2010海南休闲地产项目市场研究分析
2010年01月05日
第一部分 海南休闲地产的背景、类别
海南休闲地产的背景
类别 ——专业性旅游地产+度假型居住地产
第二部分 海南休闲地产市场规模、竞争态势
度假型居住地产现状——三大开发模式
专业性旅游地产现状——百家高星级酒店、度假村
海南休闲地产竞争态势
第三部分 海南休闲地产市场发展趋势
国际旅游岛的机遇和挑战
度假型居住地产趋势
专业性旅游地产趋势
引言：海南建省20余年成为旅游业为支柱产业的旅游目的地，在全球财富重新分配的大背景下，其休闲地产市场方兴未艾
美国人戴维·S.兰德斯，他在所著的《国富国穷》里用地理与气候的因素描述了南北之别：富国位于温带，特别是北半球的温带，穷国则位于热带和亚热带。
约翰·肯尼思·加尔布雷恩的结论是：把赤道南北两三千英里的地带隔开，就会发现，这一地带内没有一个发达国家。
按此逻辑，在财富积累达至均衡值，交通特别是航空发达之后，温带的富人以及中产阶级，去到热带消费阳光，享受生活，是自然规律。同时这一迁徙运动，也开始了一轮全球财富重新分配过程。热带也就越来越成为畅销产品。
近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游；
海南更以其独特的自然资源、气候条件成为度假首选地。
海南对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力。
如果选择第二居所，三亚肯定排在前面。特别是老人会选它。
优质资源被一个大的分母所除，三亚的稀缺性会马上就区别于东南亚等度假城市，这一现实决定了为什么三亚要有这么多房地产，这么多路。旺盛的需求决定了三亚不可能规划美国或马尔代夫那样 全部低密度的。
20年来海南房地产在从第一轮泡沫中复苏，正在进入下一个黄金时期——国际旅游岛概念下百企千亿下海南
截止10月全省房地产开发投资达到200亿元
房屋销售面积约346万㎡
销售额208亿元
开发商：
100多家岛外房地产商
500多家岛内房地产商
业态：
休闲地产
主题公园
酒店
商业街
公寓
度假村
养老地产
地理五极：
第一极：三亚
和记黄埔、保利地产、嘉里集团）、中粮
第二极：海口
富力、鲁能、万科、今典
第三极：文昌、琼海、陵水、万宁
雅居乐、华润、中信、富力
第四极：儋州
万科
第五极：五指山
海南永泰
海南省制定《房地产发展战略及中长期规划》，建立多元房地产供应体系，促进产业型升级
为扩大内需，海南正在加紧编制今后3年的发展规划，计划投资2070亿元。这些项目将集中投资在农业、新型工业、旅游地产、高新技术、基础设施、社会民生等6个方面。
百企千亿下海南: 海南岛重回房地产市场巅峰时代——2009年上半年卖掉的房子相当于此前5年的总和
旅游立岛的发展思路让海南楼市呈现出鲜明的投资性质。近几年来经济高涨，海南楼市投资回报惊人，各地投资者蜂拥而入。
海南省建设厅厅长李建飞估算，北起海口南至三亚的海南东海岸，正在开发休闲房地产项目的海岸线超过120公里长，这些项目总投资额超过1000亿元。投资还在向内陆延伸，海南省五指山市的楼市也因此水涨船高。
典型项目：
中建海南分公司：国电集团投资近10亿元的万丽酒店
外交部下属的世界知识印刷厂参股投资的世知酒店项目，
广东雅居乐地产耗资200亿建设的海南清水湾项目。10年之内，在这片万亩的海滩上，将出现一个包括别墅、高尔夫球场和顶级酒店的超级度假村。
整个海棠湾规划成“国家海岸”之后，5月29日，便有10家超五星级酒店项目同时开工。
和记黄埔、保利地产、嘉里集团等地产大鳄已经确认投资。
背景一：背靠中国大陆是海南休闲地产最大的宏观背景。中国富裕阶层、超富裕阶层增长迅速产生了巨大的消费势能
国际知名咨询公司波士顿（BCG）发布的最新报告显示，资产达到百万美元的中国家庭数量在过去5年里翻了一番，达到31万户，成为财富增长最快的国家。
在中国身价达到百万美元的富裕人士主要是企业家和职业经理人，他们财富的激增主要得益于经济的高速发展。
——波士顿咨询公司大中华区合伙人兼董事总经理邓俊豪
资料来源：美林与凯捷研究报告
中国超富裕阶层2012年将超过万人
资料来源： 波士顿咨询公司全球财富报告
2001~2008年中国财富总量年均复合增长率远高于全球平均水平
到2011年中国百万美元资产家庭总数有望达到万户
报告预计未来5年，中国百万美元资产家庭数量将会再增长一倍，达到万户。
而拥有10万美元以上资产额的中国家庭数量增长更快，预计到2011年将达到640万户
如果选择第二居所，三亚肯定排在前面。特别是老人会选它。
优质资源被一个大的分母所除，三亚的稀缺性会马上就区别于东南亚等度假城市，这一现实决定了为什么三亚要有这么多房地产，这么多路。旺盛的需求决定了三亚不可能规划美国或马尔代夫那样 全部低密度的。
背景二：以三亚为代表的海南休闲房产以其天然的稀缺性和长远的增长潜力成为优选的财富工具和资金出口，享受需要
资本流动性过剩的三大推手：
－全球性流动性过剩
－长期贸易顺差
－人民币升值压力
－资产投资等实体经济投资萎缩
证券市场和房地产市场成为民间最重要的投资市场
储蓄增长速度放缓乃至缩水，民间资本主动寻找投资对象。
随着三亚度假资源价值的兑现与提升，商品房价格快速上涨，投资成为不可忽视的置业驱动力。
三亚度假客户的置业目的
数据来源：三亚市统计局
10万亿
14万亿
17万亿
03年
04年
05年
06年
07年
03年到05年
居民储蓄余额加速增加
人均储蓄率全球第一
05年到07年
居民储蓄余额增速减缓
“储蓄搬家”逐渐显现
07年5月起
居民储蓄余额出现滑坡
最高缩水幅度%
08年
08年底
居民储蓄余额回升
09年富人群体的储蓄率普遍在60%以上
09年
休闲地产具有极大的投资、保值价值，海南岛滨海物业在经济危机中一枝独秀，经济危机后，价格仍保持上涨趋势，目前海南岛的休闲度假地产仍是中国房地产市场中的价值洼地，发展潜力巨大
*
中国的海岸线长万公里，岛屿海岸线长万公里，相对中国广大的腹地，海岸线是绝对的稀缺资源。
滨海城市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价格由内陆向海岸线逐渐递增，并形成相对独立评价体系。
海南岛的热带资源、海岸资源在整个中国的气候条、海岸线资源具有双重的稀缺性。
海景价值稀缺
大连
青岛
厦门
深圳、香港
珠海、澳门
三亚、海口
环渤海
海峡西岸
珠三角
海南岛
热带气候价值稀缺
背景三：财富阶层自90年代中期开始出现滨海度假候鸟性迁移现象，表现出由内陆向海边，由纬度高地区向纬度低地区迁移
度假地
海边
湖边
山地
赤道
高尔夫
有吸引力地区
滑雪
沙漠
其它
百分率
%
%
%
%
%
%
%
%
%
*数据来源：RECREATIONAL PROPERTY IN THE UNITED STATES，ARDA, 1995(1-4)，参考资料[3]
从国际富人群体度假资源偏好统计数据可知，滨海休闲度假，、滨湖休闲度假、山地运动是国际旅游度假的两大趋势。
近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游；
海南更以其独特的自然资源、气候条件成为国内富裕人群的度假首选地。
海南对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力。
表 国际富人群体度假资源偏好
分析可知，HNWI分布的地域和度假休闲客源地之间有较高的重合度， 其中HNWI最多的5省市是海滨度假休闲的重要客源地
背景四：受旅游度假市场带动，度假区置业渐成主流；庞大的中国市场是滨海高端度假物业的强大支持，这为休闲地产的发展提供足够的客源
1980~2020中国人均GDP（美元）
2020
2010
按国际惯例，一个旅游目的地的国际旅游收入与国内旅游收入的比例为1:8或1:9，，我国目前仅达到了1:，由此可见，国内旅游度假市场潜力还很大
世界旅游组织认为，人均GDP达到1000美元，人们对旅游的要求开始从传统的旅游观光转向度假休闲产品
当人均GDP达到3000美元以上，人们开始寻求在旅游休闲地置业
国内
深圳、北京
上海
珠三角
长三角
中等规模
以上城市
洲际旅游开始出现
出现到周边国家旅游的热潮
旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺
开始出现旅游需求
发展特征
在度假地置业
在度假地投资、
置业
购买休闲度假产品
本地置业
置业特征
5000以上
3000－5000
1000－3000
300－1000
人均GDP
（美元）
减缓发展阶段
平稳发展阶段
快速发展阶段
启动阶段
发展阶段
3000US$
5000- US$
300US$
1000US$
2010、2020年人均GDP预测机构：社科院社会经济研究所
背景五：随着富人群体对豪宅市场的消费心态进入主动尊贵的第三阶段，高端休闲地产市场将吸引中高端富人群体的青睐
第一阶段
渴望尊贵
第二阶段
被动尊贵
第三阶段
主动尊贵
时间轴
行为表现
生活理念
心理特征
开奔驰、喝XO，买最贵的房子等
拼命赚钱，享受物质生活
社会底层，通过物质扬名来得到社会的认可
1、占有品牌，满足上流阶层提出的符号要求
2、在住宅消费上体现为住豪宅，对档次身份感要求高
1、占有最好的资源，既体现身份，更用来享受，自己做主
2、追求与自己的身份、地位、个性相吻合的东西。
赚更多钱，享受更高层次的生活
生活就是享受，赚钱不是最重要的
1、步入社会主流阶层，得到社会认同、尊重；
2、使用于自己的身份地位相一致的品牌
3、梦想不如生活更高层次。
1、不追求名利
2、重视生活质量
3、重视家庭、亲情
4、注重名牌的 品牌内涵和价值
中国豪宅客户心态消费习惯变迁（三阶段）
小结 ：富人群体对房地产投资偏好的提升源于其在房地产投资中的高回报率 ，海南岛的双重稀缺资源对富人群体具有很强的吸引力
固定资产的商品房因其投资门槛的高企，成为富人群体的投资出口，资产升值又放大了他们手中的财富和购买力
近年来实体经济的投资回报率有所下降，部分实体经济的流动资金开始流向房地产市场
房地产作为富人群体的重要创富工具之一而存在；财富工具的统一体： 即可用于自住，又可用于投资
我国滨海旅游资源基本格局大致形成S形态势，由北向南形成4大旅游带，10大旅游区
海南岛独得中低纬度的地利天时，尤其是三亚不可替代的“椰风海韵”资源，因而成为中国最具有竞争力、最具开发潜力的滨海休闲度假旅游目的地
第一部分 海南休闲地产的背景和类别
海南休闲地产的背景
类别 ——专业性旅游地产+度假型居住地产
第二部分 海南休闲地产市场规模、竞争态势
度假型居住地产现状——三大开发模式
专业性旅游地产现状——百家高星级酒店、度假村
海南休闲地产竞争态势
第三部分 海南休闲地产市场发展趋势
国际旅游岛的机遇和挑战
度假型居住地产趋势
专业性旅游地产趋势
休闲地产内涵
内涵：休闲地产作为休闲产业与房地产业两大黄金产业交织而成的产业类型，简单地说就是为休闲活动服务的地产。
休闲地产以住宅为主体，融合了多种休闲设施。
休闲地产定义：在一般住宅要素的基础上，依托项目周边良好的资源环境，把房地产和房地产以外的其他产业资源，包括生态资源、旅游资源、文化资源等进行嫁接，在建筑规划、配套设施、社区生活中导入休闲元素，使居住者能够充分放松身心，享受到休闲生活的地产类别。
目前海南的休闲地产主要包括两类：
专业性旅游地产（酒店、度假村等）
度假型居住地产（第二居所）
其中度假型居住地产应成为海南房地产发展的重点。
海南休闲地产类别
专业性旅游地产
（酒店、度假村等）
度假型居住地产
（养老、避暑等第二居所）
海南休闲地产
海南休闲地产结构示意图
度假型居住地产
亚龙湾国家旅游度假区。
大东海
三亚湾
海棠湾
清水湾：雅居乐清水湾项目
三亚湾：三亚湾新城
海口：海蓝椰风，龙墅湾
香水湾：香水湾一号。
亚龙湾：中粮.公主郡
度假型居住地产集中地区
度假型居住地产代表楼盘
专业性旅游地产
亚龙湾国家旅游度假区已建成为一个国际一流水准的、服务设施高档次的度假旅游胜地，其作为三亚市的标杆性度假区已基本打造完成。
大东海和三亚湾已具备承接三亚当前细分度假游客市场的能力，近几年发展迅速。
海棠湾已完成建设三亚新兴的国际顶级滨海度假旅游区的初步规划。
红塘湾拥有绝佳的资源，目前尚未开发。
酒店：凯悦、喜来登、希尔顿、万豪、假日、香格里拉、凯宾斯基等世界著名酒店集团已落户三亚。全市现有五星级和准五星级11家，四星级和准四星级29家。09上半年海棠湾将有15家超五星级酒店开工。
高尔夫：有高尔夫球场3个，有高尔夫俱乐部和球会，承办职业高尔夫赛
潜水：有潜水基地5个，有全国接待规模最大的潜水公司，进行远海潜水、海底漫步、夜潜等
水上运动：冲浪、快艇、钓鱼、空中拖伞、帆板等
娱乐配套：三亚大型表演场所主要集中在中高级酒店 ，市内有4家电影院和一些酒吧，清水湾等大型社区有娱乐配套。
专业性旅游地产集中地区
专业性旅游地产
第一部分 海南休闲地产的内涵、类别
海南休闲地产的内涵
类别 ——专业性旅游地产+度假型居住地产
第二部分 海南休闲地产市场规模、竞争态势
度假型居住地产现状——三大开发模式
专业性旅游地产现状——百家高星级酒店、度假村
海南休闲地产竞争态势
第三部分 海南休闲地产市场发展趋势
国际旅游岛的机遇和挑战
度假型居住地产趋势
专业性旅游地产现状
海南旅游地产开发进入新阶段，呈现三个显著特点：点线面结构形成，产品结构更加丰富，养老地产客源丰富发展迅速
养老地产的客源方面，随着人民生活水平的提高，岛外客群的来源更加多元化，西南省份（川、渝、贵）和西北的客户增长迅速，成为新一轮购房热潮中的主要构成力量。
首先，点线面结构取代原来的点状结构
其次，产品结构更加丰富
第三，养老地产客源丰富，发展迅猛
海南休闲地产已经跳出了传统的海口和三亚两个热点城市 ，具有明显特征的开发热点区域初步形成，且在空间上呈现出了以“热点城市”为点，“海滨湾区”为线，“养老社区”为面的“点、线、面”结构。
海南岛的旅游地产摆脱了以产权酒店为代表的度假地产“唱独角戏”的局面，产品日渐丰富，独栋别墅、花园洋房和度假公寓等度假型居住地产一样受到了市场的欢迎。
据相关规划资料，大三亚旅游空间“一头、二翼、一脊、一体”的格局将形成。三亚亚龙湾、陵水湾、海棠湾、海口琼海将共同打造“国家海岸”
一头：三亚市旅游综合服务中心
发展方向：
大三亚旅游经济圈的龙头城市
以旅游发展促城市功能完善，突出热带滨海的文化特色
三亚城区
西翼：热带滨海黄金旅游带（旅游）
发展方向：
突出文化特色和娱乐度假功能
提升现有旅游设施水平
天涯海角－乐东
亚龙湾－陵水－万宁
东翼：热带滨海黄金旅游带（度假）
发展方向：
国家海岸
与海口、琼海滨海海湾联动，打造世界级的“大美三亚”黄金旅游带
三亚－五指山
一脊：生态与文化景观轴
山林度假组团
（乐宁－五指山）
黎苗风情文化体验组团（三亚－保亭－陵水）
温泉康体度假组团（保亭－陵水－万宁）
大三亚旅游空间总体布局为：“一头、二翼、一脊、一体”
资料来源：海南省三亚市旅游发展总体规划
聚焦到海南的休闲地产：海南优质海岸线资源已基本瓜分完毕，市场定位均为“中国富人度假居所”，同质化竞争严重
湾区
三亚湾
大东海
亚龙湾
海棠湾
土福湾
清水湾
香水湾
片区规划功能定位
以旅游配套服务为主并辅以居住功能的超大型新区
大众休闲主题的中部城市旅游区
面向国际和国内的度假区
国际性旅游度假区
国家海岸
未来国际性旅游度假区
国家海岸，珍珠海岸
国际性旅游度假区
高档度假式住宅区
综合型的高档旅游度假区
三亚市
陵水黎族自治县
三亚市区
清水湾
海棠湾
土福湾
亚龙湾
三亚湾
红塘湾
大东海
香水湾
陵水县
英州镇
第一部分 海南休闲地产的内涵、类别
海南休闲地产的内涵
类别 ——专业性旅游地产+度假型居住地产
第二部分 海南休闲地产市场规模、竞争态势
度假型居住地产现状——三大开发模式
专业性旅游地产现状——百家高星级酒店、度假村
海南休闲地产竞争态势
第三部分 海南休闲地产市场发展趋势
国际旅游岛的机遇和挑战
度假型居住地产趋势
专业性旅游地产现状
海南目前度假型居住地产开发特点，主要是依靠地块资源开发，被称为“资源地产”，主要有三种开发模式
海南目前休闲地产特点
1、高档度假地产开发模式
3、复合旅游地产的开发
2、养老地产开发模式
模式一：高档度假地产开发模式——雅居乐清水湾将优越的自然环境和外销地产结合，打造高端度假型居住地产
雅居乐在海南三亚开发大型旅游地产项目，主要看重的是海南度假胜地的区位优势
去夏威夷太远，去海南清水湾吧！
陵水，北纬18度上的一颗璀璨明珠，而同处此纬度的美国夏威夷、泰国芭堤雅、印尼巴厘岛都是世界著名的“度假圣地”
一位游历过世界很多地方的外国沙滩旅游家说，目前世界上只有3个地方的沙滩会有如此奇异的特质：一处是夏威夷海滩，一处是黄金海岸，还有一处就是中国清水湾
清水湾项目宣传词:
清水湾项目合计15000亩，总开发建筑面积为900多万平方米，共付地价款亿元，楼面地价仅为245元/平方米，拥有12公里的黄金海岸线。
占据垄断性海景资源
国际化氛围浓厚
瞄准高端客户
这些项目占据了海南主要湾区的核心景观，尤其是陵水清水湾、香水湾等海南岛最后的热带湾区，全年可以实现海滨游乐，开发优势尤其明显。
这些湾区不论在前期规划还是后期的招商运营中，都把国际化当作首要的因素。前期和国际团队合作规划，后期国际级品牌酒店进驻。他们是海南国际旅游岛建设的重要组成部分，承担着把海南建设成为国际著名度假地的重大使命。
这些旅游地产的价格虽屡创海南旅游地产新高，但仍然吸引很多高端客户一掷千金。在购买的客群中除了顶级私人客户外，企业客户购买后作为招待会所也占据了相当的部分。
海南旅游地产的开发主要集中在海景资源丰富的各大湾区，雅居乐清水湾的热销标志着一种新型产品已经成为市场主力
目前海南旅游地产的开发主要集中在风景优美和海景资源丰富的著名湾区。海南省规划了亚龙湾、海棠湾等一批湾区作为旅游度假地产开发的主要区域。开发类型以高档度假酒店为主。
目前雅居乐清水湾、富力湾和香水湾已进入了销售旺季。这一类地产是海南旅游地产的主力军，也是目前市场上销售的主力产品。有以下几个鲜明的特点。
模式二：养老地产开发模式——海岛中部定安代表的“候鸟型”社区开发
生态养生资源丰富
开发规模大
客户基础雄厚
海南岛中部虽没有滨海资源，但和滨海地产相比这部分旅游地产性价比较高，吸引了更多中低收入者购买；并且海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势。
海南中部高速沿线的定安、屯昌、琼中、五指山、保亭等地的旅游地产已开展得如火如荼，将成为海南旅游地产开发体系中不容忽视的力量。
海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势
海岛中部绿荫浓郁，形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。海岛中部大型的候鸟型社区主要依附于水库、温泉、森林等丰富的生态资源，非常有利于老年人养生度假。
海南岛中部的候鸟社区，摆脱了滨海湾区带状地形带来的限制，在占地规模和开发规模上都是滨海湾区难以比拟的。开发商可以从容的进行各种设施的摆布和配套，利用丰富的水库资源和森林资源组成区域的养生环境。
海岛中部的养生养老价值逐渐被更多的人认识，面对的客户群也不仅限于候鸟客户了。目前针对高端客户推出的独栋别墅、联排别墅等高品质产品，在中部候鸟型社区中逐渐增多。
模式三：复合旅游地产的开发——文昌代表的城市拓展新区开发
航天科技集团已为配套区项目做了大量的前期工作，航天发射基地已完成圈地，安置区内学校、多层公寓楼、高层商住公寓楼、市政道路等正在紧张施工中。预计整个工程将于2012年完成，2013年投入使用。
作为开放型大型旅游项目，配套区拟建的航天主题公园，将填补国内乃至整个亚洲的空白，从而对海南实施科研配套和科普教育、建设国际旅游岛，实现旅游进一步转型升级产生重要影响。发射基地建成后，“嫦娥二号”、“嫦娥三号”工程都有望在文昌开展，届时，文昌必将成为全世界关注的焦点。
背景简介：2007年8月22日，经国务院189次常务会议批准将在海南省文昌市建设新航天发射场，主要承担地球同步轨道卫星、大质量极轨道卫星、大吨位空间站和深空探测卫星等航天器的发射任务。这是继酒泉、西昌、太原三大内陆发射场后，中国建设的首个滨海发射基地。国际上公认理想的发射场是设在南美洲圭亚那库鲁的发射场，而文昌航天发射基地是世界第二佳位置的发射场。
航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应——海南旅游格局重新洗牌 ，文昌成为重要亮点，并带动相关产业升级发展
近年来，越来越多的国内外企业看好海南，竞相来这里投资。海南的大项目建设取得了较好成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快车道。在海南的产业规划中，列出了几个重要的节点城市。例如：作为我国未来最大航天基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋浦、临高等城市。这一类城市的旅游地产和上两类的发展模式迥然不同。
地产潜力大升值快
紧密结合城市发展
客户需求多元
借助低纬度的优势，文昌成为中国也是世界上为数不多的航天中心。目前两条一路和东线高速铁路的建设使文昌摆脱了长期被边缘化的局面，迎来了发展的黄金时代。就在宣布航天城建设后不到两年的时间里，文昌房地产价格已经翻番，城市基础设施投入也急剧增加。
与滨海湾区开发的国际化和养老地产的独自发展模式不同，城市拓展区地产的开发项目要承担起部分城市功能，对项目和配套设施的规划都提出了更高的要求。
这类地产不仅要照顾外来的候鸟客户和度假客户，更多的是城市升级带来的大量商务人群。他们的消费行为和海南传统的旅游地产客户不同，更看重资产的升值潜力。
航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应——提升文昌旅游的知名度、影响力 和吸引力
1、媒体效应引爆文昌旅游的知名度和影响力
航天城是国家重点项目，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中，在落实科学发展观，建设创新型国家的措施中把航天科技列为科教兴国战略领域之一。文昌航天发射基地由于其特殊的地理位置及滨海环境，是国内发射大火箭的唯一发射场，而且可以使卫星的寿命延长两年左右，因而文昌发射基地的发射频度必将很高。
文昌航天发射中心的知名度及影响力成为举世关注的焦点，到时文昌旅游必将一起受到各界关注，文昌旅游快速发展已成必然。
2、航天科技自身吸引力拔高文昌城市吸引力
自从航天员进入太空以来，全世界越来越多的普通人憧憬着自己也能去太空体验失重感觉，过一把“太空瘾”，航天科技体验旅游因此有了非同一般的吸引力。航天旅游现有 “抛物线旅游”、“大气高层旅游”、“亚轨道旅游”、“轨道旅游”四种形式，在我国仍属于中高端旅游产品范畴。目前只有部分顶级富豪能够承担相关费用。
航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应——海南旅游格局重新洗牌 ，文昌成为重要亮点，并带动相关产业升级发展
3、航天发射基地促使海南旅游格局重新洗牌
文昌旅游资源丰富，1990年前后，在东郊椰林的带动下，旅游人数、旅游收入仅次于三亚。航天发射基地建成后将成为文昌旅游的标签，与三亚的南山景区、琼海博鳌论坛一样，成为城市旅游的引爆元素。
4、航天产业引发文昌旅游的“聚集效应”与“井喷效应”
文昌新发射场是中国第一个完全对外开放、广泛开展国际合作的发射场，承担着很多重大的发射任务，因此将吸引全世界的目光，促使大量上下游公司涌入文昌，从而形成“聚集效应”。这一效应还会体现在航天发射期间游客量激增，形成旅游的“井喷”现象。
5、航天观光产业及相关产业联动发展
航天基地建成后首先带动的将是航天主题公园与航天基地的日常观光、展览、航天发射观摩，但航天产业是综合性很强的科技产业，除了观光休闲旅游的带动外，它还将在此基础上形成航天研发、航天制造、航天物流、航天育种、航天试验等衍生产业核心产品，由此共同构成文昌的核心旅游产品，并成为文昌市和海南省的世界级旅游产品吸引核。
6、航天带动“三圈层”观演结构的创新升级
航天基地的建成将形成以航天发射为核心的航天旅游板块及辐射板块，游客聚集必将形成观光模式的创新，
航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应，能够带来高人气、高税收、高就业，同时也对文昌提出了较高的配套要求
愿景预测：
1、据相关人士预测，航天基地在海南的落地将使海南省游客量以每年10%的速度增长。在发射期间，游客聚集将使海南省游客量激增5%，而文昌市的游客量将陡增到日常的5-8倍，占海南观光游客的50—80%。至2020年，规划区人口将达到万人，火箭发射日最高接待5万人，带动就业万人。
2、随着海南省国际旅游岛的建设，海南旅游迈入更加成熟阶段，加之太空旅游在国内外的兴起，将会有越来越多的游客到发射基地观光体验航天旅游，巨大的游客量将为文昌的旅游配套产业带来巨大挑战。
第一部分 海南休闲地产的内涵、类别
海南休闲地产的内涵
类别 ——专业性旅游地产+度假型居住地产
第二部分 海南休闲地产市场规模、竞争态势
度假型居住地产现状——三大开发模式
专业性旅游地产现状——百家高星级酒店、度假村
海南休闲地产竞争态势
第三部分 海南休闲地产市场发展趋势
国际旅游岛的机遇和挑战
度假型居住地产趋势
专业性旅游地产趋势
*
土福湾
－休闲度假型
清水湾
－度假居住型
两湖
－度假娱乐型
香水湾
－度假娱乐型
英州
新村
黎安
光坡
陵水县城
亚龙湾——休闲度假型
大东海——度假娱乐型
三亚湾——
度假居住型
红塘湾——休闲度假+ 度假居住型
海棠湾——复合型
三亚－专业性旅游地产集中分布区域
三亚现有的专业性旅游地产都分布在成熟目的地，例如亚龙湾、三亚湾等，
三亚——偏重度假型居住地产集中地湾区
专业性旅游地产主要集中分布于几大资源优势最明显的湾区
，新投资建设酒店的投资规模达到100多亿
最新的统计表明，三亚现有五星级酒店10家，四星级酒店21家，三星级酒店25家，二星级酒店16家，一星级酒店5，待评星级酒店108家。不含家庭旅馆等在内，全部酒店共有客房31847间，床位56788张。
目前，仅海棠湾地区在建的高星级酒店就有15家，2010至2011年的建设期间，15家酒店将可提供万个左右的就业岗位，每年可缴纳4亿元—5亿元的税收。
15家酒店投资总额达亿元，将产生巨大的投资拉动效应。
清水湾
海棠湾
香水湾
亚龙湾
亚龙湾、海棠湾的 专业性旅游地产的开发规模已经达到了国际水平，其核心竞争力主要集中在硬件设施、定制服务等
土福湾
清水湾
南湾猴岛
赤岭
椰田黎苗风情村
高峰温泉
红鞋温泉
吊罗山国家森林公园
土福湾景区
三亚市从多个方面采取措施保障海棠湾的开发建设力度。今年3月20日，三亚市出台《关于促进经济平稳较快发展的决定》，对2009年重点项目建设中非政府投资项目，如期或超额完成年度投资计划，市财政以该项目实际完成投资额的10%，按中国人民银行公布的一年期贷款基准利率给予补贴；对重点旅游项目建设贷款，按中国人民银行公布的一年期贷款基准利率给予30%的财政贴息。
亚龙湾地区Marriott、Sheraton、Kempinski、THERITZ-CARLTON、WESTIN几家国际度假酒店组成一个大型国际度假酒店群，也是最安逸的度假区，并且亚龙湾地区的每个酒店的都有自己特色的SPA。
亚龙湾、海棠湾、石梅湾的竞争格局
海南三亚，特别是亚龙湾，在世界所有的海滨度假酒店当中，资源是最好的，环境是最好的，沙滩海水环境不是人造出来的，都是先天的，比起夏威夷、黄金海岸、巴厘岛、普吉岛，地中海都不差，这里的自然环境确实是世界一流的。
现在在三亚，海棠湾、石梅湾的资源也非常好，它的沙滩海水也非常好，但它们要对亚龙湾构成威胁的话，可能还需要一个过程。
这个过程我认为海棠湾要对亚龙湾构成威胁至少5年，
石梅湾对亚龙湾的竞争威胁更小。
海棠湾、石梅湾等湾区和亚龙湾相比，还是存在一定劣势的。
海棠湾将来可能具有更高档次、更好规划的度假环境，按照三亚市政府的规划，那里90多平方公里将会出现25家高星级酒店，都是5星级以上的。
海棠湾的配套相对来说比较好，有4到8个高尔夫球场，后面还有一条淡水河，以后那里也会变成一个游艇码头，形成前面是海，后面是游艇，这样的规划非常好，海棠湾以后总体的发展前景肯定要比亚龙湾好，但是近期构不成威胁。
金茂三亚丽思卡尔顿酒店：独特的婚礼/会议配套设施、SPA服务是其核心竞争力
壮丽南中国海景私家海滩及红树林保护区。
450间设施完善的豪华客房，其中包括334间面积超过60平方米/646平方英尺的景致客房，66间位于行政楼层的特色客房和套房，17间风格迥异的观景套房以及33座带有独立泳池、享有私密空间的私家别墅。
以“食享”为主基调的八个餐厅酒廊，为宾客们奉上从名家经典、季节美食到量身定做的极致味蕾享受
占地2788平方米/30009平方英尺的亚洲区最大丽思卡尔顿水疗中心。由世界著名SPA顾问公司ESPA设计管理，全套使用ESPA专属产品，提供顶级SPA理疗及美容护理服务。
共1700平方米/18298平方英尺的会议区域提供最现代化的会务设施和最灵活便捷的会务服务，其中包括可以分割为四个不同尺寸区域的910平方米/9809平方英尺大宴会厅，九个会议厅和一个商务中心以满足不同类型会务需求。
三亚唯一的室外海景婚礼礼堂以壮丽的南中国海为背景，为新人们见证这一终生难忘的幸福时刻。
时尚精品购物中心包括五家世界奢华品牌：LV, TODS, Paul & Shark, Salvatore Ferragamo, Zegna.
丽思卡尔顿
海景婚礼堂
标示有“丽思卡尔顿服务信念”的卡片
三亚喜来登国际酒店：主要依靠硬件设施和国际标准的服务水平以及强大的品牌号召力
三亚喜来登度假酒店拥有得天独厚的地理位置,位于亚龙湾的中心,正对亚龙湾高尔夫球场。湛蓝的大海和银白的沙滩是海洋生物栖息繁衍的天堂和户外娱乐活动的理想之地。酒店距离三亚凤凰机场30分钟的车程,离三亚市中心仅一石之掷的距离。
酒店前的银白色海滩绵延 350米，康乐中心为设有别具一格的娱乐活动，如摩托艇冲浪、滑水、航海、Hobie Cats、独木舟、深海捕鱼、潜水、香蕉船，还可以加入观赏日落的海上巡游。其它运动项目还有沙滩排球、足球、篮球、登山、攀岩、攀越障碍、慢跑和自行车道、灯光网球场等。此外，蔓达梦水疗中心为您提供各种舒缓压力、安心静性的疗养服务，包括中国推拿、按摩、瑞士芳香按摩以及全套美容方案和精油按摩。
三亚悦榕庄，低调奢华，耐人寻味，品牌的忠诚度很高
三亚悦榕庄位于海南岛南海岸的鹿回头湾，距离三亚凤凰国际机场仅30分钟车程。作为中国的第一家全泳池别墅度假村，三亚悦榕庄秉承独特的遁世风格，远离城市的纷繁喧嚣，精心设计的热带泻湖将多栋私密的泳池别墅巧夺天工的串联起来。
三亚悦榕庄于2008年10月11日盛大开幕，拥有61栋泳池别墅，包括21栋泳池别墅、19栋豪华泳池别墅、7栋泉浴泳池别墅、8栋双房式泳池别墅、1栋清泳池别墅区、3栋三房式泳池别墅，以及2处华丽的汉、唐别墅区组成。别墅内部宽敞，颇具现代感，采用当地特有材质融合当地独有的热带风情，尽显中国意韵。内含传统十字结构横梁的私密庭院，棕榈树和荷花池点缀周围。明亮通透的玻璃幕墙一览室外青青草地、露天淋浴和私人按摩池
三亚拥有得天独厚的地理环境，我们18万平方米的占地面积，只有61个别墅，分摊到一栋别墅上的面积有2000平米，所有在这里，你不会看到熙熙攘攘的热闹现象，而是无可比拟的私密空间。而且我们酒店的沙滩是私家沙滩，不与任何酒店共享的，有 800米长。我们的风格就是低调的奢华，不张扬但耐人回味。
悦榕庄的背景和竞争优势
悦榕庄品牌的第一家酒店开在普吉岛，是世界上第一家全泳池别墅类型的酒店。
在推出普吉岛这一家后，悦榕庄品牌迅速受到市场的广泛认可，目前在世界上有名的度假胜地都有了我们的别墅酒店。
三亚悦榕庄是开业的第三家。第一家在云南的香格里拉，采用当地的建筑风格建造。第二家开在云南的丽江。这两家开业到现在已经三年了，经营非常成功。
三亚悦榕庄也延续度假酒店的强项：首先我们别墅的面积大，两个人的空间，就能达到240多平米，所有的别墅都带有自己的泳池和私家花园。作为家庭度假和情侣度假，无论有什么需求，我们首先都能保证客人的私密空间。别墅内的产品很丰富，客人普遍呆在别墅的时间会比在户外的还多。
悦榕庄这么多年来，积累了相当一部分忠实的顾客，在这个品牌下，我们有很多的客户认为，悦榕庄开在哪里，他们就去哪里度假。所有悦榕品牌的特色服务都是标准化的，这是我们品质保证的要求。
在个性化服务方面，与其它酒店不同的地方。首先我们的员工在态度上，耐心、主动，提前预知客人的需求。在酒店内，无论你在哪看到我们的服务员，他们都会热情的向你问好。所有这些服务的保证，都体现在我们人力的配比上，我们总共有61套别墅，但是我们的员工有350多个人，几乎是6个员工服务一个别墅，从这一点上就可以体现的出来我们在服务上的重视。
三亚湾假日酒店：长项是给足客人休闲空间
三亚湾假日酒店由国际著名的洲际酒店集团管理，位于海南岛海岸线最长的三亚湾海坡度假区，是三亚湾上的一颗明珠。酒店俯瞰沙滩海湾，与西岛隔海相望，天涯海角、南山文化旅游区等著名旅游景点近在咫尺，而距三亚市区、三亚凤凰国际机场及三亚国际码头仅15分钟车程。
酒店拥有226间装修高雅、设备先进的客房，其中包括81间山景房和145间海景房，均配备豪华的设施和国际水准的客用品。行政楼层拥有35间客房和精心打造的行政酒廊，为客人提供快捷登记入住和结帐、免费早餐、下午咖啡、茶及晚间鸡尾酒等服务。
客人来到酒店，非常在乎酒店给他们的活动空间是不是足够大，从反馈来看，我们酒店的泳池和园林是被广泛认可的。举个例子，我们从西餐厅到泳池边，有一块很大公共区域，可以放足够多的遮阳伞，客人喜欢在这里休息，晒太阳，我们的长项就是突出这种度假的效果，给客人足够的休闲空间。
三亚湾假日酒店：重视细节服务
首先我们是一个温泉度假酒店，除了有温泉，还有很好的沙滩吧，在一月份，我们会重建沙滩吧，应该会成为三亚湾最好的一个沙滩吧。
服务上来讲，我们的员工基本都能使用双语，比如中、英双语，这也是我们在服务上体现的不同之处。
我们的优势还是在细节服务上。在整个三亚范围来讲，和我们同类酒店相比，我们人力配备比例是最高的，我们一间客房的人力配比将近1：，我们有226间客房，员工400多名，这也是服务品质的保证，细节服务的保证。再从另一个层面来说，
我们酒店的客源市场很均衡，各地客人都有，比如我们的欧美客人就非常多，那么员工的语言能力必须很突出，上面讲到了有双语的要求，所以我们的员工在为客人提供的服务和交流是没有障碍的，
各湾区总结：海棠湾短期内的辐射效用不明显，大三亚对海棠湾的带动尚待时机，目前发展最好的仍是亚龙湾。
*
国内休闲度假市场发展迅猛
三亚休闲度假市场需求提升
专业性旅游地产相应发展
亚龙湾占据海景资源稀缺的先发优势
海棠湾、陵水湾、红塘湾、土福湾等启动
清水湾、海棠湾建设初具规模
国内进入旅游休闲度假迅速发展时期，三亚成为旅游、度假置业首选地；
亚龙湾具有很好的资源优势和先发优势，成为专业性旅游地产中的最大赢家；
受旅游度假市场的影响，三亚城市未来将向东、向西两翼进行持续的功能扩展，海棠湾发展前景很好；
其他优异的自然资源有待开发。
第一部分 海南休闲地产的内涵、类别
海南休闲地产的内涵
类别 ——专业性旅游地产+度假型居住地产
第二部分 海南休闲地产市场规模、竞争态势
度假型居住地产现状——三大开发模式
专业性旅游地产现状——百家高星级酒店、度假村
海南休闲地产竞争态势
第三部分 海南休闲地产市场发展趋势
国际旅游岛的机遇和挑战
度假型居住地产趋势
专业性旅游地产趋势
海南休闲地产市场——市场规模、竞争态势及趋势核心观点提炼2
竞争态势
针对两大休闲地产领域的不同竞争态势，鲁能需要打造什么样的核心竞争力。
竞争态势总结：度假型居住地产竞争态势——主要是依靠不同的资源，做资源地产，通过资源的差异化来竞争。
专业性旅游地产竞争态势——依靠品牌力量、服务质量来打差异化。
对鲁能的启示：1、抢占稀缺资源，提高品牌形象
2、资源价值最大化，提高品牌美誉度
3、打造品牌力量，提高品牌知名度
4、通过服务质量来保持品牌忠诚度
第一部分 海南休闲地产的内涵、类别
海南休闲地产的内涵
类别 ——专业性旅游地产+度假型居住地产
第二部分 海南休闲地产市场规模、竞争态势
度假型居住地产现状——三大开发模式
专业性旅游地产现状——百家高星级酒店、度假村
海南休闲地产竞争态势
第三部分 海南休闲地产市场发展趋势
国际旅游岛的机遇和挑战
度假型居住地产趋势
专业性旅游地产趋势
国际旅游岛前奏：20年历程，发展定位从“一省两地”到国际旅游岛，经济结构从工业为主到旅游业为支柱；全面开展基建和资本市场建设
在《意见》出台前，海南省已经未雨绸缪了逾8年时间，各领域早已着手开展了相关建设。
资本市场方面
基础建设方面
2009年海南省交通运输厅全力推进交通基础设施建设，全省公路、水路基础设施投资突破性地达到了亿元，是2008年的1 .81倍。其中，公路建设完成投资47 .83亿元，比上年同期增长%；水路建设完成投资15 .73亿元，同比增长%。
2009年5月，注册资本3亿元的海南省旅游投资控股集团有限公司在海口市正式揭牌。公司是由海南省国资委代表省政府履行出资人职责，旨在促进优质旅游资源和优势旅游项目开发、推进旅游要素国际化改造的投资主体和融资平台建设。旅游投资集团的建立对于国际旅游岛的建设无疑是十分有利的。
1988年，海南建省
1996年海南提出了“一省两地”的发展定位，把发展新兴工业放在旅游业的前面
即把海南建成中国的新兴工业省、热带高效农业基地和海岛度假休闲旅游胜地。
2002年以来，海南经济以两位数增长，发展重心落脚到其传统优势——旅游上。
2010年1月， 《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》出台，海南进入国际旅游岛时代
国际旅游岛时代：海南建设国际旅游岛上升为国家战略，发展重心从工业转到旅游业，且得到中央政策、资金双重支持
相关意见和政策
具体内容
发挥海南特色优
势，全面提升旅游业管理服务水平
建设富有海南特色的旅游产品体系，大力发展新型旅游项目，如海上运动、潜水、邮轮、游艇、自驾游、森林生态旅游、温泉、高尔夫等。
打造精品旅游景区，塑造“阳光海南、度假天堂”的整体旅游形象，规划建设海洋、热带雨林等旅游主题公园。
进一步规范旅游市场秩序，推进旅游服务标准化和国际质量认证。
加强旅游公共服务体系建设，完善应急救援、公共医疗、卫生检疫防疫等安全救助体系。
投融资政策
支持符合条件的旅游企业发行企业债券，设立旅游产业投资基金，将海南省增列为《中西部地区外商投资优势产业目录》执行省份。
财税政策
中央财政加大对海南的均衡性转移支付力度，抓紧研究在海南试行境外旅客购物离境退税的具体办法和离岛旅客免税购物政策的可行性。5年补贴50亿。
土地政策
推进城乡土地一体化管理，科学选划发展海洋经济集约用海区域，引导海洋产业相对集聚发展。
开放签证政策
增加芬兰、丹麦等5 国为入境免签证国家，对俄罗斯、韩国、德国3 国旅游团组团人数放宽至2 人以上（含2 人），入境停留时间延长至21 天。
中国国务院一月四日发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，将海南建设国际旅游岛上升为国家战略。
国务院意见与之前的市场预期之间的差距，为旅游岛后期的发展留下了充分的想象空间，主要体现在关税和航权两方面
预期政策
意见稿相关内容
是否符合预期
免签证
在执行好“21 个国家5 人以上旅游团的15 天免签证”政策基础上，争取将21个国家的范围扩大至26 个国家；旅游团“5 人以上”的限制条件放宽到“2 人以上”。
在海南已有21 国免签证的基础上，先期增加芬兰、丹麦、挪威、乌克兰、哈萨克斯坦5 国为入境免签证国家；
基本符合
争取未来5 年内，对北欧等国的旅游团实行免签证政策，争取把目前免签时间15 天延长到30天。
对俄罗斯、韩国、德国3 国旅游团组团人数放宽至2 人以上（含2人），入境停留时间延长至21 天。
零关税
1、 增加机场口岸店数量、扩大市区免税店经营许可权（经营城市至三亚、海口、琼海等重要旅游城市市区）；
由财政部牵头
抓紧研究在海南试行境外旅客购物离境退税的具体办法；
离岛旅客免税购物政策的可行性另行上报国务院。
低于预期
2、 适时推出“国人离岛购物免税”政策。
放航权
1、 巩固、增加海南至日本、韩国、俄罗斯等国的航线、航班；
未提及
2、 争取开通海南至美国、北欧的航线；
3、 用好中途分程权；
4、 争取开通台湾直航
政策重点解读之一：博彩业试点，吸引部分博彩客源，吸纳中国外流赌资中的部分，增加海南的财税收入拉动经济发展
海南的博彩业试点与福彩体彩的区别：
福彩和体彩都是“事业”性的彩票，而不是“产业”性的博彩，它们都是以公益为目的，并且由政府亲自操办。
《意见》特许海南试行的 “竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票”是指那些非公益性质且由企业经营的博彩项目，例如赛马。意味着博彩产业即将在中国的内地“破冰”！
1949年之前的中国，博彩一直都是合法的；现在中国的港澳等地区，博彩从来都没有被禁止；在世界上，有100多个国家在法律上认可博彩业。
博彩业的发展既可以增加财税收入，又可以创造就业机会。在发达国家，博彩业收入大概为GDP的2%~3%。在澳门，大半的财税收入来自博彩业。
中国内地的禁止，直接造成了赌资的外流。在中国的周边国家，比如俄罗斯、日本、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾、泰国、缅甸等，赌博都是合法的。
为了“开发”中国的市场，外国的赌场纷纷在与中国接壤的地区开设。中缅边境附近的孟拉和中越边境附近的芒街都是赌场林立，而来这里赌博的九成以上都是。
据公安部的统计，每年内地通过境外赌博、网络赌博及地下六合彩等各种渠道流失到境外的资金已超过6000亿元，相当于2003年全国福彩和体彩发行总额的15倍，也相当于中国近年GDP总量的1/50。
在海南试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目，探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票与传统的。
政府部门表示，博彩业初期仍然处于探索阶段，远期看好，潜力大；目前政府更加关注免税政策，中免正抓紧布点
对于博彩业试点，海南省省长罗保铭显得比较谨慎，他表示，这是在彩票方面为丰富海南旅游娱乐的产品给海南开了一个政策口子，是带探索性的。
罗保铭透露，这项工作正在进行中。他同时表达了对免税政策的期待。“我们当然是希望政策的具体规定、监管办法、实施办法都早一天出来，抓紧实施。海南省会积极配合有关部门制定和实施这一政策。”
目前海南省唯一一家免税店是中国免税品（集团）有限责任公司（下称“中免集团”）投资一亿元建设的三亚免税店，它于2009年9月开业，但在规模和政策开放度上都有待提升。
卫留成介绍，2010年作为建设国际旅游岛的开局之年，海南省政府将集中力量实施一批带有标志性、代表性的大事实事，包括引进大型免税集团或大型商业公司，建设经营免税店。据《第一财经日报》了解，目前中免集团正在海口、琼海、万宁积极筹建三个免税店。
政策重点解读之二：国际旅游岛利好下，中国富人们的需求是游艇业发展的第一动力，中国未来的游艇市场前景广阔
中国的游艇业会在未来数年得到发展。在发展之先，有些条件是必需的：
第一是先要具备基础设施，这意味着我们是否拥有足够多并设备完善的游艇码头。
第二是要推动游艇文化在中国的发展。目前中国的游艇文化并不发达，在这方面需要生活方式
富人群体希望购买自己的游艇，毫无疑问，中国富人们的需求是游艇业发展的第一动力。
——意大利法拉帝集团首席执行官
Vincenzo Cannatelli
游艇产业能够引起国家的重视，整整走过了10年预热期，根据中国产业发展规律，
预测：未来5年，中国游艇行业发展会进入企业跟风发热阶段，中西部省份也会陆续出现游艇厂、游艇俱乐部和游艇展览会，全国游艇厂数量会超过500家。
国际旅游岛建设中将完善游艇管理办法，创造条件适当扩大开放水域，做好经批准的境外游艇停泊海南的服务工作。
海南省在打造游艇基地基础上，资金可以投到游艇基地和游艇上，以及多种多样的海上活动，如潜水，帆板、水上飞机等项目。
概念阶段
2000-04
发展阶段
2004-06
迅速发展阶段
2007-09
2000-2004年不过20家游艇厂，2家俱乐部，1个游艇展览会，可以说是，
2004-2006年100家游艇厂，10家俱乐部，6个游艇展览会，
2007-2009年是全球金融危机，国内游艇行业扩军趋势不减，每月至少有3家集团公司入行，大大小小游艇厂接近300家，3类城市也在策划游艇展，有水的地方就有游艇俱乐部规划；
政策重点解读之三：邮轮母港建设，将使海南成为与迈阿密等邮轮母港城市同能级的旅游目的地，是海南的经济增长点之一
意见提出，积极发展邮轮产业，建设邮轮母港，允许境外邮轮公司在海南注册设立经营性机构，开展经批准的国际航线邮轮服务业务，做好其停泊海南的服务工作。
海南较早地开发了邮轮业，如以海口为出发港，将邮轮开到越南的下龙湾，但是规模还不够不大。
“如果有很好的设施和邮轮，可以把邮轮开到菲律宾、新加坡、马来西亚、泰国等地，甚至开到更远，真正实现现代版的”郑和下西洋“”。陈耀说，一艘邮轮大的几十亿，小的也要几个亿，投资非常大，能够提供的就业和税收都非常可观
“邮轮旅游经济”：为满足国内外游客在海上旅游观光、休闲度假的需要，利用大型、豪华、舒适的轮船作为载体的一种旅游方式。这是一种最舒适、最时尚、最新奇的旅游方式，它所产生的经济效益是非常可观的。
近年来世界各国邮轮旅游经济发展迅猛。全球邮轮市场的乘客人数持续以7%增长率平稳增长。
世界上邮论经济最发达的是美国、巴西、新加坡以及我国的香港等地，世界上最大的国际邮轮母港是佛罗里达州的迈阿密 。
2006年迈阿密的港口总收入超过100亿美元，相当于海南省全年的财政收入。
迈阿密有2000米长的邮轮码头，可同时停靠7艘大型国际邮轮。每年停靠邮轮3000多艘次，有18艘邮轮以迈阿密为母港从迈阿密开出，驶向欧美各港口或世界各旅游胜地。
政策的重点解读之四：海南将开展离岸金融和人民币跨境贸易结算试点
中央财政在一定时期内对海南国际旅游岛的建设发展给予专项补助。抓紧研究在海南试行，境外旅客购物离境退税的具体办法和离岛旅客免税购物政策的可行性。
在海南开设房地产投资
信托基金试点
在海南开展居民个人本
外币兑换特许业务试点
在海南推动跨境贸易
人民币结算试点
计划到2015年，海南
第三产业增加值占地区
GDP逾超47%
中国国务院1月4日称，将在海南推动开展跨境贸易人民币结算试点，探索开展离岸金融业务试点；保持房地产业平稳健康发展，条件成熟时开设房地产投资信托基金试点。
2015年,旅游业增加值占地区生产总值比重达到8%以上,第三产业增加值占地区生产总值比重达到47%以上,第三产业从业人数比重达到45%以上.
到2020年,旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨,初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地.
"旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上,第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%,第三产业从业人数比重达到60%."
中央财政在一定时期内对海南国际旅游岛的建设发展给予专项补助.抓紧研究在海南试行,境外旅客购物离境退税的具体办法和离岛旅客免税购物政策的可行性.
积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业,鼓励发展富有海南特色、高品质星级宾馆、度假村等房地产项目.
媒体报道：金融政策齐上阵国务院力挺海南转型
《意见》指出，由财政部牵头抓紧研究在海南试行境外旅客购物离境退税的具体办法和离岛旅客免税购物政策的可行性。相关上市公司有望从该项政策中受益。
中国国旅董秘薛军在接受采访时表示，现行免税政策是境外旅客在境内免税店购物享免税优惠，而《意见》提出“境外旅客购物离境退税”，意味着境外旅客在岛内有税商店购物将可享受离境退税。“离岛旅客免税购物”则是指离岛旅客在免税店购物享免税政策，这与传统的免税购物最大区别在于销售对象范围大幅扩大，不仅是境外旅客，包括境内旅客在内的所有旅客离岛将都可享受免税购物的政策。
转型后的海南国际旅游岛将成为大陆居民的后花园，加快旅游资源建设，丰富旅游项目，提升旅游服务质素，为承接中国旅游市场的进一步开放扩大做好准备
随着经济高速增长，人民日益富庶，中国正日益成为全球最具生机活力的旅游市场。
中国国家旅游局的数据显示，2008年中国入境旅游人数为亿人次，国际旅游外汇收入达408亿美元。出境游总人次4,584万，是亚洲最大的客源输出国。
联合国世界旅游组织预测,到2015年中国将成为世界第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国，成为世界第一大旅游市场。
中国旅游市场庞大，发展後劲充足，中国旅游业”蛋糕”做大了，海南也必将从中分享更多的利益。
海南还可以与香港大力发展”一程多站”的旅游模式，甚至将整个东南亚串连起来，使彼此的旅游资源形成互补，海南作为未来的区域旅游枢纽的地位指日可待。
海南应该加快旅游资源建设，丰富旅游项目，提升旅游服务质素，为中国旅游市场的进一步开放扩大做好准备。
政策重点解读之五：无居民岛屿旅游的开发，将实现无数人小时候对西沙群岛的向往
中国的小学课本上有篇课文名为《富饶的西沙群岛》，开头写道：西沙群岛是南海上的一群岛屿，是中国的海防前哨。那里风景优美，物产丰富，是个可爱的地方。这篇课文在无数人的心中种下了一个理想：去西沙群岛亲身体验它的美丽和富饶
对于绝大多数中国人来说，到南海，特别是到西沙旅游是个美丽的梦想，这中间蕴含了巨大的商机。
对于中国人最期待的西沙旅游，“若干意见”提出积极稳妥推进，有序发展无居民岛屿旅游。业内人士称，开发南海旅游，包括交通、餐饮、旅游设施等。
中国(海南)改革发展研究院院长迟福林说，开发西沙，应首先有中国人的足迹频频踏入南海海域，使更多的中国人和外国人往返入住西沙群岛，让西沙群岛的人气旺起来。
政策重点解读之六：政策与资金双料支持，中央财政加大对海南的均衡性转移支付力度，并给予5年50亿专项补贴
优惠政策：为保障国际旅游岛建设，此次中央政府赋予海南省多项优惠政策措施，包括投融资政策、财税政策、土地政策、开放政策等。
中央财政支持：中央财政加大对海南的均衡性转移支付力度。同时在其他一般性转移支付和专项转移支付，特别是革命老区转移支付、边境地区转移支付等方面，加大对海南的支持。
专项补助：中央财政在一定时期内对海南国际旅游岛的建设发展给予专项补助。
海景价值稀缺
大连
青岛
厦门
深圳、香港
珠海、澳门
三亚、海口
环渤海
海峡西岸
珠三角
海南岛
热带气候价值稀缺
目前，海南在全国五个经济特区中仍处于末位，是东南沿海唯一的欠发达省份。
国际旅游岛上升为国家战略奠定了海南休闲地产质变的政策基础，在力度空前的政策、资金的双重支持下呈现五大突破点
海南国际旅游岛规划带来的五大突破
全面落实航权开放政策
加大国际旅游市场的开发力度
进一步落实免签证政策
加快引进海外知名国际旅行社
创建与国际旅游岛相适应的投融资体制
在政府的推动下从基础设施建设完善、政策性优惠开放上积极扩大海南的实力和影响力， 实现“国际旅游岛”的内涵
全面落实航权
开放政策
加大国际旅游市
场的开发力度
进一步落实免
签证政策
加快引进海外知
名国际旅行社
创建与国际旅游
岛相适应的
投融资体制
设立海南旅游产业发展基金，扶持重点项目和基础设施网络建设；
整合、优化资源配置，大力培育和推荐旅游上市资源；
探索发行大型特区旅游产业债券，探索整合现有彩票资源，为旅游产业发展建立新的融资渠道。
利用已有金融机构服务网点，设立外币兑换窗口，允许一定数额的小额外币自由兑换。
在未来5年内，以俄、韩、日等主要客源地为重点，引进20家带客源、带航线的境外知名旅行社，进一步加快与国际旅游市场的对接步伐；
鼓励境外知名旅行社开办合资或独资旅行社，吸引更多海外客源。
加大对旅游宣传促销的投入，加强与中央媒体、欧美媒体、港澳台媒体的合作，充分发挥旅游卫视的作用，搞好海南国际旅游岛整体形象的策划、包装和宣传促销；
有计划地参加重要国际旅游展会。
全面落实已开放的第三、第四航权，加快开辟旅游客源地、潜在客源地国际航线；落实第五航权，实现第五航权航线零的突破；
增加海南至日韩俄等国的航线、航班，争取开通至美国、北欧航线；
利用“南边开口、北边开放”航路政策，把海南培育成为中国面向东南亚的区域性旅游集散中心等。
免签由21国扩大到26国、旅游团5人以上的限制放宽到“2人以上”；
免签时间15天延长至30天；
争取授权海南为国内游客办理出入境手续，使其旅程延伸至东盟国家。
直接带动现代服务的发展，改善经济结构。
带动海南对外开放，提升海南国际化程度。
推进政府管理创新，与国际对接。
带动整个社会文明程度的提高。
政策内涵
预期影响
政策
海南历年来接待的海内外游客维持在1500-2000万的水平，且逐年递增，近五年对GDP的贡献在6%以上，预计2020年增加到12%
图 1 2008年海南接待过夜国内游客、过夜入境游客
图 2 海南省旅游业增加值与GDP比较
海南岛人均消费额低，有巨大的提升空间，成长前景良好，为鲁能城带来新的业务增长点提供发展机遇，
我们将海南岛与气候特征类似、同样定位在“国际旅游接待地”的美国夏威夷群岛、日本冲绳岛、韩国济州岛进行类比，“海南国际旅游岛”的成长前景良好：
人均消费远低于同类海岛旅游区，“国际旅游岛”定位、消费结构变化，令海南旅游产业的成长空间巨大。
岛屿
位置
陆地面积
（平方公里）
气候特征
年旅游人次
（万人次）
年旅游收入
（亿美元）
夏威夷群岛
太平洋中部
16705
热带气候
≈800
≈230
冲绳岛
西太平洋
1210
亚热带气候
≈270
35
济州岛
西太平洋
1850
海洋性气候
≈580
46
海南岛
西太平洋环形带
35400
热带季风海洋
性气候
≈2000
25
消费结构升级
巨大利润空间
岛屿陆地面积大
热带景观完备
海南岛陆 万平方公里，约为同一纬度的夏威夷群岛的2倍、冲绳岛的29 倍、济州岛的19 倍。
尽管海南岛近年积极向度假型旅游目的地转型，但与同类国际旅游岛相比，目前海南旅游的人均消费水平还非常低。
旅游产业链相关意见一览
要素
相关意见
受益的旅游子行业
住
鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目；加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。
酒店管理
星级酒店
娱
大力发展文化创意、影视制作、演艺娱乐、文化会展和动漫游戏等各类文化产业;
在海南试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目，探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票;
建设富有海南特色的旅游产品体系,(开发热带海岛相关项目、积极稳妥推进开放开发西沙旅游，有序发展无居民岛屿旅游。积极发展邮轮产业。发展温泉、高尔夫等旅游
项目)
景区景点
游
进一步完善亚龙湾国家旅游度假区、万宁兴隆温泉度假区、琼海博鳌亚洲论坛永久会址等主要景区景点的旅游服务功能。高水平开发建设海棠湾、清水湾、棋子湾、尖峰岭、霸王岭、五指山等一批精品景区。高标准规划建设海洋、热带雨林等旅游主题公园。
景区景点
星级酒店
购
积极发展大型购物商场、专业商品市场、品牌折扣店和特色商业街区，建设和经营好免税店，完善旅游城镇和休闲度假区的商业配套设施，逐步将海南建设成为国际购物
购 中心。
旅游购物
国际旅游岛带给鲁能城的关键机遇
建设富有海南特色的旅游产品体系。
依托优势资源，发展特色旅游产品，进一步优化旅游产品结构。大力发展热带海岛冬季阳光旅游、海上运动、潜水等旅游项目，丰富热带滨海海洋旅游产品。积极稳妥推进开放开发西沙旅游，有序发展无居民岛屿旅游。积极发展邮轮产业，建设邮轮母港，允许境外邮轮公司在海南注册设立经营性机构，开展经批准的国际航线邮轮服务业务。研究完善游艇管理办法，创造条件适当扩大开放水域，做好经批准的境外游艇停泊海南的服务工作。加强林区基础设施建设，加快发展森林生态旅游。合理开发温泉资源，发展康体保健服务。积极发展自驾车观光游、特色房车游和体育休闲项目，完善相关配套服务。在符合土地利用总体规划和城乡规划、不占用耕地特别是基本农田、有效保护森林和生态环境、维护农民合法权益并依法办理用地手续的前提下，科学规划，总量控制，合理布局，规范发展高尔夫旅游。大力发展红色旅游和民族、民俗风情文化旅游。
对鲁能城的意义：
进军生态度假村项目，特别是依托温泉、山湖林等生态资源的项目 ；
挖掘滨海休闲度假村中高尔夫、游艇等项目；
丰富多种休闲娱乐方式，包括民俗风情文化旅游
国际旅游岛带给鲁能城的关键机遇
打造精品旅游景区。
科学规划和布局景区景点，精心设计旅游线路，优化时间、空间配置，逐步形成区域特色明显、山海互补的旅游格局，塑造“阳光海南、度假天堂”的整体旅游形象。进一步完善亚龙湾国家旅游度假区、万宁兴隆温泉度假区、琼海博鳌亚洲论坛永久会址等主要景区景点的旅游服务功能。高水平开发建设海棠湾、清水湾、棋子湾、尖峰岭、霸王岭、五指山等一批精品景区。高标准规划建设海洋、热带雨林等旅游主题公园。
对鲁能城的意义：
区域发展上向海南内地进行拓展，积极探索中部、西部生态资源优良的区域
国际旅游岛带给鲁能城的关键机遇
鼓励举办大型旅游文化演出和节庆活动，丰富演艺文化市场，支持海南举办国际大帆船拉力赛、国际公路自行车赛、高尔夫球职业巡回赛等体育赛事。在海南试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目，探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票。办好博鳌亚洲论坛年会，完善博鳌会展服务设施，积极招徕承办各种专题会议展览，举办博鳌国际旅游论坛和国际旅游商品博览会，培育国际会展品牌。优化会展业发展环境，对入境参展商品依法给予税收优惠和通关便利。
对鲁能城的意义：
通过向会务、体育、博彩等产业的延伸，丰富鲁能城休闲的内涵
国际旅游岛带给鲁能城的关键机遇
保持房地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。
对鲁能城的意义：
以山海天五星级酒店为核心拓展成滨海度假村，依托山湖林等生态资源，打造生态休闲）（满足避寒、疗养功能）度假村，形成双核驱动型的持有经营模式
鲁能城的优劣势分析
国企的实力+民企的活力：资金充裕、土地储备、政府资源和社会关系是鲁能城的三项核心资源；
定位比较清晰和独特，鲁能定位于休闲地产，在国内属于一个独特的模式；
优秀的合作伙伴，不惜成本聘请最好的合作伙伴，包括规划设计、物业代理等；
鲁能城进行整体布局和环岛开发，具有整体的规模优势；
鲁能城已经在海南运作了较长时间，具有丰富的市场经验，对海南的知识积累较深，更能够把握海南的特性，在海南市场拥有非常高的知名度和美誉度；
鲁能的企业文化优势，强调执行力
鲁能城的战略方向尚未明确，没有形成核心竞争力和差异化特色，缺乏清晰的概念；
作为新成立公司，人员的磨合还需要一段时间，管理和自身的建设需要加强；
基础管理能力较弱，包括设计、营销、工程等方面，流程需要进一步完善等，项目的整体品质、营销与推广等还需要进一步提升；
鲁能城承袭了更多鲁能集团的企业文化，特别强调纪律和军事化管理，但是对市场的反应不够灵活；
鲁能的市场化运作历练不足，竞争意识有待加强
劣势
优势
结合当前的机遇，鲁能城应当尽快弥补的劣势和弘扬的优势分别是：
提高各业务环节的基础能力建设，尤其加强工程、设计、营销等环节的人力资源队伍引进；
灵活应对市场的变化，提高公司的竞争意识；
尽快形成鲁能城的战略目标，明确鲁能城的差异化特点和核心竞争力；
应当尽快弥补的劣势
充分利用企业的资金优势和品牌影响力，尽快抢占海南省区域内的核心资源；
尽快明确鲁能城作为国际休闲地产供应商的定位和目标；
通过产业链的丰富化运作，进一步发挥鲁能城在海南进行环岛整体开发的优势
大力弘扬的优势
第一部分 海南休闲地产的内涵、类别
海南休闲地产的内涵
类别 ——专业性旅游地产+度假型居住地产
第二部分 海南休闲地产市场规模、竞争态势
度假型居住地产现状——三大开发模式
专业性旅游地产现状——百家高星级酒店、度假村
海南休闲地产竞争态势
第三部分 海南休闲地产市场发展趋势
国际旅游岛的机遇和挑战
度假型居住地产趋势
专业性旅游地产趋势
资源的稀缺性，使得海南度假型居住地产在本轮经济危机中表现较稳定，国际旅游岛的批复将进一步奠定发展基础
2008年10月至2009年10月海口市商品房供求走势图
目前海南度假型居住地产主要凭借优势资源，走的是“资源地产”的路线，目前发展势头强劲，远期发展受资源的限制
2008年10月-2009年10月海口市商品房成交量走势
数据来源：CRIC中国地产决策咨询系统
*
目前市场上存量较大，未来10年内，大规模综合住宅开发主要集中在主城区和新开发度假区，竞争同质化严重
区域
规模
开发时间
居住项目建设
主城区
阳光海岸
2007年
基本为高层和小高层公寓，规划占地330亩
三亚湾新城
为三亚湾仅可开发的二线用地
鹿回头半岛
2006年6月正式开工
独立别墅占地1725亩；联排别墅360亩
凤凰岛
2006年开工，计划2011年建设完成
产权式公寓，建面共9万平米
山水国际
2006年起，开发至2012年左右
未来供应量万M2
凤凰水城
2006年开工
主要为多层集合式住宅和公寓，占地大于2250亩
大东海
－－（01年起楼盘开发，目前已全部开发完毕）
亚龙湾
二期为中高档别墅度假区，目前有部分在售
海棠湾
处于一级开发阶段；2011年进入全面开发
2010年以高档酒店建设为主；居住用地规划13545亩
坎秧湾
－－（只允许顶级度假设施的建设）
红塘湾
城市发展备用地；一级开发阶段
用地控制为1800亩；高端住宅规划
亚龙湾
长约
大东海
长约2公里
三亚湾
长20多里
海棠湾
长19公里
红塘湾
长公里
阳光海岸
坎秧湾和太阳湾
*
未来供应分析：目前海口的供应仍以城区居住物业为主，但09年清水湾入市后，标志着新兴度假型居住地产时代已经拉开帷幕，度假型居住地产逐渐入市并成为主体
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
亚龙湾
阳光海岸
海棠湾
凤凰岛
鹿回头半岛
山水国际
凤凰水城
多层集合式住宅和公寓，占地大于2250亩
独立别墅占地1725亩；联排别墅360亩
产权式公寓，建面共9万平米
多层、小高层、别墅 ，建面共万㎡
高层和小高层公寓，规划占地330亩
红塘湾
居住物业占地13万亩
高端别墅规划1800亩
清水湾
15000亩，公寓、别墅
高端别墅，总建面15万平米
2010年之前以酒店建设为主，大规模住宅开发在2010年之后
目前处于一级开发，沿一线酒店度假物业先行，居住物业后开发
通过国内外休闲地产研究可知，度假型居住地产的发展基础及产业形成的推动因素各不相同，总结其各自模式如下
资源
Resource
房地产
Real Estate
配套
Support
规模
Scale
产业
Industry
RRSSIP模式（国内）
效益
Profit
资源
Resource
规划
Plan
房地产
Real estate
技术
Technology
效益
Profit
规模
Scale
产业
Industry
RPRSSTIP模式（国外）
专业发展
Specialist
核心
载体
支撑
成因
表现
结果
政府规划
企业发展规划
阶段发展规划
专业化分工
精细化管理
技术创新推动
现状
资源是核心
依托资源伴生休闲地产，并作为载体运作相关产业
房地产带动相关配套产业，形成产业支撑
相关业务形成规模
以规模带动休闲产业形成
产业发展取得经济效益
度假型居住地产的三大模式面临的挑战
首先是开发规模限制。由于地形特殊，这一类项目的纵深较短，一般沿海岸线呈带状分布，在功能分区和景观、路网设计方面受限制较多；
其次在文化的导入上缺乏海南特色的原创滨海休闲文化，更多是对欧美和东南亚滨海休闲文化的模仿和借鉴；
另外各个湾区的设计产品单一，目标客群重合，竞争压力大。
中部旅游地产早期一般追求性价比，造成项目的“三低”。
首先服务配套低。候鸟型社区作为独立于当地社会的“飞地”，远离城区，项目规划自成一统，缺乏和周边社会的必然联系。
第二产品档次低。中部地产的主力产品是小户型的公寓，主要以价格低来迎合市场。
第三产品使用率低。社区的入住率随着季节的变化大起大落，也为社区的管理带来了巨大的挑战，不利于社区气氛的行成。
海南岛城市中除海口和三亚外，城市市政基本配套设施档次低，城市功能不完备，历史欠账较多，城市医疗和文化娱乐设施缺乏。单个开发商难以承担市政配套设施的建设，在土地的一级开发中要为其预留发展用地。
未来海南的度假型居住地产有以下三大趋势：首先，针对湾区度假地产——丰富产品谱系走综合性发展战略
海南岛湾区的度假区档次较高，预计将来世界知名的一流酒店品牌都会加入进来，但是不容回避的是未来湾区开发的同质化。为了避免恶性竞争，湾区开发要丰富产品谱系走综合性发展战略。
湾区要加大体育、养生、修养等多样配套的营造。为了避免产品的单一，适当引入和度假产业相关的产业，并充分挖掘地域文化与历史背景，发挥出地域的文化优势。这样度假产品才会有丰富的个性，有效的避免低层次竞争。
为了追求更大利益，海南湾区的开发强度较大，随着度假区的成熟，将向更为高级的低密度度假区发展。这也当今滨海度假地产的发展趋势。在前期规划中生态敏感区要禁止开发，协调好生态保护和旅游地产开发的矛盾。在尽可能保护自然的同时，做到体验自然，享受自然。
目前的湾区开发在空间上呈现出平行于海岸线的高强度带状开发，对纵深二线地产的开发利用不够。
目前来三亚的“置业候鸟群”大致可以分为四类：商务暂住型、健康养老型、投资增值型、旅游度假型。青睐的主力产品：酒店式公寓、产权式酒店、海景房、河景房、山景房、海边别墅；相关休闲配套：高尔夫、温泉度假村、SPA等等……
海南度假型居住地产将顺应中国经济发展过程中的各类需求，突出休闲度假和健康长寿主题，成为大陆度假型居住地产中的佼佼者。
度假区导入多样化配套设施
向更为高级的低密度度假区发展
注重二线海景地产项目的开发
其次，针对养老地产——统筹发展完善配套可持续发展战略
城乡统筹发展，提升当地居民生活质量
完善配套设施 形成特色化村镇
增进人际交流
通过城乡统筹发展，提升当地居民生活质量，营造良好的养老度假环境，有利于置业人群将养老型度假居住地产转化为第一居所。同时吸纳当地的就业人口，完善医疗、餐饮、娱乐等配套设施，为当地居民安居乐业提供帮助。
通过深入的市场研究，针对不同的自然资源条件和人文积淀，完善相关的配套设施，形成不同特色的养老度假基地，避免同质化竞争。海南当地文化原始淳朴，对旅游和发展都有很强的促进作用。
养老地产的特殊性表现在其针对的客户都是老年人，生活中有大把的闲暇时间需要打发，建立社区的人际交流机制至关重要。要有和当地交流的公共空间，如学校、中心广场、配套商业区等，注意加强养老社区和所在城市的互动关系。
海南岛中部的经济较为落后，基础设施滞后。大型候鸟型社区的开发为当地的经济发展和城市建设提供了新的活力，建议在中部旅游地产开发中要统筹考虑，完善配套，走可持续发展的战略。
第三个趋势，针对城市拓展区复合旅游地产开发——超前规划空间聚集战略
东线文昌的航天产业将带动大规模高素质人口和爆炸性旅游人口，海南岛西线东方、临高、洋浦等地线聚集了海南主要的工业项目。这些城市既有丰富的旅游资源也有巨大的发展机遇，但旅游地产的开发起步晚，正处于探索阶段。
海南城市面貌日新月异，城市拓展区的地产规划面临的挑战也更大。既要和城市的总体规划紧密衔接，也要和当地的市场状况结合，与前两类相比需要采取迥然不同的发展战略。
超前规划
空间集聚
产业互动
规划方案要站在城市发展的角度，对未来前景有着超前的认识。在规划范围内，预留未来市政发展用地，特别是要预留现代城市功能必须的体育场馆和文化娱乐、医疗卫生、水处理等设施用地。
在适当区域内适度提高开发的强度，不仅能够节约用地，更能够聚集人气，形成都市氛围。引导开发项目与当地城市建设和地方市场相结合，增强城市设施的丰富性，避免形成孤岛式的居住地域，造成生活氛围的不足。
在海南岛的空间规划当中，西部的工业产业带和东部的旅游产业发展带，发展方向不同。这一区域的地产开发和产业要紧密互动，共同承担起海南振兴的责任。
第一部分 海南休闲地产的内涵、类别
海南休闲地产的内涵
类别 ——专业性旅游地产+度假型居住地产
第二部分 海南休闲地产市场规模、竞争态势
度假型居住地产现状——三大开发模式
专业性旅游地产现状——百家高星级酒店、度假村
海南休闲地产竞争态势
第三部分 海南休闲地产市场发展趋势
国际旅游岛的机遇和挑战
度假型居住地产趋势
专业性旅游地产趋势
方向1：主题型高端酒店，例如主打运动型的海曼岛大饭店——位于澳大利亚海曼岛
大堡礁伸延超过二千五百公里，北达约克角 (Cape York)，南至邦德伯格 (Bundaberg) ，是一组巨大的珊瑚群。这里孕育了各式各样的动植物，种类堪称世界之冠。
大堡礁是世界七大自然景观之一，这里分布着600多个珊瑚岛，海曼岛就是其中的一座小岛，它已成为一个独具特色的度假胜地。
海曼岛占地1300公顷，距澳大利亚东北海岸大约32公里，是澳大利亚最知名的度假目的地；
海曼岛大饭店位于海曼岛一线海景位置，共有212间客房。，2007年度世界十大豪华饭店之一；
以大堡礁的强势资源为依托，通过海底运动及大堡礁空中飞行等休闲娱乐活动形成酒店核心
水肺潜水（scubadiving）
浮潜（Snorkeling）
海底漫步(Seawalker)
海中骑单车(ScubaDoo)
鸟瞰大堡礁（Helicopter,Seaplane）
深层次挖掘客户需求，以超出顾客想象的服务水准形成酒店的持续吸引力
酒店设置独特而细心的设施，对客人具有相当大的吸引力：
在房间的门把上安装了按摩装置，来到这里的客人在开门进入房间之前，就能得到一次手部按摩；
一条独特的小溪，你在水里来回走动，水会让你的脚消除疲劳，水中的石头对脚起到按摩作用，这里也安装了按摩设施；
酒店还为一些高贵的大人物安排新兵野营的游戏；
在这条公里长的秘密地下通道里，有五百多名工作人员在默默地为客人提供秘密服务；
顾客上岛要提前预约，且无需进行登记，保证绝对的私密。
方向2：国际旅游岛利好下，中国富人们的需求是游艇业发展的第一动力，专业的游艇俱乐部应运而生
中国的游艇业会在未来数年得到发展。在发展之先，有些条件是必需的：
第一是先要具备基础设施，这意味着我们是否拥有足够多并设备完善的游艇码头。
第二是要推动游艇文化在中国的发展。目前中国的游艇文化并不发达，在这方面需要生活方式
富人群体希望购买自己的游艇，毫无疑问，中国富人们的需求是游艇业发展的第一动力。
——意大利法拉帝集团首席执行官
Vincenzo Cannatelli
游艇产业能够引起国家的重视，整整走过了10年预热期，根据中国产业发展规律，
预测：未来5年，中国游艇行业发展会进入企业跟风发热阶段，中西部省份也会陆续出现游艇厂、游艇俱乐部和游艇展览会，全国游艇厂数量会超过500家。
国际旅游岛建设中将完善游艇管理办法，创造条件适当扩大开放水域，做好经批准的境外游艇停泊海南的服务工作。
海南省在打造游艇基地基础上，资金可以投到游艇基地和游艇上，以及多种多样的海上活动，如潜水，帆板、水上飞机等项目。
概念阶段
2000-04
发展阶段
2004-06
迅速发展阶段
2007-09
2000-2004年不过20家游艇厂，2家俱乐部，1个游艇展览会，可以说是，
2004-2006年100家游艇厂，10家俱乐部，6个游艇展览会，
2007-2009年是全球金融危机，国内游艇行业扩军趋势不减，每月至少有3家集团公司入行，大大小小游艇厂接近300家，3类城市也在策划游艇展，有水的地方就有游艇俱乐部规划；
方向3:海南悄然筹划赛马场 海口桂林洋马场可能年内重启
海南几个地方都在筹划着赛马场的项目。海南省旅游管理部门一位官员向记者证实，目前已经有企业在洽谈海口桂林洋马场的接手工作，顺利的话桂林洋马场将在年内重新启用。
所谓的“试水博彩”，也必将是为旅游服务而生。“肯定是会在国际旅游岛的框架之下，例如海南传统的斗牛、斗鸡体育项目，赛马，帆船，环岛自行车等都有可能作为彩票依托的形式，丰富旅游资源。”
早在海南设立特区之初，赛马博彩即已经进入相关决策层的视野。1992年 “海南省赛马娱乐中心”立项，项目选址于琼山县（现为海口市美兰区）桂林洋开发区。
海南有条件也有优势发展博彩业，若能适度开放，中国每年流向国外博彩业的6000多亿人民币，至少有600多亿流入海南。本土专家也认为，若能发行马彩，海南应积极争取。
马彩全国有很多地方都在争取，海南现在已经拿到了政策的优先权，如果国家对马彩开禁，那么肯定会在海南实施。如果海南做不了，其它地方也做不了。
——王琳
方向4：搭乘邮轮到公海上体验赌场
海南应积极发展邮轮产业，建设邮轮母港，允许境外邮轮公司在海南注册设立经营性机构，开展经批准的国际航线邮轮服务业务，做好其停泊海南的服务工作。
海南省旅游管理部门一位官员表示，按照国际惯例，大多途经公海的邮轮上都有常设的赌场，在公海上赌博并不抵触相关法律，这也就意味着以后游客可以从海南搭乘邮轮到公海上体验赌场。
方向5：新型会所——十乐会苑
十乐宋人会苑
宋代文人崇尚人生要有十种乐趣，既所谓的“十乐”，时下上海的“十乐会苑”用设计来诠释古人的生活态度。
位于上海浦东世纪公园旁边的十乐会苑，名字来源于宋代养生学家陈直在《寿亲养老新书》中提出的“人生十乐”：读书、谈心、静卧、晒日、小饮、种地、音乐、书画、散步、活动。
宋代文人崇尚抱朴含真，通过最本质的生活实践来休养生息、愉悦身心，崇尚平和淡泊的生命美学。十乐就以中国文人传统养生智能和生活态度为理念，结合当代设计观点，重新诠释中国智能本源的新文人生活意境，以本为乐，通过设计体现人生趣致。
鸟笼下一块青碧的水稻田很有趣，种植水稻的高级会所可以说是绝无仅有。一般的会所大多种植奢华而昂贵的植物，较之于奢华的植物，水稻这种出人意料的农产品，使院子充满了清新、闲意的生态之趣，与古人十乐里的“种地”之乐相得益彰。
外部：不超前、不革命、很中国
内部：不困囿、不奢华、很偏执
人文雅宴“绝对国色.牡丹” 在十乐会苑举行
十乐、九思、
小饮薄薄酒 怎样才算享受“乐活”？恬淡一些的话，可以重重地推开「十乐」厚实且高大的紫檀木质门，缓慢步入深色堂柱环绕中的薄薄酒Lounge，与三两知己薄酒浅饮，玩味薄薄酒细节中的独具匠心，微醺浅谈，薄亦是浓。
陶陶茶 若是喜欢品茗，自有薄饮清淡的“陶陶茶”招待你。「十乐」遵循：春饮花茶，夏饮绿茶，秋饮青茶，冬饮红茶的养生主张，来满足你需要减压，静心，养颜，去脂，强肝，润燥，醒脑，解热…的多重向往。
非非想的禅意仙境 身体、心灵、情感,是等边三角形，使人保持平衡健康。人们却常因工作疲惫、情绪压力大，而忽略由身体所发出的警讯，逐渐使三角形的某一等边慢慢耗弱，导致身心不适。此时，你需要来到推崇禅意仙境的“十乐”非非想SPA，让芳疗师们用一双温暖的手，将正面能量传递到你的身心。
总结
海南休闲地产市场——市场规模、竞争态势及趋势核心观点提炼
1、发展背景
以三亚为代表的海南休闲房产以其天然的稀缺性和长远的增长潜力成为优选的财富工具和资金出口
受旅游度假市场带动，度假区置业渐成主流；庞大的中国市场是滨海高端度假物业的强大支持，这为休闲地产的发展提供足够的客源。
随着富人群体对豪宅市场的消费心态进入主动尊贵的第三阶段，高端休闲地产市场将吸引中高端富人群体的青睐
富人群体对房地产投资偏好的提升源于其在房地产投资中的高回报率 ，海南岛的双重稀缺资源对富人群体具有很强的吸引力
对鲁能的启示：通过打造具有天然的稀缺性和长远的增长潜力的产品，来吸引富人群体的投资，成为富人群体优选的财富工具和资金出口
海南休闲地产市场——市场规模、竞争态势及趋势核心观点提炼2
2、竞争态势
针对两大休闲地产领域的不同竞争态势，鲁能需要打造什么样的核心竞争力。
竞争态势总结：度假型居住地产竞争态势——主要是依靠不同的资源，做资源地产，通过资源的差异化来竞争。
专业性旅游地产竞争态势——依靠品牌力量、服务质量来打差异化。
对鲁能的启示：1、抢占稀缺资源，提高品牌形象
2、资源价值最大化，提高品牌美誉度
3、打造品牌力量，提高品牌知名度
4、通过服务质量来保持品牌忠诚度
海南休闲地产市场——市场规模、竞争态势及趋势核心观点提炼2
3、发展趋势
针对两大休闲地产领域的不同发展趋势，鲁能要实现自己国际休闲地产供应商的战略定位，要采取什么样的战略举措。
度假型居住地产趋势：针对湾区度假地产——丰富产品谱系走综合性发展战略；针对养老地产——统筹发展完善配套可持续发展战略；针对城市拓展区复合旅游地产开发——超前规划空间聚集战略；
专业性旅游地产趋势 ：主题型酒店、会所的兴起。以潜水、漂流、登山、观野生动物等不同的资源为特色的酒店、度假村。
对鲁能的启示：
1、建立有针对性的产品体系。
2、制定可持续发展战略；
3、超前的规划能力
4、持有经营能力的提升
谢谢！
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