南京六合房地产市场分析报告
姚旻辰
六合概况
宏观经济分析
六合区片规划
土地市场分析
房地产市场分析产市场分析报告
目 录
六合概况
区位
自然条件
行政区划及人口
六合是南京的北大门，是南京大都市和“长三角”辐射苏北、安徽的前沿阵地和桥头堡
滁州市
扬州市
南京市
六合区
浦口区
主城区
江宁区
溧水县
高淳县
六合南倚南京主城，东邻历史文化名城扬州，西北与安徽滁州接壤。地处“两省三市”交界处的独特区位，决定了六合在南京跨江发展、江苏沿江发展和“长三角”西进的大局中占有重要地位，是南京大都市和“长三角”辐射苏北、安徽的前沿阵地和桥头堡。
南京市雄州镇中心区到南京市新街口车程距离为45公里，与南京直线距离为35公里，属于南京一小时都市圈。
区位
气候：属亚热带湿润气候，无霜期长，降水量较多，日照充足，四季分明。
地貌：全区地貌大部分属宁镇扬山区，地势北高南低，北部为丘陵岗地区，中部为河谷平原、岗地区，南部为沿江平原圩区。
水利资源：境内水系分属长江和淮河水系。沿东北部的冶山至中部的骡子山向西北至大圣庙一线，为江淮分水岭，南侧为长江水系，北侧为淮河水系，境内有大小河道62条。
植物资源：全区林地生长树种有39科92种。境内生产药用动植物有487种，其中属全国重点药材品种的有115种。
矿产资源：全区探明的矿种有铁、铜、硼、蓝宝石、雨花玛瑙石、大理石、白云石、花岗岩石、辉绿岩、铸型用红砂、等20余种，其中有工业开采价值的有10余种。
旅游资源：国家级地质公园、AA级金牛湖风景区以及平山省级森林公园，生态环境优越。
水利、植物、矿产及旅游资源丰富
新八景之“长芦钟声”
新八景之“灵岩访石”
新八景之“芝岭含秋”
自然条件
行政区划及人口
全区辖10个街道、9个镇，人口87万，土地面积1537平方公里，人口积聚在南部10个街道
街道
雄州
龙池
金牛湖
横梁
程桥
卸甲甸
山潘
西厂门
葛塘
长芦
面积（hm2）
87
49
23
人口（万人）
7
6
2
镇
龙袍
玉带
瓜 埠
马鞍
马集
东 沟
冶山
新 篁
竹镇
面积（hm2）
44
107
61
209
人口（万人）
3
3
131
六合山西北部的竹镇镇域面积最大，人口密度最低；山潘街道面积只有平方公里，但人口最密集，高达8780人/平方公里，而程桥街道仅392人/平方公里，人口分布差异较大。各行政镇中瓜埠人口密度最高，竹镇镇人口密度最低。
宏观经济分析
经济总量
产业格局
房地产投资
居民生活
GDP增幅微涨，占全市比重大幅上升，位于全市各区县第三位
2004-2009年，六合区的GDP增幅始终保持在10%以上（08年除外），增长速度从05年开始逐年下降，在08年增幅年受全球经济危机影响较大，增幅放缓较为明显，但09年增幅有所回升,从08年占全市GDP总量第五位上升到第三位。
占全市的比重在经历了三年的小幅增长后，2008年首次回落，但依然在全市占据重要比例，达到9%。2009年占比大幅度提高，占到%。
经济总量
[数据来源]：南京统计年鉴及六合区国民经济和社会事业发展统计公报
工业主导，化工产业做出重要贡献
六合区经济构成中以第二产业为主导，近年来，第二产业占比不断提高，更加突出了其主导地位，2009年第二产业比重高达%。第一产业比重逐年下降，同时第三产业比重并没有随城市化进程增加，反而呈现降低趋势。
目前六合已经逐渐形成重化工、精细化工、钢铁能源、纺织服装、机械电子和新型建材六大产业板块。 2009年全区支柱产业持续发展 全区装备制造、石油化工、轻工纺织等三大主导产业完成规模工业产值亿元，同比增长%。
产业
规模工业产值
（亿元）
同比增长
装备制造业
%
石化产业
%
轻工纺织业
%
产业格局
[数据来源]：南京统计年鉴及六合区国民经济和社会事业发展统计公报
2006、2007年六合固定资产投资增长迅猛，增速均超过30%，2008年由于受到经济危机影响，投资增长减缓，但2009年六合加大投资力度，投资几乎达到2008年的两倍。固定资产投资占全市比重由2005年的%提高到2009年的%。
房地产投资额总量逐年增加；增速低于固定资产投资增速，但趋势一致；房地产投资额占固定资产投资额比重逐年降低，由2005年的%减少到2009年的%，远低于全市房地产投资额占比（%）。可见，六合房地产市场仍处于初级阶段，行业地位一般 。
固定资产投资力度大，但房地产投资比重远低于全市，房地产市场处在初级阶段
房地产投资
[数据来源]：南京统计年鉴及六合区国民经济和社会事业发展统计公报
六合区城镇居民可支配收入增长迅速且稳定，增长幅度保持在10%以上；2009年全区人均可支配收入达23012元，但低于全市水平25504元，位于十三个区县的第九位。2005-2008年人均消费水平小幅增长，增幅减缓，2008年人均消费额下降，2009年增加至11920元。
2005年-2008年六合区城镇人均居住面积稳步提升，但2009年出现下滑，人均面积为平方米，但仍高于南京全市水平平米。
收入平稳增长，居住面积呈增加趋势
人民生活
[数据来源]：南京统计年鉴及六合区国民经济和社会事业发展统计公报
六合规划定位
雄州规划定位
空间布局
交通规划
六合区片规划
六合的雄州、大厂纳入南京江北副城，龙袍远景规划为新城
江北副城
仙林副城
东山副城
主城
江北副城功能定位：在产业发展上，重点打造形成国家级石化产业基地，长三角重要的先进制造业基地；南京市重要的科教研发、高新产业、物流产业基地。
新市镇：全市规划34个，六合8个—竹镇、马集、冶山、程桥、八百桥、横梁、马鞍、龙袍、葛塘。
中心城区
龙潭
汤山
禄口
桥林
滨江
板桥
永阳
淳溪
葛塘
马集
龙袍
马鞍
横梁
竹镇
程桥
冶山
六合规划定位
复合功能轴
雄州中心
浦口中心
六合片区
浦口片区
浦口中心组团
江浦组团
三桥组团
高新组团
大厂组团
长芦组团
雄州组团
江北副城空间布局——“两心、两片、一轴、八廊、七组团”
“两心”——浦口中心和雄州中心；
“两片”——分别为浦口片区和六合片区；
“一轴”——复合功能轴，主要由浦珠路和江北大道共同组成的复合轴；
“七组团”——雄州组团、长芦组团、大厂组团、浦口中心组团、高新组团、江浦组团、三桥组团七个城市功能组团。
规划人口：
2015年——总人口110万左右，其中浦口片区60万人，六合片区50万人；
2020年——总人口145万左右，其中浦口片区105万人，六合片区84万人；
2030年——总人口187万左右，其中浦口片区128万人，六合片区113万人。
六合的雄州中心是与浦口中心并列的江北副城中心
雄州规划定位
空间布局：“组团集聚、轴带伸展、圈层布局”
四大都市组团：雄州组团、长芦组团、大厂组团、龙袍组团。
三条发展轴带：沿江北大道城镇发展轴、沿江发展轴及沿滁河综合发展带。
两大郊区圈层：近郊都市化新市镇圈层——程桥镇、横梁镇、马鞍镇；远郊生态型新市镇圈层——竹镇、马集镇、冶山镇和金牛湖度假区。
四大都市组团，三条发展轴带，两大郊区圈层布局
大厂组团
长芦组团
雄州组团
龙袍组团
沿江北大道城镇发展轴
沿滁河综合发展带
沿江发展轴
远郊生态型新市镇圈层
近郊都市化新市镇圈层
空间布局
（1）航空
六合机场——南京红花机场迁址六合，近期为军用，远期考虑军民合用，目前正在施工中。
（2）铁路
推进宁启铁路电气化工程。远期建设宁通城际、宁连城际，建设六合、葛塘城际站。
（3）公路
形成“两纵三横”的高速公路网和“四纵四横二联”的普通干线公路网。
（4）水路
长江港区重点推进西坝港区和大厂港区建设。
（5）综合运输枢纽
建设一个重要的对外综合客运枢纽——六合空港，两个一般对外对外综合客运枢纽——六合城际站和葛塘城际站。
将以BRT、公路、地铁、铁路、机场、水路、港口构建立体式交通
交通规划
与浦口交通：
宁合高速（绕城公路）、南京三环（绕越公路）、沿江高等级公路。
序号
通道名称
通道功能
1
和燕路过江通道
道路过江通道
2
南京长江二桥
道路过江通道（开通）
3
仙新路过江通道
道路过江通道
城市轨道16号线过江通道
4
南京长江四桥
道路过江通道（在建）
5
七乡河过江通道
道路过江通道（远景预留）
6
龙潭过江通道
道路过江通道
都市圈快速轨道过江通道
1
2
6
5
4
3
与宁滁扬交通：
每个方向规划高等级干线通道5条以上。
对外交通——与主城、浦口及周边县市交通方便
交通规划
与主城交通——规划5条跨江通道，其中1条在建
六合过江通道：长江二桥（已通车）、长江四桥（在建）、和燕路过江通道、仙新路过江通道、七乡河过江通道、龙袍汽渡。
轨道交通
1、11号线（六合段）
预计2011年下半年建设，2014年建成
六和火车站——桥林滨江村站，设站25座。
2、14号线（雄州快线）
六合机场站-尧化门仙新路站，设站11座。
公共交通
规划建设3条BRT线路。
1号线：六合火车站——浦六路——葛塘城际站
2号线：六合机场站-雄州西路-金江大道-龙袍新城
3号线：葛塘城际站-新华路-长芦-龙袍新城
公交枢纽
轨道交通间换乘枢纽:大厂、雄州
轨道与公交换乘枢纽:宝塔山、大厂西、长芦
常规公交换乘枢纽:雄州经济次单元、雄州东北、大厂旭东路
11号线14号线在雄州站换乘；与在建过江线3号线在泰冯路站换乘，能直达江宁；
与规划中的过江线4号线在浦江路站换乘，可直达仙林；
和在建过江线10号线在珠江东站换乘，可直达奥体。
公共交通规划——规划建2条轨道交通、3条BRT快线
六合火车站
凤凰山公园
雄州
六合机场
机场路
雄州西路
长芦
长芦南
大厂东
大厂
盘镇
大厂西
桥林
雄州东路
灵岩山
陈家庄
玉带
仙新路
交通规划
土地市场分析
成交面积区片分析
成交价格区片分析
地价分布图
六合土地供应结构
六合近年拍卖土地
2010年城东、城中板块均无住宅用地出让，供应量主要集中在江宁和江北。2011年1-7月份住宅用地供应量主要集中在河西和江北，城东、城南、城中、仙西板块均无住宅用地出让。
2009年至今，浦口片区成交18宗，建设用地面积万㎡；江宁片区成交21宗，建设用地面积万㎡，富力麒麟科技城综合体地块万方；河西片区成交9宗，建设用地面积万㎡；六合片区成交21宗，建设用地面积万㎡。
2009年至今，住宅用地成交量浦口片区最多，其次为江宁、河西、六合，六合供应住宅用地宗数最多，但六合推出地块面积较小
成交面积区片分析
[数据来源]：CREIS中指数据库
2009年至今，六合区住宅用地成交土地均价（2650元/㎡）及成交楼面均价（1405元/㎡）位于南京各房地产板块末位，成交楼面均价南京主城均价最高，然后是位于三副城中的浦口（3808元/㎡）及江宁（3171元/㎡）。
成交价格区片分析
城东住宅用地成交均价及楼面均价最高，其次为城中、河西，六合最低
[数据来源]：CREIS中指数据库
仙西楼面价6956（保利）
江宁九龙湖
楼面价4407
（，雅居乐）
河西楼面价8584
（和记黄埔）
12789（招商）
7553（保利
尧化门楼面价3875
(金地)
马群楼面价
10780（招商）
珠江镇楼面价7411 （雅居乐）
江宁东山镇楼面价4078（绿地）
大校机场
徐
庄
软
件
园
浦口楼面价3200（苏州益本）
板桥新城楼面价
2575（昆仑）1625（朗诗）
2185（金地）
麒麟镇楼面价
3660（宇业）
江宁科学园楼面价
4970（天正）3238（保利）
下关滨江楼面价
6003（边城）12253（商贸）
仙林湖楼面价
4261（保利）
六合楼面价2457
（，江苏华亚）
地价分布图
2009年至今六合区土地挂牌出让土地万方，以工业用地为主，土地供应结构稍有失衡
2009年至今，平均容积率在之间，适合做高尚品质住宅。
09年至今，六合区共挂牌推出141宗土地，成交98宗土地，其中21宗是住宅用地，总计出让面积万平方米，占总出让土地的%％，7宗商办用地，出让面积万平方米，占比％；70宗商办用地，占比％；流标用地全部为工业用地用途。
每宗地的平均出让面积呈增大趋势，由2009年的万方，增加到2011年的万方，出让宗地面积面积趋向合理。
六合土地供应结构
[数据来源]：CREIS中指数据库
六合近年拍卖土地
2010年至今，六合区共出让住宅用地16幅，无流标地块，50%以底价成交。雄州板块成交1块，大厂成交4块，乡镇比例较高，共成交11块
交易时间
地块名称
建设用地面积
规划建筑面积
成交价
楼面价
溢价率
竞得方
2011-7-19
雄州街道王桥路西北
79780
199451
49000
%
江苏华亚房地产有限公司
2011-7-19
东沟镇团结村奶山
191524
210677
12800
%
南京源鼎置业有限公司
2011-7-19
程桥街道学府路以南，滨河路以北
14862
22294
2850
%
南京市六合区程桥村镇建设开发有限公司
2011-6-24
大厂街道丁家山路西南侧
84925
237792
38500
%
南京通洋纺织有限公司、南通市华德房地产有限公司
2011-1-11
竹镇镇大泉水库1号地块
21849
26219
2210
%
南京凤南投资实业有限公司
2011-1-11
竹镇镇大泉水库3号地块
73178
73909
7650
%
南京凤南投资实业有限公司
2011-1-11
竹镇镇大泉水库2号地块
9818
11782
1000
%
南京凤南投资实业有限公司
2011-1-11
竹镇镇大泉水库4号地块
33328
33661
3500
%
南京凤南投资实业有限公司
2010-10-26
大厂街道欣乐路以南
17667
57833
9500
%
南京凤南投资实业有限公司
2010-9-21
葛塘新城卞西
66895
175264
34000
%
江苏兴地投资发展有限公司
2010-9-9
六合经济开发区龙泉路之南
25613
51226
9100
%
江苏科海房地产开发有限公司
2010-9-9
冶山原粮管所一期
16484
24726
2400
%
南京开诚房地产开发有限公司
2010-4-13
程桥镇中心小学以西
43346
69354
4600
%
南京东庆投资有限公司
2010-4-13
新篁镇纬二路以南
6915
10372
350
%
南京百度置业发展有限公司
2010-1-8
纬二路以东，园东西路以南
46591
163069
30000
%
南京华欧舜都职业有限公司
2010-1-8
东沟镇奶山
48249
47926
1955
%
南京源鼎置业有限公司
房地产市场分析
供销面积区片分析
成交价格区片分析
房价分布图
供销量及价格分析
成交面积结构分析
成交价格结构分析
物业类型分析
板块划分
各板块分析
典型楼盘分析
客户来源分析
六合开发商分析
六合房地产特征分析
2010年-2011年6月期间，南京市区商品住宅批准上市量及销售量主要集中在三副城，各区片表现为供大于求，城北片区供销比最高，达:1，供大于销达49%，供销失衡现象比较明显。
六合区商品住宅批准上市量及销售量都位于南京市区九板块的第四位，供销比（期间商品住宅批准上市面积：期间商品住宅销售面积）位于第三位，明显处于供过于求的状态。
[数据来源]：南京市房产局交易登记系统
供销面积区片分析
2010年-2011年6月期间，南京市各区片表现为供大于求，六合供销比:1,明显处于供过于求的状态
2009年以来，南京各板块房价都逐年上升，从涨幅来看，仙西房价上涨速度最快，其次是江宁、浦口、河西；城南房价上涨幅度最慢，其次是城中、城北、六合、城东。
从绝对值来看，2009年以来城中、城东、河西板块房价处于领先地位，2011年除六合、浦口各板块均价都超过万元，浦口已超过8000元/平米，六合已经超过5500元/平米，城中商品房均价24173元/平米，而均价最低的六合只有5589元/平米，价格差异明显。
[数据来源]：南京市房产局交易登记系统
成交价格区片分析
2009年以来各板块中六合成交均价最低，房价涨幅较低，略高于城南、城东，处于倒数第三位
地位图
城北：13642
仙西：14950
六合：5589
浦口：8274
江宁：10461
城南：12624
河西：19807
城东：20436
城中：24173
2011年1-8月份南京各板块商品住宅成交均价
房价分布图
六合传统的“金三银四”在新政的调控下并未到来（2011年1月26日“国八条”的发布及2月19号宁政办发【2011】17号的发布），2月份上市量只有5691平，供应明显减少；四月份成交2万方，达到了历史低点，成交量缩水明显；为分得“金九银十”的一杯羹，8月份商品住宅集中供应，但远低于2010年8月上市量。
六合成交均价从2010年8月份的4377元/平米上升到2011年8月份的6008元，成交价格呈现上涨的趋势，受调控影响不大。
[数据来源]：南京市房产局交易登记系统
供销量及价格分析
供销量缩水明显，受调控政策影响较大，但成交价呈现上涨趋势
2010年下半年，除160-180㎡面积段供小于求，消耗存量外，其他各面积段都表现为供大于求的状态。100-120㎡段供销量最大，供销比接近1，其次是80-90平米及120-144平米段，70 ㎡以下及180 ㎡以上出现明显的供大于求状态，在普通住宅中没有140㎡以上的大户型房源，大户型供应主要集中于部分项目的别墅产品。
2011年1-8月份，六合板块住宅供应以80-120㎡房源为主，占到68%，尤其是90-100㎡房源，占26%。从市场表现来看， 80-90㎡这一区间段房源相对去化较快。 80-90㎡ 、 90-100㎡ 、100-120 ㎡三面积段销售量相接近 ，70 ㎡以下及180 ㎡以上供应量接近于零，处于消耗存量房源阶段。80-144㎡供销比接近于1，供需量较合理。
2011年1-8月份受调控政策影响，80-90㎡这一区间段房源相对去化较快，且各面积段供需较平衡
[数据来源]：南京市房产局交易登记系统
成交面积结构分析
2011年1-8月份，上市量及成交量主要集中在6000-7000元/ ㎡价格段，供销比接近于1，占上市量的38%；其次是4000元以下的价格段，主要是程桥镇(墨林雅苑8月开盘)、八百桥镇、新篡镇(白露园7月开盘)等乡镇区域住宅项目的销售，占上市量的30% ，比2010年下半年成家了增加61%；9000元/ ㎡以上没有供应，主要是消耗存量。
2010年下半年，除4000元以下价格段供略小于求，其他各价格段都是供大于求，5000-6000、7000-8000元/ ㎡ 价格段供求失衡明显；9000元/ ㎡以上销售量为零。成交量主要集中在6000-7000元/ ㎡价格段，供销比接近于1。
2010年下半年以来，成交量主要集中在6000-7000元/ ㎡价格段，2011年各价段供求比例较平衡，且乡镇区域住宅项目的供销售量大增
[数据来源]：南京市房产局交易登记系统
成交价格结构分析
六合房地产市场从物业类型来看，多层、小高层是六合住宅市场的供销主力，其合计的供应占比和销售占比均在八成左右。
高层住宅面积设置均衡，供应以80-89㎡的两房以及110-130㎡的三房为主，面积适中。
高层住宅供应量较少，供应主要以六合雄州中心区为主，供应量较小。由于高层的得房率低以及高物业费等问题，习惯多层住宅的消费心理，当地市场对于高层尚不太接受，市场抗性较为明显。
六合的别墅市场还有待进一步发掘和完善，目前供销占比都较低。
多层占据主导，小高层逐步进入市场，高层接受度差，别墅有待发展
2011年的物业类型数据未找到，分析的是2009年数据
物业类型分析
板块
板块概况
代表项目
价格（元/㎡）
龙池板块
环龙池湖区域
荣盛龙湖半岛、瑞景国际、龙池翠洲、大通蓝郡
6500-7500，均价7000
主城（雄州）板块
雄州老城区区域
紫晶城、盛棠苑
7200-8800，均价8000
大厂板块
大厂区域
阿尔卡迪亚、尚品馨苑
6500-7500，均价7000
南门板块
六合南门区域
文馨花苑
7000，均价7000
乡镇板块
程桥镇、八百桥镇、新篡镇等乡镇区域
墨林雅苑、鑫龙花园、白露园
3000-3500，均价3200
六合房地产板块可具体划分为：雄州板块、龙池板块、大厂板块和南门板块
雄州板块
龙池板块
南门板块
大厂板块
乡镇板块
六合现有住宅项目：
17个在售项目——龙池翠洲、大通蓝郡、紫晶城、尚品馨苑、白露园；
6个待售项目——墨林雅苑、盛棠苑、宇扬雨花石文化园、茉莉香舍、兴地美利广场（新盘）、聚贤新城（新盘）；
10个待开发地块——南京源鼎六合区东沟镇奶山地块、科海龙泉路地块、六合区雄州镇双客厂地块、六合区横梁镇兴镇路以南地块等。
板块划分
客源：
盛棠苑、紫晶城等高端项目——高收入、高端客户体是其主要目标客户，包括私营业主、高管、公务员等。
书香华庭等中等定位项目——以城区原住民为主，也有较多的乡镇收入较高人群，如乡镇公务员、事业单位等。
雄州板块客群多为改善型需求，二次置业居多，中青年群体，偏爱110-130平米面积段住宅。
楼盘
建筑类别
建筑面积
容积率
绿化率
总户数
开盘时间
销售均价（元/平米）
开发商
盛棠苑
多层、小高层
89400
%
780
2010-4-17
6600
南京荣盛置业有限公司
紫晶城
高层
183226
60%
/
2010-9-23
8800
南京东泰房地产开发有限公司
地块名称
用地面积（平米）
建筑面积（平米）
容积率
交易时间
成交价(万元)
楼面价（元/平米）
溢价率
竞得方
六合区雄州街道王桥路西北
79780
199451
2011-7-19
49000
2457
%
江苏华亚房地产有限公司
六合区雄州镇双客厂地块
125581
2009-07-24
30400
1452
%
南京中澳/玉鹏房地产开发有限公司
作为六合区老城区，城区发展已完全成熟，交通优势明显，配套设施完善，但该区域土地供应较稀缺，在售项目较少
雄州板块分析
龙池板块：该板块已成为南京第五大湖景板块，毗邻600亩龙池湖畔，六合新政府所在地，配套日趋完善。
客源：远离城区，但由于其较好的自然环境，积聚了六合的别墅项目，吸引了一部分用于父母养老的客户、少量南京市区购买别墅客户及少量投资客。
楼盘
建筑类别
建筑面积
容积率
绿化率
总户数
开盘时间
销售均价（元/平米）
开发商
荣盛龙湖半岛
别墅、多层、小高层、高层
230万
35%
1444（一期）
2011-9-17
6600（多层）
13500（别墅）6300（小高层、高层）
南京荣盛置业有限公司
龙池翠洲
多层、小高层、别墅
23万
49%
1350
2011-5-21
6800（多层）
13000（独栋别墅）6000（小高层）
南京城开万泰房地产开发有限公司
大通蓝郡
小高层、高层
100万
%
501
2011-6-26
7000（高层）
南京万盛置业有限公司
瑞景国际
小高层、高层
86560
56%
776
2011-6-19
7600
江苏格瑞斯特置业有限公司
地块名称
用地面积
建筑面积
容积率
交易时间
成交价
楼面价
溢价率
竞得方
科海龙泉路地块
51237
2
2010-9-9
9100
%
江苏科海房地产开发有限公司
龙池板块分析
具有湖景资源，且作为六合新行政中心，该板块发展、投资潜力较大。目前在售楼盘较多，竞争较激烈
客源：
多为大厂本地客户，大厂离六合城区较远，居民生活区域与房地产市场自成一体，且已较为成熟，客群外流极少；
六合工业园企业员工大多居住在南京市通过班车上下班，对于在六合购房并不热衷。
楼盘
建筑类别
建筑面积
容积率
绿化率
总户数
开盘时间
销售均价（元/平米）
开发商
尚品馨苑
小高层
万
40%
1250
2010-9-4
6500
南京新城意象房地产开发有限公司
荣盛兰亭苑
小高层、高层
万
%
1410
2011-8-21
7300
南京荣盛置业发展有限公司
阿尔卡迪亚
小高层、高层
75万
40%
6620
2010-10-16
7100
荣盛置业有限公司
地块名称
用地面积
建筑面积
容积率
交易时间
成交价
楼面价
溢价率
竞得方
凤南投资欣乐路项目
17667
57833
地块1≤、地块2≤
2010-10-26
9500
%
南京凤南投资实业有限公司
大厂板块分析
离南京主城区最近的板块
南门板块：位于老城和新城的交接地带，接受双向辐射，为六合新兴发展板块
客源：
较六合城区不远，但这一步之遥，对城区住民的吸引力有明显下降，其客群以乡镇居民为主，包括改善居住、结婚和子女就学（六合实小、励志中学初中部为主要吸引点）等需求；
客户收入水平相对低于城区项目客群，购买力相对有限，偏爱100平米以下的中小户型；
对于价格的敏感度相对更高，相对而言对于品质的需求层次也要弱于城区客群。
楼盘
建筑类别
建筑面积
容积率
绿化率
总户数
开盘时间
销售均价（元/平米）
开发商
文馨花苑
多层、高层
11万
38%
1028
2010-10
7200
南京珠港房地产开发有限公司
大厂板块分析
客源：绝大多数为本地客户，外地客户几乎为零，建筑类型多为多层，售价集中在3000-3500元/平米。
楼盘
乡镇
建筑类别
建筑面积
容积率
绿化率
总户数
开盘时间
销售均价（元/平米）
开发商
墨林雅苑
程桥镇
多层
万
30%
627
2011-8-18
3400
南京东庆投资有限公司
鑫龙花苑
程桥镇
多层
7万
45%
484
2011-7-6
3400
程桥镇建设开发有限公司
白露园
新篁镇
多层 、小高层
30%
102
2011-9-6
3300
南京百度置业发展有限公司
地块名称
乡镇
用地面积
建筑面积
容积率
交易时间
成交价
楼面价
溢价率
竞得方
程桥村镇建设开发G26地块
程桥镇
14862
22294
2011-7-19
2850
%
程桥村镇建设开发有限公司
六合区东沟镇奶山地块
东沟镇
48249
47926
2010-1-8
1955
%
南京源鼎置业有限公司
乡镇板块分析
具有销售价格较低的优势，2010年以来，六合出让住宅地块多为乡镇地块
项目名称
紫晶城
位置
六合区雄州镇专诸巷12号
建筑类型
高层
总建筑面积
18万方
容积率
绿化率
60%
开盘时间
主力面积
81-90 121-143
价格
8800元/平方米
物管费
元/平方米
交付标准
毛坯
开发商
南京东泰房地产开发有限公司
典型楼盘分析
紫晶城商品房价格六合房地产天花板价格
销售情况
项目卖点
城市中心区域，地段优越
配套完善，生活便利
6万方商业配套，大型超市商业步行街
享受滁河景观
经典园林景观
客群构成
主要为六合首置或改善型客户，少量主城居民二次置业，以及周边乡镇居民，外地人占比极少。
典型楼盘分析
未来客户
1、随着六合区城市地位与价值的提升对于周边城市的辐射力（尤其是对安徽和苏北）将不断提高，将来将吸引更多的外地人口；
2、南京主城商品住宅的高价位将人群外推，而除大厂及雄州外的三副城价格的持续攀升进一步将客群向远郊推挤，这使得六合、溧水、高淳等南京远郊区县得到更多的南京市区客群的支持；
3、随着2014年轻轨4号线及地铁的开通，及跨江通道逐渐的建设开通，将会吸引部分在城北及城中工作的 部分南京市区客户；
未来六合市场的客群构成中，本地居民仍然将是主要的市场去化力量，外地人口以及受南京城区高价挤压而出的部分人群将构成六合未来客群的另一个重要组成部分。
客户来源分析
城区及周边乡镇等本地居民是目前现有客群的主体
周边乡镇本地居民改善型客群
六合城区本地改善型及刚需客群
南京城区刚需及投资客群
构成这一客源成因分析：
1、六合位于江北，离南京市区距离远，加上六合区工业主导地位，六合市场很难导入南京市区客户群进入；
2、产品档次较低，且价格水平及走势增幅很难吸引外地投资客；
荣盛2005年进入六合雄州板块，是唯一一家进驻六合的品牌开发商，从2005年以来，开发有五个项目，其他多为南京六合本地开发商
开发商
项目地址
开发项目/地块名称
销售现状/拿地时间
销售均价
板块
备注
荣盛房地产发展股份有限公司
南京市大厂扬村路水榭花苑
盛棠苑
在售
6600
雄州
2005年竟得雄州镇棠城西路地块（盛棠苑 项目）
荣盛龙湖半岛
在售
6600（多层）
龙池
荣盛兰亭苑
在售
7300
大厂
阿尔卡迪亚
在售
7100
大厂
水榭花苑
售完
/
大厂
南京东泰房地产开发有限公司
六合经济开发区8号
金域豪庭
尾盘（剩两套）
3280
雄州
观滁新苑项目为南京第一批建设的中低价商品房。
紫晶城
在售
8800
雄州
观滁新苑
售完
2000
雄州
南京百度置业发展有限公司
南京金牛工业集中区八百桥镇仕金北路98号
百露园
在售
3300
新篁镇
聚贤新城项目为07、08年竟得的八百桥镇招贤西街4地块
聚贤新城
待售
6000
八百桥镇
南京源鼎置业有限公司
南京市珠江路760号四楼
六合区东沟镇团结村奶山
2011-7-19
未动工
东沟镇
六合区东沟镇奶山
2010-1-8
未动工
东沟镇
南京凤南投资实业有限公司
南京市大厂区凤凰南路19号
竹镇镇大泉水库1、2、3、4号地块
2011-1-11
未动工
竹镇镇
2011年竟得竹镇镇大泉水库1、2、3、4号地块，容积率≤的住宅用地
六合区大厂街道欣乐路以南
2010-10-26
未动工
竹镇镇
南京宇扬置业有限公司
南京六合区横梁镇山东路98号
宇扬雨花石文化园
在售
多层3400叠墅3900
横梁镇
宇扬六合方山别墅项目
待售
未定
横梁镇
南京珠港房地产开发有限公司
六合经济开发区
珠港文馨花苑
7200
在售
南门
珠港花苑
售完
/
龙池
南京六合区程桥镇建设开发有限公司
南京市六合区程桥镇荷青路
鑫龙花苑
2900
在售
程桥镇
程桥街道地块溢价率高达%
帝豪花园
售完
/
程桥镇
程桥街道学府路以南，滨河路以北地块
2011年7月
未动工
程桥镇
六合开发商分析
六合房地产特征分析
1、供销比大是六合房地产发展面临的最为严峻的问题；
2010年以来六合供销比:1,明显处于供过于求的状态。
2、六合商品房天花板较低，房价涨幅较慢；
2009年以来各板块中六合成交均价最低（5589元/㎡），房价涨幅略高于城南、城东，处于倒数第三位；
3、六合市场多住宅占据主导，小高层逐步进入市场，高层接受度差，别墅有待发展；
4、供销量缩水明显，受调控政策影响较大，但成交价呈现上涨趋势；
5、调控以来6000-7000元/㎡价格段及80-90㎡面积段房源相对去化较快，且各价格段、 各面积段供需较平衡，乡镇区域住宅项目的供销售量大增；
6、城区及周边乡镇等本地居民是目前现有客群的主体；
7、荣盛2005年进入六合雄州板块，是唯一一家进驻六合的品牌开发商，从2005年以来，开发有五个项目，其他多为南京六合本地开发商。
宏观经济——化工产业占主导，房地产市场处于初级阶段；
六合规划——雄州中心规划为江北副城中心，
11号线2014年预计建成，与浦口及主城的交通更方便；
土地市场——城区土地供应稀缺，乡镇住宅用地供应为主体；
房产市场——六合商品房天花板较低，房价涨幅较慢，
受调控政策影响较大，供销量缩水明显，
本地居民是客群主体，对南京主城及投资客的吸引力有限。
结语
综合以上，六合市场需谨慎进入，考虑到雄州片区抗跌性较强、市场竞争楼盘少、规划前景较佳等因素，可尝试做面对首置客群的绿家产品。
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