收入政策解析
一、收入总额的一般规定
1.收入总额内涵的界定
第六条 企业以货币形式和非货币形式从各种
来源取得的收入，为收入总额。 （法第6条）
（1）货币形式（实施条例第十二条）
（2）非货币形式（实施条例第十三条）
（3）非货币形式收入的计量标准 （实施条例第十三条）
2.收入总额的外延—9项（法第6条）
销售货物收入
提供劳务收入
转让财产收入
股息、红利等权益性投资收益
利息收入
租金收入
特许权使用费收入
接受捐赠收入
其他收入
二、收入总额政策解析
（一）销售货物收入（条例14条）
A、范围：包括商品、产品、包装物等。
B、会计上对应的账户：“主营业务收入”、“其他业务收
入”
C、收入时间的确认
国税函[2008]875
D、会计核算
借：银行存款等科目
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
国税函[2008]875号 销售货物所得
收入确认条件
1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要
风险和报酬转移给购货方；
2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继
续管理权，也没有实施有效控制；
3.收入的金额能够可靠地计量；
4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
收入确认时间
1. 销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收
入。
2. 销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入。
3. 销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装
和检验完毕时确认收入。如果安装程序比较简单，可在发出
商品时确认收入。
4. 销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清
单时确认收入。
（二）提供劳务收入（条例15条）
A、范围：包括建筑安装、修理修配、交通运输、
仓储租赁、金融保险、邮电通信等。
B、会计上对应的账户：“主营业务收入”
C、收入时间的确认
国税函[2008]875
国税函[2008]875号 提供劳务
收入确认条件
1. 收入的金额能够可靠地计量；
2. 交易的完工进度能够可靠地确定；
3. 交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。
收入确认时间
1. 安装费。应根据安装完工进度确认收入。安装工作是商品销售附带条件
的，安装费在确认商品销售实现时确认收入。
2. 宣传媒介的收费。应在相关的广告或商业行为出现于公众面前时确认收
入。广告的制作费，应根据制作广告的完工进度确认收入。
3. 软件费。为特定客户开发软件的收费，应根据开发的完工进度确认收入。
4. 服务费。包含在商品售价内可区分的服务费，在提供服务的期间分期确
认收入。
5. 艺术表演、招待宴会和其他特殊活动的收费。在相关活动发生时确认收
入。收费涉及几项活动的，预收的款项应合理分配给每项活动，分别确
认收入。
6. 会员费。申请入会或加入会员，只允许取得会籍，所有其他服务或商品
都要另行收费的，在取得该会员费时确认收入。申请入会或加入会员后，
会员在会员期内不再付费就可得到各种服务或商品，或者以低于非会员
的价格销售商品或提供服务的，该会员费应在整个受益期内分期确认收
入。
7. 特许权费。属于提供设备和其他有形资产的特许权费，在交付资产或转
移资产所有权时确认收入；属于提供初始及后续服务的特许权费，在提
供服务时确认收入。
8. 劳务费。长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发
生时确认收入。
（三）未按权责发生制原则确认收入
收 入 类 别 收入确认的时间
利息收入 合同约定的付息日
租金收入 合同约定合同约定的付租日的付租日
特许权使用费收入 合同约定的付费日
分期收款方式销售货物 合同约定的收款日
国家税务总局关于企业所得税若干
税务事项衔接问题的通知
国税函【2009】98号
三、关于利息收入、租金收入和特许权使用费收入
的确认
新税法实施前已按其他方式计入当期收入的
利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新
税法实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收
入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已
按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当
期收入。
关于租金收入：
国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问
题的通知（国税函【2010】79）
根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、
包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按
交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的
实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，
且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定
的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，
在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴
纳企业所得税的非居民企业，也按本条规定执行。
G:%5C%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%BC%81%E4%B8%9A%E9%A1%B9%E7%9B%AE%E6%B8%85%E7%AE%97%E8%AF%BE%E4%BB%B6%5C%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E9%87%8D%E7%82%B9%E4%B8%9A%E5%8A%A1%E8%A7%A3%E6%9E%90(%E6%9B%B9%E7%88%B1%E7%8E%B2)%5C%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E9%87%8D%E7%82%B9%E4%B8%9A%E5%8A%A1%E8%A7%A3%E6%9E%90%5C%E5%9B%BD%E7%A8%8E%E5%87%BD201079%E5%9B%BD%E5%AE%B6%E7%A8%8E%E5%8A%A1%E6%80%BB%E5%B1%80%E5%85%B3%E4%BA%8E%E8%B4%AF%E5%BD%BB%E8%90%BD%E5%AE%9E%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E6%B3%95%E8%8B%A5%E5%B9%B2%E7%A8%8E%E6%94%B6%E9%97%AE%E9%A2%98%E7%9A%84%E9%80%9A%E7%9F%
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举例：
情况一：2009年A企业租赁房屋给B企业，租赁期
3年，每年租金100万元，2008年一次收取了3
年的租金300万。
情况二：2007年签订租赁合同，租赁期3年，
2009年一次性收取租金300万元。
（四）投资收益
关于投资——税法
投
资
权益性投资
债权性投资
持有收益
处置收益
处置损失
持有损失
处置收益——转让财产收入（条例16条）
A、范围：指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等
财产取得的收入。
B、会计上对应的账户：
转让固定资产
转让无形资产 “营业外收入”账户
转让生物资产
转让股权
“投资收益”账户
转让债权
企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完
成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股
权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为
股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，
不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收
益中按该项股权所可能分配的金额。 （国税
函【2010】79）
G:%5C%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%BC%81%E4%B8%9A%E9%A1%B9%E7%9B%AE%E6%B8%85%E7%AE%97%E8%AF%BE%E4%BB%B6%5C%E9%93%BE%E6%8E%A5%E6%96%87%E4%BB%B6%5C%E8%A7%A3%E8%AF%BB%E8%82%A1%E6%9D%83%E8%BD%AC%E8%AE%A9%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A1%AE%E8%AE%A4%E5%92%8C%E8%AE%A1%E7%AE%97%E7%9A%84%E6%96%B0%E8%A7%84%E5%AE%9A%EF%BC%88%E5%9B%BD%E7%A8%8E%E5%87%BD%E3%80%942010%E3%80%9579%E5%8F%B7%E6%96%87%E8%A7%A3%E8%AF%BB%E4%B9%8B%E4%B8%80%EF%BC%
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持有收益——股息、红利等权益性投资收益（条例17条）
A、范围：指企业因权益性投资从被投资方取得的收入。
B、会计上对应的账户：“投资收益”
C、实现方式
企业权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企业
股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定
收入的实现。
被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本
的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也
不得增加该项长期投资的计税基础。（国税函【2010】
79）
关于投资——新会计准则
新
会
计
准
则
交易性金融资产
持有至到期投资
长期股权投资
可供出售金融资产
成本法
权益法
G:%5C%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%BC%81%E4%B8%9A%E9%A1%B9%E7%9B%AE%E6%B8%85%E7%AE%97%E8%AF%BE%E4%BB%B6%5C%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E9%87%8D%E7%82%B9%E4%B8%9A%E5%8A%A1%E8%A7%A3%E6%9E%90(%E6%9B%B9%E7%88%B1%E7%8E%B2)%5C%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E9%87%8D%E7%82%B9%E4%B8%9A%E5%8A%A1%E8%A7%A3%E6%9E%90%5C%E9%95%BF%E6%9C%9F%E8%82%A1%E6%9D%83%E6%8A%95%E8%B5%84%E6%A0%B8%E7%AE%97%E7%9A%84%E6%88%90%E6%9C%AC%E6%B3%
G:%5C%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%BC%81%E4%B8%9A%E9%A1%B9%E7%9B%AE%E6%B8%85%E7%AE%97%E8%AF%BE%E4%BB%B6%5C%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E9%87%8D%E7%82%B9%E4%B8%9A%E5%8A%A1%E8%A7%A3%E6%9E%90(%E6%9B%B9%E7%88%B1%E7%8E%B2)%5C%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E9%87%8D%E7%82%B9%E4%B8%9A%E5%8A%A1%E8%A7%A3%E6%9E%90%5C%E9%95%BF%E6%9C%9F%E8%82%A1%E6%9D%83%E6%8A%95%E8%B5%84%E6%A0%B8%E7%AE%97%E7%9A%84%E6%9D%83%E7%9B%8A%E6%B3%
（五）视同销售
企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、
劳务用于捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利和
利润分配，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，
国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
（条例第二十五条）
国税函[2008]828
视同销售类型
视同销售价格
境内资
产转移
内部处
置资产
用
于
生
产
、
制
造
、
加
工
另
一
产
品
改
变
资
产
形
状
、
结
构
或
性
能
改
变
资
产
用
途
在
总
机
构
及
其
分
支
机
构
之
间
转
移
上
述
两
种
或
两
种
以
上
情
形
的
混
合
视同销
售
用
于
市
场
推
广
或
销
售
用
于
交
际
应
酬
用
于
职
工
奖
励
或
福
利
用
于
股
息
分
配
用
于
对
外
捐
赠
资产转
移境外
视同销售类型
企业发生视同销售情形时，属于企业自制的资
产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定
销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价
格确定销售收入。
视同销售价格
1、非货币性交易
在税收上，应考虑两个方面问题：第一方
面是换出资产的视同销售及纳税调整问题；第
二方面是由换入资产的计价而引起的与计税成
本的差异问题。（资产的税务处理）
会计与税法差异
小企业会计：
换出资产 换入资产
交易类型 会计 税法 会计 税法
不涉及补价 不确认收入 视同销售确认 换出资产账面 公允价
值
和收益 销售所得或损失 价值+相关税费
涉及补价 只将补价中 同上 同上 同上
包含的收益
确认为收入
举例：
甲公司2008年12月决定以其生产的库存商品一批文
件柜与乙商场（增值税一般纳税人）的库存商品一台复
印机进行交换，双方对换入的资产均作为库存商品核算，
并取得对方开具的增值税专用发票。文件柜的账面价值
为28 500元，公允价值（不含增值税，下同）为50 000
元；复印机的账面价值为35 000元，公允价值为50 000
元。计税价格等于公允价值。甲公司和乙商场销售商品
的增值税税率均为17%，并且都没有为存货计提存货跌价
损失准备；整个交易过程中没有发生除增值税以外的其
他相关税费。
（1）甲公司的会计处理如下：
换出资产文件柜增值税销项税额为：50 000*17%=8 500元
换入资产复印机增值税销项税额为：50 000*17%=8 500元
借：库存商品——复印机 28 500
应交税金——应交增值税（进项税额） 8 500
贷：库存商品——文件柜 28 500
应交税金——应交增值税（销项税额） 8 500
税务处理：税收上应确认主营业务收入50 000元，主营业务成本28
500，即确认非货币性交易所得21 500元（50 000-28 500）。因此，
甲公司在申报2008年企业所得税时，应调增应纳税所得额21 500元。
此时，复印机的计税成本为50 000元，会计成本为28 500元，在未
来处置时再进行纳税调整。
（2）乙商场的会计处理如下：
换出资产复印机增值税销项税额为：50 000*17%=8 500元
换入资产文件柜增值税进项税额为：50 000*17%=8 500元
借：库存商品——文件柜 35 000
应交税金——应交增值税（销项税额） 8 500
贷：库存商品——复印机 35 000
应交税金——应交增值税（销项税额） 8 500
税务处理：税收上应确认主营业务收入50 000元，主营业务成本35
000，即确认非货币性交易所得15 000元（50 000-35 000）。因此，
乙商场在申报2008年企业所得税时，应调增应纳税所得额15 000元。
此时，文件柜的计税成本为50 000元，会计成本为35 000元，在未
来处置时再进行纳税调整。
2、用于捐赠
按公允价值对外销售
两项业务
捐赠
例：某企业将自产计算机20台直接捐赠给某希望小
学，每台账面成本2000元，每台不含税市价5000
元。
借：营业外支出 57000
贷：库存商品 40000
应交税费—应交增值税（销项税额） 17000
按计税收入和计税成本的差额调增所得60000元，直
接捐赠不允许税前扣除，调增所得57000元，共调增所得
117000元。
3、用于职工福利
甲公司是一家生产彩电的企业，共有职工150人，假
设2008年12月，公司以其生产的成本为8 000元的液晶彩
电作为春节福利发放给职工。该型号液晶彩电的售价为
每台12 000元。
小企业会计制度：
借：应付福利费 12306000
贷：库存商品 1200000
应交税金——应交增值税（销项税额）
306000
新会计准则：
借：应付职工薪酬 2106000
贷：主营业务收入 1800000
应交税费——应交增值税（销项税额）306000
借：主营业务成本 1200000
贷：库存商品 1200000
4、用于利润分配
例：甲企业以自产产品分配利润，该批产品成本
150万元，按市价计算的销售额为200万元，产品
适用税率17%。
借：应付股利 2340000
贷：主营业务收入
2000000
应交税金—应交增值税（销项税额） 340000
借：利润分配—应付股利 2340000
贷：应付股利 2340000
借：主营业务成本 1500000
贷：库存商品 1500000
（六）政策性搬迁或处置收入
《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得
税处理问题的通知》
（国税函[2009]118号）
1、定义
企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规
划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体
搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产
而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置
相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、
拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。
2、税务处理
对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式
进行企业所得税处理：
企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产
经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相
同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下
简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行
技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固
定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后
的余额，计入企业应纳税所得额。
企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定
资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定
资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处
置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企
业所得税。
企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定
资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并
在企业所得税税前扣除。
企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收
入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在
五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处
理。
3、税务管理
主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入
和原厂土地转让收入加强管理。重点审核：
有无政府搬迁文件或公告，
有无搬迁协议和搬迁计划，
有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或
立项，
是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定
资产和购置其他固定资产等。
（七）不征税收入（法第7条）
1.财政拨款；（结合新准则政府补助）
是指各级人民政府对纳入预算管理的事业单位、社会
团体等组织拨付的财政资金，但国务院和国务院财政、
税务主管部门另有规定的除外。（条例第26条）
问题：税法中的收入总额是否包括准则中的政府补助？
2.依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金；
行政事业性收费，是指依照法律法规等有关规定，按照国务
院规定程序批准，在实施社会公共管理，以及在向公民、法人或者
其他组织提供特定公共服务过程中，向特定对象收取并纳入财政管
理的费用
[提示]：《行政事业性收费标准管理暂行办法》（发改价格【2006】
532）
政府性基金，是指企业依照法律、行政法规等有关规定，代政
府收取的具有专项用途的财政资金。 （条例26条）
[提示]：《财政部关于加强政府性基金管理问题的通知》（财综字【
2002】22号）
3.国务院规定的其他不征税收入
（1）《关于全国社会保障基金有关企业所得税
问题的通知》财税[2008]136号
全国社会保障基金
对社保基金理事会、社保基金投资管理人管理的社保基
金银行存款利息收入，社保基金从证券市场中取得的收
入，包括买卖证券投资基金、股票、债券的差价收入，
证券投资基金红利收入，股票的股息、红利收入，债券
的利息收入及产业投资基金收益、信托投资收益等其他
投资收入，作为企业所得税不征税收入
（2）《关于财政性资金 行政事业性收费 政府性基金
有关企业所得税政策问题的通知》 财税[2008]151号
企业取得的财政性资金
企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后
要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。
对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并
经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算
应纳税所得额时从收入总额中减除。
纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算
和经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补
助收入，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收
入总额中减除，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有
规定的除外。
所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门
的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，
包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的
各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款；所称国
家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相
应增加企业实收资本(股本)的直接投资。
企业收取并上交财政的基金和收费
企业按照规定缴纳的、由国务院或财政部批
准设立的政府性基金以及由国务院和省、自
治区、直辖市人民政府及其财政、价格主管
部门批准设立的行政事业性收费，准予在计
算应纳税所得额时扣除。
企业缴纳的不符合上述审批管理权限设立的
基金、收费，不得在计算应纳税所得额时扣
除。
企业收取的各种基金、收费，应计入企业当
年收入总额。
（3）《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性
资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税
[2009]87号）
对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民
政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡
同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额
时从收入总额中减除：
企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；
财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理
办法或具体管理要求；
企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
企业将符合规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年
（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门
的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入
总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。
（4）其他相关政策
软件生产企业实行增值税即征即退政策所
退还的税款，由企业用于研究开发软件产品和
扩大再生产，不作为企业所得税应税收入，不
予征收企业所得税。（财税[2008]1号）
财税[2008]38号
自2008年1月1日起，核力发电企业取得
的增值税退税款，专项用于还本付息，不征收
企业所得税。
关于先征后返所得税
财税[2007]80：
企业按照国务院财政、税务主管部门有关
文件规定，实际收到具有专门用途的先征后返
所得税税款，按照会计准则规定应计入取得当
期的利润总额，暂不计入取得当期的应纳税所
得额。
销售收入的确认原则
一、企业 销售商品同时满足下列条件的，应确认收入
的实现： （结合国税函[2008]875号文件）
1.商品销售合同已经签订 ，企业已将商品所有权相关的
主要风险和报酬转移给购货方；
第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房
地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实
现，具体按以下规定确认：
（一）一次性全额收款方式
采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应
于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确
认收入的实现。
备注：该条是借鉴《营业税暂行条例》的表述，但是
含义不同。
销售收入的确认原则
（二）分期收款方式（新会计准则的纳税调整问题）
采取分期收款方式销售开发产品的，①应按销售
合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。②付
款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
1、注意收入同成本要配比。（收入分期，成本不能按全
部）
2、现实生活中有傻傻的，提前付款的情况么？（为了提
前办理房产证，进一步贷款的需要）
3、新所得税法的规定（实施条例第23条第一款），没有
提到提前付款的情形如何处理。
实施条例23条： 以分期收款方式销售货物的，按照
合同约定的收款日期确认收入的实现；
如果企业采取企业会计制度，则税收同会计无差
异；如果采用会计准则，则存在会计同税收的差异。
G:%5C..%5CLocal%20Settings%5CTemp%5C%E5%88%86%E6%9C%9F%E6%94%B6%E6%AC%BE%E6%96%B9%E5%BC%8F%E7%9A%84%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E5%88%86%E6%9E%
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销售收入的确认原则
（二）分期收款方式（新会计准则的纳税调整问题）
某企业采取分期收款方式销售商品，商品价值为
250万元，对方可以分3年交付价款，每年100万元。(读
懂申报表的知识） 则： 借：长期应收款 300万
贷：主营业务收入250万
未实现融资收益50万
借：主营业务成本210万
贷：库存商品210万
借：未实现融资收益 20万
贷：财务费用 20万
此时第一年应当调整如下：第5行，调减收入150
万，第40行调增140万元（即调减140万成本），第36行，
调减未确认融资收益20万元。申报表中未涉及分期收款
的成本问题。
以上3个步骤，就完成了调整。
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销售收入的确认原则
（三）银行按揭方式（两个条款）
采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售
合同或协议约定的价款确定收入额，其①首付款应于实
际收到日确认收入的实现，②余款在银行按揭贷款办理
转账之日确认收入的实现。
第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，
凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开
发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入
中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生
损失时可据实扣除。
销售收入的确认原则
（三）银行按揭方式（也存在会计同税收的差异）
1、首付款和按揭款确认收入时间的不一致，如何解决其
销售成本的分摊问题？（缪司长的回答）
2、按揭保证金是否允许在按揭收入中扣减？（次贷危机）
担保损失的税前扣除（相关性原则道理）
1、为其他公司提供担保的损失，是否允许扣除？
市政府让担保，损失是否能扣？“千万不能相信政府
？
2、为子公司或母公司提供担保，是否允许扣除？
中关村科技担保损失31亿元
3、互相担保，是否允许税前扣除？（国税函【2007】
1272号文件）
G:%5C%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%BC%81%E4%B8%9A%E9%A1%B9%E7%9B%AE%E6%B8%85%E7%AE%97%E8%AF%BE%E4%BB%B6%5C%E9%93%BE%E6%8E%A5%E6%96%87%E4%BB%B6%5C2009%E5%B9%B44%E6%9C%8824%E6%97%A5%E7%BC%AA%E6%85%A7%E9%A2%91%E5%8F%B8%E9%95%BF%E7%AD%94%E7%96%91%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E9%83%A8%E5%88%86%EF%BC%88%E6%96%87%E5%AD%97%E7%89%88%E6%9C%AC%EF%BC%
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销售收入的确认原则
3、关于银行按揭款项的稽查
（1）伪造银行按揭合同案例（别墅和住宅卖一
样的价钱）
（2）假按揭案例（建设银行假按揭事件、森豪
假按揭事件）
问：假按揭在税收上如何处理呢？（疑难解答）
税收不区分合法收入与非法收入，一律纳
税。
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销售收入的确认原则
（三）银行按揭方式
专题：假按揭的税务处理
1、假按揭的特征
（1）购房人员能在工资表中看到（本企业人员）
（2）内部人员买房不便宜，反而贵。
（3）将按揭销售收入计入短期借款，混同融资行为。
（4）财务费用中列支个人按揭利息。
（5）企业代替个人还按揭款项，计入其他应收款。
（6）房子没有卖出去前的租金，冲销个人应收款。
2、稽查查到以后的交涉。（不要轻言放弃，作退房处理）
利用银行和税务信息的不对称，争取“实质重于形
式”。
销售收入的确认原则
五、销售收入的确认原则
（四）委托销售方式
思考：代理销售和销售的区别？（国税函【2005】917号）
向海外支付佣金 1、境外支付佣金（国税发[1999]242号）
2、第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其
支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销
售收入10%的部分,准予据实扣除。 思考：向海外支
付佣金，是否代扣代缴营业税及预提所得税？
第四条 条例第一条所称在中华人民共和国境内(以下简称
境内)提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，
是指：
(一)提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；
“收入来源地原则”+“劳务发生地原则”
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销售收入的确认原则
（四）委托销售方式（财税[2009]29号文件）
1、必须是支付给具有合法经营资格的中介服务企业或个人。
2、必须同具有合法经营资格的中介服务企业或个人签订了代
办合同和协议。
3、支付给单位的款项，必须是通过银行转账。
4、无论支付给单位还是个人，其支付金额均不得超过服务合
同或协议金额的5%。
5、佣金和手续费是支付给交易双方以外的中介机构或个人（第
三方），而不包括交易双方、代理人、代表人之间支付的款项，防
止将返利、回扣混同手续费和佣金。（反腐败措施）
6、强调收支两条线的原则，做为销售方支付的手续费不能作
扣服务金额；做为购买方支付的佣金和手续费不能直接扣除，而是
做为固定资产、无形资产。
7、依法取得合法真实凭证。
8、文件执行时间：2008年1月1日。
G:%5C..%5CLocal%20Settings%5CTemp%5C%E5%A7%94%E6%89%98%E4%BB%A3%E9%94%80%E6%96%B9%E5%BC%8F%E7%9A%84%E7%A8%8E%E6%94%B6%E5%88%86%E6%9E%
销售收入的确认原则
（四）委托销售方式（销售方式）
1、支付手续费方式
（1） 多支付佣金（隐瞒收入）；案例：以佣金推算收入。
询问笔录的技巧。
（2）不支付佣金（以房降价差价抵债）
2、视同买断方式
3、超基价分成方式
4、包销方式
体现原则：“收支两条线”、“国家不承担企业经营风险
”
问题：包销方式的营业税应当如何缴纳？
国税函发【1996】684号文件
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销售收入的确认原则
五、销售收入的确认原则
（五）专题：关于土地及不动产差额征收问题(见总结的
表格）
财税[2003]16号文件第三条第19款：
1、差额征税基本规定。（财税【2003】16号文件）
2、上一个环节没有征税，是否可以差额征收？（国税函
[2005]83号）
3、扣税凭证问题。（16号文件第五条、新实施细则第19
条、国税函[2005]77号）、（琼地税函【2008】174号）
4、房地产业购进土地，销售房屋是否能够差额征收？
（平行和交叉）
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销售收入的确认原则
五、销售收入的确认原则
（五）专题：关于土地及不动产差额征收问题(见总结的表
格）财税[2003]16号文件第三条第19款：
5、购买土地，直接卖掉，是否可以差额缴税？
6、购买烂尾楼，做了装修卖掉，是否可以差额缴税？
7、购买烂尾楼，加10层后卖掉，是否可以差额缴税？
8、（转让在建工程的营业税规定（16号文件第二条第7款）
2009年全国稽查考试试题答案。
9、转让在建工程的土地增值税规定（国税函发【1995】
110号文件第六条、国税发[2007]132号文件第38条）琼地
税函【2007】356号。
10、将土地归还政府的行为（国税函【2008】277号、国税
函【2009】520号，操纵政府）
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销售收入的确认原则
五、销售收入的确认原则
专题：关于土地及不动产差额征收问题(见总结的表格
2005年，某企业以5000万元价格购入已完成土地开发
并进入施工阶段的在建项目，完工后以8000万元售出，
该项目营业税的计税依据是（ ）万元。
A．8000 B．3000 C．13000 D．5000
答案：
财税[2003]16号中的关于适用税目问题的解释 规定：
只要购入完成土地开发并进入施工阶段的，就按销售不
动产征税，那么购入者在完成后续开发后销售，同一税
目的情况下，就可抵购入价，就余额缴交营业 税。
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