新城镇土地
使用税讲解
2008年3月5日
2006年12月31日，国务院颁布第483号令，
发布了《关于修改<中华人民共和国城镇土地
使用税暂行条例>的决定》，提高了城镇土地
使用税的税额幅度，明确对外商投资企业和
外国企业征收城镇土地使用税，并相应修订
了《城镇土地使用税暂行条例》部分条款，
从2007年1月1日起施行。新条例的出台是地
方税改革的最新进展。
一、《城镇土地使用税暂行条例》
修订的背景
1988年公布实施的城镇土地使用税暂行条例
是依据20世纪80年代中期的经济发展水平、
土地利用状况及相关政策制定的。
近年来，随着土地有偿使用制度的实施、经
济的发展和土地需求的不断增加，原城镇土
地使用税的一些规定已明显滞后于经济形势
发展变化的要求。
一是税额标准太低。每平方米土地年税额最
高只有10元，最低仅为元，这与我国人多
地少、土地资源极为紧缺的现状以及近年来
日益攀升的地价水平是极不相适应的；城镇
土地使用税作为我国目前在土地保有环节征
收的唯一税种,长期以来税负偏低，2005年全
国城镇土地使用税收入为137亿元，2006年
177亿元，占全国税收总收入的比重不足
百分点,难以发挥其经济调节作用。
二是对外商投资企业不征税，税负有失公平。
外资企业使用土地不缴纳城镇土地使用税，
造成内外资企业用地成本的差异，不利于不
同经济类型的企业共同协调发展，也不符合
市场经济公平竞争的原则。
因此，需要对原城镇土地使用税暂行条例的
有关内容进行调整和完善。
对原《城镇土地使用税暂行条例》进行修订，
更主要是配合国家对土地进行宏观的
需要。
近年来，随着我国城市化进程的加快，土地
的供需矛盾变得更加尖锐：
1、新增建设用地规模过度扩张
2、土地利用相对粗放
3、用地结构不够合理
为落实国家宏观调控政策和完善城镇土地使
用税税制， 2006年8月1日，中共中央（中发
[2006]14号）文件明确提出了“提高城镇土
地使用税单位税额，严格控制减免税范围”
的要求。8月31日，国务院下发的《关于加强
土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31
号）又进一步明确指出：提高城镇土地使用
税征收标准，财政部会同国土资源部、法制
办要抓紧制订具体办法。
根据中央和国务院上述文件要求，有关部门对调整
城镇土地使用税税额问题进行了调研和论证，提出
了调整方案，并建议在调整税额的同时，把外商投
资企业纳入城镇土地使用税的征税范围。国务院采
纳了这一建议。经国务院常务会议审议，在2006年
12月31日发布了《关于修改<中华人民共和国城镇土
地使用税暂行条例>的决定》，提高了城镇土地使用
税的税额幅度，明确对外商投资企业和外国企业征
收城镇土地使用税，并相应修订了《城镇土地使用
税暂行条例》，重新进行了公布。
二、《城镇土地使用税暂行条例》
修改的具体内容
（一）提高了城镇土地使用税税额幅度。
新修订的《城镇土地使用税暂行条例》，将税额标
准提高了2倍，调整后的“土地使用税每平方米年税
额：大城市元至30元；中等城市元至24元；
小城市元至18元；县城、建制镇、工矿区元
至12元。”考虑到城镇土地使用税的税负水平应与
各地经济发展水平和土地市场发育程度相适应，条
例仍授权各省级人民政府根据当地实际情况在上述
税额幅度内确定本地区的适用税额幅度。
（二）将外资企业纳入城镇土地使用税征税范围。
原《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：“在
城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单
位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照
本条例的规定缴纳土地使用税”。紧接着，【财政
部关于外商投资企业和外国企业在华机构的用地不
征收土地使用税的通知（财税字[1988]260号）】继
续规定“国务院1988年9月27日发布的中华人民共和
国城镇土地使用税暂行条例，应不适用于外商投资
企业和外国企业在华机构的用地。”
新修订的《城镇土地使用税暂行条例》在第二条
中增加了第二款：将第一款中使用土地的单位和个
人定义为：“前款所称单位，包括国有企业、集体
企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外
国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家
机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工
商户以及其他个人。”即：把在城市、县城、建制
镇、工矿区范围内使用土地的外商投资企业、外国
企业和外籍个人也确定为城镇土地使用税的纳税人，
应当依照条例的规定缴纳土地使用税。
（三）修改了与法律、行政法规不相适应的条款
三、贯彻新《城镇土地使用税暂行条例》
前后历程
（一）2006年12月31日，，国务院颁布第483号令，发布了
《关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决
定》，规定自2007年1月1日起施行。
（二）2007年1月19日，财政部、国家税务总局《关于贯彻落
实国务院关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条
例>的决定的通知》
（三）2007年9月13日，福建省人民政府《关于印发福建省城
镇土地使用税实施办法的通知》（闽政【2007】25号）
（四）2007年12月22日，福建省人民政府《关于调整城镇土地
使用税税额标准的通知》（闽政[2007]454号）
（五）2008年2月2日，福州市人民政府《关于调整城镇土地使
用税土地纳税等级及税额标准的通知》（榕政综[2008]26号）
四、新城镇土地使用税有关政策
（一）纳税人
1、在我省城市、县城、建制镇、工矿区范围内使
用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简
称土地使用税）的纳税人，应当依照《条例》和本
实施办法的规定缴纳土地使用税。
---福建省城镇土地使用税实施办法第二条
2、土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳；
土地使用权共有的，由共有人分别缴纳；拥有土地
使用权的单位和个人不在土地所在地的，由代管人
或实际使用人缴纳；土地使用权属尚未确定，或权
属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳。
-----福建省城镇土地使用税实施办法第三条
（二）征税范围
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的
单位和个人，为土地使用税的纳税人。
（三）计税依据
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税
依据，依照规定税额计算征收。
土地使用税的计税面积:
1、持有《国有土地使用证》、《集体建设用地
使用证》和《土地房屋权证》的，以证书记载的土
地面积为准。
2、尚未持有前款所列土地使用权证书的，暂以
纳税人申报，并经主管地方税务机关核定的土地面
积为准。
3、土地使用权共有的，应根据共有各方实际占
用土地面积的比例或者建筑面积的比例， 按规定分
别计算缴纳土地使用税。
（四）定额税率和土地等级
福州城区土地使用税土地纳税等级范围及单
位税额标准
1、一级土地，每平方米年税额25元。
2、二级土地，每平方米年税额18元。
3、三级土地，每平方米年税额12元。
4、四级土地，每平方米年税额8元。
（五）减免税
◆《条例》第六条 下列土地免缴土地使用税：
（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；
（说明：国家机关、人民团体、军队自用的土地，
是指这些单位本身的办公用地和公务用地）。
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的
土地；
（说明：企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，
其用地能与企业其他用地明确区分的，比照免征土
地使用税）。
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
（说明：上述单位中附设的营业单位，应征收土地
使用税）
（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
（说明：企业厂区以内的绿化用地，应征收土地使
用税）
（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
（说明：指直接从事种植、养殖、饲养的专业用地，
不包括农副产品加工场和生活、办公用地）
（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，
从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；
（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设
施用地和其他用地。
◆《条例》第七条 除本条例第六条规定外，纳税人
缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、
自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批
准。
纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免包括
几种情形：
1、自然灾害等不可抗力原因
2、政策性因素
3、企业关闭、重新改制
4、其他原因
◆减免税审批权限：
国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免审
批项目管理层级后有关问题的通知
（国税函【2004】第940号）
一、纳税人因缴纳城镇土地使用税确有困难（含遭
受自然灾害）需要减税免税的，不再报国家税务总
局审批。
二、纳税人办理城镇土地使用税困难减免税须提出
书面申请并提供相关情况材料，报主管地方税务机
关审核后，由省、自治区、直辖市和计划单列市地
方税务局审批。
三、城镇土地使用税减免税审批权限应集中在省级
(含计划单列市)地方税务机关，不得下放。
五、各地要结合本地实际情况，按照提高审批效率，
强化服务管理的要求，制定和规范城镇土地使用税
减免税审批的程序和管理办法，并报国家税务总局
备案。
六、本规定自2004年7月1日起执行。《国家税务总
局关于适当下放城镇土地使用税减免税审批权限的
通知》(国税发〔1992〕053号)同时废止。
福建省地方税务局关于下放城镇土地使用税
困难减免税审批权限的通知
（闽地税发〔2006〕98号）
“。。。。经研究，决定将城镇土地使用税困难减
免税审批权限下放至县级地税机关”
一、各县级地方税务部门在办理减免税审批时，应
当按照国家的产业政策、土地管理的有关规定和企
业的实际情况严格把关。对国家限制发展的行业、
占地不合理的企业，一般不予减税免税；对国家不
鼓励发展、以及非客观原因发生纳税困难的，原则
上也不给予减税免税；其他情况确实需要减税免税
的，应当认真核实情况，从严掌握。
二、城镇土地使用税困难减免税审批的其他管理事
项，按照《国家税务总局税收减免管理办法（试行）
》和《福建省地方税务局关于〈税收减免管理办法
（试行）〉的实施方案》（闽地税发〔2005〕224号）
的有关规定执行。
三、本规定自2006年4月1日起执行。“
国家税务总局关于取消部分地方税行政审批项目的
通知（国税函【2007】第629号 2007年06月11日）
（五）取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用
税若干具体问题的补充规定〉的通知》【〔89〕国
税地字第140号】第四条“对基建项目在建期间使用
的土地，原则上应照章征收土地使用税。但对有些
基建项目，特别是国家产业政策扶持发展的大型基
建项目占地面积大，建设周期长，在建期间又没有
经营收入，为照顾其实际情况，对纳税人纳税确有
困难的，可由各省、自治区、直辖市税务局根据具
体情况予以免征或减征土地使用税；
对已经完工或已经使用的建设项目，其用地应照章
征收土地使用税”和第六条“房地产开发公司建造
商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。
但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否
给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、
直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定”
的规定，其余条款保留。
财政部 国家税务总局关于调整城镇土地使用税有关
减免税政策的通知（财税[2004]180号 2004年10月
25日）
为了规范税收政策，进一步加强城镇土地使用税
的征收管理，经研究决定，对《国家税务局关于印
发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通
知》（[89]国税地字第140号)的部分内容做适当修
改。即：取消《关于土地使用税若干具体问题的补
充规定》中第九条“企业关闭、撤消后，其占地未
作他用的，经各省、自治区、直辖市税务局批准，
可暂免征收土地使用税”的规定。
本通知自2004年7月1日起执行。
（六）纳税期限
◆土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期
限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
--《城镇土地使用税暂行条例》第八条
◆土地使用税按年征收，申报缴纳期限由市、
县地方税务局确定。----《福建省城镇土地
使用税实施办法》第七条
◆《福建省地方税务局关于统一城镇土地使用税等
税种纳税申报期限的通知》（闽地税发〔2006〕229
号 2006-09-15）
为配合全省税收执法责任制考核系统的顺利运
行，规范管理，现对城镇土地使用税、房产税（含
城市房地产税）、车船使用税（含车船使用牌照税）
的纳税申报期限问题明确如下：
一、城镇土地使用税、房产税（含城市房地产税）
、车船使用税（含车船使用牌照税）的纳税期限仍
按各地现行规定执行。
二、对纳税人自行到地税机关办税服务中心（厅）
申报缴纳城镇土地使用税、房产税（含城市房地产
税）、车船使用税（含车船使用牌照税）的，其纳
税申报时间按以下规定执行。
（一）纳税期限规定为按月或按季缴纳的，纳税申
报时间为纳税期限届满次月的1－10日；
（二）纳税期限规定为每半年缴纳一次的，上半年
的纳税申报时间为4月1－10日，下半年的纳税申报
时间为10月1－10日；
（三）纳税期限规定为按年一次缴纳的，纳税申报
时间为每年4月1－10日。
◆条例第九条：
新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用
税：
（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年
时开始缴纳土地使用税；
（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴
纳土地使用税。
◆财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政
策的通知（财税〔2006〕186号）
二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发
生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合
同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未
约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城
镇土地使用税。
国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规
定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第四款中有关房地产
开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。
国家税务总局关于房产税城镇土地使
用税有关政策规定的通知（国税发
[2003]89号 2003年7月15日）
随着我国房地产市场的迅猛发展，
涉及房地产税收的政策问题日益增多，
经调查研究和广泛听取各方面的意见，
现对房产税、城镇土地使用税有关政策
问题明确如下：
一、关于房地产开发企业开发的商品房征
免房产税问题
鉴于房地产开发企业开发的商品房在出
售前，对房地产开发企业而言是一种产品，
因此，对房地产开发企业建造的商品房，
在售出前，不征收房产税;但对售出前房
地产开发企业已使用或出租、出借的商品
房应按规定征收房产税。
二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税
义务发生时间问题
（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之
次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、
变更登记手续，房地产权属登记机关签发房
屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地
使用税。
（三）出租、出借房产，自交付出租、出借
房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（四）房地产开发企业自用、出租、出借本
企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次
月起计征房产税和城镇土地使用税。（本条
有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义
务发生时间的规定在上文即财税〔2006〕186
号件中废止）
◆福建省地方税务局关于地方税若干具体政策
问题的通知（闽地税发[2005]93号）
二、关于房地产开发企业出售部份商品房
后如何计征土地使用税问题。
按当地地税部门确定的土地使用税纳税
期限的期末，商品房销售合同或预售合同中
的房地产建筑面积合计数，占房地产开发企
业全部房地产建筑面积的比例，计算扣除已
售商品房的占地面积后，计征土地使用税。
（七）应纳税额的计算
城镇土地使用税计算公式：
年应纳税额=占用土地面积×不同等级
年适用税额
本期应纳税额=（占用土地面积×不同
等级年适用税额）÷按规定缴纳税款的
次数
房地产开发企业开发用地应纳城镇土地
使用税计算公式：
应纳城镇土地使用税=开发初期应税土
地总面积×城镇土地使用税单位税额标
准×(1-累计售出房屋建筑面积÷房屋建
筑总面积)÷缴纳期限
计算实务
例题：福州某房地产开发公司2007年1月1日原有办
公楼一幢，地段为一级地，土地使用面积1200平方
米，2007年3月1日通过投标购得5000平方米的房地
产开发用地，地段为三级地，该宗开发用地设计开
发可售商品房建筑面积25000平方米，2007年9月份
该房地产开发公司预售商品房建筑面积10000平方米。
福州2007年城镇土地使用税的单位税额为：一级地
25元、二级地18元、三级地12元。请计算2007年该
公司应缴纳的城镇土地使用税。
答：应缴纳的城镇土地使用税：
办公楼全年应交城镇土地使用税：1200×25/㎡
=30000元
房地产开发用地应交城镇土地使用税：
4月份至9月份应交城镇土地使用税=5000×12/㎡
×6/12=30000元
10月份至12月份应交城镇土地使用税=5000×（1-
10000/25000）×12/㎡×3/12=9000元
合计：该公司应交土地使用税：69000元
另外：单套商品房在无法取得土地证的情况
下如何确定面积？
每户分摊的土地面积=每户房屋建筑面积/总
建筑面积*楼房占地面积
其实也可以约等于每户房屋建筑面积/总层
数,也就是说如果你的房子是100平方,总层数
10层,那你的土地面积大约只有10平方.
（八）纳税地点
条例第十条 土地使用税由土地所在地的税
务机关征收。
