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1
（市场分析）房地产广州市
场形势分析报告
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2
2003年广州市房地产市场
形势分析报告
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3
广州市国土资源和房屋管理局
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4
广州市房地产交易中心
二零零四年一月
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5
2003年广州市房地产市场形势分析报告
目录：
一、 宏观形势..........................................................3
1. 广州近年来经济快速发展 ........................................3
2. 吸引外资数量持续增长...........................................3
3. 社会消费品零售总额稳步增长....................................4
4. 房地产开发投资总额增幅收窄....................................4
二、 市场总体形势分析..................................................5
1.房屋销售形势良好 .................................................5
2.预售商品房成交价格稳中有降......................................6
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6
3.二手商业用房均价波动较大........................................7
4.二手房所占份额有小幅上升........................................7
5.住宅所占份额上升 .................................................8
三、 预售商品房成交区域特性............................................9
1.预售商品房成交面积有所增长......................................9
2.预售商品房成交金额..............................................10
3.各区预售住宅成交面积 ...........................................11
4.各区预售商铺成交面积 ...........................................12
5.各区预售办公楼成交面积 .........................................13
四、 二手房成交区域特性...............................................15
1.二手房成交面积 ..................................................15
2.二手房成交金额 ..................................................16
3.二手住宅成交面积 ................................................17
4.二手商铺成交面积 ................................................18
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7
5.二手办公楼成交面积..............................................19
五、 各区预售、二手房成交对比.........................................20
1.各区预售、二手房成交面积对比 ..................................20
2.各区预售、二手住宅成交面积对比 ................................21
3.各区预售、二手住宅成交均价对比 ................................22
4.各区预售、二手商铺成交面积对比 ................................23
5.各区预售、二手商铺成交均价对比 ................................24
6.各区预售、二手办公楼成交面积对比..............................25
7.各区预售、二手办公楼成交均价对比..............................26
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8
一、 宏观形势
一、
1. 广州近年来经济快速发展
1.
1999-2003年广州G D P增长态势
3544
% %
%
%
%
0
1000
2000
3000
4000
1999 2000 2001 2002 2003
%
%
%
%
%
%
GDP 增长率
数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》
预计 2003年（广州）GDP将达 3544亿元，比 2002年增长 15％；2004年 GDP将达 4141
亿元，增长 13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广
州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发
展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
2. 吸引外资数量持续增长
2.
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9
1999-2003年广州市实际利用外资数量
%
%
%
%
%%
0
10
20
30
40
1999 2000 2001 2002 2003 2004
%
%
%
%
%
%
实际利用外资（亿美元） 同比增长
数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》
自 1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持
在每年 30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改
善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测 2004年广州的实际
利用外资数额则达到 34亿美元，较 2003年增长 %。
3. 社会消费品零售总额稳步增长
3.
1999-2003年广州市社会消费品零售总额增长情况
1000
0
500
1000
1500
2000
1999 2000 2001 2002 2003
数据来源：广州年鉴
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10
1999年，广州市社会消费品零售总额突破了 1000亿元的关口，之后保持稳定发
展，每年的增长幅度在 10%左右。
4. 房地产开发投资总额增幅收窄
4.
2003年1-11月广州市房地产投资累计增长率走势
%
%
%
% %
%
%
% %
%
%
%
%
%
%
%
%
1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月
数据来源：广州市统计局
2003年 1-11月份，广州市完成房地产投资 亿元，同比增长 ％，
而“九五”时期房地产开发年平均增长 %，2001年、2002年分别增长 %、
%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开
发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批
高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发
展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。
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11
二、 市场总体形势分析
二、
1.房屋销售形势良好
面积单位：万平方米；金额单位：亿元
2003年 2002年 增长
全市房屋成交登记面积 %
其中：八区 %
全市预售商品房成交登记面积 %
其中：八区 %
全市二手房屋成交登记面积 %
其中：八区 %
全市房屋成交登记金额 %
其中：八区 %
全市预售商品房成交登记金额 %
其中：八区 %
全市二手房屋成交登记金额 %
其中：八区 %
2003年全市十区房屋成交登记面积为 万平方米，较 2002年同期增长了
%（2002年为 %）。其中，预售商品房成交登记面积突破了 1000万平
方米大关，达 万平方米，同比增长 %（2002年为 %）；二手房
屋成交登记面积为 万平方米，同比增长 %（2002年为 %），已
是连续六年增幅超过 20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的
增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003
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12
年各项成交登记面积增幅指标均较 2002年略低，但依然保持了双位数的增长，
显示了快速持续增长的态势。
2003年全市房屋成交登记金额首次超过 600亿元，为 亿元，较 2002年增
长了 %。其中，预售商品房成交登记金额为 亿元，同比增长 %；
二手房屋成交登记金额为 亿元，同比增长 %。金额各项增长指标均
低于面积增长指标，显示了 2003年全市房屋整体成交价格持续走低。
2002年—2003年原八区预售商品房成交情况
单位：万平方米
2003年 2002年
面积 售出率 同比 面积 售出率 同比
批准预售 - % - -
预售登记 % % % -
另外，2003年原八区预售商品房批准预售 万平方米，同比增长 %；
而这一区域预售商品房成交登记面积同比增长%，明显比批准预售的增长为高。
同时，这一区域预售商品房成交登记面积为 万平方米，市场消化率（即
预售登记面积比批准预售面积）为 %，比 2002年的 %上升 个百分
点，显示了预售商品房有效需求依然充足，房地产市场形势仍旧看好。
2.预售商品房成交价格稳中有降
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2001-2003年预售住宅、商铺、办公楼成交均价走势
3000
5000
7000
9000
11000
13000
01Q1 01Q2 01Q3 01Q4 02Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1 03Q2 03Q3 03Q4
预售住宅均价 预售商业均价 预售办公楼均价
2003年，广州市预售住宅的成交均价为 3888元/平方米，较 2002年的 4143
元/平方米下降了 %。广州市预售商铺的成交均价为 8090元/平方米，较 2002
年的 9017元/平方米下降了 %；广州市预售办公楼的成交均价为 7613元/平
方米，较 2002年的 9291元/平方米大幅下降了 %。
从季度均价来看，预售住宅、商铺、办公楼的成交均价在二、三季度略有回
升，但整体趋势均是轻微向下。2001年以来，预售住宅的价格基本呈小幅单边下
探走势，而商铺和办公楼的成交均价则是呈反复波动向下的走势。
3.二手商业用房均价波动较大
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2001-2003年二手房住宅、商铺、办公楼成交均价走势
2000
3000
4000
5000
6000
7000
01Q1 01Q2 01Q3 01Q4 02Q1 02Q2 02Q3 02Q4 03Q1 03Q2 03Q3 03Q4
二手住宅均价 二手商业均价 二手办公均价
2003年广州市二手住宅的成交均价为 2631元/平方米，2002年的二手住宅成交
均价为 2707元/平方米，同比下降了 %。2003年广州市二手商铺的成交均价
为 4519元/平方米，较 2002年的 5081元/平方米下降了 %。2003年广州市
二手办公楼的成交均价为 4492元/平方米，较 2002年的 4779元/平方米下降了
6%。
2001年以来，二手房季度均价走势表现为：二手住宅价格窄幅下行；二手商铺价
格反复上升了两年，2003年则单边下探；二手办公楼价格上下波动，基本持平。
4.二手房所占份额小幅上升
2002年，广州市二手房成交面积占商品房成交面积的比例为 %；2003年这
一比例则为 %，二手房的市场占有额有小幅的上升。而对于原八区来讲，2002
年原八区二手房成交面积占原八区商品房成交面积的比例为 %；2003年，
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这一比例增加到了 %，市场占有率较 2002年提高了 个百分点，显示 2003
年原八区的二手房市场增长明显领先于番禺、花都两区。原八区房地产市场由于
起步较早，比起两个新区发展得更为成熟。由此可得，房地产发展越是成熟，其
二手房市场的发展程度越高。
5.住宅所占份额上升
2002年—2003年各种类型房屋成交面积所占比重
面积单位：万平方米
2003年 2002年
成交面积 比重 同比 成交面积 比重 同比
合计 % % % %
预售 % % % %房屋合计
二手 % % % %
合计 % % % %
预售 % % % %住宅
二手 % % % %
合计 % % % %
预售 % % % %商铺
二手 % % % %
合计 % % % %
预售 % % % %办公楼
二手 % % % %
注：在比重的计算中，合计、预售商品房、二手房分列各自计算。如：预售住宅的比重为预
售住宅成交面积占预售商品房成交面积的比重；二手住宅的比重为二手住宅成交面积占二手商品
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16
房成交面积的比重。另表中只列类型合计、住宅、商铺和办公楼的数据，其余类型没有分列。
对 2002年、2003年住宅、商铺、写字楼的预售、二手成交面积进行对比，
住宅仍占据主要地位，预售、二手住宅所占份额较 2002年有不同程度的上升，
显示住房消费有效需求依然充足，住房消费形势持续看好。商铺、办公楼方面，
预售所占份额比 2002年均有下降，这与供应量有很大关系；而二手所占份额比
2002年有所上升，显示广州的营商环境继续看好。
三、 预售商品房成交区域特性
三、
1.预售商品房成交面积有所增长
2002年—2003年各区预售商品房成交面积
单位：万平方米
2003年 2002年
成交面积 比重 同比 成交面积 比重 同比
全市 % % % %
东山区 % % % %
荔湾区 % % % %
越秀区 % % % %
海珠区 % % % %
天河区 % % % %
芳村区 % % % %
白云区 % % % %
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17
黄埔区 % % % %
番禺区 % % % %
花都区 % % % %
2003年广州预售商品房成交面积突破了 1000万平方米，达 万平方米，
较 2002年的 万平方米增长了 %，增长幅度与 2002年的 %相比
轻微下降了 个百分点。在十个区中，有 6个区的增幅高于全市水平，2个区
略低于全市水平，2个区出现负增长。
番禺、海珠、天河是广州房地产市场的重点区域。从成交面积上看，番禺区
2003年预售商品房成交面积达 万平方米，占全市预售商品房成交面积的
%；海珠区全年预售商品房成交面积为 万平方米，占全市预售商品
房成交面积的 %；天河区全年预售商品房成交面积为 万平方米，占
全市预售商品房成交面积的 %。三个重点区加起来，已占到全市预售商品房
成交总面积的 %，可以说，这是各大房地产商“逐鹿”的主战场。
白云、花都、芳村、黄埔则是广州房地产市场的潜力区域。其中白云、花都
两区受地铁 2号线通车和新机场即将启用等利好影响，近年来区域预售商品房成
交面积增长也相当迅速，两区合计市场份额为 %。而芳村、黄埔两区也因受
地铁概念的拉动，成交面积有效放大，同比增长率高达 %和 %，前景
看好。
东山、荔湾、越秀这些老城区由于区域面积小、可供开发的地块少、开发成
本高等因素，显得活力不足。其中荔湾、越秀两区的预售商品房成交面积继 2002
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年出现负增长后，在 2003年继续为负增长，市场份额进一步萎缩。
总的来说，各区在 2003年有不同的表现，与广州城市“东移、南拓、北优、
西联”的发展方向吻合。
2.预售商品房成交金额
2002-2003年广州市各区预售商品房成交金额
单位：亿元
2003年 2002年
成交金额 比重 同比 成交金额 比重 同比
全市 % % % %
东山区 % % % %
荔湾区 % % % %
越秀区 % % % %
海珠区 % % % %
天河区 % % % %
芳村区 % % % %
白云区 % % % %
黄埔区 % % % %
番禺区 % % % %
花都区 % % % %
2003年广州市预售商品房成交金额为 亿元，仅比上年增长了 %，
明显滞后于成交面积 %的增速。由此可以大概看出，2003年广州预售商品
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房的成交均价是走低的态势。
在十个区中，有 6个区的增长速度高于全市的平均水平，其中增速最高的四
个区分别为芳村区（增幅为 %）、黄埔区(增幅为 %)、花都区(增幅为
%)、海珠区(增幅为 %)。海珠和花都基数大，对全市增长的拉动作用
巨大；芳村、黄埔增幅虽高，但基数较小，对全市增长影响较微，然而其潜力突
现。其余四个低于全市水平的区域均出现负增长，特别是越秀区，跌幅高达%。
2003年有两个区域的预售商品房销售金额超过了 100亿：天河区为
亿元，海珠区为 亿元；分别占全市预售商品房销售金额的 %、
%。番禺区 2003年的预售商品房销售金额为 亿元，占全市的 %。
三区合计占全市预售商品房销售金额的 %。但从这三个区域预售商品房销售
金额的增长速度上来分析，海珠区的增长势头最猛，2003年的同比增长达
%，接近 %的面积增长速度，而天河、番禺的增长速度则分别为
%、%，明显落后于各自的面积增长速度。由此可得，2003年预售商品
房销售，海珠区量增价不跌，天河、番禺量增价跌。
3.各区预售住宅成交面积
2002年—2003年广州市各区预售住宅成交面积
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20
单位：万平方米
2003年 2002年
成交面积 比重 同比 成交面积 比重 同比
全市 % % % %
东山区 % % % %
荔湾区 % % % %
越秀区 % % % %
海珠区 % % % %
天河区 % % % %
芳村区 % % % %
白云区 % % % %
黄埔区 % % % %
番禺区 % % % %
花都区 % % % %
2003年广州市预售商品住宅成交面积为 万平方米，与上年同期相比增长
了 %，增幅高于 2002年的 %，显示了住房消费有效需求的充足。
在十个区中，有 3个区的增幅高于全市平均水平，分别为花都、芳村、番禺。另
外 7个区的增幅低于全市平均水平，其中荔湾、黄埔、越秀三个区成交面积低于
2002年的成交面积，特别是越秀区的下降幅度高达 %。增长基数较低的花
都、芳村的增长率较高，分别为 %、%；而增长基数较大的海珠、天河
的增长率则接近全市平均水平。
成交面积前三位的是番禺区（万平方米）、海珠区（万平方米）、
天河区(万平方米)，三区分别占全市预售成交总面积的 %、%、
%，三区合计占全市预售住宅成交面积的 %。番禺区增幅较大，同比增
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21
长 %；另两个区的增幅相差不大，海珠区同比增长 %，天河区同比
%。这三个区所占的市场份额与 2002年相差不多，海珠区所占比重从 2002
年的 %到 2003年的 %，下降了 个百分点；天河区由 2002年的
%到 2003年的 %，下降 %；番禺区由 2003年的 %到 2003年
的 %，上升 %。市场份额变化不是很大。
4.各区预售商铺成交面积
2002年—2003年广州市各区预售商铺成交面积
单位：万平方米
2003年 2002年
成交面积 比重 同比 成交面积 比重 同比
全市 % % % %
东山区 % % % %
荔湾区 % % % %
越秀区 % % % %
海珠区 % % % %
天河区 % % % %
芳村区 % % % %
白云区 % % % %
黄埔区 % % % %
番禺区 % % % %
花都区 % % % %
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22
2003年，广州市预售商铺成交面积为 万平方米，比 2002年减少了
万平方米，同比减少了 %。增幅同上年相比降低了超过 30个百分点，主要是
由于占市场较大份额的番禺、花都两区成交面积的大幅下降引起的。
十区中，另外一个出现负增长的区域为越秀区，其他 7个区的预售商铺成交
面积的增幅均在 10%以上，而且东山区的增幅还高达 %，但番禺、花都两
大区域的成交面积大幅下降，抹杀了 7个区增长所带来的成果。
番禺区在 2003年预售商铺成交面积为 万平方米，位列十区第一，占
全市预售商铺成交总面积的四分之一强。其次为天河、海珠、东山、花都，成交
面积分别为 万平方米、万平方米、万平方米和 万平方米，
占全市预售商铺总面积的比重分别为 %、%、%和 %。但与 2002
年同期相比，番禺所占市场份额由 2002年的 %下降到 2003年的 %，
下降了 个百分点；花都也由 2002年的 %下降为 2003年的 %，降
幅 8个百分点；而天河、海珠、东山三个区则有 3到 7个百分点的上升。
值得注意的是，芳村区 2003年预售商铺成交面积虽然占全市份额不足 4%，
但 2002年该区预售商铺成交面积同比增长了 %，2003年预售商铺成交面
积同比增长了 %，增幅都相当大。
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5.各区预售办公楼成交面积
2002—2003年广州市各区预售办公楼成交面积
单位：万平方米
2003年 2002年
成交面积 比重 同比 成交面积 比重 同比
全市 % % % %
东山区 % % % %
荔湾区 % % % %
越秀区 % % % %
海珠区 % % % %
天河区 % % % %
芳村区 % % % %
白云区 % % % %
黄埔区 % - % -
番禺区 % % % -
花都区 % - % -
2003年广州市预售办公楼成交面积为 万平方米，成交面积较 2002年
的 万平方米减少了 万平方米，减幅为 %。
因为各区的成交量都不是很大，因此成交面积稍有变化，而伴之的增长率则以很
大的百分比反应。以白云区为例，2002年预售办公楼的成交面积为 万平方
米，2003年预售办公楼成交面积为 万平方米，其成交增长率高达 %，
而 2002年的成交增长率为%，相差极大，但是市场容量还是较小。
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24
天河区的商务办公气氛较为浓厚，因此在成交面积较上年减少了%的情况下，
仍占全市的 %，为 万平方米，连续两年占全市预售办公楼成交面积的
一半以上。其次为东山、海珠、黄埔三个区，成交面积分别为 万平方米、
万平方米、万平方米，分别占全市的 %、%、%，与天河
区相差较远。但值得注意的是，海珠、黄埔两区的市场份额增长突出，潜力突现。
而办公气氛不是很浓厚的其他几个区如番禺、花都、芳村、白云等区，预售办公
楼的成交面积则相当小，基本可以忽略不计。
综合来说，2003年广州市预售商品房成交面积达 万平方米，同比增长了
%。成交热点集中在番禺、海珠、天河三个区。黄埔、白云、花都、芳村等
区的潜力也逐步显现。
预计在 2004年，这种局面不会有太大的改变，只是番禺与海珠、天河两区的差
距将减小，三足鼎立的形势将更明显、更牢固。黄埔、白云两个区因新开发的项
目多，如黄埔区的黄埔花园、万科项目、滨海豪园及白云区的富力桃园、恒大金
沙洲项目、万科项目等，都将纷纷推向市场，因此成交量将会迅速增加，其市场
潜力将会更突现，与前三强的差距最起码不会扩大。
另外，在 2004年，商场、写字楼项目也将会迎来一个新高潮，特别是写字楼项
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目，市场供应量将会有较大的增长。
因此，2004年广州市预售商品房市场将持续繁荣，供应量充足，有效需求也巨大，
销售空间仍然广阔。
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四、 二手房成交区域特性
四、
1.二手房成交面积
2002年—2003年广州市各区二手房成交面积
单位：万平方米
2003年 2002年
成交面积 比重 同比 成交面积 比重 同比
全市 % % % %
东山区 % % % %
荔湾区 % % % %
越秀区 % % % %
海珠区 % % % %
天河区 % % % %
芳村区 % % % %
白云区 % % % %
黄埔区 % % % %
番禺区 % % % %
花都区 % % % %
2003年广州市二手房成交面积为 万平方米，较 2002年增长了 %。
增幅虽较 2002年的 %低了 个百分点，但仍保持了 20%以上的增幅，显
示了高位快速运行的态势。
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27
十区中，有 8个区域的增幅高于全市的平均水平。其中原八区占 7个，而黄埔区
的增幅高达 %，为十区增幅水平的最高。其次为海珠、荔湾、越秀三区，
增长幅度位于 40%--60%之间；花都、天河、芳村、东山四个区的增幅则位于
20%--30%之间。白云区成交面积为 万平方米，同比增长了 %，略微落
后于全市水平。在十区当中，只有番禺一个区的二手房成交面积为负增长，增长
率为%，主要是因为二手商铺以及其他类二手房屋交易面积大幅下降引起的。
2003年二手房成交面积最多的区域为番禺，全年二手房成交面积为 万平
方米，占全市二手房成交总面积的 %。其次为天河、海珠、白云三个区，2003
年二手房的成交面积分别为 万平方米、万平方米、万平方米，
三区占全市 2003年二手房成交面积的比重分别为 %、%、%。这
四个区合起来，占到全市二手房成交总面积的 %。
纵观 2003年二手房成交面积的分布，已由 2002年番禺区的一枝独秀演变为
2003年的四强鼎立。
2.二手房成交金额
2002年----2003年广州市各区二手房成交金额
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单位：亿元
2003年 2002年
成交金额 比重 同比 成交金额 比重 同比
全市 % % % %
东山区 % % % %
荔湾区 % % % %
越秀区 % % % %
海珠区 % % % %
天河区 % % % %
芳村区 % % % %
白云区 % % % %
黄埔区 % % % %
番禺区 % % % %
花都区 % % % %
2003年，广州市二手房成交总额为 亿元，同比增长了 %。
全市有 5个区的增长幅度高于平均速度，黄埔区以同比增长 %位列增
幅榜首，其次为海珠区，同比增长了 %。天河区 2003年二手房成交金额的
增长幅度为 %，稍低于全市平均水平。
2003年天河区二手房成交金额为 亿元，占全市二手房成交金额的
%，比重位列第一。其次为海珠、番禺、东山三个区，2003年的二手房成交
金额分别为 亿元、亿元、亿元；分别占全市 2003年二手房成
交金额的 %、%、%。
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29
3.二手住宅成交面积
2002年—2003年广州市各区二手住宅成交面积
单位：万平方米
2003年 2002年
成交面积 比重 同比 成交面积 比重 同比
全市 % % % %
东山区 % % % %
荔湾区 % % % %
越秀区 % % % %
海珠区 % % % %
天河区 % % % %
芳村区 % % % %
白云区 % % % %
黄埔区 % % % %
番禺区 % % % %
花都区 % % % %
2003年广州市二手住宅成交面积为 万平方米，比 2002年的
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30
万平方米增长了 %，增幅高于二手商品房的增幅，比 2002年的二手住宅的
增长速度 %略低 个百分点。
番禺区仍是广州市二手住宅成交面积最多的区域，2003年番禺二手住宅成交
面积为 万平方米，占全市的 %，但其与二手住宅成交面积第二名、第
三名的差距已不是很大。2003年天河区的二手住宅成交面积为 万平方米，
占全市的 %；海珠区二手住宅的成交面积为 万平方米，占全市的
%。二手住宅前三名的市场占有率相差不过 个百分点。但如从这三个区
的增长上来说，2003年海珠区同比增长了 %，天河区同比增长了 %，
均高于全市的平均水平，番禺区 2003年的增长率为 %，其增长率为广州市
十区的最低。而黄埔区则以 %位列十区 2003年二手住宅成交面积增长率之
首。
4.二手商铺成交面积
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31
2002年—2003年广州市十区二手商铺成交面积
单位：万平方米
2003年 2002年
成交面积 比重 同比 成交面积 比重 同比
全市 % % % %
东山区 % % % %
荔湾区 % % % %
越秀区 % % % %
海珠区 % % % %
天河区 % % % %
芳村区 % % % %
白云区 % % % %
黄埔区 % % % %
番禺区 % % % %
花都区 % % % %
2003年广州市二手商铺的成交面积为 万平方米，比 2002年的
万平方米增加了 万平方米，同比增长了 %，大大高于 2003年二手房
成交面积的增长率，是二手商铺市场较为活跃的一年。
花都、越秀两区以 %和 %的同比增长位列同比增幅前两位，海珠
区的增长率也超过了 80%。但也有几个区域的二手商铺成交面积出现了负增长，
天河区的增长率为%，东山区的增长率为%，而白云区的增长率则更
为%。
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32
二手商铺市场充满了变数，这几个 2003年二手商铺成交面积增长率为负数
的区域，他们在 2002年的增长率都在 50%以上，2003年增长幅度最低的白云区
却是 2002年增长幅度最高的区域（%）；花都区 2002年的增幅为%，
而 2003年的增长率高达 %。值得关注的区域是越秀区，越秀 2002年的二
手商铺成交面积同比增长了 %，2003年则高达 %，增长势头强劲。
成交规模方面，番禺、花都两区二手商铺的成交面积均超过了 10万平方米，
分别为 万平方米、万平方米，分别占全市二手商铺总成交面积的
%、%。越秀区则以 万平方米的成交量位居第三，占全市总成交
量的 %.
5.二手办公楼成交面积
2002年—2003年二手办公楼成交面积
单位：万平方米
2003年 2002年
成交面积 比重 同比 成交面积 比重 同比
全市 % % % %
东山区 % % % %
荔湾区 % % % %
越秀区 % % % %
海珠区 % % % %
天河区 % % % %
芳村区 % % % %
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33
白云区 % % % %
黄埔区 % % % %
番禺区 % % % -
花都区 % % % -
2003年广州市的二手办公楼成交面积为 万平方米，同 2002年相比增
加了 %。天河、东山两个商务旺区是二手办公楼成交的重点区域。天河区二
手办公楼的成交面积为 万平方米，占全市二手办公楼总成交面积的 %；
东山区二手办公楼的成交面积为 万平方米，占全市二手办公楼总成交面积
的 %。而荔湾、黄埔、花都等一些区域的二手办公楼成交的市场占有率都在
5%以下。
综上所述，2003年广州市二手房成交面积为 万平方米，同比增长
%。在商品房市场的占有率为 %，份额进一步扩大。市场热点集中在番
禺、天河、海珠、东山、白云几个区，在一些生活配套成熟的区域二手市场发展
的较快。
预计 2004年二手房市场将继续保持高速增长，市场份额将继续扩大，新兴
区域将逐步成熟，成熟区域将更加成熟规范。
另外，2004年二手商铺市场和二手写字楼市场将会随着粤港两地经贸关系的
更加紧密， 有望进一步兴旺，预计成交量将有会可观的上升幅度。
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34
五、 各区预售、二手房成交对比
五、
1.各区预售、二手房成交面积对比
2001年—2003年广州市各区预售、二手房成交面积及其比例
面积单位：万平方米
2003年 2002年 2001年
商品房 二手房 商品房 二手房 商品房 二手房
成交面积
全市 比例 64% 36% 66% 34% 68% 32%
成交面积
东山区 比例 50% 50% 53% 47% 52% 48%
成交面积
荔湾区 比例 52% 48% 62% 38% 59% 41%
成交面积
越秀区 比例 26% 74% 43% 57% 60% 40%
成交面积
海珠区 比例 70% 30% 77% 23% 80% 20%
成交面积
天河区 比例 67% 33% 71% 29% 74% 26%
芳村区 成交面积
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比例 54% 46% 53% 47% 62% 38%
成交面积
白云区 比例 57% 43% 58% 42% 72% 28%
成交面积
黄埔区 比例 36% 64% 50% 50% 65% 35%
成交面积
番禺区 比例 71% 29% 65% 35% 62% 38%
成交面积
花都区 比例 69% 31% 71% 29% 71% 29%
2003年，广州市预售商品房成交面积为 万平方米，二手房成交面积为
万平方米，一、二手房的成交比例为 64：36。自 2001年来，广州市一、
二手房成交面积的比例基本上是按每年预售商品房降低两个百分点的幅度变化。
在 2003年广州市各个区的一、二手房交易当中，越秀、黄埔两区是以二手市场
占主角。而东山、荔湾、芳村三个区的一、二手房的成交面积已相当接近，而番
禺、海珠、天河三个重要区域，一、二手房成交面积基本上是 70：30分布。
特别提醒：
为保证这套资料的权威有效和质量，购买者请与资料原始收集整理者（原创）联
系：
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2.各区预售、二手住宅成交面积对比
2001年—2003年广州市各区预售、二手住宅成交面积及其比例
面积单位：万平方米
2003年 2002年 2001年
预售 二手 预售 二手 预售 二手
成交面积
全市 比例 70% 30% 73% 27% 76% 24%
成交面积
东山区 比例 50% 50% 54% 46% 51% 49%
成交面积
荔湾区 比例 58% 42% 66% 34% 74% 26%
成交面积
越秀区 比例 27% 73% 41% 59% 59% 41%
成交面积
海珠区 比例 73% 27% 78% 22% 84% 16%
成交面积
天河区 比例 70% 30% 74% 26% 77% 23%
成交面积
芳村区 比例 59% 41% 60% 40% 70% 30%
成交面积
白云区 比例 64% 36% 70% 30% 83% 17%
成交面积
黄埔区 比例 48% 52% 62% 38% 65% 35%
成交面积
番禺区 比例 78% 22% 78% 22% 75% 25%
花都区 成交面积
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比例 81% 19% 79% 21% 75% 25%
2003年，广州市预售、二手住宅成交面积的比例由上年的 73：27变为 70：30，
二手住宅所占的比例上升了 3个百分点。
其中，越秀区的二手住宅成交面积大于预售住宅的成交面积，东山、黄埔两区预
售、二手住宅成交面积的比例在 50：50左右。原八区其他区的预售住宅成交面
积一般占预售、二手住宅成交面积总量的 60-70%，番禺、花都两区的预售住宅成
交面积则要占到预售、二手住宅成交总面积的 80%左右。
3.各区预售、二手住宅成交均价对比
2001年—2003年广州市各区预售、二手住宅成交均价
单位：元/平方米
预售住宅 二手住宅
2001年 2002年 2003年 2001年 2002年 2003年
均价 4220 4143 3888 2779 2707 2631
全市
同比 % % % %
均价 6998 6190 6045 4746 4316 3881
东山区
同比 % % % %
均价 5286 5083 5240 3257 2916 2924
荔湾区
同比 % % % %
越秀区 均价 6457 5861 5842 4123 3585 3307
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同比 % % % %
均价 4730 4646 4727 3145 2915 2810
海珠区
同比 % % % %
均价 5357 5204 5226 4127 3562 3405
天河区
同比 % % % %
均价 3156 3120 3474 2359 2234 1988
芳村区
同比 % % % %
均价 4240 4353 4081 2656 2617 2372
白云区
同比 % % % %
均价 2927 3047 3118 1129 1849 1765
黄埔区
同比 % % % %
均价 3085 3017 2490 1390 1359 1505
番禺区
同比 % % % %
均价 1813 1865 1793 966 1032 1061
花都区
同比 % % % %
2003年广州市预售商品住宅的成交均价为 3888元/平方米，同比 2002年下
降了 %，下降幅度与 2002年相比高了 个百分点，价格基本保持稳定。
虽然广州预售商品住宅整体楼价下降了 %，但并不是每个区都下降。芳
村区 2003年的预售住宅均价为 3474元/平方米，较上年上升了 %；黄埔的
楼价也有 2%左右的升幅，荔湾、海珠、天河、花都的预售住宅均价均在各自价格
水平上窄幅波动；东山、越秀均有价格止跌的迹象；只有番禺楼价还在单边下挫。
番禺、天河、海珠是影响广州住宅成交均价最重要的三个区。带动广州大盘
价格下降的一个主要因素就是占预售住宅成交面积超过 30%的番禺区的成交均价
大幅下降，由 2002年的 3017元/平方米跌到 2490元/平方米，下跌幅度达
%。
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2003年广州二手住宅成交均价为 2631元/平方米，较上年下降了 %，与
预售住宅价格变化不同的是，番禺 2003年二手住宅均价较上年上升了 %，
而原八区中除荔湾外，其他七区的二手住宅成交均价均有所下降，下降幅度最大
的是东山、芳村、白云三区，幅度在 10%左右。
4.各区预售、二手商铺成交面积对比
2001年—2003年广州市各区预售、二手商铺成交面积
面积单位：万平方米
2003 2002 2001
预售 二手 预售 二手 预售 二手
成交面积
全市 比例 53% 47% 65% 35% 62% 38%
成交面积
东山区 比例 76% 24% 43% 57% 78% 22%
成交面积
荔湾区 比例 42% 58% 41% 59% 49% 51%
成交面积
越秀区 比例 26% 74% 57% 43% 72% 28%
成交面积
海珠区 比例 72% 28% 79% 21% 69% 31%
天河区 成交面积
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比例 80% 20% 77% 23% 85% 15%
成交面积
芳村区 比例 82% 18% 65% 35% 37% 63%
成交面积
白云区 比例 67% 33% 45% 55% 80% 20%
成交面积
黄埔区 比例 48% 52% 47% 53% 72% 28%
成交面积
番禺区 比例 49% 51% 64% 36% 55% 45%
成交面积
花都区 比例 26% 74% 75% 25% 35% 65%
2003年广州市预售、二手商铺成交面积之比为 53：47，两者相差不大。但由于
各区商铺成交面积不是很大，如预售或者二手商铺成交稍微多一点，就可能引起
二者比例有较大差别。如花都区 2002年预售、二手商铺成交面积之比为 75：25；
而到 2003年，这一比例迅速变为 26：74。
5.各区预售、二手商铺成交均价对比
2001年—2003年广州市各区预售、二手商铺成交均价表
均价单位：元/平方米
预售商铺 二手商铺
2001年 2002年 2003年 2001年 2002年 2003年
均价 10197 9017 8090 4607 5081 4519
全市 同比 % % % %
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均价 20984 30208 8286 14291 8105 13895
东山区 同比 % % % %
均价 13227 28224 16056 7417 9175 6450
荔湾区 同比 % % % %
均价 20560 21369 16175 11318 8225 6559
越秀区 同比 % % % %
均价 10786 10659 7423 5894 6927 7104
海珠区 同比 % % % %
均价 15057 12220 12308 9726 7250 7980
天河区 同比 % % % %
均价 8074 6235 3871 3565 4510 4334
芳村区 同比 % % % %
均价 6739 8993 7509 4142 5246 4643
白云区 同比 % % % %
均价 7928 4731 6207 9976 3004 3995
黄埔区 同比 % % % %
均价 4210 5109 4618 2145 3143 3211
番禺区 同比 % % % %
均价 3925 4114 4992 2009 3007 1653
花都区 同比 % % % %
2003年广州市预售商铺的成交均价为 8090元/平方米，较上年同期下降了
%；二手商铺的成交均价为 4519元/平方米，较上年同期下降了 %。
2003年，天河区的商铺成交均价为 12308元/平方米，较上年微增 %；黄埔、
花都的预售商铺均价为 6207元/平方米和 4992元/平方米，较上年同期上升了
%和 %；而其他七个区的较上年有不同程度的下降。
在二手商铺成交均价方面，东山区 2003年的成交均价为 13895元/平方米，较上
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年上升了超过 70%；海珠、天河、黄埔、番禺的成交均价也都有所上升。而其他
五个区 2003年的二手商铺成交均价则有不同程度的下降。
6.各区预售、二手办公楼成交面积对比
2001年—2003年广州市各区预售、二手办公楼成交面积表
面积单位：万平方米
2003年 2002年 2001年
预售 二手 预售 二手 预售 二手
成交面积
全市 比例 49% 51% 64% 36% 60% 40%
成交面积
东山区 比例 30% 70% 51% 49% 59% 41%
成交面积
荔湾区 比例 58% 42% 88% 12% 65% 35%
成交面积
越秀区 比例 31% 69% 54% 46% 50% 50%
成交面积
海珠区 比例 60% 40% 46% 54% 74% 26%
成交面积
天河区 比例 67% 33% 88% 12% 77% 23%
成交面积
芳村区 比例 29% 71% 33% 67% 63% 38%
成交面积
白云区 比例 17% 83% 11% 89% 22% 78%
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成交面积
黄埔区 比例 93% 7% 0% 100% 0% 100%
成交面积
番禺区 比例 0% 100% 31% 69% 100% 0%
成交面积
花都区 比例 100% 0% 0% 100% - -
2003年广州市预售办公楼成交面积为 万平方米，二手办公楼成交面积为
万平方米，二者基本上保持 50：50的比例。成交重点区域天河区预售、二
手办公楼成交面积的比例为 67：33。
7.各区预售、二手办公楼成交均价对比
2001年—2003年广州市各区预售、二手办公楼成交均价表
均价单位：元/平方米
预售办公楼 二手办公楼
2001年 2002年 2003年 2001年 2002年 2003年
均价 9266 9291 7613 5557 4779 4492
全市 同比 % % % %
均价 11844 8488 6715 7066 6162 5283
东山区 同比 % % % %
均价 7913 6381 12377 5256 5579 3766
荔湾区 同比 % % % %
均价 12602 10182 8198 7311 4723 4802
越秀区 同比 % % % %
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均价 3781 3873 4989 4444 3935 3300
海珠区 同比 % % % %
均价 9191 10574 8301 8422 8679 6001
天河区 同比 % % % %
均价 2644 1376 1029 664 1689 2500
芳村区 同比 % % % %
均价 5842 4746 3951 1797 2808 2042
白云区 同比 % % % %
均价 - - 4345 8466 2408 2689
黄埔区 同比 - - % %
均价 - 1187 - - 1301 1636
番禺区 同比 - - - %
均价 - - 1600 - 1688 -
花都区 同比 - - - -
2003年，广州市预售办公楼的成交均价为 7613元/平方米，较上年下降了
%；二手办公楼成交均价为 4492元/平方米，与上年同期相比低了 6%。
在 2003年预售办公楼成交方面，海珠、荔湾两区的成交均价较上年有所上
升。但两区占全市的份额不是很大，因此对楼价的拉升不够明显。而办公楼的重
点成交区域天河区的预售办公楼成交均价较上年下降了 %，二手办公楼成交
均价较上年下降了 %，是整个市场均价下降的主要因素。
2003年是广州市房地产市场十分关键的一年，整体市场、预售商品房市场和
二手房市场各成交指标均达到了历年来的新高。取得如此辉煌的成绩，可以总结
为预售商品房和二手房市场的互相拉动，互惠互利。历史数据可以为此结论提供
不容置疑的佐证。
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1993年—2003年广州市原八区房屋成交面积情况表
单位：万平方米
年
份
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
总
量
65 132 167 275 458 627 694 685 758 883 1050
份
额
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
预
售
54 116 149 254 438 587 631 559 535 578 633
份
额
83% 88% 89% 93% 96% 94% 91% 82% 71% 65% 60%
二
手
11 16 18 21 20 40 63 126 223 305 417
份
额
17% 12% 11% 7% 4% 6% 9% 18% 29% 35% 40%
多年来广州市房地产市场走过了曲折向上的发展历程。以广州市原八区为例，
预售商品房市场从 1993年 54万平方米的成交量起步，开始了六年的高速增长，
到 1999年达到了峰值 631万平方米，之后向下调整了两年，从 2002年开始重拾
升途，2003年创下了 633万平方米的新高；而二手房市场方面，1997年之前均
无明显的增长，1998年以来，已实现连续六年的高速增长。
二手房市场的增长起步于 1998年，而在 1996和 1997年，预售商品房市场
均处于高速增长期，成交量分别达到 254万平方米和 438万平方米。事实证明，
当预售商品房市场呈现高速巨量发展形态的时期，其对二手房市场的拉动作用巨
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大。
预售商品房市场增长的再起步源于 2002年，而在 2001年，二手房市场步入
了高速增长的第四个年头，市场占有率接近 30%。表明了当二手房市场高速发展
到一定阶段，占有了相当大的市场份额时（界线估计为 30%左右），对整个房地产
市场将起明显促进作用，对预售商品房市场的拉动能力也明显增强。
可以预见，在 2004年，房地产市场将在预售商品房和二手房市场互相拉动
下继续稳步高速向前发展，而在未来的若干年，其互动增长的势头将继续强劲。
近几年，广州市房地产市场交投活跃，成交面积和成交金额连年增长，但有一显
著特点是：金额增长略微低于面积增长，显示了整个市场价格缓缓下行的态势，
这是预售商品房供应量充足并且二手房市场活跃的必然结果。在未来的一年，在
市场背景没有太大改变的前提下，房地产价格窄幅下行的局面将不会有所改变。
房地产价格下行并不是简单意味着楼价的“下跌”，而是表明房地产消费结构的
改变，即主体消费群（购房者）向目标价格档次的消费品（房地产）聚拢。
