宁波·布利杰
集仕港地块物业建议报告
经过上轮提报：
我们给出了确定本项目小高层公寓部分的户型配比
我们提出本项目总体定位——
为首次、首次改善型置业者打造的
极具城市感的新亚洲社区
本次汇报研究的重点内容：
研究市场、供求、趋势等，为本项目上市建议合适的时机；
根据目前区域市场表现以及地块、产品条件测算本项目售价；
研究不同类型产品的市场机会，提出本项目物业类型组合建议；
第一部分 推盘时间建议
未来市场公寓周期分析
板块内大量土地出让，集仕港存在25万方潜在供应量，预计2012年将会集中启动，将在2012年下半年形成有效供应
编号 地块 竞得人 容积率 建筑面积 楼面价
_ 本地块 宁波布利杰置业发展有限公司 88752 6194
1 鄞州区高桥镇长乐1号地块 宁波史翠英置业有限公司 22367 2024
2 鄞州区集士港镇祝家桥村2号居住B、C地块 宁波爱伊美投资有限公司 67500 5117
3 鄞州区集士港镇董家桥村3号居住B地块 宁波嘉乐新城置业有限公司 93623 3350
4 鄞州区古林镇鄞县大道2号居住地块 宁波浅水湾实业有限公司 42780 3190
5 鄞州区古林镇张家潭村1号居住地块 宁波嘉纳置业有限公司 50507 3020
6 鄞州区古林镇俞家村2号（原利登公司）地块 宁波宝地置业有限公司 13782 3100
7 鄞州区古林镇薛家片区IV-12-K IV-8-e 居住地块 宁波城投置业有限公司 171789 10406
合计 55万方
竞争项目上市时间分析
根据市场竞争项目上市时间确定11年底为市场空白期，竞争较为舒缓，适宜上市；
根据竞品上市高峰期确定市场成熟期，预计12年上半年迎来板块项目上市高峰期，多个项目集中启动；
梁祝文化园地块
城投地块
嘉乐地块
爱伊美地块
君园和庄
罗曼风情
晴园
领秀熙城
半岛悦城
金色城市
12年三季度
12年二季度
12年一季度
11年四季度
11年三季度
11年二季度
11年一季度
10年四季度
项目名称
一期564套公寓
二期600多套公寓
总计385套公寓
总计万方排屋、公寓、花园洋房
一期公寓尾盘在售
二期公寓、洋房约10万方预计11年底推出
总计1000多套公寓、排屋、酒店式公寓
一期257套公寓、排屋
二期约300套公寓、排屋
R=，万方，预计12年初上市
R=，万方
R=，17万方，预计11年底12年初上市
R=，31万方，预计12年初上市
市场弱竞争期
激烈竞争形成
我们预计：
2011年第四季度集中启动，2012年第二季度形成供应量，届时竞争激烈；
本项目尽量考虑避开即将到来的激烈竞争；
建议本项目争取在2012年上半年实现销售
第二部分 价格测算
地块周边项目分布及售价情况
本项目所区块目前在售项目较多，但是可比较价格的项目仅金色城市；
我们选取部分二手房及外围竞争项目作为本次价格测算的依据；
项目名称 均价（元/㎡） 物业类型
在售/待售项目 领秀熙城 待定 高层、排屋、花园洋房
半岛悦城
（精装修） 预计15000(装修标准2000) 高层
金色城市
（精装修） 16000-17000(装修标准2000-3000) 高层、小高层
君园和庄 高层14000、排屋25000 高层、排屋
罗曼风情 公寓13000－16000 高层、小高层、排屋
晴园 高层15000 高层、排屋
二手房 半岛华府 排屋16000 双拼、酒店式公寓
缘园 11500－13800 多层、高层
格兰春晨 12500－14000 多层、小高层
通过系数比较法，测算项目住宅销售价格；
通过类比法，根据住宅价格推算别墅价格；
公寓价格测算
根据周边在售公寓项目及二手房毛坯价格测算本项目小高层公寓
销售均价：14000元/㎡（毛坯 ）
本项目 金色城市 格兰春晨 晴园
权重
公寓价格
（元/㎡） 14500 12800 15100
地理位置
（权重） 100 95 100 115
交通/配套 （权重） 100 95 100 115
项目规模
（权重） 100 115 100 110
景观资源
（权重） 100 95 95 98
产品营造
（权重） 100 105 85 90
发展商品牌
（权重） 100 110 95 90
物业管理
（权重） 100 110 95 95
综合评分 100
比较价格
（毛坯） 14112 13438 14797
价格
（元/㎡） 14000
高层与情花的价格比值在1：～1：之间
高层与联排的价格比值在1：～1：之间
高层与独栋的价格比值在1：～1：之间
排屋价格推算——确定别墅与公寓的价格比值
楼盘 高层
（元/平） 情花
（元/平） 联排
（元/平） 独栋
（元/平）
金地国际公馆 16000 20000
万科金色水岸 17000 22000
城市花园 17000 29000
盛世天城 17000 30000
东方湾邸 12000 20000
都市森林 19000 26000 46000
雍城世家 16500 24000
江南一品 17000 20000 40000
东湖熙岸/
东湖官邸 11000 20000
楼盘 高层与情花价格比值 高层与联排价格比值 高层与独栋价格比值
金地国际公馆
万科金色水岸
城市花园
盛世天城
东方湾邸
都市森林
雍城世家
江南一品
东湖熙岸/
东湖官邸
排屋价格推算
以上得出本项目公寓测算价格为14000元/㎡，根据市场经验，同一项目排屋销售均价为公寓价格的倍。
即：14000*-14000*=23800-25200
预测本项目排屋销售均价：24000-25000元/㎡
代表个案——君园和庄
项目名称：恒威君园和庄
建筑面积: 100000平方米
物业类型： 高层公寓、联排别墅
一期
开 发 商：恒威地产
总 户 数：当期 257 户
销售价格：在售高层均价15000元/㎡
排 屋
从个案来看，板块外围排屋类产品去化速度较慢；
排屋类产品市场判断
截止2010年12月12日，君园和庄一期共推出267套房源，已去化171套。
其中高层公寓推出224套，去化率为%；
排屋共推出43，通过内部认购去化13套，去化率为%。
排屋类产品去化速度远远低于普通公寓的去化速度；
别墅类产品总价较高，缺乏有效客户，成为销售难点；
排屋类产品市场判断
君园和庄于10年12月12日通过内部认购推出43排屋房源，截止11年3月25日透明售房数据显示，仅去化30%。
上图：和庄排屋E户型
下图：和庄排屋D户型256㎡
楼栋名称 物业类型 可售住宅套数 当前可售套数 已售套数 去化率
君园和庄一期 1 高层 123 27 96 %
君园和庄一期 2 50 15 35 %
君园和庄一期 7 51 24 27 %
君园和庄一期 3 排屋 5 2 3 %
君园和庄一期 4 5 3 2 %
君园和庄一期 5 5 3 2 %
君园和庄一期 6 4 4 0 %
君园和庄一期 8 5 3 2 %
君园和庄一期 9 5 4 1 %
君园和庄一期 10 4 1 3 %
君园和庄一期 11 5 5 0 %
君园和庄一期 12 5 5 0 %
合计 267 96 171 %
集仕港镇别墅类产品销售价格低，别墅与公寓价格相差不大；
排屋类产品市场判断
板块内尚无别墅类产品销售，市场有待进一步培育；
排屋类产品市场判断
集仕港板块
项目名称 物业类型 销售状态
领秀熙城 高层、排屋、花园洋房 预计5、6月份开盘
半岛悦城
（精装修） 高层 预计5月份开盘
金色城市
（精装修） 高层、小高层公寓 一期销售尾盘、二期预计11年底开盘
半岛华府 双拼别墅 已交付
格兰春晨 小高层、多层 已交付
缘园 小高层、多层 已交付
地块条件
配套商业建筑按不小于
从地块条件来看，地块狭长，被天然河流分割，受到高容积率与45米限高的限制，低密度排屋发展的空间狭小，增加排屋便弱化小高层产品的舒适度；
从规划条件来看，排屋类产品总量较少，所占销售份额较小，难以达到提高整盘形象的目的；
地块缺乏整体城市氛围、缺少自然环境资源，在产品营造上难以突破环境限制；
面积（㎡） 密度 容积率 绿化率
A 25050 ≤
30% ≤
≥
30%
B 27157
综合建议本项目放弃排屋等低密度类产品
别墅类市场去化速度慢，低于公寓类产品去化速度；
别墅类产品售价较低，与普通公寓售价相当；
板块内缺乏别墅市场经验，市场有待进一步培育；
地块限制本项目设置低密度产品难度较大；
商业部分市场研究
项目地块西沿街面直面奥特莱斯、特色美食街、交通主干道，未来人流集中，板块发展存在较大的市场机会；
地块周边环境
地块位于望春工业园核心，属集仕港卫星城首批开发区域， 配套比较完善，城市意象浓；
地块西面、北面直临两条交通主干道，交通便利，人流量大；
地块西面为建设中的奥特莱斯名品折扣店及美食街，中高端消费人群集中；
项目地块商业面积未设置上限，商业物业发展有规划空间；
项目西侧紧靠集中商业“奥特莱斯”，存在区域商业驱动力；
地块在立地条件上存在商业机会
区域商业组团
宁波城西商业发展以其城市发展为基础的，受到城市建设严重滞后的影响，商业体分布较为分散，档次较低，未能形成明显的区域商业中心；
未来将随着交通的完善，城市的扩张，各个相互独立的区域型商业组团相互影响加强，发展成为聚合型的大城西商业生活圈；
随着城镇化发展的深入，区域性商业中心将逐步形成
区域商业组团
周边次级商业依靠单店、老街形成次级商圈的规模较小；
档次较低；集仕港定位为区级商圈，发展空间大；
高桥组团 以高桥街道为主体的镇级商业组团，随着周边房地产开发，商业逐渐向外围延伸，形成功能分散的次级组团
联丰商圈 以联丰路两边生活区商业为主体的区级商圈，散状分布有专业市场、街区商业、大卖场等，功能分散，档次较低
石契组团 以石契街道为主体的商业生活圈，随着城南公馆及家乐福超市的开发入驻，区域商业地位得到提升
古林组团 古林街道为主体的镇级商业组团，以原始街铺商业为主，形象较差，档次较低
集仕港 以规划集仕港卫星城为主体的新型区级商圈，规划起点较高，可塑性较强，发展空间广阔
集仕港商业现状
集仕港目前商业整体形象落后，规模较小，档次较低；
商业发展与区块发展水平不匹配，亟待形成商业中心；
商业体 主营业态 租金/售价 经营现状
集仕街道 服装、餐饮、百货、美发、五金、超市…… 4万元/年/35㎡ 形象差、档次低、人流量较大、租金水平一般
利时购物广场 餐饮、百货、服装、休闲娱乐、超市…… 新江厦百货——营业额的18％；
步行街——35方-5万/年；80方LOFT10万/年 新建综合性商业体，经营惨淡、人流量稀少，但前景看好。
奥特莱斯
（美食街） 名品折扣、餐饮、休闲 商场——营业额的13％；
美食街——元/㎡/天 面向全市范围的目的性消费场所，预计今年5月份正式营业。
其他
（缘园、春晨等社区底商） 日用百货、便利店、餐饮、中介…… 格兰春晨商铺18000元/平米
（层高） 新交付小区，人流量较少，影响力较弱
特征：满足本地周边居民需求；街道及店面较破旧，业态散乱；有一定人流量、店铺经营状况较好（极少转租）；业态以中低档为主。
集仕港北面老商业区
类型：沿街商铺
商铺面积：30多平米/租金：40000多元/年
业态：鞋服、日用百货、餐饮、五金、美发、网吧、药店、银行、超市、菜场……能满足日常生活所需。
集仕港老街商业情状况
集仕港老街以满足本地周边居民各类日常生活需要为主；
规划确定老街未来即将拆迁；
集仕港商业规划
集仕港镇十一五发展规划提出，以发展大型商贸市场及工业园区建设实现产业结构升级，以发展中高档住宅房地产业及农转居工程实现城市化，优先向东发展，最终形成宁波西部新城。
规划城镇建设住宅用地万方，商业金融用地万方，主要沿联丰路两侧分布商场、宾馆、酒店等设施以展现现代城镇形象，广德河两侧则结合亲水性布置商业、金融业、服务业等设施。最终形成功能明确、布局合理、配套完善的宁波市重要的工业卫星城镇、鄞西片的公共服务中心、望春工业园区生产配套和生活服务基地。
本项目
本项目不在规划商业中心范围内，中心距本项目900米；
缺乏规划条件，本地块成为商业中心的机会较小；
规划商业中心
900米
辐射人口分析
项目一公里辐射范围内人口2万，远景规划约6万；
地块存在较大的潜在消费群体，有一定的消费基础；
集仕港作为一个相对独立的卫星城规划，其商圈形成自成一体，对于本项目来说，卫星城人口皆有可能成为本项目的消费群体。
紧邻本项目的豫园、格兰春晨、村转居小区、井亭家园、金色城市、半岛华府等住宅小区居民组成本项目的核心消费群体。
奥特莱斯购物广场
地址：集仕港联丰中路与秋实路路口（本项目西侧）
占地面积：116479平米
总建面积：138691平米
停车位：地上1000个以上
奥特莱斯总建筑面积：40000多平米（其中地下停车场约20000方）
折扣店铺数：150多家（27000方）
一期以国际知名服饰品牌折扣店铺为主，另还将配备餐饮、休闲等多种功能。
二期将引进麦德龙式大型超市。
预计2011年4、5月份开业;
租金：营业额的13％
一期业态：
奥特莱斯为区域商业带来较大影响，当地居民较为期待；
奥特莱斯带来强大的引擎效应，为本项目商业带来利好；
层数 业态
1F 国际一线品牌服装、鞋、包、手表、首饰、餐饮
2F 休闲服装、运动/户外用品、时尚家居、儿童用品、餐饮
板块缺乏生活型商业，非生活型商业表现较差
利时购物广场定位中高档，以百货类为主；整体缺乏生活感；
当地中高端消费均受到来自宁波商业分流，商业表现差；
步行街以服装类业态为主，经营惨淡；
业态：以中档服饰为主，另有口腔门诊部、手机卖场、美容、餐饮、培训学校等业态。
经营情况：人流量少，经营状况不佳，一些店铺有转租意向，但许多商家看好未来发展潜力。
面积 租金
35㎡（上下层共70方） -5万/年
80㎡（上下层共160方） 10万/年
利时购物广场——新江厦百货
该商场已经逐步调整为生活型商业体，未来引进国美、娱乐城等业态。以迎合当地对于生活型商业的需要
层数 业态 品牌
1F 品牌精品 化妆品、钟表、黄金、珠宝、饰品、眼镜、鞋包、保健品、烟酒 中国黄金、伟仁表行、同仁堂、百丽、达芙妮、克斯顿、卡蒂乐鳄鱼、骆驼、欧莱雅、玉兰油、美宝莲、自然堂、柏莱雅、汉方、太子龙、苹果、吉祥鸟……
2F时尚女装 时尚女装、童装、妇女用品、内衣、女士配饰 紫淑、红袖、古今、比亲、红蜻蜓、三枪、恒源祥、叮当猫、巴拉巴拉、星期天、波斯登、宜而爽……
3F时尚男装 时尚男装、运动休闲、羊毛衫、床上用品、书城 阿迪、耐克、361º、博洋、罗蒙、洛兹、培罗成、增致牛仔、金丝狐、尼赛尔、雅戈尔、好梦来……
注：3F将调整为娱乐城＋国美，原3F的业态将合并到1－2F.
－1F 新江厦超市
奥特莱斯购物广场
但奥特拉斯以高端服装折扣为主要商业形态，并非生活型商业；
二期规划设置超市，属会员制超市（如:麦德龙），生活感不强；
宁波奥特莱斯购物广场
宁波奥特莱斯广场经营状况不佳，影响奥特拉斯在周边地区影响力；
从经验来看，此类商业无法形成单体商业中心，对本项目驱动力一般；
集仕港地区商业调研总结：
集仕港老街表现稳定生活感较强，商业表现较好；
新兴商业体表现不佳，特别是高档百货服装类商业表现较差；
从我们走访来看，当地居民看好未来发展，渴望获得生活感较强的商业类型；
集仕港地区亟待出现区域性生活型商业体
来满足当地休闲、娱乐等消费需要
商业价格测算
测算得出本项目商业
销售均价：21000元/㎡以上
注：利时步行街、美食街价格为商铺评估价格，仅供参考
以上价格均为单层商铺价格
本项目 利时步行街 格兰春晨商铺 美食街
权重
商业价格（元/㎡） 22000 18000 23000
地理位置 （权重） 100 105 95 95
交通
（权重） 100 95 98 98
项目规模 （权重） 100 110 98 95
人流量
（权重） 100 90 98 95
产品营造 （权重） 100 100 95 98
发展商品牌 （权重） 100 100 95 98
物业管理 （权重） 100 95 90 100
综合评分 100
比较价格
（毛坯） 22506 18828 23724
价格
（元/㎡） 21279
区块缺乏生活感较强的城市性商业体，存在商业市场空间；
商业售价高于普通住宅价格，达万，存在较大市场机会；
奥特莱斯的打造，为本项目商业提供一定的市场铺垫；
我们建议在规划条件许可的情况下
尽可能设置单层商业
项目整体规划建议
A地块做足商业部分；
形成较为独立的商住混合区；
通过建筑规划打造动静分离的商住区；
B地块打造成纯住宅社区；
形成独立的居住空间；
以水系与维合庭院为地块规划设计的核心概念；
规划布局——方案一
1
4
3
2
5
标注①处商业展示面最佳，昭示型最佳，建议设置3-4层左右独立商业。业态建议大型餐饮为主；
标注②处紧靠奥特莱斯，同时考虑为项目主入口，建议设置3层左右商业，考虑设置不超过米的半地下品牌超市；
标注③处同标注②形成半围合广场型社区入口，建议设置3层左右商业体，引入精品店；
标注④处设置单层销售型商业，层高设置在米左右;
标注⑤处设置小高层产品；
住宅区
5
展示性最好的①设置3-4层的商业体，形成强大的昭示作用；
在区域内形成较强的商业气场；
建议在此处设置便于聚集人气的小型广场；
单层商铺的设置强调色彩，在建筑外形上进行突破，拒绝一成不变的街铺形式；
超市昭示性强，当实体商铺均设置在负一层或者二层；
强大吸引力带来的人流为街铺创造价值，利于街铺销售；
社区主入口部分设置大型品牌超市，半地下室设置；
规划布局——方案二
利用底部商业形成围合的、相对独立的组团；充分释放商业沿街面；
住宅部分设置在底商之上，充分利用限高与建筑密度的要求；
内街部分商业价值较弱，可以考虑设置架空层，作为住宅景观的一部分；不建议作为商业，节省容积率；
B地块规划与方案一同；
设置2个2-3层的主力店，打造高端餐饮、生活型超市（联华等）；综合面积约2000方；
小高层住宅
沿街商业
主力店
BLOCK街区——比较成熟的商业理念
B-Business(商业)、L-Life allow(休闲)、0-0pen(开放)、C-Crowd(人群)，K-Kind(亲和)
利用建筑底商形成维合的居住空间；
同时利用沿街面打造较好的展示面；
利用天然河道将两块地分成独立的社区；
形成社区内部的动静分离，强调生活感；
在景观设计上强调对生活情趣的营造
东侧住宅部分建议采用围合庭院的概念；
在几栋住宅之间形成庭院居住空间，强调邻里；
在庭院内部景观的设置上强调细节的营造；
强调对植物的应用，浓密，厚实；
商业面积：约7000方
主 力 店——约2500方持有（或带租约销售）
销售散铺——约4500方
住 宅——约35600方
A地块——
B地块——
住宅面积——46000方
住宅合计：万方
可售商业：4500方
持有商业：2500方
可售物业——约亿元
持有资产——约5250万元
综合测算
物业类型 总建面积 预计售价 总销
住宅部分 81600 14000 1142400000
持有商业 4500 21000 94500000
出售商业 2500 52500000
合计 88600 -------- 1289400000
汇报完毕
