武汉工业地产发展趋势
前言
一序言
二 武汉市简介（地理区域）
三 武汉市工用土地出让情况
四 武汉市目前已有那些工业区
五 武汉市政策法规
六 武汉市工业地产发展预测
七 湖北省目前重力发展的工业城市
八 武汉市周边城市工业地价情况及人口工业
一序言
2009 年武汉工业总产值达到 亿元，同比增长 %，实现工业增加值
亿元，同比增长 %。是武汉经济快速发展的重要支柱。工业用地出让最低价标准的确定
以及供地方式的改变，使得武汉工业地产走向工业化、市场化，引来更多的关注。
二 武汉市简介
面积
武汉全境总面积 8494 平方公里。其中外环以内面积 平方公里，三环线以内的
城区为 684 平方公里。建成区面积达 500 平方公里。世界第三大河长江及其最长支流汉水
横贯市区，将武汉 一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。
人口
截止 2009 年武汉共有常驻人口 910 万，全市户籍人口 838 万人，是中部六省人口规模
最大的城市。其中农业人口 万人；城镇人口 万人。
交通
武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽．是中国经济地理
的“心脏”，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。京广、京九、汉丹、沪汉蓉、京港
5 条铁路干线，以及京珠、泸蓉等 6 条国道在此交汇，武汉正在成为全国四大铁路运输枢
纽之一。水运已形成“干支一体，通江达海”的客货运网络，武汉港是我国长江流域重要的枢
纽港和对外开放港口。华中地区最大的航空港武汉天河机场，是华中地区唯一可办理落地签
证的出入境口岸，为全国四大枢纽机场。巨大的区位交通优势推动了武汉现代物流业的快速
发展。武汉作为联结国内外两个市场和促进中国东、中、西部互动的桥梁纽带功能逐步显现。
工业产值
湖北省统计局召资料显示： 09 年武汉工业总产值达到 亿元，同比增长 %，
实现工业增加值 亿元，同比增长 %。
武汉工业发展规划
武汉晚报消息，根据武汉远城区工业产业发展规划（2009-2015）到 2015 年，武汉市六
个远城区加洪山区人均 GDP 将增一倍，工业总产值突破 5000 亿元，新增就业 16 万人。
重点打造东南、东北、西南、西北四大产业板块，构建以三环线和外环线间环状区域为
核心先进制造业发展带。
——东南：包括江夏区和洪山南部，以武汉东湖高新区和武汉化工新城为核心增长极，
围绕 80 万吨乙烯、富士康、中芯国际、 武钢、国家级生物医药产业基地的配套需求，重点
布局新型显示、新一代移动通信、生物医药、新能源、新材料、激光制造及配套、地球空间
信息等产业。
——东北：包括新洲区，以武汉新港为核心增长极，围绕武钢江北基地、武船重工、西
门子、阿海珐等配套需求，重点布局钢材深加工和桥梁钢结构、新能源、新材料、重型变压
器和港口物流等产业。
——西南：包括蔡甸、东西湖和汉南，以武汉经济技术开发区为核心增长极，重点布局
汽车零部件、新能源汽车、新型显示、日化轻工等产业。
——西北：东西湖区北部和黄陂区，以临空经济区为核心增长极，围绕东西湖保税物流
中心、汉口北商贸物流枢纽区和台湾农民创业园等功能区，重点布局临空制造、电子信息、
环保和食品加工业等。
七个区的工业增长点各有侧重：
蔡甸区：打造全国重要的显示器生产基地和日化用品生产基地，依托武汉冠捷、丝宝集
团两大龙头企业，对接武汉经济技术开发区的配套要求，重点发展通讯电子、汽车零部件、
日用化工等主导产业。
江夏区：紧密对接东湖高新技术开发区和国家级生物产业基地的建设，构建与临近龙头
企业富士康、中芯国际的配套企业集群，将江夏区打造成省内最具活力的武汉南部经济带，
成为省内现代制造业生产与配套基地，主导产业为电子信息、生物医药、机械装备制造。
东西湖区：依托东西湖区国家循环经济试点园区、保税物流中心和临空经济的产业发展
平台，重点发展食品及烟草加工、机电和电子信息、环保等主导产业。
汉南区：对接武汉市经济技术开发区，围绕长利玻璃、非凡电源、东风鸿泰、黄鹤农机
等优势企业和项目，主导产业为汽车零部件、机械装备制造。
黄陂区：充分利用坐拥天河国际机场、发展临空经济的有利条件，依托汉口北商贸物流
枢纽区和台湾农民创业园，主导产业为临空制造、轻工及新型建材、食品加工。
新洲区：依托武汉新港优势，主导产业为钢材深加工和桥梁钢结构、机械装备制造。
洪山区（临三环线附近及以外区域）：充分发挥葛化集团、长动集团和马应龙药业三大
龙头企业的引领优势，重点发展生物医药、精细化工和机械装备三大主导产业，培育新一代
移动通信、新能源、节能环保等战略性产业。
三 武汉市工用土地出让情况
根据武汉国土局工业土地出让资料整理得：2009 年武汉市工用土地出让达 3240 亩，挂
牌价 225 万/亩。而 2007年工业成交地价仅 16 万/亩，短短 2年时间工业地价就翻了十多倍。
以下是部分工业用地出让资料：
2007 年
1.三块工业用地面积共约 8 万平方米，出让年限为 50 年，起始参考价为 240元/平方米，
折合 16.万/亩
2.位于武昌区白沙洲堤后街一块 41 亩的土地，以 3060 万元成交，折合 74 万/亩。
3.武汉开发区首次对 120 亩工业用地使用权，进行挂牌出让，鞍钢、武汉泛洲机械公司、
武汉东江工贸公司在无人竞标情况下，分别以 1006 万元、 万元、 万元各取得一宗
地的使用权，均价 万/亩。
2009 年
月 P（2009）012号地块：位于纱帽街陡埠道班东侧，挂牌面积 平方
米，折合 亩，规划用地性质为工业用地
2009年 10 月
1 P（2009）14 号宗地 3W1 地块 工业用地
132776 50 年 225 万元/亩
2 P（2009）15 号宗地 4W1 地块 工业用地
29626 50 年 225 万元/亩
3 P（2009）16 号宗地 4W1 地块 工业用地
13376 50 年 225 万元/亩
4 P（2009）17 号宗地 4W1 地块 工业用地
33343 50 年 225 万元/亩
5 P（2009）18 号宗地 4W1 地块 工业用地
20072 50 年 225 万元/亩
6 P（2009）19 号宗地 4W1 地块 工业用地
23380 50 年 225 万元/亩
7 P（2009）20 号宗地 4W1 地块 工业用地
26587 50 年 225 万元/亩
8 P（2009）21 号宗地 66MD 地块 工业用地
19999 50 年 225 万元/亩
9 P（2009）22 号宗地 30MC地块 工业用地
19287 50 年 225 万元/亩
四 武汉市目前已有那些工业区
据市国土资源和房产规划局统计，六个城区和洪山区已建和拟建的工业园有 40 个；
东湖开发区，东湖新技术开发区，武汉经济技术开发区，武汉阳逻经济开发区，武汉沌口经
济开发区，武汉盘龙经济开发区，武汉光谷开发区，武汉江岸经济开发区，武汉东西湖开发
区，武汉吴家山开发区，武汉海尔工业园，武汉美的工业园，富士康武汉工业园，武汉科技
工业园，武汉关东科技工业园，武汉民营工业园，武汉财富工业园，武汉长丰工业园，武汉
阳逻工业园，武汉弘毅工业园，武汉黑泥湖工业园，武汉北港工业园 武汉黄金口科技孵化
基地 ，湖北长盛工业园， 武汉光通科技园，武汉高科表面处理工业园， 东西湖龙鑫工业
园 ， 武汉天润工业园 ，万通工业园区， 武汉华顶工业园，武汉汉正街都市工业园， 武汉
美国新都市工业城镇 ，高龙科技产业园落、武钢高技产业园落户武汉光谷，武汉船舶配套
工业园开建，武汉华顶包装印务工业园……
五 政策法规
时间 政策 重点内容
国土资源部《关
于清理各类园区
用地加强土地供
应调控的紧急通
知》
清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严
禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。
国 务 院 办 公 厅
《关于暂停各类
开发区的紧急通
知》
暂停审批新设立和扩建各类开发区。包括经济技术开发
区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、
创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开
发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审
批。
国 务 院 办 公 厅
《关于清理整顿
各类开发区加强
建设用地管理的
通知》
对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的
规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。对不符合开发
区标准的要坚决停办。对已批准的开发区如有超过建设用
地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按
照有关法定程序办理；加强对开发区建设用地的集中统一
管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发
区。鼓励工业项目向园区集中。
国务院《关于加
大工作力度进一
步治理整顿土地
市场秩序的紧急
通知》
坚决落实清理整顿开发区的规定。严格落实 7 月 30 号发
出的通知要求，加快对各类开发区的清理进度。
国务院发出《关
于深化改革严格
土 地 管 理 的 决
定》
加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划
实施管理。
国务院办公厅转
发商务部《关于
促进国家级经济
技术开发区进一
步提高发展水平
的若干意见》
工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业
零售，不得用于房地产开发。
国土资源部发布 对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成
《关于加强土地
调 控 的 有 关 通
知》
本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的
标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府
收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现“招、拍、
挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准
国土资源部公布
《全国工业用地
出 让 最 低 价 标
准》
工业用地出让最低价标准总共为 15个等级，《全国工业用
地出让最低价标准》与土地等别挂钩，不同土地等别的最
低价标准不同，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840
元/平方米）是最低等别（十五等，60 元/平方米）的 14
倍。同时还要求，“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式
出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别
相对应的最低价标准”。 这就和招拍挂措施一起严格控制
了工业用地出让价格。
国土资源部为落
实《国务院关于
加强土地调控有
关问题的通知》
精神，经国务院
同意，对报国务
院批准城市建设
用地审批方式作
出的重大调整。
依法由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，
调整为每年由省级政府汇总后一次申报，经国土资源部审
核，报国务院批准后由省级政府具体组织实施，实施方案
报国土资源部备案。省级政府将对城市建设用地负总责。
这样实际上就是收回了省级以下政府的土地审批权，终结
了地方政府为了吸引投资而低价甚至零价格出让工业用
地的可能
2007．1．25 土地增值税实施
“清算制”
国家税务总局1月25日发布的消息，我国各地将从今天开
始对房地产企业土地增值税项目进行清算，房地产企业将
交纳30％-60％不等的土地增值税。
2007．2 两部委关于印发
《土地储备资金
财务管理暂行办
法》的通知
土地储备机构举借的贷款,只能专项用于土地储备,不得
用于其他用途。土地储备资金使用范围具体包括:
征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或
征地和拆迁补偿费用。征收、收购、优先购买或收回土地
后进行必要的前期土地开发费用。征收、收购、优先购买
或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支
出。
2007．9 国土资源部下发
《关于加大闲置
土地处置力度的
通知》
土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十
征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审
批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。要立
即采取有效措施，组织力量，集中开展闲置土地专项清理
处置，并于2008年6月底前，将闲置土地清理处置情况报
部。
国土资源部印发
《全国土地执法
百日行动方案》，
全面部署百日行
动。
通过集中清理2005年1月1日以来“以租代征”、违反土地利
用总体规划扩大工业用地规模、未批先用等土地违法违规
行为，坚决查处违法违规案件，有效遏制土地违法违规现
象有所上升的态势，进一步落实最严格的土地管理制度。
六 武汉市工业地产发展预测
从中国工业地产经历了从冷到热，从无序到逐渐规范。伴随着中国经济，特别是中国
制造业的飞速发展，中国工业地产市场的前景不可估量！随着 2009 年经济的慢慢复苏，2010
武汉工业地产发展前景必将迎来新的机遇。
一：国家和武汉规划必定促使工业发展。根据《中国城市竞争力蓝皮书》对全国 50 个
城市的工业地产投资潜力进行研究并排序，排在前 5 位的分别是天津、东莞、苏州、上海和
武汉。武汉名列中西部城市之首，在中部崛起战略、武汉十一五规划的大背景下，武汉必会
成为下一轮的工业地产开发热点，给 2009 年武汉工业地产发展前景带来了希望。
二：工业地价翻涨十来倍。武汉工业地产发展至今经历了标准厂房出租、办公型的工
业厂房租赁以及多功能形态物业三个阶段。武汉市的工业地产，一直保持着稳健的上升势头。
2007-2009 仅仅 2 年时间，工业地价就翻了十倍。
三：开发商加大开发力度。 2009 年开始武汉经济慢慢复苏，武汉工业地产一直层上升
趋势。许多开发商纷纷开始加大对工业地产的开发力度，推动了武汉工业地产的发展和渐露
峥嵘,政府和企业都开始加大投资。
四：外企的大量涌入，工业园的大量兴起。随着武汉经济的迅速发展和配套设施的完
善，以及政府的税收优惠鼓励，和国家相关优惠政策的制定，将有大量的企业入驻武汉，由
此可以新兴一些大的工业园区以完成产业聚集。武汉的都市工业园区已经超过 7个，实现
“一区一园”。自身众多优势的支撑、产业发展的提速、不断改善的投资环境和各种优惠政
策吸引了中外资企业纷纷进驻，世界 500 强企业有 59 家落户武汉。加上产业整合的需要，
不少跨国公司将其中国地区总部或研发、测试部门和生产车间等，武汉工业厂房设施的需求
因此大增,为武汉工业地产发展带来了无穷的活力与生机，武汉工业地产发展前景必将迎来
一个新的高度。
五：武汉工业发展，将带动二三级城市的发展。随着武汉 8+1 城市的发展规划，以及交
通的发达，将会促进下面城市工业发展。
七 湖北省目前重力发展的工业城市
8 座城市铺设 7 大产业走廊 “大武汉”产业布局浮现
城市圈圈定 8 座城市：以武汉为中心，四周环抱着黄冈、黄石、鄂州、孝感、仙桃、天
门和咸宁 7座卫星城。
实现产业一体化，是武汉建设城市圈的核心内容。武汉市的产业布局定位是，发展符合
中心城市特点和要求的现代都市型、产业高关联性和高辐射性的产业。周边城市则围绕武汉
市配套和发挥优势特色，发展配套产业和特色经济。
铺设 7 大产业走廊
根据规划，城市圈产业布局将以武汉为轴心，向外辐射出 7 大产业链：
以东风、神龙为主体，向孝感、黄冈推进的汽车及零部件制造产业群；
以武钢为龙头向鄂州辐射的冶金、建材产业走廊；
以健民、中联为依托，重点整合发展以黄冈为重点的周边城市制药业；
以光谷为中心联接鄂州、黄石和孝感的光电子产业群；
提升武汉及鄂东服装走廊企业竞争力，扩大棉纺织品的出口；
以武汉为农副产品营销中心，重点发展黄冈、仙桃、天门、潜江及沿江丘陵地带的优质
水稻、双低油菜生产基地；
以长江黄金水道和汉宜、汉十高速公路为纽带，构建武汉都市旅游区、鄂东旅游区和鄂
南旅游区相互联结，各有特色的城市旅游经济圈。
据介绍，武汉城市圈内，武汉相关产业向外辐射和资源流动已经开始，武烟集团先后对
黄石的红安以及大悟、咸宁、广水卷烟厂进行了重组收购。武钢集团今年投资 12 亿元，正
在建设年产 600 万吨的亚洲最大的球团矿生产供应基地。
八 武汉市周边城市工业地价情况及人口工业
武汉城市圈指以武汉为中心的 100 公里半径内，包括黄石市、鄂州市、孝感市、黄冈
市、咸宁市、仙桃市、潜江市、天门市等
城市 人口 工业产值
（亿元）
工业土
地地价
已有工业园 投资理由（备注）
黄石
万人
工业增值
269，同比增
长 %。
12 万
--48 万/
亩
黄金山科技园、西
塞山工业园，大冶
工业园，光谷黄石
新港物流工业园区
工业城市。优越的地理位
置，发达的交通，完善的
基础设施 ，丰富的自然资
源，优惠的投资政策
鄂州
市
万
增加值
，同比
上年增长
%
17 万
--30 万/
亩
葛店经济开发区
鄂州开发区，徒工
业园，湖时代工业
园
重工业，优越的地理位
置，发达的交通，完善的
基础设施 ，丰富的自然资
源，优惠的投资政策
孝感
市
万户
增加值
，增长
%
10 万
--15 万/
亩
圳（孝感）高新产
业园，孝感·上海工
业园，技产业园
交通发达，物流便捷，资
源丰富，设施完备，政策
优惠，
黄冈
万
增加值 204.
2，增长20%
最高 20
万/亩
麻城经济开发区，
时珍医药工业园，
黄冈市黄州工业
园，武穴高新技术
产业园
交通发达，物流便捷，资
源丰富，设施完备，政策
优惠，
仙桃 148 万 2007 上半
年，工业增加
值 亿
元，同比增长
%
9 万--15
万/亩
::迈亚工业园仙桃
工业园彭场工业园
丝宝工业园仙桃刘
口工业园仙桃高新
技术产业园区
轻工业，交通发达，物流
便捷，资源丰富，设施完
备，政策优惠，
天门
万
增加值
，同比
增长 %
最高不
到 10万/
亩
一区三园七个工业
集中区（天门经济
开发区；仙北工业
园、岳口工业园、
龙尾山工业园；即
竟陵工业集中区、
蒋湖工业集中区、
沉湖工业集中区、
黄潭工业集中区、
渔薪工业集中区、
九真工业集中区、
干一工业集中）
交通发达，物流便捷，资
源丰富，设施完备，政策
优惠，
咸宁
万
增加值
，增长
%
目前网
上只有
商住用
地的挂
牌
森工产业园，咸宁
市开发区，泉湖创
业园，凤凰工业园，
长江产业园十景铺
工业园，赤壁市经
交通发达，物流便捷，资
源丰富，设施完备，政策
优惠，
济技术开发区咸宁
光谷工业园
荆州
万
增加值
，增长
%
最高不
到 12/亩
荆州经济开发区，
电子工业园
旅游古城
宜昌
万人
工业增加值
，增长
%
20 万/亩
左右
宜昌经济开发区，
东山园区 ，猇亭园
区 白洋园区 湖北
深圳工业园
交通发达，物流便捷，资
源丰富，设施完备，政策
优惠，
襄樊 582 万 工业增加值
，同比
增长 %
（2007）
工业用
地挂牌
多
国家级高新技术开
发区、汽车产业开
发区、省级鱼梁州
旅游经济开发区
全国历史文化名城、中国
优秀旅游城市、内陆的汽
车城
十堰 350 万 工业总产值
820（2009
年）
很便宜
7-8 万/
亩
汽车工业基地 旅游胜地，仙山、秀水、
汽车城
荆门 300 万 工业总值
241，同比增
长 %
很便宜
不到 5
万/亩
现代化工业城市荆
门经济开发区沙洋
经济开发区
交通发达，物流便捷，资
源丰富，设施完备，政策
优惠，
