新规则，新营销
Frank
• 第一部分：解读新规则
什么是rank排序？
什么是rank排序？
• 安居客的房源rank排序打破原先单一的刷新时间权重影响排序，引
入房源因素权重、发布者（经纪人）因素权重、用户因素权重，通
过多个权重因素得出一个分值，以分值的高低来决定排序。
• 当用户在找房源时，展现在他面前的房源就会是按照rank分值排序
的房源列表。
Rank排序的宗旨是：让经纪人的努力获得更多的回报，让好的经纪
人好的房源获得更好的效果。
为什么要用引入rank排序？
Rank排序的必要性：
• 随着经纪人数量的增长，刷新功能已经变得越来越鸡肋。经纪人需
要花费大量的时间在刷新上，但是产生的效果却并不能如他们所愿。
• 同时为了刷新功能，网站服务器承受的压力也越来越大，因刷新功
能引起的投诉也不少。
• 为了将经纪人从电脑面前解放出来，同时保证用户的体验，经纪人
的使用效果，我们需要推出更好的房源排序。
Rank在哪些地方起效？
1.二手房默认列表页
2.小区出售列表页
3.地图找房列表页
Rank排序将应用与安居客以下排序：
• 二手房默认列表页
1. 默认排序
2. 条件筛选
• 小区出售列表页
1. 默认排序
2. 条件筛选
• 地图找房列表页
1. 默认排序
2. 条件筛选
注：关键字搜索仍以匹配度为主
小区列表、地图找房列表与默认列表分开上线，具体请参考第一页。
如何玩转Rank排序？
如果你自问还算是个好的经纪人，那可以放心的说，不用做大的调
整，之前怎么做现在还怎么做，效果不会差的！如果你觉得以前在
安居客没有用心做过，或者使用过一些擦边球的方法，那要赶紧行
动起来，向好的经纪人学习：
• 发布真实的房源（价格真实、房源在售/租、描述及图片真实）
• 高质量的房源（优质房源、描述丰富、标题新颖）
• 房源新鲜度（并非等同发布时间）
• 注意提高自己在安居客网站上的等级积分
• 注意提高自己在安居客网站上的诚信情况（对经纪人及房源的综合评价）
注：虚假的图片和虚假的房源都会被我们的系统识别，影响房源的排名和经
纪人的信誉。
一句话解读RANK：
房源的排序取决于2个维度，房源和经纪人，
2个维度下各由若干个因子构成；各个因子
占一定的比例，最后汇总成总得分决定排
名先后；
房源：真实，新鲜，丰富；
1，真实；
安居客可以识别的虚假房源：
01）严重偏离市场价格；
02）该房源不存在；
03）非同一房源使用同样的照片；
房源：真实，新鲜，丰富；
2，新鲜；
01）每张照片系统会有一个识别码并记录
时间，以此判断房源的鲜活度；
02）房源信息识别；
03）按照合理的频率发布新房源；
房源：真实，新鲜，丰富；
3，丰富；
01）首先是照片（数量+质量）；
02）标签使用；
03）房源标题；
04）房源描述；
人：诚信，活跃；
1，诚信；
01）用户举报和投诉；
02）房源信息真实性；
2，活跃；
01）每天合理登录和合理发布房源；
02）小区资料，地图维护等活动；
• RANK的逻辑：
1，房源发布后会有一个打分；
2，系统会划定一个空间，比如3，4，3；
假设安居客有1000套房源，就是1000个得分；
01）得分前300套的房源为一个序列；
02）得分第301-700套的房源为一个序列；
03）得分第701-1000套的房源为一个序列；
3，新发房源即时打分，所有房源在相应序列里轮播
排序；
4，例行打分时间：凌晨12点；
凌晨12点给所有房源打分；以界定时间；
01）发布周期超过7天的将被逐步降权；
02）发布周期超过15天的将被严重降权；
5，新发房源是不是越多越好？
新发的真实丰富房源对结果影响较大；
为了创造公平合理的竞争环境，避免经纪人陷
入恶性的房源发布大战，对每个套餐设定了30天
发布数量控制；12-15号上线；
• 操作要点总结：
• 考核标准：
1，推荐优质房源≧35套/天
2，新增优质房源≧15套/周
3，标签使用量≧5个/周
• 由此带来的问题；
1，有刷新我可以控制房源出现的时间，以精
确匹配，现在感到房源不可控？
2，B40套餐为例，30天80条不够用？
3，限制发布条数之后，账号变更如何计算？
如何分配费用？
• 关注的转变，Vppv的途径：
1，小区精确搜索，13%；
2，首页--列表页—漏斗搜索，79%；
3，列表翻页5%；
4，其他3%；
过于看重列表页排名靠前也就是自己博个乐，追
求排名的满足感。
从关注列表页首页排名转变到关注：
同区域同等价位房源，同板块同等价位房源；
如果你的效果在下滑：
1，你的操作是不是持续的？数据及格吗？
2，如果数据及格，重复照片？
3，行情的变化，参照同类网站；
4，房源板块差异，用户关注度不一样；
• 杭州优质房源比例是81%，这其中3个月累
计重复图片数量占到57%，有多少经纪人
在盗用图片或重复发布？
• 盗用图片或重复发布图片以换取所谓优质
丰富的房源，只要刷新了就是“优质丰富
”了，靠前了，这对用心的经纪人公平吗
？能够创造最佳找房体验吗？？
• 主流网站的几种排名方式：
1，baidu，竞价排名；
收入第一；催生了seo，sem；
2，51job为代表的招聘网站，刷新；
--无法界定信息的质量；
3，google，rank排名；
--sem；
4，taobao，rank排名；
--资源向优秀的卖家集中，解决假货，A仿的问题；
RANK可预见的影响力：
创造最佳找房
体验，帮助经
纪人成功！
用户第一，客户第二；
安居客引领的两次改革；
• 第二部分：新营销
一，二手房行业的发展；
• 二手房/新房 上海
• 09年全国中介佣金收入300亿，3年内突破500亿；
• 城市化进程%，目标85%；
• 一手房、二手房交易总量比例是体现房地产市场发展阶
段和成熟度的主要标志之一。在房地产市场发展较为成熟
的欧美发达国家，二手房是房地产市场交易的主体，占市
场总量的80%以上。由于我国的房地产市场仍处于快速发
展阶段，一手房仍然是市场交易主体。但是土地资源的稀
缺性决定着二手房取代一手房成为市场主体是必然的发展
趋势。在此背景下，二手房中介几乎赢来了最黄金的发展
期。
• 11年的杭州：外部的声音：合富蠢蠢欲动，中原蓄势待
发，链家虎视眈眈，品牌化，连锁化进程再次提速；
二，电子商务的发展；
• 从0-1亿网民用了96个月时间，最近增长一个
亿网民是8个月时间；亿；
• 看你属于什么级别的网络经纪人
每个经纪人的电脑操作水平不一样，从业时间长短不同，
所以每个经纪人操作网络店铺的效果也不一样，做网络经
纪人并不是简单的发发信息就可以了，还有许多细致的工
作要做。按照每个经纪人对网络的熟悉程度不同，可以将
经纪人分成几个不同的级别 ：
一、初级水平
二、入门水平
三、中级水平
四、高级水平
• 初级水平：指的是会操作电脑，会打字，会发布房源，知
道发布的房源越多效果越好。如果你连字都不会打，那做
起网络经纪人来会有些困难。因为网络经纪人很多时间都
是用在自己写房评，只有能写出优秀房评的经纪人才有可
能更有机会获取客户。
• 入门水平：是指不单指会发房源就可以了，而且知道如何
充分写好房源标题，写好房源描述，以及写出优秀的楼评，
房评。自己会认真对待每一条房源，而不是发完房源草草
了事。并且还会为自己的房源配上照片，以增强房源的说
服力。为他们深深知道，客户点击并不意味着会打电话，
客户给你电话是因为被你房源或者被你吸引。
• 中级水平：是指网络经纪人已经不是停留在房源阶段了，因为有了好
的房源是基础，中级水平的网络经纪人会更加注重自己的网络形象，
非常注重自己的服务质量，着力去打造自己的服务品牌。中级水平的
网络经纪人发布的房源质量是比较高的，通过真实高质量的房源描述
来体现自己的专业水平，所以被客户浏览的机会也就越高，并且客户
的转化率非常高，因为非常注重自己的网络形象和房源包装，以及给
客户的信任感，所以中级水平的网络经纪人接到的客户电话一般比普
通的网络经纪人要多得多。
• 高级水平：是指网络经纪人已不是单单停留在通过网络店铺等待房源
客户的阶段了，他懂得有效的寻找房源，3公里是他全部的天空；他
更懂得包装房源，他的每一条房源都有非常显著的卖点，他会把自己
的网络店铺当作一个事业来做，他诚信专业，他懂得风水和装修，他
能在毛坯房面前给客户描述一个美丽的家，他是名副其实的置业专家。
中介的根本：
产品 + 服务
房源为本，服务（人）为本；
网络营销的重点：
1，建立房源获取的通道；
2，包装，包装，还是包装；
3，打造真正的置业顾问；
• 简单的回顾：
房源包装的基本点：
1，房源标题；
2，房源描述；
3，户型图，室内图；
没有灵丹妙药，只有脚踏实地；
房源标题
房源标题
房源标题
• 08年在观望，09年在观望，10年还要再观望么？
机会只有一次；
• 观望一次涨一次，朋友，是不是还要重复昨天的
故事？
• 观望的朋友，点进来看看，房东急售，低于市价
1000/平；
• 观望着绕行，只欢迎有眼光的投资客，附政府规
划；
• 好房要淘，好房难得，进来看看，100%真实，5星
经纪人为您服务；
房源描述
房源描述
现在政府出台新政，有些人观望，有些人疯狂购买，因为这
时候的业主心理非常脆弱，很好砍价，每一次的政策出台最
终导致房价上涨，每一次都给买房人增加购房成本，凡是要
求业主缴纳的种种税收，都无形中转嫁给买房人。房地产是
国家的经济支柱，您相信国家会无休止的大力调控么？还是
尊重现实，买房子不是买股票，不要总想着抄底价。只要到
了您心理预期的价位，你就要把握时机，立刻出手，不要到
最后越来越买不起，越来越不敢买。
2003年，该小区1800/平；
2005年，该小区3300/平；
2007年，该小区6500/平；
2009年，该小区8500/平；
2009年，该小区9000/平；
2010年，……
地铁沿线，火车东站附近，你说会降价吗？？
观望没有关系，请你一定记下这个房源和我的号码，当楼市稍有恢复，就是动手
抢了。该房……（房源描述）
房源描述
房源描述
内部邮件
谢谢大家！
