第三章 资产评估的基本方法
第一节 成本法
第二节 收益法
第三节 市场比较法
第四节 资产评估方法的选择
第一节 成本法
• 一、成本法的基本原理
（一）成本法的理论基础
• 生产费用价值论
• 资产的价值取决于购建时的成本耗费
（二）成本法的评估思路
• 评估值=重置成本-各项损耗
（三）应注意的问题
• 历史资料的真实性
• 形成资产价值的成本耗费是必要的
实体性
功能性
经济性
第一节 成本法
• 二、成本法的基本计算公式及其各项指标
的计算
基本公式：
被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬
值－经济性贬值
第一节 成本法
（一）重置成本及其计量
– 重置成本：资产的现行再取得成本
– 相同点：均采用现行价格和费用计算。
– 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是
并未改变基本功能。
– 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：
（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；
（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）
。
复原重置成本
更新重置成本
第一节 成本法
• 1.重置核算法
– 按资产的成本构成，以现行市价为标准。
重置成本＝直接成本+间接成本
直接成本一般包括：购买、安装和人工等支出。
评估实践中需据具体情况而定。
间接成本主要指企业管理费、培训费等。
间接成本的分配方法有：
人工成本比例法：间接成本=人工成本总额*分配率
单位价格法：间接成本=工时（每人每小时的劳动量）数*单位价格
间接成本百分率法：间接成本=直接成本*间接成本占直接成本比例
第一节 成本法
• 例：某企业5年前购置一台设备，原购买价为200000元，运
杂费1500，直接安装费1200元（其中，原材料费700元，人
员工资500元），据统计分析，这台设备的间接成本为每元
人工成本的倍。评估时，经市场调查，该设备的现行
买价为230000元，运杂费为2400元，直接安装费1800元
（其中，原材料费1000元，人员工资800元），间接成本平
均为直接成本的%。请计算这台设备的重置成本。
• 解：重置成本=（230000+2400+1800）+
（230000+2400+1800）*%
=（元）
第一节 成本法
– 采用重置核算法的前提是能够获得处于全新状态的
被估资产的现行市价。
– 重置核算法既适用于估算复原重置成本，也适用于
估算更新重置成本。
第一节 成本法
• 2.功能系数法
– 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，
就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产
的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估
资产的重置成本。
– 功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重
置成本。
• 功能价值法
• 规模经济效益指数法
第一节 成本法
（1）功能价值法
• 资产的功能与成本呈线性关系，计算公式：
（2）规模经济效益指数法
• 资产的功能与成本呈指数关系，计算公式：
• 注意：该方法计算的一般是更新重置成本。
第一节 成本法
• 例：被评估资产生产能力为600000件/年，参照物重置成本
为5000元，生产能力为300000件/年，设X取值，求被评
估资产的重置成本。
• 解：
被估资产重置成本=5000×（600000÷300000）=8122元
第一节 成本法
• 3.物价指数法
– 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获
得，就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数
（2）环比物价指数
被估资产重置成本=资产的历史成本
*（1+a1%）（1+a2%)…（1+an%）
注意：物价指数法计算的是复原重置成本。
第一节 成本法
• 4.统计分析法（点面推算法）
– 当被评估资产单位价值较低、数量较多时，为了降低
成本、节约时间，可以采用该方法。
– 计算步骤：
（1）将被评估资产按一定的标准分类。
（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。
（3）计算调整系数K。
（4）根据K值计算被估资产重置成本。
第一节 成本法
（二）有形损耗及其计量
– 有形损耗：是指由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
– 1.观察法
被评估资产的有形损耗=重置成本×（1-成新率）
– 2.使用年限法
• 残值：是从评估角度上所认识的资产清理报废时净回收的金额。
• 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
• 对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。
有形损耗率
第一节 成本法
– 3.修复费用法
• 是通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需
投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种方
法。
• 可用于尚可使用年限无法确定，或者使用年限无法
确定的情况，也可用于资产的局部需要更换或修复
的情况。
• 如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修复的
费用就反映了资产的实体性贬值。
• 通过估算修复费用估算贬值。
第一节 成本法
（三）功能性损耗及其计量
– 功能性损耗：是指由于技术进步导致被评估资产与目前广泛使用
的同类技术先进的资产相比，因功能陈旧而引起的贬值。
– 功能性损耗的两种表现形式：
• 超额投资成本
• 超额运营成本
– 超额运营成本的计算步骤：
• （1）计算被评估资产的年超额运营成本；
• （2）计算年净超额运营成本；
• （3）根据被估资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本
折现，计算其功能性贬值额。
第一节 成本法
• 例：某被评估资产与目前普遍使用的技术先进的资产相比，
在完成同样生产任务的情况下，能耗超支3万元，工耗超
支1万元。经评估人员鉴定，该资产尚可使用3年，同行业
的资产平均收益率为10%，企业所得税税率为33%，则资产
的功能性贬值是多少？
• 解：被估资产的功能性贬值
=（30000+10000）×（1-33%）×（P/A，10%，3）
=26800×
=66649（元）
第一节 成本法
（四）经济性损耗及其计量
– 经济性损耗：是指因资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非资产
本身的问题。
– 两种形式：资产利用率的下降、资产年收益额的损失
1.因资产利用率下降所导致的经济性损耗的计量：
2.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量：
第一节 成本法
• 三、对重置成本法的评价
– 1.从成本耗费角度评估资产价值。
– 2.运用一般没有严格的前提条件。
– 3.并非所有评估对象都适合采用成本法。
习题
• 1、机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代品。该设
备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为万元，
安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为万元。经调查，
该设备的现行价格为万元，运输费、安装费、调试费分别比3
年前上涨了40%、30%、20%。求该设备的重置成本（保留两位
小数）。
• 2、2005年1月评估设备一台，该设备于2001年12月购建，账面原
值为40万元，2003年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设
备）为4万元。若定基物价指数2001年为,2003年为,2005
年为，求该设备的重置成本。
• 3、评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市
场上现有的类似生产线成本为24万元，年产量为12万件。如果规
模经济效应指数为，求该资产的重置全价。
第二节 收益法
• 一、收益法的基本原理
– （一）收益法的理论基础
• 效用价值论：资产的价值取决于效用，即资产为其
拥有者带来的收益。
– （二）收益法的评估思路
• 预期收益折现
– （三）收益法运用的前提条件
1.资产的收益可用货币计量
2.资产所有者所承担的风险也能用货币计算
第二节 收益法
• 二、收益法的计算公式
– 收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、
收益的持续时间。
（一）未来收益有限期
1.每期收益不等额
2.每期收益等额
第二节 收益法
（二）未来收益无限期（ ）
– 根据未来收益是否稳定分为两种：
1.稳定化收益法（年金化法）：
稳定化收益A的估算方法：
（1）
（2）历史收益加权平均法
计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数
（3）注意：
方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。
收益法要求收益额是预期收益、客观收益。
第二节 收益法
2.分段法
• 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需
采用分段法。
第二节 收益法
前期（i=1,2,…,n)(设n=5) 后期（i=n+1,n+2,…,∞)
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
分段法图解
资
产
的
评
估
值
选择前期期限的基本原则：
（1）延至企业生产经营进入稳态；
（2）尽可能长，但也不宜过长。
第二节 收益法
3.纯收益按等比级数变化（递增或递减）
第二节 收益法
4.纯收益按等差级数变化（递增或递减）
第二节 收益法
（三）未来收益有限期情况下的特殊计算公式
1.分段法
2.纯收益按等比级数变化
3.纯收益按等差级数变化
第二节 收益法
• 三、收益法中各项指标的确定
（一）预期收益额
1.预期收益的类型
• 税后利润
• 净现金流量
• 利润总额
(1)税后利润与净现金流量的差异在于确定原则不同
净现金流量＝税后净利润+折旧－追加投资
税后净收益，被普遍采用
第二节 收益法
（2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。
– 净现金流量能够更准确地反映资产的预期收益；
– 净现金流量体现了资金的时间价值。
（3）利润总额由于包含了不属于资产持有者的税收，因而
一般不适宜作为预期收益。
第二节 收益法
2.预期收益的测算
• 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有
利的和不利的因素来确定预期收益。
（1）时间序列法
适宜预期收益趋势明显的情况。
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
收益
时间
图3－2 使用时间序列法预测某企业的净收益
第二节 收益法
年 份 净收益（万元）
2003 1 000
2004 1 150
2005 1 210
2006 1 300
2007 1 340
按时间序列计算的回归方程：预测年收益＝（年份数×83）－164717
表3－3 评估前每年收益
第二节 收益法
表3－4 预测年收益
年 份 净收益（万元）
2008 1 449
2009 1 532
2010 1 615
2011 1 698
2012 1 781
第二节 收益法
（2）因素分析法
• 确定影响一项资产的收入和支出的具体因素（成本、
销售收入、税金等）；
• 建立收益与这些因素的数量关系，并对这些因素未
来肯那个的变动进行预测；
• 估算出基于这些因素的未来收益水平。
第二节 收益法
• （二）折现率与资本化率
– 1.二者本质上差别不大：
• 都是将未来的预期收益折算成现值的比率，只是使
用场合不同。
– 2.二者内涵上略有区别：
• 折现率=无风险报酬率+风险报酬率
• 资本化率=折现率-未来年收入的增长率
• 若资产年收入增长率为零，则二者相等。
第二节 收益法
– 3.确定折现率的基本方法：
（1）加和法
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
• 无风险报酬率的确定：比较容易，长期债券利率；
• 风险报酬率的确定：风险累加法和β系数法
风险累加法：
第二节 收益法
– β系数法：
CAPM（资本资产定价模型）：
市场平均风险报酬率
第二节 收益法
（2）资本成本加权法
• 如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期
负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期
负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部
分:
折现率＝长期负债占投资总额的比重×长期负债利息
率×（1－所得税税率）+所有者权益占投
资总额的比重×所有者权益报酬率
上式中：所有者权益报酬率＝无风险收益率+风险报
酬率
第二节 收益法
– （3）市场比较法
• 通过参照物的市价和收益来倒求折现率。
第二节 收益法
• 四、对收益现值法的评价
1.该方法最适宜：
– 资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；
– 成本费用无法或难以计算的资产。
2.该方法的局限性：
– 需具备一定的前提条件；
– 含有较大成分的主观性。
习题
• 1、评估对象为一老字号的持续经营企业，前4年预测超额净收益分
别是40万元、50万元、52万元、55万元；从第5年起，预测每年的
超额收益为52万元。折现率为10%，资本化率为12%，则该企业的
评估值为多少？
• 2、评估一项无形资产，它的收益期为10年，收益是等额的，每年为
5万元，贴现率为10%。若采用收益法评估折现无形资产，则它的评
估值为多少？
• 3、某企业进行股份制改造，根据企业过去的经营情况和未来的市场
形势，预测其未来5年的收益分别为13万元、14万元、11万元和15
万元。根据银行利率及经营风险情况，确定其折现率和资本化率分
别是10%和12%。试采用年金资本化法，确定该企业的重估价值。
第三节 市场比较法
• 一、市场比较法的基本原理
（一）理论基础
• 均衡价值论：由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此
均衡价值论表现为承认市场交易结果的相对合理性，并通过替
代原则来评估被估资产。
（二）评估思路
（三）前提条件
• 1.充分发育活跃的资产市场；
• 2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能
够搜集到。
第三节 市场比较法
• 二、市场比较法的基本程序及有关指标
（一）寻找参照物
1.参照物的成交价必须真实；
2.参照物的基本数量要求（一般三个以上）；
3.参照物与被评估资产之间大体可替代（即功能相同
或相似）；
4.参照物的成交价应是正常交易的结果。
第三节 市场比较法
（二）调整差异
– 1.时间因素
• 定基物价指数法、环比物价指数法
• 当资产价格处于上升期间，调整系数大于1，反之则小于1。
– 2.区域因素
• 打分法
• 如果参照物所在区域条件比被评估资产所在区域好，则需将参
照物的成交价向下调，即调整系数小于1，反之则向上调，调整
系数大于1；
• 一般以被评估资产为100，
第三节 市场比较法
– 3.功能因素
• 功能系数法
– 4.成新率因素
• 如果参照物的成新率比被评估资产低，就需要将参照物的成交
价向上调，即调整系数大于1。
– 5.交易情况调整
（三）确定评估值
– 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定
评估值。
第三节 市场比较法
• 三、市场比较法的具体操作方法
直接比较法：单一因素比较法和类比调整法
（一）单一因素比较法
• 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例
如：新旧程度、交易时间、功能等。
（二）类比调整法
• 参照物与被估资产大体相似，但在多方面存在差异。
• 交易案例A的调整后价值＝参照物A的成交价×时间
因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整
系数×交易情况补正系数
第三节 市场比较法
• [例]：评估某商业用房，面积为500平方米。评估目的是企业联营，故
采用公允市价标准。评估基准日2006年10月31日。评估人员在房地产
交易市场上寻找到三个与评估基准日接近的商业用房的交易案例，具
体情况如表3-7所示。
表3-7 参照商业用房交易案例
第三节 市场比较法
• 该商业用房与三个参照物新旧程度相近，结构也相似，故无需对功能因
素和成新率因素进行调整。该商业用房所在区域的综合评分为100，三
个参照物所在区域条件均比被评估资产所在区域好，综合评分为107.当
时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数：
（1+4%）4=117%；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%；参照物C
因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价的调整过程
如表3-8所示。
表3-8 参照物成交价的调整过程
第三节 市场比较法
被评估资产的单价=（++）÷3
=÷3≈27614（元/m2)
被评估资产总价=27614×500=13807000（元）
第三节 市场比较法
• 四、清算问题
– 清算价格属于非正常价格。
– 清算价格的确定方法：
• 1.市价折扣法
清算价格=公允市价×折扣率
• 2.模拟拍卖法（意向询价法）
第三节 市场比较法
• 五、对市场比较法的评价
– 1.最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法。
– 2.该方法的运用需要有一定的前提条件：
（1）对产权交易市场成熟度的要求；
（2）对被评估对象本身的要求。
第四节 资产评估方法的选择
• 一、资产评估方法的多样性和可选择性
– 从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场
上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对
称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，
其评价结果不应存在太大差异。
• 二、资产评估方法的最适选择
– 由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有
不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法
的选择问题。
– 评估方法的选择应主要考虑量方面因素。
第四节 资产评估方法的选择
（一）与评估对象相适应
• 在评估时首先应区别被估资产是：
单项/整体，有形/无形，通用性/专用性，可复制/不可复制
？
• 一般讲：
（二）受可搜集到的数据和信息资料的制约
• 成本法适宜评估
可复制的资产
专用资产
单项资产
•收益法适宜评估
资源性资产
无形资产
整体资产
•市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产
本章习题
• 1.某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体
资料如下：
该资产的账面原值为270万元，净值为108万元，按照财务制度
的规定，该资产折旧年限为30年，已计折旧年限22年。经调查分析确
定：按照现在的市场材料价格与工资费用水平，重新建造相同构造的
资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业纪录，该资
产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间
为46080小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用10年。又已知，
该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标
准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业的所得税税率为
25%，假定折现率为10%）。
• 根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。
• 解：（1）计算资产利用率：46080/57600*100%=80%
（2）计算实际使用年限：22*80%=年
（3）确定成新率：10/（+10）*100%=%
（4）确定功能性贬值：3*（1-25%）*（P/A,10%,10)=万
元
（5）评估值=480*%=万元
因此，该资产评估值为万元。
• 2. 某企业进行股份制改造，根据企业过去的经营情况和未来的市场形
势，预测其未来5年的收益率分别为13万元、14万元、11万元、12万
元和15万元。根据银行利率及经营风险情况，确定其折现率和资本化
率分别为10%和12%。试采用年金资本化法，确定该企业的重估价值。
• 解：
A=[13/(1+10%)+14/(1+10%)2+11/(1+10%)3+12/(1+10%)4
+15/(1+10%)5]
(P/A,10%,5)
=(万元)
P=A/r=
因此，该企业评估值为万元。
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