住房反向抵押贷款的韩国模式及启示
马光孙婷婷王平
内睿提要 随着我国老年化社会程度的加重，养老保障面临着巨大压力。住
房反向抵押贷款制度是养老体系的重要补充，既提高了老年人的生活质量，又减
轻了国家的社会保障压力。相对于欧美成熟市场，韩国于 2∞7 年推出了住房反
向抵押贷款业务，并迅速被韩国民众接受。作为我们国家的近邻，韩国的经济文
化发展均与我国有相似之处，因此通过借鉴韩国住房反向抵押贷款制度建设中的
成功经验，对我国的住房反向才时甲贷款制度建设提出相应的政策建议。
关键词住房反向抵押制度以房养老韩国住宅年金
作者简介 马光，浙江大学光华法学院副教授，研究方向为国际法、韩国
法研究;孙婷婷，浙江省台州市人民检察院法律硕士，研究方向为刑法、开IJ 诉
法研究;王平，韩国首尔科学技术大学公共政策与信息系统学院博士研究生，
研究方向为金融衍生品研究。
- sl 言
随着中国经济社会的不断发展，人民健康状况及医疗水平的提高，根据 {2013 年世界卫生
统计报告》显示，中国人均寿命已达到 76 岁。至 2013 年末，中国 60 岁以上的老年人将突破两
个亿，约占总人口的 15% ，这标志着我国已进入老龄化社会。根据预算，到 21 世纪中叶 60 岁及
以上的老年人口将达到 亿，①中国现行的社会保障体系将面临更加严峻的挑战。为了探索完
善中国养老保障体系、丰富养老保障方式的新途径，鼓励保险业积极参与养老服务业发展，根据
① 谷晏、肖海峰< "以房养老"的国际经验及启示~. ~海南金融~ 2014 年第 4 期，第 38 -41 页。
069
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2013 年《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》有关要求，中国保监会决定从 2014 年 7
月 1 日开始在北京、上海、广州、武汉开展老年人住房反向抵押养老保险试点。
住房反向抵押贷款即"以房养老"是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋抵押给保险公司、
银行等金融机构，相应的金融机构对借款人年龄、预期寿命、房屋的现值、房屋折损等进行综合
评估后，按其房屋的评估价值减去未来贷款利息、保险费及各项服务费后，将房屋剩余价值分摊
到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给你借款人，以满足老年人的日常生活、医疗及其他保
障的需求。①借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住使用权。借款人去世或永久性搬
离房屋时，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或拍卖，从而获得贷款本息。住房
反向抵押贷款可以有效解决养老资金来源，减轻社会养老份负担，提高老年人生活水平。相对于
欧美成熟市场，韩国于 2∞7 年推出了住房反向抵押贷款业务，并迅速被韩国民众接受。作为中
国的近邻，韩国的经济文化发展均与中国有相似之处，因此分析和总结韩国的反向抵押贷款模
式，对于推进我国住房反向抵押贷款的发展具有重要意义。
二韩国住房反向抵押贷款制度
(一)韩国住房反向抵押贷款的社会背景
韩国社会近年来老龄化现象十分严重，至 2012 年，韩国 65 岁以上人口为 598 万人，占总人
口比例的 1 1. 8% 。据韩国统计厅预测，②到 2018 年 65 岁以上人口将达到 740 万，占总人口的
% , 2026 年这一比例将达到 % 。到 2050 年韩国将成为全球老龄化最严重的国家。
韩国人口老龄化的到来，给韩国的社会保障制度带来了沉重的负担。老年群体的扩大势必增
加国家、企事业及个人养老、医疗等领域支出。韩国 2013 年国民年金额度达到ω 亿美元，超过
2012 年 GDP 的 113 ，但预计到 2043 年达到峰值后将迅速枯竭。养老金在韩国财政支出中的比重，
将从 2∞0 年的 %增加到 2050 年的 % 。劳动年龄人口(15 -64 岁人群)的纳税负担也同
步加重，成为韩国家庭负债攀升的重要因素。 2∞0-2∞9 年，韩国公共医疗支出年均增长 11% ，
居经合组织成员国之首。③
住房在韩国家庭财产的比重也是韩国的另一个特征，韩国的家庭财产中实物财产的比重约占
总财产比例的 % ，④其中房屋财产为 81% ，与美国的 359毛、日本的 4117毛相比，在所有发达
070
① 冯静生: <住房反向抵押贷款的国际借鉴与实践>， ~金融观察> 2∞6 年第 5 期，第 26 -29 页。
( Statistics Kore息 ， Monthly Industrial Statistics , 2010 , http://kostat go. kr/portaνenglishlindex. action.
③ 张惠文: <韩国人口老龄化的主要特点及应对措施>， ~当地世界> 2013 年第 9 期，第 72 -74 页。
( Kim S. 且 ， A Study on Aging Society of Users Reverse Mortg，αge Popularization , Youngsan University , 2012.
i 住房反向抵押贷款的韩国模式及启示 •
国家中最高的。一般而言，住房资产的数量会随着年龄的增长而增长，韩国的这一趋势尤其显
著，这意味着与年轻人相比，韩国老年人拥有更多的高值房产。这为反向住房抵押贷款的实行提
供了可能性。
(二)住房反向抵押贷款的韩国模式
韩国的住房反向抵押贷款相对其他发达国家而言起步较晚，为从制度上保障住房抵押贷款的
切实落实，韩国政府于 2∞3 年 12 月 31 日颁布了《韩国住宅金融公社法}，并依照此法于 2∞4
年成立了韩国住宅金融公社，主管住宅抵押债券、住宅金融信用保证和住宅年金等业务。 2∞7 年
韩国政府根据韩国人普遍养老金较低，而房产占财产比重高的特点，通过住宅金融公社推出了住
房反向抵押贷款制度，在韩国称之为"住宅年金"。韩国的住宅年金制度实际上是申请者将自有
的住宅抵押给住宅金融公社，并领取对应的养老金的养老制度。申请者年龄越高对应的养老金越
高，抵押的住宅价格越高对应的养老金越高。养老金具有与贷款类似的性质，住宅金融公社会向
申请者收取相应的利息，并从养老金中扣除。住宅年金为终身制，在申请者能够履行合同义务、
抵押房产所有权不出现变更的情况下，养老金支付将直至申请者及其配偶死亡时终止。
1. 住宅年金申请者条件要求
在韩国，住宅年金申请者夫妇双方年龄都要达到 65 岁以上且只有一套住房，到了 2∞9 年 4
月，这一条件下调至夫妻双方均达到 60 岁，而从 2013 年 8 月 1 日开始，夫妻双方中只要房屋所
有者的年龄超过 60 岁就可以申请加入住宅年金。从抵押物方面看，原来要求住宅价格在 6 亿韩
元(1韩元大约 170 元人民币)以下，现在这→标准己提高到 9 亿韩元，老人福利住房也被列为
抵押对象。申请者资格通过韩国住宅金融公社进行审核及评估。
| 收入的现值 I = 等价原则 = I 损失的现值 |
〈豆豆〉
图 1 贷款额度计算模型
2. 贷款额度及贷款发放、偿还方式
图 1 中贷款的最大额度 (LTV) 主要受贷款人的年龄、房价增长率、贷款利率、保险费及其
071
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他手续费根据等价原则计算得出，①也就是通过历史数据预测房价的增长率计算出房屋未来预期
收入的现值等于全部预计抵押贷款的年金额、贷款利率及保险费和其他费用的现值计算出贷款额
度。货款额度要低于房产的评估价值，房屋的价值越大，可贷款额度越多;老年人年龄越长，抵
押贷款金额越高;当前利率水平越高，可贷款金额越低。根据韩国住宅金融公社的规定，房价每
年的增长率估值为 % ，贷款人年龄根据韩国 2010 年女性国民生命表得出，贷款利率为 3 个月
定期存款利率上浮1. 1% 。
贷款的发放方式自由灵活。从最开始的终身领取相同金额的定额型，发展到现在的混合型。
氓合型又分为递增型、递减型和阶梯型。递增型是前期少拿贷款以后每 12 个月增加 3% 的方式以
适应不断上涨的物价，递减型是前期多拿贷款以后每 12 个月减少 3% 的方式以适应老年人消费活
动的不断下降，阶梯型是最初 10 年领取多于定额型的贷款额，从第 11 年开始减少为 70% 的水
准，作用类似于递减型。同时老年人在遇到重大疾病等特殊情况下可临时申请抵押贷款额度的
50% 。②老年人可根据自己的经济状况和消费习惯选择适合自己的养老金领出方式。
老年人可以随时申请对抵押贷款进行核算，并选择偿还全部或部分已领取的养老金，在此过
程中不收取任何手续费。如果老年人死亡或者合约到期时，房屋将被放贷机构出售，房屋出售后
扣除贷款本息后剩余价值返还给贷款人或其继承者。若房屋出售所得金额不足偿还贷款的，放贷
机构及对贷款人及其继承人也无追索权。
3. 申请涉及费用
韩国住房抵押贷款申请者费用包括贷款保险费、贷款申请费、房屋评估费用。以上费用按房
屋评估价值的 2%计算，从申请人贷款金额里自动扣除。之后每年的年保险费为贷款额的 % ,
该费用也提前从贷款金额中扣除。签订反向抵押贷款合同后，政府将减免申领人 25% 的财产税，
减免地方教青税、登记税，贷款利息可以抵消个人所得税 (21∞万韩元以下限额)。
4. 韩国住宅竿金产晶特点
(1)国家保障政策。韩国政府通过设立国有机构住宅金融公社，为贷款活动提供国家担保，
不存在中断风险。
(2) 终身居住，支付保障。老年人及其配偶不仅可以终身得到养老保障，而且可以终身住在
抵押贷款的房产中。
(3) 低利率。住房抵押贷款较一般的房屋抵押贷款具有更低的利率，为 3 个月定期存款利率
浮动1. 1% ，韩国 2014 年 3 个月定期存款利率为 % ，住房反向抵押贷款的利率为 t?岛+
1. 1% =3. 75 t?毛，而同期韩国抵押贷款平均利率为 % 。
072
①Seung句ul Ma , Jo吨-wook Synn , .. Impact of Changes in Prepayment Rate and Mortality Rate on the Risks borne by the
Insurer of Reverse Mo咽酌" Korean &sociation for 略 Pol，町 St叫田， VoL17 ， No. 4( 细则， pp. 5 -32.
② 韩国住宅金融公社. 。
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(4) 产品多样化。贷款人可以随意支配所贷现金，贷款发放与偿还也较为灵活，贷款人可以
选择终身领取的定额型，或者根据自身条件灵活领取。所贷款项可以按贷款人意愿，选择将来某
一时期偿还，也可以选择死亡后或永久迁出后偿还，在此过程中不收取任何手续费。
(5) 税制优惠。韩国政府为鼓励民众积极参与住宅年金制度中，推出众多税收减免政策。如
减免财产税，抵消个人所得税，免缴地方教育税、登记税等，获得韩国民众的积极响应。
三 韩国住房抵押贷款的发展现状
韩国反向抵押贷款虽然起步较晚，只有 7 年多时间，但正式运行至今，住宅年金制度不断优化，
吸引了越来越多申请者，已成为韩国人养老的重要方式之一，对于我国具有很深刻的借鉴意义。
(一)市场规模日益扩大，地区之间存在差异
表 1 韩国住宅年金贷款发放笔数
年度
贷款数(笔)
资料来源:韩国住宅金融公社， http://www. ht. go. kro
2013
5296
根据韩国住宅金融公社统计，住宅年金业务开展首年 2∞7 年只有 515 笔， 2∞8 年 695 笔，
到 2013 年贷款笔数到达 5296 笔， 2013 年贷款数已经超过首年的 10 倍。截止到 2014 年 3 月底，
韩国累计发放并完成 18651 笔(见表1)，市场规模不断扩大。
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图 2 2013 年韩国各地区住宅金额贷余额
资料来源:韩国住宅金融公社， . 。
073
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韩国住宅年金业务发展水平虽然逐年增加，但是发展水平存在较大差异。 住宅年金贷款都集中
在首尔市及京截道地区。 2013 年首尔市发放贷款总额为 100696 亿韩元，京截道地区为 84743 亿韩
元， 贷款最少地区世宗市只有 23 亿韩元。首尔市人口 1014 万，其中 ω 岁以上老年人比例达到
% ，①证明老年人口数量是影响反向住房抵押贷款业务量的最直接因素之一。
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图 3 住宅年金申请者平均年龄变化趋势
资料来源:韩国住宅金融公社 ， http: //www. ht. go. kr。
(二)年龄大者需求较大
根据 2014 年第一季度标准，参与韩国住宅年金项目业务的平均年龄为 岁 。 年龄越高，
使用住宅年金的比率越高，住宅年金申请者的月收入中，住宅年金平均占 % ，且 70 岁以上
的住宅年金申请者月收入高于普通老年阶层。 从图 3 中看出参与韩国住宅年金的老年群体的平均
年龄呈现下降趋势， 70 年代申请者人群中从开始的 %下降到 2013 年的 % ， ω 代申领人
群从开始的 %上升到 % 。 韩国政府为吸引更多老年人参与到住宅年金制度中，进一步
放宽申领条件和完善年金制度，允许 60 岁以下 50 岁以上的民众有条件申请加入住宅年金。
(三)韩国人老年生活观念和住房继承观念的变化
韩国与中国为近邻，在传统观念上有很多相似之处。 在实施住房反向贷款时有来自子女财产
继承方面的价值观念与压力 。 但是随着韩国经济的高速发展 ， 韩国民众越来越讲究生活质量，老
年人出于对老年生活改善的考虑，会更加重视改善生活条件、 提升生活品质。 韩国住宅金融公社
074
( Ju Oh , Hoon-Gyu Park , .. State-of-the Art on Aging Infrastructures , " Ko陀an Society 01 Civil Engineers , Vol. 61 ,
No. 10 (2013) , pp. 62 - 66.
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2013 年对 6∞名住宅年金申请者进行的 {2013 年住宅年金需求状况调查》 报告显示，① 选择加入
住宅年金的理由时不希望增加子女负担"的占 87% ， "没有其他经济来源"的占 % ， 选
择不会将住房留给子女继承的老年人比率为 % ， 2∞8 年该比重为 % 。选择"和子女共
同生活"的占 27~品不希望和子女共同生活"的比重达到 73% 。加之政府积极宣传、鼓励，老
年人对养老及财产的价值观在改变，同时获得了年轻一代的理解和支持。
四韩国住房反向抵押贷款的启示
(一)中国住房反向抵押贷款的实践及问题
保监会发布老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见之前，中国已经开始对住房反向抵
押贷款进行探索。从2∞5 年开始，住房反向抵押贷款在南京、 北京 、 上海等地及少数金融机构
进行了尝试 ， 2∞5 年 4 月，南京汤山留固公寓推出"以房换养"的养老模式 2∞7 年 6 月，上
海公积金管理中心推出"住房自助养老" 的创新型以房养老模式;② 2011 年底，中信银行推出银
行为抵押权人的住房反向抵押业务。 但在实践过程中都遇到了较大阻碍，总体效果不理想，申请
业务的老年人比较少见，主要有以下几个原因阻碍了在中国的实施与推广。
1. 参与的主体缺失
在现有的实践中，参与到住房反向抵押贷款的主体仅有民间机构及少数私营金融机构。 作为具
有多重风险的一种新型养老制度 ， 仅仅依靠市场而非政府会在发展中出现商业机构的盈利性与养老
服务的公益性的冲突。 由于政府主体的缺失，商业银行、 保险公司等金融机构为规避市场风险， 针
对老年群体的门槛设置过高。 中信银行的养老按揭业务就规定养老本人必须年满 55 岁，累计贷款总
额最高不超过房屋评估价值的ω% ，最长发放年限为 10 年，且每月实际支付养老金额不超过2 万元。
由于条件的苛刻导致符合条件的老年人很少，使得业务的推进很困难。 在韩国实施住房反向抵押贷款
的过程中，一直由政府作为最大的实施主体，直接参与到反向抵押贷款的进程中来。尽管我国从政府
层面通过国务院提出以房养老的指导意见，但是缺少具体的设计和引导，不利于在中国的具体实施。
2. 有关法律缺失
"住宅年金"在韩国成功的一个重要原因是有专门的反向抵押贷款法律作为保障。 而中国在
住房反向抵押贷款实施中，并未制定专门的针对反向抵押贷款的法律法规，存在法律空白 。 另一
方面中国特殊的房产地制度对住房反向抵押贷款的实施形成了制度障碍，存在冲突。 根据 《物权
( Korea Housing Finance Corporation , .. 2013 Residential Annuity Demand Condition ," Monthly Housing Fioo时e ，
(2013).
② XlJ杰锋、朱沙、曾胜 (以房养老 : 里面、模式和经验) ， (西部论坛) 2014 年第 3 期，第 32 -39 页。
075
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法》规定，中国城市住宅用地使用权限为 70 年，产权未到期或到期后如何处理后如何处置仍然
存在政策盲点制约了住房反向抵押贷款在我国的发展。
3. 中国目前的金融市场尚不成熟，金融机制还不完善
住房反向抵押贷款是一项周期长、运作非常复杂的业务，涉及银行利率、社会保险、信用评
估、 预期寿命、房屋价值等多个因素。而中国专业的评估机构、社会信用体系及宽口径的数据库
等的发展不完善，有的甚至处于起步建设阶段。住房反向抵押贷款实施过程中的资金来源和现金
流缺乏保障。而在韩国成熟的金融市场环境下，金融机构通过二级市场融资及资产证券化的开
发，顺利地实现资金的回笼和再流动。
4. 传统观念的束缚
住房反向抵押贷款这一新生事物受制于中国传统文化观念，人们短期内难以理解和接受。受
"养儿防老"和"但寸方寸地，留于子孙耕"的中国人传统观念影响，中国老年人更愿意将自己
的房屋留给儿女。中国金融市场环境不成熟，老年人对金融市场缺乏了解，对大多金融产品采取
风险回避的态度。而与我国有相同文化背景的韩国成功经验表明，只要有足够的舆论宣传和政府
的充分引导，打破传统观念的柬缚只是一个时间问题。
(二)韩国住房反向抵押贷款的启示
与西方发达国家不同，作为我国的近邻，韩国在人口老龄化、社会养老负担沉重、地区间经
济发展不平衡、老年生活价值观及子女财产继承方面有诸多相似之处。韩国住房反向抵押贷款业
务的成功对于此项业务刚刚起步的中国具有重要的借鉴意义。
1. 制度、政策、法规先行，保障有力
韩国政府颁布《韩国住宅金融公社法》 明确了反向抵押贷款制度，并不断完善相关法律法
规，奠定了坚实的基础。 我国金融市场、房地产市场欠发达，住房反向抵押贷款作为一种新型金
融产品，相关法制的建设具有更为重要的意义。通过法律法规，明确发行贷款目的、市场参与主
体，申领人的资格、权利与义务，金融机构的权利与责任，规范市场运作环境，增加市场透明
体，增强金融机构与老年人的市场信心。 在完善相关法律法规的同时，物权法中应明确对于土地
使用权续期做出相关规定，消除房屋抵押中期限处理的不确定性，确保房产按合约转入金融机构
时具有明确的延续性。
完善税费优惠政策，住房反向抵押贷款的申领人基本上都是经济收入较低的老年人，应给予
税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种鼓励政策，提高老年人参与的积极性。
2. 强化政府的主体作用
作为社会保障制度的有益补充，住房反向抵押贷款离不开政府的大力支持。
再国政府将自身涉足反向抵押贷款的实施中，直接成立专项部门向老年人提供反向抵押贷款
076
:焦唐.黑白旗押货款剧费用模式黑肩宗.... ..
业务，由韩国住宅金融公社给借贷政方提供保险，降低了借贷双方的风险。正是由于韩国政府的
支持，反向抵押贷款才得以在韩国成功的发展。中国是以公有制为主体的经济体制，社会保障机
构具有很强的政策导向性，在主体的选择上应学习韩国的经验，用法律法规来规范政府作为主体
的作用。同时住房反向抵押贷款存在难以控制的利率风险、长寿风险、房屋价格变动风险，需要
强有力的监督监管体系来规范市场行为，主动承担主要责任。 政府在反向抵押贷款制度的实施中
应做好市场的调研和组织引导，在政策、法规、宣传方面给予强有力的支持，为住房反向抵押贷
款的顺利发展提供良好的外部环境。
3. 灵活多样的方式选择
产品设计的多样化，针对老年群体不同在财富价值、风险承受、年龄、健康状况等方面存在
的差异，根据实际需求，不断进行产品创新，开发多种可供选择的贷款产品。韩国针对老年人不
同的消费习惯和经济状况，设计了不同的贷款方案，为老年人提供具有针对性、个性化的服务，
吸引符合条件的不同人群选择适合自己的贷款方式。中国在推出住房反向抵押贷款时，不应盲目
照搬国外产品，应结合中国老年人的实际情况，大胆金融创新，真正让老年人体会到"以房养
老"的价值所在。
4. 做好宣传与推广，突破传统养老价值观
充分利用媒体和网络资源，向社会公众广泛宣传住房反向抵押贷款的概念，扩大住房反向抵
押贷款相关内容的普及。舆论引导改变养老传统和习惯，致力于消费者教育，提供多种信息交流
渠道，改变老年人的信息劣势。在韩国，住宅金融公社会定期发布针对住房反向贷款申请者的文
章，文章从贷款类型、特征、 如何交易等方面对住房反向抵押贷款进行清晰的描述。 公布免费的
咨询电话和网址供申请者进一步了解产品信息，最终决定产品是否适合自己 。 中国应结合实际情
况，通过微博、微信等社交网络工具积极推广，邀请社会知名人士代言，吸引公众对住房反向抵
押的关注，引导大家积极主动参与。
五总结
住房反向抵押贷款，能在一定程度上提高老年人的生活质量，有助于改善养老保障的现状，
在应对老龄化危机，利于我国经济发展方面有一定的积极意义，但目前在我国试点进展缓慢。 本
文分析和总结了韩国住房反向抵押贷款制度，并结合我国实践提出可借鉴经验及建议。 首先应完
善相关法律法规，从立法的层面上明确反向抵押贷款作用为我国社会养老保障制度的有益补充的
目标定位;积极推动相关法律法规的探索与完善，实现与住房反向抵押制度有机衔接。 由于我国
市场环境尚不完善，在发展的初期阶段，建议采取政府主导的发展模式，自身涉足实施中，并给
予实践性引导和推动。加强市场环境建设，设立专门的政府机构对住房反向抵押贷款制度进行设
077
;当.何静用..才
计、销售和管理。为相关产品提供政府担保，降低消费者和金融机构的市场运营风险，以保证各
方面利益。 通过政策宣传，增加需求数量，以政府公信力支持住房反向抵押贷款产品的知名度，
完善税费优惠政策，提高老年人参与的积极性。
078
The Reverse Mortgage System of
Korean and Its Enlightenment
Abstract With the aggravation of the 咱ng society of China，由e old-age security facing
great pressure. reverse mortgage system is extended for realization of living out life in retirement
with house , which not only raises life quality of the aged , but mitigates social safeguard stress of
出e state. relative to mature markets in Europe and America , South Korea launched a reverse
mort织ge business in 2007 , and was quickly accepted the South Korean people. South Korean is
our neighbor , economic and cultural development are similarities with our coun町. therefore ,
by drawing on 出e successful experience of Korea housing reverse mortgage loan in the
construction of the system , put forward the corresponding policy suggestions for 出e construction
of housing reverse mor耶ge system in our coun町-
Key Words Reverse Mortgage , the Housing Endowment , Korea , House pension
Autbors Ma Guang , Associate Professor of Zhejiang University Guanghua Law School ,
Research Field: Intemational Law , Korean Law; Sun Ting-ting , Prosecutor ofTaizhou People's
Procuratorate , Research Field: Criminal Law , Litigation; Wang Ping , Doctoral Candidate of
Graduate School of Public Policy and Inforrnation Technology , Seoul National University of
Science and Technology , Research Field: Financial Derivatives.
