公建配套的建设次序.pdf

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公建配套的建设次序 二期 三期首期 学校 一期会所 一期公园 商业街 一期商场 二期会所 二期商场 二期公园 酒店 三期会所 三期商场 写字楼 医院 “社区价值 提升中心” “城西休闲 旅游中心” “社区价值 提升中心” 和“城西休 闲旅游中 心” “高新西区 配套中心” 解决问题的模型 形象定位 总体发展定位 分项定位 序列定位 市场分析，制定策略 项目定位 宏观环境 优势发掘 首期公建配套细化及建议 初步经济匡算 功能定位 公建建设次序定位 公建配套的序列定位 学校 会所 商场 商场 公交站停车楼 酒店 写字楼 医院 学校 万 会所 万 商场 万 酒店 万(客房290间,万,裙楼万) 其他(派出所、公交车) 万 合计 万平方米 医院 万 写字楼 1万 停车楼 万 解决问题的模型 市场分析，制定策略 项目定位 宏观环境 优势发掘 首期公建配套细化及建议 初步经济匡算 一期商场 主题国际艺术风情商业街 一期会所 首期公建配套细化与设计要点 主题国际艺术风情商业街 艺术创展 风情体验 娱乐休闲 高素质游客、住户向往的标志性中高档商业休闲街区 艺人创意会馆艺人创意会馆 • 创作坊 • 艺术家交流基地 • 艺术品展示、售卖 文化博览文化博览 • 西餐 • 茶馆 • 酒吧 • 咖啡馆 餐饮娱乐餐饮娱乐 时尚售卖廊时尚售卖廊 • 时尚旅游工艺品售卖• 特色精品售卖 动 商业 静 休闲 北 南 10-15%精品售卖 10-15%文化博览 60-70%餐饮娱乐 项目规划 确定依据： „ 餐饮娱乐、文化博览、精品售卖之间的有机联系，良性互动， 是高品位商业街区的必要构成 „ 餐饮市场发展空间大，付租能力强，餐饮娱乐类应占多数比例 „ 设立一定的艺术交流展览空间，提高项目整体素质，满足游客 和住户对艺术作品的喜好 商户组合 • 艺术类： • “艺术创意会馆”：租售结合 • 文化博览：自营为主 • 餐饮娱乐类 • 80％租后再卖 • 约20％长期租 • 精品售卖类 • 约80％租后再卖 • 20％长期租 • 核心区盈利部分——餐饮娱乐保有部分长期租给品牌商家 •部分商铺租后再卖，以提升价值 ƒ 一线店铺（商业街出入口、重要节点及其 他人流量大的路段）以租售为主 ƒ 二线店铺（普通路段）先租后售 ƒ 三线店铺（人流较少路段）先租后售 ƒ 手工作坊以出租为主 ƒ 先租后售 : 出租 = 8 :2 经营模式 引入国际（国内）知名品引入国际（国内）知名品 牌，国际化经营牌，国际化经营 具有文化背景色彩的具有文化背景色彩的 饮食商家饮食商家 产品、装修有特色的精产品、装修有特色的精 品商铺品商铺 招商对象招商对象 引入名人名店、名人效应引入名人名店、名人效应 引入具有时尚艺术情调的引入具有时尚艺术情调的 知名茶馆知名茶馆 吸引各地优秀艺术作品前来展览吸引各地优秀艺术作品前来展览 招商对象初步策略建议 „呼应“国际社区”概念，体现“休闲之都”这一理念 „在世界各地萃取当地风情，构筑国际性的风情基调 国际 风情 印加雨林 欧陆经典 沙漠星月 东瀛和风 世界风情 亚洲 欧洲 美洲 非洲 阿拉伯 建筑风格 商 业 空 间 形 式 建 议 Stree t Stree t Block 1 Block 2 Block 3 Lake Green Stree t BLOCK ----是场所，也是活动地 ----是特色街区 ----可能是艺术廊，也可能是产品展示区 ----一定是低成本，多用途的租售型建筑 ----其它建筑围绕BLOCK形成 BLOCK ----是场所，也是活动地 ----是特色街区 ----可能是艺术廊，也可能是产品展示区 ----一定是低成本，多用途的租售型建筑 ----其它建筑围绕BLOCK形成 商业街是开放的，解决社区配 套经营的难题，也集聚人气。 首期商业街分成若干个小的街 区（方块），每个街区都是独 立封闭管理的，在里面更可设 一主题设施（可以是园林景 观、配套、标志性建筑等 等）。 沿商业街布置一些服务式公 寓，吸引外国人住进去，使商 业街形成众多老外聚集的场 景，烘托出“鬼佬城”的氛围。 商 业 空 间 形 式 建 议 与环境亲和、融合的街区代表， 对环境作出贡献的同时也得到环境的回报 与环境亲和、融合的街区代表， 对环境作出贡献的同时也得到环境的回报 打破根据功能预先规定公共部分的区域划 分（商业、园林、广场等） 打破根据功能预先规定公共部分的区域划 分（商业、园林、广场等） 直通街概念——建筑化的、人行道延伸进去 的建筑，建筑里面有广场、展馆、小店、绿地 直通街概念——建筑化的、人行道延伸进去 的建筑，建筑里面有广场、展馆、小店、绿地 滨 水 商 业 街 Block 街 区 及 围 合 形 态 商业街 事先做好规划，沿街商铺实行业态控制，进驻商家或投资者要接受规 划的安排和装修的控制，不能任由商家或投资者自己决定经营什么内 容，如不符业态要求即便是出高价也买/租不到其商铺。 （星河湾商业街） 首期公建配套细化 一期商场 主题国际艺术风情商业街 一期会所 一期商场建议 • 发展理念 • 围绕入口及入口路线布置的商场定位在大众 型，集大众饮食、日常购物于一体， • 以入口广场（北）、景观性水池（中）、歌舞 广场（北）为重要节点组织路线，活跃区域氛 围，提升区域人气 • 中高档定位 入口广场 观景性水池 歌舞广场 商场 一期商场建议 配置一个中小型的超级市场，将相关的商业及服务配套集中在一起，（如：生活超市、 副食品店、面包店等）既能满足区内住户的需求，也可以为周边的居民提供服务。商场 引入1-2家大中型中西餐厅。其他，如家居卖场等 超市：约3000平方米，中小型超市，如福得玛、华润等 餐厅：约1000平方米，成都本地有名的中西餐馆，如银杏、皇城老妈 其他：约3000平方米，布置银行、邮局、药店、家居、便利店等 合共：约万平方米 （香港青衣城） • 项目初期客流量不大，停车场面积不宜过大。建议在 地块东面及相邻地块设置大型露天停车场，满足初期 客流量的需要 • 日后商业广场停车位超负荷时，地块东面扩建为停车 场 一期商场停车场建议 A. 与相对稳定的演艺团合作，编演成都民族精华音乐舞蹈节 目，定时演出。也可不定期吸纳国外演艺团作专场演出。 运营方式： „ 与政府有关部门协商作部分公益演出 „ 从广场周边铺面租金中提取一定比例用作表演基金 „ 从名家演艺坊门票收入中提取演出基金 B. 广场地面刻以古城地图，上有标志性建筑、河流、主要桥梁 （平面图），增强游客的参与性与体验感。无表演时可吸引 游人。 开放式歌舞广场 沙田新城市广场 总建筑面积：20万平方米 包括：一期＋三期＋中央广场 新市镇商场的案例 ——-2层（ UB） 屈臣氏、百佳超市、麦当劳、大家乐、蒙娜丽莎婚纱、康泰旅游、永安旅 游、星辰旅游、香港中旅、数码通 4层 马莎、万宁、周大福珠宝、六福珠宝、周生生珠宝、风月堂、史若比3层 美心皇宫大酒楼、利苑酒家6层 丰泽电器、轩琴居家私、恒生银行5层 潮江春、中国银行、东亚银行、邦民日本财务7层 主力店、大品牌店主力店、大品牌店楼层楼层 惠康超市、商务印书馆、大众书局、百老汇电器、美心快餐、电讯盈科、 orange电讯 2层 贝多芬音乐艺术学院、刘诗昆钢琴艺术中心、黄仁曼芭蕾舞蹈学校8层 UA院线、英皇面包屋、阿拉面馆、肯德基、星巴克、香港驾驶学院1层 UA院线、美国冒险乐园-1层（LB） 新城市广场各层主力店、大品牌店分布新城市广场各层主力店、大品牌店分布 新城市广场主力店新城市广场主力店新城市广场主力店 新城市广场内部空间新城市广场内部空间新城市广场内部空间 商厦室外休闲娱乐广场商厦室外休闲娱乐广场商厦室外休闲娱乐广场 首期公建配套细化 一期商场 主题国际艺术风情商业街 一期会所 黑白鞋会所 【 商务会所、休闲会所、24小时营运】 首期公建配套细化 港式酒店型消费、户外游乐设 施齐全建筑60000祈福新村 超大规模、一站式消费建筑35000华南碧桂圆 高尔夫练习场、攀岩馆，文化 广场建筑面积13500南国奥林匹克花园 园内游泳池、高私密性餐饮建筑面积5000锦绣香江 港式会所、国际标准网球场占地20000广州雅居乐 会所与江畔艺术广场相结合建筑面积5000华南新城 ——占地2500建筑面积8000广地花园 园内游泳池、高私密性餐饮建筑面积6400星河湾 特色会所规模楼盘 华南板块会所规模借鉴 会所面积设定 ¾会所可供使用的面积： 约7000m2 会所大堂 西餐咖啡酒廊 茶艺室（阅览室） 室内恒温泳池 更衣、桑拿 SPA身心平衡中心 健身房、瑜珈练习室 桌球室 乒乓球室 壁球室 棋牌室（5间） 多功能贵宾房（5间） 小型会议中心 (2间） 儿童活动室 【个性特征：】 双会所：商务会所+休闲会所 公共中心：小区生活核心、共享型商务社区 界限分明：功能区严格间隔、商务与居住相得益彰 营运时间：24小时营业 功能设置建议 【BLACKSHOES-商务会所】 位于会所中庭，用于商务会见接待，配备茶水服务、免 费商务杂志取阅……会见厅 举行小型商务会议、商务沙龙；可作为小型影院使用。 配备投影仪、会议秘书服务、电子白板、无线麦、电话 会议系统…… 会议中心 商务谈判； 小型独立单元，配备会议桌椅、会议秘书服务、电子白 板…… 谈判厅 软沙发、柔和背景音乐，提供COFFEE、水酒服务。休息厅 知名品牌酒店经营顾问，提供餐饮外送服务。中西餐厅 主要功能区 会见厅 会议室 休息厅 中餐厅 西餐厅 曲形玻璃餐桌、曲铁座椅、高脚杯、餐盘、鲜花…… 提供各种图书阅览，同时提供网上阅览，内配置数台液 晶显示器计算机，直接接驳网上图书馆。电子阅览室 商务中心 打印、复印、传真、装订、特快专递、翻译、国际长途 话务、票务中心…… 咨询中心 财务咨询、法律咨询、进出口服务…… 租务中心 短期用车租赁、房屋租赁服务…… 商务沙龙 主题沙龙活动场所、商务信息留言板，可利用国际会议 中心场地。 其它功能区 功能设置建议 【WHITESHOES-休闲会所】 清吧，飞标游戏，背景音乐系统，投影小电影欣赏，免 费图书取阅（心理学研究、经济学导报……） 飞标音乐酒吧 “健身+心理咨询+瑜珈练习室+健康护理站”，提供免费健 身指导，体能体质测验，健康护理。健康中心 棋牌室、电子游戏厅、网吧、陶艺吧、桌球室、乒乓球娱乐中心 会所屋顶，深色遮阳伞，钢花座椅配可拆卸坐垫靠垫。屋顶咖啡厅 推拿按摩中心 主要功能区 桑拿、沐足、SPA 棋牌室 桌球室 桑拿、按摩保健房 酒吧 红酒、beer、边喝边看投影小电影。 咖啡厅 健身房 会所室外茶座 网球场 国际网球标准场 室外健康器械 室外儿童乐园 儿童乐园内卡通画 泳池 提供茶水服务，水底灯光使泳池更具吸引力，泳池配备充足照 明设施，满足24小时营运。 【功能布局建议】 二层左侧： 休闲静区 二层右侧： 中/西餐厅 一层左侧： 运动休闲区 一层右侧： 商务会所 会所中庭增加艺术小品 会所中庭增加艺术小品，或雕塑小品、雕塑墙等项目提升会所的艺术品位。 公共休憩广场：会所外设置半封闭活动空间，用于开展社区活动、营销活 动。 会所外开辟公共休憩广场 【不夜城】 解决问题的模型 市场分析，制定策略 项目定位 宏观环境 优势发掘 首期公建配套细化及建议 初步经济匡算 项目投资指标： 项目首期初步经济评价匡算 项目销售指标： 指标 数值(万元) 单方成本(元/平方米) 面积 (平方米) 项目总投资 14,243 2,739 52,000 商场 4,013 4,013 10,000 商业街 1,720 3,440 5,000 学校 8,510 2,300 37,000 指标 数值(万元) 单价(元/平方米) 面积 (平方米) 项目总收入 15,102 2,904 52,000 商场 5,400 5,400 10,000 商业街 6,000 12,000 5,000 学校 3,702 1,040 37,000 项目静态经济评价指标： 项目首期初步经济评价匡算 静态评价指标 税前 6% 税后 4% 总体指标值 投资利润率 谢 谢!