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中国商业地产论坛
[主持人] CIHAF 2004五角世贸商城杯中国商业地产论坛将于2004年12月5日上午9：30开始。与会的嘉宾有中国房地产业协会副会长顾云昌先生，中国商会专家、北京商业经济研究所所长陈及先生，北京博智行商业地产研究院首席专家鲁炳全先生，深圳铜锣湾集团总裁陈智先生，合富辉煌副总经理黎振伟先生，中国商业房产专家卜广顺先生。希望大家关注本次论坛。 [2004-12-5|9:42:02]
[主持人] 这次论坛的主办单位是中国房地产业协会，中国住交会组委会，中国住交会主流媒体联盟，协办单位为文汇报《房地产世界》周刊，承办单位是上海五角世贸商城，上海荒岛房产工作室。 今天会议的主题是中国商业房产的回顾与思考对话会 [2004-12-5|9:44:45]
[鲁炳全] 我今天是做临时的客串主持，所以没有什么准备，我声明一下，台上的嘉宾要少说几句，台下的朋友多问几句，让我们不虚此行。 今天的主题是中国商业地产的回顾与思考。五年前大家谈到商业地产，可能很多人求处于一种朦胧的状态，商业地产在欧美有将近42年的历史，而在中国到目前为止，从1995年第一的广州中华广场浮上水面开始，到现在还不到十年，在中国地产刮一阵风的时间还不到五年。回顾我们中国地产的风风雨雨，我们通过住交会的进程，看到了许许多多商业地产的辉煌成果。尤其在今年带国家宏观政策的不断调整，人们对商业地产，特别是大型的Shopping—mall中可以看到，我们的商业地产还有很多的问题。所以我们请来了很多经营机构、金融机构、开发机构的专家，希望和在座的各位共同来探讨、回顾寻找真正属于中国人自己的商业地产。各位在听到我们嘉宾的陈述以后，你可以迅速地用纸条写出问题向我们的嘉宾进行提问。 [2004-12-5|9:48:03]
[陈及] 中国的商业地产在近两、三年之内发展得非常的迅速，成为我们房地产开发的越来越重要的一个方面，但是在开发过程当中，确实有一些商业地产的开发取得了比较好的投资回报，为投资者和经营者带来非常好的投资和经营的前景，但是我们必须要看到，由于我们大部分房地产开发公司是从住宅型地产转为开发商业力产，或者说在房地产开发过程当中过去是没有商业地产的，而现在在开发比重当中这一块的比例在加大。但是住宅地产和商业地产有很大的区别，因此这个市场风险就比较大，这个市场风险的表现我看第一个方面就是缺乏对商业的深刻理解，这个在开发的过程当中，无论是开发规模、建筑形态，乃至针对的目标客户群都会在了解上不充分，这种不充分往往容易引起开发失误，一旦开发失误就会遭到很大的投资风险。第二个方面作为的投资者和经营者，有一些投资者对于商业也并不了解，很多的人在对盘看不动的时候就认为可以取得长期、稳定的回报，仓促出售，对投资客造成了很大的风险！从经济者的角度来讲，对社区、业态的了解不充分，商业地产虽然是生机勃勃，但是它是有风险的，所以商业地产作为一个地产的形式，需要我们的密切关注。由于大规模的地产开发，创造了整个城市或者是城镇市场结构的重新分配，创造了新型的市场空间，同时也提供了商业地产地块的唯一性和区别性，抓住有利机会可以使我们的地产开发商和我们的经营者取得非常好的经济效益。 另一方面问题也是非常严重的，如果我们的地产开发取法对商业的了解，缺乏充分的调查和研究，那么在开发的过程当中，由于对目标客户群和建筑形态不了解的，那么就会引起开发失误。我们的投资者和经营者应该从宏观和微观的角度进行密切的了解。 另一方面他们也要充分提高他们的识辨能力，识别商业地产在市场当中是否有潜力，是否有发展的空间，在这个过程当中，需要我们共同去研讨这个问题，把大家面临的问题和解决的办法通过交流是的我们可以互相进步。谢谢大家！ [2004-12-5|10:03:01]
[陈智] 大家上午好！我看到这几年由于Shopping—mall的大规模的兴起，Shopping—mall浪潮加速了中国房地产的发展，应该说Shopping—mall和房地产的关系是非常密切的，但是在这几年，商业地产在发展过程当中遇到了这样、那样的问题，这个是在发展过程当中不可避免的事情。但是在这么短的时间，这个行业有这么大的发展，可以证明这个行业的生命力是非常强。 商业地产的发展推动了中国的商业有机会来做升级和改造，作为现代商业流通业，现在已经到了升级、换代的时候，这样有赖于商业地产开发商开发出可供商业发展的场所，以及关注“以人为本”的商业建筑，才可以进一步提升城市的商业形象和品位，这样商业地产的开发商是给中国的商物流通业做了非常大的贡献。 但是这两年我们都是重开发、重营销，从2005年开始我们应该从重开发、重营销走向重经营、重管理、重风险规避、重开发商对社会的责任。在这一方面我们要加大关注力度。在发展的过程当中出现了这样那样的问题，引起了我们国家最高层的领导的关注，足以证明这样的行业的确是有一些乱的现象，但是我觉得不要紧，我想任何一个行业都存在这样的问题，而且这样一个新兴的产业是这么年轻，难免会有这样的问题，我觉得接下来的几年我们应该是首先关注经营、管理、风险规避以及对社会责任几方面。 鲁炳全 陈智作为中国第一个做Shopping—mall的领导，到今年已经有6年了，今年的日子特别难过，因为宏观政策出来以后，是一片打压之声，他还是在坚持他的做法，所以请大家给一点掌声。 黎振伟 我来自广州，广州房地产在中国应该说是最早的，刚才鲁炳全先生说中国现代房地产，商业地产是近五年刮起旋风的，在中国是这样的，但是在广州早在15年前甚至更早，商业地产已经起步了。我觉得商业地产是和房地产密切相关的，也是同步发展的。我记得我1987年入行的时候做的第一个项目就是广州世贸大厦，到今天它仍然是广州最高档的商城，它一年的租金就有七、八千万。广州还有一些不成功的例子，比如说五羊新城，也是广州第一个大型社区，它的住宅是很成功的，但是它的商业有一部分成功、有一部分是失败的。还有天鹅城，是17万平方米，现在也做得非常好，是1995年开业的。 广州率先建设中华广场，应该说是第一个以回报的方式获得成功的。还有一个是专业的商业街，我觉得我们中国也是一个非常典范的“凯业电力城”，他以三万块钱起家，现在公司的资产已经超过十亿元以上了。所以在广州说起来有非常多的成功经验，但是也有很多失败的教训。我和顾先生说，我1995年研究地铁的时候，我们发现，广州的地铁商城已经过剩了，如果不抑制，就会造成泡沫，结果1999年的时候广州大量的商业、物业就空置了。为什么大家对现在的商业地产这么关心呢？一个是商业地产的机会大，一个是空间大，我们现在所有的地产如果找不到出路，都希望从商业地产上找出路。另外一个是水平低，还有一个是它的难度和危机管理是风险大、投资大、难度大。这个体现在一个方面是很重要的，人才少、经验少，我们对商业地产的认识特别是开发商，我们都是人事不高的。 我自己做开发商有17年了，我认为我对商业还是不了解的，很重要的一个问题就是商业和房地产有一个很密切的关系，这两者之间不可互相代替，也不可以分离，陈总是商业方面的专家，但是陈总做房地产肯定也有困难，如果我去做商业，肯定也是有困难的。如果两个方面可以结合起来，那么一定会成功的。所以我们现在的问题是怎么样把不可代替又不可分离的变成一个结合体，变成一个可以持续发展的东西，很多的东西大家都知道了，商业地产要经营，不可能是短期行为，但是开发商说我没钱，我怎么开发呢，我守住，不卖怎么行呢？这个矛盾现在大家都知道，但是目前怎么样解决呢？我想这个是我们今天要做商业地产的人必须正视和面对的。 我有一个观点就是我们要发现规律，但是不可以违背规律，我们必须要不断创新，去寻找他们内在的规律，这是我的观点，谢谢大家！ [2004-12-5|10:03:56]
[] 卜广顺：现在大家的都在搞商业，而且商业的利润比住宅多得多，所以大量的资金走向商业，所以商业的建设就是一种非洲现象，搞产出，低存活。所以今天中国662各城市，很多的商业间成了，但是都在幸福地、孤独地等待。 由于我们非理性地建造商业，我去年在一个城市，这个城市是70多万人口，但是在短短的半年中，它产出的商业面积是80万，太可怕了！西方的发达国家也就是一人一个平方米的商业面积，这个比例是合理的，过大的时候你用什么来放。特别是我们很多的开发商是图大、图规模，把商业做得像恐龙一样的，动辄几十万，很多人号称自己是50万、80万，号称自己是世界最大的商业，我不知道他考察过没有。他是否知道中国目前连农资产品算在一下，一共有多少商品的品类，10—20万大的面积用多少商品来铺满它，如果铺不满的时候，我们说商业是一种扎堆，我们为什么逛商业？因为人是聚群的，我们要看人，看舞台，所以我们的商业如果没有铺满，大家就可以想象它可以成为什么？我们就是在制造城市垃圾。 鲁炳全：刚才我们来自各个不同业态、包括不同机构的专家已经做了演讲，现在在我身旁来了一位专家，是我们中国房地产协会副会长顾云昌先生，大家欢迎！ 其实商业地产是整个行业当中的一个分支，我是这么理解的，下面请顾会长对商业地产这一年来的风风雨雨的一些观点。 顾云昌：大家好！我来晚了，因为那边有一个会，对不起大家了。 中国的商业地产就像我来晚了一样，来得比较晚，商业地差在中国房地产行业来说在统计年报里面有一块叫“商业营运房”，占前面总开发量的10％，如果加上10％，总量达到15％在总量上来说没有住宅的影响那么大，但是它对我们社会的影响是非常大的。这几年中国的商业地产发展迅猛，我们业界有一句话“一铺养三代”，这个是我们的宣传口号。所以这几年如果在中国投资很多人选择了商铺投资，现在很多的开发商转像搞商业地产了。但是人们只知道商业地产的利润率比较丰厚，因为同样的一个平方米的房子，一个楼上，一个楼下，商业地产的价格比住宅地产的价格高三倍甚至是十倍，因为商业地产的计价和住宅地产的计价不一样的，住宅地产的计价要考虑成本后计算价格，而商业地产和成本没有关系的，同样是砖头和水泥，为什么商业地产是一万块钱呢？因为商业地产是由最后经营的纯利润来决定价格的，而这个纯利润是大家不知道的。所以大家把商业地产炒得很高，所以商业地产是非常容易滋生泡沫的。我在北京的论坛上曾经做过一个比喻“房地产行业是一个风险高、利润大的行业，如果我们搞住宅地产是在江河里面游泳，搞商业地产就像在海洋当中游泳，很过瘾，但是风险大，沉默的可能比在江河里面更大”。这个是我对中国商业地产的比喻。 的确中国的商业地产有很大的发展空间，从我们城市不断的扩大，人口的增加，和我们城市改造所需要商业地产进一步发展，人均的商业面积我们总体上还没有达到世界的先进水平，有一些地方人均商业面积已经和发达国家差不多了。 我们业态的变化是用新的空间来取代旧的空间，但是商业地产的风险我刚才说是风险也是很大的。就全国而言，商业地产的开发量占整个房地产开发的10—15％，但是商业地产积压的房屋占整个商品房积压量25％，说明商业地产有相当一部分积压，全国的商品房今年一到十月份，空置房子的比例都在下降，只有商业地产的空置率在上升。所以我们积要感到里面有丰厚的利润，也要看到里面产生的风险。以上就是我对商业地产做的简单的评论。谢谢！ 鲁炳全：谢谢顾云昌会长，不愧是站在行业的最高看这个行业，用了准确的数据来概括这个行业。 刚才我们台下的朋友们听了我们嘉宾的观点后，我想了解一下你们现在的问题出来了没有，有问题请举手。 ？：我来自深圳一家上市公司，我提一个比较现实的问题，我们在一个小城市里面选地的时候，遇到这样一个问题，它是在十字路口上的一块儿地，在这个交叉的地方有一个做得非常和的超市和百货，是这个城市做得最好的商业物业，这个地正好是在最好超市和百货的后面，这个地把这个商业物业包围了，现在我们买地的时间有这么一个问题，这个商业物业做得很好，已经盖过了这块地的本身的价值，也就是说这块地本身没有这么高的价值，但是由于有发展比较好的超市和百货，所以这块地的价值远远高出土地所具备的价值，我想问一下黎振伟先生还有陈及所长，我们的开发商在做这个投资的时候怎么样选择是比较合理的，是连这个商业物业一起买还是只买后面的地相对便宜一些。这个是第一个问题。 第二个问题就是在商业地产方面得比较多的话，一个是“商业功能掩盖了交通问题”，还有一个是“金角银边炒地皮”，两位对这两句话有什么个人的想法呢？谢谢！ [2004-12-5|10:16:31]
[] 黎振伟：我举一个例子告诉你，商业的地价比较重要的是商业周边的氛围，如果没有这种氛围你再做新的物业是两回事。广州的中山五路是广州百年的商业老街，但是广州政府做地铁一号线的时候就把百年老店全部拆迁了，但是后来这个地块被开发商买下来了，但是大部分都不敢开发，因为以前开发的物业发现这个价值没有想象的那么高，因为你破坏了原来的商业氛围，这个价值就不是想象的那么高了，所以可以到广州看看中山五路，里面有两个已经建筑完工，但是还开不了业。我这个例子给你一个启示，你不要以为这个地块很好，所以要全部打破重来，因为商业是需要积累的，开发商短期的行为千万不要破坏原来的发展，其实我们总有一个经验，政府有一块很大的地，就在市中心，你买了以后，这个价格这么高，但是你重新建设以后就不是那么回事了，所以他最后没有买，我觉得这个决定是明智。 鲁炳全：如果我原来做住宅开发，现在做商业地产开发，请陈及告诉我们应该做哪方面的转变。 第二个是能否举一些失败的案给我们一些启示。 陈及：从房地产一般的地产开发到商业地产的开发需要做一些充分准备，第一你公司在人才上需要有一些新人才的引进，并且成立相关的机构做这方面的研究。商业地产是一个高度、复杂的地产形式，不仅仅是盖房子的问题，它盖房子是为了投资、经营，最高买单的是消费者。它必须有一个相应的机构，如果你的公司在这个方面投入比较大，一定有相应的机构和人员匹配。这是其一。 第二，我们市场上做地产中介研究的机构比较多，可以委托中介调查机构为你房地产开发做依据，但是根据我的了解，在我们市场上大量的一些所谓的中介机构，他们做的预测、开发、研究等等，真正有势力的并不多。我和他们有比较广泛的接触，给我的感觉他们缺乏对商业的深入、具体的理解，所以有的时候他们的调查在很大程度上往往是属于一种迎合的态度，因为开发商有开发的亿元，所以它会编造很好的开发前景去迎合他们，但是在我看来，一个好的中介机构应该是实事求是的，你一定要把开发的利弊阐述清楚，而不应该去应和老总。为开发商避免投资风险，这个是中介机构的作用之所在。 至于失败的案子有很多，比如我们在北京的通县有一个盘，这个盘的开发面积是30万平方米。里面是独立的别墅，根据我们的调研计算，这里面最多是3000人，它是原来北京市中心的，它里面开发了一个商业交叉的三、四层的独立商业楼，组成一条商业街，这个节和我们人行道下面的那个商铺一样，它是12万平方米，30万平方米的小区它占了12万平方米，所以从周围的商圈辐射的角度来讲，是没有优势的，所以至今还没有卖出去。 这个是什么意思呢？就是北京和其他的地方都一样的，我感觉我们目前从土地的状态来看，存在着开发过度的情况，所以我提出一个忠告：在商业地产开发的时候一定要谨慎，宁小勿大。再一个你开发量一旦大了，你的投资风险必然加大了，所以当我们对这个市场理解不深刻的时候，我们应该审慎一点，这样可以降低风险，提高投资回报率，根据我们下一步市面的环境我们再决定开发多少，一定要审慎。可怕的问题在于我们所有的房地产开发商都意识到商业地产是很好的开发项目，当大家都意识到并且去做的时候，这个风险就系统地增加了。 再一个一定要找也内的理解商业、理解地产非常有实力的能够为开发商提供客观评估结论的中介机构做调研，提供一些专业的见解和意见，我们可以看到地产开发呈现了专业化的形势，而且这个行业的细分越来越多了，所以我们一些中介结构也应运而生了，但是一定要选择好的专业的中介机构做调研。我们曾经四环里上做了一个项目，那个地产公司是十几万平方米，没有任何商业地产开发的经验，最后找到我们做这个策划，结果是非常成功的。在招商的时候可以说是顾客盈门，招到的全部都是国际上非常知名的企业。我的意思是说中介机构是目前房地产开发商一定要以来的，开发商不可以把住宅开发的经验用到商业地产的开发商，因为商业地产和住宅的含义是完全不一样的。 鲁炳全：谢谢陈及把这些真工夫都教给大家了。这个问题问陈智，卖给投资者的商铺在经营管理上有什么问题，您是如何面对的？ 陈智：首先我要说明一下，我们公司不是开发商，我们是Shopping—mall的投资经营商，我们为商业地产提供全程服务。刚才问了和开发相关的问题，我想我们和几十家的房地产开发商有过合作，所以我提供一点建议。 我先介绍一下我们的公司，我们公司主营Shopping—mall，我们在全国我们是第一个提出MALL这个名词的公司，尽管我们提出Shopping—mall这个名词之前，上海和广州也有一些商业城，但是他们也都是向购物中心这样一个形态，但是我们公司在提出Shopping—mall这个名词之前，他们还是以商业城的形态出现的，这种Shopping—mall的思想还没有出现。到Shopping—mall这个思想和理念在住三角传播开来以后，很快的形成了Shopping—mall浪潮，目前我们公司在27各城市有我们的商业网点，10月24日我们和北京的一家公司合资，在北京开了全国最大的Shopping—mall，这个Shopping—mall已经开业了，为北京的市民带来了非常大的方便，也为北京创造了非常大的价值，大家在中央电视台也看到了相关的报道。这一个楼层要逛三个小时才可以走完。 开发商和我们Shopping—mall的经营者做的事情都正在改变我们居民的生活，提高了他们的生活品质，他们的贡献可以说是功不可没的。我们的合作是以合资为主的，我们不参与直接的开发。但是我们有很多的经验，比如说刚才讲的问题，这个商铺买出去以后会遇到什么问题？遇到的问题应该说是非常多，我们一旦把这个商铺买出去，如果我们经营的行业和态势无法控制，这个是非常大的问题。第二个就是对开业时间无法控制，这个也是很大的问题。中国是尊重个人产权的，一旦买出去以后，这个商铺就不属于开发商了，严格地说，开发商是没有全国对它进行这样、那样的调整。它是拿来转租还是自己经营的，这样开发商也是无法控制的，这个问题就很多了。 比如说旁边也一家是经营服装的，而旁边是一家经营五金家电的，而五金家电旁边是经营海鲜的，如果这样你的商业地产投资项目就注定是失败的。 上个月我在我们的论坛当中，有一位来自印泥的朋友，他们的公务中心是非常发达的。他们有两个开发商投资了大型的购物中心，也是商业地产的项目，因为他们是竞争的关系，所以其中一个开发商在另外一个开发商开发的盘当中买了一个店铺，他经营的是棺材，他们的国家是尊重个人产权的，你开发商是无法干预的，结果他买棺材导致那个商业中心无法开业。所以我给大家提个醒，如了对经营的时间没办法控制，还有对经营无法控制，你还要考虑一个问题，假如你们是两个竞争对手，如果在你的购物中心买了一个店铺在那里经营咸鱼是海鲜你怎么办呢？按照我的经营，我提供一些思考，但是铜锣湾和全国的商业地产开发商不同的地方，就是我们要出售的一小部分是否是可控制的范围，第二我们对整个的商业地产规划好以后，是哪一部分会对我们的购物中心产生大的影响；还有一点我们必须反租，目前很多的开发商都是反租三年，这个也很难保证成功。对我们铜锣湾来说，我们要看反租是不是超过十年，如果超过十年我们可以考虑，如果不超过十年，很难保证它的成功。这些可能是我们的一些经验，目前我们开业三个多月的北京最大的购物中心，我们是没有任何一个店铺出售的，我只能提供这样一些建议给大家！ 黎振伟：因为我是做开发商出身的，刚才这个话题我操作得比较多，商业的卖和租不是绝对的。有一个现象大家要明白，传统的商业街从古到今也没有人说可以规划它，你说广州的中山五路，也没有说一定要去买衣服，是集约而成的，是大家慢慢形成的，中山五路没有人卖棺材的，因为没有人要买这个东西。我们的卖家、经营者知道该做什么东西，不该买什么东西。所以我们的开发商一定要做规划。 还有一点我们的开发商必须要有很行的能力去管理、整合它，搞很多的活动，把别人用十年、二十年培养的氛围你在一年之内、一个月之内做出来，这个是陈总我们的商业机构可以做到的。但是目前我们会少有这样实力的开发商，大家都希望只开发，以后都卖光，买家也简单了，都可以“一铺养三代”，这个是典型的开发商不成熟，买家不成熟，但是消费者是成熟的，你这里不旺他不起的，所以做商业地产的一定要明白这个道理。 做大型商业你不可以简单买的，所以反租回报是一个办法，但是怎么样租是一个重要的方式。 鲁炳全：下面一个问题是近两年来中国的商业地产可以说是遍地开花，Shopping—mall、街铺、批发城在各种地段的建造，目前在中国或者是在我们的城市和区域真正需要这么多的Shopping—mall吗？我们有请卜广顺先生为我们回答这个问题。 卜广顺：我们应该从几个方面考虑这个问题，首先考虑的问题是卖与不卖？您定位是Shopping—mall一定是卖的，因为Shopping—mall里面最重要的和其他也波的分别就是它是投资、经营、管理三权分立的。还有个是步行街，因为我们现在考虑到一个问题，现在很多的发展商投资的资金是有限的，一定是滚动开发，卖掉一部分，这样产生了经营权的问题。 首先我觉得商业要健康发展，证券化要作为一个很重要的特点，是迫于眉睫的，这个是我们亟待解决的问题。 第二个问题，我们做商业地产应该准备什么，我觉得准备得很重要的一个问题就是你各方面都要准备，不仅仅是资金的准备，我觉得是一个理念的准备。我们遇到太多的开发商做这个项目是非常草率的。我们做的商业地产在房地产行业里面是皇冠，这个和住宅不一样的，商业地产是要产出、要升值的。所以很多的商业投资商完全用住宅的理念来做商业，我们说商业首先要满足人对场所的需求，我说的是大的商业，大的Shopping—mall，大的步行街，要满足人对空间的需求，第二你要创造街面，我觉得这个可以体现Shopping—mall的价值。第三要和城市的路流进行一个很好的连接，你的人流要有一个很好的循环系统。第四点就是环保，我们现在的Shopping—mall都是玻璃的，你要知道一个大型的Shopping—mall全部用玻璃它的成本是多少，其实作为一个外立面，是不是用玻璃并不重要，因为它会被广告所遮盖的，所以我们要注意环境保护的问题。另外我们做Shopping—mall的时候，会有意、无意地被我们的政府主导，所以你往往就不知道自己是谁了，贪图大、贪图快，所以我们有一些官员说，做Shopping—mall的时候，少提形象工程，如果你提得很多的时候，往往都是豆腐渣工程，城市垃圾就出现了。所以我们要很好地把商业地产引向健康。 我们抛开低于文化中城市人买这个不可替代的因素以外，我们发现商业人才是我们最缺乏的，商业人才是我们的及时，它主导了我们商业的生存，决定了我们经营管理的成败，以及我们的品牌营销和文化渗透、传播，所以我们的人才应该“走出去，引进来”，我们完全可以借鉴国外商业委员会的经验，这个是一个大的课题。我们现在做的步行街一半是属于你的，一半是属于城市的，这不仅仅是管理一个百货商店，这个课题是很大的，所以在这个方面我们要有很好的认知。 做商业你必须把商业策划和商业规划剥离，现在很多人为了省钱、减少投资，让一些公司去做这个工作，那么你的做法就是错了，商业规划是技术层面的，商业策划是营销层面的。刚才说我们商业地产发展得很疯狂，所以我们的商业地产一定要回归理性，只有回归理性，我们的商业地产才可以高歌猛唱。 鲁炳全：我们一定要理性，不能疯狂，如果疯狂就会纸带，最后的苦果还是要自己尝。 下面一个问题，房产的售后反租好象是不允许的，那么销售出来的商业项目如何进行盘活？ 黎振伟：关与售后反租是大家关注和争论的焦点，对这个问题我也很困惑，就像我们现在搞经济型住房一样，这个应该是买给中、低收入的家庭，但是事实上很多不是中、低收入家庭的人也买了房子，这个就是政策和实际的矛盾。我们的开发商都在运作，就看你是怎么样运作的，你明目张胆打这个租后反租这个是不允许的，但是如果你搞一个经营公司，你把房子交给我，委托我们出租，我们互相之间有一个合同和约定我代你出租是可以的，不一定是开发商来出租的，我成立一个经营公司来帮你们出租、经营，这个是可以的，这就不存在售后反租的问题，实际上要改变一个形式，我成立一个专门的公司来经营、管理。 另外一般时间是两多三年，但是我们希望是十年。作为个经营者，两、三年看不出效果，有十年的反租或者是十年的经营，才可以把商业地产的气味起来，是要有长期的投入，我是这样理解的。我们寻找模式。 刚才卜广顺先生提到一个问题，就是商业地产的融资问题，到中国目前为止还没有投资基金的法规，事实上在国外他们都是通过证券、基金的办法来进行融资的，这个是合理合法的，做商业地产买给谁有基金的投资，这个基金、资金就循环起来了，我想我们中国商业地产发展的目标应该是走这一条路，不知道我们的所长是不是同意。现在最好的办法是一部分租一部分卖，自己保留了一部分物业，同时卖掉一部分，出租和出售相结合，有的开发商做得很好，把差的物业留下来，好的物业卖掉了，这个就体现了他们的诚信，善待投资者就是善待自己，这些做法都是值得我们学习和考虑的。我们的商业地产还是比较年轻的，我们的地产商没有做过商业，我们的商业人士又不了解房地产行业，所以我们需要既懂商业又懂地产的两栖动物。所以我们要现商业再地产，将来我们国家要出台《商业网点规划条例》，我们根据这个条例来布局，在布局的过程当中我们一定要搞调查，请专业的调查公司给我们做，策划很重要，商业调查很重要，做好的基础上一边开发一边招商，如果还没有招商开始搞地产的开发这个往往会导致失败。 第二点就是我们一定要因地制宜，现代物业是随着人均收入的提高而改变的，人均是1000美元你还是百货吧，如果像广东、上海这样达到5000美元了，你就可以搞Shopping—mall了。所以一定要和当地的经济发展、人均收入水平相适应，Shopping—mall这个物业大家知道，它是集购物、休闲、餐饮、娱乐等等为一体的大型的商务中心，现在人民的生产水平提高了，要享受、消费和休闲，需要一个大的MALL来打发时间，一个小的县城不需要Shopping—mall，所以一定要和经过水平吻合。 鲁炳全：底下有人对我提问，那么我回答一下，有一位朋友说开发商在开发商业的时候突出一个主题，比如说“新天地”“女人街”，如果出租就无法对主题进行很好的掌控，那么如何解决这个问题呢？ 这个问题是目前普通存在的问题，而且也是很多商业地产项目哄动一时，草草收尾的原因，也是很多的步行街变成“不行街”的原因。所以我们要坚持我们的原则，我们在这个商业项目早期的市场定位的时候，作为一个特色的商业项目定位，这个就是原则，这个原则是以来什么组成呢？是以来我们商业街的业态组合组成的，比如说新天地，确实很火爆，新天地的业态组合就划分得非常的清晰，这个业态组合无论现在是在特色商业街当中，还是在我们的社区商业当中都将面临这个问。在一条“女人街当中，卖的肯定都是女性用品，但是里面有部分的男性用品，也有部分的儿童用品，这种商业业态细分以后的组合，女人用品占多少比重、男人用品占多少比重、儿童用品占多少比重，这个取决于我们出租、出售时开发商的原则。如果你只是基于把这个商品推出去，你出钱就给你，如果我原来定的是女人用品占80％，男人用品占15％，儿童用品占5％，结果出售的时候违背了这个原则，那么你就打破了原来的主题定位。所以我们的开发商在出售和出租物业的时候，一定要坚持我们当初市场定位的原则，而不能够见钱眼红。 我们在社区建商业是建两层还是三层？我觉得这个问题不太高明，我觉得商铺的层数和面积不可以用简单的数据来面熟，所有的东西都基于你对商业的功能和商圈的基础而定的，你问两层哈还是三层好，我想问一下你这个社区总体的开发面积是多少，在一公里甚至是五公里之内人口有多少。所以我们在确定一个商业项目定位的时候，前期的策划非常重要，我们要注重两个字，“调研”；调研的结果也是两个字“定位”。 ？：是不是每个城市都需要Shopping—mall，现在国家的政策就是要打压Shopping—mall，铜锣湾进入每个城市有什么具体要求呢？ 陈智：是不是每个城市都需要Shopping—mall，这个是非常有意思的话题。因为Shopping—mall这种业态首先兴起于美国，这个商业业态和国家整体的经济发展水平的提升有关系的，和整个消费者的可支配收入的增加有关系，跟他们目前的消费文化有关系，但是有一点可以肯定，Shopping—mall将会改变一个国家的商业面貌，改变一个城市的品位，提升人民的生活品质，这是肯定的。所以一个国家是必须有一个集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的新型的购物中心。刚才讲了市民原来对商业的需求是简单的物质需求型，所以原来有一些传统的百货以及超市等商业形态。由于他们的生活还不需要到商场里面有一种精神的享受，更多的需求就是我买日常生活的日用品才去的。目前中国人现在已经可以自己买房子、买车子，在这种情况下，他们对商业的需求就有很多附加值的需要，比如说我们在一个商场里面，我们可以休闲、可以运动，也可以听音乐、看表演、看展览等等，这些新的功能在商业场所里面出现。我的观点非常的明确，一个经济水平已经达到一定程度的城市必须要有Shopping—mall，对我们铜锣湾来讲我们选择的标准就是如果一个城市失去的人口达到65万以上的城市，我们是可以考虑在那个地方设立一个Shopping—mall；还有它的年GDP达到700亿以上的城市，我们可以考虑在那里开一到两个购物中心，这个是可以的。这个是我们基本的选择标准，当然还有其他的指标，比如说人均GDP还有人均可支配收入。我基本的观点就是Shopping—mall在改变中国，Shopping—mall在改变我们的生活，这个是全中国都需要的，它除了满足消费者的需要以外，Shopping—mall也在改变中国的经济，拉动中国的经济。原来我们传统的百货商场或者超市不注意培养我们中国本土的商业品牌，比如说我们的餐厅品牌，我们的咖啡厅品牌，还有一些高档服装的品牌，都不注意，在一些抵挡、传统的百货店里面培养出来，更加不可能在超市里面培养出来。在这种情况下，如果中国不出现新型的Shopping—mall，必然会令中国本土的商业品牌处于一种发展比较低的阶段，随着WTO的加入，会导致外国大量商品涌入，也会扼杀中国商业品牌的成长，在这个层面来说，Shopping—mall的建设有非常深远的意义。 ？：前不久开始实施的大型商业地产的论证制度，问一下黎振伟先生在实践当中这个制度是如何实施的，第一政府是不是围攻中提供了信息共享平台，第二论证会参与者的组成是谁？第三，论证项目是否可行的标准是什么？ 黎振伟：中国政府现在意识到这个问题，确实是一个好现象，但是目前怎么样操作这一点，我觉得政府目前还比较难操作。首先政府对商业的规划通常是滞后的，另外对商业的发展的意识也是不过的，政府要发展经济，又要科学管理，我们的政府现在这方面是不够的，你没有基础如何去论证呢？很容易被一些主观的、甚至一些不专业的意见、或者是带有个人偏见的去否决项目和赞成项目。我在广州的时候也有一些大型的项目向政府去回报，我们向建委做汇报，遇到一些问题，他们本身缺乏内部的沟通，而且他们内部没有一个标准，所以从我的角度来看，这个责任还是在政府。你说现在如何执行我给的还要做很多的努力。特别是现在我们又要开展又要控制，目前还没有看到一个有效的管理办法。 ？：我公司是在山东省的济南，我们开发了一个长500米的商业街，大概是5万平方米，计划的商业业态有咖啡、酒吧、珠宝、名品、休闲、健身、儿童娱乐中心，请问商业街的业态是单纯一些好还是丰富一些好？ 第二个问题，租售说的比例应该控制在多少是比较合适的？ 第三个问题，上述的业态可以形成良性的互补吗？ 黎振伟：这个关于商业街在山东的项目，我觉得在这个会上三言两语我是不好回答你的，因为第一我不了解你周边的情况，你单独去讲你的商业街，你刚才讲到你是一个商业中心，你商业街和周边的环境要做一个探讨，因为你不是孤立存在的，至于你业态的比重也是要从整个比重去看的。 商业街是多业态还是单业态，还是一条特色街，这个需要从你济南这个城市做整体的、大量的调研和分析，总的来说应该是做有特色的，就是你有、你强的，别人弱的东西，这个才是你发展的起点，并且可以在未来成长过程中发展很好。 至于租售比例你看是不是可以达成你预想的目的，如果你租的比例比较高就形成了人家是经营者，你很难控制人家的经营范围，那为你实现的计划就破产了。这个也没有一个具体的答案，我们的任何市场都是在具体的经济社会的市场，这个市场有一个切合实际满足需要又有一种客观管理的路数和经营模式，由于我对你这条街的情况是一无所知，所以无法给你确切的答案。 另外一个是认证制度，这个是从法国学过来的，这个是为了规避商业街和大型零售企业过分入侵，造成商业竞争，政府在这里仅仅是审查委员会当中的一员，它需要同行企业、消费者、业内专家、包括高等学校等方面资深的学者他们组成一个评估机构，依照评估的标准，去看他们是不是符合标准，是不是因为大企业的入驻而导致小企业的倒闭，从社会的角度去看，它应该是增加就业岗位，而不是减少就业岗位。这个就是的目前我们过度发展的状况得到一个调整和协调。 陈智：通常你是在很成熟的区域可以做很综合的Shopping—mall，但是在小一点的地方你不要做综合的，简单一点，还有一点就是越复合的东西越难，单一的东西越简单。 ？：请您推荐几家商业策划的中介机构。 鲁炳全：中介机构是比较多的，但是你一定要慎重选择。 ？：以划拨方式取得的土地，对商铺的使用年限有什么规定，比如针对40年的使用权您做何解释？ 顾云昌：商业地产的划拨土地变成批租土地，要补交土地出让金，原来是旧城改造的，划拨的土地是无限使用的，现在变成经营土地，你使用的年限是40年，住宅用地是70年。这个要看你批地的性质，如果是住宅用地你使用的时间长点，具体的问题你可以和相关的政府去协商。 ？：在华北地区有一家专门做高档家居和建筑的集团，它叫红星集团，它的卖场每个都在十万平方米以上，最近打算把上海的卖场扩展到40万平方米，它首先推出了商场化关系，对商家是进行市场化方面运作，就是把自己用一部分，其他的放大市场上去招商，进行统一经营，请问这个风险有多大，会不会可以长久生存？ 卜广顺：现在大家都再做概念，关键是概念有多少可以量化、世纪的东西来支撑，这个是非常关键的。否则你用什么来保证你可以接着往下跑，比如现在我有十年的经营权，那么你用什么保证，刚才说到的反租的问题也是这样的。我们说商业开始的时候前三年一定是要培育的，我们说姚明现在很牛，但是他在三岁的时候是不会打球的，这个就是一个培育的问题。我们的开发商由于一切都是单纯地卖物业，国外要做商业，你的总投入20—30％，以及你利润的20％是要拿出来做市场的，你要慢慢把市场培育出来。我们说做市场生地和熟地是两个概念，比如先说上海经营得非常好的港汇购物中心，它前三年是怎么样过来的？但是经营到现在，它的任何一个商铺都不会拖欠租金的。红星集团要做40万、甚至是60万，你一定要把定位定好。红星在漕安路，这个是连接江苏的毕经之路，现在建材的大型购物中心都在那里，往下走就是国际汽车城，那个是65平方公里的，大家都这么做关键是你的整合能力、你的吸纳力肯定是以批发为主题的，否则你做汽车，你的汽车保有量是多少，你一定要考虑这个商圈基本的人群，经济结构、人员结构，把这些问题考虑好了，你的定位就清楚了，所以我觉得这样的大卖场是可以做起来的。 我们的大卖场作为生地推出的时候，你开始可能是粗放型的定位，如果你定位是做汽车城、家具城，你一定要知道这个市场本身具备天生的调节能力，所以我们在业态上先布满，然后调整，最后走到你要走的轨道上。包括我们现在整个的商业，从过去单一的功能提供，从简单的买卖到了人性和的服务，现在到了更高的层面，就是城市社会服务中心，这个是一步一步的，就像卫星上天是一截一截靠火箭推的。 ？：一个项目整体出租以后，如何解决这个项目的资金问题。 黎振伟：如果整体出租以后，首先是不卖的，广州中华广场就是一平方米也没有卖的，但是它有几个大的越海地产，我刚才说多珠江实业做的世贸大厦，是广州第一个高档商城，它把写字楼卖掉以后，投资的这个商城，它前面是回收投资，后面就是进行经营、管理。我认为基金是一个很好的渠道，基金选择开发商的专业程度是非常高的，目前很少有外国的基金敢在中国做商业，因为他们还没有发现中国有这样真正的商业房地产开发商。新加坡的房地产开发局，他们有几百亿的开发投入，他们利息也只有1％，但是他们考核开发商的标准是非常严格的。所以我觉得还要培养我们的实力，另外你开发的物业怎么样收回你的投资，业态要多种形式。 鲁炳全：所有的地产项目都面临资金的问题，刚才的顾云昌先生也说到，到目前为止，中国还没有一只成熟的用以房地产投资的专业基金，这是我们目前中国地产界所面临的一个困惑，而且国家的宏观政策也在银行、金融方面，尤其是银行的信贷方面做了很多的约束，新的资金渠道没有来，原来资金套现的渠道被堵死了。我们关键是分两个部分看资金，第一个是前期，第二个是后期，前期的资金我赞成黎振伟先生的说法，你要有实力，你至少要保存30％的起动资金，你才可以做这个项目；后期的70％应该主要是靠产权的包装、以及产权的套现来实现的。 陈智：我们销售的是带产权、租约的出售，这个我们在广州做得比较多，先是纯包租，三年以后我们在带产权出售，三年你一定要熬过，如果一年都熬不过，那么你就不要买了。 卜广顺：现在的资金链一定是有钱才可以创立的，现在人民币有生存的压力，美元疲软，现在有很多的基金往中国移动。我现在是大连宏大地产的战略顾问，它从地产转向商业，它的罗斯福商业地产在今年的12月份要开业了，它建的楼盘是万平方米，它的商业面积是14万，另外建了三幢住宅楼，一个商务楼，它把住宅楼和商务楼都买了，然后自己扛住了30％的商业地产，所以这个商场现在命名是“罗斯福商业地产”。所以我觉得在这方面大家还是可以努力的，其实基金是慢慢的尽管来得晚一点，但是我们的商业回归时候，包括我们无锡的商业，我们一个平方米投入了一万块钱，我们前一段时间还在找基金，现在有三、四家基金在和我们洽谈，所以在这里我给大家一些基金的利好消息。 ？：请问黎振伟先生，贵公司作为唯一一家在香港上市的顾问企业，你们选择客户的标准是什么？ 黎振伟：我们希望是双赢，可以推动我们的客户发展，所以我们现在有品牌的开发商，比如说万科、金地都是我们的服务客户。我们选择有专业的开发商，把专业做得更专，第二种就是有实力投资，但是缺乏专业，我们用我们的专业去帮助他们提升。但是有一点我们就是不选择暴发户，不选择没有实力的。我们要务实，对我们的客户负责，对我们的行业负责，我们选择这样的开发商。 [2004-12-5|11:28:33]
[鲁炳全] 上午我们谈了以往我们是怎么做的，下午我们要谈未来我们怎么做。 通过我们几位专家精采的演讲，我作为主持人来做一下小结，第一点中国的商业地产明天会比今天更好吗？这个问题留到下午。 第二个问题，中国商业地产的投资上，或者说是投资主体，是地产商是最佳的投资人还是大型的说商业运营商是最佳投资人？ 第三，商业地产对前期调研的依赖性到底有多少？ 这是我们上午的论坛已经对这个问题做了回答了，答案就在我们的心中，谢谢大家的参与！ [2004-12-5|11:30:28]
[] 王永平：我介绍一下下午到来的嘉宾：有浙江义乌市市场局局长吴波成先生，上海商业网点办公室主任浦祖健先生，商业地产专家，南京浙商投资有限公司总经理张国安，中国商业网点联合会专家委员姜新国，北京世纪华联资产管理有限公司总经理黄玺庆先生，以及珠江恒昌副总经理张广忠。 2004年是中国房地产发展非常活跃的一年，大家认为现在已经进入了商业地产的年头，今年商业地产的发展比任何一年都活跃。今天这个论坛有这么多的朋友和嘉宾参与，我觉得这也是一个很好的证明，今天下午论坛的主题是“中国商业地产的实践与发展”。上午重点是回顾过去，下午就是要展望未来。 讲到商业地产的实践，我们首先请我们的开发商代表讲一下，今天请到的开发商代表有南京浙商公司的张国安先生，浙商公司在南京建立了一个比较大的小商品市场有18万平方米，今天上午讨论当中，很的的专家讲到了，商业地产的开发很重要的一条就是要找上在前，开发在后，让招商先行，另外一个租赁比出售更加好从开发商的角度来讲，遵循这个规律有没有难度，在实践的过程当中，是怎么样克服不规则的规律带来的问题，张总的项目正处于一个招商的关键阶段，我想他们的一些做法和经验可能对在座的一些朋友们有启发，下面有请张总。 张国安：谢谢大家！商业一般都是比较嘈杂的，和我们今天的氛围是比较吻合的。 我作为开发商代表，我应该讲一些具体的东西，但是我想讲一定务虚的东西，最近的报纸在讲2004年是商业地产年，前天我和龙永图先生和潘石屹先生也探讨了，现在经济全球一体化对房地产火爆的形式给我们的房地产行业带来了契机，特别是这几年我们长三角从人均GDP的增加速度，从人均可支配的收入来看，确实是孕育了很多的商业机会，我们在这样的背景下在长三角地区做了一些项目，我们公司在南京的江宁做了一个南京商品城，我们结合了浙江的特点进行商业地产的开发。我在不同的场合讲了，浙江是一个市场大省，等一下我们的义乌市长会做一个科学地剖析。浙江省是一个大省有两个方面，一方面是尊重市场规律，按照市场规则办事是一个无形的资产，经济学家吴敬琏先生都说过：浙江是一个经济大省。到2003年为止整个市场的成交额在5600亿，年成交额超过10个亿的有100多家市场，超过100个亿以上的有九个市场，首当其冲的就是我们的义乌市场。我们当时也看到了江宁的发展形式，这几年以来，江宁的发展非常快，去年世界500强的企业当中有18个公司进入江宁。我们要打造苏南第一方阵，我们当时在四川、江西做了若干项目的选择，我们并不否认，以上的地方也有很好的地方可以进行投入，但是我们最后选择的江宁做我们市场开发的主要地方。从产业布局来看，从经济波动的上升来看，美国的福特公司也在江宁投资了一个非常大的汽车厂。 今天我在这里讲的是商业地产，商业地产显而易见应该是先商业再地产，以前我们很多的开发商都在重复一个房地产开发的程序，我们只要把商铺建成以后，卖掉我们取得效益就可以了，作为开发商我们已经完成了我们的目的，但是从社会责任这个角度，从繁荣程度的角度来看，我们确实是相差非常远的，我们也非常忧虑地看到现在全国很多的商业市场和商业业态出现了问题，甚至一些大牌的公司也出现了问题，在这种情况下，我们做商业地产的我们确确实实要尊重商业开发的规律，我们不能用房地产的开发理念开发商业地产，所以我觉得与会的各位代表比我更加有发言权，我原来是做房地产的，现在做一些市场的开发，我们遵循的是浙江的发展模式，我相信浙江的模式在前面的商业地产开发中仅仅是一小部分，我们应该看看北京、深圳、上海这样的现代化的商业地产发展模式。目前长三角人均可支配收入上海已经达到了5000多美金，苏州是5600美金，杭州也要达到4000多美金。浙江的模式虽然有一定的先进性，但是随着经济的发展，我相信会有一些更新的模式出现，我相信各位嘉宾的发言对我们今后的市场开发会有更好的借鉴作用。 王永平：谢谢张国安先生的发言，张国安先生的项目现在还在酝酿，现在说他们的项目是成功还是不成功都还为时过早，但是我们非常高兴地听到张总对商业地产的一些深刻的理解，另外这些观念当中透露出了很强的社会责任感，我觉得社会责任感对我们的开发商尤为重要。上次我们邀请过冯仑董事做演讲，有人问冯仑，您曾经不成功地开发了商城，但是却成功地开发了一个小商品市场，原来万通的楼上是非常高档的写字楼，下面是高档的商场，定位都非常好，但是开业以后营业状况不影响，面对这种情况，就要转型，所以他们转型成为小商品市场。当时他是遇到很多的压力，他们说你不能降低写字楼的档次，否则你的写字楼的商户会跑的。可是当做了小商品市场以后，这个生意却出奇的好。冯仑董事长是这么回答的，他说我开发小商品市场是成功的，虽然我的租金不低，但是我心怀内疚，我觉得对不起楼上的住户，虽然这个房子都卖出去了，但是我觉得我会影响他们的形象和升值的潜力，我以后再也不做这样的事情了。刚才听到张国安先生也讲到这个问题我非常的高兴。 义乌的小商品市场的经验是成功的，所以那义乌的经验去说事，很多的投资就会有信心了，是不是建一个市场就像义乌这么火，是不是义乌一开始就是这样的呢？所以我们今天请到了义乌市的市场局局长吴波成先生，请他为什么介绍一下义乌成功的经验。 吴波成：各位好，首先我介绍一下义乌的背景，义乌位于浙江省的中部的一得小县城，人口不多，只有68万人。义乌是一个移民城市，自身只有68万人，但是我们现在这个城市居住了160万人口，其中38个民族、70万外地人口在义乌发展。 第二义乌是一个开放的城市，义乌的商品已经走向了200多个国家和地区，每天发到这些国家和地区的集装箱就达到1000个以上，世界上80多个国家和地区的上午代表处或者是外国企业都在义乌设立了办事处，其中没有审批过的至少有500多家，全国500多个外贸公司也在义乌设立了办事机构。整个市场的外销量达到了60％也就是说义乌很大一部分的商品是销往国外的。 第三点义乌是建在市场上的城市。义乌经过22年的运作，义乌已经成为了世界上最大的市场，我们的经营主体万人，从业人员18万人，经营面积400万平方米，所以整个城市都是商贸城。大家从全国各地来义乌学习的也很多，学习义乌建设的经验。我趁这个机会说一下市场形态如何健康发展的问题，特别是1992年开始，全国掀起市场热，结果一拥而上，导致了市场建立不健康，浪费严重的现象。根据我们的分析，现在整个商品市场并不是说都是好的，实际上全国的10—15％的市场每年都在萎缩，而义乌市场是每年都在发展的，这个是一个反差，但是总体的趋势，这种市场形态今后会逐步走下坡路，如果不在整个经营形态还有其他物业管理、现代化营销手段方面进行创新，那么走下坡路是必然的，是一个大的趋势。 特别是近几年商业房产开发过程当中，出现了一个很严重的现象，我也全国各地跑了、看了，往往商业房产搞不起，就是搞市场，结果市场也搞不起，其实搞市场就是靠科学。如果你盲目运用义乌的以太，必然会导致失败。 市场的形态和商场最大的不同就是说主体一个是单一的，一个是多元化的，就是多个主体，并且有一定的规模才可以形成市场。这个是最大的区别，一个人办的事和很多人办的事在我们手段上是采取不同的方式。根据义乌市走过的路，我们必须在四个方面引起高度重视，也就是说你今后创办市场不具备这四个要路你办不下去，第一个是我们的经营主体，也就是市场主体，两个内容，一个是我们的经营主体，另一方面是我们的消费者，这两个因素构成了我们市场的经营主体。这个是市场的第一大要素，你再大、再漂亮的市场没有主体，或者是有了主体没有市场你照样要失败。 第二点我们的产业基础，在规划一个市场的时候，必须考虑到当地的产业基础是什么，如果是一点产业基础都没有，那么在造市的过程当中遇到的困难是空前的。 第三点是我们讲的政策环境。众多的经营主体需要一个环境，这个小气候的形成需要党和政府和有关部门的支持，为什么义乌发展这么快，这里面有很奥妙的东西，义乌市政府把市场这个产业作为义乌的一向龙头产业、工业产业来办理，所以各个部门都大力支持，它的作用也是明显的。 第四点就是区位、地理、交通等的优势，现在办市场往往有一些同志不分心，也没有参加商业网点的理论去搞，最后还是失败的，往往市场和商业的区位、定位、选址的时候是至关重要的，大环境需要，小气候、小环境也是需要的。这是我们义乌走过来的路总结的四个经验，这个也是影响市场发展的四个要素。我们的接待任务也很重，全国各地的人到我们这来来参观、访问，借此机会向大家说说，可能大家在开发商业房产，特别是商业房产搞不起搞市场的情况下，一定要对可行性进行认真的分析。 王永平：吴总，刚才论坛开始前有两个开发商代表找我，说能不能在回后介绍认识一下吴波成局长，他说他们已经把楼盖好了，该成了市场，能不能让义乌到那里办一个连锁的分市场，这个收费贵不贵？ 吴波成：这个问题，全国各地要求的或者是有这个愿望的都很多，来寻找我们。我们是一个理念，市场需要一定的知名度，但是光靠义乌的市场，你不一定能够成功，这个是我们新的一个新理念。 王永平：北方的义乌小商品市场和你们有关系吗？ 吴波成：这个在我们的网站宣传上也有的，我们有30多个分市场，但是正确经过义乌市批准的不到不到十个，我们审批是非常严格的，这个要有一定的规模，参照义乌的管理模式，有义乌的商人还有更多的商品，所以这个市场要和我们义乌发生关系，必须有很大的关联度，所以这一点也请大家谅解，我们一般轻易不挂义乌的牌子，政府也有一个要求，有一个专门的文件，所以我们的经营是非常严格的，社会上有一些人是自己弄的，挂我们的牌子，这个事情也有，所以市场上对义乌的不良影响的现象还是比较严重的。如果大家到义乌去看可以看到我们的市场和其他的市场有一些区别，特别是在软件、硬件、管理、商品质量的保证上有一些区别的，有一些是经过相关部门同意的，那个是另外的一种概念，所以请大家谅解。 王永平：经过义乌批准的可以挂，如果未曾经济批准，你们追究吗？ 吴波成：我们义乌是作为一个表率的，如果是随便乱挂，我们一定会追究的。 王永平：今天的论坛是一个互动论坛，我刚才已经向大家介绍了我们的嘉宾，我还不知道我们台上的观众都是什么样的代表。可能有一些是媒体的代表，有一些是中小投资者，有一些是开发商代表，那么大家可以举手示意一下哪些是开发商代表，那些是媒体代表。剩余的都是什么人呢？是投资者吗？我想有的可能是已经参与商业地产了，有的可能是还在观望，我希望大家还没有进入这个行业之前对这个行业有一个很深的了解，那么在开发和投资的时候，就可以使成功的机率更大一点。 下面我们请上海的浦祖健助为我们介绍一下上海的网点规划是如何考虑的，上海的底商是不是真的这么紧张？ 浦祖健：大家可以一起讨论这个问题，因为今天的时间比较有限，所以简单谈一下，如果需要更多的了解，找一个机会大家可以互相交流。作为上海来说因为它的历史底蕴早就了它是一个商业城市，并不是上海人特别聪明。 我们简单地说一下商铺，或者是商业房，它的起步是2002年的下半年，也就是商铺市场化比较明显以后，2003年的迅速回归，有的说是上涨，有的人说是飙升，但是我认为是一个回归。这个是因低于、商业形态和商业物业的形态而定的，如果从上海来说，上海内环的商业用房一定会上升，外环以外不会有更大的气色。为什么这么说呢？这个是从需求角度来说的，有两个原因，一个是经营企业对商业用房的需求，11月份，全国开放对全世界的零售业很多国外的厂商和企业特别是商业企业会进入我们的零售行业，它肯定需要经营场地；第二个投资商业房产是2005以后重要渠道之一，还有一点就是很多外来资金是利用商业地产来炒作一个人民币升值的机会来取得一个成倍利润的收益，人民币升值的压力肯定是有的，吴书记也说了，不是在明年，但是一定会升的，这个大家可以去思考一下，今天在这里不多说了。 刚才说到上海网点的发展，实际上市中心已经发展充沛了，地也没有了，要干也没有了，有一个趋势就是地下空间商业的开发，要解决的主要问题就是产权的属性和所有性，有的专家提出将来如果把产权的属性解决了，有权属问题了，这也是一个很大的发展空间。还有一个趋势就是轨道交通上下站点之间的商业连动，这个是一个集聚性的，区域性的，比如日本的丘颐园就要这样的，它是在站点的周边有很大的区域或者我们叫做商圈，这个是卖商业的。 还有两个一个是市井商业，因为民以食为天，而且他们的生活会越来越属地化，我们要注意一点，就是市井商业不可能有很大的规模。 还有一个是城镇商业，随着城乡一体化，城镇商业有待于发展，但是这个可能发展相对比较缓慢，同时要提醒大家，不管是投资者、开发商，以商在先，房地产开发为后，将来发展的建筑形态的趋势可能是以街区的形式为主题，有的说是购物中心，有的说是步行街或者有的是商城，实际上就是街区的概念，是有步行街、购物中心结合起来的。 大家投资的时候要注意，目前制约商业地产发展的两大瓶颈一个是我们的商业经营企业规模化的发展还很缓慢，因为商业地产的特点，特别是商铺价值的最终体现是商业企业每个月或者每年完成的销售额，为什么这么说呢？它的销售额其中包含了它的产品，它成本的一部分是用来支付租金，它承受成本能力的大小，也就是承受租金成本的大小，租金成本的大小折算下来就体现了这个房产的房价，这个房价又体现了房地产开发商最终的利益所得。可能大家记得最作的一句话“一铺养三代”，回报率是12—13％，现在大概是6％，这个是很正常的，是一种理性的回归。 还有一点要制约的就是我们的社会分工还不够细致。国外的商业经济长期的发展，开发商就是开发商，投资者就是投资者，投资者有两类，一类就是项目的投资者还有一类是个体的投资者，还有就是商业企业的经营商，还有就是商业房产的经济管理商，这个是一个非常重要的环节。商业经济商是很不成熟的，这个体现在很多的商业用房和购物中心建成以后，招商很成问题。我简单谈一点我的想法，大家有问题可以提问。 王永平：大家对浦祖健任职的机构商业网点办公室可能还不太了解，我简单介绍一下。从80年代初的时候，老百姓的生活很不方便，很多居民小区附近没有粮店、米店，洗澡也很困难，当时国务院出台了政策，所有的新建的小区必须拿出7％的面积作为商业配套，建设的7％的商业面积要无偿划拨给商业部门管理和经营，所以成立了商业网点办公室。浦祖健主任当时在上海是一个很有影响的机构，现在这个网点办公室以后的工作是负责城市里面商业网点的规划和制定，过去商业网点也做这么一个规划，但是过去和建设部门的衔接不是特别的顺利，所以商业规划出现了两套规划，建设规划部门有一套，商业部门也有一套，但是商业部门没有被纳入到城市总体规划当中去，所以它的法律效力有的时候得不到体现。按照国家制定的新的法律，从明年开始城市的商业网点规划，将由商业主管部门和建设部门共同来制定，具体的工作就是一些城市的商业网点规划办公室，或者是规划处来负责这样的工作，同时这个办公室还会负责新的职能的，就是对大型的计划进行听政的工作。现在有一个新条例：以后一万平方米以上的大型商业设施，必须强制星实行审批和听证，这个工作就由各地的商业网点来做。我工作的城市商业网点联会会就是由各地的商业网点组建的。所以我觉得浦祖健主任讲的不仅仅是个人的观点，还透露出了上海市明年发展的信息在里面。 刚才浦祖健主任也讲到了商铺的概念，一铺养三代确实是流传比较广的，我右面的专家是来自上海在行机构首席咨询顾问姜新国先生，今天也有很多的投资者在商铺投资有很多的困惑，所以请姜新国先生做一个介绍。 商铺的投资过去是讲“一铺养三代”，但是很多人现在抱怨说应该是“三代养一铺”，我们买了一个铺以后就被套牢了。所以我们的开发商在建设、销售等方面应该注意什么问题呢？请姜新国介绍一下。 姜新国：一铺养三代的问题大家是比较感兴趣的，现在大家都问我，现在的一铺还可以养三代吗？我觉得这个问题在我这篇文章里面，实际上我早就说过了，投资商铺是有风险的。投资商铺的时候，大家还没有认识的时候，我们把这个功能写出来，好的商铺是一铺养三代，不好的商铺，尤其是2002年以后，很多的商铺不一定是做商铺，是做资本运作的，我认为是“颠颠高，抽楼板”，所以导致我们的投资者套牢在那里。 刚才王永平老师谈到了商业地产的问题，怎么样是一个投资，我想商业地产的投资应该说是一个老话，怎么样去选择，我和王永平老师还有黄玺庆，我们几个都是这次商业地产的最佳评委，我们在那边评论的时候有一个争论点，就是评选的标准是什么？我们提出了五个标准，第一个就是商圈的购买力现在，第二个条件是有没有合理的盈利模式，这个盈利模式是三个得利一个面，三个点是开发商得利，政府得利，投资者也得力，有一个稳定的回报，这一切的得利还是要我们商业地产有一个综合的资源，我们的开发商要有一个负责任的态度，这两跳是决定我们商业地产成败的关键，如果三得利一个面做不到，那么在运行面上会出问题的，不是为广大消费者服务的，这个地产的最终理由不存在，开发商不投资，也不搞开发了，政府不盈利，我们大家都知道，不管是房地产、市场还是商业，都是受到政策影响的，如果没有政策的支持，那么我们这个商业地产的项目的成败就很悬了，我想这三个点是一定要抓住的，三个重要环节一定要抓住，最后一个面是为终端消费服务的。所以我们选择商铺或者找商铺，或者我们开发商铺，这些都是我们的核心内容。 [2004-12-5|14:00:13]
[] 姜新国：商业地产的影响面比住宅大得多，它对商业的知名度比住宅高得多，我们住宅从90年代初到现在刚谈商业地产的品牌，要推广房地产品牌，如果我们商业地产发展两、三年以后，我认为商业地产发展是品牌发展的策略，如果一个商业地产的发展商或者是开发商没有很好的社会知名度，我想这个商业地产做一个项目就要趴下，尤其是那些不负责任的、套现的开发商马上就会出局，因为大家不认可，所以商业地产发展的策略是品牌的策略。如果是按照品牌的方向去做这个项目会成功的。 商业地产是一个多种资源整合的项目，有策划的资源，人的资源，资金资源等等，只有多方面的资源整合好了，商业地产才算是一个比较完善的商业地产商。国外的商业地产商有管理部、开发策划部、营销部等等，我们的商业地产开发只是大公司里面的一个小部门，今后我们商业地产的发展方向就是往这个方向发展的。 王永平：我问一个私人的问题，上海的商铺投资商机这么多，您有了这么多投资商铺的书，那被您自己投资商铺吗？ 姜新国：第一点我不买商铺，我买住宅，当初买的时候是40万，现在已经涨到了120万了。做股票也没有亏损，在股票大跌的时候我就抛了，做期货我也不亏本，可以说我各种尝试都做过了。 王永平：上午讨论的时候我们的主持人给我们留了一下问题，其中讲到了商业地产开发当中很重要的一部分就是开发商要舍得花钱，自己要有所为，有所不为，要把前期的很多工作交给专业的机构力做，包括前期的规划、咨询，招商、这些工作应该由专业机构来做，但是很多开发商同时又不放心，说我不是舍不得花钱，这些中介机构，服务机构究竟能不能招来品牌商家，这个是他们非常顾虑的一个事情，今天的论坛我们还请到了珠江恒昌公司的老总。 珠江恒昌在国内应该说业务已经发展到40多个城市，他们是专门负责商业地产的招商和营运，我们请张总介绍一下他们在招商过程中的体会。 张广忠：感谢在座的各位朋友，感谢我们的主持人。 今天我们在台上就坐的嘉宾很有意思，既有来自长三角地区，也有来自北京的，我是来自广东的，代表珠三角的，基本上含该了我们国家经济发达的地区。无论是商业也好，商业地产也好，很关键的一点是组合的问题，结构的问题。 我是上午顾云昌会长说的“两栖动物”，我做了11年商业，我从售货员做起，我还做了五年住宅房地产开发，最近三年把这两个结合起来，做一些商业地产的工作，我希望和大家做一个分享。 我谈六点，首先谈一下广东商业地产的情况。我简单用六个字来概括目前广东商业地产的基本状况，“稳、准、实、快、旺、同”。 稳，就是稳中有升，供求价格稳重有升。 准，就是要对客户的定位准，对招商要准。 实，我们是比较实在的，无论做市场也好，做商业街也好，是比较实在的，能够赚钱。 快，就是招商比较快，开发比较快，进入真正的营运阶段也比较快。 旺，就是大部分的商业物业是旺产。 同，我们还欠缺一点，就是趋同，定位趋同，产品趋同，档次趋同，大家在一个比较狭窄的空间里面进行同质化的竞争，差异性不够，创新性不够，这个是我总的评价。 第二我对全国商业地产的评价，我分三个产业来衡量，第一消费品制造业，第二商贸流通业，第三文化产业，这个不是文化，而是文化产业。我们衡量一个城市它的商业地产是不是有前景，我们的投资商开发商应不应该多这个城市去做，我们开发什么样的产品，我觉得可以用这三个产业去衡量。在我们上海、北方、广州、深圳这些特大性的城市，这三个产业都比较发达，我认为这个是做商业地产的很好的区域，同时可以做很多业种、建筑形态的，因为他们的三个产业发达。第二在我们珠三角、长三角的中级城市、二级城市，比如我们的成都、重庆，还有大连、青岛、还有天津，我认为这些地方他们其中一两个产业是比较发达的，我认为商业地产也是发展不错的，但是有一些缺陷在里面，需要扬长补短。第三类就是我们一些小城市，甚至一些城镇，我认为他们是基于他们的区位优势，根本他们的惯性驱动，他们可以在同一类别的商业地产项目当中也是可以做的，也有很大的空间我认为他们做商业地产主要是扬长避短，可能他们只有一种商业可以做得比较好。 第三，关于目前商业、物业的开发存在的问题，我归纳出了四个问题，1、融资的问题，2、商业资源的问题，3、建筑设计的问题，4、营运管理的问题。这个不展开说了。在今天出的《中国经营报》里面的地产版里面有我的一篇文章，我详细阐述了这个问题。 关于融资我说一下，大家搞商业地产的都比较头疼，希望我们缺乏基金，如果我们寄希望给投资基金，我不认同这个观点。因为投资基金是一个非常复杂的操作技术，大家看看我们的股市，我们的基金还少吗？但是我们的证券基金做得好吗？所以我认为压向欧美一样规范的基金进入中国这个是非常遥远的时候，至少是十年之后的事情，但是我们等不到十年之后，所以我觉得靠投资基金是解决不了我们目前房地产开发市场所欠缺的基金问题。 第四点对商业地产市场主体来看是比较过热的，我非常赞成温总理说的“点刹车”，对我们的商业地产进行调整、完善和提高。所谓点刹车，我希望我们准确进入商业地产的开发商、投资商把脚步放慢一点，把速度降下来，先看一看。先研究一下五商，首先要研究商业、研究商企、研究商圈、研究商战，还要研究商势（商业发展的态势和竞争的态势）。 第五点，我们要向巨人学习，现在中国加入了世贸组织，前三年过渡期结束了，从12月11日开始我们进入了WTO后过渡期，也就是说跨过的零售企业可以不受股权、不受低于，不受城市分店的限制进入我们中国所有的城市，他们在前过渡期当中进入我们的一级城市，那么在后过渡期挥金如我们的二、三级城市，那么我们的投资商就会有很多的机会。 第六，比如说万科、万通这样的发展商，他们会更加进入到二、三级的城市做开发，做大盘，做比较高档当的住宅工业，所以机会就来了，所以我希望做商业房地产的人向他们学习，学习麦当劳、肯德基他们是怎么样在一级城市选址的，学习万科、万通这样的知名的房地产企业他们是怎么样进行开发项目的。 我们要联商、买商，联商就是和大的房地产企业做联盟，买上就是参与大型企业的经营，比如说和记黄埔，还有我们的华润集团，他们在中国做了很多的房地产业务，但是他们也有很大的零售企业在他们的旗下，所以大家如果真的想做商业地产，那么你可以和商业企业做联盟，甚至是参股、控股、收购他们，为以后的商业地产做很好的商业资源的基础。 租大，对主力店、大店可以采取租的形式。小的店铺可以采取卖的形式。所以是租大卖小。 最后我说一下商业开发的关键词“定位、组合、经营”。 谢谢大家！ [2004-12-5|14:18:09]
[] 王永平：今天CIHAF2004年的论坛也得到了五角世贸商城的支持，五角世贸商城的董事长吴昌明先生也到我们的会场，请大家对它的到来表示热烈欢迎。 在宏观调控以后，资金融资的难度是非常大的，从国外成熟的商业地产的发展规律来看，基本上都是以基金为支撑，而不是以短期的银行贷款为主的，基金在中国这个融资渠道也不是很通畅，大家也不知道如何和国外的基金建立联系。今天我们有一位嘉宾是来自世纪华联资产管理有限公司的，下面我们请黄玺庆先生介绍一下基金运作的情况，以及我们的开发商怎么样利用基金来进一步开发房地产。 黄玺庆：感谢主持人和各位朋友，感谢大家对商业地产感兴趣。我参加过许多论坛，今天我是第一次在这样的环境下参加论坛，虽然比较嘈杂，但是很亲切，这个让我觉得我和大家在一起，我还在人间。 这三年来，我们公司致力于中国的房地产产业投资基金的创建，基金做了三年，可以说我在天上生活了三年，曲高和寡，高出不胜寒，今天主持人让我介绍一下基金，坦率地讲，这个话题谈了很久了，我也不愿意谈了。从这三年实践的操作过程中，从我个人来讲有一些心灰意冷，刚才张总谈的是产业投资基金在中国应该说还任重道远，不管有些媒体怎么看，有些机构怎么看，这个是我们切身的体会。 为什么中国的产业投资基金这么步履维艰，我想有两个必然的壁垒，我们很难超越。第一个是政策的变化，因为到现在，无论是前任的朱荣基政府还是温家宝政府，都没有搞清楚就是基金和我们的非法基金到底有什么具体的、质的区别。我们世纪华夏资产管理公司到底有什么特点呢？我们有五大投资集团，都是背景非常雄厚的，从2001年开始我们成立的公司就开始致力于产业投资基金的申报，但是当时是朱荣基政府的后半段了，温家宝是典型的倒28原则，解决的是发展过程当中的主要问题，尽管有一些跑偏，但是这个车还是在快速跑的，但是在我们朱总理任职器件，改变的力度比较大，受到了伤害也比较多，所以就不在继续了。我们看看温家宝政府，我们以为温总理会解决这个问题，但是温总理执政一年他代表的是平民的政府，解决的是80％的问题，解决的是民生的问题，社会救助，民工的欠薪问题，他不解决富人的问题，我们的基金实际上某种意义说是富人的问题。所以我认为最乐观的估计就是在2008年北京申奥之前我们的产业是很难实现的，这个是政策的壁垒。 我们今年和普林斯顿签订了和约，2003年包括房协的进瑞基金，还有首创集团的ING基金都是一把火，说是来了，但是国外的基金很难落地，这个就遇到了第二个壁垒，市场壁垒。国外的基金非常看好中国的市场，尤其是房地产市场，但是我们中国的房地产市场没有办法给国外基金提供一个可以落地的平台，大家知道主要的腐败问题都是产生在房地产市场的。2001年我参加过一个论坛，当时说的是WTO和中国的房地产，我当时就说了，中国的很多市场担心WTO，但是房地产市场不怕，因为我们有预防国际大鳄的办法，因为我们有不规范的房地产市场，来一个我们消灭一个。但是很遗憾，三年下面了，我们的房地产尽管在规范，但是规范的步伐太慢了，831以后，土地市场应该逐渐市场化，逐渐规范化但是毕竟731才只有几个月的时间，它的整个市场逐渐稳步发展还有待时日，因此市场壁垒突破，国外的基金就可以进入了。国外的基金是非常看好我们的市场，大家看看95年初期到中国投资的港澳房地产商，他们的热情就可以看到国外投资商进入中国是多么的困难，比如说李嘉诚，他们目前还没有什么利润。所以说要国外的基金进入中国道路还是漫长的。那么怎么样办呢？开发商缺钱又需要基金，我们的开发商要呼吁、向政府要政策，另一方面我们要从我们的自身做起，把我们的市场规范化，如果市场规范了，我们是不缺钱的。所以我们呼唤基金，我们要通过自身的努力，解决这个壁垒，如果这些壁垒突破了，那么我们的道路还是光明的。 谢谢大家！ 王永平：刚才姜新国介绍说我们要得到资金还是任重道远的，所以我们的开发商进入了两难的境地。现在的商业地产开发是一个高投入、高回报、高风险的行业。前两天王石说过一句话：我不做商业地产。现在谁做商业地产谁就得死。这个话里面有两个含义，大家对商业地产的理解还不够深入，很多的开发商都是从住宅开发商那里转过来的，套用的是住宅开发商的模式，比如说是先开放、后招商、销售。国外成熟的开发商都是先招商再建造。为什么这么做呢？因为不同的业态对物业本身的需求是完全不相同的，我们的开发商知道地段很重要，要选好地段，但是什么是好地段，因为不同的业态的标准是不一样的。 现在开发商有一个误区，他们认为繁华的、地段昂贵的才是好的地段，大家看看沃尔玛、家乐福都是在郊区，他们进入中国以后，在逐步向城市的中心靠近，因为像大卖场这样的业态，它一般的占地面积是比较大的，楼层是一到两层，另外有几百个的停车位，而且把的停车位都是免费的，如果它在南京路建设，那儿它无比承受这么高的成本。对消费者如果是免费停车，那么你进入也很困难。这样的绝版投资你就是送给的投资商，你免费送给他它也不会要的，所以这种认识上的误区导致了开发成本的升高。 [2004-12-5|14:34:35]
[] 商业地产开发不是一般的企业都可以做的，大家可能都知道，上个月北京进瑞安购物中心大部分已经开业了，这个购物中心是迄今为止国内最大的一个购物中心，也是全世界最大的购物中心，规划的总体量是68万平方米，目前开业的是55万平方米，它的员工有三万人，一个商场有三万的员工，你可以想象它是多么大的，它有六个楼层，每个楼层相当于三分之二王府井的体量，这个购物中心的投资号称38个亿，但是这家开发商因为比较有实力，所以他能做到全部出租，一个平方米都没有卖，另外还准备了1万个免费的停车位，准备免费三年，所以商业地产不是一般公司可以敢得了的，就是这样一些比较好的先决条件，对它的前景现在大家也不能马上下结论，一定是成功或者怎么样，仍然是在摸索的过程当中。所以有专家预言2005年商业地产是一个洗牌年，很多中小开发商可能会通过兼并、并够或者是下马这样的方式逐步地退出这个市场，以后一定会出现一个主力开发商和主力品牌商家主导的格局。今天上午的时候很多的听众朋友都准备了一下提问，由于时间关系，很多问题还来不及回答，今天下午这里也有一些专家，大家上午没有问完的问题或者是新问题，可以通过写纸条的方式来提问。 ？：你好，我是江苏的记者，刚刚根据在座各位的领导和学者的演讲，我们知道商业地产应该是有地产和商业两个属性，这两个属性是缺一不可的，在座的领导把商业的属性表达得非常的清楚。我想问一下我们的张国安先生，在地产属性上面，就商业地产而言，它有没有更大的发展前景，它以后的机遇怎么样？ 张国安：我很同意王石先生的看法，商业地产比住宅商业累得多。我们把景观做好了，就可以了，但是做商业地产不仅仅是把这个房子买出去，还要让这些城市繁荣起来。我们做商业地产花了很多的精力，就要希望投资我们商铺的人投资的房子可以升值。我对政府有一个建议，这几年随着我们国家的经济发展，房地产的发展对商业地产这一块儿发展很快，这个是和我们的城市配套、住宅建设相关联的，但是有一部分地区夸大了商业地产的规模和作用。很多的欠发达地区，欠发达的县市都在搞几十完、几百万的商业业态，我不否定十年、二十年以后有它的作用，如果大家都不顾市场能力进行大规模的开发，这个是非常危险的。商务部、建设部最近推出来一万平方米以上的商业业态要经过市场的论证和调研，我认为这个是非常必要的。 还有一个商业地产不仅仅是指我们商业，还包括我们的宾馆业，服务业，包括我们的办公楼、旅游地产等等。刚才我们讲的是商业流通这一块，它还有更多的商业内涵，我们不应该仅仅顶住商业这一块，还应该延伸到文化、旅游、商务办公和CBD结合起来的业态。同时我还要建议，我们做商业地产的一定要从实际出发，从市场的情况出发，从城市发展的规划出发。我简单讲这些，谢谢！ 王永平：商业地产的概念确实大家有不同的理解，我们理解的无法是这样，有一个泛意商业地产和狭义的商业地产。 ？：我刚才注意到五角世贸商城赞助一个论坛，我刚才看了资料，五角世贸商场有50万平方米，应该说是商业地产上的巨无霸，那么它将来是以销售为主，还是以出租为主。另外我想请各位嘉宾简单地对世贸商城做一个点评。 五角世贸商城目前正在施工当中有20万平方米已经开工建设，整个项目的选址，选在上海的两港，南汇区的政府所在地汇南新城，刚才很多专家都对商业地产的开发提出了很好的建议，特别是有一位专家提出来它的定位，五角世贸商城的定位是“专业的国际展览和贸易平台”，肯定是突破了传统的商业模式。我们这种业态目前得到了国家商务部和上海外经贸委的充分肯定，他们觉得这个对上海建设国际贸易中心城市，尤其是跨过采购、国际采购的一种新探索，它把传统的批发市场的手段，把上海会展业的业态和上海物流业都融合在一起了，整合了网上电子采购平台，所以我们把它叫做展贸业态，就是展览和贸易业态，是一种在探索中的业态，目前也在探索之中，在实践之中，谈判的成功还比较遥远。我们目前是在政府主管部门的指导下，正在施工。未来它肯定是租售结合，我们会控制销售的比例，最理想的方式就是把50％的物业出售给我们的供应商。 浦祖健：我谈一点想法，因为会展业是一个非常有前途的发展的产业，五角世贸商城抓住了这个发展的机遇，利用上海打造国际商贸城市的将来的发展趋势，看准了上海现在会展场地比较小、如果这个新的国际博览中心也是以展示为主，缺一个贸易，实际上我理解五角世贸商城是把展示业和长驻的商贸业结合起来。它是抓住了全世界的采购可能会转移到中国的机遇，售的比例和区位的划分是非常重要的，大的定位定好了，小的定位也就是里面商业门类的定位，因为是展示和交易，在交易里面门类的定位也非常重要，一旦定位清楚了，才可以决定哪些是卖，那些是租。为了回收资金你把好卖的卖了，在商贸、展示上有了错位，那么将来管理的矛盾是比较多的。谢谢！ 姜新国：经常有外地的朋友问我，到上海什么地方投资是有潜力，我说是南汇，为什么说是南汇呢？南汇在严格意义上来说是一个城市，而不是一个区域它有铁路，还有海岸线，我想这些有利的条件都具备了，所以我经常讲你有本身到南汇去拿地。 中国加入WTO以后，实际上我们中国的经济类型开始转型，由原来的内陆经济转向海陆经济，在这样的大背景下，我们靠着海岸线的地方，一定要抓住机遇。五角世贸商城就是形成了内贸和外贸结合的交易我认为是可行的，关键一点就是要租、售并举。那些主力店家应该以租赁的方式把它迎进来，在一个以外贸拉动内需为主角的情况下，在国际航运中心的边上放这么一个平台我认为是可以的。 ？：大家或我来自台湾、台北市，来到大陆三年，看到大陆的商业不动产商业的蓬勃发展也非常的欣慰，我在台湾也是从事房地产开发的。早期台湾是比较繁荣的，最近几年不够繁荣了，商业不动产在台湾曾经繁荣过，商业不动产是分成几个小单位的，可是几年下来的经验，只要是走切割成为小单位的方式，都不成功的。大部分都是开发商吸完钱以后，走的走、散的散。所以我目前看到大陆的很多的商业地产都走到了台湾早期的吸钱的模式，因为台湾有太多失败的的案例，所以大家都不相信这种模式了。所以台湾就决定要以信托为依托，然后进行切割。这个政策出台以后就没有商人敢再完这样的游戏了。所以我希望大陆避免台湾十几年前走过的路。 中国现在的市场是蓬勃发展的，可能大陆的开发商有足够的能力避免这个事情的发生，这个是我个人的意见。我想听听各位专家的开发，台湾过去走过的路，在大陆是不是可以走下去。 王永平：谢谢台湾朋友给我们提出的宝贵意见。大陆的一些领导也意识到这个问题了，从王府井的情况来看，产权分割的商铺经营是不成功的。但是目前我们只能做劝说的工作，没有办法去干预，那么这个问题怎么样解决呢？有赖于我们的政府部门继续做研究。 上海市在产权分割方面出台了一个政策，好象在分割小店铺的时候必须要经过商业部门的同意，吴波成主任可以借此机会做一个政策说明。 吴波成：您提出了一个非常尖锐的问题，这个问题的产生原因是非常复杂的，刚才诸位也提到了有一个融资的问题、操作和盈利的问题。它最早的起因是为了减轻一些限制的大型商业物业找一个出路，慢慢地成为了操作、盈利的手段，作为政府来说是不提倡这样的做法但现在遇到了法制的问题，《行政许可法》出台以后，行政命令再也不能指挥市场的运作，目前从《物业法》和《产权法》来说，没有不可以分割的理由，没有这样的法规。政府针对这个问题搞了一个暂行规定，还有一个是商场搞一个技术规范，就是引导市场做这个事，最重要通过合理的引导，制定相关的法律，来制作这个事，关键是前期就要把它确定下来，因为现在很多概念比较混杂，在建设的时候，如果是商场就应该是产权唯一的，经营管理也是唯一的，但是商业经营企业可以是多元的，市场是可以切割的，但是它必须在规范、设计、建设的时候就已经决定的，我们现在说的分割产权出售是事后做的，所以产生了很多的矛盾，有一些矛盾也激化了。 前一段时间媒体上也有报道，甚至有一些也在店门口举牌、示威，现在看来政府一个是引导，一个是出台相关的管理政策，让我们的市场健康、有序地发展，我们呼吁房地产开发商要理性看待房地产市场，不要为了一时的资金回收，后面是投资者一时的获利，要慎重考虑分割式产权后期管理带来的弊端。很简单的问题就是它的得益率很低，回报也很不可靠，而且在经营、管理上，它只承担管理的职能，而没有承担回报率回归的职能，大家一定要清楚这一点，我希望通过三方面的努力，把这个市场有序、健康地做下去。 谢谢这位先生给了提示！ 王永平：我们希望上海在这个方面可以给前面带一个好头，探索出一些好的管理方法。 下面一个问题，在高新技术开发区，技术型企业比较多，居住的人比较少，在这样的环境里面建筑一个休闲区是不是合适。 黄玺庆：关于这个问题，我提供三个例子给这位朋友做参考。苏州的一个经济开发区引入了新加坡的开发模式，也就是说在高科技企业或者大型的制造业或者是写字楼比较多的区域，而常驻人口相对比较少的区域做邻里商业的模式是比较好的，可以把商业、饮食、娱乐、休闲等等放在一个相对比较集中的建筑形态里面，共享客流，这是一种模式。 第二个模式就是推荐北京潘石屹先生开发的建外SOHO，如果大家看过他们开发的项目，我觉得这个模式是可以用来参考的。也就是说在建外SOHO里面有很多创意公司、广告公司、还有科技公司、IT公司，写字楼也相对多一些，晚上的人比较少，他们在底下的商业模式是卖商铺的、小型的创业者、很有特色的这种跟写字楼和商业连在一起的商铺，我觉得这个模式是可以借鉴的。 第三个模式就是广州在花园酒店旁边有一个建设三马路，是民居改成的商铺，因为是五性急的酒店，很多涉外贸易和商务来往人事比较多，还有一些演艺界的朋友，他们晚上的人比较少，所以把这个底商全部租下来，经过改装以后，做了服装、酒吧、咖啡厅连在一起的商铺，可以感受港台、老外的休闲的需求，还有一些休闲和社交的场所，大家可以看一下。 在这里我谈一点，我认为这样的休闲、饮食商业街是什么人来做呢？我建议是由IT行业或者属于他们行业朋友的人来经营这个商铺。为什么这样呢？因为我觉得饮食、休闲是其中一个功能，最重要的一个功能就是背後的功能，也解决所有的“星巴克”提供的第三空间的功能，除了居住、生活、除了办公、工作场所以外，他们的社交场所，他们消息的沟通需要，他们交友的需要，现在在北京、上海都流行一种交友吧，通过网络、QQ进行沟通。由他们熟悉的朋友去看这样的场所，为他们提供了信息、沟通、商业的机会。希望这个观点对大家有启发。 浦祖健：高新技术开发区是真高新还是假高新，但是很个性的东西一定要结合当地的情况。我想开发区里面消费的主流不是我们的民间消费和日常消费，而是针对一个特定人群的消费，所以我们要针对这种特定的消费去量身定做一种商业的模式。比如说IT行业，或者是演艺界的人，你开发的行业里面的主要构成人员是怎么样，你才可以给他们提供服务。 我们有一个开发区在大连，在80年代末90年代初就有这么一个开发项目，我建议你去看一下，应该对你是有意义的。 王永平：有一个提问，认为2005年是MALL的死亡年，请各位专家有什么看法呢？ 黄玺庆：我觉得还死了，在1996，1997年时候很多人认为这两年是百货商场的倒闭年，但是实际上真正倒闭的不是很成熟的百货公司，而是新进入的百货公司。我想2005年也是这样的，我想2005恩年还不会，但是2007、2008年会不会这样呢，这个真的很难说，商业有一个规律，就是百货公司看三年，两到三年是一个门槛，迈过去就迈过去了，第一年是大亏、第二年小亏，第三年打平。所以我认为2006—2007年对他们来说是一个考验。 张国安：其实Shopping—mall是我们商业业态的最高形态，一个国家的经济发展到一定水平，特别是发达的资本主义国家，他们的商业都走向了Shopping—mall，但是我们国家我觉得还是有一定的距离。特别是就全国来讲，当然并不排除上海、北京、深圳、广州这样发展城市里面有存在的合理性，但是其他城市的Shopping—mall还有很长的路要走。我觉得Shopping—mall是不是受老百姓欢迎，是不是可以占据一定的市场份额，是不是有产业的支撑，浙江很多的企业，很多的市场，包括义乌市场都是建设在辐射范围强的基础上，但是究竟是什么时候搞要根据各个地方的发展水平和经济消费来看的。 张广忠：最早建Shopping—mall的是美国，是1983年，发展到现在有了几十年了，它也有一个发展变化的过程，美国对MALL有七个类型的分类。它在发展过程当中也曾经有过像我们这样的过程，商业企业建Shopping—mall，开发商建Shopping—mall，开发商然后经营MALL，到最后完善以后是逐渐分离的，国外建MALL由基金投资，由专业的团队来经营，就是所谓的百货公司或者是一个大卖场作为它的主体商业来支撑它，最早的时候大家都要论证，开了以后就是你在上来地方建，我就在什么地方经营，走向一个共赢的路。国外的MALL已经从单体的建筑走向了回归自然，从商业原始上来看，我把它讲成一个阶梯的概念，是中心广场等几个结点结合成为一个MALL。MALL的管理成本是很高的，比如说电费，是很多的Shopping—mall无法承担的。我们国家也是追求时尚的，所以也在建Shopping—mall，而且中国喜欢做世界第一，不管市场、经营企业的商业热情就去国Shopping—mall，实际上中国的Shopping—mall会不会死有两个方面，一个是它支撑的资金，也就是基金能不能介入，这个是一个问题。第二个问题是商业经营企业能不能和开发商走上共赢的道路。所以不是简单地说2005年有的Shopping—mall死了有的Shopping—mall活了。的大家知道日本有一个Shopping—mall是建在河上的，它已经把购物和生活娱乐，也就是专家谈到比较多的休闲主题结合起来了。上海的正大广场选址有问题，大家评论也比较多，现在它也改了它把休闲、零售、体育锻炼结合起来了，我希望他可以走出一条新路。各种Shopping—mall一定要因地制宜，符合中国特色，不是简单地说按照商业运行规律三年培育，不是这么简单的，也不是谁说死就死，说活就活的。但是我们一定要创新，一定要因地制宜，在发展中创新，在创新中发展，然后求的永恒。 姜新国：2005天这个Shopping—mall会不会死，我的观点是这样的，会死，但是大批的MALL是胎死腹中，现在的Shopping—mall并不是很多，嚷嚷得比较多。现在国家的土地政策越来越严厉，Shopping—mall尽管作为最高级的形态，但是它并不是国家鼓励的行业，国家并不鼓励这个形态，因此到2006年许多规划中的Shopping—mall都是胎死腹中。这个Shopping—mall会不会死，就是玩一个钱字，北京的东方广场，他们做这么多年了一直在亏损，没有赚过钱，但是他们有香港财团的支撑，所以他们有足够的时间去培养这个市场。因此已经建成的Shopping—mall它的生命力是依赖于它的资金。 吴波成：Shopping—mall在我们脑子当中是一个固化的模式，实际上Shopping—mall没有一个规范的定义，多少面积是Shopping—mall，多少面积不是Shopping—mall，多少业主是Shopping—mall，多少业主不是Shopping—mall。实际上刚才讲到日本的MALL比如说东京的天时广场，但是什么是Shopping—mall，就是购物中心，能够集中购物的就是Shopping—mall。我想消费市场是最个性化的消费，中国的消费有中国的Shopping—mall。最近中国新闻社约我写了一篇文章《中国MALL怎么造》，它是中国汽车时代的产物，但是我们中国还没有进入到汽车时代，能够进入中国汽车时代的就是1—2％，但是我们只为他们服务是不成功的。目前我们还是以大众消费、普遍消费为目标对于的，所以中国MALL还是可以造，关键的问题你要适合中国的消费和中国的国情，以及中国的交通状况。如果这几条 你还没有想好，完全照搬国外的Shopping—mall，或者是在我们脑子当中比较固化的Shopping—mall的雏形，如果这样去造，那么还是失败的居多。 张广忠：我们国家关于Shopping—mall的业态出台过相关的标准，我们国家内贸局出台过一个标准，什么是购物中心，购物中心里面分很多类，分社区中心，邻里中心，特别大的那一块就是Shopping—mall，就是由多种业态构成的一个东西。但是在中国，商业地产开发商往往把住宅开发的概念操作的不良风气代入到商业概念当中的，他们一听说MALL很时髦，就把这个概念引入了，这样就造成了概念上的混乱和国家宏观调控上的困难。 今年我们国务院的领导看到了文章说有1300亿资金套牢在购物中心里面，所以我们的领导做了批示，要求中国银监会查证，我们的银监会联合了十个城市做了调查，他们的调查就是按照一些购物中心的名录去调查，一些领导告诉我，查却告不了。我们认为Shopping—mall是很大的地方，但是一调查却不是那么回事。有的是一、两千平方米的底商，所以目前这个状况是非常混乱的。目前我们国家出台了一个新的标准，这个标准可能更多地用于专家之间的交流，企业之间很难限定这个东西不是Shopping—mall，因为我们的工商部门没有这个限制，必须要业态来命名，所以我觉得这个是一个比较突出的问题。 刚才各位专家谈到国内商业地产的错位现象比较严重，出现了很多失败的案例，请问要改变这种局面，根本的措施有哪些？在座的专家是否有一致的认识呢？我想有一致的看法是比较难。 浦祖健：刚才主持人说了，确实是没有一致的看法，昨天央视的对话节目请的香港的杨世格先生做嘉宾，它说一规划和土地关系的一系话给我很大的企业，他说作为城市规划师要和土地谈恋爱。我认为要做一个好商业地产，使这个商业物业成功我认为这个开发商要和商业企业包括零售、餐饮、娱乐、休闲等等企业和他们谈恋爱，我觉得这个谈得不多，我做商业的时候，我基本上没有做房地产的朋友。后来我做房地产以后，那么我的工作圈子里面商业圈的朋友也很少了。这个就是一个现象，这两各行业是很难沟通、很少沟通的，包括顾云昌会长和我们的姜新国两位最近也说要加强沟通，那么我们的各级地方部门和商务局，和建设局有没有沟通呢？我在广州看过以后，基本上是没有沟通的。我们的开发商和商业企业有没有沟通呢？有的可是是非常少的。所以我们的开发商要主动地去追商业企业，你们一定要沟通。 王永平：有朋友问商业地产里面不仅是资金短缺，而且是人才短缺，怎么样解决人才短缺的状况呢？ 黄玺庆：作为国内比较早地从事商业地产研究的人，最近到了清华、交大、同济大学等地去讲课，我发现讲这个问题的人自己都不懂，就产生了专业机构误导开发商，作为协会方面您是不是有什么想法，让我们的开发商心里会有底。 浦祖健：现在专业的商业地产开发人才是比较短缺的。过去大家对商业的理解是比较简单的，商业无法就是低价进，高价出，就是这么一个利润差价，现在的流通业远远不是这么简单，现在的全世界最大的公司是谁呢？是美国的沃尔玛，去年的销售额做到2600亿美金，沃尔玛是一个家族企业，在美国的富豪榜里面排名第二个。沃尔玛就是一个买油盐酱醋的企业，但是他们超过汽车工业、超过石油工业，也超过了银行业、金融业，银行应该是最有钱的，但是也没有做过沃尔玛，更超过了以比尔盖茨为代表的新经济。现在商业地产的开发商如果简单用自己的人才去管理，我觉得难度会比较大，还有一些是聘请从很多商场里面退休的管理人员去负责这个项目的营运，这样的情况很多，事实上我觉得这样的人才都不商业地产经营中最理想的人才。因为商业地产本身是一个复合性的人才，所以我们的人才应该是两栖的人才，不仅要懂商业，而且还要懂地产。只懂得地产更不行。同我们协会的角度来讲，我们今年正在规划商业地产资格师的认证工作，我们打算通过这样的培训，为商业行业和地产行业构件一个互动的平台，解决商业和地产两张皮的问题。大家如果对这个工作感兴趣，也可以参与到这个工作当中来。 最后一段时间请各位嘉宾用一句话来预言一下2005年商业地产的发展趋势，因为我们下午的主题是实践与未来，请。大家畅谈一下明年的房地产形势。 姜新国：我相信只要我们国家的宏观经济不发生大的变化，那么我们的商业地产一定会向前发展的。 吴波成：2005年的商业地产会更加理性。 张国安：商业地产是一个新型行业，前途无量。 张广忠：明年的商业地产是苦笑不一样，有人哭，有人小。 黄玺庆：因地制宜在创新中发展。 王永平：2005年的商业地产我相信不是给刹车很是收油门。 浦祖健：2005年的商业地产充满了很多的不确定性，很多大项目的经营状况将会起到政策起不到的调控作用，换言之说，一些大型的商业项目，一旦取得成功，有可能会进一步推动商业地产的投资热潮，如果这些大的经营项目出现了一些状况，那么我们的企业就要开始负重了。 今天的论坛就到这里结束了。 [2004-12-5|15:31:44]
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