朝阳孙河项目定位报告
2013. 3
谨呈：泰禾集团
世联地产
与客户进行首次沟通
项目地块现场查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈
市调成果沟通
整体定位报告
项目界定及客户目标分析
市场简析与问题结构化分析
核心问题的提出
为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析
产品建议之参考案例借鉴
项目整体定位
定位报告提报
终稿报告
2013/2/19
2013/3/
第一阶段
市场调研阶段
第二阶段（中期）
整体定位阶段
第三阶段（终期）
报告沟通
2013/3/1
项目组工作的阶段划分
事件
群雄逐鹿，泰禾亿摘墅王
地块
取地成本
公租房
龙湖A地块
20158元/平米
无
泰禾W地块
28559元/平米
有，2000平米
首开F、G地块
26189元/平米
无
点评
取地成本高，要求产品实现高溢价
产品类型不纯粹，影响社区低密意象
取地情况：
亚北板块
25554元/㎡
京昌板块
17020元/㎡
西山板块
60000元/㎡
中央板块
38338元/㎡
京东板块
27945元/㎡
28559意味着：
直逼北京高端别墅市场售价水平；所以本项目自古华山一条路，无可选择的要做到最优；
销售目标：保证一定的销售速度；
品牌目标：延续“院子”品质，实现品牌传承。
项目目标：
开发商目标
世联理解：
背景1：泰禾亿高地价摘取墅王；
背景2：泰禾继院子之后，北京第二个项目；
背景3：院子销售节奏控制缓慢
世联理解：
在保证延续品牌精神及品质的基础之上，对速度、利润实现、回款会有一定的要求！
孙河组团土地储备项目规划图
本体—规划背景
北京唯一一块近城市成规模的低密居住组团，凭借地理位置及资源优势，未来规划为商业休闲、高品质综合功能区
孙河组团土地规划示意图
发展机遇：
孙河组团位于东北五环旁朝阳区孙河乡，北京市第二道绿化隔离地区之内，朝阳区集中低密度改善性宜居版块。
邻近顺义空港城、望京、东坝等城市重要功能区，处于京顺路交通走廊和温榆河生态走廊的节点，是温榆河绿色生态走廊内的重要组成部分，全市唯一一块成规模的低密度居住组团，周边配套成熟，为孙河版块成为具备城市第一居所属性、终极高端改善居住区奠定了良好基础
未来规划：
组团西南至机场南线高速（京平高速），东至京顺路，北至规划温榆河西南滨河路。规划用地公顷，其中建设用地120公顷，已全部纳入土地储备。
孙河组团是集高端商业休闲服务设施、高品质居住社区为一体的综合功能区，是东三乡先行启动的重点组团。
规划利好：
未来区域规划，重点发展区域的商业、文化、休闲相结合的综合性功能，包括健身、购物、娱乐、休闲、品牌餐饮、商务酒店等六大功能，同时推进音乐厅、体育场、图书馆等文体设施建设；
融入人居低碳的理念，通过改善交通实现节能减排，减少不可再生资源的消耗，将区域打造成北京周边“世界城市生态发展的示范区”。
本体—区位交通
东北五环外当前北京热点区域，近城市距离；传统中央别墅区外围；交通便捷，通达性好
项目区位
项目位于朝阳区孙河乡北甸西村顺黄路孙河组团W地块，邻近龙湖地块，在中央别墅区靠近城市区域位置；
区域周边有地铁15号线，孙河站，牵动区域的发展，拉近区域与城市的距离。
京
承
高
速
京平高速
京
密
路
地
铁
15
号
线
机场专线
顺黄路
顺
白
路
交通利好
距离首都机场公里14分钟
距离国贸公里24分钟
距离燕莎公里22分钟
距离天安门公里30分钟
序号
关键节点
距离（KM）
车程（分钟）
路线
1
首都国际机场
约14
机场高速公路—机场南线
2
北五环
约30
京密路
2
CBD
约24
建国门外大街—三环-京密路
4
燕莎
约22
京密路—三环
5
天安门
约30
长安街—二环—首都机场高速公路—机场南线
本体—周边配套
目前项目周边配套匮乏且形象低端；但车行范围内可共享中央别墅区及城市核心国际化配套设施
项目邻近区域配套：
项目周边配套：
区域组团处于起步阶段，项目周边较荒凉。
项目邻近区域高端配套：10所国际幼儿园、13所中高端购物场所、11个美食区、12个艺术区、5大高尔夫俱乐部、8个马术场地、6大休闲会所。
5分钟
生活圈
10分钟生活圈
教育设施及学校
公共设施及医院
公园
休闲娱乐场所
北京德威英国国际学校
赛特奥特莱斯
望京商圈
15分钟生活圈
欧陆广场
项目四至：
东至：孙河组团居住地块之一
西至：龙湖地块
南至：孙河组团居住地块之一
北至：顺黄路
地块内部：
地块内部六通一平完成，无干扰因素；
局部存在约两米高的坡度落差。
本体—项目四至
项目地块平整，地块内无干扰因素；四周城市界面弱，较为荒凉，四周道路有待开发；组团南部存在现状鱼塘
本体—地块指标
小体量，容积率且配建公租房，较难保证物业类型的纯粹性
朝阳区孙河组团W地块 用地指标
用地编号
2902-02
用地性质
R2居住用地
占地规模（㎡）
建设用地
代征道路绿化
小计
地上建筑面积（㎡）
64777
容积率
限高（米）
18（局部30）
建筑密度（%）
30
绿地率（%）
30
楼面价（元/㎡）
28559
配建公租房（㎡）
2000
A
W
龙湖地块
本项目
F
G
首开地块
本体—地块属性
近城市距离/中央别墅区外围/交通便捷/有规划利好及景观资源的/小体量低容积率纯居住项目
自然资源
交通条件
配套条件
周边干扰因素
内部干扰因素
项目临近温榆河自然生态资源，孙河地块内存在现状鱼塘
紧邻顺黄路接京密路，周边拥京承高速和京平高速
周边配套匮乏且形象低端，驱车短时可享中央别墅区及城市核心国际化配套
周边城市界面弱，较荒凉，四周道路有待开发
需配建2000平米公租房及高拿地成本
区 位
东北五环外近城市距离；传统中央别墅区外围
项目本体质素较高，但容积率对项目物业选择及产品排布影响较大
区 域
未来规划为商业休闲、高品质综合功能区
产品形式
层数
小区容积率
独栋
3层以内
≤
双拼
3层以内
~
联排
3层以内
~
叠拼
3~4层
~
花园洋房
4~5层
~
多层
6~7层
~
小高层1
8~11层
~
小高层2
12~18层
~
高层
19~33层
~
项目限制条件
容积率，物业类型选择是关键！
之下物业组合形式
1. 低层（独栋、双拼、联排）＋多层（叠拼&洋房）
2. 纯多层（叠拼、洋房）
路径选择
低层＋多层物业类型
各物业类型容积率贡献一览表
别墅价值最大化
别墅贡献最大化
保证低密意向的合适选择
路径选择
低层＋多层物业类型
项目限制条件
容积率，物业类型选择是关键！
之下物业组合形式
1. 低层（独栋、联排）＋多层（洋房）
2. 纯多层（洋房）
开发商目标
速度有要求！
成本有要求！
本体
中央别墅区！
具备打造低密度的条件！
市场
纯多层价格实现有难度！
纯多层区域先期无验证！风险大！
纯多层无法保证整体低密意向！
纯多层竞争范围扩大，洋房面临市区城市豪宅竞争，新政下郊区物业不占优势！
对位
低层＋多层物业类型
本项目选择：
确定物业类型之下产品形式的选择· ···
趋势1：市场格局
天竺出口加工区
国门商务区
新国展
京乘高速
空港开发区B区
中央别墅区
京密路
空港开发区A区
中央别墅区
北七家及周边区域板块
回龙观及周边区域板块
宏福创业园
中关村轮
空港轮
亚北别墅区
北部第一梯队别墅界限模糊，市场竞争主要是项目间竞争！
客户流向更加复杂，打破交通动线限制，更多受限于支付能力！
产品必须具备高竞争力！
低密物业类型稀缺，低密类产品不可复制！
趋势2：别墅价值
低密物业趋向高端化发展！
别墅高端化、泛化！
容积率
宗数
建筑用地面积
（万平米）
规划建筑面积
（万平米）
规划建筑面积占比
1—
33
%
—1
3
%
以下
0
%
合计
36
%
2010年—2012年北京房地产一级市场住宅用地容积率低于的成交情况
趋势3：客户情况
客户需求升级，逐渐成熟，由低密度首置向多元化发展！
客户不再拘泥于产品形式！
龙湾别墅
龙湖滟澜山
远洋LAVIE
低密首置
低密置换
低密改善升级
趋势4：产品情况
由产品形式最大化向居住舒适度最大化的产品需求转变！
低密产品多元化发展！产品力必须保证！
东方普罗旺斯
大独栋/700-1500平米
京基鹭府
联排/豪华卧套、SPA空间
远洋傲北
联排/全卧套设计、私家电梯
由产品形式
舒适度、高品质转变
总价/支付能力确定客户流向
客户不再局限于产品形式，需求多元化
客户告别“傻大富”，而更加关注居住舒适度
类别墅受客户及市场认可！
在做足产品力基础上的面积控制！
启发：
政策环境
“限墅令”紧箍咒持续收紧，低密产品稀缺属性加剧
2003年以来，政府持续重申“禁止容积率小于1的低密度住宅用地供应”、“严禁向别墅供地”、“不得以任何形式安排别墅类用地”，将加剧低密产品的稀缺属性。
停止别墅用地供应
土地市场
受政策影响，2010年以来容积率小于1的土地成交明显减少，而容积率1—将来成为别墅供应主力
容积率
宗数
建筑用地面积
（万平米）
规划建筑面积
（万平米）
规划建筑面积占比
1—
33
%
—1
3
%
以下
0
%
合计
36
%
2010年—2012年北京房地产一级市场住宅用地容积率低于的成交情况
受控制容积率小于1的住宅用地供应政策的影响，2010年以来其成交明显减少：容积率以下没有土地成交，—1仅有3宗土地地成交，其中2010年成交2宗，2011年成交1宗，2012年没有成交；
容积率1—住宅用地占比为%，将成为未来别墅供应的主力：2010年以来供应33宗地，建筑面积445万平米，占比%；
2009－2012年，北京别墅市场供应逐年递减，2012年供应相比2009年减少28％，但供销比相对平稳；
因政策限制，联排成为别墅市场主力去化产品，其次为独栋产品；
通过别墅供销情况可以看出，500m²以下供销情况相对较好，超过500m²产品供应大幅减少，但600－700m²、1000－1200m²大面积别墅消化率亦相对较高。
别墅市场
受一级市场供应受限影响，08年开始北京别墅供应面积持续下降,别墅稀缺导致总价的不断攀升，独栋、联排为市场主力去化产品，且面积在600平米以内实现较好去化率
2012年年度别墅类别供销情况：
2012年，别墅供销比整体平稳、成交均价浮动于万元/平米左右；500平米以下产品供销情况良好。
2012年1、2月成交情况受政策抑制及节日影响明显，市场从2012年3月起回暖，量价齐升；
从各物业类型供销来看，独栋、联排依然是市场供应主力且去化稳定，叠拼及双拼供应少，双拼作为过渡型产品受其总价及产品形式影响，需求量相对少，叠拼性价比促进成交；
别墅市场
市场供应主力仍为独栋和联排，12年整体去化相对稳定，年底受放量等影响实现成交新高
2009－2012年北京别墅市场成交面积区间主要为500m²以下，占比近90%，其中300m²以下产品占比44%；
热销总价区间主要为1000万以下，占比近83%，其中600万以下产品占比近53%；
数据分析表明500m²/1000万是别墅产品的明显分水岭。
别墅市场
经济型别墅占据主流市场，500m²/1000万是别墅产品的明显分水岭，中高端别墅集中在500-800m²/2000万
别墅市场
独栋、联排市场需求稳定，独栋12年月均去化3万平米左右，联排12年月均去化万平米左右
从物业类型来看，独栋、联排因产品形式及总价影响，依然是市场供应及消化主力，需求稳定;
独栋别墅作为市场稀缺产品形式，月均消化约3万平米;
联排别墅以其独特的性价比优势、符合当前政策下的产品形式及总价因素需求稳定，月均消化万平米左右。
双拼作为别墅过渡型产品对别墅容积率、溢价等方面贡献有限，且新政后客户一步到位观念增强，过渡类产品相对尴尬。
双拼产品因其尴尬的产品形式、较高的总价、对容积率贡献少等原因在售较少，月均去化万平米左右；
叠拼因其性价比、产品形式等原因12年集中释放，如中建红杉溪谷、华润润西山等，月均去化万平米左右；
别墅市场
双拼作为别墅过渡类产品，因其总价及产品型式影响在售项目较少去化能力有限，双拼12年月均去化万平米左右，叠拼因其性价比原因12年月均去化万平米左右
北京别墅市场证载存量
独栋存量主要集中在前期大体量项目后续产品，如珠江壹仟栋、东方普罗旺斯等项目
双拼别墅受需求量影响，去化较慢；叠拼性价比促进其快速成交；
预计去化周期
别墅市场
独栋产品以前期大体量项目后续地块为主，多为长期开发项目，市场主流去化集中在联排产品
别墅市场总结
『整体市场』
独栋、联排是目前市场供求主流产品，需求量稳定，受放量影响相关经济型别墅占据主流， 500m²/1000万是别墅产品的明显分水岭；
『产品形式』
独栋因产品形式稀缺、联排因性价比需求量稳定，为市场主流去化产品、客户接受度高；双拼因其尴尬的产品形式、高总价及对容积率无贡献等原因供应及需求量均较少；叠拼性价比、产品型式满足客户别墅梦想促进成交；
『走量表现』
独栋月均去化在3万平米左右，双拼12年月均去化万平米左右，联排月均去化万平米左右，叠拼月均去化万平米左右
『存量』目前证载存量充足，独栋产品以前期大体量项目后续地块为主，多为长期开发项目，市场主流去化集中在联排产品；
总价关系：经济型别墅1000万以内，中高端别墅2000万
去化速度：联排万平/月、独栋3万平/月
存量消化：联排年/独栋年
联排为主力产品形式
对位
本体
容积率限制，考虑整盘价值最大化
开发商目标
速度有要求！
成本有要求！
产品形式选择：
确定产品形式之下产品面积的选择· ···
几点说明
区域内别墅项目多为地下一层，且多计产权；赠送方式多以露台、庭院呈现，新项目庭院赠送面积较大
别墅赠送情况：
数据界定：
来源：世联平台/北京房地产交易管理网
户型面积：均为产权面积（即与房本面积保持一致）
项目名称
整盘
容积率
样本
产品类型
产权面积
（平米）
地上面积
（平米）
赠送面积（平米）
总价
（万元）
单价
（元/平米）
折后单价
（元/平米）
地下二层
地下一层
庭院
远洋·LA VIE
独栋
1000
无
（计）
800-1000
5763
57630
57630
誉天下
联排（联城）
380
270
无
110（计）
56
1330
35000
35000
中粮·祥云
联排
270-320
270-320
无
120-210
40-50
785
24700-28500
17065
优山美地
独栋
555
355
无
（计）
100－150
1800
32456
32456
万通天竺新新家园
独联体
485
无
138（计）
<100
849
17500
17500
远洋傲北
联排
400-640
320-495
80-100
80-140 (计)
100
1040
20047
17050
御汤山
独栋
300
300
无
145-165
300
825
27467
18333
京基·鹭府
联排
430
260-330
144
128（计）
80
1035
33505－36026
24436－27409
温哥华森林北郡
独栋
340-600
220-400
无
120-200 (计）
——
1300
27545
27545
金科王府
独栋
635
415
无
220（计）
100
2732
43024
43024
壹千栋
独栋
805
491
无
314（计）
666
3400
38000-47000
38000-47000
东方普罗旺斯
独栋
908
560
无
348（计）
600
2829
27000-33000
27000-33000
润泽庄园
双拼
542
392
无
150（计）
——
2316
38000-47000
38000-47000
热销面积区间
200-300平米去化率97%，300-400平米去化率82％，400－500平米去化率76％
别墅产品各面积区间去化率：
项目
200以下
200－300
300-400
400-500
500-600
600-700
700-800
800-900
900-1000
1000-1100
1100以上
均价
去化
均价
去化
均价
去化
均价
去化
均价
去化
均价
去化
均价
去化
均价
去化
均价
去化
均价
去化
均价
去化
远洋傲北
19070
91%
19805
89%
御汤山
28404
94%
27720
64%
24164
97%
京基鹭府
30981
17%
29521
27%
31898
22%
温哥华森林北郡
23397
88%
28293
87%
27890
43%
34717
20%
金科王府
25812
24%
25516
48%
40725
41%
48437
87%
51%
壹千栋
23057
6%
20892
43%
东方普罗旺斯
386%
90%
32814
209%
100%
48649
138%
96%
润泽庄园
43261
125%
43498
113%
44701
31%
54621
115%
远洋·LA VIE
54272
81%
57495
66%
56127
49%
94023
72%
49509
34%
誉天下
108%
23568
73%
112%
27149
65%
中粮祥云
77%
34060
72%
34541
69%
16%
22307
34%
104%
优山美地
50734
47541
111%
48485
101%
332%
万通天竺新新家园
24047
101%
99%
20496
103%
整体情况
34%
97%
82%
76%
63%
51%
39%
60%
69%
75%
44%
总价区间
梯度划分明显，门槛级老项目总价1000万以内，高品质新项目总价1500-2000万
联排总价区间梯度划分明显，集中在1000万左右的项目多为区域门槛级项目，性价比较高的产品，其中阿凯笛亚项目较老，产品无优势，总价较低。
新项目及高品质打造项目总价普遍在1500万以上，产品打造优势明显
月均去化
月均去化5-7套左右，近期集中推盘的项目因低价原因达到10套及以上
老项目月均去化约5套左右，较新项目如远洋傲北以及老项目推新如誉天下月均去化超10套。
整体存量
区域内联排证载存量353套，后续存量超20万平米，但中央别墅区未来存量，且多为门槛级（总价800万以内）老项目后续
联排主力面积300－400平米，剩余9套，共计万平米。
誉天下
中粮祥云
联排320-430平米，剩余9套，约3400平米
万通天竺
后续无别墅产品，以大户型小高层、商业为主
2013年
。。。。。。
后续有待规划土地
证载存量
后期推出
联排400－500平米，当前余量2套，共计900余平米；
后续待推三期联排产品
联排300－400平米，剩余93套，共计万平米
后续有待规划土地，预计联排别墅及公寓产品为主
阿凯笛亚庄园
中央别墅区
亚北别墅区
热销面积区间
大平层产品150－200平米去化率93％，200－225平米去化率82％，225－250平米去化率85％
平层产品各面积区间去化率：
项目
150以下
150-200
200-225
225-250
250-275
275-300
300-325
325-350
350-400
400-450
450以上
均价
去化
均价
去化
均价
去化
均价
去化
均价
去化
均价
去化
均价
去化
均价
去化
均价
去化
均价
去化
均价
去化
望京·金茂府
44283
69%
44995
69%
45486
72%
44939
78%
远洋·万和公馆
50458
78%
51419
84%
51745
46%
52540
51%
51906
39%
中粮·祥云
15690
99%
15977
95%
17161
79%
16739
66%
18662
33%
0%
18198
50%
18654
34%
20970
7%
紫御·华府
49522
54%
51024
31%
61040
1%
57040
10%
招商嘉铭·珑原
32579
93%
32744
93%
33151
86%
34327
91%
31680
77%
30152
85%
29750
99%
30973
100%
31362
72%
天润·福熙大道
22487
98%
25251
94%
30544
50%
30319
67%
31577
40%
0%
0%
五矿万科·如园
38609
77%
39690
4%
38746
88%
39636
57%
46306
51%
润泽·悦溪
13761
110%
14823
123%
21631
96%
40667
123%
西山·壹号院
40751
74%
49051
67%
40790
98%
49646
56%
42133
71%
40990
43%
41286
88%
42453
51%
34579
41%
42325
32%
合生·霄8
54888
7%
89776
6%
整体情况
100%
93%
82%
85%
63%
60%
52%
57%
33%
15%
15%
热销面积：别墅 200-300平米，300-400平米，400－500平米
大平层150－200平米，200－225平米， 225－250平米
总价选择:1000万以内/1500-2000万
去化速度：5-7套/月
存量消化：当前存量11个月左右
联排：200-300平米&300-400平米
平层：200-220平米
对位
市场
控制总价及面积区间
开发商目标
速度有要求！
成本有要求！
面积选择：
确定产品形式之下产品面积的选择· ···
龙湖双珑原著
小体量纯低密社区，定位城市别墅
项目位置
朝阳 孙河乡北甸西村孙河组团A地块
物业类别
独栋、叠拼、洋房
占地面积
平米
建筑面积
72923平米
容积率
建筑风格
原著系
装修
暂定毛坯
总套数
独栋：128套
开盘时间
预计2013年5、6月
开发商
龙湖地产
楼面地价
20158元/平米
龙湖双珑原著
“中魂西技”的建筑风格，龙湖原著系城市别墅产品的延续
建筑设计：
中式元素提炼运用——采用“中魂西技”的打造手法，中式元素，西式技术；
外立面采用干挂石材；
中式窗棂设计，“窗外风景就像镶嵌在画框中的画。”
户门和车库门均采用花梨木包钢的设计
屋顶采用深褐色瓦片重现唐朝一度风行的大檐坡屋顶
中式窗棂设计
花梨木包钢
仿斗拱柱头
五大亮点：
1.台地坡地园林，双“回”字形设计，离市政地面规划1—3米，把整个项目围合；
2. 人车分流，地面上花园园林最大化；
3.小区酒店式入户大堂，全国唯一，避免别墅平庸感，增强仪式感；
4.龙形水系，近千平米，用高级花岗岩和大理石铺贴而成，冬天抽水之后成为文化广场，供业主使用； 5.三层照壁设计，尊崇东方礼仪：
进入酒店大堂第一层照壁，映水照壁，前面200多平米镜面水景；
第二层台地照壁，比正常台面高出几十公分，组团私密性强；第三层门庭照壁，家庭私密性强。
龙湖双珑原著
双回字形设计、酒店入户大堂、龙型水系、三层照壁等设计充分尊重客户需求
园林设计：
龙湖双珑原著
户型设计亮点：所有卧室均朝南，小独栋地下面积为赠送
产品设计：
户型设计：所有卧室全部朝南，总建面670－680平米（地上400多平米）的户型，面宽米，进深11米，一层老人房，二层两个卧室，三层两个卧室；为最大户型。
产品形式
总建筑面积（平米）
地上面积（平米）
地下面积（平米）（算产权）
套数（套）
层数
（层）
楼栋户数
大独栋
600左右
400左右
200左右
41
地上3层
地下1层
2
小独栋
400
200-300
100（不算产权）
87
地上3层
地下1层
4-6
叠拼
（后期）
——
——
——
108
——
——
洋房
（后期）
——
——
——
54
——
——
合计
290
产品类型
地下一层层高（米）
地上一层层高（米）
地上二层层高（米）
地上三层层高（米）
大独栋
小独栋
户型层高：
亮点对比
龙湖项目软性方面优势明显，本项目同样具备打造的机会，产品端本项目可更好控制面积，提升单平米溢价
龙湖项目亮点：
私密性强
三重照壁设计保护其私密性
产品舒适
度高
卧室均朝南，采光好舒适性强
户型面积
大独600（地上400）/小独400（地上200-300）/叠拼/平层
品质感
入户酒店大堂设计、“中魂西技”的建筑风格、干挂石材
园林设计
双“回”字园林设计、龙型水系
区位
中央别墅区近城市区域
本项目
齐平
可发挥
可发挥
可发挥
可发挥
可控制
本次调研针对目标对象采取一对一面谈以及电话访谈的方式为主，所有信息来源均真实、有效。
访谈形式
为获得第一手客户资料以更接近市场需求，我们进行了一定样本量的客户及业内访谈
产品定位的准确性
亮点及社区营造
生活状态
产品需求
基本特征
置业逻辑
访谈
客户
访谈目的
了解区域内别墅客户置业是否具有特殊性以及客户的置业敏感点，为本项目打造挖掘客户机会。
访谈对象选取原则：
老别墅区客户/东北部城市豪宅客户/资深业内人士
有再次置业意向
具备较强经济实力
访谈对象区域：
中央、亚北别墅区
东/北三至五环区域、部分海淀、西城区域
区域客户梳理
区域客户主要分为别墅客户和平层客户；其中大平层客户与别墅客户的置业区别在于对产品功能的认知不同，以及价格承受能力有所差别
目前区域内存在两类客户群：别墅置业客户和平层置业客户
【客户共性】
要求“离尘不离城”，近城市，享环境（别墅低密环境和周边自然环境）；
看重周边生活配套的成熟度；
注重生活品质，关注与家庭共同度过的时光
置业逻辑：养老/子女教育/环境改善
来源：北京东/东北部区域为主，北部别墅回流客户
【客户个性】
别墅置业客户：
看重别墅符号——喜欢大院子、地下室、挑高和大露台；
资金支付能力较高
平层置业客户：
大户型：住过远郊别墅或者类别墅产品，认为平层的功能处理上胜于别墅产品；平层空间浪费较少；资金支付能力相对别墅客户稍低，但也具备较强的经济实力
VS
别墅客户
王女士——因子女教育购置房产
基本信息：
43岁，内蒙乌海市人，三口之家，女儿12岁，丈夫作煤矿生意，在当地住别墅
职业特征: 当地事业单位人员，一个月上两周班即可
置业逻辑还原：
想让女儿上国际寄宿学校，方便周末回家休息；
希望房子离女儿上学的地方不要太远；
平时是爷爷奶奶住，周末照顾孩子，自己和丈夫也会时不时过来看孩子；
产品需求：
功能空间：房子不需要太大，但是大面宽比较好；平常主要是三口人住，注重孩子的需求：但是要有孩子学习的地方、睡觉的地方、弹钢琴的地方；
社区配套：满足日常生活配套即可，大件物品就会出去大商场采买；
公共空间：园林大面积绿化，树木最好都是成树，点缀水景；有一定的公共活动场所，方便老人遛弯。
客户语录：
“看过棕榈泉和泛海国际的房子，还是觉得城里太乱，而且那边堵车也挺普遍的；现在二手房税收政策又出台了，还是决定买个别墅的新房。”
“基本上如果有不错的房子，就会推荐周边的朋友一块来看，如果将来能住在一起，还能互相有个照应。”
置业动机：
让子女享受国际化教育配套
关注点：
区位交通
园林设计
功能空间
周边环境
客户线索：
受访者基本代表因子女教育置业的这部分群体，和亲人、朋友一块购买的可能较大；此类客户北京及外地均存在。
别墅客户
杨先生——因圈层关系和工作需求置业
基本信息：
52岁，北京人，四口之家（一对14岁的双胞胎儿子），已有多处房产，现居朝阳北路某社区；
职业特征: 某商贸公司老板;
置业逻辑还原：
因为工作关系需要飞来飞去还是希望在机场附近有一个房子，而且自己很多朋友都在这边住，也方便日常交流；
也看过一些老点的别墅区，很多可能因为物业的问题根本没有统一的形象，就像走在一个村子里，千奇百怪；
产品需求：
功能空间：希望有男女主卧，一定要有娱乐室，孩子可以玩；地下室合理利用；因为是长期居住，房间至少五个；
赠送：被教育了这么多年，而且在商言商，“羊毛出在羊身上”，所以不用说什么什么是赠送的，我们自己会比较，关键要看性价比，不过露台赠送是标配吧，不需要太大，敞亮就行。
花园面积不能太小，但必须要精装；
精装：别墅还是自己装比较好，精装总不尽如人意；
会所：有商务宴请的场所，方便招待朋友；
业余爱好：
收藏车，家里有限量车陈放，而且是哈雷车友会员；
客户语录：
“交通一定要便利，看过一些别墅项目，但因为不是产品比较老就是区域位置不理想，一直搁置没买。”
置业动机：
圈层关系+工作需求
关注点：
区域交通
社区形象
性价比
精装花园
功能空间
客户线索：
受访者基本代表因工作需求和圈层关系的这部分群体，对于物业类型的可引导性较容易。
别墅客户
李先生——因资产处置置业
基本信息：
44岁，北京人，三口之家，多次置业
职业特征: 某石油化工公司老板;
置业逻辑还原：
资产处置；
产品有一定升值空间；
物业服务要周到，保护客户信息；
产品需求：
功能空间：功能空间设计的一定要全且合理，不想再改造结构，看起来会杂乱；
社区配套：配套齐全就行，主要还是私密性安全性一定要好；
风格：具体风格不重要，但一定要显得大气的，最好要石材外立面；
会所：设施配套一定要高档，除了可以游泳健身以外，最好要有雪茄吧、红酒吧等；
公共空间：园林要有设计感和曲径通幽的感觉，不喜欢一览无遗，比较注重个人私密性；
业余爱好：
收藏、高尔夫、朋友聚会、出国旅游；
客户语录：
“相信风水，所以房子格局不好的基本不考虑，除了房子的舒适性好以外最主要的就是私密性和安全性，物业服务比较灵活周全，区域位置要好，有升值潜力。”
置业动机：
资产处置，用公司或者他人名字置业
关注点：
区域位置
会所功能
园林设计
外立面
物业服务
功能空间设计
客户线索：
受访者基本代表有资产处置需求的这部分群体，看重产品升值潜力。
别墅客户
孙女士——远洋LAVIE意向客户因高总价未成交
基本信息：
38岁，北京人，三口之家，老公自己开公司，曾多次置业，现住康城别墅；
职业特征: 画廊老板;
置业逻辑还原：
需要产品品质高，区域环境好的小区；
居住空间私密性好安静舒适；
一定要有孩子的活动空间；
安全性一定要做好，物业服务要好；
产品需求：
功能空间：不一定每个房间都很大，但要有所侧重，比如男女衣帽间的格局就会有差别，男的简洁大方，女的精细，功能划分明确多样；
层高：、米可以，4米以上就没必要了，不过需要客厅挑高；
会所：要高档，有SPA、健身、游泳等；
公共空间：园林绿化要做好，孩子可以玩耍；有水系，园林显的更有品质。
业余爱好：
马术、看画展、做瑜伽；
客户语录：
“不喜欢精装房，喜欢自己设计装修，会空出一间屋子做画室或是给女儿练舞。”
“车库出行动线不能复杂，女生多数天生对路不敏感。”
置业动机：
生活品质改善
关注点：
小区规划
物业服务
产品品质
户型设计
园林设计
小区车行动线
客户线索：
受访者基本代表追求生活品质但总价有一定限制的这部分群体。
别墅客户
章先生——龙湖小独意向客户
基本信息：
40岁，北京人，三口之家，拥有郊区别墅及市内高层，目前住亚运村区域；
职业特征:会计事务所董事，兼多家公司独立董事；妻子央企中高层管理人员;
置业逻辑还原：
已有别墅太远，无法长期居住，想换一个近点的；
想要一个属于自家的花园；
产品需求：
功能空间：空间功能要齐全，房间要够用，有孩子和大人的私密空间；需要庭院、地下室，露台不需要太大面积，但是得有；
社区配套：配套方便生活；
会所：对自己而言是一个会客厅的功能，像咖啡厅、餐厅、红酒吧、雪茄吧；
公共空间：喜欢大的公共绿地，平常会遛狗。
业余爱好：
高尔夫、养小动物、下围棋；
客户语录：
“居住最主要的还是舒适安全，孩子大了，都需要私密空间，所以想换成别墅，离城市近点最好，这样工作生活都便利。”
“对于建筑风格明显的好恶，大气就好，但是对于太偏度假风格的就算了，毕竟是每天都住的。”
置业动机：
产品升级改善
关注点：
别墅带花园
会所品质和功能
公共绿地
功能空间
区域位置
客户线索：
受访者基本代表因需要产品升级改善的这部分群体，注重品质和家庭生活。
别墅客户
唐先生——认可中央别墅区国际氛围
基本信息：
56岁，北京人，三口之家，自己和孩子名下都有房产
职业特征: 使馆工作人员;
置业逻辑还原：
就想在中央别墅区居住，认可他的国际化氛围；
注重产品品质，社区风格；
认可这个区域及区域内居住的人群；
关注孙子教育；
产品需求：
功能空间：卧室个数一定要足，可以满足三代同堂，会客厅一定要大，方便接待朋友；
社区配套：基本配套要齐全，主要还是看品质
公共空间：园林绿化要做好，最好有些水景，周末两口喜欢一起散步。
风格：喜欢能彰显身份、大气的建筑风格，整体的风格不能太刻板、阴郁，
业余爱好：
看话剧、看电影、旅游，邀请外国朋友家庭聚餐；
客户语录：
“不喜欢死板的生活，生活有情趣一些，今年的旅游计划是去南极，想要一个精装的花园，可以招待外国朋友来家里喝下午茶或者BBQ，我很认可中央别墅区这块区域，交际圈也基本在这，也快到退休的年龄了，晚年想住的舒服些。”
置业动机：
认可区域氛围
关注点：
区域氛围
教育环境
社区品质
户型设计
精装花园
园林水景
客户线索：
受访者基本代表因区域居住氛围置业的这部分群体，和朋友一块购买的可能较大。
别墅客户
金先生——誉皇殿二期成交客户
基本信息：
44岁，港籍，妻子为传媒大学副教授，四口之家，孩子一个8岁，一个6岁，首次别墅置业；
职业特征: 银行投资高管;
置业逻辑还原：
性价比高的别墅；
考虑总价及开发商品牌；
关注教育环境；
产品需求：
功能空间：卧室除了常住的，得多预留一间，偶尔可以接父母来住；
社区配套：注重安全和便利性，要满足生活需求；
公共空间：大小都无所谓，关键要有自家花园。
业余爱好：
看电影、旅游、高尔夫；
客户语录：
“孩子还小，需要考虑到孩子的安全问题，所以，需要人性化设计一下，比如，窗户要安全性考虑。”
“看过亚北那边的别墅，觉得氛围还是这边的好”
置业动机：
居住环境改善
关注点：
性价比
教育环境
社区配套
别墅带花园
人性化设计
客户线索：
受访者基本代表因居住环境改善的这部分群体，注重社区品质和环境。
别墅客户
吴先生——意向购买别墅产品养老
基本信息：
55岁，四口之家（大儿子26岁，美国留学；小儿子17岁，准备出国深造），再次别墅置业；现居星河湾
职业特征: 北京某国企董事长;
置业逻辑还原：
退休养老；
考虑周边环境和位置以及周边配套；
产品需求：
功能空间：不喜错层，但要求客厅挑空7－8米，其他层高米左右；要求两个会客空间（自己和妻子的朋友互不打扰）；双套房设计，尊重男女主人习惯；
电梯需求：超过4层必须配电梯，3层最好有电梯
社区配套：注重安全和舒适性，要满足生活需求；
公共空间：大小都无所谓，关键要有自家庭院；
功能空间：自己和儿子都喜欢航模，喜欢手工制作；在车库里制作不受打扰，也不干扰家里其他人。
业余爱好：
定期去国外度假、高尔夫、品茶（收集茶具、茶社会友）；
客户语录：
“有一套别墅，也没去住过；前段时间去看，觉得小区挺乱的，房子也没什么感觉了，换一个新的，以后就常住了。”
置业动机：
退休养老
关注点：
区位
周边环境、配套
功能空间
安全性、舒适性
别墅带庭院
物业管理
客户线索：
受访者基本代表因退休养老的这部分群体，注重社区环境和配套。
别墅客户
陈先生——意向购买别墅产品自住
基本信息：
43岁，离异，三代同堂（准备把儿子、父母接到北京定居）
职业特征: 某房地产执行总裁;
置业逻辑还原：
定居北京，兼顾父母养老和孩子教育；
考虑位置以及周边教育资源；
产品需求：
产品类型：别墅，形式无所谓，但要适合居住；
功能空间：一层老人房必须南向，保姆间最好采光；孩子的兴趣房、学习间、朋友聚会活动室都要有；
物业：“以人为本、细节关爱”，比如为了冬天不积雪结冰，应在整个社区铺设地热，即使物业费高一些也愿意；
智能系统：保证安防，其他太前沿的没必要；
精装：必须按照自己的设计方案装修，否则不接受；
庭院：精装，有文化感、艺术性；
车位：至少两个，地上1个临时车位，方便朋友停车；希望单个车位宽在4米以上；
客户语录：
“孩子和父母长期不在北京，觉得很是亏欠，而且父母本来就是从北京人，被外派到上海待了那么多年，现在退休了，总算可以重归故里了，选房子一定要各方面品质好的，得让他们生活得幸福。”
置业动机：
居住改善
关注点：
位置
周边教育资源
户型设计
物业管理
安全性、舒适性
精装庭院
车位尺度
客户线索：
受访者基本代表三代同堂置业的这部分群体，注重距离和周边资源。
别墅客户
钱先生——装修公司老板，有3家三里屯酒吧
基本信息：
44岁，北京人，三口之家，已有三处房产
职业特征: 私企老板;
置业逻辑还原：
想要购置周边资源较好的房源；
小区主要的景观能在我的房源旁边；
居住的人群不要杂乱，希望可以和同样圈层的人士居住一起；
喜欢别墅的低密氛围，不喜欢小区人流量大
交通要便利，离机场要近，方便经常出差考察
产品需求：
功能空间：一定要有属于自己的私密空间，方便有时在家工作，孩子要求有一个娱乐室，可以打桌球；
社区配套：生活便利就行；
公共空间：园林景观要有特点。
业余爱好：
打高尔夫、看足球；
客户语录：
“就想购置一个景观资源好的房源，周围人群不要杂乱，周围如果有高尔夫俱乐部最好，如果没有也无所谓，主要是区位交通一定要好。”
置业动机：
资产保值增值
关注点：
区位交通
空间设计
产品价值
园林设计
周围居住人群
客户线索：
受访者基本代表想要购置资源好的房源的这部分群体，丈夫的决策比较重要。
别墅客户
张先生——艺术公司老板
基本信息：
54岁，北京人，单身，已有两处房产
职业特征: 私企老板;
置业逻辑还原：
购置第一居所房源；
区域位置很重要，主要是稀缺，将来可以升值；
居住的人群不要杂乱，交通要便利；
小区一定要有品质感，低密氛围，住起来舒适，人性化考虑多一些，有智能安保系统，保护业主安全私密性；
产品需求：
功能空间：主要是舒适安全，个性化考虑，比如，厨房分中西厨或者厕所有置物空间；
社区配套：品质感和舒适很重要；
公共空间：园林景观绿植被要多。
业余爱好：
画画、看话剧；
客户语录：
“生活对于我和艺术是一样的，除了精致一定要有品质，所以，居住的舒适度和区位是我考虑的主要因素，其次就是他升值的空间。”
置业动机：
第一居所
关注点：
区域交通
稀缺性和舒适度
低密氛围
园林设计
智能安保系统
客户线索：
受访者基本代表想选购第一居所的这部分群体，自己和家人的决策比较有重要影响力。
平层客户
刘先生——中粮祥云220平米成交客户
基本信息：
42岁，北京人，三口之家，妻子为上市企业北京分公司中层管理人员
职业特征：IT企业高层管理人员；
置业逻辑还原：
现住叠拼，上下楼不方便，而且孩子容易受伤；
想让孩子上国际学校；
要求交通通畅，一来自己上下班方便，二来万一需要应急能够及时处理；
产品需求：
空间功能要人性化考虑，孩子的房间不要离主卧太远，；
储物间功能齐全；
考虑保姆间且能够主仆分离；
公共空间：大面积园林。
业余爱好：
旅游、打高尔夫、健身；
客户语录：
“以前总是想着住别墅，等真的住上了，又觉得上下上下的，很不方便，而且挑空、露台什么的其实也没经常用，通高的客厅是气派，但有了孩子时刻担心，怕他从楼上掉下来。”
置业动机：
孩子上国际学校
关注点：
社区环境
教育环境
交通便利
人性化设计
客户线索：
受访者基本代表为孩子教育置业的这部分群体，对于功能空间的细节考虑较多
平层客户
杨先生——中粮祥云180平米成交客户
基本信息：
48岁，北京人，三口之家，拥有远郊别墅
职业特征: 国企高层;
置业逻辑还原：
父母养老；
喜欢别墅的低密氛围，要求平层的舒适度
产品需求：
功能空间：内部空间区隔不要太复杂，希望房子人性化设计，比如置放空间设计和厕所可以安装一个看书灯，马桶边预留安放扶手的地方，多为老人考虑；
社区配套：生活便利，餐饮、医疗方便；
公共空间：社区广场，方便老人活动交流。
业余爱好：
书法、花卉；
客户语录：
“爸妈年纪大了，肯定不考虑上下层的产品，以前跟我们一起住马坡一个别墅时候，从来没上过楼。”
置业动机：
父母养老
关注点：
社区环境
人性化设计
城市距离
客户线索：
受访者基本代表因父母养老的这部分群体，注重老人的生活便利度
业内访谈
双珑原著销售经理
访谈摘要
龙湖品牌；
原著系的市场良好认知。
项目卖点
客户
对区域的看法
地块城市属性强烈，区位优势明显，配套成熟且高端；
地块属于温榆河绿色生态休闲区，生态气候好于其他区域；
区域内20%-30%都是外籍人士，周边国际学校众多，国际化氛围浓；
众多涉外企业高层及私企老板在此置业，高端客群较多。
中央别墅区置换客户；龙湖老业主，市内私企老板较多，多拥有外籍或双国籍身份；
外地客户存在一部分，资质问题客户基本可自己解决；
朝阳客户较多，如朝阳北路沿线客户电访较多，其他也有海淀、西城的；
新的国五条或可提升一手别墅客户购买意向。
业内访谈
优山美地销售经理
访谈摘要
区域配套成熟；
传统中央别墅区饱和，促使高端客群西进南移。
项目卖点
客户
对区域的看法
孙河地块规划利好，将成为新中央别墅区低密组团；
把握准产品总价，还是会有很多有别墅置业需求的客户来这儿买的，毕竟区域氛围已经很成熟了。
外企高管、私企老板；
核心区域老别墅社区存在大量改善性置业需求，或为终级置业；
看重产品品质，对赠送相对不敏感，比如北方气候条件下露台实用性较低；
传统中央别墅区客群迁移，原因大概有几点：
新国展、地铁15号线等带来大量普宅客群，纯粹的低密氛围受到影响；
老社区产品户型、建筑风格、园林设计落后于时代；
社区内部私搭乱建现象严重，影响社区形象；
物业服务较为落后。
客户来源
中央及亚北别墅区＋东/北三至五环区域为主要输出地
【来源】
别墅置换客户：
中央别墅区外溢及置换客户为主力；
亚北别墅区外溢及置换客户为其次；
西山别墅区客户为散点式。
城市外移客户：
东/北三至五环高端住宅客户为主力，如朝阳北路沿线住宅客户、亚运村客户；
西北四五环区域部分客户为其次；
其他区域客户为散点式。
东/北三至五环
中央
亚北
东/北三至五环
客户特征
【基本情况】
35-55岁为主要年龄段，多为三口/四口之家，带小孩，多数暂未和老人一起生活
有多次置业经验，再次置业多为升级改善
【行业分布】
高支付力人群，包括企业老板、外企高层，以及石油化工、房地产、金融、IT、
大使馆等国企高管
【工作及居住区域】
工作城市不固定，经常往返于机场；
当前居住区域集中在中央、亚北别墅区，以及东/北三至五环区域
生活半径主要围绕东部、东北部区域
【特征】
国际视野 注重品质和细节 自我判断、抵触被强势引导 注重家庭生活
【兴趣爱好】
旅行、高尔夫、SPA等高端休闲活动
收藏、茶艺、观看展览/话剧、书法等文化艺术性活动
客户置业逻辑还原
别墅客户改善升级+城市高端住宅客户生活品质升级+子女教育+圈层氛围
【置业逻辑】
别墅置换改善 生活环境改善
工作及圈层需求 子女接受国际教育
第一居所需求 养老需求
【置业关注点】
社区品质 户型功能合理 城市距离与生活便利度
客户需求细节
产品需求
整体
需求
大面宽
功能空间合理，建面300-400平米
具体
需求
卧室
比常住人口多一至两个房间，常住卧室南向
功能性
地下室、露台、花园等别墅基本符号存在
儿童活动空间面积要有保证
套间内男女主人活动区域分开设计，要有细节侧重，提升舒适度
层高
米左右，不用超过4米，强调客厅挑空
赠送
露台不宜过大
庭院和一层面积持平
地下室尺度适宜，最好赠送
精装
庭院精装，室内不喜欢精装
车库
至少2个车位，地上另需1个临时车位，出行动线简明。另希望单个车位宽在4米以上，适合豪车停放
智能化
注重安防以及私密性
建筑风格
表现大气、尊贵感，无特有风格要求
材质
石材为最佳选择
会所
功能性和品质感均要有所体现，包括商务宴请、健身、雪茄吧、红酒吧、养生等功能
园林需求
1.成树移植 2.大面积绿化 3.水系环绕 4.空间设计感 5.保证私密性
物业服务
1.安全保证，社区智能化安保系统，对问题快速反应 2.管家式服务 3.人性化关怀
别墅产品：
老别墅区置换客户+城市高端住宅客户
——追求生活品质，注重家庭成员
平层产品：
环境改善客户＋中央别墅区被标签客户
——追求别墅的低密氛围，享受平层的生活舒适度
——希望在配套最成熟的中央别墅区居住，不拘泥于产品形式
本体
容积率限制，不损失指标，产品形式不纯粹
近城市距离、中央别墅区外围
未来孙河规划前景优势突显
物业选择
联排＋平层
市场面积
联排：200-300平米（产权）、300-400平米（产权）、400-500平米（产权）
平层：200-220平米
基于竞争
龙湖：大独600平米（产权）、小独200-300平米（产权）
本项目：控制面积下的单平米利润率，保证地上基本舒适度
客户需求
300-400平米（产权）
【定位原则】充分利用容积率；联排产品最大化；面积及总价控制合理，保证一定的去化速度
【产品建议】
产品类型
建筑面积
赠送空间
户型创新
联排
360－460（产权）
地上260-360
庭院、露台
外观为独栋形式
平层
200左右
露台、退台
可考虑赠送地下室
大面宽、仪式空间
原则一：
满足用地指标要求
原则二：
根据产品定位意见，联排产品最大化
原则三：
充分挖掘地块价值，合理排布
地块外围：
北侧孙河北路为建成道路，昭示性、进入性好；其他三面道路均为孙河组团规划道路，故考虑将会所（前期做售楼处使用）布置于地块北侧
地块西侧为龙湖地块，东侧和南侧规划为住宅属性，地块整体居住氛围均好
地块内部：
地块四周环绕20米代征绿地
沿南侧七号路限高可达到30米，利用此条件可将公租房及拉高容积率住宅产品布置于地块南侧
龙湖地块
孙河北路（已建成）
（规划中）
（规划中）
（规划中）
住宅用地
会所/售楼处位置
公租房/拉高容积率产品
排布原则
强排方案
方案一——联排+小高层
置业动机：
居住环境改善
方案指标
方案说明：
联排别墅共129套，面积共占比65％；
为满足容积率排布小高层产品，地上10层，2梯2户，户型面积210平米左右，共100户。
会所
联排
小高层
公租房
粗排方案1
占地
总建面
容积率
64740
物业类型
户型面积
层数
套数
建面
面积比
小联排
260
3+1
87
22620
39%
大联排
360
3+1
42
15120
26%
小高
210
10
100
21000
36%
住宅部分
229
58740
100%
公租房
8
2000
会所
4000
合计
64740
强排方案
方案二——联排+平墅+洋房
方案指标
方案说明：
联排别墅共76套，面积共占比38％；
平墅产品90套，共五层，1－3层送地下室和花园，4、5层为复式带露台户型，面积占比37％；
为满足容积率排布7层洋房产品，2梯2户，户型面积210平米左右，共70户。
会所
联排
平墅
洋房
公租房
粗排方案2
占地
总建面
容积率
64560
物业类型
户型面积
层数
套数
建面
面积比
小联排
260
3+1
51
13260
23%
大联排
360
3+1
25
9000
15%
平墅
240
5
90
21600
37%
小高
210
7
70
14700
25%
住宅部分
236
58560
100%
公租房
8
2000
28
会所
3
4000
合计
64560
【市场比较法推导】
(选取相关典型项目，并通过区域因素、产品因素、开发商因素等多重因素对比分析，进行价格推导)
【价格建议】
项目
系数
权重
12年均价
加权后价格
远洋•LA VIE
64522
40765
千章墅
34410
7441
京基鹭府
30410
2503
50708元/平米
结合项目13年10月的入市时间以及市场情况，建议联排入市价控制在50000—55000元/平米(产权面积)。地上面积60000-65000元/平米
结合项目条件、市场接受度以及客户量的多少，
建议联排产品先期入市，对联排的入市价格进行判定：
九章别墅
远洋LAVIE
选取区域内标杆项目分析借鉴
在社区打造、外围等方面与区域整体气质相符
项目位置
朝阳区东苇路3号
物业类别
独栋别墅
占地面积
86500平米
建筑面积
100000平米
主力户型
500-800平米
建筑风格
待定
装修情况
毛坯
总套数
81户
开盘时间
预计2013年初
开发商
北京诚通华亿房地产有限公司
京平高速
机场高速
蟹岛度假村
爱心动物园
金河湾
商务会所
航空俱乐部
国门医院
京华学校
星火学校
京西学校
地坛
医院
国家会计
学校
埃力生
商厦
九章别墅
机场高速纯独栋社区，周边高端配套齐全
待售房源全部为独栋别墅
产品风格：新中式创新风格，院落之间共用一个墙体，2-3栋连在一起，是其项目一大亮点之一。
主力户型面积为：500-800平米
建筑设计：采取前2后3的建筑形式
入户方向为2层建筑
花园方向为3层建筑
部分房屋有地下层
层高：花园层层高米
入户层层高米
卧室层层高米。
九章别墅
交通便利，产品风格和产品形式独具特色
规划设计：
区位交通：
区位：九章别墅项目位于首都北京朝阳区，紧邻机场高速，位于机场高速东苇路（原苇沟）出口南侧。
交通：距离三元桥9公里、距离首都机场7公里、10分钟即可到达城市核心的黄金地块，交通条件十分便利。
九章别墅
共用折墙的类独栋直观感受为独栋意向；折墙、院墙及院门形成绝对隐私，营造静谧深宅大院的意境
“独立、隐逸”，八十一栋，藏于四百亩原生林之间，既有天然屏障的无形遮护，折墙、院墙与院门也形成了绝对私隐。
庭院设计中，九章打破了别墅的传统对称原则，将前院、侧院、后院形成自然层叠的格院，给人以更舒缓的融合感。不同于西方园林突出建筑主体的方式，九章更讲究借景，交相辉映，真正将“界之所及于园”应用于设计中。
建筑的檐口采用砖、石、铜糅合而成，铜板、石材层、砖斗拱、雕花内嵌组合；
露台，玻璃护栏、瓷艺扶手、琉璃点缀。
外墙主材之一红砖，手工拉坯陶土砖。采用十余皮红砖循环双向反挑，独创“砖斗拱”之形；
外墙主材之二石材，取材于沉积岩，整体外墙采用开放式干挂体系；
外墙主材之三复合蜂窝铜板，该材料为铜板、蜂窝铝板、不锈钢板的复合体，用以解决冷金属加工过程中出现的不平整现象，以及增强外装饰墙体的刚度。
九章在别墅空间设计上不追求一味求大、过分夸张，摒弃过度所带来的冰冷和不舒适。
建筑精髓：
九章别墅
采用高端材质，注重建筑细节，提高了别墅的品质，打造市场差异化产品
九章别墅
户型面积较大，赠送空间较多
待售产品：最小户型770平米（产权面积505平米）。
售价：4000万/栋起（产权面积单价：万元/平米；全面积单价：万元/平米）
地下室：半地下室，酒窖、健身等功能空间算产权，设备用房及车库不算；
交房标准：毛坯，院子精装；
赠送：车库、阁楼、露台；
建筑风格为红砖、石材两种风格。
建筑设计：
九章别墅
产品亮点：
产品类型
独栋
建筑风格
新中式创新风格
产品结构
前2后3，入户方向为2层建筑，花园方向为3层建筑；
花园层至卧室层层高依次为
立面打造
干挂石材等多元复合型材料组合；
檐口、栏杆等细节考究，别墅感强烈
尺寸特征
户型面积适中，舒适为主；
面宽，进深，比例大于1
庭院设计
2-3栋一组，利用墙体区隔院落，避免对视，增强私密性；
前院、侧院、后院形成自然层叠，形成楼栋四界景观；
折墙、院墙与院门围合，私密性好
交房标准
毛坯，院子精装
赠送情况
车库、阁楼、露台
区位
所属版块
中央别墅区
距城市核心车程
25分钟
配套
中央别墅区成熟生活配套
规划
总占地
131万
总建面
32万
物业类型
独栋、双拼
容积率
绿化率
30%
开发分期
共分5期开发，当前在售第2期
远洋·LA VIE
中央别墅区内中等体量纯别墅社区，共分五期开发
交通条件：
项目位于朝阳区首都机场高速苇沟出口；
距离中央别墅区车程10分钟；
距离东北三环（三元桥）14公里，车程15分钟；
距离首都国际机场11公里，车程15分钟。
远洋·LA VIE
城市属性强烈：紧临机场高速，十五分钟生活圈覆盖中央别墅区、燕莎商圈、首都机场，便捷享受城市生活配套
远洋 LA VIE
首都机场苇沟桥出口
远洋·LA VIE
目前已推出前两期，主要为独栋和双拼产品
远洋·LA VIE
2011年10月入市以来，已成交57套，其中独栋34套，成交均价65788万元/平米；双拼23套，成交均价48835万元/平米；量价表现超越市场平台
建筑用材：外立面干挂石材/德国GUTMANN68门窗系统/紫铜包木入户门，德国纯手工定制/特立陶瓦
建筑风格：意、法、英新古典式风格
园林设计：北京易景道景观设计工程有限公司
园林风格：欧洲序列情境园林，细节丰富
功能分区：随坡地起伏形成四组湖景
园林面积：15万平米人工湖、30多万平米集中绿地、平均1000-2000平米的庭院面积
树 种：3000株原生乔木
远洋·LA VIE
临湖岛屿式组团设计和前二后三坡地设计，别墅低密氛围浓厚，欧式序列情境园林，突显别墅品质和仪式感
临湖岛屿式组团设计，各岛屿相距20米以上，独立成景，户户临水。
前二后三坡地设计，一期楼体组团内间距约7-14米，组团间距可达17-21米。
远洋·LA VIE
高科技领先智能安保系统确保别墅的安全性和私密性
远洋·LA VIE的五项世界领先智能安保系统：
360度环绕监控系统，可调控模式全监测安防。户内采用幕帘探测报警器，并配合烟感，燃气，一氧化碳探测器，手动报警按钮，通过智能家居及火灾报警系统实现实时监控报警，以实现了真正的360度实时全景监控；
HONEYWELL智能家居系统，点亮智慧生活。集安放功能、远程控制功能、对讲功能、数字化GPS等功能，以智能引领生活，以科技倡导未来；
车行智能电控系统，蓝牙车辆识别。意大利道闸，配合蓝牙对卡基数，在15米距离内均可通过无限车标、标签识别仪、网控中心流水完成车辆识别；
德国BIFAR门禁系统，24小时把守门窗。德国BIFAR门禁系统，帘幕式探测报警器，为每扇门窗配备24小时警卫，进行建筑外围监控；
自动报警消防系统，信息传送时间差保持1秒以内。火警侦报系统，在主要功能房间设烟感、CO探测器、燃气探测器等安全控制设备，信息传送时间差保持1秒以内，保证安全系统反应时间。
布莱姆宫地下1F 布莱姆宫首层1F 布莱姆宫2F
E1建筑面积：㎡，地上建面：㎡，花园层建筑面积为：㎡
首层13米的中庭与起居室双挑空设计，别墅符号强，强化空间感、增加仪式感，视觉冲击强；
设室内电梯，便利度高；
地下一层，层高米，室内双车位、泳池、收藏室、游戏室、影音室等休闲空间丰富；
地上首层，层高米，早餐室与中西厨餐厅一体化，整洁、便利；
二层，层高米，双主卧设计，步入式衣帽间， 落地窗，舒适度高。
远洋·LA VIE
功能空间丰富、舒适度高，私密性强，通高中庭冲击力较大
远洋·LA VIE
纯独栋社区/风格意蕴感强烈/精选建筑材质
项目亮点：
产品类型
独栋
建筑风格
意、法、英欧式风格
产品结构
负一至二层层高依次为
首层13米的中庭与起居室双挑空设计
立面打造
干挂石材；
高端门窗系统、品质入户门、陶瓦等细节打造别墅符号
尺寸特征
户型较大，功能空间丰富；
面宽，进深，比例约
庭院设计
坡地景观富于变化；
户户亲水，私密感强
智能系统
五重智能安保系统
交房标准
毛坯
九章别墅
远洋 LA VIE
客户需求
启示
产品类型
独栋
独栋
——
容积率限制，建议联排
建筑风格
新中式创新风格
意、法、英欧式风格
表现大气、尊贵感，无特有风格要求，但不喜度假风
经典风格＋保持纯粹性
产品结构
前2后3，入户方向为2层建筑，花园方向为3层建筑；
花园层至卧室层层高依次为
负一至二层层高依次为
首层13米的中庭与起居室双挑空设计
功能空间合理
入户层层高稍高，仪式感强；
地下室、露台、花园、挑空等别墅符号具备
立面打造
干挂石材等多元复合型材料组合；
檐口、栏杆等细节考究，别墅感强烈
干挂石材；
高端门窗系统、品质入户门、陶瓦等细节打造别墅符号
石材为最佳选择
干挂石材+细节考究
智能系统
——
五重智能安保系统
注重安防以及私密性
智能安保系统
尺寸特征
户型面积适中，舒适为主；
面宽，进深，比例大于1
户型较大，功能空间丰富；
面宽，进深，比例约
大面宽，高舒适度
园林设计
2-3栋一组，利用墙体区隔；
前院、侧院、后院形成自然层叠，形成楼栋四界景观；
折墙、院墙与院门围合，私密性好
坡地景观富于变化；
户户亲水，私密感强；
成树移植
成树移植 /大面积绿化/水系环绕 /空间设计感 /保证私密性
大面积绿化/水景/多成树
交房标准
毛坯，院子精装
毛坯
室内毛坯，庭院可精装
毛坯交房/庭院精装
远洋天著
亿城燕西华府
选取市场上标杆联排产品分析借鉴
京基鹭府
【户型鉴赏】地下车库直接入户，空间尺度适度，功能齐全，别墅感强
地下一层
首层
二层
三层
客厅
层高米
内庭院
家庭起居室
远洋·天著
一期联排户型分析：空间丰富，别墅感强，卧室全南向，地下一层高7米，变相赠送一层面积
错层
建筑形式
六/七联排
户型
B户型，地上3层，地下1层
建筑面积
377－391平米
地上面积
约300平米
赠送面积
——
一层功能
客厅、老人房、餐厅、厨房、中庭
二（三）层功能
2套卧+独立主人房
地下一层
车库、储藏间、多功能区
面宽
米
进深
米
户型面积
377－391平米
卧室数量
（不含工人房）
3
私家电梯
有
装修状况
毛坯
户型亮点
私家电梯，内庭院、地下一层7米挑高，业主可自由设计
【户型鉴赏】地下车库直接入户，空间尺度适度，功能齐全，别墅感强
地下二层
首层
二层
三层
H户型：312㎡ 地上三层，地下一层（层高7米，可改成两层）
内庭院
南院
偷面积
远洋·天著
二期联排户型分析：赠送一层地下面积，利用内庭院增加采光、偷面积，顶层送超大露台，性价比较高
地下一层（业主自建）
偷面积
露台
本层全部赠送
建筑形式
六/七联排
户型
H户型，地上3层，地下1层
建筑面积
312平米
地上面积
——
赠送面积
——
一层功能
客厅、餐厅、厨房、中庭
二（三）层功能
2套卧
地下一层
车库、储藏间、休息区、储藏室
面宽
米
进深
米
户型面积
312平米
卧室数量
（不含工人房）
2-3
私家电梯
有
装修状况
毛坯
户型亮点
赠送面积较大：二层、三层均可偷面积
亿城·燕西华府
私家电梯，地下车库直接入户，内庭院解决联排采光问题；二、三层均赠送露台
建筑形式
六联排
户型
地上3层，地下1层
建筑面积
364平米
地上面积
271平米
赠送面积
庭院，100-400平米
一层功能
客厅、活动室、餐厅、厨房、中庭
二（三）层功能
2套卧+独立主人房
地下一层
93平米，活动室，保姆间，车库
面宽
米
进深
米
户型面积
364平米
卧室数量
（不含工人房）
4
私家电梯
有
装修状况
精装庭院
户型亮点
私家电梯，内庭院
地下一层
地上一层
地上二层
地上三层
京基鹭府
挑空、错层等设计增加别墅符号感；露台、地下二层赠送提升附加值；私家电梯增强舒适度
户型编号
乔治公馆
建筑形式
联排别墅
户型
地上3层，地下2层
建筑面积
498平米
产权面积
398平米
地上面积
平米
赠送面积
露台平米
地下100平米
一层功能
门厅、客厅、餐厅、中西厨、卫生间
二（三）层功能
卧室（4个套间）、露台
地下一层
按摩室、娱乐室、家庭厅、棋牌室、卫生间、佣人房
面宽
米
进深
米
层高
－米
卧室数量
（不含工人房）
4
私家电梯
有
赠送面积
100平米左右地下二层+70-90平米花园、露台
装修状况
毛坯
户型亮点
餐厅挑空、室内错层、私家电梯
地下一层
地下二层
地上一层
地上二层
地上三层
餐厅挑空
私家电梯
室内错层
参照标准
客户需求
本项目启示
面宽
小联排面宽在-7米
功能空间合理，建面300-400平米
保证平台标准，尽量大面宽
大联排面宽不低于10米
进深
15-18米
层高
不低于米
米左右不用超过4米，强调客厅挑空
保证-4米层高，客厅挑空
车库
不低于2个
至少2个车位，地上另需1个临时车位，出行动线简明。另希望单个车位宽在4米以上，适合豪车停放
至少2个车位，并考虑大车停放
卧室数量
（不含工人房）
至少3个
比常住人口多一至两个房间
3-4个
卧室
尽量全卧套设计
常住卧室南向；儿童活动空间面积要有保证；套间内男女主人活动区域分开设计，要有细节侧重，提升舒适度
大面积保证首层老人房设计，其他卧室尽量保证全套间设计
老人房
大联排一层需设计老人房
私家电梯
有
尊贵感，别墅感强烈
必须保证挑空，3层设计电梯
客厅及餐厅
挑空
装修状况
室内毛坯，精装庭院
庭院精装，室内不喜欢精装
精装庭院，室内不精装
赠送
露台、庭院、地下室
露台不宜过大、庭院和一层面积持平、地下室尺度适宜，最好赠送
保证露台、庭院的赠送
首层功能
客厅、老人房、餐厅、厨房、中庭
地下室、露台、花园等别墅基本空间设计
儿童活动空间面积要有保证
套间内男女主人活动区域分开设计，要有细节侧重，提升舒适度
首层保证客厅、餐厅、中西厨设计，可考虑中庭设计以保证每间卧室均南向采光；
保证豪华主卧套间设计，男女主人双功能套间设计；
二三层功能
卧室（2-3个套间）＋主人独立豪华套间＋露台
望京金茂府
招商臻园
选取市场上标杆大平层产品分析借鉴
远洋万和公馆
中粮祥云
望京金茂府
厨房分中西厨，主仆动线分离，彰显主人尊贵，户型设计舒适，合理，私密性强
户型面积：约220平米
售价：万/平方米（精装标准：8000元/平米）
进深：米
面宽：米
入户电梯设计，保障主人安全性和私密性
进门玄关，中式礼仪，增加尊贵感
厨房中、西厨分离，优雅生活转换
主仆动线分离，彰显主人尊贵
主卧套大尺度步入衣帽间
储藏室功能使杂物妥善安放，人性化设计
望京金茂府： D户型三室两厅三卫
臻园
玄关设计符合住宅风水，住宅采光好，主卧与书房关系处理得当
臻园： D户型四室两厅三卫
户型面积：约215平米
进深：米
面宽：13米
进门玄关设计，增加仪式感，且符合风水
起居室有270度观景阳台，充分享受阳光和景观
两个南向卧室，舒适度高
书房与主卧关系处理得当，降低互相干扰的可能
远洋万和公馆
三重礼仪空间/主仆动线分离/收纳空间充足
户型面积：约207平米
售价：万/平方米（精装标准：10000元/平米）
进深：米
面宽：米
起居室大景观落地窗，独享阳光美景
进门玄关设计，仪式感强，符合住宅风水
私家电梯厅，彰显主人尊贵
三重礼仪空间，显示奢华感
主仆动线分离
收纳空间充分与墙体结合
远洋万和公馆： B户型三室三厅三卫
中粮祥云
户型设计有仪式感，室内动线设计合理，书房双开门设计，为户型亮点
C03住宅A户型3室2厅2卫2厨 平方米
户型面积：约平米
进深：米
面宽：12米
进门玄关设计，增加仪式感，且符合风水
厨房分中、西厨房，优雅生活随意转换
起居室有大观景窗，充分享受阳光
室内动线关系处理得当，符合生活习惯
书房位置设计合理，双开门设计，朝向主卧和次卧，和主卧之间隔有洗手间，不影响主人休息还方便主人使用书房，更保护其私密性，从次卧一边进入，方便客人去书房谈事情又不影响主人休息。
衣帽间单独一个房间，除了收纳空间更舒适外，房间看起来更整洁。
中粮祥云
功能空间面积大，更舒适，绝对私密性追求
户型面积：约平米
售价：万/平方米
进深：25米
面宽：米
起居室大景观落地窗，独享阳光美景
主仆活动空间分离，动静空间分离，更加保护主人私密性。
厨房分中、西厨，优雅生活随意转换
书房和客厅相连，视野空间更开阔
三个阳台尽享阳光美景
两个卧室，少外界打扰
住宅D户型2室2厅4卫1厨 平方米
面宽
多为13-18米
进深
最少16米
层高
不低于3米
车库
不低于1个，地上至少有一个临时停车位
卧室数量
（不含工人房）
3个卧室为主力
礼仪空间
玄关设计
别墅符号
入户花园、露台
窗户
大景观窗
卧室
尽量全卧套设计
私家电梯
有，且主仆动线分离
动静空间
分离设计
收纳空间
充分利用墙体设计收纳空间
金地集团：四大产品系列之一“天字系列”——金地天境
全面超越区域价格平台，并实现可观销售速度，成为区域项目标杆与上海豪宅市场的典型成功案例.
>> 城市远郊、传统别墅区、发展较慢
>> 核心资源占有较弱、楼面地价较高
>> 跳脱区域价格平台、快速走量
受益大虹桥枢纽站的便捷交通，佘山在分享“城市西进”所带来全新契机的同时，更成为企业高管等高端人士出入上海的最佳落脚之地。随着佘山周边高端配套的建设和陆续投入运营，“城市第一居所”已经成为现实。佘山成熟的高端住区氛围逐渐形成。
赵巷板块
赵巷板块规划集商贸商务、休闲旅游和生态居住为核心的现代服务业板块，其中赵巷国际别墅区规划占地面积8000余亩，政府前期规划为低密意向，板块低密氛围浓厚
新佘山国际住区
项目邻近上海唯一4A国家级山水资源佘山，同时承接大虹桥的历史性发展契机，整体条件均好性强，但直接不占据最强势资源优势
交通
项目位于青浦嘉松中路6888弄，地处赵巷板块，距奥特莱斯、大润发仅10分钟车程，距大虹桥商圈15分钟车程，距离徐家汇商圈30分钟车程，自驾交通便捷，公交配套欠佳
区位
>> 上海青浦区赵巷板块，属城市远郊，远望佘山，承接大虹桥的发展契机，逐渐形成高端居住区
高端配套云集
外围生活配套欠缺
社区外围的生活配套基本为空白，需要到临近的赵巷镇、泗泾或徐泾。
景观资源：上海唯一国家4A风景区——佘山
教育配套：宋庆龄国际学校等9所国际学校，车行15分钟即可到达
高端配套：索菲特大酒店、佘山艾美大酒店、佘山高尔夫等
商业配套：集一线高端品牌奥特莱斯及高端商业配套珠江广场
周边别墅项目众多
周边相邻几个别墅项目，凯迪澳澜湾与龙湖滟澜山2010年已交付入住，佘山成熟的高端住区氛围也逐渐形成
配套
>> 周边拥有上海唯一4A级风景区佘山，区域内商务及教育配套高端，别墅项目众多，但生活配套欠缺
名称
内容
四至
东至嘉松中路，南至规划道路，西至老崧塘河，北至规划道路；
占地
㎡
容积率
性质
普通商品房
楼面价
14500元／㎡
2009年7月，金地以30亿元的代价，击败新鸿基、万科、龙湖等劲敌，一举将天境所处的赵巷地块收入囊中，该地块也成为当年土地市场的首块地王，折合楼面地价万元/平方米。
指标
>> 中等规模，高楼面价，有一定景观资源的中低容积率项目
1800米河步道
林荫车行道
百年银杏大道
私人住区酒店
千米天境岭
组团大堂@中间景观
享受型规划的“四六法则”——人的时间分配
度假型酒店：20%私人空间+80%公共空间
市区公寓： 70%私人空间+30%公共空间
郊区别墅： 90%私人空间+10%公共空间
天境：40%私人空间+60%公共空间
设计原则：公共大于私有，重点打造公共空间
保障公共空间的尺度，放弃别墅、大面积庭院私有
强调对公共空间的投入，包括独立的酒店区域、沿河资源、景观投入等
项目规划
四六法则
专属圈层酒店与平墅共同构成，公共空间主要集中在私人住区酒店及组团大堂上
组团规划
四大住宅组团，入口设计高规格的组团大堂，增进交流空间
规划
>> 参考度假村的功能设置，采用平墅加酒店的组合和组团大堂演绎四六法则居住概念
楼层关系图
>>均独立入户；1－3各户均拥有地下室，4－5层为复式带空中庭院
一层二户，电梯入户
主、仆动线分离
十字户型布局，动静分区明确
360°观景
全套房设计
空中前庭后院
全开启式“多折门”
双玄关、中西双厨及独立佣人房
约米层高，16米超大面宽
户型
>>主仆动线分离，全套房设计，大面宽
花园
花园
花园
主人线路
服务线路
230平米户型解析：
一层一户
主、宾、佣三流线，尊享政要礼遇
天境超越所有平层公寓，将国会山的“政要通道”的设计运用与高端私人住宅中。独创佣人、客人、主人三种入户流线，佣人工作通道、客户使用公共电梯、主人则有私人“专梯入户”
私家空中泳池
开创性双十字户型布局，动静分区新格局
360°观景
全套房设计
空中前庭后院
全开启式“多折门”
双玄关、双客厅、独立早餐厅、
中西双厨及独立佣人房
约米层高，突破空间极限
约29米超大面宽，颠覆想象空间
500㎡
家庭室
花园
主卧
客厅
花园
私家泳池
主人线路
客人线路
服务线路
密室
3m*11m
户型
>>主、宾、佣三流线，尊享政要礼遇，私家空中泳池
500平米户型解析：
为追求极致享受，平墅的内部空间已打破经典，因而由内而外，引发了建筑体型和符号的一系列裂变
以新古典主义为骨架，以现代典雅的设计手法表达建筑由内及外的变化，成为后新古典主义建筑的代表
风格
>>以新古典主义为骨架，以现代典雅的设计手法，打造后新古典主义建筑
外立面采用印度进口穆玛丽石材及产自新疆大漠的波斯金麻稀有石材混合搭配，干挂工艺，再配以厚重铝板。
Merry Wood（穆玛丽）石材，建筑外墙最顶级的石材之一，以印度出品为最佳。天境外立面下部石材全部实用穆玛丽干挂，在印度原地打造，厚达30mm，历久弥新。
波斯金麻石材，产自新疆戈壁荒漠地区，颜色呈米黄色，色差小，材质远优于一般进口石材。天境外立面上部石材全部采用波斯金麻石材。目前，天境是上海唯一使用波斯金麻石材的项目。
为了使建筑立面看上去更有立体感，上部石材还进行了人工“荔枝面”处理，即在光滑的石材表面敲打出微小的坑洞对增加立体感。耗时比机器加工高3、4倍，原料费加上人工费，石材外立面每平方米的成本高达数千元。
立面
>>采用印度进口穆玛丽石材及产自新疆大漠的波斯金麻稀有石材混合搭配，细节打造
地上地下双精装大堂“组团大堂”
地面分色处理、顶部格栅吊顶、墙面统一标识、灯光效果、入口节点的室内化装饰都在细节上非常考究
搭配下沉式中心庭院打造超高车库，每户2～3车位,部分车*米，充分满足部分大车需求
大堂
>>融汇顶级度假村设计手法，四大住宅组团入口打造高规格的入户大堂
名称
内容
名称
内容
墙地面
斯坦巴赫地板、黑石金、凯越红、珍珠米黄等
厨电
MIELE
全屋水系统
GULLIGAN中央净水、软水系统
红酒柜
MIELE
地板
“人字拼”实木
花洒
德国当代（双人尺度）
静音水槽
FRANKE
门窗系统
SCHUCO
降噪
浮筑楼板
橱柜
德国NOLTE
中央吸尘
HONEYWELL真空吸尘系统
全景折门
德国旭格
酒店式一体机系统
AVAYA
中央新风
霍尼韦尔
手指静脉门禁系统
日立
空调
大金
沐浴镜面电视
INNOSIGN
其它
全屋地暖
备注：产品均价5万元/㎡，装修标准万/㎡
精装
>>采用知名品牌和进口设备，装修标准12000元/㎡
千米天境岭
在佘山天境延绵嘉松中路近1公里的社区外围，种植高约10米的全冠移植原生乔木和灌木栽植于3-6米丘岭造坡之上，形成了15－20米高的天然屏障
1800米沿河景观
松塘河沿河设有岛屿、半岛、木质景亭及亲水平台以及提供养生休憩的瑜伽岛等景观
种植荷花、芦苇、蒲苇、菖蒲、鸢尾等多种水生植物与人工景观浑然一体
园林
>>社区景观带打造，营造私密氛围与度假感受
龙湖项目间距
雾森系统
金地项目间距
银杏大道
组团中心水景
银杏大道
在入口主轴打造百年银杏大道，并设置大型雕塑水景、订制灯柱配花岗岩地面拼花
超大间距
组团内200-300米东西视距景观中轴，拥有30－50米的超大间距
雾森系统
社区内部200多种树种植物，配有雾森系统
园林
>>景观节点与园林工艺，创造出独特尊崇感受
科技
>>全面高科技应用，成为豪宅和标杆项目的必备加分项
按照超星级酒店标准建造，天境的酒店只是针对于业主和他的圈层，客房数量却只有四十几间。
涵盖多功能厅、中西餐厅、下沉式花园SPA、网球场、恒温泳池、总裁书屋等高性及配套网球场、红酒雪茄馆等功能，营造私密圈层氛围
酒店
>> 融合住宅与酒店的特点，打造私人住宅酒店，营造私密圈层
借鉴
分类
项目亮点
千米天镜岭
1800米沿河步道
主入口百年银杏大道
雾森系统
成树全冠移植
200多种树种植物组合
规划
园林
建筑
本项目借鉴方向
24栋5－7层平墅产品，保持社区纯粹性
参考度假村的功能设置，采用平墅加酒店的组合方式
传承“院子”意境，参考度假村功能规划
社区外围打造层次丰富的绿植屏障
社区内：
主入口银杏大道
成树全冠移植
多树种搭配
石材外立面
建筑细节处理
户型
会所
价值提升
物业
独立入户系统，独立交通核心——同栋建筑内分户式核心筒
具有独自且齐全的配套设施——独立地下室及私人入户花园，庭园或空中花园
舒适度、品质感及尺度性达到高标准，多为“套房形式”
全干挂多种高级石材
屋面搭配厚重铝板
注重石材细节处理，增加外观立体感
超星级标准打造天镜酒店，配置精致高端
私人住宅酒店，营造私密圈层
采用度假村的酒店管理方式，提供酒店式管理服务：四大住宅组团入口打造高规格的入户大堂
精装：知名品牌和进口设备应用，保障家庭健康
高科技：全面高科技应用，提升生活便利度
平墅：具备别墅特质
小高层：入户花园、观景露台
体量无需过大，但保证精致和圈层感
组团入户大堂
平墅产品可部分精装
高科技全面引入
感谢聆听
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