易居中国工业地产操作模式研究(159).pdf

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易居中国专题： 工业地产操作模式研究 2012-2-14 2 目录 国内外工业园区发展模式综合研究1 产业园向产业城市发展研究2 松山湖工业园区发展模式研究3 国内外工业园区发展模式综合研究4 产业园向产业城市发展研究5 松山湖工业园区发展模式研究6 1、国内外工业园区发展模式 综合研究 2 [关键字]： 工业园区、类型、发展模式、转型升级 [简介]： 通过研究工业园区的缘起、类型、发展历程，对工业园区做一个 全面的概述；列举国内外的一些工业园区的开发模式的成功或失 败的经验，随着时代科技的发展、城市的更新，工业园区的开发 模式也发生着转变，原有的一些以粗矿的加工制造业为主的工业 园区已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展道 路。 [适用范围]： 研究工业园区的发展方向以及一些通过功能演变实现工业园区转 型的案例研究 3 整体框架 工业园区研究 工业园区综述 工业园区发展 模式 工业园区升级 转型 4 工业园区综述工业园区综述 5 工业园区综述 工业园区定义 工业园区发展历程 工业园区类型 1、工业园区源起 最早的工业园 可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概 念。英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃）， 成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安 上去的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。 工业园区是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起 来的特殊环境。在日本称为 “工业团地”，在香港称为“工业 村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“工业园区”，主要 设立在衰退的内城地区。 2、工业园区定义 工业园是指建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企 业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过共同管理环 境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益。 6 工业园区综述 工业园区定义 工业园区发展历程 工业园区类型 中国工业园区发展历程 城市化与技术革 命是园区转型升 级的两大推手 7 工业园区综述 工业园区定义 工业园区发展历程 工业园区类型 我国大陆地区的工业园区分为两类：一类是各级地方政府 为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发 区，我们不妨称之为开发区；另一类是在当地工业发展到一定程 度，为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我 们称之为特色工业园区。 工业园区的类型多种多样，其中包括免税区、出口加工区、自由贸 易区、企业区、保税区、工业园区（包括生态工业园区）、工业 村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城等各种形 态。 8 工业园区发展模式工业园区发展模式 9 工业园区发展模式 初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、 电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。 传统工业园区 生态工业园区 高新技术科技园 电子产业园 IT产业园 创意产业园 产业新城 配套完善，集聚居住、办公、商 业、休闲娱乐为一体的都市综合 体； 配套生活休闲娱乐区域无配套配套设施 人才、技术、资金高度密集； 开发了创新的产业模式：工业旅 游； 人才、技术、资金高度密集；人力密集型；污染严重、 资源严重浪费，已无法适 应时代的发展，继续脱胎 换骨 园区特点 以多种产业形式形成产业集群；高新技术为指导的第三产业和高 端制造业； 纺织、煤炭、钢铁、机 械、化工等传统工业； 产业形势 10 创意产业园案例——厦门留学生创 业园 创意产业园案例——厦门留学生创 业园 关键要点： 非盈利的科技产业化服务机构 研发办公楼、厂房、综合楼 11 厦门国家留学人员创业园成立于1996年，建面万平 方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机构 湖里区 火炬创业园 厦门国家留学生创业园 厦门地图 园区概况 高科技产业化的 服务机构 功能定位 紧邻市区主干 道，距离机场3 公里， 距离火车站7公 里，东渡海运港 公里。 交通 占地面积 ㎡； 建筑面积 ㎡； 规模 位于厦门湖里区 火炬高科技园东 侧 区位 1996年底成立时间 12 厦门创业园是由火炬高新区管委会投资亿兴建的，在向政府 申请政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园 日常运作的管理并收取租金收益。 厦门市政府 火炬高新区 管委会 厦门留学生 创业园 低地价批地，具体价格不详 投资亿 兴建 申请优惠政策 上缴 税收 租金 无偿 启 动基 金 和税 收 优惠 政 策 厦门创业园 物管会 下属 国 有企 业 日常物业管理 补贴租金 厦门创业园盈利模式小 结： 火炬高新区管委会： 1.资金流出： •向政府以较低价格取地 •投资兴建创业园 2.资金流入：享有租金收益 厦门市政府： 1.支出： •提供无偿启动资金、 •税收优惠政策 •租金补贴 2.收入： •享有税收收益 •促进区域经济发展，提升区域 影响力 运营模式 13 在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园 物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200 余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的。 政府 火炬高新区管委会 孵化企业 角色： 提供优惠政策 提供孵化企业可申请报批 的启动、运营资金 以活动、视察的方式提升 园区知名度和影响力 角色： 建造创业园 提供配套服务：住宿、 餐饮、娱乐 为孵化企业享受政府优 惠政策提供平台 作为孵化企业与外界沟 通的窗口。 角色： 携带高成长性项目入园 利用创业园区的优势环境 孵化项目，并转产创造效 益 为区域经济发展做出贡献 （孵化成功企业200余家） 桥梁和纽带 运营模式 14 办公楼主力户型为140-170平米，多数企业认为200平米左右 面积将更为适合创业型企业 创业园物业组成：由1栋研 发楼，3栋标准厂房，1栋综 合楼构成，研发办公楼为7 层，出租率近乎100%， 物业组成 基础设施：结构 化综合布线系统， 配备有光纤宽带网 络、卫星电视、消 防监控、安防智能 化系统及客货电梯 服务设施：会议 室、信息中心、培 训中心、商务中心 等 设施建设 租金价格： 26元/平米， 留学人员第一 年全免，第二 年付正常租金 的50%，第三 年付正常租金 的80%。 空置率：5% 出租情况 水费： 元/吨 电费： 元/ 吨。 物业管理 费2元/平 米 建筑总面积： 9500平方米 单户型面积： 80-200平米， 其中主力户型 140-170平米 层高： 米，吊棚后 米。 层数：7层 创业 大厦 其他费用建筑参数名称 创业园 综合楼 厂房 研发楼 15 创业园内含有标准厂房3栋，每栋6层，最受欢迎的户型是500 平米左右 面积最小的100 多平米，最大的 1000平米，主要 集中在500平米 层高：6层 户型情况 水费：元/ 吨 电费：元 /吨。 物业管理费2 元/平米 几乎是 全满 1层租金 20-24元/ 平米 2-6层租金 元/ 平米 5400平方米新业楼 5400平方米昂业楼 空置率租金情况 8940平方米宏业楼 其他费用建筑面积名称 厂房 创业园 综合楼 厂房 研发楼 16 综合楼为六层，1层为生活配套，2-6层为129套单身公寓，空 置率为%，入住企业对于高档饮食配套具有强烈的改善性 需求 户型： 1房 1厅，面积 9*= 平米 租金： 700 元/月 空置率： 129套空8套 公寓 1层为3个餐厅，棋 牌室，乒乓球室，咖 啡室，健身房，洗衣 店， 会议室：2个大的容 纳100人，400平左 右，小的容纳20-30 人左右，100多平。 价格1小时80元 2-6层为单身公寓 功能布局 物业费40 元/月 水费吨 电费 元 栋数：一 栋 层数：6层 建筑面 积：9400平 米 轩业 楼 其他费用建筑参数名称 创业园 厂房 综合楼 研发楼 17 创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额； 办公室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静 程度，高档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及 安静程度绿化环境 休闲配套会议室情况餐饮情况公寓户型面 积和档次 综合配套 办公楼物业 形态 户型面积办公场所 税收优惠首期无偿启 动资金 租金优惠优惠政策 第四名第三名第二名第一名 关注点分类 客户询问频次排名 客户咨询过程中主要询问问题 “租金有什么优惠呀？” “首期无偿启动资金能申请多少呀？” “有哪些税收优惠呀？” “办公室户型面积有没有200平米左右的？” “公寓有没有高档些的，带不带精装修呀？” “吃饭除了食堂有没有高档的酒店呀” “创业园绿化好不好呀，吵不吵呀” “创业园有没有会议室呀？我们开会时会用到的” “要是再有一些商务配套，比如会所什么的就好了…” 入园企业行业全部为高科 技企业，其中IT/光电子、 软件和生物，三者合计超 过60%。 入园企业构成 IT/光电子 28% 生物 15% 机械 10% 其他 13% 软件 22% 新材料 12% 企业类型 18 入园企业享受无偿资助金、房租减免、配套资本金、创新基 金、申请经济适用房等优惠，其中企业最关注的是无偿资助 金、房租减免和配套资本金 以其专利、专有技术出资入股的，科 技成果作价占注册资本的比例不受限 制。 留学人员优 惠政策 房租减免：用于研发、生产的厂 房，在60～150平方米以内，第一年 免交租金，第二年、第三年分别按市 场价的50% 、80%交纳租金；可按优 惠价租用配套生活公寓。申办有限责任公司，注册资本起点 为三万元人民币（或等值外币）；注 册资本在100万元人民币以上的，可 分期出资。 创新基金：优先推荐申请国家科技 型中小企业技术创新基金和厦门 市、火炬高新区技术创新基金。 留学人员及台湾学者凭厦门市留学 人员工作证，在购房、办理驾驶证以 及子女入学、入园就读等方面享受本 市居民生活待遇。 留学人员及台湾学者在厦门创办企 业，可申请购买经济适用房 无偿资助金：符合条件的每家10万 元。 配套资本金：符合条件的可申请获 得最高达总注册资本49%、100万元 以内的配套资本金，允许在三年内按 优惠价回购股份 在与众多企业咨询优惠政策的过程中发现，创业企业最关注的是无偿资助 金、房租减免、配套资本金优惠。 优惠政策 19 扶持政策主要有税收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金 优惠以三年为期限，优惠程度逐年递减；租金优惠集中于办 公研发和产品生产，生活配套没有优惠 700元/月700元/月700元/月单身公寓 元/平米9元/平米0厂房（以18元/平米记） 元13元0办公研发楼（80平米以内） 第三年租金第二年租金第一年租 金 物业类型 入园企业前三年租金情况（单位：元/平方米/月） 0 5 10 15 20 25 办公 厂房 单身公寓 第一年租金 第二年租金 第三年租金 租金优惠一般以三年为期限，优惠度逐年递减，第四年起无优惠 租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套上没有优惠 租金优惠 符合条件的企业享受办公室租金优惠，厂房租金优 惠 租金扶持 入园无偿启动基金（申请通过率近乎100%） 各种组织和机构的基金（申请通过率较低） 基金扶持 主要是所得税，增值税和营业税税收扶持 扶持政 策 主要扶持政策 优惠政策 20 厦门创业园静态投资回收期要22年，可见依靠出租方式回现 周期长，与需要快速回现为目标的项目相违背 厦门创业园静态投资回收期计算 首期投入金额亿 办公研发楼年租金收益=26元/平米*9500平米*12个月=2964000元 厂房年租金收益=18元/平米*19740平方米*12个月=4263840元 公寓年租金收益=700元*129套*12个月=1083600元 静投资回收期=亿/（2964000+4263840+1083600）=年 盈利模式 21 厦门创业园目前在扶持资金、办公环境、公寓装修、酒店配 套、社区环境方面存在着较强的改善性需求 建议增加一些满足商务需求的休闲配套，比如建造一个 会所 休闲配套 建议扩大绿化面积，控制噪音影响，营造舒适的办公、 居住环境，增加环境舒适度 绿化 希望不要太吵，营造一个较安静的工作、生活环境安静程度 要设有1-2个会议室，一大一小，大会议室（400平米- 500平米）、小会议室（100-200平米） 会议室 要求一定要精装修公寓情况 要有较高档次的酒店餐饮 希望办公楼内装修更精致一些，户型宽敞一些，最好 200平米左右 办公情况 在允许的情况下，尽量加大优惠力度税收优惠 落实已有基金，扩充资金来源，对企业发展初期至关重 要 扶持资金 希望第二年、第三年维持50%的折扣租金优惠 改善意见对现状评分不足 5分 1分 园区不足 22 生态工业园区案例——唐山曹妃甸生态工业园区案例——唐山曹妃甸 关键要点： “生态城”：17处公园 高端休闲配套：假日酒店、水上餐厅、游艇俱乐部、高尔 夫球场 生态、科技住宅 23 曹妃甸工业区我国北方国际航运中心重要组成部分和世界 级重化工业基地 园区概况 为循环经济示范区，将建 设以现代物流、钢铁、石 化、装备制造等四大产业 为主导临港产业体系 功能定位 紧邻市区主干道，距离机 场3公里， 距离火车站7公里，东渡 海运港公里。 交通 初期到2010年基础建设面 积为：88K㎡; 未来要建设成为富有水城 特色的新型工业城市，建 成区面积达300K㎡; 规模 位于河北唐山南部海岸区位 2008年成立时间 24 工业园共规划有１７处公园，将曹妃甸工业园打造成了一个“生态 城”，积极开展港口工业旅游 序号 名 称 级别 用 地（公顷） 位置 规划要求 1 湿地公园 区级 201 是工业区中最大的公园，位于海陆交接带上。 充分利用盐池、湿地，集中展示本地区生态环境特 点。也作为未来生产服务空间的预留。 2 中央公园 区级 187 从北向南贯穿综合服务区，包括 纳潮河北岸，是工业区重点绿化 建设的地区。 是综合服务区的中心，统一和提高整个综合服务区 的环境品质。 3 水上运动 区级 62 综合服务区东部滨临三号港池的人工海湾 是综合服务区东部的景观核心，是滨海休闲娱乐功 能中心，结合人工沙滩、游艇码头、海上人工绿 岛、风力发电等元素塑造滨海休闲场所。 4 老龙头海岛植物园 区级 （277） 工业区东端，与曹妃甸新城隔海 相望。 是工业区绿地建设的试验区（属于工业区发展备用 地） 5 渤海公园 区级 45 一号大街南端。 作为一号大街主要绿化带的向海出口，眺望渤海。 6 青龙河公园 区级 165 装备制造区东段，与与曹妃甸新城隔河相望。 保护滨海生态环境，重点保护生态多样性，塑造工 业区面向新城的绿色界面。 7 南区滨水公园 区级 166 从南至北贯穿南区中部，包括纳潮河南岸 与电厂排水渠相结合。 8 石化公园 组团级 12 迁曹铁路以东的化工产业区东侧，与发展备用地相邻。 作为工业区东部的活动中心之一。 9 盐田公园 组团级 11 与盐化、煤化和高新科技园区相邻。 与就近服务设施共同形成工业区西部地区的活动中 心。 10 煤化公园 组团级 11 西通河中部北侧 煤盐化工区的活动中心 11 高新公园 组团级 11 河北西路滨临纳潮河地区 高新科技园区的活动中心，纳潮河滨水公园群的组成部分。 12 港池岛公园 组团级 8 港池岛向北的门户 港池岛的活动中心 13 物流公园 组团级 14 南区中部，滨临南区河 南区物流园区的活动中心，利用电厂排水的南区河景观，塑造特色热河、雪松等景观 14 石油公园 组团级 12 迁曹铁路以东的原油物流中心东侧，与北侧石化产业区相邻。 作为工业区东部的活动中心之一。 15 甸头公园 组团级 9 甸头服务区的中心。 是港区活动中心 16 装备公园 组团级 16 装备制造区的中心 装备制造区西部的活动中心 17 游艇公园 组团级 10 保税港区的门户 装备制造区东部的活动中心 生态环境 25 大量城市级休闲旅游、娱乐设施的规划建设，为工业园区提供完善 配套的同时，构筑了世界级的高端休闲度假平台 规划建设中设施： 假日酒店 国际化“水上餐厅” ：建设别具一 格的水上接待中心，与假日酒店相呼 应，成为生态城亮点工程，达到能接 待300人规模的国际会议的能力。 游艇俱乐部 曹妃殿 高尔夫球场等旅游休闲项目 配套设施 26 在工业区东北５公里的地方规划建 设一座占地１５０平方公里可供１５ ０－２００万人居住的曹妃甸滨海新 城，预计到２０１５年城市面积将达 到８０平方公里，形成５０万人口规 模 欧洲风情小镇、生态科技住宅 住宅以生态型、国际化、滨海风情都市社区为产品定位。突出生态设 计和生态技术的运用，高端居住 27 国际化的建筑风格、在建筑造型上体现了：生态、新颖、 摩登 建筑设计： 造型：新颖、国际化 技术：采用一流的构造 技术打造非同寻常的形态 生态：环保、科技、绿色 建筑特色 28 产业新城案例——新加坡裕廊工业园产业新城案例——新加坡裕廊工业园 关键要点： 新加坡最大的现代化工业基地 集科技工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合 工业区 29 园区概况 新加坡裕廊工业区—新加坡最大的现代化工业基地，被认为是亚洲 工业区中的一个成功典型 良好的区位，合理的规划是打造裕廊的坚实基础，举国之力的支持是裕廊工良好的区位，合理的规划是打造裕廊的坚实基础，举国之力的支持是裕廊工 业区的坚强后盾。业区的坚强后盾。 居住区 市中心 石化区 港口和重工业区自由 贸易区 轻工业和一般工业区 中心区（居住、商 业、办公） 新兴工业和无污染工 业区 功能分明、结构有致的五大分区是裕廊工业区的一大特点，也是其功能分明、结构有致的五大分区是裕廊工业区的一大特点，也是其 发展的见证。发展的见证。 初期的出口加工制 造等逐步向通讯技 术、生命科学等众 多高新技术企业演 化 功能 定位 距离市区约10公 里，具有建设现代 化工业区的自然地 理条件，和海陆空 交通条件； 交通 面积约70平方公 里；目前已发展成 为新加坡最大的现 代化工业基地，工 业产值占全国的 2/3以上； 规模 位于新加坡岛西南 部滨海地带 区位 1961年成立 时间 30 优质的住宅和商业配套满足了园区中产业人群的生活需要，吸引了 更多高素质人才 园区配套 主要为园区内企业提供住宅服务，区内有5000间公寓、300间独立住宅和1200间宿舍； 实施国外人才安居计划，吸引外来高级人才； 提供综合生活、休闲环境，如公园、学校、体育馆、商场等，形成生产和生活的综合体。 利用最初石化的带动，中期石化产业链形成，中后期复合型工业 区发展，高新产业园区的成熟，裕廊工业园已经发展成为集科技 工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业区 31 规划布局 科学规划，合理布局，综合发展； 作为新加坡最大的工业园区，新加坡政府从 一开始就将裕廊确定为全面发展的综合型工 业区，精心规划、科学布局。 根据具体地理环境的不同，把靠近市区的东 北部划为新兴工业和无污染工业区，重点发 展电子、电器及技术密集型产业；把沿海的 西南部划为港口和重工业区，安排发展钢 铁、造船等大型骨干企业，炼油业则安排在 沿海的几个小岛上；中部地区为轻工业和一 般工业区；沿裕廊河两岸则规划了住宅区和 各种社会生活设施。 居住区 市中心 石化区 港口和重工业区 自由贸易区 轻工业和一般工 业区 中心区（居住、 商业、办公） 新兴工业和无污 染工业区 园区开发必须考虑整个园区的社会功能和经济功能，考虑园区如何 成为整个城市的有机组成部分，在园区内部形成高效率“内生循环 系统”的同时，与整个城市乃至地区发生交换 32 发展历程 新加坡裕廊工业区发展分为五个阶段，经历基础建设、石化带动、 复合工业与产业升级转型发展为成熟的宜居城市 发展程度发展程度 时间时间 1 2 3 4 5 区域基础建设区域基础建设 石化区拉动区域发展石化区拉动区域发展 工业区高新产业工业区高新产业 发展直接推动区发展直接推动区 域城市化域城市化 成熟阶段成熟阶段 化工簇群完善区域产业化工簇群完善区域产业 链并带来更多人口链并带来更多人口 区域初步发展（启 动期） 石化区拉动区域 发展（建设初 期） 工业区发展及转型 推动城市化（全面 建设期） 区域城市化发展 成熟（平稳发展 期）在大量一般综合工业进驻 后，进驻企业发生产业转型 （升级后）才对房地产产生 了急速推动作用 1、启动期:10年，基础设施建 设及行业工人,产生临时低层次 居住性需求； 2~3、建设初期: 20年，核心项 目建设期,大量专业性的蓝领建 设者,产生中高层次的居住需 求。外地资本开始涌入，选此 为生产基地； 4、全面建设期: 10年； 产业转型后高收入技术蓝领、 白领与管理者成为长期固定工 作人员,同时对商业与写字楼的 需求开始呈现； 5、平稳发展期: 10年大项目基 本建成投产, 产业布局基本完成, 产能不断增长,区域发展成为集 工业\居住于一体综合性城区。 裕廊工业区最终发展为产业多元，功能完备成熟的城市化区域，不仅靠石 化拉动和产业链补强，更多依靠复合工业区，特别是高新产业发展所带来 的对居住和配套等的城市化生活要求。 33 居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的城市综合功能 ，满足生产、生活各项所需 案例启示：产业新城是未来工业园存在的极具竞争力的模 式，并不是单一的产业，而是聚集了生产、生活、服务为一 体的微型城市体。一流的产业园区具备了以下关键要素 配套完善 “去工业化”，生态化、高绿化率，营造园林式、花 园般的园区环境 环境与形象 新颖、创新的规划设计理念、科学合理布局，实现生 态化、宜居化 规划布局 产品设计和企业品牌、文化相结合，植入企业品牌， 展现文化内涵 品牌植入 注重工业旅游的开发，使之成为营销宣传的重要手段 ，有效促进区域增值，区域认识度快速提升工业旅游 一 流 工 业 园 区 的 K P I 以人为本 高品质、人性化居住满足多种类型人群需求 案例总结 34 工业园区升级转型工业园区升级转型 35 36 城市化进程加速！ 城市产业结构发生转变！ 城市更新势在必行！ 经济增长需振兴产业！ 新兴技术引领全新的园 区模式！ 高新技术产业+现代服务 业时代来临！ 工业园区转型升级孕育而生！ 37 模式二： 工业区改 造升级 模式二： 工业区改 造升级 纳入到工业区升级改造中，不改变 土地性质，允许部分配套物业销 售，其他部分自用 纳入到工业区升级改造中，不改变 土地性质，允许部分配套物业销 售，其他部分自用 模式一： 城市更新 模式一： 城市更新 纳入城市更新范畴，更改法定图 则，将土地性质改变为商住用地， 所建物业可全部进入市场 纳入城市更新范畴，更改法定图 则，将土地性质改变为商住用地， 所建物业可全部进入市场 工业办公物业工业办公物业 模式三： “工业办 公物业” 模式三： “工业办 公物业” 在这样大的背景底下，工业园区转型升级通过三种模式 实现 38 随着城市的快速发展，可开发的土地难以满足城市、人口增长需 求，未来的城市供应将以城市更新为主原来占有大量土地资源的 工业用地成为了改造的契机。 全国各地陆续开展 实行城市更新，从一 线城市北京、上海等 城市为起源点，波及 二线城市。 作为土地资源稀 缺、人口密集、飞速 发展的深圳在2009 年10月22日颁布了 《深圳市城市更新办 法》，并以2009年 12月1日实施， 深圳历史上最大规模城市更新全面启动，20个项目在8月25日举行了联合 开工仪式 . 工业园区 改造后的 供应量直 接说明自 身扮演了 城市更新 的重要角 色 城市更新 39 创新产业工业 园区，配套有 写字楼、公寓 等 赛格日立工业 区升级改造 集商业、商 务、居住和休 闲娱乐的综合 体 横岗128工业 区改造项目 坂田华为新的 商住中心 坂田第一工业 区 高新技术产业 园区 雅宝工业区升 级改造 高层住宅小区平湖工业区一 期 改造形态改造项目 工业园区更新方向：住宅、商业、商务办公、都市综合体 星河雅宝高科总部园 坂田第一工业区改造横岗128工业区改造 园区更新 40 城市更新项目呈现出：高容积率、超高层、都市综合体等 等，这反映了未来城市的发展趋势; 呈现区域差异 位于城市老中心区域的工业园区改造方向：均以都市综合 体呈现，集住宅、大型的shopping mall、超高的商务办公 楼等为一体，极大地促进其所在区域城市功能的完善，方便 为居民提供更多更为高档次的配套设施，并且会优化和美化 城市面貌。 位于城市边缘区域的工业园区改造方向：以改造为住宅形 式居多，缘于都市综合体需要一定的商务市场承载力。 位于城市规划的新兴核心区域：以商务办公楼、都市综合 体、大型的shopping mall为主，在建筑设计上体现生态、 科技、时代感。 工业园区更新特征：高容积率、并存在区域差异园区更新 41 更新单元规划制定的区域须满足的条件以及多权利主体 的申报条件 城市更新单元界定 1、城市更新单元应该是成片 的区域 2、更新单元总用地不少于1万 平米，更新单元内拟重建的 占地面积不应低于70% 申报条件 1、法定图则中已划定为更新 单元 2、法定图则中未划定或没有 法定图则，但符合以下条 件的： 城市基础设施亟需完善的 环境恶劣或有重大安全隐 患的 现有土地或建筑物不符合 社会经济发展要求 多权利主体改造意愿满足的条 件 1、更新单元为单一宗地的 同时满足总建面、总数量 的2/3业主同意 2、更新单元为城中村的 股份公司股东代表大会通 过或满足总建面和总人数 2/3业主同意 3、更新单元涉及多个地块的 达成改造意愿的地块面积 占到更新单元用地4/5 城市更新单元界定 1、城市更新单元应该是成片 的区域 2、更新单元总用地不少于1万 平米，更新单元内拟重建的 占地面积不应低于70% 申报条件 1、法定图则中已划定为更新 单元 2、法定图则中未划定或没有 法定图则，但符合以下条 件的： 城市基础设施亟需完善的 环境恶劣或有重大安全隐 患的 现有土地或建筑物不符合 社会经济发展要求 多权利主体改造意愿满足的条 件 1、更新单元为单一宗地的 同时满足总建面、总数量 的2/3业主同意 2、更新单元为城中村的 股份公司股东代表大会通 过或满足总建面和总人数 2/3业主同意 3、更新单元涉及多个地块的 达成改造意愿的地块面积 占到更新单元用地4/5 更新条例 42 更新单元规划申报与审批流程 更新单元规划 编制是更新单元 纳入年度计划后 紧接的工作 规划制定由原 申报单位进行 目前大部分纳 入更新单元规划 制定计划的，都 应该准备或正在 做规划的编制 原计划申报单位拟定规划草案 是否涉及改变法定图则 否 市规划国土委在15个工 作日内提出审定的规划 草案，并公示 公示结束后10个工作日 内向申报单位核发规划 批复 是 市规划国土委在10个工作日内转 城市更新办 城市更新办在45个工作日内形成审定的 规划草案，报规划国土委审议。公示 公示结束后报请市城市规划委员会审议， 通过后在10个工作日内核发规划批复 更新条例 43 模式二： 工业区改 造升级 模式二： 工业区改 造升级 纳入到工业区升级改造中，不改变 土地性质，允许部分配套物业销 售，其他部分自用 纳入到工业区升级改造中，不改变 土地性质，允许部分配套物业销 售，其他部分自用 模式一： 城市更新 模式一： 城市更新 纳入城市更新范畴，更改法定图 则，将土地性质改变为商住用地， 所建物业可全部进入市场 纳入城市更新范畴，更改法定图 则，将土地性质改变为商住用地， 所建物业可全部进入市场 工业办公物业工业办公物业 模式三： “工业办 公物业” 模式三： “工业办 公物业” 44 工业园区改造升级模式 选取案例 产业升级 传统工业区转型生态工业园、高科技工业园、创意产业园 功能符合的产业新城 日本“硅谷”筑波科技城、苏州工业园区、上海金桥出口加工区、台湾新竹科学城、 裕廊工业园 环保旅游生态城 德国鲁尔工业区、丹麦卡伦堡循环工业园、海尔工业园 45 临近高尔夫，位于城 市中心区域 资源优势 商业，高档住宅，公 寓，办公楼，厂房 物业形态 容积率 80万平方米总建筑面 积 30万平方米（450 亩） 总用地面 积 深圳天安数码城 天安数码时代大厦 创新科技广场一期 创新科技服务中心 厂区 创新科技广场二期 天安高尔夫花园一期 天安高尔夫花园二期 天安高尔夫花园三期 天安管理中心 和派出所 园区概况 46 天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，成功 完成从传统工业园区向民营科技园区的发展 1990年 1999年 未来2003年 传统产业园 规模化的高科技企业 迅速发展 传统加工制造企业 厂房、食堂 水电、网络 园区定位 城市产业发 展机遇 企业构成 物业构成 软件设施 高平台下的中小民营科技 企业园区 服务于较大规模高科技企 业的下游中小企业缺失 中小民营企业 办公楼，厂房，公寓、高 档住宅，商业，配套 物业管理、网络环境、金 融服务 模式成熟的全国知名民营 科技园区 高科技产业形成较为完整 的产业链 中小民营企业 办公楼，厂房，公寓、高 档住宅，商业，配套 物业管理、网络环境、金 融服务 起步期 全国化模式复制期高速发展期 发展历程 47 天安数码城从起步到快速发展阶段，两次成功成功抓住 了深圳高科技产业快速发展的机遇 1990年天安工业园成 立，主要是传统加工制 造企业进入园区 厂区建设Opportunity 1 1999年天 安工业园主动升级为天安数 码城，由功能单一的工业园 向复合功能园区转变 定位为中小企业发展加速器 孵化器建设 Opportunity 2 成功要素一 48 把握政府核心目标，结合市场需求，将自身定位为民营 企业的加速器而不是孵化器 •促进区域发展 •增加税收 哈佛大学教授拉瑞·葛雷納(Larry E. Greiner) 中小企业成长模型 创业阶段 集体化阶段 规范化阶段 精细化阶段 合作阶段 加速器孵化器 工业园 发展阶段 发展载体 企业需求 政府目标 成功要素二 49 天安数码城紧跟城市以及市场发展趋势，由单一的工业 园区向综合工作型社区发展 7% 2%91% 居住 商业 厂房 25% 15% 60% 居住 商业 厂房+研发 1999年园区内物业配比 2006年园区内物业配比 单一功能社区向综合社区发展 主要物业： 厂房 主要物业： 天安数码时代大厦 天安创新科技广场一期 天安创新科技广场二期 天安科技创业园 天安高尔夫花园一期 天安高尔夫花园二期 天安高尔夫花园三期 … 成功要素三 50 随着天安数码城入住企业逐渐增多，园区影响力加大， 开发商由最初的申请政策、开发房产、代收租金等多项 责任转为全市场化模式，开发商只承担开发房产，销售 回现的责任 深圳市政府深圳市政府 天安数码城有 限公司 天安数码城有 限公司 入住企业入住企业 申请优惠政策 上缴税收 办 公 租 金 租金补贴 客户客户 购 买物 业 办 公 租 金 +补 贴 租 金 提 供 各 项 服 务 企业逐渐聚集 园区影响力扩大 天安数码城有 限公司 天安数码城有 限公司 客户客户客户客户 入住企业入住企业 购 买 或 租 赁 购买 物业 完善配套 设施建设 特殊企业特殊企业 政府政府政府政府 购 买 或 租 赁 补 贴 成功要素四 51 在园区软件服务建设中做足细节，凭借做好水电网络， 金融服务，物管，科技园区氛围营造这些基础工作，提 升园区吸引力，实现企业聚集 提升园区 吸引力 水、电、网络基础设施建设 预留公共发电机功率，确保24 小时不间断供电 深圳首家接入IP城域网的社区 提供转接平台，使园内企业享 受中国电信针对企业推出的企业 服务产品 金融服务 园区内设有十几家银行的办事 处，银行间的竞争为园区企业提 供一个非常优惠和便利的融资环 境 园内企业的迅速发展同时促进 银行业的发展。 物业管理 设立专业的物业管理公司 物业管理全面通过ISO9002质量 管理体系认证2000年底。 运用网络化物业管理系统，实 现e时代物业管理模式。 氛围营造 组织园区企业和基金、风投机构 的座谈 组织园区企业和融资担保机构的 座谈 组织园区企业和政府部门的座谈 邀请中科院的院士、经济学家来 园区演讲 提升园区 吸引力 水、电、网络基础设施建设 预留公共发电机功率，确保24 小时不间断供电 深圳首家接入IP城域网的社区 提供转接平台，使园内企业享 受中国电信针对企业推出的企业 服务产品 金融服务 园区内设有十几家银行的办事 处，银行间的竞争为园区企业提 供一个非常优惠和便利的融资环 境 园内企业的迅速发展同时促进 银行业的发展。 物业管理 设立专业的物业管理公司 物业管理全面通过ISO9002质量 管理体系认证2000年底。 运用网络化物业管理系统，实 现e时代物业管理模式。 氛围营造 组织园区企业和基金、风投机构 的座谈 组织园区企业和融资担保机构的 座谈 组织园区企业和政府部门的座谈 邀请中科院的院士、经济学家来 园区演讲 成功要素五 52 开发商角色 借鉴 –开发商的角色由园区成立初期的开发房产、代收租金和申请政策等多项角 色转变为后来的纯市场化运作，仅承担开发房产和销售回现的责任。 基础设施 借鉴 –园区建设初期要做好水电网络、物管、金融服务等基础设施建设，提升园 区吸引力，为园区长远发展奠定坚实基础。 物业比例 借鉴 –园区由开始的单一功能的工业园区成功向综合工作型社区发展，居住、商 业类物业所占比例随需求变化而有所提升 定位借鉴 –抓住城市产业升级给予，准确把握政府设立园区的根本目标，考虑中小企 业的需求，创造性地控制孵化成本，实现双赢 捕捉机遇 借鉴 成功经验 53 工业园区改造升级模式 选取案例 产业升级 传统工业区转型生态工业园、高科技工业园、创意产业园 功能符合的产业新城 日本“硅谷”筑波科技城、苏州工业园区、上海金桥出口加工区、台湾新竹科学城 环保旅游生态城 德国鲁尔工业区、丹麦卡伦堡循环工业园、海尔工业园 54 案例——苏州工业园案例——苏州工业园 55 园区概况 苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具有国际竞争力的 高科技工业园和创新性、生态型新城区为发展目标，是国内 工业园发展的典范 浦东机场 120KM 刘家港60KM 出口加工区 信息产业园 独墅湖高教 区 中央商务 区 出口加工区 现代物流园 中新生态科 技城 阳澄湖休 闲度假区 金鸡湖 独墅湖 阳澄湖 国际科技 园区 苏州工业园区初步形成了国际科技园、中央商 务区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业 园、出口加工区、现代物流园、中心科技生态 城、阳澄湖休闲度假区等功能完善的分区； 苏州园区规划上形成的功能完善的分区，不同 的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作 用，为园区的快速发展奠定了基础。 高科技工业园区和现代 化、国际化、信息化的创 新型、生态型新城区； 功能定位 周边发达的高速公路、铁 路、水路及航空网与中国 和世界的各主要城市相连 交通 行政区域面积288平方公 里，下辖三个镇，户籍人 口27万，从业人员 万，中新合作开发区规划 发展面积80平方公里； 规模 位于苏州古城东侧区位 2008年成立时间 56 配套历程 苏州工业园区配套发展先于产业和住宅发展，邻里中心首先 担负园区配套功能的职责；园区CBD的规划建设使得园区配 套功能更加完善 邻里中心首先担负园区配套功能的职责； 借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦98 年建成; CBD的规划建设，园区的配套更加完善； 《苏州总体规划2004-2020》提出市域CBD在 园区的概念，园区的发展上升到城市的高度； 与此同时，邻里中心的发展更加成熟，大型商 场开始进驻园区，特色商业街开始形成; CBD功能逐步完善； 李公堤商业街圆通时代广场、东方之门修建。 邻里中心湖东大厦 邻里中心贵都大厦 邻里中心新城大厦 邻里中心玲珑大厦 邻里中心沁苑大厦 邻里中心师惠大厦 金鸡湖商业广场 李公堤风情商业水街 青积案湖商业广场 左岸商业街 中央商业广场 圆通时代广场 久光百货 苏杭时代购物广场 湖滨新天地 东沙湖商业广场 苏州园区配套图 00年 02年 03年 04年01年 06年 08年 09年07年05年99年98年97年 借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城 大厦，97年兴建，98年建成。2001年， 贵都大厦邻里中心建成 《苏州总体规划2004-2020》提出市域CBD在园区的概 念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截 止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形 成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商 业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业 街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区 陆续 出现。 CBD商业办公功能 的完善，李公堤 商业街，圆通时代 广场、东方之门的 修建等 邻里中心发展期、CBD建设期 CBD扩展期邻里中心起步期 57 住宅配套亮点 园区住宅建设突出“以人为本”的设计思想，充分考虑人与 环境的关系，突出强调基础设施与生活配套设施同步建设， 营造出“富有独特魅力”的生活居住环境 亮点一： 苏州工业园区居住用地按居住分区、居住邻里、小区或组团三级规划设置； 在园区第二、三区可分为2个分区、每个分区包括几个邻里。每个邻甲约有10000户，邻里可进一步划分为小区2000－4000 户，或者组团300－700户；组团大小约为3－4公顷； 亮点二： 居住用地根据住宅密度分为五种类型，可全面满足不同居住人群需求。 容积率 密度（人／ha） 用地比例（%） 人口比例（%） 高密度（公共住宅） 750 48 62 高密度（公馆式公 寓） 510 12 中密度（公馆式公 寓） 360 32 低密度 60 7 工人宿舍 230 1 9 58 商业配套亮点 独立公司运营园区7个邻里中心，构筑完善的配套体系 亮点一：三级配套的商业体系 商业设施按城市级、分区级、邻里级三级配套； 居住区以邻里中心的方式集中设置社区主要配套设施，为社区 居民提供综合性、全方位、多功能的服务； 工业区以综合性便利中心的形式为外来务工人员设置集中的宿 舍区和商业便利服务设施。 亮点二：将金鸡湖打造成为最佳公共设施配套 围绕金鸡湖的高品质用地都用作生活与商业性用途，不作 工业招商之用，金鸡湖环境的打造大大提升了区域价值； 金鸡湖环湖4平方公里的地区将成为苏州全市最富现代气 息的都市新商圈。 59 交通配套亮点 园区注重完善立体道路交通设施及公共交通规划，深化公交规 划，研究地铁、轻轨、出租车等出行比例，为园区今后实现立 体交通网络系统及早规划。 未雨绸缪的立体交通网络规划 亮点一： 规划中鼓励公交进住区，公交与镇区商业、新镇中心及住宅 组团紧密结合，地下与地面、地上交通衔接，减少平行交 叉，加大畅通度； 亮点二： 园区鼓励在居住区、商业房、商住楼设计建造立体多层、高 层车库，可不计容积率； 亮点三： 严格控制主要道路两侧用地，形成良好的都市景观带，并有 利于预留未来立交桥的实施。 60 景观建设：高品质建筑、大量现代艺术雕塑与自然山水相映 成趣，发展成为一个充满现代感和文化意蕴的新城景观建设 61 游在苏州工业园：依托两大湖区，结合工业旅游和丰 富的休闲娱乐配套，发展成为苏州七大旅游板块之一 苏州工业园综合保税区工 业旅游项目顺利通过了国家 旅游局的最终验收并获得了 高度评价。国家旅游局文件 通知，综合保税区工业旅游 项目已被正式批准为全国工 业旅游示范点。 音乐喷泉、水幕电影 桃花岛 文化水廊国际博览中心 工业旅游 62 案例——日本筑波案例——日本筑波 63 园区概况 筑波城是日本目前最大的科学中心和知识中心，依靠教育科研产 业的驱动，经过40多年的发展已成为国际知名的R&D中心城市 重要功能为科研教育与居 住，商业服务仅占整个园 区用地的% 功能定位 三条国家级高速公路通过 这个城市，与东京各大城 市都有着良好的连接关系 交通 用地2696公顷； 现有人口约20万，规划总 人口35万人（至2030年） 规模 距离东京都东北约60km区位 1970年成立时间 64 合理的开发节奏控制，完善的配套设施逐步投入，使得筑波城最终成 为一个功能完善的中心城市 基础建设期 城市整治期 城市建设期 1963年-1979年 1980年——1989年 1990年至今 •区域发展背景：“贸易立国”转 向“技术立国”；缓解东京环境恶 化，人口拥挤现象 •国家决策、政府规划、土地征用 •规划方案落实、市政设施、公园、 配套学校建成 •科研机构迁入、住宅建设、标志性 建筑建成 •大型商业购物中心营业、大型停车 场投入使用 •文化、艺术、图书馆、博物 馆、会展等标志性的公建配套 建成 阶段特征 发展举措 决策、规划、征地 调整用地范围 Joban特快专线建设公司成立 国家无机物研究院迁入 筑波大学建立 国家土地代理部成立 7筑波科学城委员会成立 科研机构建设规划完成 9个工业实验室、43个科研机构部 分搬迁 筑波科学技术博览会 Joban特快专线与东京连接 东京至筑波高速巴士运营 新筑波规划正式确定 9大筑波概念提出 Joban特快专线得到运行资 格 商务中心城概念提出 政府确定科学技术规划 筑波科学城委员会修订规 划，制订周边区域规划 中心区规划方案确定 主要道路建成 各公园建成 Taketono东方小学建成 筑波中心大楼建成 科研机构迁入 HUD的住宅项目开工建设 CREO购物中心营业 筑波中心交通大楼建成 停车场营业 筑波文化艺术中心建成，图 书馆、艺术博物馆开放 国际会议中心建成 筑波科学城 筑波中心区 发展历程 65 中心区总占地面积80 公顷，南北长公里， 东西宽240~560米。 筑波科学城中心区聚集了会展中心、会议中心、购物中心、学校、 公园、医院等主要的城市功能 筑波医疗中 心 公园 购物中心 护士学校 筑波大学 图书与科技信 息大学 女子大学 筑波会展中 心 中心公园 Azuma中学 文化艺术中 心 巴士终点站 筑波中心大 楼 购物中心 国际会议中心 Takezo中学 科研中心 商业网点 城市与住宅 发展建设公 司（HUD） 公园综合停车场 筑波公共图书馆 筑波文化中心 筑波艺术博物馆 筑波会展中心 筑波中心大楼 市政友谊中心Matsumi公园 完善配套 66 案例——台湾新竹案例——台湾新竹 67 新竹科学园区包括工业园和科学城两大部分，依托雄厚的产业 基础，新竹已发展成以IC产业为主导的产业集群 新竹科学园区 产业区 住宅区 配套 服务区 拆迁还建区 拆 迁 还 建 区 园区概况 新竹科学工业园 1980年成立，源于70年两次世界石油危 机后台湾对经济转型的需要 新竹科学城 以科学工业园为基础,将新竹科学园区建 构成科学城, 科技、居住、社 教、娱乐 功能 定 位 占地2000公顷， 可供开发用地 800公顷。其中 科学工业园６０ ３公顷 规模 位于台湾新竹市 东南侧，台北市 西南约70公里处 区位 1980年成立 时 间 68 科学工业园 科学城 形成时间 1980年 功能分区 1986年计划，1993年通过 工业区 教育研究区 商业区 住宅区 园林区 规 模 一、二、三期已 开发603公顷 四大功能 科技、居住、社教、娱乐 四大组成(近期目标) 大园区 大学城 香山山城 历史古迹城 1996年近期目标在新竹市内; 2116年远期目标包括12个乡 镇共776平方公里; 性 质 改 变 , 规 划 扩 张 转型演变 在科学工业园的基础上成立了科学城，使得整个新竹科学园区在功 能上更加完善 69 高端居住区、完善的生活配套，打造了一处便捷、高效的生活城 香山山城：新竹青草 湖附近，占地500公 顷，规划为可供万 人居住的大社区，为本 园区及附近区域的民众 提供居住。 园区还具备完善的商 业、休闲娱乐、教育、 医疗配套 完善配套 70 历史古迹城：将历史古迹完 善保存，并以人行道将诸多 古迹连接起来，形成新竹的 观光资源。 园区展示中心等其他旅游相 关设施丰富 重视“工业旅游”开发，通过遗迹保存、展示中心打造等将 旅游和工业相融合，以此成为营销宣传的重要手段 工业旅游 玻璃博物馆 71 工业园区改造升级模式 选取案例 产业升级 传统工业区转型生态工业园、高科技工业园、创意产业园 功能符合的产业新城 苏州工业园区、日本“硅谷”筑波科技城、台湾新竹科学城 环保旅游生态城 海尔工业园 72 海尔集团在青岛共设立有五大园区，拥有完整家电产业 链 园内项目兴建时间面积所在地园区 2000 2000 1999 1998 1992 新型环保包装材料 智能家电 信息技术产品产品的开发和生产基地 生产基地 物流中心 海尔物流立体库 信息家电制造基地 通讯产品生产基地 电子控制模块制造车间 海尔大学 海尔科技馆 海尔总部大楼 海尔中央研究院 产品制造基地 精密注塑钣金配套基地 1000亩 1000亩 1500亩 500亩 800亩 青岛经济开 发区 青岛经济开 发区 青岛经济开 发区 青岛高新科 技开发区 青岛高新科 技开发区 海尔开发区工业园 海尔开发区国际工业 园 海尔信息产业园 海尔开发区新兴产业 园 海尔工业园 海尔集团创立于1984年， 在短短17年的时间里，从 一个濒临倒闭的集体小厂 发展壮大成为在国内外享 有广泛声誉的跨国企业集 团。 园区概况 73 海尔集团工业旅游展示了家电产业的生产工艺为特定型 工业旅游项目 代表地区参观主要内容工业旅游类 型 美国拉斯维加斯胡佛水库 浙江省安吉天荒坪抽水蓄能电站 美国费城的美国国家造币厂 中国青岛海尔园 德国鲁尔工业区 英国苏格兰威士忌文化遗产中心 上海宝钢工业旅游 美国硅谷 日本筑波科学城 中国西昌卫星发射中心 自然景观、人文景观与工业旅游融为一体 展示特定生产模式 特定生产工艺的项目 比较落后的生活工艺 比较落后生产模式开发 矿区，蒸汽机制造厂和老火车厂等 现代化科学技术 先进的生产工艺 特定型 综合型 传统型 科技型 工业旅游 74 海尔家电厅海尔未来家庭 海尔动感影院 公益性的参观游览 公益性的参观游览 + 与海尔管理者互动交流 公益性的参观游览 + 与海尔管理者互动交流 + 管理培训 + 游客动手实践 海尔工业旅游的主要产品类型由简单的公益参观发展到 旅游,参观,培训等多种类型 2006 兴建: 海尔大学 海尔科技馆 时空飞碟 海尔山庄 海尔培训中心 总参观人数达到100万人 总参训人数达到3万人 工业旅游 75 海尔工业旅游给政府和企业带来的收益 1.竞合合作海尔与日本三洋、德国欧倍德、台湾声宝的合作，都是对方高 层来海尔交流后，对海尔的产品、管理优势和网络资源产生了兴趣所引发 的结果。 2.产品定购通过工业旅游，让更多游客对海尔产品产生浓厚兴趣及购买欲 望，从而每年为企业带来的收入达一千多万元。 3.提供产品建议游客常常会对海尔的产品也提出自己的建议和个性化需 求，企业会根据这些建议改进产品设计，满足需求的多样性。海尔国旅专 门建立了工业旅游信息处理系统平台，直接收集到第一手资料并迅速反馈 给设计、生产和销售部门，对于产品开发和市场销具有重要意义。 4.管理文化、服务的咨询客人在互动交流过程中往往会提出一些有关产品 开发、企业管理、企业发展、客户潜在需求等探讨性建议、想法，反馈一 些有价值的行业信息。 使游客群成为海尔 忠诚顾客群 宣传海尔品牌的内涵 使工业旅游成为主导 产业、主导经济的润 滑剂 快速获得客户反馈 2003年共接待万人，实现收入亿元，直接吸纳就业 人数204人，间接带动就业人数313人，带动企业产品销售 万元，年纳税额实现172万元。 76 更新单元规划制定的区域须满足的条件以及多权利主体的申 报条件 工业区升级改造条件 1、已列入试点项目的11个 工业区升级改造项目 2、符合以下条件的工业 区： 不符合工业布局规划和现 代工业发展要求的工业区 不符合安全生产和环保要 求的工业区 建筑容积率偏低、土地利 用率低的工业区 内部规划不合理、基础设 施不完善、建筑质量差的 工业区 工业区改造单元应该是成 片的区域 改造单元总用地不少于10 万平米 企业破产清算涉及工业楼宇分割的 法院裁定执行涉及工业楼宇分割的 列入产业主管部门公布的限制禁止 产业目录中禁止类产业的 企业将其拥有的工业楼宇作价入 股，其自用面积的比例不低于总建 筑面积50%的 产业转移后，其企业总部和财务结 算中心继续使用原有工业楼宇，但 自用部分的面积不低于总建筑面积 50%的 单一企业投资建设的专业产业园区 内的工业楼宇，企业自用确有富 余，但自用面积的比例不低于总建 筑面积50%的 工业区改造单元界定 工业楼宇可分割转让的情况 升级法规 77 改造主体编制工业区升级改造的产业规划、升级改造专项规 划和改造实施方案 第一步 改造主体向所在区工业升级改造领导小组递交以上 材料，并提出改造申请第二步 项目所在区工业区升级改造领导小组组织专家论证并征求市 发改、贸工、规划、国土房产、环保等主管部门和相关利害 关系人的意见后批准 第三步 报市工业区升级改造领导小组办公室备案第四步 工业区升级改造申报与审批流程 78 模式二： 工业区改 造升级 模式二： 工业区改 造升级 纳入到工业区升级改造中，不改变 土地性质，允许部分配套物业销 售，其他部分自用 纳入到工业区升级改造中，不改变 土地性质，允许部分配套物业销 售，其他部分自用 模式一： 城市更新 模式一： 城市更新 纳入城市更新范畴，更改法定图 则，将土地性质改变为商住用地， 所建物业可全部进入市场 纳入城市更新范畴，更改法定图 则，将土地性质改变为商住用地， 所建物业可全部进入市场 工业办公物业工业办公物业 模式三： “工业办 公物业” 模式三： “工业办 公物业” 79 工业办公物业特点 用地性质为工业用地，工业用地楼宇是属于商品房，可自由买卖、转 让，与商务用地楼宇没有区别； 未来工业用地升级功能用途将普遍存在，并在一线城市形成主流； 深圳市区内存在大量的工业性用地储备，据不完全统计，深圳关内工业用地面积储 备量为 万平米。并且均会升级改造为办公等非生产性用途的物业。可见，工 业用地的蓬勃发展是未来深圳城市发展的趋势之一，亦是城市产业升级改造的必由 之路。 优惠措施能降低企业运营成本，促使更多企业入住 节省水电费： 商业用地收费标准为 元/KW · h,工业用地收费标准 元/KW · h 80 深圳典型工业办公物业案例 项目图片 1、土地用途为工业用地，土地 使用年限为50 年； 2、工业用地，在拉闸限电，水 电收费实行工业标准。 商务写字楼智慧广场 1、该宗地土地用途为工业厂 房，土地使用年限为50 年； 2、建立成为创新科技产业，创 意产业，金融服务业，专业 服务机构典型聚集的科技园 区。 商务写字楼天安龙岗数码新 城 1、土地用途为工业用地，土地 使用年限为50 年； 商务写字楼泰然金谷系列 1、该宗地土地用途为“工业用 地”AB栋50年产权，CD 栋35 年产权。 2、工业用地，在拉闸限电，水 电收费实行工业标准。 商务写字楼香年广场 项目备注产品类型项目 81 此类转型模式无明晰的法定程序规定，是现阶段 正在盛行的一种房产开发模式 2006年12月11日，依据深地和字（1996）3002号《深圳市土 地使用权出让合同书》补充协议（三），将 T405-0037（智慧 广场地块），将自用型高新技术工业用地转为一般工业用地， 性质转化为商品房，并按照办公市场商品房的标注补交地价 第一步 第二步 2009年补交T405-0037（智慧广场地块）土地使用年限地价， 将土地使用年限调整为50年，地价按照最新时间2009年9月1日 补交 第三步 2004年6月7日，依据深地和字（1996）3002号《深圳市土地使 用权出让合同书》补充协议（一），将宗地号T405-0010地块划 分为T405-0037（智慧广场地块）和T405-0038（住宅地块）， 用地性质为高新技术工业用地（自用），性质为非商品房 基本操作步骤（以智慧广场为例） 82 三种工业园区转型升级模式对比分析 物业可完全 销售 物业最高只 能50%进入 市场 物业可完全 市场化操作 优点 1、对企业公关能力 要求极高 1、工业区改造的规 模必须达到10万平米 以上 2、可售物业不能超 过50% 1、城市更新单元必 须达1万平米以上 的连续区域 2、修改法定图则 3、完全按办公商品 房补交地价 限制条件 1、无明晰的法定程序“商务办公”模式 1、有些项目占地较小，规模不够，不 符合申请改造条件 “工业区 升级改 造”模式 1、修改法定图则程序繁杂，难度较大 2、需补交高额的地价，经济代价大 备注 “城市 更新” 模式 模式 2、产业园向产业城市发展研究 84 [关键字]： 产业园、产业城市 [案例简介]： 分析案例由产业园向产业城市的发展历程，总结从产业园向产业 城市发展的过程 本报告是严格保密的。 85 索非亚·安蒂波里斯 台湾·新竹 深圳·蛇口 本报告是严格保密的。 86 索非亚安蒂波里斯概况 索非亚坐落在蓝色科特迪瓦-法国海滨--北线上，占地 5750英亩（2300公顷），比邻地中海，阿尔卑斯山，拥 有良好的自然环境，科技城中2/3绿化可供原野慢跑、 远足、网球、高尔夫球、空气清新园区所在的阿尔卑 斯-滨海省多年来一直靠旅游业为生，经济活动单一， 园区的建立改变了这种状况 . 索菲亚安蒂科技城被视为是世界上最负盛名的志愿综 合经济发展的参考，与１９７２年由P. Laffitte议员 开始创建． 现在1300家公司进驻索菲亚安蒂雇用约万人来自70 不同国家，为当地间接创造18000工作岗位。 整个蓝色海滨地区是拥有人口150万的产业带，其中12 为国际人口，每年拥有850万旅游人次 目前,信息技术企业占企业总数的50%，提供了就业岗 位的25%; 服务公司为30%,提供了50%以上的就业机会; 高等教育训练和研究工作占12%和5%的就业机会; 生命 科学与化学占9%提供了4%的岗位。 本报告是严格保密的。 87 索非亚科技城发展历程悠久，从最初的高科技孤岛逐步发展为高科技 城市，并且带动区域发展成为高科技阳光产业带 阶段一 高技术孤岛 阶段二 国际化科技技术园 阶段三 国际科学技术城 阶段四 “阳光”产业带 •60-72年，小规模科技园的创立，初始占地125公顷， IBM和得克萨 斯机械研发机构入驻，尼斯大学及其他三所法律、经济、艺术大学 的建立 •73-86年，成立SYMIVAL商会，用于在国际市场发展和推销索非亚科 技城。成立索非亚基金会负责科学园内环境和文化的融合建设。成 立企业联合组织，进行园区基础设施建设。法航世界预定中心搬入 园区，数字公司迁入，索非亚NOVOTEL酒店成立。 •87-99年可行性研究预定开发区 ZAC成立，着手研究扩展科技城的 可行性。创建具有活力的经济环境，学术讨论会、研讨会等频繁。 使城内企业与世界企业交流。索菲亚安蒂配备了155兆的ATM平台 ， 城内具备完善的都市化配套设施，生活方便。 •00年-今，授予索非亚安蒂波里斯作为城市的权利，下设14个公 社，分布在科特迪瓦海滨沿岸上，索非亚变成SAEM索非亚海滨。 •产业聚集，重点转向高科技导向的研发，海滨沿岸产业带逐渐形成 了产业融合的态势，电子，通讯，自动化技术成为产业主导 本报告是严格保密的。 88 索非亚科技城交通方便，设施完善，机构完整，管理科学 吸引了大批企业前来创业 距离索非亚安迪波里20公里的NICE 海滨机 场是法国最繁忙的机场，每天两班直达美 国。 方便的高速公路使索非亚安蒂波里斯处于 通往欧洲大陆的大门，连接西班牙和意大 利。距离安提伯（Antibes)10公里，嘎纳 （Cannes)15公里。 交 通 状 况 基 础 设 施 方便公司和员工使用的基础设备，光纤网 络，住房，国际学校，运动设备。 开放的政策，处于欧洲科技园最低廉的入住费用和 服务配套使企业趋之若鹜 SME发展模式，大公司帮助小公司 微型公司发展模式，灵活，适应性强，发展迅速 社区化发展，本地化区域化管理，公共化管理 专业的孵化培训机构（新兴企业培植中心），知 识，专有技术，技能培训。 本报告是严格保密的。 89 完善的城市功能是索非亚安蒂波里斯科学城吸引人才和资 金的有效手段 索非亚安蒂波里斯拥有良好的居 住环境，约有２３００户人居 住，融娱乐，休闲，工作，学习 为一体．居住功能区目前正在扩 建 网络化社区，通讯业发达，高科 技为主题的俱乐部和协会方便人 们交流沟通． 仅次于巴黎的高密度教育设施环 境，大学和研究机构能够培养众 多人才，各种企业的培训机构也 是人才的来源． 新兴的住宅项目使居住配套设施 进一步完善，饭店，超市，药 店，公共交通系统. 居住配套设施 商务商业配套 商业区拥有３５万平方占地面积供使用，NOVOTEL 为代表的酒店方便办公交流 拥有装修完备的办公场所供新入驻公司租用，为刚 进园区的企业提供价格低廉的办公场所，完善的配套 设施 企业拥有较大的自主选择空间 教育配套 众多科研单位和企业分 支，独具一体的教育科研 中心和机构信息资源共享 机制 欧洲地区最密集的研究生 培养机构，便于跨国企业 建立研发机构及就近的资 金投入 近郊主要城镇 Cannes:发展迅速，拥有生产香料和香水的背 景，正在研究拟开发10公顷的ZAC和圣玛格丽特工 业区 Nice：拥有众多跨国公司总部和服务业发展完善 的Nice Arenas 和20万平方米高质量办公场所的 城市商业聚集地的Nice Meridia。此外还有法国 最繁忙，欧洲第二的尼斯国际机场。 Antibes曾为欧洲最大港口，在蓝色海滨地带中 是仅次于尼斯的第二大城市，为地中海沿岸热门 观光城市，人口约7万 Valbonne座落于尼斯和安提比之间，通过 A8高 速公路到尼斯国际机场15分钟车程，valbonne怀 抱一个12公顷的园林花园和两个游泳池20个网球 场、高尔夫球场、桑拿、体操、 酒吧. 会议设施 可容纳多达600人. 本报告是严格保密的。 90 科技城规划合理充分体现人文与科学的融合创造了适宜居 住和科研为一体的环境 索非亚科技城坐落在安迪彼北部蓝色海滨地区， 处于 Canne和Nice之间． 科技城注重绿化，如图蓝色地区为ZAC开发区于 １９８８年修建，以下依次为保留地区，冷冻地 区，非商业地区和允许建设的地区． 科技城建设规划分为三部分分别审批，公司科研 部分，教育培训部分，住宅办公部分． 每个公司只允许修建占地面积的30%其余留用绿 化，目的是保持科技城良好的自然环境． 科技城实行政府为导向的竞争性聚簇设计， 机械制造，IT电子，生物工程，风险管理等． 城市建设完善，公共交通，艺术馆，饭店宾 馆等设施方便 可持续发展的环境规划使城市环境出众，集 旅游，科研，教育，生活为一体 本报告是严格保密的。 91 索非亚产业发展战略－以高新技术为主，通过企业孵化制 度鼓励创新，积极培养小公司 孵化过程 申请成立小公司，联系孵化机构 孵化执行机构联系大公司进行筛 选 建立商业执行计划 履行计划，IPE控制措施 孵化成功，收回投资，脱离大公 司 组织机构 索非亚--安蒂波利斯基金会 索非亚--安蒂波利斯接待中心 新兴企业培植中心 国际智密区俱乐部 产业发展战略 重视高新技术企业的培育与扶持，在公司发展过程中随时可 以引进内部帮助与孵化机制 通过仿效，增值、树立形像过程，吸引原已建成的公司扩张 和新公司的到来 通过公司间的合作，创立新思想的组织机制 本报告是严格保密的。 92 索非亚安蒂波里斯的高科技发展带动了蓝色海滨地区的高 科技产业带的发展 蓝色海滨特征 拥有1百五十万人口的大都市带 继巴黎之后的法国最大的国际航空港 超过110000公司机构提供约421400职 位，流动外国人口37000左右 37000学生,4000教师在110个公共的科研 机构工作，超过60个的国际合作研究机构 7个具有竞争力的产业聚集点，包括世界 上最强的通讯产业地带 有7个投资热点正待开发 大型跨国企业领导多选择法国蓝色海滨 地带作为他们投资和研发的焦点地区， 因为这里是： 通往欧洲的门户 国际的竞争环境 充满活力的进化场所 产业结构和规模的改变 居住环境和都市化的进步 科研教育条件的升级 蓝色海滨规模 里维埃拉大区（或者称为蓝色海岸大区）：是一块小三 角地，起自意大利的边界，逾越戛纳东西绵延１２０公 里，从北到南阿尔卑斯为９０公里。 里维埃拉-蓝色海岸大区位于法国的阿尔卑斯滨海省，包 括：芒通，Eze，尼斯，昂蒂布，Juan les Pins, 戛纳， 格拉斯和Saint-Paul-de-Vence ，，而索非亚安提波利正 处于其核心位置，拥有优秀的地理位置和交通条件 本报告是严格保密的。 93 新竹是台湾经济发展的重要支柱、科技产业的心脏地带和科技 产业水准的象征 新竹市位于台湾岛的西北部，面临台湾海峡，背依竹南丘陵。全市总面 积49平方千米，纵灌铁路和南北高速公路均经过新竹市。全市工商企业 万家。 1980年在新竹市郊区设立“科学工业园区”，占地2100公顷，引进通 讯，电脑，微电子技术，微生物技术等高科技产业。产品从硒芯片，集 成电路到微电脑及电脑辅助设备终端机，成为台湾尖端技术工业中心。 新竹科技园科学人才集中，台湾两所著名的工科大学：台湾清华大学和 交通大学都设立在此，新竹市成为全岛年平均收入最高的城市，硕士博 士人口比例也占全台之冠 新竹市加速各项文化建设与经济建设将新竹县/市、竹南整合为一座 “新竹科学城”。 新竹建设方针为高科技化，学院化，社区化，国家 化，吸引了大批优秀人才和外资注入，成为了台湾经 济发展的重要支柱、科技产业的心脏地带和科技产业 水准的象征 。 本报告是严格保密的。 94 新竹工业园区发展30多年在极具规划性特色管理下分三阶段，从大规 模兴建工业园区到成为世界同类科技园区发展最快园区之一 发展重点 阶段一：1980-1982 阶段二：1983-1985 阶段三：1987-1990 发展举措 “科技引进，人才培 育”,引进发展技术密 集型工业所需的尖端技 术和高级人才 园区利用工程技术人 员劳动成本低的优势、 投资环境和优惠措施着 重引进一些战略型工 业：电子，信息处理， 精密仪器所需人才 科技生根，市场 拓展.重点是对引进 技术的消化和创新 大力发展材料与零 件的供应，增加产 品市场竞争力 园区选定具有战略 意义和发展前景的六 大高科技领域，形成 以集成电路和电脑为 支柱的产业格局，提 高产业高科技含量 科技突破，产品 创新重点是巩固引 进成果使产品质量 达到世界一流水准 发展园区内技术密 集型工业 园区做了全面规 划，对引进的项目 进行严格的选择控 制并提出一系列要 求提出办成亚洲 “硅谷”的目标 以大学为依托 的科技园 高新技术园区 发展迅速的科学城 扩大的高新 技术产业带 阶段四：1990- 园区不断扩大， 城市配套完善，园 区与城市融合。创 业环境改善，由标 准化生产转向研发 园区向外扩张， 城市环保，交通日 益改善。促进技术 化资源合作，加强 研发本地化进程。 形成具有发展潜力 的产业聚集带 本报告是严格保密的。 95 新竹科技园产业发展重点突出，增长迅速 产业总量高速增长，经济效益逐年提高 2004年，企业总数为384家，同比增长%；而销 售为10859亿新台币，同比增长了%，产业总体 效益迅速提升。 产业特色明显，主导产业结构以半导体产业为龙头 集成电路产业仍然是园区的龙头产业，其营业额 占总营业额的%；电脑及周边设（%）、光 电产业（%）和通讯产业（%） 实现了由代工为主的产业链低端不断向产业价值链 高端的演进 半导体产业从“一无所有”逐步成长为全球产业 龙头 集成电路产业技术差距和世界水平快速缩短，并 到达世界顶级水平。 本报告是严格保密的。 96 毗邻众多大学及研究所，对于园区的技术研发、在职训练及新创公司的育成 有很大的帮助，加上政府研发奖助使园区发展迅速 优越的科研条件 新竹地区卓越的研究环境是奠定新竹科学工业园区发展的重要基 石，名列台湾理工科系前三名的清华大学与交通大学就紧邻科学园 区，两所大学的学生总数共两万名，其中半数为研究生；台湾最重 要的产业研究所 - 工业技术研究院亦坐落于园内。目前科学园区 里有40家以上的公司为工研院的衍生公司。 有效的转化与鼓励机制 加强人才延揽 ：就地取材与引人入园相结合 鼓励厂商开拓市场：管理局每年提供「创新产品奖」、「研发 成效奖」与「创新技术研究发展奖助计划」 本报告是严格保密的。 97 合理的土地规划和完善的配套服务形成巨大的综合效应， 促使大量的企业和人才入住 合理的土地规划 园区 770 公顷的土地，主要 规划为工业区、住宅休闲区、 及学校区。 工业区提供土地及厂房，厂商 可视需要租用现成的标准厂房 或租用土地自建厂房，土地租 期可长达 20 年，区内水电供 应、网络设备、污水处理设备 及污水净化再利用等基础设施 一应俱全。 完善的配套服务 政府重视环 境建设发展 提供园区厂商一 贯化服务 设立的多功能展示 中心 管理当局为园区规划了保税工业区， 工业住宅区，风景保护区等，使园区建 设有条不紊的运行。 管理局引进相关分支单位，如财政部台 北关税局、电力公司、电信公司、邮局、 自来水公司、中国石油公司等，进驻园区 设立营业处或支局 随时注意厂商的需求，提供切实的服务 是管理局一贯服务宗旨 本报告是严格保密的。 98 新竹工业园区一系列优惠政策吸引了大量企业和人才 自身具有两所台湾最优秀学府清华大学和交通大学且学生半 数为研究生 管理局率同园区数二十多家厂商赴美、日高科技重镇介绍新 竹科学园工作环境及政府的优惠措施，以协助厂商延揽海外 高科技人才。 新竹工业园区占地580公顷，却拥有265家大小高科技公司，其 中有103家是海外留学者回来建立的，共创造了68000多个就业机 会，年产值高达4000亿台币。 园区电子产品，像网络卡、影像扫描器、终端机、桌上电脑等 产值，均占全岛50％以上，在世界上也能排名一、二。台湾地区 IC产业的制造，包括电路设计、集成电路等，也由该园区垄断 仅 次于美国，日本，韩国。 园区的法规优势为企业搭建了一个理想的创业平 台，提供了大量的工作岗位 重视人才延揽 本报告是严格保密的。 99 新竹市区以新竹科学园为中心的城市功能配套使科学园发 展极为便利 交通运输方面，形成以高铁，捷运系统，联 外道路系统及区位交通系统的规划，形成密 集的交通动脉，即将建成的高铁六家站特定 区域将成为新竹市交通运输中心． 都市规划方面，围绕科学圆所形成的卫星区 域逐渐由单核心向多核心转变，未来新竹市 区发展有南北纵向发展之势，但仍然以科学 园为中心． 园区内分为工业区、住宅区、休闲区，建有 国际水平的标准厂房、高级公寓、娱乐中 心、实验学校等设施，还有诊所、邮局、海 关、银行和车站，是一个较为完善的小社 会。 园区绿化用地一直保持较大的空间预留，绿 化用地占园区总面积的比例大概在%，从 可比性看，并有污水处理等环保设施。 人口结构及密度 新竹市区建筑总数近１０万单位，住 宅占８０.１％，空间分布而言，以科技 园为依托的东区分布最多． 人口36万,每户人数３.４４ 本报告是严格保密的。 100 城市发展 近两年来新竹之六大产业发展、营业额、投资 等极为亮丽，对全台湾经济发展带动强劲，但土 地饱和利用情况严重，生产重于研发成为新竹市 发展的瓶颈 新竹市极力开拓（科技）园市合一成果显着， 努力维护高科技平稳单纯生产发展环境，市政建 设含括科技、人文，以民为本的、人性出发的动 能，形成创新都市生活商圈，城市竞争力排名第 二 政府政策与资金投入倾力打造新竹文化科学 城，制定园市合一行政部署，发展新形态的土地 利用与开发规划管理机制，积极投入公共建设与 规划等 新竹市着重规划两大商圈（火车站前商圈和光 复商圈）依靠业态多样化打造核心竞争力，成为 带动台湾高新技术产业发展的引擎，新竹的GDP占 台湾地区的10%左右，城市竞争力排名台湾第二 制定清晰的蓝图与北台湾区域发展形态已形成 “台北-新竹高科技产业都会带” 在区位优势和空间区域技能分工下新竹市被赋予 扮演城市角色和未来发展之定位为： 台湾科技产业发展的引领角色 新竹生活圈的中心都市、科学技术城之自足性 地域中心 高科技、高效率的国际化都会 蓄涵丰富人文、历史质感的北台湾文化城 新竹旧城区与新竹科学园通过功能和优势互补，共同发展 成为完整的新竹高科技城市 本报告是严格保密的。 101 深圳蛇口工业区 概况：蛇口工业区面积11平方公 里，位于深圳特区西部、南头半岛的 最南端，依山靠海，东临深圳湾，西 依珠江口，与香港新界的元朗和流浮 山、珠海经济特区隔海相望 背景：蛇口工业区成立于1979年， 开发主体为招商局，受中央直接管 辖，利用政策优势。初期工业区启动 资金只有6000万元外汇人民币，工业 区向外商租让部分土地以获取资金再 来投入建设 蛇口工业区处于改革开放的前沿， 是深圳特区改革开放的试验田，蛇口 改革的每一步都成为人们关注的焦 点，蛇口的改革实践因此被冠之为 “蛇口模式”，影响深远 本报告是严格保密的。 102 蛇口工业区从最初的开放式工业园区转变为拥有多元产业 的产业新城 第一阶段 第二阶段 第三阶段 工业园区 综合性园区 多核心产业新城 1979-1987年 依托特殊政策和香港出 口加工基地转移的时机 发展成以外资(港资)企 业为主的低端制造业加 工基地 外资企业制造基地外 迁，园区面临产业空 心化的威胁，园区主 动剥离低端加工制造 业 完善城市配套设施 将四大老工业基地改造 成高科技孵化基地和产 业化基地。加强与国内 外科研机构的联系，吸 引国外专家。吸引了民 营高科技企业进驻。 1987-1995年 1995-2001年 涉及 16个行业：航 运、交通运输、基础设 施、金融服务、房地 产、贸易、船舶修理、 制造业、酒店、旅游等 以原有的产业基础 重点发展4大业务， 同时提出口号进入高 科技产业 以地产、物流为核心 产业，高科技、园区服 务为主营业务的产业格 局 转 变 措 施 涉 及 行 业 本报告是严格保密的。 103 蛇口地理位置优越，交通便利，高速公路、铁路、民航和 港口成为其快速发展的重要因素 目前，广深铁路与京广铁路 沟通并延伸至香港九龙，深珠 高速公路、深汕高等级公路以 及107、205国道汇集于深圳， 并通过城市快速路进入蛇口工 业区，形成了四通八达的运输 网络。 蛇口的地理位置优越，无论到内地其他地区还是到 国外，都非常方便。蛇口工业区已经成为珠江三角洲 地区一个重要的现代化海、陆、空交通枢纽 机场：蛇口工业区距深圳机场仅二十分钟车程，海 上距香港新机场仅10海里 高速公路：走广深高速公路，从蛇口到广州只需八 十分钟 铁路 ：平南铁路（由蛇口到广东的平湖）则直接 将蛇口港和国内铁路网连接起来 港口：蛇口拥有深圳最大的港口群落，工业区内有 招商港务股份有限公司(SKP）经营的蛇口港，和蛇口 集装箱码头有限公司（SCT)经营的集装箱码头；还有 紧邻工业区的蛇口渔港和赤湾港 此外，蛇口的客运码头和货运码头也是十分的发达 便捷 本报告是严格保密的。 104 蛇口给民营企业研发活动和归国人员自主创业提供资本支持从 而将老工业基地改造成高科技产业基地，实现产业升级 经过两年清理，工业区从一百几十家低附加值的劳动 密集型企业中退了出来，只保留下那些有发展前途的企 业,蛇口工业区对这些企业提供有力的资金支持，开始 谋求从产业链的底端向中端和高端转移。 四大主营业务：房地产、港口物流和服务业、风险投 资和高科技产业、基建业。 深圳市招商局科技投资有限公司 深圳招商投资开发有限公司 深圳市北大港科招商创业有限公司 深圳市招商创业有限公司产业投 资、孵 化和招 商 风险投 资和高 科技 蛇口致诚服务有限公司 明华(蛇口)海员服务公司 深圳招商南海石油服务有限公司港口服 务 深圳市蛇口招港客运实业有限公司 深圳迅隆船务有限公司 深圳招商石化有限公司 中国深圳外轮代理有限公司 招商局物流集团有限公司物流 港口物 流和服 务业 城市配 套服务 产业 深圳市绿地园林有限公司 深圳市西海道市政工程有限公 司 深圳市阳光三环清洁有限公司 招商局物业管理有限公司 招商局置业有限公司 招商地产房地产开发、 中介和物业管 理 深圳招商网络有限公司 深圳市招商燃气投资有限公司 招商局供电有限公司 深圳招商文化艺术发展有限公 司 达峰国际股份有限公司 深圳招商美伦酒店管理有限公 司 蛇口电视台 漳州华商酒店有限公司酒店、文化产 业 招商局供水有限公司基础设施建设 和维护服务 基建业 本报告是严格保密的。 105 通过提供完善的城市配套以及居住环境，实现工业园区向产业新城的 变化，为区域吸引高素质人才打下坚实基础 居住 休闲 购物 通讯 娱乐 医疗 人文 综合配套 由蛇口招商地产负责建设与开 发园区内职工微利房、商品 房、别墅、酒店式公寓等各种 形式的住宅。 由蛇口通讯公司为园区提供各类语音信息 服务。 由蛇口信息岛公司为园区提供各类数据信 息服务。 园区拥有较为完整的医疗服务体 系，包括多家政府医院、社区诊 所、国际救援中心及医疗保险机构 拥有海上世界广场、女娲雕 像、鸦片战争左炮台遗址、宋 少帝陵、天后宫、酒吧一条街 等多处名胜古迹。 沃尔玛全亚洲最大单店、招商路 商业街、蛇口步行街等均分布在园 区以内。 园区内遍布各类文体场馆，提供各 类健身康体、娱乐休闲设施：绿草 地高尔夫俱乐部、碧涛灯光球场、 体育中心、各小区会所、风华大剧 院等。 蛇口是深圳外籍人士最集中的地方， 异国情调别开生面 ，教育体系完善 2012-6-262012-6-26 3、松山湖工业园区发 展模式研究 2012-6-26 107 园区概况 东莞松山湖科技产业园区位于东莞的中部，2001年成立的省级高新技术产业开发区,园区规划面积72平方公 里，坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地。 规划为生态型新城，不仅有工业园、高新技术产业 园，并规划有科技教育、文化、旅游度假和高档居住区，区域规划功能齐全。 高科技产业经济 公共技术创新平台 广东电子工业研究院 广东华南工业设计院 专业技术平台 生物医药孵化器 创意产业孵化器 企业平台 万科国家住宅产业化基地 新能源ATL研发中心 入驻企业 华为、易事特、生益、万 科等52家科技含量高、能 耗低、效益好的高端产业 产业 电子信息、新能源、环境 保护、生物医药、装备制 造等产业集群 ; 经济结构调整、产业升 级，加强对外经济技术合 作，进一步提高发展质量 和水平 生态旅游资源 东莞最后一片规模最大、水资源 最好的净土，是整个东莞、深圳 及周边镇区的绿肺. 8平方公里原 生淡水湖/公顷生态绿地 /22公里滨湖路/72平方公里四季 植物园 状元笔公园 ；中心公园 沟谷；紫薇园；松湖烟雨；园艺 博览中心；松湖花海；湿地公 园；月荷湖公园。 整体规划利好，围绕生态主题， 分层次分功能布局，将松山湖原 有的生态价值体系最大化的发挥. 便捷交通网络 北接莞惠公路，西临石大路，西南 连107国道 经松山湖大道到东莞市区15分车程 至国家一类口岸虎门港20分钟车程 到深圳市区及深圳机场40分钟车程 到广州市区及白云机场60分钟车程 深圳盐田港 80分钟车程 到香港机场约 120分钟车程 香港货柜码头 120分钟车程 高起点生活配套 医疗配套 教育配套 金融配套 餐饮配套 生活娱乐配套 图书馆 酒店 高尔夫 松山湖高科技产业园区拥有强势的生态旅游资源，便 捷的交通网络，高起点的生活配套，大力发展高科技 产业，与本项目有诸多相似条件，可以提供借鉴。 2012-6-26 108 园区由四大片区组成，北部区为高科技产业带、中心区 为教育研发及市政功能区、东部区为居住休闲片区、滨 湖区为国际总部研发区。 园区规划 北部区：高科技产业带 松山湖大道北边重点发展高新科技产业，目前已聚集华为、易 事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业，初 步形成电子信息、生物医药、精密制造等产业集群。 以南区域重点引进研发中心、总部，已引进产品质量检测基 地、万科住宅研发基地等27家研发、总部企业。 月荷湖周边区域是创意生活区，已全面启动超市、住宅、餐 饮、学校、医院、邮政、体育等配套设施。 中心区：教育研发区 行政服务中心 ：园区管委会及市直部门分支机构的办公场所 研发：建成留学人员创业园等科技创新载体，聚集中小创业企 业130多家；引进东莞中子科学中心、华南工业设计院等一批大型 科研机构。 教育：形成了从幼儿、中小学基础教育到高等教育的纵向教 育，以及职业教育和学历教育并举的横向教育链。 商住：拥有松湖花园、锦绣山河、万科松山湖1号、长城地产等 居住配套，及酒店、银行、超市等生活配套。 旅游：拥有东莞新八景之首的松湖烟雨，以及沟谷、紫薇园、 中心公园等一批生态旅游景点，是市民休闲旅游的理想场所。 东部区：大项目集聚区 东部约七平方公里，是一块未开垦的净土，是松山湖规划 未来的战略用地，是松山湖实施大项目带动战略的主要平 台，将成为松山湖科技大项目的集聚地。 滨湖区：国际总部研发区 这片区域将重点引进世界500强企业、跨国公司的总部、 研发中心等，成为松山湖的科技核心区。这里将适度发展 生态休闲旅游，打好生态“牌”，做好水“文章”，彰显 松山湖的生态之美，以生态之美带动园区的科技招商，聚 集科技资源和人才。 2012-6-26 109 松山湖产业园区发展配套先行,产业紧随其后，房地产 在初期埋下伏笔。配套完善后企业纷纷投产，各大房地 产商竞相推出产品。 园区发展历程 东阳光实 业发展公 司签订了 生物制药 项目的投 资项目权 利出让合 同 ；东 莞市佐川 润滑科技 有限公司 香港新能源科 技有限公司等 10个项目签订 投资项目全力 出让合同。 东莞市威 雅光电有 限公司正 式投产， 这是园区 第一家正 式投产的 入园企业 寄莲公寓首批酒 店式公寓正式招 商启用 万科松 山湖1号花园在 东莞松山湖凯悦 酒店举行推介会 锦绣山河 推出1期产 品；万科 松山湖1号 推出2期产 品。 科学园二 期奠基配 套 产 业 房 地 产 松山湖产业园 主干道路工程 动工；松山湖 学术交流中 心、图书馆、 国际学校 、 东莞理工学院 松山湖新校区 “锦绣山河” 商住小区、商 务办公区动工 仪式; 松山湖主 要公共配 套设施落 成 美宜佳连锁超 市松山湖分店 开张营业，成 为第一个进驻 生产力促进基 地综合配套服 务楼的商业服 务配套机构 旅游配套 建成，开 始对外营 业 松山湖科苑公 寓B项目动工 万科虹溪诺 雅、锦绣加推2 期、和堂、新 竹苑等项目 凯悦国际 酒店集团 与东莞市 松山湖酒 店有限公 司签约仪 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20082001 松山湖 正式立 项，最 先开发 10平方 公里工 业园 2012-6-26 110 松山湖区的房地产主要分布在北部工业区和中心区， 北部工业区以出租形式的公寓为主，中心区为休闲居 住产品。 松山湖区的房地产主要分布在北部工业区和中心区。 北部工业区以出租形式的公寓为主。主要是由于企业在此区域的 集聚，使得产业人口有大量的刚性需求。 中心区为度休闲居住类产品。主要由于中心区配套设施完善，占 据松山湖区域最强势的景观资源。 房地产概况 新竹苑 和 堂 锦绣山 河 寄莲公 寓 长城 世家 万科松 山湖 月荷居 占地/建面的面积单位为万平方米 出租公寓30-50小高层寄莲公寓 出租公寓80小高层松涛公寓 出租公寓100-120小高层听湖居 出租公寓120－191高层144月荷居 2009-09-04120－190多层院墅和堂 2009-9-10130-190花园洋房新竹苑 2008-07-26120－190多层、小高层长城世家 2007-11300-1000 独栋为主、联排少量 洋房为补充1819锦绣山河 2009-6-6180-380高层、双拼、独栋11虹溪诺雅 2006-12-25140-320联排、独栋松山湖1号 开盘时间面积产品建面占地听湖居松涛 公寓 生活配套产品 休闲居住产品 北部工业区 中心区 注：黄色圆圈代表公寓； 红色代表度假休闲类产品 2012-6-26 111 中心区 万科开发松山湖区域的策略是先开发条件次优的松山湖1号地块，以的低密度容积率，面对高 端财富客户，打造纯TOWNHOUSE顶级生活社区，提升万科松山湖区域的整体价值。 在松山湖1号抬升了区域价格平台的基础上，开始开发区域内条件最优地块---虹溪诺雅。2期开 发阶段，虹溪诺雅在松山湖1号抬升的价格平台上，凭借最优本体优势，外加万科产品创新和高 科技材料的运用，使得虹溪诺雅在2009年成为东莞的楼王。 虹溪諾雅 松山湖1号 独栋 独栋 联排、双拼 高层 双拼 1期 2期 独栋 万科松山湖的开发策略是从次优地块到最优地块，逐步实现 产品和价格的层层升级，最终打造了2009年东莞区域的楼 王。 2012-6-26 112 松山湖1号是区域的代表项目，主要面向高端财富客户。产 品推售走独栋/联排—双拼/联排—高层/双拼/独栋的线 路，价格一路攀升。 350户总户数 开盘当天售罄备注 25000-30000元/平 方米 价格 140-320平方米 楼王665平方米 面积区间 联排别墅（约140— 235平方米）独栋别 墅（约300—320平 方米） 产品形式 万平方米建筑面积 万平方米占地面积 2006-06-25开盘日期 别墅产品均临湖超低容 积率，约245平的双拼和约 354平的独栋仅45席。户户 拥有无敌一线湖景，私享最 大1800平面湖大花园。更有 坐拥双线湖景的约93-293高 层产品。 备注 别墅均价800万元/套价格 180-230/280-380平方米面积区间 高层、双拼别墅、独栋别墅产品形式 11万平方米建筑面积 2009-05开盘日期 产品策略 松山湖1号1期 松山湖1号加1期 120多栋联排别墅七种 户型，每一种户型都设 有前后花园，部分户型 更设有前后侧三面花园 设计 备注 25000-45000/平方米价格 140-235平方米面积区间 临湖联排、双拼别墅为 主，少量独栋别墅 产品形式 万平方米建筑面积 万平方米占地面积 2007-11开盘日期 2期虹溪诺雅 从松山湖1号的推售情况来看，万科1期主推大面积独栋产品，提升项目价值；加1期联排和双 拼产品紧随其后，价格攀升至甚至超越了1期独栋别墅的价位。 09年推出的虹溪诺雅是本体条件最好的地块，开始出现高层产品—万科洋房，一经推出就超过 了10000元/平方米（区域洋房的平均水平为7000元/平方米左右），成为区域洋房的标杆。同时 别墅价格较1期明显提升，从1期东莞市别墅的平均水平跃升至东莞市的最高价格。 2012-6-26 113 万科松山湖系列产品虹溪诺雅凭借区位优势、产品创 新和高科技建材成为了东莞09年的楼王。 万科·虹溪诺雅专门从日本皇室度假 胜地虹夕诺雅汲取创作灵感，并选取 了紧邻松山湖岸的5A级地块精心打造 首批220套全湖景大宅。 分虹湾、溪湾、诺湾、雅湾等几个组 团，正在开发的是虹湾包括高层和双 拼、虹顶公园、3800㎡三千院会所和 1528㎡九里香商业。 虹湾的主力户型面积： 180-230㎡、280㎡、380㎡。1~8栋 为高层通透板楼；9~12栋为8套双拼 TOWNHOUSE。 基础条件分析 虹湾%的土地，是绿化、道路、小区公园。 单位住宅面积的配套比例高达% 万平米小区私家公园：山顶亭登山道 .虹溪诺雅虹湾南部规划有原生山体公园 私家岸线最长的华南小区.项目拥有3000米的私家湖岸线 华南第一美景松湖烟雨，8万平方米的浩瀚湖面峰峦环抱、烟波浩淼 产品创新 车库：每户双车位、人车全分流；车库公建化、地下地上大堂复式化；地下 车库阳光化：位均㎡采光通风面积；消防车道隐形化 采用纯剪力墙结构，全混凝土外墙，而通常只有30层左右的高层住宅结构采 用这种；采用石材钢挂，提高外墙保温性，建筑品质可媲美上海外滩百年建筑 小区无对视、阳台可垂钓 小高层户型地面独立化：每梯一户 全天候窗户 高科技建材 首个采用憎水玻化微珠保温层的住宅项目 预制件工厂化 中空隔音节能玻璃 四层防水屋面 ，不漏雨又保湿隔热 据调查数据显示，09年东莞各区资源 较好的类别墅组团价格大都在1万多 ~2万多元/平方米区间，独栋别墅的 价格则在2万多~3万多元/平方米之 间。而虹溪诺雅“万/平米”的天 价别墅，成为了当之无愧的东莞“楼 王” 虹溪诺雅 2012-6-26 114 松山湖1号客户范围逐渐扩大，从1期的东莞、深圳扩大 至香港。客户类型逐渐增多，从资源客户推广至上升客 户和名片客户。置业目的从投资转为自主。 投资为主置业目的 资源客户---看重松山湖 景观、产业园区环境 客户分类 1期园区配套还不完善， 首推的别墅价位不高， 因此吸引了大量的投资 客。 原因 东莞市客户和深圳客户 各一半客户区域 自主置业目的 别墅： 资源客户---看重松山湖景观、 产业园区环境、学位和万科产 品 名片客户 洋房： 资源客户 上升客户 客户分类 2期资源最强势、园区 配套完善、东莞最好学 校、万科打造顶级产 品、1期的铺垫。 原因 东莞市、深圳市和香港客户区域 客户演变 2012-6-26 115 锦绣山河是园区最早奠基的项目，占地5000多亩，首期面 对高端客户打造豪宅产品，二期最先推出洋房，是松山湖 产业园的代表项目。 大岛 ABC区 小岛 一期别墅 二期洋房 项目背景 锦绣山河于园区开发之初2002年举行动工仪式， 是园区奠基最早的一个项目。 锦绣山河的开发商光大地产是松山湖产业园区政 府的合作企业，在园区开发之初协助政府进行园区 配套工程。 锦绣山河是园区最早推出洋房产品的项目。 一期154套；二期792套总户数 一线临湖独栋万元/平 方米；非临湖别墅万 元/平方米 。 洋房6000-10000元。 开盘均价 松山湖产业园区；学位主要卖点 独栋、双拼、台地、洋房产品形式 2007年12月1期开盘，推售54 套独栋、双拼和台地别墅； 2008年7月2期推出新品洋 房； 2009年下半年推售74套独栋 和创新台地别墅 规模分期 平方米建筑面积 平方米占地面积 锦绣山河 2012-6-26 116 18%95311 15%85010 4% 1031- 1036 2 9%686-7587 大岛区 14%626-83711小岛区 16%601-75414C区 1% 5%626-8374 14%760-76411 B区 面积比面积㎡套数区域 合计约54套 台地别墅 三线双拼 别墅 二线临湖 独栋别墅 一线临湖 独栋别墅 产品类型 12 16 13 13 数量 （套） 大岛 小岛 %213套186-218㎡四房两厅四卫 %48套160㎡三房三厅两卫 %145套163-197 ㎡三房两厅三卫 %70套143-150㎡三房两厅两卫 %120套220-228 ㎡五房两厅四卫 92套 98套 套数 %215-332㎡五房两厅五卫 %261-267㎡五房两厅六卫 比例户型面积户型 BC区 开发策略 锦绣山河分为四个组团大岛、小岛、ABC区和边 缘区。项目首推ABC组团中的A区，主推产品为 独栋和双拼，开盘单价是全市的最高水平，通过 别墅产品提升项目整体价值；紧接着在1期提升 的别墅价格平台上推出高层洋房，提升了洋房整 体的价格；09年主推大岛、小岛组团和BC区， 产品为独栋和创新台地别墅，单价是07年开盘的 折，但是总价仍然是全市的最高水平。 A区 2012-6-26 117 三线双拼 330-370平 台地别墅 760-765平 601-750平 小岛独栋 626-837平 二线独栋 468-644平 一线独栋 686-850平 大岛核心独栋 953平 一线独栋 686-850平 最大1000平 一期别墅 锦绣山河一期最先推出的是ABC 组团中的A团，产品明显分为三 个档次：临湖一线最佳景观处的 686-850的大面积独栋、二线景 观468-644的较大面积独栋和台 地别墅和景观最弱处的330-370 小面积双拼。 09年推出大岛、小岛和BC组 团，产品较首批档次提升：小岛 独立成区，布置628-837大面积 临湖独栋；大岛资源是整个项目 中最强势的，三面环水，内圈层 景观最优区布置了950大面积豪 宅，外圈层与对岸一期产品相 同，但是大面积比例明显提升， 同时布置了1000平的两栋楼王产 品。 一期别墅首推产品丰富，面积区间相差较大，满足不同类型客户 的需求；二批产品明显升级，主要面向高端客户推出大面积户 型。一期产品由于总价较高，整体销售状况一般。 首批产品由于单价总价均处于全市最高水平，同时区域配套还未完善，因此销售有限；二批产品单价在首批产品价格 基础上打折，通过打折吸引客户，由于二批产品面积较大，因此总价仍处于全市最高水平，销售状况较首批有明显 好转 2012-6-26 118 一期别墅首批购房客户主要来自东莞市区，客户年龄 主要集中在40-60岁之间，多数为私营业主，主要购 买为未来自主，属于有实力的资源客户。 首批客户特征 客户描述 40岁左右，河南人，来东莞 10多年，一家三口一起来开 盘现场。王先生是做金融 的，很有品位，夫妻两素质 都很高，对样板房接受度 弱。 客户语录 ——客厅很大气，采光好。 ——样板房里面的家具过时， 音响都好普通。 ——花园很大，临湖的景观 好，做企业会所、开PARTY都 很不错。 锦绣山河别墅来访客户职业性质 16, 3% 15, 3% 398, 83% 10, 2% 35, 7% 8, 2% 公务员 国有企业 事业单位 私营民营企业 外资企业 自由职业 客户职业性质以私营企业为主，占来访人 数的83% ； 由于当时园区配套还不够完善，而产品的 价位很高，因此客户主要为看重园区资源 的有实力资源客户，用于未来自主。 2012-6-26 119 一期别墅的后期客户范围扩大，除了东莞本地客户还有部分的深 圳客户，由于后期配套的完善以及增加了学位的亮点，同时价格 较首批下降，客户年龄年轻化。客户主要购买为投资+自主，属于 资源客户和上升客户。 锦绣山河别墅来访客户年龄 165, 38% 247, 58% 6, 1%14, 3% 25-29岁 30-39岁 40-49岁 50岁以上 来访客户区域 6% 18% 9% 0% 0% 12% 3% 3% 6% 6% 0% 0% 0% 3% 0% 6% 24% 0% 0% 0% 6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 莞 城 东 城 南 城 万 江 松 山 湖 虎 门 厚 街 石 龙 长 安 大 岭 山 大 朗 寮 步 常 平 茶 山 黄 江 其 它 镇 区 深 圳 广 州 香 港 台 湾 其 它 客户来源主要为东城、虎门和深圳，分别占 18%、12%和24%。深圳客户占24%，可 见，项目有很大一部分客户群为深圳客户。 本项目别墅来访客户年龄主要在30-39岁，占 58%，40-49岁占38%。 由于后期配套的完善以及增加了学位的亮 点，同时价格较首批下降，客户年龄年轻 化，从40-60年龄段下降为30-40年龄段。开 始出现上升客户。置业目的转为投资+自主。 后期客户特征 2012-6-26 120 25% 2% 9% 9% 10% 0% 0% 1% 3% 5% 5% 1% 0% 3% 5% 21% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 片 区 整 体 规 划 建 筑 风 格 小 区 规 模 园 林 设 计 私 家 湖 外 立 面 、 用 材 档 次 通 风 、 采 光 朝 向 户 型 设 计 花 园 设 计 发 展 实 力 地 下 室 设 计 车 库 、 车 位 设 计 升 值 潜 力 稀 缺 性 周 边 生 态 环 境 其 它 在喜欢项目亮点中，片区整体规划排第一，其次是周边生态环境，再其次是私 家湖、小区规划、园林设计。可见，客户比较认同的是项目的整体规划和周边的 生态环境。 客户对本项目价值资源排序：景观资源丰富>周边教育配套齐全>花园面积较大 >小区规划>户型结构 客户偏好 2012-6-26 121 双拼 20% 台地别墅 52% 二线独栋 15% 临湖一线 13% 临湖一线 二线独栋 台地别墅 双拼 客户产品需求类型中，客户需求最多的 是台地别墅，其次是双拼。这主要是由 于一线别墅和二线别墅在总价上都要高 于台地别墅。 客户意向面 积主要集中 300-500 ㎡，共占 55%，600- 800㎡的共 占36%，目 前的供应主 要为600- 800 ㎡。 801-900㎡ 0%701-800㎡ 18% 601-700㎡ 18% 501-600㎡ 9% 400-500㎡ 18% 300-400㎡ 37% 901以上 0% 300-400㎡ 400-500㎡ 501-600㎡ 601-700㎡ 701-800㎡ 801-900㎡ 901以上 锦绣山河别墅来访客户意向单价 159, 35% 144, 32% 60, 13% 5, 1% 5, 1% 84, 18% 1万左右 万 -2万 万 -3万 3万以上 来访客户意向单 价集中在 万，占35%， -2万占32%。 09年9月以来出 货单价水平 一线的价格在 万；二线 在万 ； 台地 万 客户需求 09年来访客户需求最多的是台地别墅，主要是由于其总价较 低；意向面积区间为300-500平方米，普遍认为目前的别墅面 积过大不实用；意向单价在万左右。 2012-6-26 122 客户认可项目区域、自然环境及小区园林、项目的大社区、高端配套、台地别墅低单 价 客户对本项目价值资源排序：景观资源丰富>周边教育配套齐全>花园面积较大>小区 规划>户型结构 对户型偏大、户型不实用、过高总价方面存在比较集中的抗性。 客户总结 客户评价 客户演变 一期别墅客户从首批的东莞本地客户扩大到后期的东莞、深圳为主。 一期首批别墅客户从自主演变为目前的投资加自住。 由于后期配套的完善、项目推广中增加了学位的亮点以及单价的下调，客户年龄层次 年轻化，从40-60岁下降为30-40岁。 一期首批为资源客户，后期开始出现上升客户。 2012-6-26 123 产品均为舒适型多套房，全两梯两户 设计 产品户型配比 %213套186-218㎡ 2、3、8、 9栋 四房两厅 四卫 %48套160㎡5栋 三房三厅 两卫 %145套163-197 ㎡3、5、7栋 三房两厅 三卫 %70套143-150㎡4、6栋 三房两厅 两卫 100%786套总计 %120套220-228 ㎡1、2、9栋 五房两厅 四卫 92套 98套 套数 1、9栋 5、9栋 栋数分布 %215-332㎡ 五房两厅 五卫 %261-267㎡ 五房两厅 六卫 比例户型面积户型 5房：4房：3房=4：： 25层4、5房 17层3房 18层3房 25层4房 25层5房 25层4、5房 25层4房 27层5房 25层3房 25层3房 27层5房 11层3房 18层3房 1 2 3 4 5 6 7 8 9 二期洋房 二期洋房是松山湖园区内最早的洋房产品，延续一期高端社区 定位，主推舒适型多套房的大户型产品。 2012-6-26 124 二期洋房由于配套+学位+产品创新+总价低，是松 山湖产业园的畅销产品。客户主要为东莞市区和 周边乡镇的自住客户，属于资源客户和上升客 户。 二期洋房 园区配套明显较前期完善； 引入东莞市最好的中学---东莞中学； 园区内最早的洋房产品； 产品的面积区间、户型设计受到客户的好评 二期洋房推出初期均价为7000元左右，市区 9000元左右，处于全市较高水平； 销售末期达到12000元，市区14000元。 在08年中国房地产的低谷期开盘当天仍然达到 了30%的销售率，十个月内全部售罄，可见高层 洋房产品是松山湖园区的稀缺产品，销售速度 快，价格提升快。 资源客户---看重园区环 境、学位 上升客户---有较高的居住 追求，主动从市中心外溢 到松山湖区。看重居住环 境、产品设计。 客户分类 自住为主 置业目的 东莞市区客户---车程30 分钟范围内 周边乡镇客户---有一定的 实力，看重区域教育资源 客户区域 2012-6-26 125 北部工业区主要为生活配套产品，面向产业人口和公务 员，分为出租型公寓、宿舍和“经济适用房”三种产品。北部工业区 松涛公寓 松涛公寓位于北部工业区的月荷湖畔。 占地面积17681平方米，建筑面积49328平方米。 两栋11层单身公寓，共有680套单位，是为园区内企业 单身白领人群提供的出租型公寓。 户型为单层复式设计，层高4米70平米左右。 公寓一楼还配备了餐厅、超市、网吧、农信社、邮政局 等生活配套设施。 听湖居 占地面积9774平方米，建筑面积17281平方米 建有三栋11层共150套公寓 户型以三房两厅、两房两厅为主，是为园区内企业 高级管理人员提供的出租型高级公寓。 松湖花园 主要提供给政府公务员、企业高 管和技术人才的“经济适用房”。 价格在3000元左右 小高层产品，面积在100平米左右 主要提供给产业园区的工人，属 于宿舍性质。 小高层产品，面积在30平米左 右。 青竹园 4、深圳车公庙工业区案例 127 [关键字]： 城市核心区外围、办公区 [案例简介]： 深圳车公庙工业区在竞争激烈的办公市场下选择蓝海突围，通过 诧异化路线成功赢得市场，是城市核心区外围区域办公成功发展 的典型案例。 [案例适用范围]： 城市核心区外围区域 128 深圳车公庙工业区－在市场不缺失办公物业的环境下，走创新 之路，从非中心区工贸园到大型商务园区的典型 车公庙片区区位： 范围东起新洲路，西至侨城东 路, ，南到滨河大道，北至深 南大道。包括车公庙西、车公 庙工业区、高尔夫球场三个街 坊。总用地面积平方公里 福田区车公庙片区 滨 河 大 道 香 蜜 湖 路 车公庙区位： 东临深圳高尔夫球场，北靠 深南大道香蜜湖，南边被滨海 大道、深圳湾包围，西与红树 林世界之窗接壤，占地平 方公里。 被从中间穿过的香蜜湖路一 分为二，天安民营科技园位于 东块，西块叫车公庙（泰然） 工业区。 侨 城 东 路 车 公 庙 深 南 大 道 新 洲 路 深圳高尔夫球场 一般意义上的 车工庙工业区 天安民营科技园 车公庙泰然工业区 129 深圳的商务办公市场呈现一片红海，且与CBD不到一公里的距离 下，车公庙甘当“配角”,还是选择突围？ 人民南、国贸商务圈 蔡屋围、地王金融商务圈 华强北、赛格电子商务圈 中心区 深圳中央商务区 车公庙招银世贸大厦商务圈 南山商务圈 宝安中心商务圈 车公庙招银 世贸大厦商 务圈 中央 商务 区 华强 北商 务圈 蔡屋 围商 务圈 罗湖 商务 圈 ２０多年间，深圳的商务圈发展多达７个以上，在市场竞争如此激烈 的形势下，车公庙脱颖而出，成为深圳商务圈成长的神话 小于一公里 南山 商务 圈 宝安中 心商务 圈 130 将尴尬区位变为优势，选择在火爆的写字楼市场中走差异化的 路线，最终成功站位 18000 2006 8500~950 0 2005年 700~800 1989年 20000元1800-2000价格（元/平方米） 2007年1990-1991 年 年份 车公庙办公物业的价格变化 区域内的财富广场、招商大厦、喜年大厦、大庆大厦、深航大厦、东方银座等，已 经成为了深圳市民营企业的办公总部； 2006年各类建筑114栋，企业数2045家，年经济收入533亿元，纳税15亿元，已经 形成一座10万多从业人员的园区，成为 “总部经济”聚集区。 深圳民营企业总部的聚集区 目前车公庙写字楼空置面积为万平方米，空置率为%，是深圳空置率最低的 商务圈 随着车公庙由工业区向商务区的成功转型，片区内中高档物业受到市场追捧，销售 价格大幅上升，目前写字楼均价在20000/平方米左右，且呈现供不应求的态势深圳空置率最低的商务圈 “不管是卖还是租，不管价 格是高还是低，在这里只要 有楼盘上市，基本上一天就 能消化掉” “说到疯抢写字楼，这一现 象在车公庙片区的写字楼市 场已经不是奇怪的现象。这 一片区的很多楼盘都创造了 深圳写字楼销售的奇迹” ----世联行写字楼部的一 位负责人 131 战略一:政府给予积极支持与引导，并且对区 域的发展方向作出合理的规划 “2002年7月，福田区政府又与天安数码城有限公司进行更进 一步的合作，政府出资10%，企业出资90%，共同建设天安科 技服务中心，该项目是一个集科技人才培训、科技成果推广交 易、海外归国人才创业和科技企业孵化多功能于一体孵化器。 政府成立辖区企业服务中心，为企业‘跑腿’协调：每年高交 会期间，组织企业参展，区政府还出资为高新技术企业登报宣 传，天安数码城因企业众多上榜，受益最大。 区政府用‘一拖五’的方式，联合风险投资企业一起为中小型 科技企业提供融资担保，每年政府拿出1000万，可撬动5000万 风险投资让中小企业得到担保，大大改善了成长性强的中小型 企业的生长环境。” 服务支持 资金支持 人才支持 132 战略二：在客户群定位、市场定位及功能和租金方面进行必要 的市场细分，避免区域同质化现象 深圳市2006-2008年写字楼供应量 55万平方米 60% 12万平方 米,13% 25万平方 米,27% 高档办公物业 中高档办公物业 中档办公物业 高端办公物业的竞争十分激烈，而中 档、中高档办公物业则相对缺乏； 中档、中高档办公物业正好符合车公 庙片区以民营企业为主的特性，发展空 间较大； 中档、中高档办公物业使车公庙片区 与中心区形成互补 车公庙片区的一个趋势是：总部型高科企业 的集中度越来越高，一批扩张型总部集团把 研发交易中心放在车公庙，将其生产线和生 产基地转移到珠三角其他城市，能耗型生产 环节置换出去减轻了中心区的资源压力。 客户群定位 市场定位 高科技行业：车公庙工业区的基础行业，也 是主要客户群，在片区所占比例近6成； 配套服务行业：以原有的土著行业为主； 成长型企业：规模小，涉及范围广，处于发 展阶段，又有良好的发展前景。 中心区：高端办公物业市场处于领导地位， 很多中小企业对其趋之若骛，但进入门槛较 高； 车公庙：紧邻中心区，租金价格和进入门槛 较中心区低，成为中小企业不错的选择。 功能和租金 车公庙工业区里，最小的办公 面积可以达到60—70平米，并 以100多平米居多； 考虑电子类企业，其办公面积 一般要求500—1000平米不等 ，一部分用来办公，一部分则 用来作企业产品的展示平台， 非常灵活机动； 最初走低租金路线：市区内高 档写字楼每月管理费每平方米 达20元—35元人民币，而天安 板块内，6元/平方米，2002年 租金为30-40元/平方米； 目前这一片区聚集了大量的外 贸、建筑、电子等行业的企 业，加上生活配套齐全、社会 知名度比较高等原因，造成了 价格的大幅度上升，目前租金 达到：90-120元/平方米 高档办公物业：未来两年内的供应量约为 55万平方米 中高档办公物业：约为25万平方米 中档：约为12万平方米 133 战略三：为中小型高新技术的民营企业打造 成长平台，实现产业聚集 天安国际数码城是国内最早引入香港专业物业管理的公司； 是国内第一个宽带园区； 2000年建成深圳第一个千兆光纤骨干网； 2007年即将成为深圳第一个数字化园区。 ----天安研发中心 汪经理 由工业区升级成为商务区：1999年车公庙东侧30万平方米范围内崛起了创新科技 广场和天安数码时代大厦等数座写字楼和配套的高级住宅，这是车公庙工业区工转商的 开始，园区内的工厂也开始了厂房置换、产业升级的过程； 带动园区内工厂实现产业升级：原先的厂房经过改造也被创业型科技企业租用， 近500家民营科技企业和优质民营企业聚集，高新技术产业占据产业主导地位，制造销 售一体化趋势明显； 冠以民营科技园的概念使产业集聚：2001年深圳市政府将该地命名为深圳天安 民营科技园，天安民营科技园成为一个活力十足的民科企业基地； 成为中小民营企业的成长平台：园区现有的企业、行业遍及电子、通讯、生物科 技和软件，90％是民营企业，目前已形成深圳的高科技产业带，企业聚集效益日趋明显 打造平台 134 车公庙商务区成功发展，我们认为具备了以下 因素 市场定位准确，为大量成长型民营中小高新技术企业提供发展平台，实现产业聚集 进行市场细分，避免区域同质化现象 政府的资金支持、服务支持、人才支持，起到关键性推动作用 与中心区形成互补，借助中心区凝聚和吸引力成就自身发展 5、深圳蛇口工业园区 ——园区开发者的成功经验 136 [关键字]： 关键字：高科技产业，招商局 [简介]： 蛇口工业园是一个典型的工业园，经历了园区发展全阶段，并且 成功实现城市化。本案例从园区开发者的角度，分析了园区开发 者在园区转型阶段所采取的若干重要举措。 137 深圳招商局蛇口工业区概况——中国第一 个对外开放的工业区 •招商局蛇口工业区面积是11平方公 里，位于深圳特区西部、南头半岛的最 南端，依山靠海，东临深圳湾，西依珠 江口，与香港新界的元朗和流浮山、珠 海经济特区隔海相望 •目前，广深铁路与京广铁路沟通并延 伸至香港九龙，深珠高速公路、深汕高 等级公路以及107、205国道汇集于深 圳，并通过城市快速路进入蛇口工业 区，形成了四通八达的运输网络。 •蛇口是股份制企业改革的最早探索者 •蛇口创办了国内第一家股份制银行招 商银行 •蛇口创办了国内第一家股份制保险公 司平安保险 •蛇口拥有在国际集装箱业保持绝对优 势的中集集团 138 蛇口工业园为了应对制造业转移，在深圳高新技术产业大发展的背景 下，通过建设高科技孵化基地和产业基地，实现产业提升 1979年 1987年 1995年 2001年 依托特殊政策和香港出口加 工基地转移的时机发展成以 外资(港资)企业为主的低端 制造业加工基地 涉及16个行业：航运、交通 运输、基础设施、金融服 务、房地产、贸易、船舶修 理、制造业、酒店、旅游等 第一次创业 第二次创业 •外资企业制造基地外 迁，园区面临产业空 心化的威胁 •园区主动剥离低端加 工制造业 以原有的产业基础重 点发展4大业务，同时 提出口号进入高科技 产业 •将四大老工业基地改造成高科 技孵化基地和产业化基地。 •加强与国内外科研机构的联 系，吸引国外专家。 •吸引了民营高科技企业进驻。 产业升级转型 资料来源：世联案例 工业园区 集商务、生活、生产功能 于一体的综合性园区 与高新技术产业相对 接的后援基地 以地产、物流为核心产业，高 科技、园区服务为主营业务的 产业格局 % 53% % % % 90% % % % % % % 87年 95年 各类现楼平均使用率 高档别墅使用率 工业厂房空置率 措 施 产 业 139 园区为了给民营企业研发活动和归国人员自主创业提 供资本支持，在原有业务基础上发展了创业投资 经过两年清理，工业区从一百几十家低附加值的劳动密集型 企业中退了出来，只保留下那些有发展前途的企业,蛇口工业 区开始谋求从产业链的底端向中端和高端转移。 四大主营业务：房地产、港口物流和服务业、风险投资和高 科技产业、基建业。 城市配 套服务 产业 深圳市绿地园林有限公司 深圳市西海道市政工程有限公司 深圳市阳光三环清洁有限公司 招商局物业管理有限公司 招商局置业有限公司 招商地产房地产开发、 中介和物业管 理 深圳招商网络有限公司 深圳市招商燃气投资有限公司 招商局供电有限公司 深圳招商文化艺术发展有限公司 达峰国际股份有限公司 深圳招商美伦酒店管理有限公司 蛇口电视台 漳州华商酒店有限公司酒店、文化产 业 招商局供水有限公司基础设施建设 和维护服务 基建业 深圳市招商局科技投资有限公司 深圳招商投资开发有限公司 深圳市北大港科招商创业有限公司 深圳市招商创业有限公司产业投 资、孵 化和招 商 风险投 资和高 科技 蛇口致诚服务有限公司 明华(蛇口)海员服务公司 深圳招商南海石油服务有限公司港口服 务 深圳市蛇口招港客运实业有限公司 深圳迅隆船务有限公司 深圳招商石化有限公司 中国深圳外轮代理有限公司 招商局物流集团有限公司物流 港口物 流和服 务业 140 目前蛇口工业园的投资触角延伸到全国，投资领 域也呈多元化格局，成为全国性的风险投资机构 路安特创业投资中国科招 中科招商NEWYORK,H,SH电信服务中国联通 中贸网J江西公司化工江西电化 信息系统软件招商局信息H电路板设计佳通科技 网络浏览海云天手机设计龙旗通讯 电气工业自动化易能电气新加坡上市招新资产管理 节水设施长沙圣华福建公司 H 软件福建新意 浙江公司/美国上市中国生物科技SZ激光工具大族激光 通信设备华环电子NASDAQ媒体广告分众传媒 产业类型的选择没有严格界定，看中企业发展前景和技术创新竞争能力。 “…我们在福建漳州的开发区当初就是为了 复制‘蛇口模式’而建造的…投资33亿元， 连接厦门和漳州的跨海大桥，经过厦门、漳 州、招商局漳州开发区的认证，将于今年年 底破土动工 …” ——孙承铭 招商局蛇口工业区有限公司总经理 “…我们充分感觉到蛇口工业区在发展中面 临的一些问题，如何走出蛇口，将产业发展 推向全国，这已经是摆在蛇口人面前新的挑 战、新的课题。因此，要实现蛇口工业区的 升级换代，就必须寻找新的发展空间…” ——孙承铭 招商局蛇口工业区有限公司总经理 资料来源：访谈 141 工业园区功能向城市功能的转化，最终使蛇口工 业园发展成为配套完善、适合人居的新城 居住 休闲 购物 通讯 娱乐 医疗 教育 综合配套 由蛇口招商地产负责建设与开发园 区内职工微利房、商品房、别墅、酒 店式公寓等各种形式的住宅。 由蛇口通讯公司为园区提供各类语音信息服务。 由蛇口信息岛公司为园区提供各类数据信息服 务。 园区拥有较为完整的医疗服务体系，包 括多家政府医院、社区诊所、国际救援中 心及医疗保险机构 拥有海上世界广场、女娲雕像、鸦 片战争左炮台遗址、宋少帝陵、天后 宫、酒吧一条街等多处名胜古迹。 沃尔玛全亚洲最大单店、招商路商业 街、蛇口步行街等均分布在园区以内。 园区内遍布各类文体场馆，提供各类健 身康体、娱乐休闲设施：绿草地高尔夫俱 乐部、碧涛灯光球场、体育中心、各小区 会所、风华大剧院等。 园区已形成高水准的教育体系。 2012-6-262012-6-26 6、国际总部基地（商 务花园）类型研究 143 [关键字]： 总部 [简介]： 介绍了国际总部基地六大发展模式，并研究了相关案例。 144 国际总部基地六大发展模式 模式1 ：制造加工型 总部基地 模式3 ：研发及高科 技型总部基地 模式4 ：企业内脑型 总部基地 模式5 ：后台服务型 总部基地 模式6：联合国等国 际组织型总部基地 Park west西区商务花园二期 哥本哈根机场商务花园 Park west西区商务花园、硅 谷 剑桥商务花园 上海浦东张江银行卡产业园 纽约联合国总部、日内瓦联合 国总部 模式2 ：物流型总部 基地 交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施 水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策 支持；标杆企业带动；形成相关产业链。 靠近机场（国门型），基础设施完善，交通发 达，占地面积广阔，符合行业特点的办公场所 产业聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施先 进，优厚的税收政策，交通发达，标杆企业带动 良好的商务基础；多种交通方式，方便、快捷的 到达市区；环境优美；城市人力资源基础好；高 速信息网络建设；标杆企业带动；以主流企业为 主要业务对象的服务公司入驻。 土地价格优势，优惠政策，环境优美，交通便 利，标杆企业榜样作用，基础设施特别是电信IT设 施先进。 重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位； 开放性、国际性的氛围，对交通、环境、人文素 质要求较高，办公环境优美，国际新兴组织的聚 集 模 式 K P I 案 例 145 概况： 位于北京亦庄经济开发区，一期占地50ha，到2003年底共有15家企业入驻，主要是移 动通信终端产品的制造商以及零部件的制造商、服务商，园区员工接近15000人； 产业链高度聚集区域，土地空间需求大，必须有足够的储备满足今后扩容的需要，整 个开发区规划面积一期为15平方公里，二期为100平方公里； 制造业更注重基础设施的完善程度，例如用电量要达到5000kV以上，用水量也较大； 整个区域属国家级开发区，政策透明，优惠政策支持，24小时通关服务和24小时物流 监管，实现“零库存”。 入园企业通常考虑整体成本：土地、建设厂房、基础设施连接、运营成本等。 诺基亚以龙头企业的身份聚拢了包括芯片、集成电路板、机壳、显示屏等移动通讯的 20多家企业入驻。 交通便利，京津塘高速公路，规划中将有地铁5号线、亦庄专线等捷运。 环境优美，设有高尔夫球场，凉水河。 开发区内厂房建设期较短（1年左右），厂房可租赁、出售，厂房形式多样，适宜成 套设备生产。 加工制造型总部基地案例 ——北京经济技术开发区星网工业园 成功要素：交通便利，易于原材料、成品等运输； 市政设施要求高，水、电、能源等要有特殊要求； 政策支持； 标杆企业带动；形成相关产业链； 146 物流型总部基地案例 ——哥本哈根机场商务花园 概况： 位于欧洲四大国际机场之一的哥本哈根国际机场东部，接通世界各地130 多个机场； 整个地区有完善的基础设施和发达的公交系统。设有国际火车站，同时也 是连结斯堪的纳维亚和中欧国际高速公路的要点，可以方便的乘火车、飞 机、汽车方便到达商务花园；乘火车或开车到达哥本哈根中心只需10到15 分钟，瑞典南中部大部分城市和商务花园在两三小时地上旅程内可达。 哥本哈根平均教育程度很高，为商务花园提供了非常好的人力资源基础； 占地，建筑面积，设计最大程度的符合物流行业的先行要 求，并考虑和整体区域的景观协调； 开发商开发手法灵活，自建办公物业出租，同时也为企业定制产品，而且 可将地块出租由企业自建。 成功要素：毗邻大型国际机场； 多种交通方式组合，与市区联系紧密； 城市人力资源基础好； 充分考虑物流行业特点规划设计商务花园 147 企业内脑型总部基地案例 ——剑桥商务花园 概况： 位于剑桥大学城东北部，城内唯一的商务办公物业组团； 交通状况非常理想，紧邻A14双向路，附近有三条高速公路去往国内各个 方向，30分钟就能达到国际机场，城际火车不到1小时就可以到达伦敦； 12座主楼，建筑面积31600平米，建筑形式多为三层的单体楼，单体体量 从1100到5000不等； 平均教育程度很高，为商务花园提供了非常好的人力资源基础； 全部出租，可分割可整租，可以冠名办公楼； 有为各种公司提供金融、法律、审计等中介服务的公司。 成功要素：良好的商务基础； 环境优美； 多种交通方式组合，方便、快捷的到达市区； 城市人力资源基础好； 中介服务公司入驻，为主导企业提供便利的服务。 148 后台服务型总部基地案例 ——上海浦东张江银行卡产业园 概况： 浦东张江银行卡产业园 是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米； “浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中 心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 产业” *1内涵的总部集 聚，形成有机和谐的产业系统； 张江聚焦“ 产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融 机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡 产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。 已经落户张江的 50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“ 产 业”的“头脑基地”和“知识源泉”。包括中国银联全国信息处理中心、 平安保险全国客户服务暨后援技术中心、交通银行数据处理中心等。 成功要素：在土地获取和税收方面的优惠政策； 标杆企业榜样作用和商务聚集效应； 基础设施特别是电信IT设施先进； 交通便利+环境优美。 *1“ 产业”：是指介于第二和第三产业之 间的产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管 理中心的职能，又具备独特的研发中心、公司核 心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第 二产业运营的职能。已经落户张江的 50多家跨 国公司地区总部和研发中心，形成了“ 产 业”的“头脑基地”和“知识源泉”。 数据理中心和软件中心、 业务运营中心、信用卡和 客户服务中心、档案受理 中心、培训中心等 某商业银行； 数据处理中心 （上海） 数据处理中心、呼叫中 心、灾备服务中心、培训 中心等 某商业银行； 信息中心（上 海） 电脑电话中心、客户服务 中心、后援技术中心、培 训中心等 中国平安人寿保 险股份有限公 司；中国平安全 国客户服务及后 援技术中心 行政区、信息交换及处理 区、研发区、呼叫服务 区、综合技术/商务支援 区、会展、培训与后勤区 等 中国银联股份有 限公司； 中国银联产业发 展基地 建设内容 项目单位与项目 名称 149 研发及高科技型总部基地总部基地案例 ——Park west西区商务花园（一） 概况： PARK WEST（西区花园，以下简称PW）位于都柏林市西部的NANGOR 大街旁 占地面积91公顷（约合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园， 其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的 娱乐休闲设施一应俱全。 在商务花园的规划中，将建成一座占地40000平方英尺的娱乐中心，包 括：体育馆，网球、壁球馆、饭店、商店及酒吧。开发商将最大限度的利 用好园区南部边界的大运河资源，修建一个集垂钓，泊船，休憩，划船为 一体的周边休闲场所。 150 研发及高科技型总部基地总部基地案例 ——Park west西区商务花园（二） 概况： PARK WEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽 敞的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心 还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园 14，000，000英镑，用于园区先进的基础设施建设。PW拥有世界先进水 准的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业 的需求。 所有入园的企业都可以享受到优厚的税收政策。对于拥有房屋产权的业主 （自住业主owner-occupier），免征营建成本税（其中第一年征收 50%）；对于租户，可享受10年的双倍房租津贴；私人投资者也可以享受 免征营建成本税的待遇（其中第一年征收25%），地方当局采取机动税率 的方式，在10年中逐渐减轻税率，使税率从第一年的100%减少到第十年的 10%。 在“企业园”内有资格享受税收减免的企业，主要是那些在国际贸易交往 中涉及以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健 及研发。 办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1000000平方英尺不等。 151 研发及高科技型总部基地总部基地案例 ——Park west西区商务花园（三） 概况： 作为一家专业的高新技术商务花园，PW以其特有的魅力，吸引了众多跨 国公司的加盟，所涉及的行业也包罗万象，包括：信息技术、医药与保 健、计算机、电子与软件。 到2003年为止，PW吸引了30000人来这里就业。预计最终价值可达10亿 英镑，成为M50干道沿线的一座新地标。PW商务花园未来发展前景明 朗，目前这一地区已变成现代化的商住两用的理想场所。 成功要素：交通便利； 基础设施特别是电信IT设施先进； 税收优厚政策，特别吸引涉及国际贸易交往的企业； 建筑景观独特优势，风景优美； 生活娱乐配套设施完善； 办公楼面积大小灵活多变； 逐渐向综合性发展。 152 概况： 联合国总部大楼坐落于东河之滨，由位于纽约曼哈顿第一大道上的4幢建 筑组成，占据6个街段，1952年投入使用。 土地无偿赠送：这块地皮当年由美国洛克菲勒家族捐助；该家族同时也将 这块土地四周的地面都买下来。 共有11位世界著名建筑师参与设计。 成功要素：重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位； 开放性、国际性的氛围； 对交通、环境、人文素质要求较高； 办公环境优美； 人流、信息流量高。 联合国等国际组织总部型案例 ——纽约联合国总部大厦 153 新加坡商务花园的发展背景： 东南亚的微型国家，几乎没有任何足以支持经济发展的自然扩产资源和农 业资源； 位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点； 政府发挥自身国际口岸优势主动吸引国际企业总部，尤其是吸引很多全球 性大企业的亚洲区域总部进入新加坡； 为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规 划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。 在具体规划建设中，有意识的注意了与大规模居住组团的结合，由此带动 当地经济发展，完善居住区域的城市功能 新加坡商务花园为其所在区域发展的贡献： 提供较多就业机会，促进当地社会稳定——在新加坡九个主要商业区域就 业分布比例中商务花园所在樟宜和裕廊两个区域所提供的就业机会名列第 三（最多的是中央商务区）； 拉动区域住宅需求，繁荣当地经济——樟宜和裕廊两个区域均建设在新加 坡的边缘居住组团区域，形成“职住一体”区。从左图中可以看出，樟宜 地区住宅的需求量和销售量都远远高于新加坡各主要地区平均值； 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 1999 2000 2001 2002 樟宜 新加坡主要地区平均 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 1999 2000 2001 2002 樟宜 新加坡主要地区平均 住宅销售量 住宅需求量 企业内脑型总部基地案例 ——新加坡商务花园（一） 154 新加坡商务花园的建设经验： 商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合——城市边缘区，土地 成本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连 接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团 的联系，有助于完善城市功能，保持区域持久活力； 商务花园的内部规划中注意地块划分的内好性——保证每个地块都能临近 内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面， 这样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值； 注重对商务花园的配套设施的规划——为了避免商务花园建设成为变相的 商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出 了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总 建筑面积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总 建筑面积的15-40%。 裕廊 樟宜 企业内脑型总部基地案例 ——新加坡商务花园（二） 155 109万平米 62个 公顷 总建筑面积 地块数目 总占地面积 万平米 20个 33公顷 总建筑面积 地块数目 总占地面积 76153046Invensys 3084 占地面积（平方 米） 4761 7249 7710 建筑面积（平 方米） Uitro technologies Honeywell Applied Material 公司名称 新加坡樟宜商务花园规模及主要国际企业总部概况 20264German Center for Industry &Trade Pte Ltd 11356Nordle European Center 8677 11729 24580 占地面积（平方米） Primefield Co Pte Ltd Acer Computer International Ltd. Creative Technology Ltd. 公司名称 新加坡裕廊国际商务花园规模及主要国际企业总部概况 企业内脑型总部基地案例 ——新加坡商务花园（三） 156 国际总部基地KPI指标体系 类类 型型 加工制造型加工制造型 物流型物流型 研发及高科技 基地型 企业内脑型 后台服务型 联合国等国际 组织总部型 交通交通 产业链产业链 政策政策 商务商务 人流人流 信息流信息流 物流物流 技术流技术流 资金流资金流 环境环境 其其 它它 最重要最重要 最不重要最不重要 157 The End 发模式研究新 国内外著名工业园区开发模式研究新.pdf 未标题