都市/城市/区域/城镇/乡村/古镇发展战
略规划策划的综合体价值---盛方咨询
旅游综合体的提出，源生于城市综合体；而城市综合体，又
来自建筑综合体。
1、建筑综合体
建筑综合体（building complex），也称“综合体建筑”，指由
多个使用功能不同的空间组合而成的一种综合建筑。它相对于功
能单一的传统建筑而言。这是现代化、城市化快速推进历程中，
城市建筑形态演进的一种阶段性产物。在现代城市中，一座建筑
（如中央商务区的写字楼）如果全被办公室、写字间所充塞，只
具备单一的办公（写字）功能，而无餐饮、康体、娱乐、购物、
寓所等设施，办公环境将变得空洞乏味，很难受到市场与客户的
青睐。
建筑综合体因此应运而生。它将城市活动中如办公、居住、
商业、餐饮、会议、文娱等多种不同的功能空间，在各层之间或
一层之内的各房间之间进行有机地组合，组成一个既有分工、又
有联系的多功能的大型单体建筑综合体。
2、城市综合体（都市综合体）
城市综合体，基生于组群式建筑综合体。随着城市规模不断
扩大，城市化程度的提高，城市中不断出现多个建筑综合体相邻
成群的城市新形态，其功能比建筑综合体更为集约、规模更大，
而且，其交通与外界的联系比建筑综合体更为紧密，甚至其运作
受到内外部交通的制约。于是，城市综合体这一特殊的城市形态
就应运而生了。城市综合体，它更多地出现在现代化的都市空间
之中，因此，也常称作“都市综合体”。所谓“都市综合体”，是将
商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城
市生活空间进行三项以上的有机组合，在不同功能之间建立一种
空间依存、价值互补的能动关系，并与城市的交通协调，从而形
成一个功能复合型的、高效率、大空间的、复杂而统一的综合体。
大型的城市综合体，尤其适合经济发达的大都会和经济发达
城市，虽然在功能选择上会根据城市的经济特点而有所侧重，但
一般来说，酒店功能（或者写字楼功能）与购物中心功能的组合，
是其最基本的组合。
3、旅游综合体的出现
旅游综合体，就源生于城市化发展的这一新载体、新组织、
新形态——城市综合体。旅游综合体，就是突出旅游功能或者说
是以旅游功能为主导的一种城市综合体。不过，目前学术界对“旅
游综合体”的研究成果甚少，且缺少明确定义，致使“旅游综合体”
概念模糊不清，难以形成系统的理论体系。所谓的旅游综合体涉
及了旅游、文化、商业、酒店、房地产等多个产业，它可由旅游
景区、高星级酒店、酒店式公寓、高尚居住社区、中高档购物中
心、游乐场、休闲娱乐街区、市民广场、剧院和一系列交通、市
政配套设施组成。这种项目集商务、文化、娱乐、休闲于一体，
对于集约土地资源，集聚城市产业，提升土地价值，打造特色新
地标，营造充满活力和人气积聚的市民文化休闲活动中心区具有
重要作用。它是一种全新的、开放的、生态的、环保的、地标性
的综合性城市结构体系，是多功能、复合性的第三产业集群，是
旅游经济的龙头，也是城市活力的源泉。简而言之，旅游综合体
是指在一个特定的旅游空间里，拥有各种旅游功能和旅游设施，
能够满足游客各种需求，并且提供全方位服务的。旅游综合体出
现的本质在于通过复合、集聚两种手段，提高了空间效率和空间
价值。分开来说，由于功能和业态在小尺度范围内的高度集聚和
复合，一是降低旅游者消费的成本，相应的赋予、提高了旅游者
的旅游消费水平；二是同样降低了旅游地的交易成本，相应提高
了旅游地的综合效率和效益。第三，正是由于契合了上述两种空
间效率和价值，使旅游综合体在全球范围内的出现成为可能，因
为提升了旅游地价值和开发商的开发价值；第四，对旅游综合体
本身来说，为应对资源约束强化和众多旅游资源开发问题，同时
产业（如服务业的兴起）、技术（如交通、营建）、经济条件的不
断提高和对消费水平要求的提升，集聚在更大层面和更小范围、
更多业态和更大规模的旅游综合体成为可能，这就体现了旅游综
合体的开发价值并保障了它的发展。
应该说，在旅游地产行业，“旅游地产综合体”已经不是什么
新鲜的词组和说法，但是，中国旅游地产发展的成功经验与多维
路径，使得其内涵不断的丰富、业态不断的多元、体系不断的完
善、领域不断的广阔，一些专家学者已经将其列入旅游地产领域
的外延学科进行研究，一些投资企业也将其按照连锁模式进行整
体复制开发，一些政府领导也拿出土地做区域驱动发展的政绩工
程。笔者看来，这些诸多现象都是现实而自然形成的规律性结果，
从发展的路径与未来的价值来看，应该主要体现以下的核心思想
与开发理念，笔者称之为“中国特色的旅游地产综合体的两点双
线论”。
旅游地产综合体的区域产业链要从旅游地产产业的驱动力
来体现，随着旅游地产产业成为国家战略支柱产业，其关联作用、
拉动作用、融合作用、辐射作用等逐步突显出来。首先是围绕旅
游地产产业为核心的多产业横向连动发展将成为区域经济里程
碑式的新模式。这里所说的旅游地产业不仅仅泛指过去社会认知
认可的传统的山水旅游地产景区景点，而且还有现代意义上的城
市旅游地产观光产品、旅游地产休闲产品、旅游地产度假产品等
等。这里所说的多产业不仅仅是指传统意义上的一、二、三产业
的连动，而且更加注重的是现代服务业内部之间的多业态组合；
其次围绕游客出行并多方位消费为主题的纵向联合将成为未来
区域旅游地产经济的核心主题。这里所说的纵向联合就是指游客
出行旅游地产过程中能够涉及到的门票消费、购物消费、租赁消
费、夜间消费、特色消费、美食消费、民俗消费、社交消费等等
产业或者业态门类的连动并形成旅游地产游线；
行业价值观是从旅游地产综合体能够体现出的社会与经济
两个方面的能量释放来考虑的。从社会价值来说，主要有五个方
面的体现：一是旅游地产综合体让各个行业的从业者整合形成泛
旅游地产产业的就业群体；二是旅游地产综合体让不同身份的居
民们进入全新的一种生活方式；三是旅游地产综合体让多元业态
变换成特色有序的主题旅游地产产品；四是旅游地产综合体让城
市化旅游地产和旅游地产城市化成为完美的发展现实；五是旅游
地产综合体让文化、体育、文物、商业、交通、教育、地产、环
境等成为主客共享的全新空间；从经济价值来说，主要有三个方
面的体现：一是旅游地产综合体让旅游地产经济从一票经济走向
了多元收益的综合经济；二是旅游地产综合体让企业收益走向了
全社会收益的立体经济；三是旅游地产综合体让传统地产收益实
现了高附加值的“核”动力引爆经济。
旅游地产综合体已经或者正在成为中国旅游地产产业发展
的具有可操作价值的现实目标，但是如何实现有序、有利、有人
气的开发结果，笔者根据多年的规划开发经验提出了“资源—产
品—消费”论。首先必须优化以旅游地产项目开发为主题的优势
资源配制，使有限的资源发挥最大的效益。在树立“大旅游地产”
的开发概念的同时，要注意开发的时序性，既要考虑到目前又要
兼顾未来。其次必须建立合理的旅游地产产业结构以形成完美的
观光休闲度假产品。主要有住宿接待设施、休闲娱乐经营、交通
运输体系、旅行业务组织和目的地旅游地产组织五个部分组成，
各个部分相互配合，组成旅游地产大系统，只有各个部分比例恰
当，才能保证旅游地产活动顺利进行，才能使旅游地产活动发挥
出最大的经济、社会、生态效益。再次必须避免区域内部旅游地
产综合体之间同质化竞争，实现区域竞合发展。由于旅游地产综
合体的位置固定性和旅游地产客源的可选择性，旅游地产综合体
之间的产品竞争在所难免，因此在旅游地产综合体规划发展和旅
游地产综合体开发建设过程中，就必须坚持差异发展、特色主题
的基本原则，使旅游地产综合体之间的空间竞争限制在各自均能
承受的范围之内，促进各地旅游地产综合体有序开发、公平竞争，
形成竞合发展的共赢特色。
旅游地产地产与新生活方式的联姻不仅仅是经济社会发展
的需要与人们生活本能的需求，而且是旅游地产综合体发展的轴
心与核心。总结我主持规划过的一些中国知名旅游地产休闲城市
如天津市、大连市、杭州市、宁波市的成果经验，我觉得可以从
以下几个方面来表达这种支撑力价值：首先文化特色和区域内涵
个性突出。过去传统的山林湖泊、历史遗迹等旅游地产景区景点
资源不能代表现时代的休闲产业产品，而是要将休闲资源与地域
文化结合形成城市自己的文化特色。有了文化才有内涵，旅游地
产地产才具有综合的竞争力和长久的吸引力；其次创意产品和休
闲业态价值多元。创意可以给旅游地产地产带来活力。必须摒弃
过去千篇一律的休闲模式，更加推崇创意性的休闲，以满足人们
的个性化、多元化休闲需求；再次休闲心态和日常生活融合一体。
只有业主拥有日常化的休闲消费习惯才能形成一个旅游地产地
产项目的休闲氛围，单靠旅游地产者和过去传统的旅游地产行为
方式是不能做到的。在先进的休闲空间里感觉不到生活的紧张和
压力，看到的是居民悠闲缓慢的生活节奏和弥漫在空气中的休闲
气氛；最后，生态空间和环境设施形成体系。如生态环境的设计
与花园花木的再造应该成为旅游地产地产不可忽视、不可或缺的
生活空间，这种空间的规划策划可以使不同阶层的人们能够共同
享受阳光、绿地，并有机会互相交流，构成和谐温馨的休闲气氛。
