水景别墅别墅可研报告（1）
第一章 总 论 项目法人 “东方**”水景别墅（暂定名，下同，
略。）开发商（项目法人）为**元龙企业发展有限公司，注册在**沪青平公路 3841弄 5
号，法定代表人**先生，注册资本金人民币陆佰万元，系国内合资有限责任公司，经营期
限十年（自 2000年 11月起），具备房地产开发企业暂定资质。**元龙企业发展有限公司
系****房地产开发经营总公司的子公司之一，是为开发“东方**”水景别墅而成立的法人
公司。****房地产开发经营总公司系 1993年注册**浦东新区的全民所有制企业，具备贰
级房地产开发企业资质，注册资金人民币贰仟捌佰万元，法定代表人皆为俞长仁先生，主
要从事房地产的开发、建设、物业管理（详见附件 8、9、10公司营业执照及房地产开发
企业资质证书）。 项目概况 建设单位 **元龙企业发展有限公
司。 工程项目名称 **“东方**”水景别墅（暂定名）。 建设地
点 “东方**”水景别墅地处**区赵巷镇千步村（原**县淡水养殖场），北靠淀浦河邻
沪青平公路约 200米，南临建设中的沪青平高速公路，以 50米绿化带边缘为界，西抵淡
水养殖场西边界，东至 24米规划道路边界（南面 50米绿化带及东面 24米规划道路均在
建设用地范围外），建设用地面积约 公顷（详见附件 16建设项目选址意见书），地
形图图幅号为Ⅲ49-52/109-112、Ⅲ53-56/113-116（详见附件 18项目地形图）。
建设内容 “东方**”水景别墅总建筑面积约 14万平方米，其中别墅
万平方米、公共建筑 万平方米，总居住户数约 387户，小区的综合容积率 ，绿化
率 %，水面覆盖率 %。除每户建造独用的 1—2车位的车库，还规划建造公用泊
车位。预计该小区最大用电负荷 6000KVA，规划最高日用水量约 880吨，最高日排水量约
790吨，燃气先规划采用煤气或液化气供应，规划最高日用量约 2640立方米，电话直线
880对，主要建筑指标详见表 1-1。 表 1-1 本项目主要建筑指标 序号 建筑指
标 单位 数量 备注 1 用地面积 公顷 2 总建筑面积 平方米
140000 别墅建筑面积 平方米 132000 高档别墅建筑面积 平方米
20000 单体约 500 中高档别墅建筑面积 平方米 55000 单体约 375
普通别墅建筑面积 平方米 33000 单体约 275 联体别墅建筑面积 平方米 24000
单位约 300 公共建筑面积 平方米 8000 3 综合容积率 4 综合绿化
率 % % 绿化率 % % 水面覆盖率 % % 5 集中绿地率
% % 基地现状及动拆迁 项目基地面积约 公顷，淡水养殖场“田”
块状水塘及淀浦河延伸支河的水面面积约占基地的 80%，水塘河底深 米（淤泥深度约
米），淤泥底至室外地坪标高约为 米，基地内主要通道干线两旁种植的杉树高大
挺拔，成排直立。动迁情况比较单一，仅为原土地使用单位办公、宿舍、仓库用房的拆迁
，约 2000余平方米建筑，由原土地使用方根据双方土地转让协议（详见附件 12）约定负
责场区内人员、房舍内设备等全部的清理、退场工作；由开发商负责场内土方平整工程。
建设期及销售计划 项目计划按三期滚动开发，总建设期 年（含前期工
作），计划于 2002年 1月初开工，于 2005年 10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销
售拟在 2002年 8月初正式启动，整个楼盘于 2006年 3月底全部售罄。 投资估
算及资金筹措 经估算，本项目建设总投资 50771万元，其中建安工程费 26002万
元，其他建设费 19210万元，不可预见费 2261万元，销售成本 1913万元。维修基金 1275
万元，银行贷款利息 110万元。资金筹措方式：出资方投入 10000万元（含注册资本 600
万元），银行贷款 5000万元，其余滚动开发以预销售款补作投入。 研究工作依据
**元龙企业发展有限公司编制的预可行性研究； **元龙企业发展有限
公司等与****区淡水养殖场签订的土地转让协议； **县土地管理局颁发的青国
用（92）字第 582号国有土地使用证； **区计划委员会批复的青计投（2001）
第 227号《关于开发建设东方**（暂名）花园商品房项目建议书的批复》； **
市**区规划管理局核发的青规书（2001）第 0033号《关于核发**元龙企业发展有限公司
选址意见书的通知》； **市**区规划管理局颁发的沪青规书（2001）0033号《
**市建设项目选址意见书》； 项目地形图； **市**区规划管理局核批
的《规划编制要求核定表》。 **市城科规划设计事务所设计的**“东方**”水
景别墅区详细规划方案； **市**区规划管理委员会办公室核批的青规委办（
2001）第 003号《关于东方**水景别墅区（暂定名）修建性详细规划的批复》；
**市**区规划管理局召集各相关部门协议的《**“东方**”水景别墅区详细规
划中间成果评审会议纪要》； **市房地产开发、经营等有关文件规定；
市场调查及分析。 结论 经测算，本项目的基准收益率按 Ic=12%计
，全部投资内部收益率为 %；静态投资回收期（含建设期）为 年；动态投资回
收期（含建设期）为 年；财务净现值（NPV）为 1474万元，项目在财务上是可行的
。 第二章 项目建设的必要性 项目提出的背景
项目所处地理位置具有城郊结合、闹中取静、水陆空交通便捷，附近居住小区布点疏密适
中，邻近虹桥开发区入驻的外国公司、闵行区的高科技工业园区等高级白领、商务人员的
不断引入……等地利优势，为拓展中高品位的别墅建设需求创造了良好前提。加之项目地
块具有天然水资源与树木资源，可供小区充分吸收、利用，为塑造优美、独特的水景特色
的智能化别墅区开发创造了优越的条件。由此，项目地块具有较大的升值潜力，也有较好
开发价值。 目前，该项目的建设项目选址意见书批准文件、详细规划方案批准文件、
配套的征询书面意见等申报可行研究报告前的各项工作已完成。 建设的必要性
项目建设符合地区发展规划 **区位于**西南方，地处江、浙、沪三省市交
界处，东与**闵行为邻，南同松江区、金山区和浙江省嘉善县接壤，西与江苏省吴江市、
昆山市毗邻，并沿吴淞江同嘉定区相望，区域面积约 平方公里，人口约 万。
**区是**文明的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚，早在几千年前就创造了灿烂的“菘泽
文化”。**区境内地势平坦，河流纵横，物产富饶，是江南一带的富蔗之地，生态环境优
良，尤其是风景名胜淀山湖旅游区，湖面烟波浩淼，沿岸风火绮丽，是**著名的旅游度假
区。根据十五规划发展战略，**区将建成与国际经济中心城市相适应的现代化的**西大门
和美丽后花园，依据**区“十五”总体规划要求中“构筑以人为本，风格迥异的特色居住
区”的指导思想，在该地块建造一批具有各种建筑风格，适应各类消费层次的中、高档别
墅，既符合地区发展规划的要求，同时也满足了房地产消费市场对房产品位逐步提升的需
求。 项目基地选址优势 项目基地系原**区淡水养殖场地，丰富的自然
水资源及树木资源以及基地东西临界的养殖场界河为别墅住宅建设的特色、品位创造了先
决设计条件。项目基地北靠通航的淀浦河，距**虹桥机场 12公里，离沪宁高速公路仅 8
公里，其南邻佘山国家旅游度假区，西有大观园、水上运动场等旅游胜地，具有水、陆、
空交通便捷及周边旅游地环境优美之优势。 项目建设满足房地产市场的消费需
求 随着房产品档次、品位的不断提升，人们对住宅的环境要求开始有了新的认识，对
住宅小区的环境在生态、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生态
环境的考虑。“东方**”水景别墅小区的开发与设计正是迎合、满足人们对现代住宅的这
种愿望，小区凭借原地块中不可多得的天然资源——河流与杉树林，营造清水、蓝天、绿
地的“生态健康住宅”。同时，整个小区内的别墅在规划上临水而建、依水造景，以形成
光影流动，天水一色的美景，小区的杉树林为业主营造返朴归真、原汁源味的生态环境。
随着未来社会经济、生活、科学技术的迅速发展，房产品的知识、心理、精神折旧也在加
速，住宅档位的适度超前，是延长房产品生命周期的有效手段。“东方**”水景别墅小区
的设计定位，正是贯穿了这一理念。 项目建设的必要性 在**这一国际大都
市有计划的开发营造一批高品位的别墅，既顺应国家宏观经济政策的导向，同时也能带动
地区经济的繁荣与发展。 本项目建筑符合**县规划要求，对合理调整土地使用结构有
良好的作用，开发商可带来经济效益和社会效益双赢业绩。因此，本项目的建设是必要的
。 第三章 市场研究 市场分析 **房地产市场的总体
状况 根据中房**指数办公室 2001年 5月份调查数据显示，在持续推行二、三级市场
联动、停止实物福利分房和住房货币化分配等一系列政策带动下，在去年竣工和销售大幅
度增加的基础上，本市房地产继续保持供销两旺价增量增的局面。5月份中房**住宅指数
为 682点，比上月上升 6点，涨幅为 %，比去年同期上升 30点，涨幅为 %；与最
低点 99年 11月份相比上涨了 41点，涨幅已达 %。在过去相当长时间里，本市房价上
扬区域主要表现为浦东新区、西南区域，随着市政建设的迅猛发展，规划设计的全面提高
及房改政策的逐步到位，进行住宅投资已成为本市居民主要消费倾向。在此情况下，近期
**住宅房价的上升区域在本市东、南、西、北、中全面开花，新开楼盘普遍攀升。
在 2001年，**房地产市场呈现近年少有的良性运行态势，在国家政策引导作用日趋明显
的带动下，市场供求予盾趋缓，需求主体的住房消费观念日趋理性，房地产开发理念和注
重居住质量的新世纪住房建设正在向更高的层面展开。种种因素致使房产成交量迅速上升
，开发量与成交量首次出现持平，房价稳中见升。房地产开发投资快速回升，市场交易量
保持了强劲的攀升势头，批准预售面积与实际预售面积之比从 1997年的 1:缩小到
1999年的 1:，到了 2000年年末则为 1:，2001年房地产市场更是火旺。货币购
房政策、**的人均 GDP快速上扬（已突破 4000美元）、国家对房地产开发的支持性政策
等对房地产市场保持供求两旺的持续性提供了有利条件。 由中房**指数的变化曲线可
以看出，房地产在 1999年底、2000年初见底以后，呈现稳步盘升态势，根据中国的房地
产发展轨迹和国家的宏观经济发展方向，有理由相信，随着本市房地产运作的不断深化，
**的房地产业将进入一个新的历史发展阶段。 **别墅销售市场的供求关系及竞
争分析 供给关系 有关部门曾作过专门的市场调查，对水景住宅能接受并
认为有发展前景的占 68%，而建造的水景中的别墅其升值空间将更加广阔。从 1992年起至
今开
