2009年 3月
第 1l卷第 2期
东南大学学报(哲学社会科学版)
Journal of Southeast University(Philosophy and Social Science)
Mar． 2009
VO1．1l No．2
基于公共选择视角的物业管理道德规范的经济学研究
黄安永，钟国贺
(东南大学 物业管理研究所，江苏 南京 210096)
[摘 要]本文从公共选择的视角定义社会规范与个人道德，利用基本的静态博弈模型和重
复博弈模型分析理性经济人之问合作 的可能性 ，讨论了道德规范生效 的社会条件 ，并论证 了道
德规范与物业管理中劳务量的关 系。基于公共选择理论分析物业管理 中的道德规范 ，无疑将会
充分发挥道德规范对物业管理市场制度及市场秩序的完善和促进作 用。进而也表 明，在物业 管
理服务中，必须树立起强烈 的道德观念 ，从而制约和规范 自身的行为 。
[关键词]物业管理；公共选择；博弈论；道德规范
[中图分类号]F293．33 [文献标识码]A [文章编号]1 671—511x(2009)o2一O013-04
哈耶克在《自由秩序原理》中引述了Gasset的一
段话 ：“秩序并非一种从外部强加给社会 的压力，而
是一种从内部建立起来的平衡。”[1]如果将秩序视 为
一 种平衡 ，那么平衡就有被打破再 重新 复归平衡 的
可能。对于我国物业管理 中的道德秩序来说 ，应有
秩序中的平衡 已经被 打破 ：开发商 留给物业服务公
司诸 多纠纷 隐患；物业服 务公 司服务质量差、乱 收
费；一些业主不交物业费；物业服务公司随意处置业
主权益 ；业主频频更换物业服 务公司；政 府主管部
门、物业服务公司及业主的道德沦陷⋯⋯长期以来 ，
道德问题一直得到我 国政府的高度 重视 ，但这些道
德教育基本上都是停 留在道德说教上 ，要求人们遵
守“崇高道德”。然而 ，国人 的道德水平与道德涵养
并没有得到相应的提高 ，甚至到了令人担忧的地步。
这种现象不得不引起人们的深思 ：问题究竟出在什
么地方?基于公共选择的视角定义社会规范与个人
道德，从个人理性出发探讨道德的产生与功能，以及
个人理性与道德的相容性问题在国外取得了长足发
展 ，应用到物业管理领域也将势在必行 ，这对于困难
重重的物业管理来说可谓是找到了一个突破口。
一
、个体选择与集体行动分析
公共选择理论 以个人为基本分析单位 ，以理性
经济人为基本的行为假设来研究集体决策和集体决
策规则的选择。奥尔森运用方 法论上 的个人 主义 ，
通过对利益集 团的内部成员动机 的分析 ，建立 了集
体行动的逻辑，提出了著名的搭便车理论[2]。传统
的利益集 团理论是建立在集团中个人 的行动都是为
了自身利益这一假设的基础之上 的，研究的是在整
个社会背景下，一个利益集团相对于其他利益集团
或社会群体时所表现出来 的特征和影响，从 而将利
益集团假设为一个追求 自身利益最大化的个体来看
待 ，这和微观经济学将社区视为效用最大化的追求
者没有本质上的区别 。我们知道，在一个社 区内部 ，
政府、房地产开发商 、物业服务企业 和业主之 间、业
主相互之间肯定有不同的利益 ，但是，微观经济学都
将其抽象 掉了。这并不影 响微观经 济学的 理论价
值。然而，当我们研究如何提高一个社区的绩效时
就不能再忽视社 区内部的个体 利益 了，此时的一个
主要问题是如何有效地激励社区内各相关主体的积
极性 。传统理论的逻辑是 ，既然利益集团中的个人
是为他们 自己的个人利益而行事 ，那么有共 同利益
的个人组成的集团必然会为他们的共同利益而采取
行动 。
奥尔森将视角由利益集团作为一个整体与其他
社会群体进行博弈时所表现出的整体性的特征转移
到利益集团内部，将原来被抽象掉的集 团内部成员
的利益冲突作 为研究 的对象 ，情况就 完全不 同了。
在奥尔森看来，利益集 团是一些有共 同利益 的个人
组成的集体，集体行动的目标是增进该集体的共同
利益。利益集团的集体行动能力和社会影响力是集
团中所有个体成员 的活动能力 和影 响力 的总体 表
现 ，可以和力学 中力 的合成相类 比。一个物体对其
他物体的作用力只表现为一个合力 。但是要确定该
物体对其他物体的合力的方向和大小则必须具体分
析据以形成合力的各个分力的方向和大小。与此相
类似，当我们具体考察一个利益集团的活动能力时，
就需要对各个“分力”进行分析了，要进行这样的分
析就不能无视集团成员的个体差异和个人利益 。因
此要注意区分集体成员的共同利益(集体利益)和集
[收稿日期]2008一O8—25
[作者简介]黄安永(1950一)，男，广东番禺人，东南大学物业管理研究所教授，研究方向：房地产开发与物业管理。
14 东南大学学报(哲学社会科学版) 第 11卷
体成员的个人利益，集体中的每一个成员都拥有不
同于集体利益的个人利益 ，并且他们的个人利益是
彼此不同的。利益集团的目标的实现或共同利益 的
满足意味着向该集团成员提供了一个该集团的“公
共产品”(或“集体物品”)，它一旦为集团所拥有，集
团的每个成员都会享有 ，这个集 团中没有人能够被
排除在实现这一 目标所带来的利益和满足之外。也
就是说 ，作为集团的成员之一 ，即使他不参加行动也
能享受到集体 目标实现所带来的集体利益。作为理
性的个人 ，他必然会作这样 的计算：如果参加行动 ，
他 自己就要为参加行动付出相应 的成本 ；如果他本
人不参加行动 ，而由集团中的其他成员去参加行动
集体 目标也能实现的话 ，他就可 以不必为参加行动
付出成本 ，但照样可以享受到集体利益。因此 ，他的
理性选择必然是不参加行动。但是，虽 然他不参加
行动(当然也就无需为此付 出成本)，却照样 可以分
享集体 目标实现所带来 的集体利益 ，这就如 同不用
买票就可以乘车，即所谓的“搭便车”。
一 旦不再将一个利益集团简单地作为一个个体
来看待 ，而是将其视为一个由有着各 自不同的个人
利益的成员所组成，问题就复杂化 了。作 为理性的
个人 ，其行为选择 的唯一标 准是 个人利益最大化。
这样一来 ，个人利益和集体利益的冲突就不可避免
了。事实上，个人利益和集体利益的冲突，或个人利
益与社会利益的冲突，是社会 的根本 问题。既然如
此，利益集团的成员在个人 利益最大化 的 目标驱使
下可能采取搭便车的行为就是理所当然的了。这就
是奥尔森集体行动的逻辑 ，或集体行动的困境 ，它的
逻辑结构是简单清晰的，和博弈论 中的“囚徒 困境”
博弈是一样的。
二、物业管理中道德的博弈论模型
1．囚徒 困境 与道德缺失
作为一个理性人 ，在个体选择 中道德的约束力
到底有多大?我们从囚徒 困境博弈说起：假定博弈
有两个参与人(如图 1所示 )，每个参与人可以选择
合作或不合作，如果业主和物业服务企业都合作 ，各
得 1的收益；如果业主和物业服务企业都不合作，都
得到 0；如果一个人合作另一个人不合作，那么合作
的人就会 亏 1，不合作 的人则会得到 2。显然，如果
双方都选择合作的话每个人都可以得到 1，集体效
益最大，并且是一个帕累托最优。但是，如果该博弈
只进行一次 ，则对每个参与人来说无论另一个参 与
人如何选择 ，不合作都是他 的最优选择 。这一博弈
的惟一的纳什均衡是“双方都不合作”。
囚徒困境博弈说 明何 以个人作出理性选择时，
反而导致集体的非理性 ，也导致对 自己不利的结局。
囚徒困境博弈使人们对理性经济人何 以遵守道德产
生了疑问，甚至得 出理性经济人和道德不相容的结
论 。
合作
不 合作
物 服务企业
合作 不合作
1，1 -I，2
2，-1 0，0
图 1 业主与物业服务企业的囚徒困境博弈
2．无限次重复囚徒困境博弈模型对道德的产
生机制的解释
根据重复博弈理论 ，当图 1所示的囚徒 困境博
弈重复进行而且没有确定的终止时间，并且每个参
与人都具有足够的耐心，(合作 ，合作)就是一个子博
弈精炼纳什均衡结果。扩展式博弈的战略组合是一
个子博弈精炼纳什均衡 ，如果 ：(1)它是原博弈的纳
什均衡 ；(2)它在每一个子博弈上构成纳什均衡。业
主与物业服务企业一开始选择合作；选择合作直到
一 方选择了不合作 ，然后永远选择不合作 。我们也
将这种策略称为冷酷策略(或触发策略)，只要有人
违背协议，就永远采用比较差的纳什均衡作为惩罚。
我们首先证 明冷酷策略是一个纳什均衡。假定
物业服务企业选择上述冷酷策略 ，假定两人的贴现
因子相 同，令 8为贴现因子(0<8<1)。给定物业服
务企业没有选择不合作 ，则下列条件满足时 ，业主将
不会选择不合作 ：
2+0*占+0* +⋯≤ 1+1*6+ +⋯
解之得 ：8≥1／2
假定物业服务企业首先选择 了不合作。由于物
业服务业企业坚持冷酷策略，一旦选择不合作将永
远选择不合作。在此情况下，如果业 主坚持冷酷策
略，他随后每阶段的收益是 0；但如果他选择任何其
他策略，他在任何阶段的收益肯定不会大于 0。因
此，不论 为多少 ，业主有积极性坚持冷酷策略。类
似地，给定物业服务企业坚持冷酷策略，即使业主自
己首先选择了不合作，坚持冷酷策略也是最优的。
因此 ，冷酷策略是一个纳什均衡。由于博弈重复无
数次 ，从任何一个阶段开始的子博弈与这个博弈的
结构相同，冷酷策略必然在每一个子博弈上构成纳
什均衡。由此我们证明，如果 ≥ 1／2，冷酷策 略是
上述重复囚徒博弈的一个子博弈精炼纳什均衡，帕
累托最优 (合作，合作)是每一个阶段的均衡结果 ，囚
徒走 出了一次博弈时的困境。重复博弈模型说 明，
第2期 黄安永，等 基于公共选择视角的物业管理道德规范的经济学研究 15
如果博弈重复无 限次且每个参与人有足够 的耐心 ，
参与人选择合作是符合理性的，“任何短期的机会主
义的行为都是微 不足道的 ，参 与人有积极性为 自己
建立一个乐于合作 的声誉 ，同时也有积极性惩罚对
方的机会主义行为”l3]。这就较好地解释了个人理
性与道德的相容性。对囚徒困境 的超越需要人们形
成某种规则性的“共识”，而道德就是这种共识的表
现形式 。重复博弈模型是用于理解长期相互作用效
应的一种主要手段 ，特别是用来解释长期相互作用
如何使得合作有可能形成 ，使得遵守道德规范符合
参与人 的理性要求。
三、道德规范稳定生效的社会条件
根据以上分析可以看到，个人 理性 与道德规范
之间的关系是复杂的。理性的个人会不会遵守道德
规范取决于他是否看中未来，是否愿意为未来投资 。
一 个只着眼于当前利益的理性的个人在每一特定情
形中都 以实现对行为结果的预期效用最大化为 目标
来选择 自己的行为，这样的人是以后果为其行动导
向的，是机会主义者。由于道德的执行没有强制力 ，
就具体情形而言，以后果为导向的经济人一般不会
遵守道德 。惟有既重视当前利益又重视未来利益 的
理性个人才有可能遵守道德 j。
理性人的行为目标是期望效用最大化 ，因此，理
性人是否遵守道德最终取决于遵守道德是否有利于
实现他的期望效用最大化 。遵守道德意味着行为人
放弃对具体行为结果进行工具式的计算 ，为此他实
际上付出了遵守道德的机会成本。理性人付出成本
是为了未来 的收益 ，并且这个收益必须大于成本才
能对行 为人提供遵守道德 的激励 。“只有 当规范约
束有益于个体利益 时，行 为者才会 以‘实 用的现世
性’接受规范约束” ]。此时，行 为人 的 目标不是 当
前行 为 的“直接 最 大 化 (straightforward maximiza—
tion)”，而是“有约束 的最 大化 (constrained maximi—
zation)”。理性行为人为了长远的利益而放弃对每
一 具体行为的“直接效用最大化”的追求而对 自己的
行为加以约束 ，即按道德规范要求约束 自己的行为，
以向其他社会成员表明 自己是“有道德的人”，从而
在以后 的社会活动中得到其他社会成员的合作。
社会是由相互作用的个体所组成的，行为者遵
守社会规范的收益取决于社会中的其他成员是否也
同样遵守社会规范 ，或者说取决于社会 中是否有足
够的道德人士使他获得相应的合作收益 。若这些条
件能够得到改善 ，对个人来说，遵守社会道德规范总
的来说要比在每一具体情形下追求个人利益最大化
可能带来更大的益处。如此，则 对大 多数社会成员
来说 ，将因此而产生为个人 长远利益而采取并保持
道德行为约束的足够激励 。
四、物业管理中劳务总量与道德资源的关系
根据物业管理 的定 义，物业 服务企 业主要 对部
分共有及全体共 有财产 (包括房屋 的公 用部位、设
施、设备、绿地、道路、会所等)进行服务与管理，而
这些准公共产 品的管理与服务与人们 的道德水平、
集体观念有密切关 系。在物业管理 中，劳务总量与
集体观念的关系如图 2所示 ：
十H对劳务晕
劳务总量
＼ ＼＼
⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ：
勰 ＼
图 2 劳务总量与集体观念的关系
念
物业管理中的劳务总量 由绝对劳务量、相对劳
务量和集体观念产生的劳务量三部分组成 。在社区
规模一定的情 况下 ，劳务总量和劳务总量 中的绝对
劳务量是不变 的，只有相对劳务量和集体观念产生
的劳务量变动。其变动情况如上图，当集体观念为
X 时 ，由此产生 的劳务量 为 SA (其 中用三角形
的面积 S来表示 劳务量 ，下同)，此时相对 劳务量为
S八YMY ；当集体观念 达到 X。时 ，由集体 观念产生的
劳务量 由 S△xMx 增加到 S△一 ，而相 对劳务量 则 由
S△YMY 减少到 S△n 。可以看出，在劳务总量不变的
情况下 ，两者以绝对劳务量为支点形成此消彼长的
关系。相对劳务量与集体观念产生 的劳务量的关系
在物业管理中体现为显性管理与隐性管理的关系。
显性管理主要 是对硬件服务设施的管理 ；隐性管理
主要包括人们对物业 管理 的认识、人 的道德观念以
及群体意识 ，而 这些 因素正是物业管理 中集体观念
的内涵 ]。所 以，在物业管理 中集体观念的提高能
显著减少显性管理 ，从而减少人力 、物力及各种资源
的投入 。而道德作为一种稀缺资源在集体观念中占
很大比重。一般情况下，从经济学的角度来看 ，当出
现资源稀缺状况 时人们通常采 取的方法无 非有两
种 ：一是控制人们的需求 ，二是创造供给 。然而，作
为稀缺资源的物业管理中的道德资源具有非正式制
度的特性，并不能对人们 的需求进行控制，它只能通
过创造供给来使需求与供给的不对称在尽可能的程
16 东南大学学报(哲学社会科学版) 第 11卷
度上实现一种“平衡”。
五 、结 语
理性人的最高行 为准则是期望效用最大化，当
行为人认为未来对他来说无足轻重，他的 目标就是
获得当下具体行 为的效用最大化，在这样的情境之
下理性和道德就是相互排斥 的；当行为人认为他将
长期处于 目前 的社会情境之 中，就不得不考虑到他
当下的行为会直接影响他 的社会声誉 ，为了获得更
大的长远利益他可能只得采取合作 的行 为，在这样
的情境之下理性和道德就是相容的了。理性人是否
遵守道德取决于他对情境的判断，即接受规范约束
是否能给他带来长远利益 。对于理性经济人来说，
空洞的道德说教是没有用处的，唯有进行制度创新
使合作者的利益得到切实有效的保障 ，使遵守社会
规范符合理性经济人的理性要求 ，社会 上才会有越
来越多的道德人士。基于公共选择理论分析物业管
理中的道德规范 ，无疑将会 充分发挥道德规范对物
业管理市场制度及市场秩序的完善和促进作用。进
而也表明，在物业管理服务中，必须树立起强烈的道
德观念 ，从而制约和规范 自身的行为，以创建出一个
和谐有序、舒适方便的社区，进而创建出一个和谐的
社会。
[ 参 考 文 献 ]
[1] 弗里德利 ·冯 ·哈耶 克．自由秩 序原理 [M]．上海 ：生
活 ·读书 ·新知三联书店 ，1 997．
[2 3 Olson，Mancur．The Ix~gical of Collective Action：Public GOODS
and the Theory of Groups[M]．MA：Harvard University
Pre~s，1965．
[3] 张维迎．博弈论与信息经济学[M]．上海 ：上海人民出版
社 ，2004．
[4] 阮守武．公共选择理论及其应用研究[D]．合肥 ：中国科
技大学博士学位论文 ，2007．
[5] 米歇尔 ·鲍受．道德的市场[M]．北京：中国社会科学出
版社 ，2003．
[6] 黄安永．物业管 理 [M]．北京 ：中国建 筑工业 出版社 ，
2008．
左 惟 副 书 记 当 选 为 中 国 艺 术 教 育 促 进 会 常 任 理 事
本刊讯 2月 14日上午，中国艺术教育促进会理事会议在我校举行 。会议由教育部体育卫生与艺术教
育司司长杨贵仁主持 ，原教育部副部长周远清、教育部艺术教育委员会 副主任杨瑞敏等 60多位中国艺术教
育界的领导和专家出席本次会议。会议选举周远清为中国艺术教育促进会会长，教育部艺术教育委员会副
秘书长谷公胜为秘书长 ，我校党委副书记左惟为常任理事 。
(胡秋 )
