（房地产管理）房地产法
模拟练习题
A.值班警卫室 B.垃圾道 C.楼梯间 D.阳台
15、房地产中介服务不包括（）
A.房地产咨询 B.房地产代理 C.房地产价格评估 D.房地产经纪
16、根据《城市房地产管理法》规定，房地产开发商超过出让合同约定的动工开发日期
满_____未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金_____的土地闲置费。（）
个月 20%以下 年 20%以下
个月 20%以上 50%以下 年 20%以上 50%以下
17、房地产交易的形式不包括（）
A.房地产转让 B.房地产开发 C.房地产抵押 D.房屋租赁
18、对于以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件，下列说法正确的是（）
A.按照出让合同约定已经支付 80%土地使用权出让金
B.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的 35%
以上
C.按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，应以形成工业用地或者其他
用地条件
D.转让房地产时房屋已经建成，应当协助受让人取得房屋所有权证书
19、关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，判断正确的是（）
A.须经省人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准
B.土地使用者不可以是个人
C.必须依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让
金或以转让、出租、抵押收益抵交土地使用权出让金
D.实际运行中必须办理土地使用权出让手续
20、关于租赁合同的变更、解除和终止，下列说法不正确的是（）
A.当事人可以解除租赁合同的唯一情形是不可抗力导致合同无法继续履行
B.拖欠租金累计 8个月，出租人可以收回房屋而终止合同
C.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人
D.公有住宅用房无正当理由闲置 1年，出租人可以终止租赁合同
21、对于公房出售的特点，描述准确的是（）
A.公房出售的对象是职工个人
B.公房出售的售价只有成本价
C.公房出售时，考虑各种优惠政策，主要是职工个人的资格
D.公有住房出售给职工家庭后，其产权应归属于家庭全体成员
22、下列各项服务中，不属于针对性的专项服务的是（）
A.绿化管理 B.代住户保管车辆及保养、清洗
C.餐饮 D.代办人寿保险
23、业主委员会的法律性质是（）
A.企业法人 B.社团法人 C.机关法人 D.非法人组织
24、物业公司的管理权源于（）
A.法律规定 B.业主的委托
C.业主委员会的授权 D.开发商的委托
25、在业主委员会成立之前，物业管理公司由（）
A.首批业主选聘 B.开发商选聘
C.物业管理主管部门指定 D.当地居委会选聘
26、借款人申请个人商业用房抵借比不得超过＿＿，贷款期限最长不得超过＿＿，所购
商业用房应为＿＿（）
%15年现房 %10年现房或预售房
%10年现房 %15年现房或预售房
27、狭义的房地产税包括（）
A.城镇土地使用税 B.个人所得税
C.营业税 D.城市建设维护税
28、耕地占用税的征税范围不包括（）
A.菜地 B.园地
C.前三年内曾用于种植农作物的土地 D.荒山、荒坡
29、外商投资企业需缴纳的税是（）
A.城镇土地使用税 B.耕地占用税
C.固定资产投资方向调节税 D.房产税
30、我国涉外商品房实行（）
A.内、外销登记 B.内、外销审批
C.内销登记、外销审批 D.内销备案、外销登记
31、非法转让土地的，由＿＿人民政府土地行政管理部门没收违法所得（）
A.县级以上 B.同级 C.上级 D.省级
32、根据《土地管理法》的有关规定，当事人对有关国家机关就土地所有权和使用权的
处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起多少时间内向人民法院起诉？（）
天 天 天 天
33、依照《土地管理法》的有关规定，单位之间土地所有权和使用权的争议由下列哪个
国家机关来处理？（）
A.县级以上人民政府 B.县级以上人民政府土地管理部门
C.乡级以上人民政府 D.乡级人民政府土地管理部门
34、《行政复议法》第 30条规定，根据国务院或者省级人民政府对行政区划的勘定、调
整或者征用土地的决定，下列哪级人民政府确认土地等自然资源的所有权或者使用权的行政
复议决定为最终裁决？（）
A.省级政府 B.市级政府 C.县级政府 D.乡级政府
35、城镇土地使用税的计税依据是（）
A.土地增值额 B.纳税人实际占用的土地面积
C.纳税人实际占用的耕地面积 D.固定资产投资项目的实际完成的投资额
36、下列关于农用地转为建设用地的批准权限中，不正确的是（）
A.湖南省人民政府批准的道路、管线工程，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准
B.县人民政府批准的建设项目涉及农用地转为建设用地时，应经上级人民政府批准
C.国务院批准的建设项目涉及农用地转为建设用地时，由国务院批准
D.在土地利用总体规划范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，由原批准土
地利用总体规划的机关逐次批准
37、根据土地利用总体规划，不应当优先划入基本农田保护区的包括（）
A.铁路、公路等交通沿线的耕地
B.需要退耕还牧、还林、还湖的耕地
C.城市周边的耕地
D.村庄、集镇建设用地区周边的耕地
38、狭义的土地使用权包括（）
A.土地承包经营权
B.以房地产开发建设为目的而取得的土地使用权
C.土地租赁权
D.土地收益权
38、《土地管理法》规定，省、自治区、直辖市划定的基本农田保护区应当占本行政区域
内耕地的（）
%以上 %以上 %以上 %以上
39、基本农田保护区以＿＿为单位划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同＿
＿农业行政主管部门组织实施。（）
A.乡（镇）同级 B.乡（镇）上级
C.县同级 D.县上级
1-5:CDCCB6-10:ABCAD11-15:DBBDB16-20:BBCCA21-25:DADBB26-30:CADDB31-35:ABAAB36-40
:BBBDA
二、多项选择题
1、狭义的房地产业包括（）
A.城市房地产开发 B.城市房地产交易 C.城市房地产保护
D.开发经营成片土地 E.房地产管理
2、下列房地产交易中，属于二级市场的是（）
A.土地出让后抵押 B.房屋使用后租赁 C.房地产开发经营
D.土地使用后抵押 E.土地使用权出让
3、行政管理性质的房地产关系包括不平等主体之间基于土地和房屋的（）
A.拆迁关系 B.征用关系 C.转让关系
D.土地用途管制关系 E.抵押关系
4、下列土地中可以属于农村集体所有的包括（）
A.城市市区的土地 B.农村的土地 C.宅基地
D.自留地、自留山 E.城市郊区的土地
5、《农村土地承包法》的空间范围包括（）
A.农民集体所有的土地 B.国家所有依法由农民使用的土地
C.耕地、林地、草地 D.荒山、荒沟、荒丘、荒滩
E.其他依法用于农业的土地
6、土地承包经营权的流转应当遵守的原则有（）
A.平等协商、自愿、有偿
B.改变土地的农业用途必须经流转双方协商一致
C.流转的期限不得超过承包的剩余期限
D.同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权
E.不得改变土地所有权的性质
7、房屋共有具有以下特征（）
A.主体有两个或两个以上
B.客体是同一项房产
C.对外关系中，房屋各共有人共同作为单一的权利主体
D.对内关系中，房屋各共有人对共有房屋共同享有或按份享有权利和共同承担或按份承
担义务
E.共有人转让自己的权利须经全体共有人同意
8、表明土地权属的土地证书包括（）
A.国有土地使用证 B.国有土地所有证 C.集体土地所有证
D.集体土地建设用地使用证 E.集体土地使用证
9、对房地产开发用地的“土地”，理解错误的是（）
A.房地产开发用地，即进行基础设施和房屋建设的用地
B.房地产开发用地是指取得开发用地的所有权
C.不仅包括城镇国有土地，也包括集体所有的土地
D.出让的仅仅是地上所有权，土地的地下资源和埋藏物归国家所有
E.房地产开发用地仅取得开发用地的使用权
10、国有企业改革中涉及划拨土地使用权，应根据不同形式和具体情况，分别采取＿＿
的办法予以处置。（）
A.国有土地使用权出让 B.国有土地租赁 C.保留划拨用地
D.国家以土地使用权出让作价入股 E.国家以土地所有权出让
11、行政划拨取得土地使用权的范围包括（）
A.国家机关用地和军事用地 B.城市基础设施用地 C.城市公益事业用地 D.国家的交通、
水利项目用地 E.国家引进的重点外资项目
12、房地产转让、抵押的一般原则包括（）
A.房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让
B.房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权分别转让
C.房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押
D.房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权分别抵押
E.房地产转让、抵押时，房屋的所有权及土地使用权都同时转让、抵押
13、关于商品房预售，下列判断正确的是（）
A.房屋预售，必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B.房屋预售，必须持有建设工程规划许可证或者施工许可证
C.按提供预售的商品房，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的三分之一以上
D.按提供预售的商品房，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的四分之一以上 E.
预售房屋，必须已经确定施工进度和竣工交付日期
14、已购公有住房和经济适用房有下列情形之一的，不得上市出售（）
A.产权共有的房屋，所有共有人同意出售的
B.已经抵押且经抵押权人书面同意转让的
C.以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的
D.处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的
E.产权共有的房屋，仅部分共有人同意出售的
15、住房开发贷款的开发项目必须具备的“四证”，包括（）
A.国有土地使用证 B.建设用地规划许可证 C.建设工程规划许可证
D.建设工程施工许可证 E.集体用地许可证
16、经批准可免征耕地占用税的包括（）
A.飞机场跑道和停机坪用地 B.炸药库用地 C.敬老院用地
D.生活困难农户用地 E.行政机关用地
17、外商投资企业用地取得方式包括()
A.通过出让方式取得土地使用权
B.土地使用权作价入股方式
C.通过租赁厂房和场地的方式取得
D.通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权
E.通过转让方式取得土地所有权
18、房地产关系中承担民事责任的方式主要有()
A.停止侵害，排除妨碍，消除危险
B.返还财产，恢复原状，修理、重作、更换或退回
C.赔偿损失
D.消除影响，恢复名誉，赔礼道歉
E.违约金
19、房地产纠纷依其法律性质可以分为()
A.民事性质的房地产纠纷 B.刑事性质的房地产纠纷
C.行政性质的房地产纠纷 D.商事性质的房地产纠纷 E.物权性质的房地产纠纷
20、解决房地产纠纷的法律依据包括()
A.法律法规 B.规章 C.政策 D.判例 E.司法解释
21、土地使用权的原始取得的方式主要有()
A.有偿出让 B.行政划拨 C.转让
D.抵押权的实现 E.民事执行
22、下列关于土地利用总体规划的审批，说法正确的()
A.全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国
务院批准
B.湖南省的土地利用总体规划，报国务院批准
C.长沙的土地利用总体规划，由湖南省人民政府批准
D.乡土地利用总体规划，可以由省级人民政府授权的县人民政府批准
E.某市人口 80万，其土地利用规划须报国务院批准
1:ABD2:AC3:ABD4:BCDE5:ABCDE6:ACDE7:ABCD8ACD9BC10ABCD11ABC12ACE13ADE14CDE15ABCD1
6ABC17ABCD18ABCDE19AC20ABE21AB22AB
三、名词解释
1、房地产权 P32、房地产市场 P33、房地产法律关系 P23
4、土地管理法 P385、土地法律关系 P396、土地所有权 P41
7、土地使用权 P428、农村土地承包经营权 P479、土地用途管制制度 P54
10、土地利用总体规划 P5411、基本农田 P6012、基本农田保护区 P60
13、土地开发 P6214、房屋所有权 P7315、异产毗连房屋 P78
16、建筑物区分所有权的专有部分 P8417、建筑物区分所有权的共有部分 P8418、住房部
分产权 P8719、房地产开发 P10720、房地产中介服务 P128
21、被拆迁人 P13522、房地产交易 P14823、房地产转让 P150
24、房地产抵押 P16225、住房公积金 P185
26、已购公有住房和经济适用住房 P19427、物业管理 P19828、业主 P20229、业主委员
会 P20430、前期物业管理 P20631、物业管理服务合同 P21332、个人住房贷款 P21633、
经济适用住房 P21934、房地产税 P22935、土地增值税 P23336、城镇土地使用税 P23437、
耕地占用税 P23538、固定资产投资方向调节税 P23739、房产税 P23840、契税 P240
41、涉外房地产 P24242、外商投资企业用地 P24543、成片开发 P246
44、房地产纠纷 P25845、房地产纠纷的行政处理 P26046、房地产违法行为 P275
四、简答题
1、简述对房地产关系实行法律调整的必要性。P9-11
2、何谓房地产法？房地产法调整对象的内容是什么？P17-18
3、简述房地产法的基本内容及其体系。P19
4、简述国务院在房地产管理方面的权限。P30
5、简述房地两证合一与两证分离的利与弊。P33-34
6、土地使用权的特征。P43-44
7、简述土地使用权的取得方式。P44
8、土地使用权终止的原因及其后果。P46-47
9、家庭承包经营中，发包方的权利与义务。P48-49
10、家庭承包经营中，承包方的权利与义务。P49
11、简述土地利用总体规划的编制原则。P55
12、简述土地利用总体规划的审批程序。P55-56
13、简述农用地转为建设用地的批准权限。P56-57
14、简述《土地管理法》对征地审批权的规定。P57
15、为实现耕地总量动态平衡，《土地管理法》作了哪些规定？P58-59
16、简述土地开发的原则。P62
17、简述《土地管理法》对农用地转用审批权限的规定。P65
18、房屋所有权的概念和种类。P73-75
19、简述房屋共有的概念和形式。P75-76
20、简述房地产相邻权的概念及其法律特征。P77
21、简述处理房地产相邻权关系应遵循的原则。P80
22、房地产权属登记的概念和功能。P92-94
23、房地产权属登记的种类及其各自的内容。P97-98
24、简述私房继承的概念、条件与方式。P103-104
25、简述城市公房管理的内容。P104-106
26、简述房地产开发的类别。P109
27、简述房地产开发应注意的事项。P109-111
28、简述国有土地使用权出让的概念和特征。P113-114
29、简述土地使用权划拨的概念和特征。P116-117
30、比较拍卖与招标的异同。P115
31、简述划拨土地使用权的转让、出租、抵押的条件。P118
32、简述企业改革中涉及的划拨土地使用权应当采取出让或租赁方式处置的情形。P120
33、简述处置土地使用权的要求。P120-121
34、简述房地产开发企业的设立条件。P122-123
35、简述拆迁人的概念和拆迁人的权利义务。P134-136
36、简述城市房屋拆迁的原则。P37-138
37、简述违章建筑的含义及违章建筑的几种情形。P145
38、简述货币补偿的优点。P145
39、简述房地产转让的方式。P151
40、简述房地产转让的禁止条件。P152-153
41、简述以出让方式取得土地使用权的房地产转让时应当符合的条件。P153-154
42、简述以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时应当符合的条件。P154-155
43、何谓商品房现售？商品房现售应当符合哪些条件？P157-158
44、何谓商品房预售？商品房预售应当符合哪些条件？P159-160
45、简述国务院《关于做好稳定住房价格工作的意见》对于预售商品房的再行转让的规
定。P161
46、依《城市房地产抵押管理办法》的规定，哪些房地产不得设定抵押？P163-164
47、简述房屋租赁与房屋抵押的关系。P177
48、简述城镇住房制度改革的基本原则。P180
49、简述城镇住房制度改革的基本内容。P183
50、简述不宜出售的公有住房的范围。P186
51、简述公房售后产权的归属。P191
52、简述已购公有住房和经济适用住房对房地产事业的重要意义。P194-195
53、简述已购公有住房和经济适用住房的出售条件。P195-196
54、简述业主委员会的职责。P203-204
55、简述委托合同与物业管理合同的区别。P214
56、如何加强住房信贷管理？P215
57、简述经济适用住房开发贷款中借款人必须事先通知贷款人的情形。P222
58、简述住房公积金管理委员会的职责。P223
59、简述住房公积金管理中心的职责。P224
60、简述可以提取住房公积金账户内的存储余额的情形。P226
61、简述住房公积金的使用及其管理费用的来源。P227
62、简述土地增值税的免税规定。P234
63、简述城镇土地使用税的加收与免缴。P235
64、简述房产税的减免。P239-240
65、简述契税的减免。P241
66、代管侨房的概念和特点。P256-257
67、简述对外商投资成片土地开发经营的限制。P248
68、简述外商投资企业使用土地的限制。P249
69、简述土地使用权转让纠纷的种类。P267-268
70、简述土地使用权抵押纠纷的种类以及处理办法。P269
71、简述商品房预售合同的效力。P272-273
72、简述违法基本农田保护条例规定，依法应从重处罚的情形。P285
五、论述题
1、试述房地产法律关系的要素。
先答房地产法律关系的概念和特征。P23-24
然后再答房地产法律关系的三个要素。P24-25
2、试述我国房地产管理体制。P30-33
3、试述我国基本农田的保护。P60-61
4、试述建筑物区分所有权的特征。
先答建筑物区分所有权的概念。P81
再答建筑物区分所有权的三个特征。P81-82
5、试述我国现行土地制度的特征。P112-113
6、试述如何依法开展拆迁补偿与安置。P144-147
7、试述房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系。P157
8、试述公房出售的特点及售后公房共有关系的特点。P191-194
9、试述业主的权利和义务。P202-203
10、试论物业管理服务企业的法律地位。P211-222
11、试述个人住房贷款中借款人的条件。P217
12、试述经济适用住房开发贷款中借款人的条件。P220
13、试述房地产税收征收应注意的法律问题。P230-231
14、试述外商投资企业用地取得方式。P245-246
15、试述解决房地产纠纷的法律方式及解决房地产纠纷的法律依据。P260-262
16、试述非法占用土地的责任。P282-283
六、案例分析题
1、某市大西北化工厂为扩大生产规模，拟投资 5000万元建一个分厂，向该市人民政府
申请用地 40亩（以出让方式取得土地使用权），经市人民政府批准使用城市规划区内属于 A
村集体所有的土地 40亩（其中基本农田 10亩）。为保证按时使用土地，该工厂与 A村签订
了土地使用权出让合同。该合同规定由 A村向工厂出让土地 40亩，土地使用权出让金 2000
万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为 60年。有关合同的其他内容均参照国
家出让土地使用权的标准合同写明。请根据上述用地合同，回答下列问题：
（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？
（2）市人民政府批准该化工厂用地 60年是否合法？为什么？
（3）按照有关法律规定，该化工厂应该怎样取得土地使用权？
答：（1）该土地使用权出让合同无效。因为，按照我国有关法律规定，集体所有的土地，
必须先依法征收为国有，其土地使用权才能出让。土地使用权的出让方只能是代表政府的土
地管理部门。本案中，A村直接向化工厂出让土地使用权是违法的，所以是无效的。
（2）市人民政府批准该化工厂用地 60年是不合法的，因为，按照我国有关法律规定，
工业用地最高年限为 50年。
（3）该化工厂取得土地使用权的合法方式应该是：首先由国务院办理农用地转用审批手
续，同时办理征地审批手续，将集体土地变为国有土地，然后再将土地使用权出让，化工厂
缴纳土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书，取得土地使用权。
2、江河市第二中学位于该市商业繁华地段。学校在未经土地管理部门批准的情况下，拆
掉临街的一栋教学楼，利用原教学楼的部分基地和部分操场用地，修建了一栋占地近 1亩的
5层商业大楼，全部用于出租经商。
问题：（1）本案中，该市第二中学的行为是否合法？为什么？（2）对该市第二中学的
行为，应该如何进行处理？
答：（1）在本案中，该市第二中学的行为不合法。理由是：第一，未经批准，非法改变
土地用途和非法出租。按照法律规定，依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在
地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进
行变更登记。该市第二中学将原教学楼的部分土基和部分操场用地用做修建商业大楼，并且
用于出租经商，属于非法改变土地用途和非法出租的行为。第二，划拨的土地使用权在改变
用途时，应当依法签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补缴土地使用权出让金。
（2）对该市第二中学的行为，处理方法是：第一，依照法定程序签订土地使用权出让合同，
补办变更土地使用权手续。第二，用租金、抵押所获得的收益抵交或用其他收益缴纳土地使
用权出让金。第三，没收该中学的非法所得，并处以罚款。
3、江河市政府讨论决定在本市云潭乡大王村兴建一个建材工业区，市委常委、副市长联
席会议在听取有关汇报之后，同意与被征地单位签订征地协议。据此，在未经过法定审批的
情况下，市城建办主持建材工业建设办公室与大王村办事处签订了一份征地协议。市政府办
公室批准大王村建材工业加工区办公室征用土地 50公顷，其中基本农田 5公顷，其他耕地 20
公顷，其他土地 25公顷，所征土地没有报经有关部门审批。上述征地，已按协议支付了用
地补偿费用 3000万元。
问题：（1）市政府的批准征地行为是否合法？为什么？（2）你认为本案应如何处理？
答：（1）市政府的批准征地行为不合法。理由是：按照法律规定，征用基本农田、基本
农田以外的耕地超过 35公顷的或者其他土地超过 70公顷的，应当由国务院批准。除此之外
的土地，征地应当由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。本案中，大王村
建材工业加工区办公室征用土地 50公顷，其中基本农田 5公顷，其他耕地 20公顷，其他土
地 25公顷，所征用土地的批准权分属国务院和省级人民政府，市政府办公室无权审批。因
此，市政府的行为属于越权批地的行为。
（2）对于市政府的越权行为,按照法律规定,其批准文件无效；对非法批准征用、使用土
地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究
刑事责任；非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的,以非法占有土地论处。
4、原告：刘某被告：县房产管理局
个体户刘某自 2000年 5月至 2005年 3月在未签订书面租赁协议的情况下，一直租赁县
房产管理局的房屋开饭店，2005年 4月，房管局以房屋改建为由让刘某搬出，并承诺开发后
由刘某优先承租，后房管局未对房屋改建并在未通知刘某的情况下，2005年 6月将房屋卖给
了王某，刘某得知情况后，向房管局要求同等条件下优先购买，双方因此发生纠纷，刘某诉
至法院，
问题：刘某是否享有优先购买权。
答：刘某不享有优先购买权。
按照《城市房地产管理法》的有关规定：房屋租赁，出租人和承租人应当订立书面租赁
合同。约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。
由此可以看出，签订书面房屋租赁合同并向房产管理部门登记备案，是房屋租赁双方必须要
履行的法律手续。本案中，刘某长期租赁房管局的房屋，双方已形成房屋租赁关系，可是双
方并未按照有关法律规定签订书面租赁合同并办理房屋租赁登记手续，因此双方的租赁关系
不具有法律效力，在这种情况下，刘某自然不能享有法律规定的“优先购买权”。
5、原告：刘某被告：王某案由：房屋买卖纠纷
2005年原告刘某经朋友介绍，决定将坐落于江河市的一幢私有房屋卖给王某。5月 5日，
在中间人张某、李某在场的情况下，刘某与王某签订了房屋买卖协议，约定房屋价款为 8万
元，王某当天即向刘某交付了 5万元，在王某未交齐房款时，刘某即表示反悔，曾拒收王所
欠的房款，但在后来，经中间人说合，刘某又接受了王交给他的 3万元房款，5月 17日，在
王某要求刘某办理房产转移手续时，刘以卖房时未通知四邻，四邻已向他提出意见为由，正
式通知王房子不卖了。王认为双方已签订了协议，且按协议约定交付了房款，房屋产权就是
自己的。2005年 6月 10日，王某强行搬入了该房，2005年 7月 2日，刘某向法院提起诉讼，
要求判令房屋买卖无效，王某搬出该房。在诉讼期间，王将房屋进行了整修。
问题：（1）刘某与王某之间的房屋买卖行为是否有效？为什么？（2）本案应如何处理？
答：（1）刘某与王某之间的房屋买卖行为无效。根据我国法律的规定，房屋买卖必须办
理产权转移变更手续，在本案中，刘某虽与王某签订了房屋买卖协议并收取了房款，但未办
理产权过户手续，也未将房屋交给王某使用，故双方的房屋买卖行为无效。
（2）应判令双方的房屋买卖行为无效，王某退出强占的房屋。
6、原告：刘某被告：王某
2004年 8月 20日，王某向刘某借款 45000元，双方签订了借款抵押协议并办理了登记，
约定于 2005年 4月 20日还本付息，王某以其所有的一幢二层楼房作为借款抵押物。借款期
满后，刘某多次向王某催还借款，王某始终借口推脱不还。2005年 7月 21日，王某又将上
述抵押房屋连同附属物品以 42000元的价格变卖给了张某，并办理了房屋产权转移手续。刘
某得知情况后即向法院起诉，要求判令王某与张某之间的房屋买卖关系无效。
问题：（1）刘某与王某之间的借款抵押协议是否有效？（2）王某与张某之间的房屋买
卖行为是否有效？（3）本案应如何处理？
答：（1）王某与刘某之间的借款抵押协议是双方当事人的真实意思表示，且内容合法，
形式要件也符合法律规定，故借款抵押合同有效。
（2）根据我国担保法规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵
押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,
转让行为无效。在本案中，王某未依法转让抵押物，故其与张某之间的房屋买卖行为无效。
（3）应判令王某与张某之间的房屋买卖行为无效，刘某可就抵押物优先受偿。
7、江河市人民政府把经国家有关部门批准的红苗住宅示范小区列为重点建设项目。实施
该项目需要征收红苗村集体土地 250多亩。村民刘某承包的 亩责任田（从事花木栽培）
也属于被征收的范围。为保证征用工作顺利进行，该市各级部门组成项目征地办公室，组织
实施征地工作。被征地的大部分村民协助征地，腾出了被征用土地，而刘某迟迟不退还承包
的土地，理由是征地办公室给与的征地补偿没有达到其要求。问题：
（1）本案中，刘某的土地承包权是否应受到保护，为什么？
（2）征地办对刘某的土地承包权的保护，可以采取哪些补偿办法？
（3）刘某如对补偿措施不服，可以采取哪些法律救济措施？
答：（1）按照法律规定，农民的土地承包权受法律保护。所以，本案中，刘某的土地承
包权应该受到保护。但是，在国家建设征用土地时，被征用者应当从全局利益考虑。
（2）征地办对刘某土地承包权的保护，可以采取以下措施：一是由村委会另外划拨一块
集体土地作花木移接用。二是对花木合理评价后进行适当补偿。
（3）对补偿标准如有争议，刘某可以提请县级以上地方人民政府协调解决，协调不成，
由批准征用土地的人民政府裁决；刘某也可以直接向人民法院提起诉讼。
8、某市某房地产公司准备在老城区里兴建商品房，需要拆迁位于中山三路芳草园的一片
旧房。甲是拆迁地段的住户之一，芳草园 13号之一、之二两套住房都是他名下所有的物业。
13号之一是自住，之二出租给乙居住。拆迁协议约定：采取产权调换的补偿方式，商品房建
成后住户回迁；过渡期限从 2004年 7月 1日到 2005年 3月 31日。在搬迁过渡方式方面，
甲自行安排住处，乙则由房地产公司提供周转房。此外，房地产公司还与被拆迁人就补偿金
额、安置面积、违约责任等内容达成协议。后由于房地产公司方面的原因，商品房直到 2006
年才落成，被拆迁人的回迁时间为 2006年 5月 10日。
请回答：（1）房地产公司应如何与甲、乙就芳草园 13之一、之二的两套拆迁房屋签订
拆迁协议和拆迁安置补偿？
（2）如房地产公司与被拆迁人在签订拆迁协议时就补偿金额、房屋面积、安置问题等经
协商达不成协议的话，应如何解决？
（3）自 2004年 7月 1日至 2006年 5月 10日期间，甲、乙可获得的拆迁安置费有哪些？
答：（1）甲既是 13号之一的所有人，又是使用人，故房地产公司应与甲签订拆迁协议；
甲是 13号之二的所有人，乙是使用人，故房地产公司应与甲签订拆迁协议，与乙签订安置
协议。
（2）当拆迁人与被拆迁人经协商达不成协议，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决；被
拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。当事人对行政裁决不服的，
可以在接到裁决之日起 15日内向人民法院起诉。
（3）甲可获得的拆迁安置费包括：搬家补助费、临时安置补助费（从 2004年 7月 1日
到 2005年 3月 31日）、增加的临时安置补助费（从 2005年 4月 1日到 2006年 5月 10日）。
乙可获得的拆迁安置费包括：搬家补助费、适当的临时安置补助费（从 2005年 4月 1日到 2006
年 5月 10日）。
9、某国家重点大学王教授（享有住房补贴）在 2005年 10月与 A房地产开发公司订立了
购买住房的合同，合同约定住房价款为 50万元，王教授在 2006年 2月已进行首付 5万元，
并向 B银行申请个人住房贷款 30万元。王教授与 B银行签订了书面抵押合同，王教授以所
购自用住房价值的百分之八十用于抵押，B银行向王教授发放了贷款。但在抵押期间，王教
授为了解决经济上的临时困难，在未通知 B银行的情况下又将所购自用住房抵押给个体户张
某。请问：（1）依据《个人住房贷款管理办法》，本案中的王教授是否符合借款人的条件？
为什么？（2）案例中的抵押行为是否符合法定程序？为什么？
答：（1）王教授不符合借款人条件。因为依据《个人住房贷款管理办法》，享有购房补
贴的以个人承担部分的百分之三十作为购房的首期付款，案例中，王教授个人承担的部分是
20万元，那么，王教授应首付 6万元才符合条件。
（2）不符合。以下几点均违反了相关法律规定。A、以房产作抵押的，借款人需在合同
签订前办理房屋保险或委托借款人办理有关保险手续，案例中双方均没有办理保险手续。B、
借款人以所购自用住房抵押的，必须将住房价值全额用于抵押，案例中王教授仅以住房价值
的百分之八十用于抵押，不符合法律规定。C、以房地产抵押的，签订抵押合同之后，还须
到规定的管理部门办理抵押登记手续，本案当事人未办理登记手续。D、抵押期间届满之前，
未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。
10、李某是 A市人，现在该市一家外商投资企业工作。2005年 12月，李某与该市星星
房地产公司签订了一份《房屋买卖协议》，首期已付款 30%。现在，其打算向银行贷款买房。
请问：（1）李某向银行贷款还须具备什么条件？（2）如果李某用所买房屋作抵押，则其应
对抵押物负哪些义务？
答：（1）李某还须具备的条件是：第一，有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款
本息的能力；第二，有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位和个人
作为保证人。第三，贷款人规定的其他条件。
（2）如果李某用所买房屋作抵押，其对设定抵押的房屋在抵押期内必须妥善保管，并且
富有维修、保养、保证完好无损的责任，随时接受贷款人的监督检查。
11、大明公司将经营用房转让给旺达公司，转让价 100万元，法定扣除项目共计 40万元；
将一处仓库赠送给广发公司；出租部分临街用房获取租金 6万元。
问题：（1）大明公司将一处仓库赠送给广发公司的行为是否应缴税，如果缴税，应缴什
么税？（2）大明公司应缴的房产税是多少？
答：（1）应该缴纳契税；
（2）大明公司应缴的房产税＝60000×12%＝7200（元）
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