化战略中的重要布局。
（2）进入中原区域并快速地扩大规模，短
时间内成为该区域的和MARKET
LEADER ，通过对商业模式的深刻理解
和执行，早日实现自我发展、自我造血。
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2、中原顺驰取得的阶段性成果
44月月1818日日 组建中原领导团队组建中原领导团队
44月月2222日日 获取郑东新区项目获取郑东新区项目
44月月2525日日 获取洛南新区项目获取洛南新区项目
44月月2828日日 取得河南顺驰地产有限公司营业执照取得河南顺驰地产有限公司营业执照
44月月2929日日 签署洛南土地出让合同签署洛南土地出让合同
55月月0101日日 初步确定公司战略发展思路、组织架初步确定公司战略发展思路、组织架
构、已获取项目的考核指标体系构、已获取项目的考核指标体系
55月月0808日日 签署郑东土地出让合同签署郑东土地出让合同
55月月0909日日 签署郑东土地出让补充合同签署郑东土地出让补充合同
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2、中原顺驰取得的阶段性成果
目前中原顺驰集团拥有土地储备850
亩，可供销售面积56万平米，销售额16亿
元，其中可为2004年贡献销售额4亿元；
管理团队全部到位，现有员工68名，
各部门工作紧张有序进行中。
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四、结 论
中原区域具有广阔、稳定的市场发
展空间，持续、强劲的发展潜力；同时
中原区域的特殊性也使我们在进入后面
临着操作水平、管理模式以及快速实现
本地化的全面考验。
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第二部分 持续的认定目标
－－中原顺驰三年战略
一、战略描述
二、三年战略目标
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一、战略描述
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合计合计
河南河南 陕西陕西 西部省会城市西部省会城市
郑州郑州 洛阳等洛阳等 西安西安
咸阳咸阳
宝鸡宝鸡
兰州兰州 银川等银川等
0404年年 55 33 22 ---- ---- ---- ----
0505年年 2020 1010 55 44 11 ---- ----
0606年年 5050 1818 1212 1010 55 33 22
1、销售额目标
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毛利率毛利率 销售利润率销售利润率
0404年年 28%28% 18%18%
0505年年 30%30% 20%20%
0606年年 32%32% 22%22%
2、利润率目标
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3、现金流目标
聚焦已获取项目操作，快速实现回
款，尽早形成自我发展能力，实现以郑
州为中心的资源输出平台；培育以西安
为中心的新的资源平台，形成双中心、
资源互补型发展格局。
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4、中原战略布局目标
整体布局：初期以郑州为中心，进入河
南周边城市和陕西咸阳、宝鸡，进一步进
入西安，形成郑州与西安两个中心城市带
动两省的布局，随后进入西部省会城市。
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河南省布局：
形成以郑州为中心，洛阳、新乡、开封、许形成以郑州为中心，洛阳、新乡、开封、许
昌为一环，三门峡、焦作、安阳、商丘、驻马店、昌为一环，三门峡、焦作、安阳、商丘、驻马店、
南阳为二环的靶形布局。南阳为二环的靶形布局。
（（11）） 靶心：郑州靶心：郑州
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（2）双环
快速进入东、南、西、北四个方向
上距郑州车程1小时范围内的洛阳、新乡、
开封、许昌四个城市，形成一环城市带；
相继进入三门峡、焦作、安阳、商丘、
驻马店、南阳形成二环城市带。
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住宅销售额住宅销售额
（亿元）（亿元）
住宅销售住宅销售
面积（万平米）面积（万平米）
住宅均价住宅均价
（元（元//平米）平米）
郑州郑州 257257 19941994
洛阳洛阳 146146 11191119
安阳安阳 10921092
开封开封 10271027
新乡新乡 10541054
南阳南阳 923923
驻马店驻马店 714714
郑州及其他二线城市03年房地产指标
注：以上指标均包括经济适用房
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陕西省战略布局：
形成以西安为中心，宝鸡、咸阳为两极的三点形成以西安为中心，宝鸡、咸阳为两极的三点
一线布局。一线布局。
（1）中心城市：西安
是西北地区重要城市以及中西部地区重要的经济、
科技和文化中心，目前已经成为整个西北地区的中枢地
带，拥有西北地区最大的航空港、最大的铁路交通枢纽、
最大的货物中转站以及辐射到整个中西部地区的公路网，
已形成了以航空、铁路、公路为主的四通八达的交通网
络。作为进入西部的桥头堡，具有强大的汇聚能力，可
以成为中原集团新的资源平台。
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（（22）咸阳、宝鸡地处关中平原，地理位置优越，经济）咸阳、宝鸡地处关中平原，地理位置优越，经济
发展位列陕西省各城市中的前列，是我们考虑布局陕发展位列陕西省各城市中的前列，是我们考虑布局陕
西的重要二线城市。西的重要二线城市。
目前西安土地市场供应量不大，且地块面积较小；
竞争激烈，造成土地成本较高，利润空间有限。
咸阳、宝鸡上市地块面积适中且土地成本相对较
低，灵活的操作方式有利于土地的快速获取；市场日
趋完善已形成一定的源动力，有实力的开发商较少，
利润空间较大。
因此我们考虑先进入重点二线城市，同时密切关
注西安以及其他二线城市，及时进入，完成陕西省整
体战略布控。
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人口人口
（万）（万）
GDPGDP
（亿元）（亿元）
固定资产固定资产
投资投资
人均可支配人均可支配
收入收入
西安市西安市 479479 71837183
宝鸡市宝鸡市 64866486
咸阳市咸阳市 483483 8888 67246724
郑州市郑州市 698698 11021102 83468346
陕西省主要城市经济指标对比
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5、管理模式目标
通过目前两个城市项目的操作，采
取矩阵式强势管理模式，快速培育领导
团队，及时根据战略布局调整，逐步形
成具有多项目、多城市操作能力的管理
模式。
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第三部分 持续的聚焦行动
－－中原战略实施途径
一、目前存在战略差距
二、解决差距途径
三、实现04年中原战略的工作重点
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销售额销售额 目标目标 已落实已落实 差距差距 集团支持集团支持
0404年年 55
0505年年 2020 1414 66 ----
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二、解决差距途径
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三、实现04年中原战略的工作重点
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1、聚焦项目操作
郑东新区项目
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郑东新区项郑东新区项
目位于郑州市郑目位于郑州市郑
东新区起步区，东新区起步区，
东至第一城市中东至第一城市中
心轴线道路，南心轴线道路，南
至农业东路；西至农业东路；西
至规划路；北至至规划路；北至
东风东路。北临东风东路。北临
东风渠绿化带，东风渠绿化带，
西临南北运河。西临南北运河。
（1）项目概述
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（2）各项经济技术指标
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（3）项目开发思路
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（4）项目重要时间节点（郑东新区住宅）
5月08日 确定设计单位，委托规划及建筑单体
方案设计，并组织设计师现场踏勘；
（同时完成市场调研及项目产品定位）
5月19日 规划及建筑单体概念性方案汇报；
6月20日 完成规划成果；
7月03日 示范区开工（售楼处、样板楼、示范环境）；
8月06日 完成一期桩位图；
8月13日 产品亮相；
8月28日 内部认购；
8月31日 完成一期全部施工图；
10月1日 项目一期开盘；
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（4）项目重要时间节点（CBD）
5月20日 完成市场调研及项目产品定位
5月25日 确定设计单位，委托规划及建筑单体
方案设计，并组织设计师现场踏勘；
6月20日 首轮规划方案汇报；
7月01日 二轮规划方案汇报（向政府做首轮汇报）；
7月10日 确定规划及建筑立面；
8月28日 完成桩位图；
8月31日 开工；
2005年4月16日开盘。
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（ 5 ）项目财务指标
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洛南新区项目
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（1）项目概述
洛南新区项洛南新区项
目位于洛阳市洛目位于洛阳市洛
南新区，南新区，1212、、1313
号地东至洛龙大号地东至洛龙大
道，南至体育大道，南至体育大
道；西至规划路；道；西至规划路；
北至古城路。北北至古城路。北
临遗址公园，规临遗址公园，规
划渠风景带纵向划渠风景带纵向
穿过。穿过。1515号地西号地西
邻洛阳市政府。邻洛阳市政府。
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（2）各项经济技术指标
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（3）项目开发思路
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（4）项目重要时间节点
5月11日前 确定设计单位，委托规划设计，并组织设计
师现场踏勘；
（同时完成项目调研和项目定位）
5月28日 确定规划深化方案,提出调整意见；
6月05日 规划深化方案汇报，组织第二轮户型平面讨论，
第一轮立面讨论；
6月06日 品牌亮相
6月10日 售楼处开工；完成规划成果，确定户型，开
始组合，组织第二轮立面讨论；提供会馆基
础图（6月1日提供地勘报告） ；
7月15日 住宅开工
7月18日 内部认购
8月12日 完成一期全部施工图
8月15日 项目一期开盘
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（5）项目财务指标
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2、聚焦商业模式
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郑东新区项目现金流量
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郑东新区CBD项目现金流量
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洛阳项目现金流量
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中原顺驰04年现金流
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3、聚焦持续发展
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（1）聚焦当前项目获取工作
----加快郑州第二个项目获取，稳固发展基础；加快郑州第二个项目获取，稳固发展基础；
----加加快快河河南南、、陕陕西西市市场场分分析析，，快快速速完完成成两两省省布布控控
与进入，完成战略布局的实施；与进入，完成战略布局的实施；
----近近期期获获取取土土地地以以可可实实现现快快速速销销售售为为主主，，重重点点关关
注注老老城城、、区区域域成成熟熟、、市市场场认认可可度度高高的的土土地地；；远远
期期关关注注新新区区可可持持续续发发展展土土地地，，下下半半年年实实现现大大规规
模新区土地储备；模新区土地储备；
----加快与政府领导的关系建立；加快与政府领导的关系建立；
----进行企业实力展现、品牌推广；进行企业实力展现、品牌推广；
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城市城市 地块位置地块位置 面积面积//亩亩 上市时上市时
间间
上市方上市方
式式
预估地预估地
价价
郑州郑州 东风路与丰东风路与丰
庆路交口北庆路交口北
8686 挂牌挂牌 8585
郑州郑州 中州路北，西外中州路北，西外
环西侧环西侧
350350 挂牌挂牌 4545
安阳安阳 新区公务员小区新区公务员小区
北北
120120 未定未定 4040
开封开封 人民路与花园路人民路与花园路
交口交口
100100 挂牌挂牌 3535
商丘商丘 南京路与神火大南京路与神火大
道交口道交口
130130 未定未定 3030
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（ 2）聚焦为04年、05年战略目标实
现的项目储备工作
时间时间 工作工作 目的目的
近期近期
66月月 获取东风路地块获取东风路地块
实现实现1010月开盘月开盘
实现实现11亿回款亿回款
77月月 获取河南二线城获取河南二线城
市项目市项目
实现实现1111月开盘实现月开盘实现
回款回款50005000万万
中期中期 9-109-10月月
完成西安、咸阳、完成西安、咸阳、
宝鸡以及河南二宝鸡以及河南二
环城市布局环城市布局
为为0505年目标实现储年目标实现储
备项目备项目
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4、持续关注基本问题
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中原顺驰集团
中原顺驰集团
中原顺驰集团
中原顺驰集团架构图
中原顺驰集团
中原顺驰集团2004年人力计划
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一个最老的新组合
一支最小的新团队
一条过去承载辉煌的路线
一片未来最具潜力的热土
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这就是－－－
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中原顺驰！
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欢迎您到中原顺驰来！
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