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工业地产开发模式研究
（中科健康财富中心）
上海中原物业代理有限公司
中科健康财富中心作为进驻中国（芜湖）生命健康城的首个项目，是集
企业孵化、办公、生产配套及行政服务的综合职能中心，整体定位为企
业孵化基地，由于其为工业园区内办公类物业，现我司就其开发模式进
行研究和探讨
研究背景
工业地产概述
开发模式研究
盈利方式
1
2
3
> 工业地产定义、分类
> 发展历程
> 政策影响
> 开发风险
> 盈利方式
> 案例分析
> 工业园区开发模式
> 主体企业引导模式
> 工业地产商模式
> 综合运作模式
工业地产定义
工业地产之消费者
主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等
同于住宅项目中的个人、老百姓。
工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以
产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂
房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，
集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业
物业总称。
工业地产之功能涵盖
行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商
务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才
服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功
能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。
工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业 为依托、地产为载体的工业物业总称
标准厂房
定制厂房
工业厂房
工业园区
综合工业园
科技园区
物流园区
专业园区
企业总部基地
工业地产
标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用
途物业。
定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，
一般出租给使用者5到10年时间。
主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工
业产业园区。
物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、
企业加速中心等。
物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的
工业园区。
对设备及厂址有特殊要求的园区。
总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼
群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业
总部聚集基地。
工业地产分类
根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区
工业地产分类
工业厂房
——标准厂房
企业可以迅速投入生产，缩减新
建一个工厂的时间；
长期租赁厂房实际上是一种融资
行为，可以节省初期的投入，为
企业带来放大数倍的资本，利于
企业的扩张；
对于不是十分了解中国国情的外
资企业来说，租用标准厂房也是
一个过渡期，为以后自建工厂做
个过渡，减少经营风险；
企业可以从标准工业厂房的附加
产品获益，如：园区的优惠财政
和税收政策、园区的区域优势、
园区的企业集群效应。
标准厂房的优势
联排
单层
叠加厂房
多层厂房单层
标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多
层、联排及叠加为主
工业地产分类
工业厂房
——定制厂房
开发商提供一站式服务，减
少使用者在建设工厂中的种
种繁琐的手续，使用者不必
为一个项目组建专门的基建
队伍；
开发商实际上是提供了一种
财务手段，减少使用者一次
性的投资；
有利于使用者锁定经营风险，
减少持有物业的风险，减少
短期租赁风险；
提供使用者行业退出的机会，
减轻使用者资产负担；
量身定制物业解决方案可以
充分满足使用者业务需求；
使用者可以专注于拓展其业
务；
对于使用者而言是进行资产
负债表外的融资。
定制并出租厂房的好处
IBM亚太地区总部
国内案例数量较少；
租金较高，使用率高；
物业形式主要为单层、多层；
客户一般为跨国公司，且多从
事高科技制造业和物流业。
定制厂房主要特点
德国飞煌世亚电子公司
苏州工业园
定制工业厂房在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为
主，服务客户多为跨国公司
工业地产分类
工业园区 工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，
物业形式表现为各类工业物业的集合。
多层停车场
货运电
梯
Techplace I
综合产业园
功能复合：如新加坡面向轻工业的园区
Techplace I，主要产业为电子、精密加
工、信息产业及研发等。
北京嘉捷科技园
北京经开科技园
科技园、孵化器
园区物业类别以科 技、
信息为主，包括研发中
心、信息科技单位、软
件设计与开发，信息科
技等。
工业地产分类
工业园区
物流园
主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡樟宜空
港物流园区。
专业物流园
对设备及厂址有特殊
要求的园区。如大亚
湾石油化工专业园区。
总部基地
以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办
公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。
可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高
效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，
以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企
业铺设前瞻式空间路径。
工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混
凝土结构，注重绿化，外观形象科技化
工业地产特点
工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、
投资回报期长及自身增值性的特点
政策主导性强、专业性强 投资大、投资回收期长
区域性强 项目增值性
> 发展第三产业，实现二三产业联动，拓
展项目收入来源；
> 加强教育业、医疗卫生、文化业、科技
和体育等行业的发展；优化产业配置，
打造产业群；都将促使项目价值提升
> 工业地产受地方政府、经济、产业发展、
政策等影响很大，不受住宅政策调控影响；
> 工业地产和产业紧密联系，不同工业地产
必须满足不同产业发展需求及功能要求
> 工业地产项目规模大，前期投入大；
资金占用周期长，投资回收期限大于
住宅房地产
> 由于工业发展具有很强的聚集效应，
不同区域具有不同的主导产业，区域
市场对工业地产需求一致性较强；致
使工业地产在同区域的功能差别很小
工业地产发展历程
07年-至今
开发区名
义 “圈地 ”
土地集中
整顿阶段
03年2月至03年底 04年 05年至06年
整顿深
化，监
管力度
加强
持续整
顿，取
得阶段
性成果
政
策
效
果
巩固整顿成果
合理
规划
引导
发展
经济高
速发展
需要，
逐步放
行阶段
强化集约用地
积极盘活存量土地
鼓励产业结构优化升级
鼓励向“多功能综合性
产业区”发展
土地
出让
金收
支管
理
逐步实
施工业
用地招
拍挂
经济发展曲线
粗放经营阶段：圈地；整顿 规范经营阶段：放行；管理 集约使用阶段：综合；优化
工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建
设稳健快速发展
一系列政策主要调控目的在于有效规范工业土地出让，抑制工业地产项目投资过热和
项目胡乱上马的现象；同时，为工业地产的规范化运营奠定了良好基础
政策分析
时间 政府政策
03年
~05年
3年内，国家频繁出台了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》等8项目政策。旨在此阶
段内，清理、整顿违规设立的园区与开发商，建立新的土地出让标准。
06
年
为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进入门槛 。
强化土地出让金收支管理，约束地方政府卖地的冲动。
07
年
8月1日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式
施行。规范土地供给。
8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度国
家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。
08
年
2008年2月，新修订的《工业项目建设用地控制指标》规定，工业项目的建筑系数应不低于30%。工业项
目所需行政办公及生活无服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范
围内建造非生产性配套设施。
08
年
之
后
08年之后,国家没有再出台相关的工业用地政策。有的只是各地方政府出台的相关政策。如：温州政府在
2011年9月2日下发《关于推进开发区(工业园区)整合提升发展的意见》，对工业地产转让作出限制性的规
定，土地使用权变更登记受严控。
总部经济、总部
模式全国开花：
三大总部经济区：
长三角区，以上
海为核心的“总部-
加工基地”区域合
作模式；
珠三角区，形成
了香港和顺德、东
莞间的“总部-制造
业”互动发展模式；
环渤海区，以北
京为核心，以京津
冀及环渤海为腹地
的"总部-加工基地
"模式。
物流地产成为工
业地产市场的新
宠：
从2003年普洛斯
带着“物流地产”的
概念登陆中国后，
中外地产开发商
就掀起了物流地
产的热潮。
AMB在中国市
场首次发力于上
海：
2006年美国工业
地产巨头AMB收
购了松江九亭的
一个物流房地产
项目，预计总投
资约1330万美元。
“这是AMB在中国
的第一笔收购。”
开发商同制造型
企业联手运作发
展工业地产：
2010年7月30日，
万通与TCL签署
《进一步推进工业
地产领域合作之框
架协议》。依协议
约定，双方合资创
办万通新创工业资
源投资公司，采用
“售后回租”的方式，
相当于TCL把资产
卖给万通，然后把
资产回租回去。
事件一 事件二 事件三 事件四 事件五
国家一系列政策的
颁布也使的工业地
产的格局不断在发
生着变化：
国土资源部正式出
炉了《全国工业用
地出让最低价标准
》，有效抑制工业
地产项目投资过热
和项目胡乱上马的
现象；同时，对工
业地产的规范化运
营奠定了一个很好
的基础
主要标志事件
开发风险
工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业
地产开发也存在一定的市场风险
经营风险：
区域市场供应情况，供大于
求造成的市场经营难度，形
成的风险。
政策风险：
土地出让政策变化，招商、税收优惠
政策的变化造成区域吸引力下降
市场风险：
产业转移导致区域竞争
力下降，引起对工业物
业需求的减少；
产业升级及产业结构调
整引起对物业需求变化
开发风险
对项目的启示
工业地产与其他房地产业相比，和产业紧密联系，受地方政府、经济、产业
发展、政策等影响较大，不受住宅政策调控影响；项目规模大，专业性强、
区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点；
随着我国工业化进程的不断加快，以及住宅市场的调控紧缩，商业地产的高
风险，工业地产从一定方面来说迎来了机遇
工业地产机遇的同时也经历着考验，国家一系列的政策调控，有效抑制工业
地产项目投资过热和项目胡乱上马的现象，为工业地产的规范化运营奠定了
良好基础
工业地产开发市场风险相对较小，主要受政府土地政策调控及产业结构变化
工业地产概述
开发模式研究
盈利方式
1
2
3
> 工业地产定义、分类
> 发展历程
> 政策影响
> 开发风险
> 工业园区开发模式
> 主体企业引导模式
> 工业地产商模式
> 综合运作模式
> 盈利方式
> 案例分析
四种开发模式：
工业地产开发模式
工业地产开发模式
工业地产商模式
房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业用地,建
设基础设施或厂房、仓库等,然后以租赁、转让或合资等方
式经营管理项目。
主体企业引导模式
实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区,自身进驻
且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。
工业园区开发模式
通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中
国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同
样也是我国工业地产市场的主要载体。
综合运作模式
上述三种模式的混合运用。
以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全面发展
地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开发模式也是各
级地方政府最常使用的工业地产开发方式。
地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特
有的优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工
业发展项目。
开发主体
操作手段
区域经济发展迅速，产业潜力十足；
区域辐射地位明显，交通条件优越；
宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。
具备外部条件
工业园区开发模式
政府规划及先期投入为基础，制定相应的优惠政策及税收政策实现招商，同时还负责
园区管理及产业升级
总体规划 园区建设 园区管理 园区升级
区域经济研究
园区开发定位
行业发展规划
园区招商定位
园区开发策略
园区招商策略
开发财务规划
概念性规划
控制性规划
基础设施规
划
详细规划
非盈利性基础设
施建设
盈利性基础设施
建设
共用设施建设
国内招商
国外招商
客户管理
物业管理
土地容积率
产业升级
工业园区开发模式流程
政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财
务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府
负责未来园区管理及未来的规划升级。
政府完全主导的开发模式
工业园区开发模式
政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园
区建设
地方政府是我国目前工业地产市场建设的主导，主体企业引导模式是工
业园开发模式的衍生模式，也是各级地方政府经常使用的工业地产开发
方式。
创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所
具备的独特优势，吸引某些行业的知名企业进驻，利用其在行业的影响度
来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。
开发主体
操作手段
区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；
优惠的税收及相关政策。
具备外部条件
主体企业引导模式
政府完成初步规划及配套建设吸引知名企业进驻，同时通过土地出让、租赁等方式引
入同类企业完善产业链
初步规划
主体企业规
划建设 园区管理 园区升级
国内招商
国外招商
客户管理
物业管理
土地容积率
产业升级
基本配套建
设
政府土地出让、租赁方式引进同类企业，实现整
个产业链的打造与完善。
扩大招商
区域经济研究
行业发展规划
园区招商定位
园区开发策略
园区招商策略
道路、交通
公共设施配套
厂房
其它设施
主体企业开发模式流程
适当包装及推广
政府引导，企业带动的开发模式
主体企业引导模式
地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润
房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市场化的开发模
式来完成工业地产的从开发、销售（租赁）、管理等活动。
根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地
方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出租或出售方式实现效益。
开发主体
操作手段
区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；
优惠的税收及相关政策。
具备外部条件
工业地产商开发模式
按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等
方式回收资金，实现利润
土地获取 收益获取
工业地产商开发模式流程
施工建设
工业园区获得工业
土地
其它途径获得
道路、绿化建设
基础设施建设
厂房、仓库、研发
租赁、转让
合资经营
合作经营
类似于住宅开发模式
详细了解区域产
业发展现状及趋
势
适当包装及推广
前期工作
工业地产商主导开发模式
工业地产商开发模式
工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开发模式
开发主体不再单一，不同阶段开发主体存在差异，属于多主体共同开发
模式。
由于建设规模较大和涉及经营范围较广，既要求在土地、税收等政策上的
有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项
目的经营运作能力的保证。
因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设顺利推进的
目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等
进行综合使用。
开发主体
操作手段
区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；
优惠的税收及相关政策。
项目建设规模较大，涉及经营范围较广。
具备外部条件
综合运作模式
由于规模大、经营范围广，需以政府规划为基础并引入社会各方力量共同完成区域工
业地产建设
总体规划 园区建设 园区管理 园区升级
区域经济研究
园区开发定位
行业发展规划
园区招商定位
园区开发策略
园区招商策略
开发财务规划
概念性规划
控制性规划
基础设施规
划
详细规划
综合开发模式的流程
主导企业进驻，施工建设，带动其它相关企业进驻
工业地产商介入，施工建设，出租、出售给进驻企业
国内招商
国外招商
客户管理
物业管理
土地容积率
产业升级基础设施建设
综合运作模式
对项目的启示
通过对工业地产四种开发模式的研究，综合开发模式集各家所长，工业园、主
体企业、开发商、运营方主体共同完成区域工业地产建设；
政府以规划为基础，通过一系列的招商优惠政策和措施，吸引主体企业的进驻；
开发商一方面通过与主体企业合作开发赚取适当开发利润；二是自建再通过销
售或者出租获取利润；运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管
理费；主体企业则一是自己生产赚取利润，一是出租获取租金回报。
工业地产概述
开发模式研究
盈利方式
1
2
3
> 工业地产定义、分类
> 发展历程
> 政策影响
> 开发风险
> 盈利方式
> 案例分析
> 工业园区开发模式
> 主体企业引导模式
> 工业地产商模式
> 综合运作模式
工业地产开发通过三种运营模式获取利润，实现项目价值，其中最主要的手段为出租
和出售。
工业地产盈利方式
工业地产
盈利方式
以土地溢价增值而获取利润
投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概
念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投
资基金或其他专业工业地产投资开发商。
通过长期持有经营收益或出售产品获利
项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过
已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的
收益。
如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯
物流园。
工业地产REITS
对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，
厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投资基金
(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。
非市场主流模式
目前市场主流模式
未来市场主流模式
29
区位：上海浦东金桥出口加工区
南区
启动时间:2006年
规模：占地92588平方米
物业形式：28幢商务独栋和一个
功能齐全的高级商务会所构成
容积率：
户型： 300多平米，3层，附地
下室，层高：米
商务别墅区
商务会所
中邦置业集团投资开发;世界著名建筑设计事务所美国PhilipJohnson设计公司规划设计
中邦moho以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，集现代建筑
modern，住宅house，办公office三者为一体
案例分析-中邦moho
中邦MOHO最初并未考虑主题功能定位的方向,认为由市场决定即可
开始时也没有考虑到主体功能定位为办公，还是定位于居住，还是定位于混合，而
且觉得考虑这些也没有意义，我们只要从功能上支撑办公和居住需求就可以了（例
如户型中用玻璃墙实现弹性），至于最后哪种多，纯属市场引导行为。
---中邦moho销售经理回答关于项目初始功能定位问题
区位：上海市浦东新区中部，
西连陆家嘴金融贸易区，北
接外高桥保税区，南近张江
高科技园区。
规模：规划面积20平方公里
核心产业：已形成以电子信
息、汽车及零部件、现代家
电、生物医药四大支柱产业。
入住企业：437家，其中26家
为世界500强企业，44家年
产值超亿元。
产值：457亿元，占整个浦东
新区的年产值的28%。
房地产：加工区良好的发展
前景和优惠政策促进加工区
配套日益完善，房屋的售价
和租价也随之攀升
中邦MOHO
案例分析-中邦moho
最初销售结果很不理想,其后一方面明确了其发展方向以及定位是成为南金桥地区的企业
会所,功能定位为办公、居住混合型;另方面,价格优势和完善的配套成为中邦moho实现
100%销售的两个主要原因
房价、销售情况时间效果图
效果图解析：
4-8月房价9000元/平方米，销售情况很差，4个月仅售出15%
左右,之后明确其功能定位为办公、住宅均可的混合型。
之后，开发上商 采取调价措施，房价下调至6500元（当时周
边楼盘同类售价在9000元/平方米左右），情况开始好转，且销
售速度呈加速上扬趋势，2个月已经销售了整体的75%左右
10月份价格回升至7600元，消化尾盘
效果原因分析
开盘初期，客户得知工业用地属性，便以工业用地性质按揭贷款问题，同时认为其只用于居住生活成本太高等，
与周边其他物业相比无论价格还是项目本身属性毫无竞争优势，所以那段时间销售效果不好。
明确其功能定位并调价后，加上配套设施完善的逐步完善，销售速度呈现加速上扬趋势
最终销售结果实现当年100%完全销售
--------中邦moho销售经理分析销售情况的原因
案例分析-中邦moho
中邦moho在外立面的表现上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、石材两种不同材
质，形成错层的百变空间
自然石材：
简洁与质感
沉重和轻质
脆弱与坚实
动感玻璃：
基本上没有水泥或砖墙，
只用钢架，四面外墙面积有
80％都是玻璃，促使空间更
显舒适自在
用磨砂玻璃作室内隔断，
既节省室内空间，又显得富
丽堂皇。
用透光玻璃装饰的室内过
道窗，透出淡淡的纤细柔光。
用玻璃的反射性使得一幢
幢建筑色彩斑斓，较高的反
射率将建筑物周围的景观反
射在建筑物上，可谓景中有
景。
案例分析-中邦moho
空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间，同
时为了满足居住需求注重生活空间的利用，并且附送大量面积
创造“立方-城”概念出发点：
利用几何学中周长相同正方形面积
最大的原理，塑造高效的商务空间
户型设计上，采用裂层设计，田字
结构，自由组合
创造出屋顶花园，小进深的阳台和
大面积的露台，阳光室等功能空间，
一方面在外立面区别于传统的住宅另
一方面又兼顾采光和赠送面积。
采用跃层便于同一单元各层之间南
北方向转化，实现户型纵向分割。
案例分析-中邦moho
商务酒店式会所依托清代儒商陶长青的住宅，通过完善的配套设施、配套服务和安全
系统，大大提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次
规模：6500平方米
基本风格：以修缮后的清末儒
商陶长青的故宅作为会所的大
堂吧，打造“现代、时尚、文化 ”
的酒店式会所
配套设施：
网络视频会议厅
多媒体影视厅
商务套房
室内游泳池
健身中心
中西式餐厅
钢琴吧、红酒吧、雪茄吧
配套服务：
企业税收咨询、商务、金融、
邮政代办 服务
安全系统：
门禁系统、收银系统、多媒体
视听系统、身份识别系统
案例分析-中邦moho
客群来源：主要是附近的一些高科技企业，主体功能实际是办公居住混合，为整个南
金桥地区提供功能支撑
中邦moho功能比例图
单纯办公与单纯居住所占比例均
不大，且单纯办公比例大于单纯居
住比例。
办公、居住混合功能占到70%左
右，是最主要的功能定位
角度 内容
客户属性 绝大多数都是单位买，个人买的很少
客户来源 主要是附近的一些高科技企业，规模大小都有
客户对项目定位 小的企业一般把这里当作总部，
较大的企业一般把这里当作办事处、私密会议楼或商务接待场
所
过夜人群 老板或市场部经理陪同客户商务活动后就住在这里了；
公司白领加班较晚，就直接睡在这里了
案例分析-中邦moho
成功因素总结：
明确整体及功能定位
定位作为整个项目发展的总纲及方向，对其项目的成功与否起着决定性的作用
产品设计
与其他项目相比需要体现自身的优势，同时形成差异化
完善的配套服务
由于项目位于工业园区，完善的服务配套不仅提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次，
更体现整个项目的品质和形象
营销策略
营销策略和方式在销售中起着重要作用，它直接影响着竞争对手和消费者对项目的购买行为可
能产生的直接反映，对项目的销售速度起着制约作用
案例分析-中邦moho
位于张江产业东区，与三大国家级开发区形成呼应，区位与地缘优势显著
项目坐落于张江产业东区，与张江高科
技园区为邻，与“陆家嘴金融贸易区”、“
外高桥保税区”、“金桥出口加工区”三大
国家级开发区形成呼应。
紧邻张江集电港、浦东软件园、上海生
物医药科技产业基地、张江科技创业孵
化基地。该项目受到以上开发区幅射，
其区位与地缘优势显著。
张江产业东区
案例分析-张江国际机电数码园
项目物业形态为高新企业联体办公楼，总部办公楼、5A厂房，定位为国内外机电、IT、
电子、光电子等制造服务型大企业的总部集聚地
位置：浦东新区龙东大道顾江路
开发商：上海浦庆投资有限公司
项目时间:2003年
建筑面积：27万平方米
物业形态：基地建有42席单体独栋式总
部楼，12栋标准厂房，24栋五层中小企
业联体办公楼，
单套面积：500—5000平方米
车位：500余个
定位：国内外机电、IT、电子、光电子
等制造服务型大企业地总部集聚地
案例分析-张江国际机电数码园
服务配套：园区提供四星级酒店、商务休闲街、企业家俱乐部、行业协会、全球咨询
中心、精英论坛、国际培训平台等七大服务配套
四星级酒店：
商务休闲街：集休闲娱乐商务
活动于一体
企业家俱乐部：通过凝聚最具
远见的行业领袖，为企业发展注
入新的动力，并确立正确方向。
行业协会：协调园区企业之间
的关系，加强彼此间的联系和交
流，并就相关问题向政府反映和
申诉自己的意见
全球咨询中心：专门从事机电
数码行业认证咨询的机构
精英论坛：国内外行业精英精
神与智慧交流的舞台
国际培训平台：打造专业化的
平台，培训行业一流人才
以完善的高端服务配套吸引客户
案例分析-张江国际机电数码园
营销模式：主打产权分割、服务多样化、出租投资回报丰厚等四张牌，采取现场包装、
媒介包装等推广方式进行营销
备注：优惠政策
所得税外企二免三减半，内企一免两减半的优惠政策（15%基础上）；
同时可以享受《浦东新区鼓励外商投资企业设立总部的暂行规定》、《浦东新区鼓励国内投资
企业设立总部的暂行规定》的政策。
现场包装：
售楼处、样板房、样板段(大堂、过道）、项目周边
围墙、围挡、整体指示系统、道旗氛围渲染
媒介包装：
全新楼书、户外广告、电台广告、3D视频、
网络宣传、电话短信、内网平台
营销策略： 推广方式：
产权分割销售，价格低于张江周边及同类物业：
2003-2004年的租赁价格为元/㎡/天，销售价格为
3500-6000元/㎡，而周边同类项目的租赁价格为1元/㎡/天，
销售价格为4000-7000元/ ㎡
强调服务功能多样，投资创业攻守兼备：
强调出租投资享受丰厚回报：
强调政策优惠：
现场包装：
售楼处、样板房、样板段(大堂、过道）、项目周边
围墙、围挡、整体指示系统、道旗氛围渲染
媒介包装：
全新楼书、户外广告、电台广告、3D视频、
网络宣传、电话短信、内网平台
案例分析-张江国际机电数码园
客户来源：与项目定位相匹配，园区客户主要来源于国内外机电、IT、电子、光电子
等制造服务型大企业
客户
IT
光电子
国内外机电
电子
案例分析-张江国际机电数码园
产品介绍：主要为4-6层的多层建筑，首层层高，标准层高，单体建筑面积
在1800-3700平米之间
总部楼
层数：4-6层
结构层高：首层米，标准层高米
单体建筑面积：1800-3700平米之间
生产基地
层数：二层，电梯1台/楼座，计1台。
结构层高：底层6米，二层高5米
单体建筑面积4100-4500平米之间
总部楼
孵化基地
类型：Q1型、Q2型
层数：三层，电梯无。
结构层高：底层米,标准层米，建筑高度15米。
单体建筑面积：Q1型为3270平方米包含地下室867平方
米；Q1型为6805平方米
孵化基地四型
层数四层，楼梯一梯二户。
结构层高：层高米，建筑高度米。
单体建筑面积220平方米（每单元）为复式单元，1F复2F，3F复4F。
孵化基地五层型
层数五层，楼梯一梯二户。
结构层高：底层米,标准层米，建筑高度米。
单体建筑总面积分别有2000平方米、3000平方米、3500平方米、
4000平方米。
生产基地
孵化基地
总部楼
案例分析-张江国际机电数码园
成功因素总结：
整体定位明确：浦东张江国际机电数码园顺应张江高科园产业发展的大趋势，定位为国内外
机电、IT、电子、光电子等制造服务型大企业地总部集聚地，符合区域发展的产业导向
客群来源清晰：由于规划定位明确，浦东张江国际机电数码园的客户主要来源于国内外机电、
IT、电子、光电子等制造服务型大企业
合理的物业形态组合：基地建有42席单体独栋式总部楼，12栋标准厂房，24栋五层中小企业
联体办公楼，500余个机动车位，为企业提供全方位的办公环境
配套服务设施完善：园区提供四星级酒店、商务休闲街、企业家俱乐部、行业协会、全球咨
询中心、精英论坛、国际培训平台等七大服务配套，实现高质量办公、提升尊贵感和品质感
多元化的营销推广手段：基地在营销策略上主打优惠政策牌和分割销售的低价策略牌，走快
销型的营销路线
产品设计符合客户需求：基地办公物业在外里面的设计、结构层高设计、建筑高度、单体建
筑面积等产品的设计上，体现居住与办公的双重功能，满足各类客户的需求
案例分析-张江国际机电数码园
工业地产
大环境
工业地产
开发模式
项目自身
打造
工业地产与其他房地产业相比，开发市场风险相对较小，主要受
政府土地政策调控及产业结构变化; 和产业紧密联系，受地方政府、
经济、产业发展、政策等影响较大;如政府对项目支持力度、政府土
地招商成本控制、后期政府优惠政策
随着我国工业化进程的不断加快，以及住宅市场的调控紧缩，商
业地产的高风险，工业地产从一定方面来说迎来了机遇,但对其的规
范化运营有了较高的要求
总结
建议
综合开发模式集各家所长，工业园、主体企业、开发商、运营方
主体共同完成区域工业地产建设
开发商一方面通过与主体企业合作开发赚取适当开发利润；二是
自建再通过销售或者出租获取利润；运营商则以其专业的素质和优
质服务赚取租金收人和管理费；主体企业则一是自己生产赚取利润，
一是出租获取租金回报,实现着各方的共盈
明确项目定位 包括项目的发展方向、功能定位、物业形态、以及
客群来源的确定，均需要在项目启动时做好相关工作
自身产品设计 对产品的设计及打造上需要体现自身的竞争优势，
与周边项目形成差异化、竞争力；完善的配套服务
策划及营销手段 对于产品形象包装、以及营销策略的制定、项目
卖点的烘托及展示、媒体的推广、需要有针对性、专业性、适当性、
前瞻性
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