第 23卷 第 3期 河 北 建 筑 科 技 学 院 学 报 (社 科 版 ) Vo1 23 No 3
2006年 9月 Journal of Hebei Institute of Architectural Science and Technology (Social Science Edition) Scp．2006
商业房地产集成化供应链管理模型
康耀 江
(天津大学 管理学院，天津 300072)
【摘 要]文章根据房地产供应链分类和国内外对房地产开发流程的论述，建立了商业房地产供应链管理
模型，并对模型和模型中各流程及其相互关系进行了分析。
【关键词]商业房地产；供应链；集成化供应链管理
【中图分类号]F293．30 【文献标识码]A 【文章编号]1008—9896(2006)03—0008—03
一
、商业房地产供应链分类
根据供应链的集合程度 ，商业房地产开发企业的供应链组
合可以分为五种类型，分别是地产开发型、房产开发型、物业持
有型、金融投资型和综合开发型。在这五种类型中，作为一级
土地开发商的纯粹地产开发型随着国家土地管理政策的调整
和土地”招拍挂”制度的全面实施，企业的主导权逐渐丧失，政
府主导的趋势越来越明显。因此 ，这类房地产开发商已经越来
越少；综合运作型是综合了地产开发型和房产开发型两种供应
链模式，由于地产开发部分少了，所 以该种模式 已经逐渐变成
了房产开发型。所以，目前商业房地产企业的供应链组合方式
主要就是房产开发型、物业持有型和金融投资型三种，其模式
分别如下图所 示。
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图1 房产开发型供应链
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图2 物业持有型供应链
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图3 金融投资型供应链
本文的研究对象是商业房地产开发型供应链 ，主要原因在
于商业房地产开发商在整个过程中深度参与每个关键环节，全
面地把握商业房地产产品“制造”的流程，能够从全局的角度把
握商业房地产发展的方向。
二 、商业房地产开发流程
在国内的一般性教科书上，根据中国的国情和实际情况，
将房地产开发分为可行性研究、前期工作、建设实施 、营销和服
务等四个阶段 ，如下图所示：
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按照国际上传统的经典房地产著作，一般将房地产开发分
为以下八个阶段 ：
【收稿 日期]2006—01—10
【作者简介]康耀江(1965一)，男，河北大名人，博士生，研究方向：商业房地产管理。
口 口
第 3期 康耀江：商业房地产集成化供应链管理模型 9
图5 房地产开发八阶段模型
三、商 业房地产 集成 化供 应链管理模型
依照上述两个房地产开发模型并基于对其的分析，结合集
成化供应链管理理论，建立如下图所示商业房地产集成化供应
链管理模型 ：
图6 商业房地产集成化供应链管理模型
(一)模型基本说明
该模型不是直线供应链，而是横向和纵向交叉的网络供应
链模型，决策、计划和营销不仅是供应链中的一个环节或流程，
而且这个流程对其它三个流程始终产生影响。四个流程在职
能内容上是紧密相关的，不仅互为补充，而且在一些情况下甚
至是互相渗透的。所以，四个流程虽处在供应链上的不同位
置，但是他们之间互相“牵引”，形成了一个有机的管理创造系
统，从而生产出符合市场需要的有价值的商业房地产产品。
(二)模型的四个基本流程 ．
模型包括四个基本流程模块 ：土地和资金的获取、工程建
设管理和运营管理，这三个流程通过决策、计划和营销这个流
程 进行 协调和统 一。
决策、计划和营销 ：指的是商业房地产项 目开发的整体决
策和营销管理活动，包含开发方式的决策；产品创意；开发流程
与合作伙伴的确定；销售策略的制定等。其中也包含支持性运
作管理 ，如 ：确定商业房地产房型结构，布置方式和数量；具体
开发计划进度；销售方式等。
土地和资金的获取 ：指的是土地和资金的获取方式。土地
的获取主要是根据土地出让方的要求来决定；资金的融通更加
复杂，随着我国金融市场的完善，资金来源渠道的多样化，采用
何种方式获取资金是房地产企业急待研究的问题。土地和资
金可以看作是房地产产品的“原材料”，如何“采购”至为关键。
工程建设管理 ：指的是项 目的勘查、规划设计和工程施工
管理。勘查包括地形测量、工程地质和水文勘查；规划设计包
括项 目的整体布局，造型选择，与周边配套设施的结合，施工图
设计等；施工：包括施工单位、监理单位的选择，质量、进度和资
金的控制，竣工验收和移交等。相对来说这个流程技术性最
强，也是比较容易控制。
运营管理：可以用四个统一来概括，就是统一招商、统一营
销、统一服务监督和统一物业管理。这个流程处于整个流程的
末端，但远不意味着结束。商业房地产开发的价值不仅体现在
房地产产品的制造上，而且很大一部分体现在对项 目的管理经
营上，所以运营管理流程是非常重要的。
(三)四个基本流程之间的关系分析
1．从时 间上看
从时间上看四个流程具有很明显的时间顺序，这就要求在
进行商业房地产开发的时候 ，开发公司要遵循一定的规律，不
能盲目。比如在决策不确定的情况下就不能逾越这个阶段开
展工程建设。房地产行业是失败不起的行业，商业房地产更是
如此，严格执行投资建设程序，环环相扣，才能确保项 目实施的
稳定性、可控性，才能实现投资效益。但是实际的开发过程并
不是沿直线一步一步地向前进行的，因此模型并不是直线型
的，而是循环网络型；开发是一门艺术，它是非常复杂且具有创
造性 的活动 ，开发 中的有些 做法 不是 完全 合乎逻辑 的 ，因此，不
能完全依赖于抽象的模型。在每一个阶段 ，不能仅仅考虑下一
个阶段，要始终从全局的角度来考虑。
2．从内容上看
(1)决策、计划和营销
这个流程 内的管理活动贯穿 整个供应链，“管理就是决
策”，因此决策和计划在任何管理中都是贯穿始终的活动，而且
是最重要的管理活动。
现代营销管理理论已经把营销管理活动视为企业发展的
关键因素，占有统领性的地位。中国房地产行业前期经历了一
个飞速发展的过程 ，已经进入“买方”市场，“顾客是上帝”_的时
代已经来临，因此营销管理的重要性 日渐突出。将营销管理视
作贯穿始终的管理活动，并作为衡量其他管理活动是否有效的
标准，可以将商业房地产开发的产品始终与市场需求保持一
致，大大降低开发风险，提高项 目成功的概率。
(2)土地 和资金
这个流程是四个环节中技术含量最多的，也是相对最易于
控制的管理环节，属于产品“制造”阶段，执行的特色最明显，但
是并不是说这个管理环节就容易、简单和不重要。房地产产品
和一般性产品不同，具有一次性，而且要经得住长时间的检验
(至少 20年以上)。规划、设计和建造不仅要满足现代需要，而
且要符合未来时代发展的要求。
土地和资金作为房地产开发的“原材料”，是影响商业房地
产开发最重要的两个要素。房产依附在土地之上，资金是项目
开发的血液，两者与其他环节的关系是非常重要的。
10 河 北 建 筑 科 技 学 院 学 报 (社 科 版 ) 2006正
(3)工程建设管理
工程建设管理是决策的结果，依赖于土地和资金的支持，
同时对后期的运营管理有直接的影响 ，为了便于后期的运营管
理，在这个阶段就应该安排运营管理阶段的相关机构和人员进
来参与决策。所以工程建设管理与其他管理模块的交叉管理
也是最多的。
(4)运营管理
运营管理是商业房地产开发的最后一个阶段 ，但是对商业
房地产项目本身来说则意味着一个新的开始。运营管理是在前
面三个流程管理的基础上开展的，因此处在最为被动的位置。在
这个流程管理阶段，除了要完成前面三个环节中没有完成的一些
工作外，更为重要的是要通过商业开发实现项 目最终的价值。
运营管理是否能够成功根本取决于前面三个阶段的成果，
取决于整个战略和策略是否正确，运营管理在一定程度上还可
以弥补前面阶段的缺陷，但是对于一个商业房地产项 目来说，
决不能将成功押在最后的运营管理环节上。
3．从组织结构上看
商业房地产开发，在组织结构上属于典型的网络型组织结
构。从图中不难看出，商业房地产开发商的关键职能基本上都
是由外部的专业机构来完成的。房地产开发商利用自身优势，
通过信息整合，以经济利益为驱动力，建成一个系统的组织网
络，将房地产开发的各个环节的复杂职能纳入到自己的管理系
统内部，不仅确立了自己的中心地位，而且有效推动 了整个系
统的有机运转。下图展示了房地产开发公司与“外包”公司之
间的关系 。
图7 房地产供应链组织模式
[参考文献]
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同济大学学报(自然科学版)，2005，(6)：46．
[责任编辑 ：陶爱新]
The model of commercial real estate integrated supply chain management
KANG Yao·jiang
(Management Cofiege of Tianjin University，Tianjin 300072，China)
Abstract：This paper，based on the classification of the real estate supply chain and the disse~ation on real estate development flow at home and
abroad，established a model of the commercial real estate supply chain management，and analyzed their relationship between the model and its
flows oftIle mode1．
Key words：commercial real Es~te；supply chain；integrated supply chain management
