1 案例背景及内容
1．1 迪拜简介
阿拉伯联合酋长国（简称阿联酋）是由七个酋长国组成的联邦国家，其中最大酋长国
阿布扎比面积为67340平方公里，占阿联酋总面积的87%.石油资源与经济实力均居阿联酋
首位。迪拜是阿联酋第二大酋长国和经济中心，2008年GDP规模为824亿美元，产业以金
融、石油贸易、货运、旅游等为主。由于阿联酋70%左右的非石油贸易集中在迪拜，故迪
拜被称为阿联酋的“贸易之都”，它也是整个中东地区的转口贸易中心。迪拜进口商品的70%
经过这里再转口到其它国家，通常是输出到邻近的伊斯兰国家。
迪拜政府持有的资产由财政部直接管理，其旗下主要有三大主权投资公司：迪拜世界
公司、迪拜投资公司和迪拜控股公司。其中，迪拜世界公司是迪拜各类重大项目的主导者，
负责在全球进行投资。负责在全球进行投资，其各类资产总额约为990亿美元，分布于全
球约100个城市，业务主要涉及交通物流、船坞海运、城市开发、投资及金融服务等四大
领域及各领域下的诸多细分行业市场。正因如此，迪拜世界在其网站醒目位置标注了“日不
落”的字样，并宣称该公司在迪拜酋长国的高速经济增长中扮演着重要角色。目前，迪拜世
界拥有多家全球著名公司。比如，作为全球最大的港口运营商之一的迪拜环球港务集团，
从事非洲大陆投资和开发的迪拜世界非洲分公司以及负责开发超大型人工岛度假胜地“棕榈
岛”、“世界岛”和1100米全球最高摩天大楼“迪拜塔”的房地产开发企业迪拜棕榈岛集团等。
1．2 迪拜经济的发展历史
迪拜在上个世纪60 年代以前，经济极为落后，60 年代后期发现了石油，奠定了迪拜
经济发展的基础，依靠石油出口收入建成了基础设施较为完善的沙漠城市。面对石油资源
的逐步枯竭，迪拜政府与领导人意识到经济发展的瓶颈，果断采取了一系列优惠的政策措
施，如对外汇不实施管制，货币可以自由汇兑，到迪拜投资不需要缴纳营业税、所得税，
资本和利润可完全汇回母国，实施很低的关税，对进出口实施的限制措施较少，并且长期
实施盯住美元的汇率制度，使得本币币值较为稳定，无需缴纳消费税等，这一系列措施迅
速地实现了迪拜经济的成功转型，逐步摆脱石油工业发展的限制，迪拜政府致力于发展房
地产业、金融业、运输业和旅游业以及规模较大的铝厂和干船坞等实体产业，迪拜经济发
展由此取得了极大的成功，这种发展路径被媒体称为迪拜模式。然而迪拜模式的成功随着
2009 年11 月25 日迪拜对外的一项宣布而褪色，迪拜当局宣称受巨额债务困扰，迪拜世
界将重组，公司所欠近600 亿美元债务将至少延期6 个月偿还，其中包括迪拜世界下属地
产巨头纳西勒公司即将于12 月到期的35 亿美元伊斯兰债券。迪拜目前总共拥有大约800
亿美元债务，其中迪拜世界负债大约590 亿美元，超过一半债权由欧洲银行持有。
2009年11月25日,迪拜政府宣布对迪拜世界进行重组,同时,迪拜世界集团对债权人提出,
希望将迪拜世界以及其旗下公司棕榈岛集团(Nakheel)即将到期债务的偿还时间推迟到
2010年5月底,这引发了投资者对迪拜债务违约风险的担忧情绪,并蔓延至全球金融体系。在
当前全球金融危机仍未消退,国际金融市场尚处于敏感期之际,任何的金融动荡都会引起市
场的巨大波动,如果迪拜未能恰当处理这场危机,很有可能成为美国金融危机继冰岛之后第
二个爆发主权债务危机的经济体,同时成为继2001年阿根廷主权债务危机之后的又一个重
大主权违约事件。迪拜债务危机起始于迪拜政府控股企业迪拜世界。迪拜世界(DubaiWorld)
集团建立于2006年3月2日,是迪拜公国政府控股的投资公司,负责在全球进行投资,经营范围
覆盖高度多元化的行业领域,在迪拜快速的经济增长中发挥了重大作用。迪拜世界的投资涵
盖四大具有战略意义的增长领域,即交通物流、船坞海运、城市开发、投资及金融服务,共
包括五大公司集团: (1)交通与物流集团,旗下公司包括全球性的港口运营商迪拜环球港务集
团(DPWorld) 、经济区世界( Economic ZonesWorld) 。(4) 船坞和海运集团,旗下包括迪拜
海运城(DubaiMari2time City) 、干船坞世界(DrydocksWorld) 。(3)城市开发集团,旗下公司
包括棕榈岛集团(Nakheel) 、国际房地产规划设计公司利曼斯公司(L imitlessLLC) 、全球
性 运 动 及 休 闲 投 资 集 团 (Leisurecorp ) 。 (4) 投 资 与 金 融 服 务 集 团 , 旗 下 公 司 包 括
IstithmarWorld、迪拜多种商品交易中心(DubaiMulti Commo2doties Centre) 。(5)能源与自然
资源集团,旗下公司包括迪拜自然资源世界(Dubai Natural ResourcesWorld) 。迪拜债务危机
的主要诱因在于迪拜世界集团旗下城市开发集团出现了问题。迪拜是阿拉伯联合酋长国的
第二大酋长国,随着石油资源的萎缩,迪拜开始把经济发展中心放到房地产和金融服务业上。
伴随经济快速发展对资金的需求,迪拜开始大量举借外债,据统计整个迪拜政府的总负债也
已经超过800亿美元 , 2008年迪拜政府的国民生产总值约为820亿美元,与债务规模相当。而
从迪拜政府控股企业来看,外债规模也是非常庞大,例如目前迪拜世界的负债大约为590亿
美元 ,其中2013年将到期的债务将超过272亿美元 ,其旗下房地产开发集团棕榈岛集团
(Na2kheel)债务也已经超过70亿美元,其在2009年12月14日即将到期的伊斯兰债券就有35亿
美元。受美国金融危机的冲击,迪拜世界的经营状况受到影响,特别是伴随金融危机而引发
的房地产市场泡沫破裂,直接造成了其房地产集的资金链断裂,迪拜债务问题浮出水面。
1．3 迪拜债务危机的现状
截至 2008 年底，迪拜世界负债 593 亿美元（此次重组将仅涉及 260 亿美元）.资产约
996 亿美元。迪拜政府 11 月 26 日表示，迪拜世界公司旗下优质资产－－迪拜环球港务集
团不在重组计划中。这意味着这家在全球参与运营近 50 个大型港口的世界第三大港务集
团的债权人利益不会受到影响。
迪拜世界所发行的债券中，除旗下两家旗舰公司棕榈岛集团和 Limitless 公司在 2009
年 12 月及 2010 年第一季度分别有 43 亿美元及 49 亿美元债务即将到期外，大多数债券将
在 2012 年以后到期。此次债务重组的第一步为延期偿还上述两家公司的债务至 2010 年 5
月 30 日。据了解，棕榈岛集团发行了 35 亿美元的伊斯兰债券.到期日为 12 月 14 日，还
有 亿美元的债务将在 2010 年 5 月 13 日到期。另一家迪拜世界开发商 Limitless 也有 12
亿美元的伊斯兰债券将于 2010 年 3 月 31 日到期。
2 案例发生的原因
迪拜世界债务危机折射出迪拜现代经济繁荣背后的风险。房地产价格大幅度下跌、资
金链条断裂、工程项目过多停工等多重因素最终引爆了债务危机。
上世纪 60 年代末，由于在迪拜地区发现了石油，开启了迪拜现代经济的发展历程。
石油财富的积累让迪拜得以在 20 世纪 70～80 年代大力开展基础建设。但由于石油储量并
不丰富，从 20 世纪 90 年代中期开始，迪拜致力于多样化发展，主要依靠现代服务业推动
经济增长。2006 年迪拜非石油收入已达 GDP 的 94%.其中贸易和修理服务业、运输、仓储
和通信产业、房地产和商业、金融等产业处于主导地位，石油对迪拜经济的推动作用已极
为有限。与此同时，迪拜还将出口所获得的石油美元存放在国外，进行房地产和证券投资。
对冲基金、衍生产品市场等为石油美元提供了良好的投资渠道，其主权财富基金积极参与
跨国投资，曾获得丰厚的收益。
2002 年起，迪拜允许外国人持有房地产。同时，迪拜以建设中东地区物流、奢侈旅游
和金融枢纽为目标，实行宽松信贷政策，并推进 3000 亿美元规模的建设项目。所有项目
普遍在“世界之最”上面做文章，如世界上最奢华的七星级酒店，“世界第八奇迹”之称的人造
棕榈岛以及通天巨塔迪拜塔等，将世界各地的目光积聚在迪拜这个“黄金”之地。迪拜房地
产的投机需求，导致泡沫现象严重。2007～2008 年迪拜房价上涨了 79%，仅 2008 年上半
年就上涨了 25%。
为了支持过度的建设规模，政府与国有企业的债务像滚雪球一样不断增加，目前总外
债约为 80。亿美元（约为其 GDP 的 %），其中政府或政府担保的外债就达到 236 亿美
元。迪拜的资本流出呈现出增大的趋势。
随着全球金融危机的蔓延，外国投资者急剧减少，加上全球信贷紧缩政策导致资本流
入大幅萎缩。根据国际金融协会（IIF）的统计，2008 年由于商业银行收紧信贷，大量资本
流出阿联酋；同时由于迪拜货币迪拉姆与美元实行固定汇率，美元贬值预期增强更加剧了
迪拜的资本外逃，导致其资本账户出现 550 亿美元的赤字，而 2007 年该数据为 290 亿美
元的盈余。大量资本在全球金融危机中撤逃，资本流入的情况日益恶化，加上迪拜本国的
资本大量流出，这就导致了在金融危机中迪拜的债务危机，资本流向的不正常。
在此情况下，迪拜繁荣的房地产业开始陷入瘫痪。2008 年 8 月至今，迪拜房地产价格
降幅最高时曾达到 50%，政府投资规模达 3000 亿美元的大型工程有一半以上被取消或处
于停工状态，承包商和顾问公司（其中一些还聘请了高薪的外籍员工）削减了数以千计的
就业机会。汇丰银行早期公布的一份报告显示，在迪拜被暂停的建筑项目价值高达近 750
亿美元。在海湾合作委员会（GCC）管辖的整个地区，已经被取消或暂停的房地产和建筑
项目总值约为 2490 亿美元。
2009 年 2 月份起，迪拜世界开始不断遭遇困难，其在美国耗资 86 亿美元的拉斯维加
斯城市中心项目（Las Vegas City Center）需寻求贷款融资才可顺利进行。同时，公司旗下
地产商 Limitless 公司负责开发的耗资 110 亿美元的阿拉伯运河项目二期工程已被取消。3
月份，Limitless 公司宣布裁员 7%。棕榈岛集团也已经取消或暂停了一些项目，其中包括
纳赫勒港湾大楼（Nahkeel Harbour and Tower）.特朗普国际酒店大厦（Trump International
Hotel and Tower）以及耗资 30 亿美元、与韩国三星 C&T 公司合作的购物中心扩建项目，
同时还削减了 500 个工作岗位。
金融危机中，迪拜的资本流向问题令人深思，正是由于资本流向问题，才会使迪拜的
债务危机在某种程度上愈演愈烈。迪拜世界投资国际金融业务带来的亏损。迪拜近年来大
举投入国际金融业，主要由最大的国有控股集团迪拜世界来操作完成，但由于2008 年美
国金融危机的爆发，引起了美国多家全球顶级大公司的纷纷破产，世界经济步入衰退期，
在金融危机持续的影响下，投资于国际金融领域的迪拜世界自然难以独善其身，使迪拜的
国际投资出现了严重亏损。2007 年，迪拜世界斥资51 亿美元，购入美国娱乐业巨头米高
梅公司近10％的股份，但后来米高梅的股价，一度从当时的84 美元降至 美元。此外
迪拜其它投资公司花费近30 亿美元购入了德意志银行和渣打银行的股份，但这两家银行
的股价也大幅缩水，这一切都为迪拜债务危机埋下祸害的种子。
2. 1 房地产市场泡沫严重。
这些年迪拜房地产市场开发过热。在迪拜，工地紧锣密鼓遍布全城，并且很多项目都
是冠以“世界最高”、“世界独有”等名分，投资上亿美元的项目遍地均是，许多项目投资几十
亿甚至上百亿美元。根据统计，迪拜近年来用于工程建设的资金高达1000 亿美元。为这
些项目的开发，迪拜政府与其所属开发公司在全球债券市场大举借债，筹措投资资金，或
者通过迪拜控股操作附属公司在迪拜国际金融交易所上市，发行企业债券，国际资金也疯
狂的流向了这一地区追逐利润，而迪拜当局对房地产市场制度与监管也不健全，导致了房
地产市场一度失控。根据报道，在迪拜购买房产，只需要交付定金，购买楼花只需要交
5%-10%的首付，这成了迪拜房地产泡沫高峰期普遍的销售方式。很多在迪拜投资房产的
人根本没见过现房，只需看了图纸就交付5000-1 万元的定金，然后在半个月之内又转手卖
给下一家，一旦知道房产公司有项目开盘，许多人都会想法设法去抢购房号，甚至出现了
连夜排队拿号的情况，拿到号的人就可以靠卖号来赚钱，一个号他可以赚10 万块迪拉姆，
相当于 万元人民币。在这种疯狂投资热情拉动下，迪拜房价水涨船高，不到十年时间
翻涨了将近四倍。房地产泡沫就这样越吹越大，终究到了破灭的时候，于是危机发生了。
2、2 经济赶超心理过于严重。
迪拜起家的底子在于其上个世纪六十年代后期发现了石油资源，从而让迪拜挖掘到发
家的第一桶金，为其日后经济的发展打下了基础，但由于石油资源的有限性，其石油资源
开采到2010 后即告枯竭，迪拜当局意识到仅仅依靠有限的石油资源，其经济发展的不可
持续性很快会凸现出来，因此迅速地进行经济结构的调整，采取了多元化的经济发展策略，
应该说迪拜的经济转型决策是正确的，总体上来说转型也是成功的，日前迪拜出现的债务
危机在于迪拜同所有的发展中国家一样，普遍具有一种赶超心理，急于摆脱贫穷落后的状
况，追求经济的超常规发展，急于求成，把经济增长过度地放到了依赖房地产业，虽然房
地产市场的泡沫非常严重，但是房地产业迅猛发展为经济增长作出了巨大的贡献，可是经
济增长过度地依赖于房地产市场房价地价的炒作，引起全球大量逐利性非常强的热钱流入，
进行进一步的大举炒作，最终气泡越吹越大导致破灭，这成为引发迪拜债务危机的重要原
因之一，经济发展欲速则不达。
2、3 美国金融危机的延续影响。
迪拜长期实行本国货币迪拉姆与美元挂钩的政策，也就是盯住美元的政策，2008 年美国
金融危机后，为了应对全球金融危机带来的经济衰退，各国都实施宽松的财政与货币政策
来刺激经济的复苏。美国通过利率不停下调来应对日益严重的通过膨胀，一系列的政策措
施导致了美元的贬值，而美元贬值导致长期盯住美元的迪拜货币迪拉姆也随之贬值，引起
迪拜和海湾地区物价飞涨，通货膨胀率连续数月高达两位数。此外，美国金融危机引起的
全球金融危机，导致世界经济进入衰退期，全球大量逐利性很强的热钱资本，转向了新兴
市场搜寻逐利的机会，当时迪拜过热的房地产市场成为其追逐的目标，过多的资本流入让
房地产市场处于一种非理性状态，加剧了迪拜的房价地价的高速疯狂上涨。
2、4 外债比重过大。
举借外债来发展本国的经济，促进经济发展业已为无数成功案例所证明，但是举借外债的
适度性与合理性是一个永远不能忽视的问题，经济发展进程中，如果不顾及自身的需要和
还债能力而大举过度举借外债，可能后果适得其反。据统计，迪拜的主权基金90%靠借贷
来融资收购项目而非自己出钱，迪拜世界就先后向中东和欧洲多家银行贷款，Istithmar 从
2003年至今共进行了270 亿美元的收购行动，自己出资金额不过25 亿美元。迪拜目前的
债务高达880亿美元，超过其当年的GDP，占整个阿联酋债务的48%，仅仅迪拜世界的负债
就达到590 亿美元，如此高的负债比率，在经济繁荣的时候，潜伏的危机往往被房价市场
预期高涨所掩盖，但是一旦形势发生变化，投资者的预期发生逆转，市场信心丧失、资金
大举外逃的时候，外债比重过大的危险性就暴露出来了，因此此次迪拜债务危机和举借外
债比重过大有关。
3 案例启示
迪拜作为一个资源贫乏的沙漠中国家，经济发展水平一度处于落后状态，上个世纪60
年代发现石油资源后，迪拜政府能够合理有效地利用其石油收入，进行基础设施的改造与
建设，在石油资源即将枯竭的时候，为了摆脱经济对资源的依赖，迪拜当局又迅速较为成
功地实施经济的转型计划，大力发展旅游休闲经济、发展国际贸易、航运、干船坞，房地
产业，建立自己的国有控股金融投资公司，并力图把迪拜打造成为国际金融中心、创造了
无数个全球之最，取得的成就有目共睹，但是随着美国金融危机的影响，迪拜世界在海外
的投资触礁，再加上自身的一些因素，使得迪拜的经济在发展过程中出现了问题，世界不
能因此而否定迪拜曾经创造出的发展模式与成就，对此应该一分为二的进行客观公正的分
析，对其成功的发展模式应该进行合理的吸收。
3·1 对世界经济的启示
经济发展必须量力而行，举借外债发展经济本身没有错，但要注意适度性与可偿性问
题。根据美国银行美林估算，截止到2009年底阿联酋的债务总额为1840 亿美元，而在2013
年前该地区仍将有大量债务到期，在阿联酋1840亿美元的债务当中，迪拜占到880亿美元，
阿布扎比占到900 亿美元。美银美林表示除去今年的880 亿美元债务，迪拜未来三年中仍
有近500 亿美元的债务到期，其中2010 年约有120 亿美元，而2011 年和2012 年分别有190
亿美元和180 亿美元的债务到期，而这些数字只包括本金偿还额度。迪拜超过其当年GDP
高达800 多亿美元负债而引发的风险值得警惕，上个世界八十年代末期发生的拉美国家爆
发的债务危机，和迪拜债务危机共同的相似处就是外债的规模过大，很多国家的外债规模
都是超过了其国民生产总值，严重的影响了偿债的能力，对外举债的信用丧失，资金的外
来渠道丧失，从而形成恶性循环。 需要注意企业在大举并购重组过程中不断在资本市场
上把债务杠杆拉长，地方政府为了城市化进程的加速，或者为了政绩工程、或者为了片面
追求经济增长率，而向银行融资或者通过其他方式进行融资大搞超过承受能力的基础设施
建设，在债务杠杆收缩吃紧的时候，银行与投资者往往成为接力赛中的最后接棒者。
虚拟经济的发展在很多国家虚拟经济对促进经济的发展有不少积极的地方，虚拟经济
的比重越来越大，虚拟经济具有高风险性、复杂性、寄生性等特点，再加上规模巨大，因
此其对经济的影响绝不能忽视，虚拟经济发展中引起的泡沫成分要引起足够的重视。
迪拜的经济转型还是很成功的，失误之处在于经济增长过度地依赖于房地产业的增长，
尤其是大举借债来发展一些规模宏大的眼球工程，引致大量的资金流入到迪拜的房地产行
业，而全球金融危机的爆发，更是使得迪拜成为资金的“栖息地”和“避风港”，大量的个人
与机构的投机性资金流入到迪拜的房地产市场，导致迪拜房价地价疯狂高涨，在房价地价
飞速高涨的时候，迪拜当局及其控股的迪拜世界的负债高达800 亿美元，最终超过经济的
承受能力而引发债务危机。
由此可见，迪拜的债务危机对于我国的发展来说也是很具有借鉴意义的。尤其是迪拜
疯狂的投资于房地产，国际热钱的大量流入导致了资本流向的异常，这对于中国目前的形
式来说具有很好的借鉴意义。
3·3 对我国启示
据中国指数研究院获得的最新统计数据显示，截至2009 年11月23 日，全国70 个城
市土地出让金收入同比增加超过100%。上海以821 亿元的土地出让金收入名列全国第一，
北京为639 亿元位列第二名。上海821 亿元的土地出让金额和去年全年的382 亿元相比，
增加了115%，也比历史高点2007 年的803 亿元增加了2%。另据央行数据显示，2009 年9
月份外汇储备增加618 亿美元，其中约400 亿美元为流入境内的热钱，另据测算今年以来
至少有千亿美元热钱涌入国内，香港金管局日前也表示去年至今共有逾5000 亿港元热钱
流入香港，这些热钱投资中国股票、房地产，或押注人民币升值，或导致中国股市、楼市
暴涨，热钱获利丰厚。一旦市场发生逆转，热钱迅速流出，只能导致中国的经济出现谁也
不愿看到的局面，因此迪拜债务危机的爆发，对中国而言是一个应该要吸取的教训，房地
产市场的监管与调控绝不能放松。
4 解决问题的措施及对策
迪拜政府所宣布的重组迪拜世界公司而延期偿付所欠债务的消息引发了全球金融市场的
动荡和恐慌，但从长期来看，迪拜债务危机的影响力是有限的，不会阻碍到全球经济的复
苏形势。“冰冻三尺非一日之寒。”迪拜模式的倒下，有着深层的原因。地缘政治、房地产
过度开发引起资金链条断裂、金融市场泡沫膨胀，脱离实体经济均是导致迪拜债务危机的
原因。
面对迪拜债务危机对全球的影响，尤其是资本流向问题更是应该引起重视。自本次金
融危机中，众多国家都因为负债结构的不合理、对经济泡沫控制的不够等原因受到了巨大
的损失。
由迪拜债务危机我们可以总结出一些措施以及对策来应对国际金融危机过后，经济的
恢复和发展。
首先要注重实体经济的发展，处理好虚拟经济与实体经济的关系，使两者能够和谐统
一，互相促进，不可出现明显的脱离状态。其次是经济发展不但不可过度依赖房地产的拉
动，还要重点增强对房地产泡沫的防御与控制能力，资本大量的流向房地产，这种现象应
该引起本国政府的高度重视。再次，政府的举债规模必须控制在合理的范围内，不可一再
采用治标不治本的方式补充流动性不足，对于资本流向应该加强掌控的力度，以免出现迪
拜的悲剧。最后，政府要充分重视货币金融政策对通货膨胀、资产价格、国际资本流动的
影响。
参考文献
[1]新浪财经, 聚焦迪拜主权债务危机, http:// finance. . cn / stock /usstock /dibai.
shtml, 2009 年 12 月 8 日。
[2]吴智钢.中国应从迪拜危机吸取什么教训.福建论坛.2009-12-02.
[3]韩洁、安蓓、姜锐.迪拜债务危机不改全球复苏势头.经济参政报.2009-12-08
[4]吴智钢.中国应从迪拜危机吸取什么教训.福建论坛.2009-12-02
[5]李德林.迪拜危机是高盛与奥巴马的国际阴谋.金融界网.2009-12-08.
