量贩式购物中心商业规划
方案
Planning Scheme Of SUPER Shopping Center
山西侯马
SHANXI HOUMA
规划公司基本介绍
BACKGROUND
上海主张置业营销策划有限公司
规划公司基本介绍
● 公司背景介绍：
上海主张置业营销策划有限公司，是专业从事商业房地产开发、
规划、设计、招商、管理、销售、咨询等方面的专业公司，注册资金
人民币 100 万元。
公司主要管理人员均是具备多年外资零售店经验的资深主管，涉足百
货、超市、市场、专卖店等一系列的零售业态，同时也有多家外资房
地产服务机构从事多年商铺销售、招商、管理、咨询等工作的人员。
● 重点案例说明：
○ 上海来福士广场
由新加坡凯德置地集团投资，商业建筑面积 50000 平方米，
由我司主要人员与上海第一太平戴维斯物业顾问公司（英资）
合作进行规划和招商工作，以量贩型品牌店为核心楼层，一
楼辅以品牌名店进行结合，集购物、餐饮、娱乐、休闲为一
体的大型购物中心，是 2003 年上海唯一开业的大型商业项目，
全案以租赁店为主的经营模式。
○ 郑州丹尼斯百货
由台湾东裕集团投资的，建筑面积 60000 平方米，是当年中
原地区最大的也是唯一的外资综合性百货公司，其中包括丹
尼斯百货和丹尼斯量贩店，年销售业绩 12 亿元人民币，位居
全国单店零售店排行第 12
位，河南省销售第一。现辖安阳丹尼斯、洛阳丹尼斯、许昌
丹尼斯、
新乡丹尼斯等连锁店，由我司主要人员与台湾管理人员合作
规划、招
商和经营管理，全案为扣率店、租赁店相结合的经营模式。
○ 兰州世纪春天百货量贩（现更名为百安购物广场）
由甘肃大成置业公司投资，建筑面积 65000 平方米，是西北
地区最大的购物中心项目，由我司主要人员规划、招商和经
营管理，历时 4 个月的筹备，开创短期内成功运做如此大面
积的商业设施的先河。项目中包括 45000 平方米的百货公司
和 20000 平方米的量贩店。
○ 南京翠屏国际城
为 147 万平方米的超大居住区，其中包含 30000 平方米的社
区商业设施，由我司全程规划、招商和经营管理，由我司注
册了中国唯一有的专门为超大社区商业设施提供商业配套服
务的品牌——生活管家，是商业地产的另一表现模式，本案
正在操作中。
○ 芜湖新时代商业街
为 1475 米长的标准商业步行街，商业面积 70000 平方米，是
皖南地区最大的商业街，是标准的城市辅商圈商业设施。本
案由我司全程负责该步行街的商业规划，将全步行街分成 5
大主题商业区，并成功的将原定 3000 元/平方米的商铺均价
炒做到平均 5000 元/平方米的价格。
○ 天津金汇广场
建筑面积 80000 平方米，是天津最大的 SHOPPING MALL，
是全业态
全客层的商业设施，由大卖场、商铺、电影院、餐饮、娱乐
以及专业主题店组成。本案由我司主要人员负责规划、招商
和经营管理。
○ 南京大洋百货
由原上海太平洋百货基本人员组成的团队，由万达集团投资
的，面积 60000 平方米，是标准的百货店模式，也是南京最
大的时尚百货店，开业第一日创造了中国单日业绩最高值
——2200 万元。
○ 中国商业不动产网
由我司注册并实施的中国目前唯一一家商业地产门户网站，
是由我司集合了商业和地产的优秀人才，以资源和信息整合
为基础，专为国内商业地产项目提供信息资源、商业服务和
地产服务的网站，目前网站正在酝酿升级，以打造成为中国
最优秀最专业的门户网站。
本案的规划核心
THE KERNEL OF LAYOUT
打造晋南地区独一无二的商业旗舰
本案的规划核心
● 五大基本规划核心：
核心一
量贩不是大卖场，而是在百货公司的基础上衍生出来的
更适宜于三级城市经营的零售业态。
核心二
量贩店可视为蓝领店的概念，是相对于
白领店（质贩店）孕育而生的。
核心三
以高销售价格对应高租金商铺为规划的基础。
核心四
本案是一个标准的商业地产项目。
核心五
在发展商获取销售溢价的同时预留部分溢价资金做为
本案商业运营的基本费用，从而降低纯商业模式的风险。
● 核心概念阐述：
○ 核心一说明
以字面的含义及粗浅的理解，量贩店有与大卖场的含义类似，其
实不然，
量贩店不代表大卖场。以量贩的经营形态而言，是从百货公司的经营
形态中逐渐衍生出来的，是以商品的价格为核心，而非以商品的销售
数量为绝对的界线，以量贩独有的经营形态来更符合消费者的需求。
○ 核心二说明
量贩即可视为蓝领店的概念。相对百货店而言，一般百货公司所
面对的是所谓白领阶层，在贩卖优质品牌商品的同时在贩卖优质的服
务和环境，商品的价格带是百货店基本定位和锁定目标消费者的基础，
而商品的价格带又是通过品牌商品来表现的。量贩店其实亦包含了上
述的基础，但作为商品价格带是商场定位的根本，其所贩卖的商品将
更趋于低廉和平价，以“佐丹奴”“真维斯”等品牌为例，其就是标准的
适合量贩店经营的品牌，因为其价格带基本锁定在 200 元以下的范围，
商品的陈列以品种多，数量大来表现，而如“ESPRIT”等品牌即为标
准的质贩型品牌，是针对中高收入的消费群体销售的，无论从陈列、
销售模式、商品价格等均与上述品牌有绝对的区分。
针对本案位于侯马地区，就当地而言根本没有所谓的白领和蓝领
的定位和概念，所以说量贩是本案商业和销售推广的最佳定义。
○ 核心三说明
侯马房地产市场泡沫严重，在沿街商铺可以销售至 15000 元单价，
二级市场可以将沿街商铺炒做到 20000 元单价的情况下，平均租金仅
支持 2-5 元/平方米/天，租赁市场和投资市场比例严重失调，且商铺
售价几乎高于普通住宅楼盘单价的 10 倍，可见本市场在此方面是非
常不理性和不成熟的。用以对应的有效方式即在统一规划的基础上，
在将商品和业种严格区分的前提下，以高销售单价对应高租赁单价，
以单一楼层来对应相应的销售返租成本和经营成本，而不进行全馆平
均分配的原则，从而使后期经营的调整是局部的而不是全面的，以达
到船小好调头的原则。
○ 核心四说明
本案是标准的商业地产项目，绝非单一商业项目和地产项目，有
机的结合商业地产是本案成功胜出的基础。在商铺销售中相互依托相
互存在，为有效控制本案的销售和招商工作，理应在一根指挥棒下运
做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况，
也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。
○ 核心五说明
侯马系晋南地区一个中等规模的县级市，区域经济特征不是十分
明显。其商业目前的形态为中小型超市、批零市场和二线品牌专卖店、
餐饮及娱乐休闲
极不发达，作为销售终端成本主要构成的租金水准很低且短期内无上
扬空间，
市场消费力无法在这一单边市场表现，消费理念及消费习性亦因此而
受到制约。总之，起码意义上侯马是一个非常初级的市场。
本案座落在侯马火车站对面二条主要商业街的交口处，系该市的
地标建筑，系典型的综合百货大楼的设计，业主的收购均价是该市目
前住宅售价的约三倍，其售价和市场的租金均价比较后已显见泡沫。
同时，唯其地标区位和地标建筑，该项目已成为该市的形象工程，政
府从时间和目标上尤为关注，简单的换手交易已不可能，且从成本上
亦无空间，除了选择一个合适的业态进入一定周期的经营外无其他
退出途径。
目前侯马的商品结构、市场状况、零售业态、消费习性和消费指
向均不支持这样一个 30000 平方米体量的商场是显而易见的。不对属
地市场的现状进行全面的突破，从主导市场和引领消费的角度去架构
未来的经营，那么存活的可能性几乎没有。
这一历程有一个必须的前提，即以开发商三年的经营期作为退出
机制来倒
推通盘销售额能否有溢价部分来支持经营期的资金。换言之就是假设
有 2 亿元
的销售额，开发商拿走 亿元，剩下的 3000 万元来经营三年，经
营成功则 3000 万元继续产生利润，经营失败则以 3000 万元的资本体
宣告破产，确保了前期的利润。经营期以商业管理公司来运作同销售
期的开发商断开。
经营期的资本金确定以后，第一要树立此为牺牲打的概念，第二
在这个资本盘面来选择底限为确保三年经营。力争求存求发展的业态
和经营模式。
因此，未来的商业规划、业态确定将依据引领属地市场原则和资
本盘的原则来进行，其目标是完成开发退出机制。
侯马的地域特征
THE CHARACTER OF HOUMA
消费能力严重的二级分化市场
● 侯马的基本概况：
侯马位于山西省西南部，人口 23 万，属于标准的内陆型县级城
市。早期有“北侯马南义乌”之称号，是北方地区小商品销售的中心。
由于城市化发展，交通的便利，侯马小商品的地位慢慢退出了历史舞
台。现在连接侯马到省城——太原的交通非常方便，除常规火车外，
每日均有多班大巴往返于二市之间。另由于侯马自身的地理位置决定，
其受陕西西安的商品辐射能力较大。
城市功能辐射圈示意图
● 侯马的消费习性：
做为山西西南地区屈指可数的县级城市，其周边又有多个县乡构
成，由于有煤矿等重工业产业支柱，贫富差距悬殊，在零售、服务等
行业中的消费方式各不相同。其中：
1、以煤矿主为主的消费群体集中在餐饮、娱乐方面的消费，由
于收入高，
在此方面的消费将趋于高端，需要有包厢等的就餐环境。在
消费品方面除民生必须品在本地商场采购外，大件的高价格
的商品主要会在太原甚至山西以外地区采购；这类消费群体
仅占总消费人群的 5%左右。
2、以政府机关单位消费的人群只要集中在餐饮、娱乐方面的消
费，年均消费数额约 9900 万元，由于属于公关、应酬性的消
费，且又属于公款消费，故其在消费单价上不是追求费用的
高低，更需要的是消费的环境、消费的隐蔽性，并在开具发
票等方面能够提供便利的。对于商品类消费主要由送礼、在
大型城市消费形态为主。这类消费群体仅占总消费人群的 2%
左右。
3、普通百姓的人群的消费基本集中在民生日用品为主，一般消
费类商品也均以在本地消费为主。他们在消费期间过多的是
考虑商品的价格而相对忽视商品的质量和服务质量。平价是
针对这类消费群体最有效的手段。这类消费群体仅占总消费
人群的绝大多数。
消费人群结构饼状示意图
餐饮娱乐 民生日用品 中高消费品 平价消费品
煤矿主
个体经营者
高端本地的消
费
本地采购
异地采购为
主
少量消费
政府机关
人员
高端本地的消
费
本地采购
送礼获得
异地采购为
主
少量消费
普通百姓 一般情况下 本地采购 少量消费 大量在本地
煤矿主和个
体经营主,
5%
普通侯马百
姓, 93%
政府机关单
位人群, 2%
煤矿主和个体经营主
政府机关单位人群
普通侯马百姓
不消费 消费
本地消费习性汇总示意表
● 侯马的商业特征：
○ 本案立地位置
基本以火车站为核心向四周扩散，本案立地位置是二大商业街区
的核心，起到纽带作用，也是二大商业街区的中心。
○ 市场经营模式
属地市场商业经营模式陈旧，基本为租赁型经营形态，部分低档
商品（如：皮鞋、洗涤化妆品等）的经营户由于资金匮乏及商店的经
营格局的限制采用了扣率形式的经营形态。
○ 市场商品结构
属地市场商品品牌强弱不一，有相对中高档的品牌，如：苹果、
鳄鱼、皮尔卡丹等，也有许多不知名的中低档品牌，基本商品单价
在 200 元以内，少量中高档商品单价超过 1000 元，主力业种均为服
饰类商品，音像、电器等专业市场匮乏，超市等商品价格偏高，休闲
娱乐等市场表现不明显。
○ 市场经营环境
均为老旧的商业环境，没有中央空调、电扶梯等基本商业硬件，
各商场经营管理不明显且促销活动很弱，没有成型的集中的购物中心。
本案周边仍存在即将开业的或在建的商业项目，会在一定程度上瓜分
厂商资源和分化消费力。
○ 业种规模效益
相对诸多的现有市场而言，新港市场的经营情况是最好的，其主
要原因自一是业种的相对集中而产生的规模效益，以该市场二楼为例，
由于集中了女性服饰商品，其经营业绩和租金价格均高与一楼。
○ 消费市场潜力
根据侯马市 2002 年统计年鉴显示
其批发、零售和餐饮的年消费额在 13 亿元
其中批发和零售消费为 9300 万元，餐饮消费为 5700 万元
城镇居民消费水准
食品类年人均消费 1416 元
服装类年人均消费 716 元
居住类年人均消费 361 元，
年人均可支配收入 5857 元
年人均可支配支出为 4064 元
在岗职工平均年人均收入 8251 元
存贷款规模扩大
城镇居民储蓄存款 25 亿元
金融机构存款额达 32 亿元
金融机构各项贷款余额 21 亿元
上述数据基本可以满足本案在未来的消费能力
本案的商业定位
COMMERCE MOTIF
量贩式复合形态的购物中心
百货公司商铺化
本案的基本定位
以商品价格来区分市场，多业态组合的
量贩式复合形态的购物中心
量贩的概念是平价的、为中低价格带的商品为主的，符合绝大多数
的消费群
体的，其不仅表现在商业经营模式上面，表现在商品能够符合侯马
绝大多数
的消费群体上面，在销售上也表现在以小分割面积为销售主力的销
售模式上
面。
量贩是符合侯马此类地县级城市的、经济收入和储蓄不高的、人口
数量相对
较少的最有效的商业模式。
购物中心是指能够满足未来消费群购物、餐饮、娱乐、休闲的一
个场所，是
将多数零售业态有效集中的场所，是充分发挥商品与商品之间在
销售时达到
1+1>2 的效果的场所，是能够满足不同消费群体消费的场所。
购物中心需要大体量面积支撑，对于本案的面积超过 25000 平方
米，且地理
位置优越，是购物中心定位是本案最佳的商业定位。
● 各楼层定位：
楼层定位示意图
量贩式购物中心是本案的最佳选择和定位！
● 本案的命名建议：
○ 标志的建议
本案标志示意图
○ 命名的原由
1、侯马目前最大的综合性商业设施，面积当属第一；
2、侯马第一家综合性购物中心，业态当属第一；
3、它将拥有侯马最好且最标准的百货公司，百货当属第一；
4、它将拥有侯马最大的标准的卖场，超市当属第一；
5、它将拥有侯马第一个室内商业街概念，商铺当属第一；
6、它聘请了上海专业的公司进驻全程销售招商和管理，专业当
属第一；
7、第一亦将代表最好，字面本身意义上具有积极向上的含义；
本案的销售阐述
SALE EXPLAIN
以小面积分割全客层销售对象的销售模式
本案的销售阐述
销售是本案开发商获得基本收益并能够为商业招商和经营带来
资金保障的唯一途径，是最先启动的、最关键的步骤。
为了使本案销售达到最佳效果，其具备了以下的条件：
○ 良好的地理环境
本案地理位置占有绝对的优势，优于其它现有商场和再建商
场的位置，所谓商业能否成功经营，地理位置占了 60%以上
的要素，本案在此方面无可非议。
○ 政府扶持的项目
做为本案是市政府扶持的项目，是今年政府的形象工程之一。
由于国家在银行贷款等宏观经济方面有所控制，大都市的商
业地产贷款越来越难，而本案由于得到市政府的配合，在未
来购铺中能够得到当地银行的极大支持，为本案销售带来巨
大的经济支持。
○ 新颖的商业题材
量贩概念是最能够适合侯马本地市场的商业题材，在山西本
概念是没有的，在本案中可以说是量贩的概念是唯一性的、
是最新颖的，所有唯一性和新颖的商业题材都将为本案销售
带来灵魂核心。
○ 最广的受众销售
本案有购铺自营的形态、有返租形态等，既能够面向纯投资
性购铺顾
客也能够面向投资经营性购铺顾客，属于绝对的全客层销售
的房地产
项目。另本案基本购铺对象应为本地及周边有投资概念、想
投资经营的顾客，小面积分割商铺，不但可以使商铺单价提
升而总价又偏低，又可以为持少量货币想进行投资房地产的
顾客放低门槛，使购铺顾客受众面再度提升，并可使本案的
销售利润极大化。
○ 专业的公司运营
做为本提案的公司是结合了商业和房地产的专业公司，是目
前国内为数不多的此类公司。本案属于标准的商业房地产项
目，在商铺销售中相互依托相互存在，为有效控制本案的销
售和招商工作，理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免纯
销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况，也可避免纯
商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。
本案的市场状况
本案销售市场调查示意图
本案的销售方式
● 销售对象细分类：
1、纯投资性客户：仅做为购铺而不进行经营的。
此类多为温州等地的客户以及周边地区煤矿主等范围。
此类客户需要有相当的返租回报满足其投资收益。
2、投资经营性客户：既投资购铺也进行经营的。
此类客户多为本地及周边地区个体经营者。
此类客户由于资金量不很充足故购铺一般为小面积或低总价
的。
● 商铺与客户的对应关系：
B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F
投资型 √ √ √ √ √ √ ？ ？
投资经营型 √ √ √ √ √ √ √
原则：以最大限度满足不同的购铺顾客
● 商铺的分割标准：
B1F 1F 2F-5F 6F-7F
最小面积分割，以 适中面积分割，一 最小面积分割，以 由 于 属 于 特 殊 业
高 单 价 方 式 产 生
低总价的商铺，以
适 合 多 数 购 铺 客
户
楼 做 为 本 案 坐 标
价格，面向资金充
足的购铺客户
高 单 价 方 式 产 生
低总价的商铺，以
适 合 多 数 购 铺 客
户
种，视购铺情况定
● 商铺的销售价格参考（价格的单位为：万元）：
楼层 B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F
总面积 3880 3880 3880 3880 3880 3880 2960 2960
平均单价
平均面积 10 15 12 12 8 8 依整馆销售参考
总价 5 12 9 4 990 660
单
铺
4 成首付 2 9 396 264
楼层总价 1940 5820 3880 2910 1940 1552 888 592
本案销售总价约：19522 万元
销售均价约 6507 元/平方米
● 商铺销售的 6 把利剑：
1、无疑匹敌的地理位置，市政府重点商业项目
2、最低首付 万元即可获得黄金商铺 1 间
3、全新商业新概念——量贩型购物中心
4、银行提供 6 成 10 年按揭
5、三年平均返租 8%，在家坐收鱼翁之利
6、专业公司全程策划全程服务，管理是永续经营的最佳保障
● 三年依照 100%的返租费用预算（单位：万元）：
B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F
总价 1940 5820 3880 2910 1940 1552 888 592
返租比例（毛） 按 100%计算返租
第一年 % 291
第二年 8%
第三年 %
小计
三年返租合计：4330 万元
平均每年返租费用：1443 万元
再议
● 销售的预计成本：
项目 预计费用
售楼处建造及装修 10 万元
售楼处办公设备 5 万元
楼书设计制作印刷 （5000 本）5 万元
销售广告 （销售额的 %）450 万元
公关招待费用 （包括办证及地方关系处理）15 万元
不可预见的费用 630 万元（含销售佣金 3%）
合计 1115 万元
● 本案销售价格支撑原由：
依照对属地市场的基本调查，整体侯马地区的商铺销售价格偏高，
沿街商铺销售均价在 10000-15000 元/平方米，这也是支撑本案一楼均
价 15000 元/平方米的原由。
由于二楼以上部分结合了商业题材和商业定位，并以一楼均价做
为全馆的坐标价格依次类推而得到的。
● 销售广告推广方式：
鉴于侯马本地的特殊情况，以常规的大众媒体的广告方式不能起
到良好的效果，更多的需要能够有效针对目标客户进行宣传，以下提
供几种适当的方式：
1、侯马的地方性报纸
2、山西省的日报和晚报
3、DM 直接投递
4、具规模的下乡巡回展示车辆
5、由政府配合出面的软性报道
6、太原电视台“车楼大观”节目
7、区域性的公益活动或演出活动
等等……
● 销售的阶段性：
7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月
上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下
销售
预热
期
强势
销售
期
销售
清盘
期
其中：强势销售期预期完成总面积的 75%
● 本案的交房标准：
1、 依照本案的商业特性完成外观设计、施工。
2、 依照本案的商业特性完成 1-5 楼的天花板、地面和柱面的装
修。
3、 完成本案的中央空调、电扶梯、电梯、双回路电源、电量增
容（基本
电力需求 3500KW）、消防设施、厕所设施及装修、逃生通
道的设施及
装修、楼层的商铺分割等的工程。
本案的商业阐述
COMMERCE EXPLAIN
以室内商业街形式使百货商品商铺化
本案的市场状况
本案商业市场调查示意图
本案的商业阐述
商业是本案的基本特性，是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。
商业题材是否可以出其不意以新取胜，是销售能否成功的关键之一，
商业的专业运做也是为前期投资商铺的客户给予最良好的回报的关
键。总之商业的成功运做是本案销售的关键，也是开发商能否获得预
期收益的唯一保障。
● 本案不适合的商业业态：
○ 百货公司
百货公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按时结付款的商场
仅为百盛，其它商场均存在拖欠货款的情况，造成资金力不足的供应
商无力进货，从而使商场经营恶性循环。侯马地区除低档的庆丰购物
中心和飞龙商场外，基本均是租金店的经营方式。而侯马地区的扣率
店所经营的商品均为低档商品，不适合百货公司的经营和定位。另百
货公司的前期投入成本比较高，且是必须的投入，就本案核心五所述
的标准，经营所赢利的费用无力支持本案的经营。
○ 批发市场
侯马由于地理位置、经济发展、交通便利等诸多因素，无法做为
商品流通的核心，且本地不属于商品的生产基地，基本批发渠道均为
太原市和西安市，故批发形态的市场不适合本案。
● 本案商业业种的划分：
楼层 馆名 业种
7F 演歌台 KTV 包间，夜总会
6F 海鲜馆 包间式餐饮
5F 平价百货街 低档的平价百货类商品
4F 绅士服饰街
中档及中低档男性商品、体育运动商品、中性休闲商
品
3F 品位生活街 中档及中低档成熟女性商品，儿童商品、家庭用品
2F 青春少女街 中档及中低档年轻女性商品
1F 国际名店街 中高档服饰、皮件、化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜
B1F 生活量贩超市 食品、非食品、部分生鲜产品
● 业态规划的原由：
1、以高销售价格用高租金价格的商业形态对应
2、以低销售价格用低租金价格的商业形态对应
3、针对顶尖消费群以特殊的业种（餐饮娱乐和一楼名店）对应
4、以量贩超市为本案的集客核心来对应
● 各楼层目标顾客（√√√为最高值）：
B1F B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F
煤矿个
体业主
√√ √√√ √√ √ √√ √√ √√√ √√√
政府机
关人员
√√ √√ √ √√ √ √ √√√ √√√
消
费
群
体 普通本
地居民
√√√ √ √√√ √√√ √√√ √√√ √ √
● 厂商经营模式（√√√为最高值）：
B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F
公司返租统
一自营
√√√ √√ √ √ √ √
商户纯租赁
形式
√√ √√ √√ √√ √√
业主购铺自
营
√√ √√ √ √ √ √√√ √√√
● 目标顾客年龄层（√√√为最高值）：
B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F
0-16 少年 √√√ √ √√√ √
儿童
17-35 白领
一族
√√√ √√ √√√ √√√ √√ √√√ √√ √√
35 以上中
老年族
√√√ √√√ √ √√√ √√√ √√√ √√√
● 商品档次基本定位（√√√为最高值）：
B1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F
低档 √√√ √√√ √√√ √√√ √√√
中档 √√ √√√ √√ √√ √√ √ √ √
高档 √√ √√√ √√√
● 生活量贩超市简要说明：
生活量贩超市商品结构示意图
食品类, 70%
非食品类,
25%
生鲜类, 5%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
食品类 非食品类 生鲜类
代销类, 70%
专柜类, 5%
买断类, 25%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
代销类 专柜类 买断类
生活量贩超市经营方式示意图
● 1-5 楼商铺简要说明：
○ 目标招商的对象
1、侯马本地经营户 55%
2、太原的经营户 30%
3、山西其它地区及外省经营户 10%
4、公司自营商品采购 5%
○ 经营户设柜标准
1、有品牌的经营户
2、非假冒伪劣和侵权性商品的经营户
3、能够提供商品代理、经销等证明的经营户
4、有良好形象的经营户
5、有足够资金的经营户
6、符合中档为主低档为辅的商品价格带的经营户
主要经营模式：
1、租赁户为：租金+物业管理费
2、自营户为：物业管理费
● 全馆收益价格预算：
○ 基本商业数据
1、一楼按照得房率 55%计算，实际面积约为 2134 平方米
2、二至五楼按照得房率 60%计算，每层实际面积约 2328 平方米
3、租赁面积依照实际面积计算
○ 楼层租赁理论价格（未含物业管理费）：
1F 2F 3F 4F 5F
楼层实际面
积
2134 2328 2328 2328 2328
平均租金单
价
单铺平均面
积
20 15 15 15 10
单铺年均租
金
万 万 万 万 万
楼层年租总
价
390 万 323 万 221 万 170 万 127 万
年 1-5 楼租金收益 1231 万元
租金定价标准以本商圈市场调查为参考基础
○ 1-5 楼物业费理论价格
1-5 楼物业费均价 35 元/平方米/月
1-5 楼实际面积合计 11446 平方米
1-5 楼年物业费收入 480 万元
物业费标准以新田市场（39 元/平方米/月）为参考
● 商业筹建成本：
○ 内装费用：
鉴于甲方的交房标准的前提下：
1、1-5 楼基本考虑为租赁型商铺，基本无乙、丙工程费用，仅预
备 150 万作为部分调整费用（主要在工程方面）；
2、装修小计：150 万元；
○ 设备及物品费用：
1、1-5 楼仅综合布线和背景音乐设备依照 10 万元计算
2、办公设备、家私、保安设备、保洁设备 40 万元计算
3、不可遇见的杂费 20 万元
4、设备及物品费用小计 70 万元
○ 人员及耗材
1、内部管理人员：500 元/月*15 人* 个月（陆续到位）=
万元
2、一般管理人员：350 元/月*30 人* 个月（陆续到位）=
万元
3、办公耗材及公关差旅依照每月 3 万元*6 个月=18 万元
4、人员及耗材小计 24 万元
○ 广告费用包含在销售广告中不做另行支付
○ 上述小计 244 万元
● 商业营运成本：
○ 营运期能耗费用
1-5 楼依照公用面积约 7760 平方米，全年能源费用约 180 万
元
○ 管理人员
500 元/月*15 人*12 个月=9 万元
350 元/月*30 人*12 个月= 万元
○ 办公及广告
依照 10 万元/月计算。即 120 万元/年
○ 上述小计 万元
● 三年经营期总成本：
本案筹建成本为 244 万元，依照三年分摊，每年约 万元
本案经营期营运成本为每年 万元
上述合计 万+ 万= 万元/年
按照 1-5 楼平均分摊约为 万元
● 超市的营运情况概述：
由于受到发展商要求超市自营的要求，本案暂不对超市进行总体
财务分析，根据 3880 平方米的超市，属地市场人均在超市的消费单
价约 20 元，本案超市年业绩预计为 3000 万元，年需要 150 万有效顾
客支撑，日均 4100 人次的有效顾客，按照 1：5 的人流计算，每日来
店数量约 20000 人，与侯马总人口 23 万相比较，约为 1： 的概
率。
按照超市毛利率 5%计算，本案的超市年收益约为 150 万元。
● 6-7 楼的营运情况概述：
由于本案的 6-7 楼为特殊的餐饮、娱乐业种，需要以整馆的方式
进行经营，由于其特殊性，本规划对改二层楼不进行财务分析。
本案的财务分析
FINANCE ANALYSE
本案的财务分析
● 本案 B1F-5F 销售价格：
楼层 B1F 1F 2F 3F 4F 5F
总面积 3880 3880 3880 3880 3880 3880
平均单价
楼层总价 1940 5820 3880 2910 1940 1552
● 本案 B1F-5F 租金价格：
1F 2F 3F 4F 5F
楼层实际面
积
2134 2328 2328 2328 2328
平均租金单
价
楼层年租总
价
390 万 323 万 221 万 170 万 127 万
● 本案 B1F-5F 物业价格：
1F 2F 3F 4F 5F
楼层实际面 2134 2328 2328 2328 2328
积
平均物业价
格
35 元/平方米/月
楼层年租总
价
万 万 万 万 万
● 1-5 楼第一年按照 100%返租进行的财务分析：
支出 收入
楼层 返租成
本
经营摊
提
支出小
计
租金收
入
物业收
入
收入小
计
合算
5F 127
4F 170
3F 221
2F 291 323
1F 390
合计 1231
● 1-5 楼第二年按照 100%返租进行的财务分析，租金递增 10%计算：
支出 收入
楼层
返租成 经营摊 支出小 租金收 物业收 收入小
合算
本 提 计 入 入 计
5F
4F 187
3F
2F
1F 429
合计
● 1-5 楼第三年按照 100%返租进行的财务分析，租金递增 10%计算：
支出 收入
楼层 返租成
本
经营摊
提
支出小
计
租金收
入
物业收
入
收入小
计
合算
5F 39
4F
3F
2F
1F
合计
● 本案收益合计：
○ 销售溢价合计（万元）
销售总价 发展商利润 销售成本 收购成本 销售节余
19552 2000 1115 15000 1407
○ 三年租金和物业收益合计（万元）
第一年 第二年 第三年 合计
上述总收益为 万元
其中：
○ 超市经营成本和利润
表一：
面积
销售价
格
第一年返
租
第二年返
租
第三年返
租
返租总成本
3880 1940
表二：
前期设备投入按照 800 万元计算，依照三年摊提，即每年为 267 万元；
年经营管销费用按照（包括人员和能源费用）约为 80 万元；
商品按照全代销方式经营；
年份 支出 收入 合算
设备摊
提
营费用
支出小
计
营业业
绩
营业毛
利
收入小
计
NO1 267 万 80 万 347 万 3000 万 150 万 -197 万
NO2 267 万 80 万 347 万 3300 万 165 万 -182 万
NO3 267 万 80 万 347 万 3630 万 万 万
合计 800 万 240 万
1040 万
元
9930 万
5%
万 万
● 本案财务三年总分析
1、三年从销售溢价和租金物业的收益为 万元
见上表说明
2、由于超市经营属于亏损状态，三年亏损 万
剩余经营利润为 万元= 万元
3、考虑到新店开业可能采取 3 个月的免租优惠，即损失约 372
万元
剩余经营利润为 -372 万元= 万元
4、考虑到超市商品不可能为 100%代销，其中预备 200 万自营商
品费用
超市商品随三年经营亏损而自然损耗消失
剩余经营利润为 -200= 万元
5、为 1-5 楼自营商品准备的预备金 300 万元
经过三年经营，约可产生利润做为再进货的准备资金，自营
商品赢余部分约为商品的库存，可计入财务赢利成本但不能
做为现金储备
剩余经营利润为 -300= 万元
6、经过上述各项费用的分摊剩余 万元，可做为各楼层在
经营期间的风险资金，此经营方式保证了发展商获利后全盘
推出，也基本能够实现三年的稳步经营
管理学名言
最好的方案不等于最合理的方案
最合理的方案就是最好的方案
上海主张置业营销策划有限公司
2004-6-23
