划拨用地估价技术要点
中国土地勘测规划院
一、划拨土地使用权价格的内涵
二、划拨土地使用权价格的影响因素
三、划拨土地使用权估价技术路线
四、划拨土地使用权估价技术要点
一、什么是划拨用地价格
划拨土地使用权
－－土地使用权（不是其它）
－－带有政府限制（用途、处置、时间）和权益（收益，免收的）
－－不是真正的无限期
－－不是真正的无偿
假定同一块土地，两种情形的差别：
划拨性质
出让性质
进入市场受到限制
年期不确定
存在政府保留利益
用途符合规划即可
转让要重新批准
指令用途及项目
市场流动不受限制
年期明确
实体相同
假定同一块土地，两种情形的差别：
划拨
出让
正常实体
权利较大
正常权利
权利较小
实体相同
权利较大
一、什么是划拨用地价格
●为取得划拨土地使用权而支付的代价
（假定，一个新的土地使用者从原土地使用者经过行政审批，转移得到一块划拨用地，新的土地使用者需要支付给原土地使用者一定的费用，这个费用就是划拨土地使用权价格）。
实体相同
划拨价格来自划拨土地权利的大小：
划拨
出让
权利较小
实体相同
权利较大
价格较高
价格较低
特点
●没有本质的差别，都是取得土地权利的一种代价。只是因为土地权利的不同，因而所付出的代价也就不同。
●只是形式上相当于出让土地正常市场价格减去国家所有权收益，而不是来自于出让土地，来自于划拨权利大小。
●划拨土地使用权价格的形成也有一个谈判和协商的过程。
评估划拨用地价格的基本思路
●从划拨用地本身出发
●从划拨权利大小出发
●从市场原则出发
●作为方法可以参照出让价格
二、划拨用地价格影响因素
1、受权利限制多少的影响
（1）占有权
●占有年限方面，虽然为无限年期，准确说是没有规定，随时可能被收回（因行业性质、政策支持时间长短等不同），具有不确定性。
●占用方式，是一种行政特许，受当届政府和政策的干预较大（产业调整），具有不稳定性
二、划拨用地价格影响因素
（2）利用权
●指定用途（项目、行业），非市场决定。
●缺乏变更调整权利。
●特殊限制和规定（如不得有外资、民营资本等）。
二、划拨用地价格影响因素
（3）收益权
●一部分收益归国家所有（即：只有部分收益权）
●虽然实际土地使用权属于使用者，但其产权的国有性质没有改变，产权效益不能完全体现，影响收益。
●经营范围较窄，经营性特征较小，影响收益。
●国企，经营管理决策权相对不独立。
二、划拨用地价格影响因素
（4）处分权
●没有处分决策权，需要经过行政审批。
●被授予的处分权利，也很有限。
二、划拨用地价格影响因素
2、受土地交易流转限制的影响
●不同的划拨土地，由于政策限制不同，在市场状况也不同，最终体现在价格的不同。
●部分转让都是政府批准，严格上讲是划拨用地的行政调整，不能成为交易，但有协商谈判的过程。
●政府收回、征收等为政府强制性行政手段。
●作价入股等是一种限制性很强，政府主导的特殊交易方式。
二、划拨用地价格影响因素
3、成本是主要的影响因素
●没有收益的期望，只有成本回收的期望。
●由于取得、维护等，需要实际成本投入。
●没有真正的市场，缺乏市场资料。
二、划拨用地价格影响因素
4、市场影响价格
●土地划拨是行政分配，供给弹性也很小，总体上看市场特征不明显，对价格影响不大。
●成本是有市场的，市场主要通过成本影响划拨土地价格。
三、划拨用地估价技术思路
划拨用地的三种情况：
未来不改变使用权性质，但土地资产进入市场
未来转变为出让土地的划拨用地评估
未来不改变土地使用权性质，也不进入市场
三种情况比较：
完全使用权
不改变划拨
但入市
改变划拨
入市
不改变划拨
不入市
1
2
3
三、划拨用地估价技术思路
1、未来不改变使用权性质，但土地资产进入市场
作价入股、作价出资、租赁、授权经营、抵押
这类情况应先假定土地为正常的出让土地，然后充分分析土地的政策及流动限制对土地价格的影响，再采用适当的方法进行评估（由于划拨土地市场流动限制较大，使价格低于一般土地市场价格。目前绝大多数没有考虑这一影响）。
例一
某国有企业准备以其名下的一块划拨国有土地进入上市公司资产，经批准，拟以国家作价入股的方式处置。
此种情况下，土地使用权仍属于国家，不必办理出让手续，可以视为划拨用地资产进入市场，需要对划拨土地使用权的价值进行评估。
三、划拨用地估价技术思路
2、未来转变为出让土地的划拨用地评估。
一是补交出让金将所拥有的划拨土地转变为出让土地（包括改制中土地使用权性质的改变）
二是将有偿转让所得划拨土地转变为出让土地
这类情况应先假定土地为正常的出让土地，按照适当的方法进行评估，然后在此基础上减去出让土地与划拨土地价格差值（可以通过对市场价格的比较分析得到，一般相当于交给政府的所有权收益，即补缴的土地出让金部分）。
例二
某国有企业A，原有一块划拨国有土地，经批准，现准备办理出让手续后转让给企业B。
此种情况下，政府同意出让，说明已经准许认可了土地的市场价值（政府要分享土地市场化的增值）。此过程中企业A在补缴土地出让金后，可以实际上获得一笔划拨用地的转让价格。
三、划拨用地估价技术思路
3、未来不改变土地使用权性质，也不进入市场
资产置换
土地收回
土地征购
拆迁补偿
这类情况应先充分分析土地的政策及流动限制，然后采用适当的方法进行评估。
例三
某国有企业A拥有一块划拨国有土地，经协调，政府拟收回作为基础设施用地。
此种情况下，该地块被规划为基础设施用地，说明该土地尚不具备市场价值。因此企业A获得的补偿并不是完全市场的划拨用地转让价格，只是对原有划拨用地成本的补偿。
四、划拨用地估价技术要点
《城镇土地估价规程》：
“划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等，各方法的应用与出让土地使用权评估相同。”
四、划拨用地估价技术要点
1、第一种情况下：未来转变为出让土地的划拨用地（严格说不是出让土地）。
（1）收益还原法的使用。
●收益、成本、及相关系数都是正常状态下的。
●还原利率应该保守一些，因为土地使用权并没有真正进入市场，一切还只是理论上的改变，还存在一定风险。
四、划拨用地估价技术要点
（2）市场比较法的使用。
●比较案例选用正常的案例。
●其它比较修正正常。
（3）剩余法的使用。
●不动产收益及开发费用利息利润等均为正常市场水平值。
（4）成本逼近法的使用
●选用正常的成本及开发利润、增值等参数。
四、划拨用地估价技术要点
2、第二种情况下：未来不改变划拨性质，但土地资产进入市场。
（1）收益还原法的使用。
●土地收益是扣除土地流动性限制的影响后的收益，一般会相应减少（一般在正常收益的基础上，根据土地流动性限制大小进行适当修正）。
●土地成本一般不会减少，采用正常成本。
●未来收益回报率相对较低，所以，土地还原率要保守一些。
四、划拨用地估价技术要点
（2）市场比较法的使用。
●比较案例选用正常的案例。
●加上特别情况修正，修正系数根据正常出让土地交易情况与划拨用地交易情况比较差异确定（要做相应的调查和分析）。
●其它比较修正正常。
四、划拨用地估价技术要点
（3）剩余法的使用。
●不动产价值的确定，根据划拨用地使用限制等因素在正常市场不动产价值的基础上修正得到。如果是居住类房地产，可以选择政策性价格，比如经济使用住房价格作为修正参照。
●开发成本及费用与正常市场值相近
●开发利润要适当降低。
四、划拨用地估价技术要点
（4）成本逼近法的使用
●选用正常的土地取得成本及开发成本
●开发利润适当降低
●开发增值降低，可以参照本区域最差条件土地开发增值率。
四、划拨用地估价技术要点
3、第三种情况下：未来不改变土地使用权性质，但土地资产不进入市场。
（1）收益还原法的使用。
●严格说来不适合使用收益还原法。如果要采用，土地收益可以采用市场最差状况土地收益比较确定。因为这种情况下，不是一个完全的市场，土地不能流动，一般为自用。所谓的土地收益也是一种机会收益。
●土地成本也应该比正常成本水平低。
●土地还原率要更加保守。
四、划拨用地估价技术要点
（2）市场比较法的使用。
●所选案例只能是相似情况的划拨用地案例，二不能是正常出让或者转让市场案例
●其它比较与修正正常。
四、划拨用地估价技术要点
（3）剩余法的使用。
●不动产价值，可根据政策性房地产成本价确定。
●开发成本及费用与正常市场值相近。
●开发利润要降低，可参照政府廉租房规定的利润确定。
（4）成本逼近法的使用
●选用划拨用地土地取得成本及开发成本
●开发利润降低，可以参照政府土地一级开发规定利润率。
●开发增值不计。
四、不同目的下的估价要点
1、作价入股
●划拨土地使用权价格＝土地出让正常市场价格的修正值
●实际操作中，修正过程，一般情况下在所选用的评估方法中通过对有关参数修正进行，也可以对最后结果进行修正，但是要充分调查和了解土地出让正常市场价格与划拨用地价格之间的差值。
●特别注意政策及法律对划拨用地价格的影响
●如果用途改变，划拨用地价格按照新的用途测算
●如果利用条件改变，划拨用地价格按照新的利用条件测算
●入股价值＝评估的划拨土地使用权价格
举例（例一）
某国有企业准备以其名下的一块划拨国有土地进入上市公司资产，经批准，拟以国家作价入股的方式处置。
明确分析权利限制
选用不同的方法直接评估该类土地划拨权利的价值：假定成本法评估为550万元，市场比较法评估为650万元。
土地（划拨）市场价值＝（成本法结果＋市场比较法结果）÷2
＝（550－650）÷2
＝600（万元）
四、不同目的下的估价要点
2、作价出资（1）
●基本同上
●出资价值＝评估的划拨土地使用权价格
3、租赁经营
●基本同上（1）
●特别注意租用方式对价值的影响
●租金＝评估的划拨土地使用权价格×土地还原率
四、不同目的下的估价要点
4、抵押
●基本同上（1）
●特别注意抵押风险对价值的影响
●抵押价值＝评估的划拨土地使用权价格×贷款率
四、不同目的下的估价要点
5、补办出让手续（改变划拨性质）。
●估价解决的问题：确定给政府的所有权收益
●划拨土地使用权价格＝土地出让正常市场价格－补缴土地出让金水平（市场值）（需要假定土地已经出让）
●实际操作中，补缴出让金水平通过调查出让土地与划拨土地价格市场差值确定，或者参考市场补交出让金案例确定
●如果用途改变，划拨用地价格按照新的用途测算
●如果利用条件改变，划拨用地价格按照新的利用条件测算
●计算实际补缴出让金＝土地出让正常市场价格－评估的划拨土地使用权价格
举例（例二）
某国有企业A，原有一块划拨国有土地，经批准，现准备办理出让手续后转让给企业B。
评估土地的正常出让市场价值，假定为1000万元
评估该类土地补缴出让金的水平（可以通过市场比较法或者当地政策规定），假定为400万元
划拨用地的转让金＝出让市场值－补缴出让金价值
＝1000－400
＝600（万元）
四、不同目的下的估价要点
6、有偿转让
●基本同上（5）
●支付原土地使用者费用＝划拨土地使用权价格
●支付国家费用＝补缴出让金＝土地出让正常市场价格－评估的划拨土地使用权价格
四、不同目的下的估价要点
7、划拨土地使用权回收
●划拨土地使用权价格＝采用适当方法直接评估的价格
●特别注意成本原则、参考有关政策定价和标准
●不改变划拨性质
●不改变用途和利用条件
举例（例三）
某国有企业A拥有一块划拨国有土地，经协调，政府拟收回作为基础设施用地。
明确分析权利限制
选用不同的方法直接评估该类土地划拨权利的价值：假定成本法评估为550万元，市场比较法评估为500万元。
该土地（划拨）价值＝（成本法结果＋市场比较法结果）÷2
＝（550＋500）÷2
＝525（万元）
小结：
1、划拨使用权是限制相对较多的土地使用权
2、划拨用地价格是取得划拨使用权的代价
3、划拨用地价格较低源于其权利限制较多
4、划拨用地也有市场但是有限
5、划拨用地估价重点要基于本身的权利限制和市场限制大小
6、划拨用地估价方法适用所有基本方法
7、划拨用地估价要分不同情况确定评估思路
四、不同目的下的估价要点
8、置换资产（划拨土地之间）
●划拨土地使用权价格＝采用适当方法直接评估的价格
●特别注意成本原则、参考有关政策定价和标准
●不改变划拨性质
●如果用途改变，划拨用地价格按照新的用途测算
●如果利用条件改变，划拨用地价格按照新的利用条件测算
四、不同目的下的估价要点
8、置换资产（划拨土地之间）
●划拨土地使用权价格＝采用适当方法直接评估的价格
●特别注意成本原则、参考有关政策定价和标准
●不改变划拨性质
●如果用途改变，划拨用地价格按照新的用途测算
●如果利用条件改变，划拨用地价格按照新的利用条件测算
谢 谢
