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    MBA智库文档 综合 研究报告 保利物業：2021年度報告.pdf

    保利物業：2021年度報告.pdf

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    (於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司 ) 2021 目錄公司概覽 3 公司資料 4 財務概要 6 2021年度大事記 8 獎項和榮譽 10 董事長致辭 12 管理層討論和分析 16 董事、監事及高級管理人員 35 企業管治報告 43 董事會報告 58 監事會報告 83 獨立核數師報告 86 綜合損益及其他全面收益表 92 綜合財務狀況表 93 綜合權益變動表 95 綜合現金流量表 96 綜合財務報表附註 97 五年財務概要 181 3 公司概覽 保利物業服務股份有限公司 2021年報 保利物業服務股份有限公司（「公司」、「本公司」或「保利物業」及其附屬公司統稱「本集團」或「我們」）是中國一家規模 領先、具有央企背景的物業管理服務綜合運營商。根據中國指數研究院2021年中國物業服務百強企業排行榜，本集 團在中國物業服務百強企業中排名第五，在具有央企背景的物業服務企業中管理規模排名第一。憑藉優質的服務及 品牌實力，贏得了良好的行業口碑，本集團2021年的品牌價值約人民幣159億元。本集團擁有三項主要業務板塊， 即物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務，構成我們向客戶提供的綜合服務並覆蓋物業管理價值鏈。截至 2021年12月31日止，本集團已經進駐全國29個省、自治區與直轄市的196個城市，在管項目總面積約百萬平方 米，在管項目總數1,786個，合同管理項目總面積約百萬平方米，合同管理項目總數2,428個。本集團持續推進「大 物業」戰略佈局，管理的業態覆蓋住宅社區、商業及寫字樓以及公共及其他物業。 < 1 合同管理面積（百萬平方米） Contracted GFA (Million .) 在管面積（百萬平方米） GFA Under Management (Million .) 1 - 5 5 - 10 10 - 15 ≧ 15 < 1 1 - 5 5 - 10 10 - 15 ≧ 15 安徽 Anhui 湖北 Hubei 河南 Henan 吉林 Jilin 黑龍江 Heilongjiang 青海 Qinghai 西藏 Xizang 雲南 Yunnan 遼寧 Liaoning 天津 Tianjin 山東 Shandong 山西 Shanxi 河北 Hebei 江蘇 Jiangsu 上海 Shanghai 台灣 Taiwan 江西 Jiangxi 浙江 Zhejiang 福建 Fujian 廣東 Guangdong 海南 Hainan 香港 Hong Kong 澳門 Macau 廣西 Guangxi 貴州 Guizhou 四川 Sichuan 重慶 Chongqing 陝西 Shaanxi 寧夏 Ningxia 甘肅 Gansu 新疆 Xinjiang 內蒙古 Inner Mongolia 湖南 Hunan 北京 Beijing 南海諸島 Islands of South China Sea 4 公司資料 保利物業服務股份有限公司 2021年報 董事會 非執行董事 黃海先生（董事長） 劉平先生 胡在新先生 執行董事 吳蘭玉女士（總經理） 獨立非執行董事 王小軍先生 譚燕女士 王鵬先生 董事會委員會 審核委員會 譚燕女士（主席） 劉平先生 胡在新先生 王小軍先生 王鵬先生 薪酬委員會 王小軍先生（主席） 譚燕女士 王鵬先生 提名委員會 黃海先生（主席） 吳蘭玉女士 王小軍先生 譚燕女士 王鵬先生 監事會 劉慧妍女士（主席） 鍾妤女士 穆靜女士 聯席公司秘書 尹超先生 劉國賢先生 授權代表 吳蘭玉女士 劉國賢先生 核數師 香港立信德豪會計師事務所有限公司 執業會計師及註冊公眾利益實體核數師 香港 干諾道中111號 永安中心25樓 法律顧問 繆氏律師事務所（與漢坤律師事務所聯營） 香港皇后大道中15號 置地廣場公爵大廈 39樓3901-05室 5 保利物業服務股份有限公司 2021年報 主要往來銀行 中國建設銀行 廣州保利天悅支行 中國廣東省廣州市海珠區 宸悅路3號102房 中國註冊辨事處及主要營業地點 中國 廣東省廣州市海珠區 閱江中路688號 201房至208房 香港主要營業地點 香港 灣仔 皇后大道東248號 大新金融中心40樓 H股股份過戶登記處 卓佳證券登記有限公司 香港 皇后大道東183號 合和中心54樓 投資者關係 電話：(86) 20 8989 9959 郵箱：stock@ 公司網站 香港聯交所股份代號 06049 6 財務概要 保利物業服務股份有限公司 2021年報 綜合損益及其他全面收益表概要 截至12月31日止年度 2021年 2020年 收入（人民幣百萬元） 10, 8, 毛利（人民幣百萬元） 2, 1, 毛利率 % % 年內溢利（人民幣百萬元） 淨利率 % % 本公司擁有人應佔年內溢利（人民幣百萬元） 每股基本盈利（人民幣元）* 股東權益回報率（加權平均） % % * 本公司的H股於2019年12月19日上市，超額配股權於2020年1月10日獲悉數行使，並於2020年1月17日發行。截至2021年12月 31日止年度（「年內」或「期內」）及2020年12月31日止年度之普通股加權平均數分別為553,333,400股及552,459,000股，詳情載 列於本年報綜合財務報表附註11。 7 保利物業服務股份有限公司 2021年報 綜合財務狀況表概要 於12月31日 2021年 2020年 資產總值（人民幣百萬元） 11, 9, 現金及現金等價物（人民幣百萬元） 7, 7, 權益總額（人民幣百萬元） 6, 6, 資產負債率 % % 8 2021年度大事記 保利物業服務股份有限公司 2021年報 3月 3月9日，「保利物業杯」全國物業管理行業職 業技能競賽在合肥隆重開幕，保利物業廣州公 司陳良從全國2萬多名初賽選手中脫穎而出， 榮獲2020全國物業管理行業技能競賽物業管 理員第一名，保利物業被授予全國物業管理行 業技能競賽「特別貢獻獎」。 6月 6月23日，保利物業於上海國際物 業管理產業博覽會上正式發佈紅 色物業「星火模式」。 4月 4月23日，保利物業全國品質聯盟正式成立，圍繞「標準、工 具、人才」全方位提升品質建設，率行業之先提出服務產品場 景化。 8月 全年保利物業人積極堅守抗疫工作，在廣州、成都、石家莊、 西安等疫情多發態勢下，持續做好防疫應急準備。在鄭州百 年不遇的大暴雨中，保利物業河南公司全員堅守崗位迎戰洪 澇，用勇於爭先和不怕艱險的精神守護業主和市民的安全， 收到來自鄭州市委市政府、鄭州市防汛抗旱指揮部以及鄭州 地鐵集團的三面錦旗。 9 保利物業服務股份有限公司 2021年報 10月 10月27日，保利物業攜「種子研究所」亮相2021廣 州國際智慧物業博覽會，邁出了科技賦能經營的 堅實一步。 10月 10月19日，第六期保利星火班開班儀式在山 西舉辦。保利物業踐行央企社會責任，三年間 共計為428名國家貧困縣建檔立卡的貧困生提 供「教育+就業」的精準扶貧幫助。 11月 11月3日，保利物業正式推出「戎耀行動」軍招新品 牌，深入發展退役軍人專項招募計劃，助力退役軍 人解決再就業，進一步完善保利物業人才招聘體系 藍圖。 10月 10月1日，保利物業正式進駐廣州塔景區綜合提 升項目，再創全域服務新高度。年內，保利物 業在公共服務賽道持續深耕，接連服務嘉興南 湖街道、五台山景區、上海地鐵15號線，簽約 東港市環衛一體化項目。 10 獎項和榮譽 保利物業服務股份有限公司 2021年報 12021 2016–2020全國普法工作先進單位12月 頒獎單位：中共中央宣傳部、 中華人民共和國司法部、 全國普及法律常識辦公室 22021 2021中國物業服務百強企業（TOP5）4月 頒獎單位：中國指數研究院 32021 2021中國物業服務企業上市公司10強5月 頒獎單位：易居房地產研究院 42021 2021中國物業服務百強企業經營績效TOP10 4月 頒獎單位：中國指數研究院 52021 2021中國物業服務百強企業服務規模TOP104月 頒獎單位：中國指數研究院 62021 2021中國物業服務百強服務質量領先企業4月 頒獎單位：中國指數研究院 11 保利物業服務股份有限公司 2021年報 72021 2021中國智慧城市服務領先企業4月 頒獎單位：中國指數研究院 82021 2021中國物業服務年度社會責任感企業4月 頒獎單位：中國指數研究院 92021 2021中國物業上市公司領先企業5月 — 市拓能力領先 頒獎單位：易居房地產研究院 102021 2021中國高端物業服務領先企業4月 頒獎單位：中國指數研究院 112021 2021中國特色物業服務領先企業4月 — 星雲企服 — 商辦服務品牌 頒獎單位：中國指數研究院 122021 2021中國物業服務品牌特色企業5月 — 東方禮遇 頒獎單位：易居房地產研究院 132021 2021中國物業服務專業化運營領先品牌企業9月 （品牌價值：人民幣159億） 頒獎單位：北京中指信息技術研究院 12 董事長致辭 保利物業服務股份有限公司 2021年報 謹致各位股東： 本人謹代表董事會欣然提呈本集團截至2021年12月31日止年度的全年業績。年內，本集團實現收入約為人民幣 10,百萬元，較2020年同期增加約%，毛利約為人民幣2,百萬元，較2020年同期增加約%，實現年 內溢利約為人民幣百萬元，較2020年同期增長約%，本公司擁有人應佔年內溢利約為人民幣百萬元， 較2020年同期增長約%。 2021年物管行業變化風起雲湧，市場競爭愈發激烈，但機遇與挑戰並存，多重政策利好引導行業規模擴容，物業企 業加快突破服務邊界構建多業態服務能力，持續孵化細分增值產業，加大管理創新和科技投入。本集團始終保持戰 略定力，在十四五開局之年全力踐行「深耕市場、提效運營、全面信息化」的核心經營策略，各項業績指標均實現穩 健增長，為達成十四五戰略打下良好基礎。 回顧2021年 1. 深耕重點城市和核心業態，市場拓展保持高質量增長。 面對日益激烈的市場競爭環境，我們堅定佈局以核心經濟帶為主的重點區域，提升區域密度實現集約化管理，加大 佈局核心非居業態，加強全業態服務的品質建設，多舉並措提升市場拓展能力，在市場拓展上繼續保持高質量增長 趨勢。年內新簽約第三方項目的單年合同金額約人民幣1,百萬元，非居業態佔比和標桿項目數量進一步提升， 業態結構和項目質量不斷優化，並與四家優質地方國資平台成立合資公司，鎖定區域優質戰略資源，推動整體規模 再上新台階。截至2021年12月31日，我們已進入全國29個省、直轄市與自治區的196個城市，合同管理面積約 百萬平方米，合同項目數2,428個，在管面積約百萬平方米，在管項目1,786個。 13 保利物業服務股份有限公司 2021年報 2. 做優核心業態，延伸城市服務產業鏈，鞏固公共服務競爭優勢。 我們進一步鞏固在城鎮景區、高校及教研、軌道交通三大細分業態的領先優勢，完善不同業態服務標準，更好滿足 差異化服務需求，加大標桿項目建設，擴大區域影響力，發力市場拓展，全力提升細分業態規模量級。年內合計新 簽約公共服務項目單年合同金額人民幣億元，其中三大核心業態佔比超60%，落地廣州市廣州塔景區綜合提升項目、 上海軌道交通15號線、西南政法大學渝北校區等標誌性項目。我們延伸佈局城市服務產業鏈，通過引入市場化專業 團隊和產業合作方共同組建環衛服務專業公司，構建環衛垂直產業能力，全面支撐城市服務戰略落地。 3. 緊扣客戶需求，推進增值服務產業縱深發展。 我們緊扣客戶需求，推進細分增值產業能力的縱深發展。年內我們通過社區畫像分析，搭建消費潛力與客群分佈模型， 實現業主需求和服務產品的精準鏈接。我們聚焦美居服務、社區零售、空間運營和家政服務核心產業，持續優化商 業模式及供應鏈，推進規模化集採，加大與產業頭部公司合作，嫁接更多優質資源，提升社區的覆蓋廣度和深度。 年內我們與保利發展控股集團合作開展車位代銷業務，開闢了社區存量資產管理的新業務單元。在落地能力上，我 們積極尋找服務觸點，搭建服務模型，快速升級多項對客系統，提升服務效能，改善客戶體驗。 4. 健全中長效激勵體系，激發企業發展活力。 我們始終將創新激勵機制作為企業改革的重中之重。年內我們採用限制性股票激勵工具建立公司中長效激勵體系， 成為行業內首家建立股權激勵的央企物業公司，為公司未來十年的激勵機制發展打下堅實基礎，對激發團隊戰鬥力 和企業發展活力發揮了重要作用。與此同時，我們也積極把握「雙百企業」政策機遇，探討在創新業務中的激勵機制， 為新業務孵化提供激勵保障。 14 董事長致辭 保利物業服務股份有限公司 2021年報 5. 組織變革與數字化賦能，全面提質增效。 年內我們推動「大市拓大運營」的組織架構變革，突出前台拓展和中後台管控的專業化運作，集成管理各業態的拓展 工作，並整合品質管理、成本管控和項目運營三大功能，建立全業態、全生命週期的項目管控能力。與此同時，我 們進一步推進成本的精細化管控，通過完善項目標準成本模型與推進核心外包業務集中採購，大幅提高成本管控能力。 在數字化賦能領域，我們升級一體化財務內控系統，實現了從項目單元、區域平台到公司整體視角的全景式即時管控， 推動公司高效管理和精準運營，以更好適應公司快速發展趨勢下的管理要求。我們也積極探索智慧社區的佈局應用， 通過持續優化業主線上應用、大力推廣智慧人行和智慧車行的落地應用，不斷提升業主的居住體驗，並試點實踐EBA 設備設施互聯，不斷探索社區物業的科技化管理能力。 6. 積極踐行央企社會責任，全力協助政府防疫抗洪。 2021年保利物業人繼續奮戰在防疫抗災第一線，積極踐行央企社會責任，充分發揮物業人吃苦耐勞、不畏艱險的精神， 高效協同各級政府部門開展疫情防控、搶險救災等工作，全力保衛業主安全和社區家園，同時我們積極協調各方資源， 開展蔬菜生鮮進社區等服務，努力做好社區民生保障服務，收穫了政府、居民和社會的一致好評。 展望未來 堅持看好行業的長期發展價值。隨著社會經濟不斷發展，居民對生活品質的追求將帶動對品質物業服務的需求不斷 提升，從而支撐物業行業未來的長期高質量發展。同時物業緊密連接居民生活與各類公共空間，在承接城市服務及 管理需求方面具備天然優勢，我們相信在國家推進放管服改革、後勤服務社會化、基層社會治理及城市精細化治理 過程中，更多服務需求將被釋放，推動物業行業的服務場景不斷突破，業務內涵持續豐富。 15 保利物業服務股份有限公司 2021年報 行業的社會價值屬性更加突出。政策支持和鼓勵物業企業探索「物業服務+生活服務」模式，滿足居民多樣化多層次的 居住生活需求。物業公司在做好傳統基礎服務的同時，需要不斷強化社區為民、便民和安民的功能屬性，圍繞居民 日常生活領域加強產業能力打造，豐富社區服務功能。同時，物業作為基層社會治理的最小單元，緊密聯繫著居民、 街道、政府等多方主體，在政策引導下將會深度融入社區治理，在構建共建共治共享的基層社會治理體系中發揮更 大的價值。 行業加速向專業化和差異化方向發展。隨著行業走向精細化發展階段，物業企業需要更加關注不同服務場景下客戶 的差異化需求，從住宅、商業寫字樓到城市服務，在各細分業態將逐步形成有針對性的服務標準和服務特色，打造 差異化的競爭優勢，推動細分行業中的龍頭物企形成技術壁壘和服務優勢。 精益運營將成為行業未來的核心競爭力。隨著管理規模擴大和服務多元化，物業行業已經進入跨區域、跨業態、跨 產業的經營模式，作為勞動力密集型行業，如何在規模增長的同時保持穩定的服務品質及盈利能力將成為企業管理 面臨的突出挑戰。要求物業企業不斷推進精益運營能力，加強運營體系、激勵考核體系、成本管控體系和信息化平 台等領域的建設，做好規模、品質、成本和盈利的科學平衡，不斷提升自身規模化精益管理的核心競爭力。 面對行業發展機遇，我們將緊扣國家政策導向，以服務品質為支撐，積極把握行業發展趨勢，不斷提升內生競爭力， 堅持區域深耕做大規模，圍繞細分領域加強業務創新，持續提升管理效能，加快數字化轉型，為實現大物業生態平 台首席運營商的企業願景不斷努力。 保利物業服務股份有限公司 董事長兼非執行董事 黃海 中國廣州，2022年3月15日 16 管理層討論和分析 保利物業服務股份有限公司 2021年報 業務回顧 本集團是中國一家規模領先、具有央企背景的物業管理服務綜合運營商，根據中國指數研究院2021年的中國物業服 務百強企業排行榜，本集團在中國物業服務百強企業中排名第五，在具有央企背景的物業服務企業中管理規模排名 第一。憑借優質的服務能力及品牌實力，贏得了良好的行業口碑，本集團2021年度的品牌價值約人民幣159億元。本 集團積極推進「大物業」戰略佈局，管理的業態覆蓋住宅社區、商業及寫字樓以及公共及其他物業。於2021年12月31日， 本集團已進駐全國29個省、自治區及直轄市的196個城市，在管項目總面積約百萬平方米，在管項目總數1,786 個，合同管理項目總面積約百萬平方米，合同管理項目總數2,428個。 本集團收入來自三項主要業務板塊，即(i)物業管理服務；(ii)非業主增值服務；及(iii)社區增值服務。 物業管理服務－佔總收入約% 截至2021年12月31日止年度，本集團源自物業管理服務的收入錄得約人民幣6,百萬元，較2020年同期上升約 %，主要由於本集團在管項目面積的擴大及在管項目數量的增長。 下表載列本集團合同管理規模的變化情況： 於12月31日 2021年 2020年 項目來源 合同管理 面積 佔合同 管理面積 合同 管理數量 合同管理 面積 佔合同 管理面積 合同 管理數量 千平方米 % 千平方米 % 保利發展控股集團（附註1） 278,993 1,227 240,145 1,027 第三方（附註2） 377,266 1,201 327,057 921 合計 656,259 2,428 567,202 1,948 附註1： 於本年報「管理層討論和分析」一節所列示之「保利發展控股集團」相關數據包含由保利發展控股集團股份有限公司（「保利發 展控股」）及其附屬公司（統稱「保利發展控股集團」）、合營企業及聯營企業獨立開發或與其他方共同開發的物業。 附註2： 於本年報「管理層討論和分析」一節所列示之「第三方」管理面積不包含合同中未明確約定管理面積的項目，而隨著本集團加 大市場化拓展，部分第三方項目合同僅約定合同總價而非管理面積。 17 保利物業服務股份有限公司 2021年報 作為中國房地產行業的標桿龍頭之一，控股股東保利發展控股集團的穩健發展與支持為本集團帶來了業務需求增加。 於2021年12月31日，來自保利發展控股集團的合同管理面積約為百萬平方米，較2020年12月31日的合同管理 面積增長約百萬平方米。 在競爭愈加激烈的市場環境中，本集團堅持在重點城市和重點業態深耕的戰略，依托出色的服務品質與品牌影響力， 持續加大市場化拓展力度。年內，本集團新簽約第三方項目的單年合同金額約人民幣1,百萬元（不含續簽項目）， 其中單年合同金額人民幣千萬元以上的重大項目金額佔比超40%，非居業態單年合同金額佔比超73%，大物業戰略 加速落地。於2021年12月31日，本集團簽約的第三方合同項目數為1,201個，較2020年底淨增長280個。 本集團亦積極開拓與國企、地方國資平台的合資合作。年內，本集團與四家國資平台完成合資公司設立，並簽訂戰 略合作協議，通過資源及能力的互補合作，充分把握規模化服務的市場先機。 下表載列於所示期間或日期本集團按照項目來源劃分的收入、在管面積及在管項目數量明細： 截至12月31日止年度或於12月31日 2021年 2020年 項目來源 收入 在管面積 在管項目數 量 收入 在管面積 在管 項目數量 人民幣千元 % 千平方米 % 人民幣千元 % 千平方米 % 保利發展控股集團（附註） 4,376,229 185,966 904 3,642,596 152,288 746 第三方（附註） 2,294,168 279,347 882 1,304,959 227,838 643 總計 6,670,397 465,313 1,786 4,947,555 380,126 1,389 附註：見第16頁附註1及附註2。 市場化能力的不斷提升為本集團物業管理規模的穩健增長提供了可靠保障，截至2021年12月31日止年度，來自第三 方的物業管理服務收入約為人民幣2,百萬元，較2020年同期大幅增長約%，佔物業管理服務總收入約 %，同比提高約個百分點。 18 管理層討論和分析 保利物業服務股份有限公司 2021年報 依托於在非居業態的豐富服務經驗和品牌影響力，本集團加速在商業及寫字樓、公共及其他物業領域的擴張，物業 管理業態結構進一步優化，大物業戰略加速落地。於2021年12月31日，非居業態在管面積增長至約百萬平方米， 於在管規模中的比重為約%。年內，非住宅物業的物業管理收入錄得約人民幣2,百萬元，較2020年同期增 長約%，佔物業管理總體收入比重同比提升約個百分點至約%。 下表載列於所示期間或日期本集團按照物業類型劃分的收入、在管面積及在管項目數量明細： 截至12月31日止年度或於12月31日 2021年 2020年 項目來源 收入 在管面積 在管項目數 量 收入 在管面積 在管 項目數量 人民幣千元 % 千平方米 % 人民幣千元 % 千平方米 % 住宅社區 4,235,111 209,362 % 1,020 3,448,240 167,525 832 非住宅物業 2,435,286 255,951 % 766 1,499,315 212,601 557 — 商業及寫字樓 973,369 15,878 % 225 695,291 11,285 164 — 公共及其他物業 1,461,917 240,073 % 541 804,024 201,316 393 合計 6,670,397 465,313 % 1,786 4,947,555 380,126 1,389 本集團堅持品質為本，年內進一步完善全業態服務標準及品質管控體系，以強化物業服務產品力建設，通過建立全 業態、全生命週期的管控標準體系和成本標準體系，助推項目最小單元實現品質、效率和效益的提升，通過信息化 工具與培訓體系強化員工賦能。 19 保利物業服務股份有限公司 2021年報 針對住宅社區，本集團打造了「親情和院」及「東方禮遇」兩大物業服務品牌，以精細化管理、標準化服務和場景化體 驗打造差異化服務體系，滿足不同客群的居住需求，提供高質量的居住體驗。於2021年12月31日，本集團住宅社區 的在管面積約為百萬平方米，佔總在管面積約%。截至2021年12月31日止年度，源自住宅社區的物業管理 服務收入約為人民幣4,百萬元，較2020年同期增長約%，在本集團物業管理服務總收入的比重約%。 親情和院 保利物業「親情和院」住宅服務品牌，根植中國傳統的院落文化，基於「讓家更暖」的品牌理念，圍繞「真、善、美、 和」四位一體服務體系，打造具有品牌特色的場景化服務、文化活動，在社區中營造保利獨有的親情特質。通過 政府、業主、物業三方努力，共同建立家庭和美、鄰里和睦、社區和諧的「共建共治共享」理想社區。 東方禮遇 保利物業在中國高端住宅物業塑造屬於國人的「東方禮遇」。以「通情 • 達禮」的品牌主張，致力於在積極響應客戶 對於專業服務需要的同時，將服務的文化價值和文化的服務價值提煉到極致。服務產品設計基於保利物業的場景 運營能力，打造以「全域安全」、「雙管家服務」、「四節八禮社區活動」為核心的三位一體服務體系，打造「尊崇、 信賴、人文」的中式人居生活體驗。 20 管理層討論和分析 保利物業服務股份有限公司 2021年報 針對商業及寫字樓，本集團打造了「星雲企服」物業服務品牌，圍繞「場景運營」服務理念，提供包括物業管理、資產 管理與企業服務在內的三位一體服務體系，打造國資商辦服務第一品牌。年內，本集團成功在多個標桿項目落地「星 雲企服」標準服務體系，以標桿效應推動市場拓展，年內新簽約天津市渤海銀行大廈、廣州市海珠區機關辦公樓、農 業銀行北京分行辦公樓、廣州產權交易所、中國人壽安徽金融中心等優質商業項目。於2021年12月31日，本集團商 業及寫字樓的在管面積約為百萬平方米。截至2021年12月31日止年度，源自商業及寫字樓的物業管理服務收入 約為人民幣百萬元，較2020年同期增長約%。 星雲企服 保利物業星雲企服以「為500強而生」為品牌主張，努力建設成為「國資服務領軍品牌」。首創「場景運營」理念，圍 繞五維價值，提煉八大特色服務，從空間、氛圍、服務、鏈接等維度提供一站式解決方案。保利物業商辦服務， 將融合資產管理與物業管理，最終實現客戶資產保值增值。 21 保利物業服務股份有限公司 2021年報 針對公共及其他物業，本集團打造了「鎮興中國」物業服務品牌，並形成以網格化基礎治理、一體化市政服務、老舊 小區改造運營、智慧城鎮及產業賦能為核心的5G產品體系，通過深耕城市多元業態和城鎮全域，助力社會基層治理 提升。作為公共服務領域的先行者，本集團已經形成在高校及教研物業、城鎮景區、軌道及交通物業、醫院、政府 辦公樓、城市公共設施等多種業態的全國化佈局和領先優勢。 鎮興中國 保利物業基於二十多年傳統物業服務經驗的沉澱，與政府共同探索出一條「三位一體」的新型管理之路，構建了以 公共服務理論為基礎，以政府為主導、保利物業為主體、服務對象積極參與的新型公共服務管理模式。鎮興中國 以城鎮服務為核心載體，以全域公共服務為定位，推出公共服務產品體系 — 5G產品服務包、4大樣板工程、3大 支撐，致力於以軟基建的服務力量，推動社會治理現代化發展，最終實現「鎮通人和，美麗中國」。 年內，本集團在公共服務領域繼續保持高速的發展態勢，持續精耕高校及教研物業、軌道及交通物業、城鎮景區三 大業態，並在醫院業態實現多個標誌性項目的突破。截至2021年12月31日止年度，本集團新簽約公共及其他物業項 目的單年合同金額達約人民幣億元，其中三大核心業態佔比超%，重點項目包括廣州市廣州塔景區綜合提升 項目、嘉興市南湖街道公共服務、忻州市五台山景區、上海軌道交通15號線、西南政法大學渝北校區、北京醫院、 成都大學附屬醫院等。本集團亦推進環衛產業佈局，年內新簽約廣州市南沙區、江山市賀村鎮、襄陽市襄州區等環 衛項目，並引入市場專業團隊與產業合作方共同組建環衛合資公司，構建環衛服務垂直業務能力，完善城市服務產 業鏈，支撐城市服務戰略做深做實。 22 管理層討論和分析 保利物業服務股份有限公司 2021年報 於2021年12月31日，在管的公共及其他物業服務項目數量為541個，較2020年底增加148個。截至2021年12月31日止 年度，本集團源自公共及其他物業的收入約為人民幣1,百萬元，較2020年同期增長約%，佔物業管理服務 總收入的約%，收入佔比較2020年同期提高約個百分點。 平均物業管理費單價穩步提升 受益於新項目定價標準的提升及部分在管項目的提價，本集團的平均物業管理費單價穩步提升。 下表載列本集團於所示期間住宅社區與商業及寫字樓的平均物業管理費單價： 截至12月31日止年度 2021年 2020年 變動 （人民幣元╱平方米╱月） （人民幣） 住宅社區 增加元 — 保利發展控股集團 增加元 — 第三方 穩定 商業及寫字樓 減少元 — 保利發展控股集團 減少元 — 第三方 增加元 非業主增值服務 — 佔總收入約% 本集團向非業主（主要為物業開發商）提供增值服務，包括(i)向物業開發商提供的案場協銷服務，以協助其物業銷售 處及展廳的市場營銷活動，主要包括訪客接待、清潔、安保檢查及維護；及(ii)其他非業主增值服務，如咨詢、承接 查驗、交付和資產運營服務。 23 保利物業服務股份有限公司 2021年報 下表載列於所示期間本集團按服務類型劃分的非業主增值服務收入明細： 截至12月31日止年度 2021年 2020年 服務類型 人民幣千元 收入佔比 % 人民幣千元 收入佔比 % 案場協銷服務 1,123,052 953,684 其他非業主增值服務 688,179 387,567 總計 1,811,231 1,341,251 截至2021年12月31日止年度，本集團源自非業主增值服務的收入約為人民幣1,百萬元，較2020年同期增長約 %，乃主要由於本集團(i)提供案場協銷服務的項目數量持續增長；及（ii）其他非業主增值服務快速增長。 非業主增值服務 保利物業向物業開發商提供案場協銷及其他非業主增值服務。 社區增值服務 — 佔總收入約% 截至2021年12月31日止年度，本集團源自社區增值服務的收入約為人民幣2,百萬元，較同期實現約%的增 長。這主要得益於(i)本集團管理規模的擴張及服務用戶的增長，疊加優質基礎服務帶來的客戶黏性，為社區增值服務 開展帶來了良好的業務基礎；及(ii)美居服務、社區零售、空間運營、家政服務等垂直產業服務能力不斷提升。 24 管理層討論和分析 保利物業服務股份有限公司 2021年報 年內，本集團圍繞需求洞察、產品開發和項目運營三大維度推進核心產業的縱深發展，包括持續優化商業模式及供 應鏈，推進規模化集採，加大與產業頭部公司合作，提升落地服務能力等。在美居服務領域，本集團深耕拎包入住 業務，持續完善和優化供應鏈資源，加快形成專業高效的運營模式。在社區零售領域，本集團搭建「和院優品」線上 平台，加快供應鏈整合，依托單品爆品策略及多元渠道能力，實現零售產業規模的快速增長。在空間運營領域，本 集團通過規模化集採服務和創新整合營銷服務大幅提升社區資源價值及利用效率。在家政服務領域，本集團進一步 完善保潔、維修、三嫂業務等供應鏈以提升社區的服務覆蓋率，整合區域資源與頭部家政企業達成跨區合作。年內， 本集團積極探索社區資產經營業務，通過與保利發展控股集團開展車位代銷業務，充分發揮物業場景的服務優勢， 快速建立社區存量資產管理能力。 美居服務：實現收入約人民幣百萬元，佔社區增值服務總收入約% 美居服務以用戶需求為核心拉通業務全生命週期，圍繞拎包入住、傢俱團購、舊房換新等業務場景，打造數字化服 務工具，為業主提供從設計、安裝、交付到維保的家居生活綜合解決方案。 社區零售：實現收入約人民幣百萬元，佔社區增值服務總收入約% 社區零售通過產地直供、集中採購、前置倉儲等方式為業主提供高性價比的產品選擇，並利用線上線下資源互通， 結合一線管家前端配送上門服務構建產品力，為業主提供高性價比的購物體驗。 車場管理服務：實現收入約人民幣百萬元，佔社區增值服務總收入約% 車場管理服務，充分結合停車場的設施、地理位置、車位分佈、客戶需求等特點，提供有針對性的秩序管控、經營 開發、收費管理等運營方案。積極運用智能停車系統和智能設備，降本增效。 25 保利物業服務股份有限公司 2021年報 空間運營：實現收入約人民幣百萬元，佔社區增值服務總收入約% 空間運營服務是通過優化社區公共資源利用，提供場地出租、快遞服務、充電服務、共享服務、回收服務等便民服務； 發掘電梯、停車場等社區媒體渠道的傳播價值，通過信息化系統實現標準化、數字化運營，全面提升社區媒體點位 覆蓋率及經營效益。同時針對品牌商家推出「品效一體」的社區整合營銷服務，不斷構建立體化的媒體營運價值鏈。 社區便民及其他服務：實現收入約人民幣百萬元，佔社區增值服務總收入約% 根據業主需求提供家庭保潔、家庭維修、居家養護、保姆月嫂、主題教育、租售經紀等多元化社區便民生活服務， 及垃圾清運等物業專項服務。 社區增值服務 從便民服務、家政，到美居服務、社區零售等，通過構建社區服務生態圈，實現對生活場景、全生命周期的覆蓋。 26 管理層討論和分析 保利物業服務股份有限公司 2021年報 未來發展 秉持「大物業生態平台首席運營商」的企業願景，我們將繼續保持戰略定力，圍繞「持續深耕、全面精益、加速數字化 賦能」的工作主線，加速提升物業管理市場份額，持續推進增值產業縱深發展，加快數字化賦能業務及管理，推動公 司提質增效及服務的高品質升級。 持續深耕重點城市和核心業態，實現高質量市場化擴張 我們將堅持聚焦市場容量大、客戶資源優的核心區域與業態，不斷提升區域管理密度，全力提升細分業態賽道的規 模量級。面對兼具機遇與挑戰的市場環境，我們一方面將持續優化市場拓展團隊，強化拓展賦能，提高拓展能力， 另一方面通過加強市場研判、打造標桿項目、整合戰略資源、豐富業態品類、突出區域特色等方式，進一步提升市 場競爭能力，積極把握行業規模集中度提升的機遇。同時，我們將綜合運用合資合作、股權投資等多種方式，強化 優質資源整合力度，積極佈局新產業、新業態，打造專業化服務能力。 深耕核心產業，打造高品質、專業化的增值服務產品 社區增值服務的核心價值在於為業戶營造全方位美好生活體驗。我們將始終以用戶需求為中心，聚焦美居、零售、 空間運營、家政和資產管理五大核心產業，通過系統化提升「需求洞察、產品開發和落地執行」三大能力，高效鏈接 市場優質服務資源，發揮生活服務平台運營商價值。我們將圍繞供應鏈持續升級、立體化營銷體系建設、高效落地 執行能力強化不斷推進產業縱深發展，並將選取用戶需求集中且物業具備經營優勢、商業模式成熟的領域探索垂直 產業運營。 27 保利物業服務股份有限公司 2021年報 全面精益，持續提升企業競爭力 我們將圍繞「五個精益」（組織精益、人才精益、成本精益、產品精益、運營精益）全面提升組織運作效率、人才效能、 經濟效益、市場競爭力以及管理精細度。我們將完善大市拓大運營的組織架構變革，實現拓與管的專業化、集群化 運作，全面提升組織效能及靈活性，同時加快人才隊伍培育與市場化引入，構建關鍵人才供應鏈，積極提升人員效能。 我們將優化各層級考核激勵機制，強化價值創造導向，充分激發各層級員工的活力及主觀能動性。我們將積極運用 股權激勵工具，建設一支能力突出、勇於擔當、善於作為的核心骨幹團隊，推動公司更好更快發展。同時將積極把 握國資委「雙百企業」試點機遇，不斷開拓完善激勵體系建設。 我們將持續推進項目單元的精益運營，包括優化各業態的服務標準、強化成本管控、完善全週期運營體系、應用信 息化工具，實時掌握項目經營動態並及時預警糾偏，實現項目品質、效率和效益有效結合。 加速數字化賦能，全面支撐戰略落地 我們將加快數字化、科技化能力建設。我們將深度應用「預算、成本、人力、費控、財務共享」的五位一體內控系統， 加強成本與費用管控，強化數字運營分析，賦能管理經營更及時、更全景、更精細與更高效。同時，我們將繼續升 級住宅和商業基礎服務系統，建立城鎮全域化服務的數字平台，打造多場景服務的科技支撐平台。我們將加快智慧 社區建設實踐，完善推廣智慧車行、智慧人行、智慧設備設施、智慧應用等，為實現社區智能化服務和科技化管理 奠定基礎。 28 管理層討論和分析 保利物業服務股份有限公司 2021年報 財務回顧 收入 本集團收入來自三項主要業務板塊：(i)物業管理服務；(ii)非業主增值服務；及(iii)社區增值服務。 下表載列於所示期間按業務板塊劃分的收入明細： 截至12月31日止年度 2021年 2020年 人民幣千元 收入佔比 % 人民幣千元 收入佔比 % 增長率 % 物業管理服務 6,670,397 4,947,555 非業主增值服務 1,811,231 1,341,251 社區增值服務 2,300,921 1,748,350 合計 10,782,549 8,037,156 截至2021年12月31日止年度，本集團的總收入約為人民幣10,百萬元(2020年：約人民幣8,百萬元），較 2020年同期增加約%。主要是由於：(i)本集團管理規模的持續擴大帶來收入提升；及(ii)本集團增值服務於年內持 續穩定發展。 服務成本 年內，本集團的服務成本約為人民幣 8,百萬元(2020年： 約人民幣 6,百萬元），較 2020年同期上升約 %。服務成本的增加主要是由於(i)本集團在管面積的擴大及在管項目的增加，相應的員工成本、外包成本亦有所 增加；及(ii)新增孵化寫字樓租賃業務，相應的成本有所增加。 29 保利物業服務股份有限公司 2021年報 毛利及毛利率 下表為所示期間，按照本集團業務板塊劃分的毛利及毛利率明細： 截至12月31日止年度 2021年 2020年 毛利 毛利佔比 毛利率 毛利 毛利佔比 毛利率 （人民幣千元） % %（人民幣千元） % % 物業管理服務 954,267 700,496 非業主增值服務 337,976 269,394 社區增值服務 722,397 529,171 合計 2,014,640 1,499,061 截至2021年12月31日止年度，本集團毛利約為人民幣2,百萬元，較2020年同期的約人民幣1,百萬元增長約 %。本集團的毛利率從2020年同期約為%上升至約%。 截至2021年12月31日止年度，本集團物業管理服務的毛利率約為%（2020年：約%），略有上升。 本集團非業主增值服務的毛利率約為%（2020年：約%），較2020年同期下降約個百分點，乃主要由於 新增孵化寫字樓租賃業務的影響。 本集團社區增值服務的毛利率約為%（2020年：約%），較2020年同期上升約個百分點，乃主要是由於 美居、社區零售等產業能力提升和產品力升級，毛利佔比略有上升。 其他收入及其他淨收益╱（虧損） 截至2021年12月31日止年度，其他收入及其他淨收益╱（虧損）約為人民幣百萬元，較截至2020年12月31日止 年度的約人民幣百萬元下降約%。主要由於匯率變動確認的匯兌淨損失。 30 管理層討論和分析 保利物業服務股份有限公司 2021年報 行政開支 截至2021年12月31日止年度，本集團的行政開支總額約為人民幣1,百萬元，較截至2020年12月31日止年度的約 人民幣百萬元增加約%，主要由於本集團的業務與2020年同期相比錄得快速增長，導致應付額外僱員的薪 酬及福利，以及相關開支增加。本集團的行政開支佔總收入的比例約為%，較截至2020年12月31日的約%，略 有下降。 融資成本 截至2021年12月31日止年度，本集團的融資成本總額約為人民幣百萬元，較截至2020年12月31日止年度的約人 民幣百萬元增加約%，主要由於本集團租賃資產及使用權資產增加，確認的融資成本增加所致。 年內溢利 截至2021年12月31日止年度，本集團年內溢利約為人民幣百萬元，較2020年同期的約人民幣百萬元增長 約 %。本公司擁有人應佔年內溢利約為人民幣 百萬元，較 2020年同期的約人民幣 百萬元增加約 %；淨利率約為%，較2020年的約%下降約個百分點。 流動資產、儲備及資本架構 本集團於截至2021年12月31日止年度維持優良財務狀況。於2021年12月31日，流動資產約為人民幣9,百萬元， 較於2020年12月31日的約人民幣8,百萬元增長約% 。於2021年12月31日，本集團的現金及現金等價物約為 人民幣7,百萬元，較於2020年12月31日約人民幣7,百萬元增長約%。截至2021年12月31日，本集團的 資產負債率為%，相比2020年12月31日的%增加了約個百分點。資產負債率是指總負債與總資產的比率。 於2021年12月31日，本集團的權益總額約為人民幣6,百萬元，較於2020年12月31日的約人民幣6,百萬元增 加了約人民幣百萬元，增長約%，主要是由於期內實現的利潤貢獻。 31 保利物業服務股份有限公司 2021年報 物業、廠房及設備 本集團的物業、廠房及設備主要包括自用使用權資產、樓宇、租賃物業裝修、電腦設備、電子設備、運輸設備、傢具 及設備。於2021年12月31日，本集團的物業、廠房及設備約為人民幣百萬元，較於2020年12月31日約人民幣 百萬元，增加約人民幣百萬元，主要由於本集團業務運營採購辦公用電子設備、租賃物業裝修及使用權資 產增加所致。 租賃資產及投資物業 本集團的租賃資產及投資物業主要包括租賃資產及車位會所。於2021年12月31日，本集團的租賃資產及投資物業約 為人民幣百萬元，較於2020年12月31日約人民幣百萬元，增加約人民幣百萬元，主要歸因於(i)本集 團與保利發展控股新訂立三年的物業租賃協議（於2021年5月28日生效），租賃資產及投資物業增加約人民幣百 萬元；(ii)修訂原與保利發展控股訂立的日期為2020年10月16日的《寫字樓租賃合同》，租賃資產及投資物業減少約人 民幣百萬元；及(iii)租賃資產及投資物業折舊減少。 無形資產 本集團的無形資產主要包括企業合併產生的物業管理合同及商譽。於2021年12月31日，本集團的無形資產約為人民 幣百萬元，較於2020年12月31日約人民幣百萬元，下降約人民幣百萬元，主要由於物業管理合同攤銷 所致。 貿易應收款項及應收票據 於2021年12月31日，貿易應收款項及應收票據約為人民幣1,百萬元，較於2020年12月31日的約人民幣百 萬元增長約人民幣百萬元，主要由於本集團在管面積的擴大及項目數量的增加，來自第三方的貿易應收款增加。 預付款項、按金及其他應收款項 預付款項、按金及其他應收款項主要包括：(i)應收關聯方的按金及其他應收款項；(ii)應收第三方的按金及其他應收 款項；(iii)應收增值稅；(iv)應收利息；及(v)預付款項。 於2021年12月31日，預付款項、按金及其他應收款項約為人民幣百萬元，較於2020年12月31日的約人民幣 百萬元增加約%。主要是由於於2021年12月31日，應收第三方的按金及其他應收款項約為人民幣百 萬元，較於2020年12月31日的約為人民幣百萬元增加約%，主要為集團在管面積增加而導致：(i)代業主及 住戶作出的水電費付款；(ii)就按酬金制管理的物業代業主及住戶付款；及(iii)主要用於招投標程序的按金的相應增加。 32 管理層討論和分析 保利物業服務股份有限公司 2021年報 貿易應付款項 於2021年12月31日，貿易應付款項約為人民幣百萬元，較於2020年12月31日的約人民幣百萬元增長約 %。主要是由於本集團在管面積的擴大，及分包於獨立第三方服務供應商的規模持續增加。 應計費用及其他應付款項 應計費用及其他應付款項主要包括：(i)應付第三方的應計費用及其他應付款項；(ii)應付關聯方的應計費用及其他應 付款項；(iii)其他應付稅項；及(iv)應付薪金。 於2021年12月31日，應計費用及其他應付款約為人民幣1,百萬元，較於2020年12月31日的約人民幣1,百萬 元增加約%。主要是由於於2021年12月31日，應付第三方的應計費用及其他應付款項約為人民幣1,百萬元， 較於2020年12月31日的約為人民幣1,百萬元增加約%，主要為其他應付與裝修有關的業主按金增加及自業 主的暫收款增加。 借款 於2021年12月31日，本集團概無借款或銀行貸款。 資產抵押 於2021年12月31日，本集團並無抵押任何資產。 重大投資、重大收購及出售及未來計劃 本集團於截至2021年12月31日止年度概無任何重大投資、重大收購及出售。此外，除本年報「管理層討論與分析」章 節的「未來發展」及本公司日期為2021年7月16日的進一步更改全球發售所得款用途公告所披露的擴張計劃外，本集 團並無其他有關重大投資、重大收購及出售的特別計劃。 33 保利物業服務股份有限公司 2021年報 上市所得款項 本公司H股（「H股」）於2019年12月19日（「上市日期」）成功在聯交所上市，發行133,333,400股新H股，於超額配股權獲 悉數行使後，合共發行153,333,400股H股，剔除包銷費用及相關開支後，上市所得款項淨額約為5,百萬港元。 截至2021年12月31日，本集團已使用募集資金約3,百萬港元，該等已使用的款項是按照本公司日期為2019年12 月9日的招股章程、日期為2021年4月1日的更改全球發售所得款項用途公告、日期為2021年7月16日的進一步更改全 球發售所得款項用途公告（「該公告」）所載之所得款項用途分配使用。尚未動用所得款項淨額約1,百萬港元將按 照該公告所載之用途及比例分配使用。具體使用情況如下： 如該公告所述經修訂後所得款項淨額的用途 如該公告所述經 修訂後佔所得款 項淨額的 百分比 如該公告所述經 修訂後計劃用途 所得款項淨額 截至2021年12月 31日止實際動用 所得款項淨額 於修訂後的截至 2021年12月31日 止未動用所得款 項淨額 尚未動用所得款項 淨額的預期動用時 間表 % 百萬港元 百萬港元 百萬港元 把握戰略投資機會，擇優併購，以及進一步發展戰略聯盟及擴大本 集團物業管理及增值服務業務規模，其中包括收購或投資從事物 業管理或增值服務相關業務的公司，或與該等公司合資合作，以 及與業務合作夥伴共同投資相關產業基金 2022年 12月31日或之前 進一步開拓本集團的增值服務，其中包括開拓社區、商辦、城市管 理等生活場景相關及物業、車位、商舖租售等資產相關的增值服 務產品及服務，升級硬件以及開拓智慧社區及商業設施運營服務， 以及開拓寫字樓等商業運營相關增值服務 3, 3, 2022年 12月31日或之前 升級本集團的數字化及智能化管理系統，其中包括購買及升級硬件 以搭建智慧終端設備及物聯網平台，構建及開發內部信息共享平 台及數據庫、招聘及培養專業及技術人員以及信息管理團隊、以 及開展與本集團業務相關的創新應用等 2022年 12月31日或之前 運營資金及一般公司用途 2022年 12月31日或之前 合計 5, 3, 1, 34 管理層討論和分析 保利物業服務股份有限公司 2021年報 或然負債 於2021年12月31日，本集團並無重大或然負債。 外匯風險 本集團以人民幣開展業務。除以外幣計值的銀行存款及應付款項外，本集團並未面臨與匯率波動相關的重大風險。 管理層將繼續關注外匯風險，並採取審慎措施，以減低匯兌風險。 期後事項 第一期限制性股票激勵計劃（「本計劃」）及首次授予方案於2022年2月18日舉行的2022年第一次臨時股東大會上獲審 議及通過。本計劃有效期為十年。本計劃旨在(i)完善本公司治理結構，建立健全員工、股東及公司的利益共同體；(ii) 建立利益共享、風險共擔機制，避免短期行為，促進本公司業績提升和長期穩定發展；(iii)有效吸引、保留和激勵本 公司發展所需的核心員工，激發員工鬥志，鞏固本公司長期可持續發展的人才基礎。詳情請參見本公司日期為2021 年11月15日及2022年1月28日的公告，及日期為2022年1月31日的通函。 35 董事、監事及高級管理人員 保利物業服務股份有限公司 2021年報 董事 非執行董事 黃海先生，46歲，為董事長兼非執行董事。黃先生於2016年10月21日加入本集團擔任本公司董事，並於2019年4月 22日獲委任為董事長及於2019年5月7日獲委任為非執行董事。其為提名委員會主席。黃先生擁有逾24年的投融資、 資本市場及企業管理經驗，其中於房地產業擁有逾18年經驗。 自1997年4月至1998年10月，黃先生擔任深圳市奧沃醫學新技術發展有限公司（前稱為深圳沃發醫學新技術發展有限 公司）金融部的業務經理，主要參與公司融資相關工作。自1999年1月至2000年1月，黃先生擔任廣州興達通訊有限 公司汕頭分公司（已解散）市場部經理，主要負責市場營銷相關工作。自2000年3月至2002年12月，黃先生於中山公 用事業集團股份有限公司（前稱為中山公用科技股份有限公司）（其股份於深圳證券交易所上市（證券代碼：000685）） 擔任證券部經理及證券事務代表，負責證券事務相關工作。自2002年12月起，黃先生一直任職於保利發展控股，自 2012年4月起一直擔任其當前職位，即董事會秘書及董事會辦公室主任，負責證券事務相關工作，與投資者關係及資 本市場相關工作。自2016年7月起，黃先生兼任廣東省高速公路發展股份有限公司（其股份於深圳證券交易所上市（證 券代碼：000429））董事，負責整體公司及業務策略，以及負責作出公司及經營重大決策。自2016年10月起，黃先生 一直擔任本集團的董事，負責制定公司及業務重大策略。 黃先生於1997年7月自華南農業大學獲得貿易及經濟學學士學位，及於2006年12月自中山大學獲得工商管理碩士學位。 劉平先生，53歲，於2020年10月9日獲委任為本公司非執行董事。其為審核委員會成員。劉先生自1989年起先後擔任 廣東省審計廳直屬分局科長，保利發展控股計劃部經理、總經理辦公室主任、總經理助理、董事會秘書、副總經理、 總經理。現任保利發展控股董事長及董事。 劉先生於1989年6月獲中山大學經濟學學士學位，並於1995年11月獲高級審計師資格。 36 董事、監事及高級管理人員 保利物業服務股份有限公司 2021年報 胡在新先生，53歲，為非執行董事。胡先生於2009年4月加入本公司，並自2009年4月20日起擔任本公司董事，及於 2009年4月至2018年6月擔任董事長，並於2019年5月7日獲委任為非執行董事。其為審核委員會成員。胡先生擁有逾 12年的物業管理經驗。 自1998年7月起胡先生加入保利發展控股，現任保利發展控股董事、黨委副書記。歷任保利發展控股的銷售部經理、 市場營銷中心總經理、助理總經理兼品牌管理中心總經理、副總經理。 胡先生於1998年6月自中山大學獲得經濟學碩士學位。於2009年1月，胡先生自中國傳媒大學獲得傳媒經濟學博士學位。 胡先生於2000年11月獲得中級經濟師（營銷）資格。胡先生現任廣州市人大代表及中國物業管理協會副會長。 執行董事 吳蘭玉女士，42歲，為執行董事兼總經理。吳女士於2018年6月20日加入本集團擔任董事並於2019年5月7日獲委任 為執行董事。其為提名委員會成員。吳女士於房地產業擁有逾14年經驗。 自2005年6月至2005年8月，吳女士擔任保利發展控股的業務經理，負責投資相關事務。自2005年9月至2008年2月， 吳女士擔任廣州科學城保利房地產開發有限公司（為保利發展控股的附屬公司並於2016年10月註銷登記）主管市場營 銷部門的負責人，負責銷售及市場營銷。自2008年2月至2018年4月，吳女士擔任保利（武漢）房地產開發有限公司的 助理總經理及副總經理，離職前負責市場營銷、客戶服務及物業管理相關工作。吳女士自2018年6月起擔任本公司總 經理，負責整體運營、管理、策略制定及業務決策。 吳女士於2003年6月自武漢理工大學獲得管理學及法學雙學士學位，並於2005年6月自華中科技大學獲得傳播學碩士 學位。吳女士於2008年12月獲得中級經濟師（房地產經濟）資格。 37 保利物業服務股份有限公司 2021年報 獨立非執行董事 王小軍先生，67歲，於2019年5月7日獲委任為獨立非執行董事。其為薪酬委員會主席、審核委員會及提名委員會成員。 自1992年10月至2001年4月，王先生先後擔任香港聯交所中國上市事務小組的助理經理、齊伯禮律師行律師、百富勤 融資有限公司助理總監及霸菱證券（香港）有限公司董事。王先生曾為君合律師事務所的合夥人。王先生目前為王小 軍律師行（前稱王小軍李樂民朱詠思律師行（有限法律責任合夥））的律師行負責人。自2004年8月起，王先生一直擔 任華科資本有限公司（前稱為東英金融有限公司，其股份在香港聯交所上市（股份代號：01140））的獨立非執行董事。 自2013年3月起，王先生一直擔任中國航天國際控股有限公司（其股份在香港聯交所上市（股份代號：00031））的獨立 非執行董事。自2013年9月至2019年9月，王先生擔任麗珠醫藥集團股份有限公司（其股份在香港聯交所（股份代號： 01513）及深圳證券交易所（證券代碼：000513）上市）的獨立非執行董事。 王先生於1983年7月畢業於中國人民大學第一分校（現稱為北京聯合大學），主修法律，並於1986年12月自中國社會 科學院研究生院（現為中國社會科學院大學的一部分）獲得法律碩士學位。王先生於1988年獲得中國律師資格，並於 1995年獲得香港律師資格，並於1996年獲得英格蘭和威爾士律師資格。 譚燕女士，57歲，於2019年5月7日獲委任為獨立非執行董事。其為審核委員會主席、薪酬委員會及提名委員會成員。 譚女士一直執教於中山大學管理學院會計學專業，自1988年7月起先後擔任中山大學管理學院助教、講師、副教 授及教授。自2019年7月起，譚女士擔任廣東韶鋼松山股份有限公司（其股份於深圳證券交易所上市（證券代碼： 000717））的獨立董事。自2020年12月起，譚女士擔任南方電網電力科技股份有限公司（其股份自2021年12月22日 起於上海證券交易所上市（證券代碼：688248））的獨立董事。自2018年9月至2020年1月，譚女士擔任廣州粵泰集團 股份有限公司（其股份於上海證券交易所上市（證券代碼：600393））的獨立董事及審核委員會主席。自2013年7月至 2019年7月，譚女士擔任奧飛娛樂股份有限公司（前稱為廣東奧飛動漫文化股份有限公司）（其股份於深圳證券交易所 上市（證券代碼：002292））的獨立董事及審核委員會主席。自2014年1月至2018年1月，譚女士擔任宜華健康醫療股 份有限公司（前稱為宜華地產股份有限公司）（其股份於深圳證券交易所上市（證券代碼：000150））的獨立董事及審核 委員會成員。 38 董事、監事及高級管理人員 保利物業服務股份有限公司 2021年報 譚女士於1985年7月獲得湖南財經學院（現為湖南大學的一部分）工業財務會計學專業的學士學位，並於1988年7月獲 得中國人民大學會計學專業的碩士學位。於2004年7月，譚女士獲得中國人民大學會計學專業的博士學位。 王鵬先生，46歲，於2019年5月7日獲委任為獨立非執行董事。其為審核委員會、薪酬委員會及提名委員會成員。 自2003年7月起，王先生先後擔任中國物業管理協會（物業管理企業的行業協會）的宣傳部主任、副秘書長、秘書長及 副會長，負責行政管理、人力資源，財務預算及內部管理。於以下期間，王先生分別擔任以下公司的獨立非執行董 事：(i)雅生活智慧城市服務股份有限公司（前稱為雅居樂雅生活服務股份有限公司）（股份代號：03319）（自2017年8月 至2022年1月）；(ii)旭輝永升服務集團有限公司（前稱為永升生活服務集團有限公司）（股份代號：01995）（自2018年11 月至2021年12月）；及(iii)鑫苑物業服務集團有限公司（股份代號：01895）（自2019年10月至2021年4月）（該等公司股 份均於香港聯交所上市）。 王先生於2015年1月自河北工業大學獲得高級管理人員工商管理碩士學位(EMBA)。 以上所披露王先生簡歷及本年報中披露王先生相關資料及確認均乃根據其於2021年中期所做的確認及公開信息披露。 截至本年報日期，因未能與王先生取得聯繫，本公司並不知悉其履歷的最新情況。本公司董事會已於2022年3月15日 審議建議罷免王先生獨立非執行董事之職務，唯須待股東大會審議通過後方可生效。 監事 劉慧妍女士，50歲，於2016年10月獲委任為本公司監事會（「監事會」）主席。劉女士於1999年3月加入本集團並於 2011年11月再次加入本集團，且自2011年11月15日起一直擔任本公司監事（「監事」）。 劉女士在財務管理相關領域擁有逾25年的經驗。自1996年2月至1999年2月，劉女士擔任保利發展控股財務部業務經 理，負責財務核算及分析。自1999年3月至2009年1月，劉女士先後擔任本公司財務部經理、總經理助理及財務總監， 主要負責財務管理。自2009年1月至2010年1月，劉女士擔任富利建設集團有限公司（前稱廣州富利建築安裝工程公司） 的財務總監，負責財務管理。自2010年2月至2011年1月，劉女士擔任廣州市琶洲投資有限公司的財務總監，負責財 務管理。自2011年1月至2021年12月，劉女士先後擔任保利發展控股審計管理中心副總經理、總經理。自2021年12 月起至今，劉女士擔任富利建設集團有限公司總經理，全面負責經營管理工作。 39 保利物業服務股份有限公司 2021年報 劉女士於1994年6月自廣東商學院（現稱廣東財經大學）獲得經濟學專業學士學位。劉女士於2002年12月在中國獲得 會計師資格。 鍾妤女士，49歲，於2016年10月21日獲委任為本公司監事。鍾女士於2007年7月加入本集團。 鍾女士在財務領域擁有逾14年的經驗。自2007年7月至2017年3月，鍾女士先後擔任本公司保利國際廣場物業管理服 務中心財務部經理、財務管理中心高級經理、財務管理中心預算管理部副經理、運營拓展中心助理總經理及審計管 理中心助理總經理，主要負責預算管理，內控及審計。自2017年3月起，鍾女士擔任廣州保利商業物業發展有限公司 財務總監，負責財務管理。 鍾女士於1995年7月自武漢大學獲得了經濟學學士學位。鍾女士於2002年5月在中國獲得中級會計師資格。 穆靜女士，39歲，於2020年8月27日獲委任為本公司職工代表監事。穆女士於2016年3月加入本公司，先後擔任本公 司行政辦公室部門副經理及部門經理、公共服務中心市場發展部部門經理。現任本公司市場發展中心合作發展部部 門經理。 穆女士於2011年6月獲衡陽師範學院法學本科學曆，並於2013年9月獲一級人力資源管理師資格及2018年3月獲二級 心理諮詢師資格。 高級管理人員 趙廣峰女士，48歲，為本公司的副總經理。趙女士於2002年3月加入本集團，並於2008年1月獲委任為副總經理。 趙女士在物業管理領域擁有約逾20年的經驗。自2001年4月至2001年8月，趙女士擔任廣東珠港物業管理有限公司的 監管部門辦公室主任，負責業務監管。自2001年10月至2002年3月，趙女士擔任廣州奧凱資訊科技有限公司（現稱廣 州奧凱信息諮詢有限公司）的行政部經理，負責行政管理。自2002年3月至2008年1月，趙女士擔任本公司總經理助理 兼人力資源部助理經理，負責物業管理及人力資源相關工作。 趙女士於1996年7月自黑龍江八一農墾大學獲得了農業學士學位。趙女士於2005年12月獲得物業管理師資格。 40 董事、監事及高級管理人員 保利物業服務股份有限公司 2021年報 劉寶裕先生，49歲，為本公司的副總經理。劉先生於2007年3月加入本集團，並於2012年1月獲委任為副總經理。 劉先生在物業管理領域擁有逾19年的經驗。自2000年7月至2003年7月，劉先生擔任廣東康景物業服務有限公司的項 目經理，負責物業管理相關工作。自2003年7月至2005年5月，劉先生擔任廣州市華僑物業發展有限公司副總經理， 負責物業管理相關工作。自2007年3月至2012年1月，劉先生歷任本公司業務部副經理及品質管理中心總經理，主要 負責物業管理及質量控制。 劉先生於1994年6月自中山大學獲得哲學學士學位。劉先生亦分別於1998年11月獲評為中級經濟師（房地產經濟）及 於2000年10月獲評為物業管理師。 鄒福順先生，44歲，為本公司副總經理。鄒先生於2017年1月加入本集團，自此擔任副總經理。 鄒先生在行政管理領域擁有約17年的經驗。自2004年5月至2012年1月，鄒先生在中國保利集團有限公司（「中國保利 集團」）先後擔任綜合事務部助理經理（負責行政工作）及黨群工作部經理（負責黨群關係建設相關工作）。於2012年1 月至2017年1月，鄒先生擔任保利（重慶）投資實業有限公司的副總經理，負責行政工作及人力資源、資產及物業管理 相關工作。 鄒先生分別於2002年7月及2004年7月自中國青年政治學院（現為中國社會科學院大學的一部分）獲得思想政治教育及 社會工作雙學士學位。 41 保利物業服務股份有限公司 2021年報 楊楊女士，44歲，為本公司的財務總監。楊女士於2018年6月加入本集團，並於2018年6月獲委任為財務總監。 楊女士在財務管理領域擁有逾15年的經驗。自2006年7月至2010年2月，楊女士擔任保利發展控股的會計，負責財 務核算。自2010年2月至2014年5月，楊女士擔任保利華南實業有限公司的財務經理，負責財務核算及財務分析。 自2014年5月至2017年4月，楊女士擔任安徽保利房地產開發有限公司的財務總監，負責財務管理。自2017年5月至 2018年5月，楊女士擔任保利裏城有限公司的總會計師，負責財務審核及核算。自2019年4月至2020年2月，楊女士 獲委任為本公司董事會秘書兼聯席公司秘書，主要負責公司秘書事宜。 楊女士於2005年1月自中國人民大學成人教育學院獲得會計學專業學士學位。楊女士於2013年4月獲得高級會計師資格。 楊文波先生，47歲，為本公司副總經理。楊先生於2015年1月加入本集團，並於2018年7月獲委任為副總經理。 楊先生在工程領域擁有約16年經驗及在物業管理領域擁有約7年的經驗。楊先生於1997年7月至2003年12月擔任中國 人民解放軍空軍助理工程師及於2003年12月至2013年12月擔任工程師。自2015年1月至2018年7月，楊先生擔任本公 司副總工程師，主要負責物業管理。 楊先生於1996年7月自空軍工程學院（現稱空軍工程大學）獲得飛行器動力工程專業學士學位，並於2007年7月自空軍 工程學院獲得管理科學與工程專業碩士學位。楊先生於2003年12月獲得工程師資格。 42 董事、監事及高級管理人員 保利物業服務股份有限公司 2021年報 尹超先生，37歲，為本公司董事會秘書及聯席公司秘書。尹先生於2020年加入本公司。 尹先生在證券事務、投資者關係及資本運作等方面擁有逾14年的豐富經驗，自2007年至2020年1月，尹先生先後擔 任保利發展控股財務管理中心業務經理，董事會辦公室證券事務部業務經理、高級經理、部門副經理、部門經理， 董事會辦公室助理總經理及保利發展控股證券事務代表。 尹先生於2007年獲中山大學管理學學士學位，尹先生於2008年獲得上海證券交易所的董事會秘書資格。 靳勤先生，43歲，為本公司副總經理。靳先生於2009年8月加入本集團，並於2020年3月獲委任為副總經理。 靳先生在物業管理領域擁有約13年的經驗。自2005年3月至2009年7月，靳先生就職於上海保利房地產開發有限公司， 擔任高級經理；自2009年8月至2018年7月，靳先生擔任本公司上海分公司副總經理及總經理；自2018年7月至2020 年2月，靳先生擔任本公司助理總經理。 靳先生於2018年6月自上海財經大學獲得高級管理人員工商管理碩士學位，靳先生於2009年6月獲得獲得中級工程師 資格，於2012年9月獲得註冊物業管理師資格。 聯席公司秘書 尹超先生，37歲，於2020年2月獲任命為本公司聯席公司秘書。有關尹先生的履歷詳情，請參閱本節的「高級管理人員」。 劉國賢先生，36歲，於2019年7月獲委任為本公司的聯席公司秘書。劉先生為方圓企業服務集團（香港）有限公司的副 總監。其在公司秘書服務、金融及銀行業務方面擁有逾12年的經驗。其持有香港大學工商管理學（會計及財務）學士 學位，為香港會計師公會會員、特許財務分析師特許持有人及特許公司治理公會及香港公司治理公會的資深會士。 43 企業管治報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 企業管治架構 本公司的董事會致力於維持高水平的企業管治，並深信良好的企業管治對本公司的可持續發展和業績穩健增長至關 重要，通過健全的企業管治，以保障股東權益並提升企業價值。 本公司的股東大會、監事會、董事會及各董事會專門委員會依據有關法律、本公司的《公司章程》（「《公司章程》」）及 各自的職權範圍，建立了清晰的管治架構，董事會及三個董事專門委員會各司其職，分工協作、有效監督，不斷提 高本公司的企業管治水平，形成良好的公司治理結構。本公司通過此治理結構確保了本公司根據《香港聯合交易所有 限公司證券上市規則》（「《上市規則》」）的規範運作。 經營管理層 薪酬委員會 提名委員會 審核委員會 股東大會 監事會 董事會 自2019年12月19日，本公司已採納《上市規則》附錄十四所載之《企業管治守則》（「《企業管治守則》」）的原則及守則條 文。本公司於截至2021年12月31日止年度內已遵守有關原則及守則條文。 董事及監事遵守進行證券交易的標準守則 本公司已採納《上市規則》附錄十所載《上市發行人董事進行證券交易的標準守則》（「《標準守則》」），作為本公司董事 及監事進行證券交易的行為守則。 本公司已向全體董事及監事作出具體查詢後，且彼等已確認（除未能與王鵬先生取得聯繫之外），彼等於截至2021年 12月31日止年度內一直遵守相關證券交易守則。 44 企業管治報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 董事會 董事會對股東大會負責，負責本集團的統管，制定本集團的業務和管理的戰略及發展方向，監督和控制經營和財務 表現，以最大限度的提升長期股東價值。董事會的職責包括但不限於：(i)召集股東大會會議，並向股東大會報告工作； (ii)執行股東大會的決議；(iii)決定公司的經營計劃及投資方案；(iv)制定公司的財務預算及決算方案；(v)決定公司的內 部管理機構的設置及制定公司的基本管理制度；(vi)聘任或解聘高級管理人員並釐定其薪酬；及(vii)履行有關法律法 規及《公司章程》所賦予的其他職責及權力。董事會授予本集團經營層若干職能，經營層主要負責執行董事會採納及 向其不時轉授的業務計劃、戰略及政策。 董事會的組成 於截至2021年12月31日年度及本報告日期，董事會組成詳情如下： 非執行董事 黃海先生（董事長） 劉平先生 胡在新先生 執行董事 吳蘭玉女士（總經理） 獨立非執行董事 王小軍先生 譚燕女士 王鵬先生 董事履歷資料載列於本年報「董事、監事及高級管理人員」一節。各董事會成員與其他董事、監事及高級管理人員之 間均無存有任何關係，包括財務、業務、家屬或其他重大╱相關的關係。 45 保利物業服務股份有限公司 2021年報 董事長及總經理 《企業管治守則》之守則條文規定，主席及行政總裁的職責應有區分，不應由同一人擔任。本公司支持董事長及 總經理責任分工，以確保權責平衡，並維持平衡的判斷觀點。於截至2021年12月31日止年度內，本公司的董事長由 黃海先生擔任，而本公司的總經理則由吳蘭玉女士擔任。董事長主持董事會工作，為本集團提供戰略發展意見。總 經理對董事會負責，領導本集團的經營管理層及負責本集團的發展戰略的制定和實施、訂立業務目標及運營管理， 確保本公司制定良好的企業管治常規及程序。 獨立非執行董事 獨立非執行董事憑藉其獨立的專業判斷在董事會中擔當重要角色，及其觀點對董事會的決定產生重要的作用。彼等 豐富的經驗對提升董事會的決策能力及實現本集團的可持續及均衡發展作出了重要的貢獻。 於截至2021年12月31日止年度內，董事會已遵守《上市規則》第條有關委任相當於董事會成員至少三分之一的 獨立非執行董事規定，亦遵守《上市規則》第(1)及(2)條委任至少三名獨立非執行董事（其中一名具備適當專業 資格或會計或相關財務管理專長）的規定。 本公司已收到獨立非執行董事各自就其獨立性出具的《上市規則》第條所載書面年度確認書（除未能與王鵬先生取 得聯繫之外）。本公司認為所有獨立非執行董事均具有獨立性。 董事的委任及連選連任 《企業管治守則》之守則條文規定，非執行董事的委任應有指定任期，並須接受重新選舉。本公司每名非執行董 事任期為三年或至第二屆董事會任期屆滿時為止（2022年10月22日）。 《企業管治守則》之守則條文規定，獲委任以所有為填補臨時空缺而被委任的董事應在接受委任後的首屆股東大 會上接受股東選舉；每名董事（包括有指定任期的董事）應輪流退任，至少每三年一次。 本公司每名董事任期為三年或至第二屆董事會任期屆滿時為止（2022年10月22日）。董事任期屆滿未及時改選，在改 選出的董事就任前，原董事仍應當依照法律、行政法規、部門規章和《公司章程》的規定，履行董事職務。其連選連 任須遵守《公司章程》的條文。 46 企業管治報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 提名政策 本公司已於2019年11月29日批准採納有關提名政策。提名委員會物色具備合適資格的人選以擔任本公司董事會成員， 並選擇或向董事會推薦提名擔任董事的人選，確保董事會成員具備切合本公司業務所需的技巧、經驗及多元觀點。 提名委員會在評估人選時將參考以下因素，包括但不限於《公司章程》規定，技能、經驗及專業知識、多元化、承諾、 地位及獨立性等。 本公司董事的提名程序如下： (i) 在《公司章程》規定的董事會人數範圍內，有權提名的人士按照擬選人數可提出董事候選人。 (ii) 為進行提名，提名委員會主席應召開提名委員會會議，並邀請董事會成員提名人選（如有）供提名委員會開會前 考慮。提名委員會亦可提名未獲董事會成員提名的人選。 (iii) 提名委員會對董事候選人的任職資格和條件進行初步審核，合格人選提交董事會審議；經董事會審議通過後， 以書面提案方式向股東大會提出董事候選人；提名委員會或董事會授權的其他機構負責董事選舉具體事宜。 (iv) 為提供有關獲董事會提名在股東大會上參選的候選人資料及邀請股東提名人選，本公司將會向股東發出通函， 列出股東遞交提名的期限。候選人的資料將根據適用的法律、規則及規例載於向股東發出的通函。 (v) 在直至發出股東通函前，被提名人士不可假設其已獲董事會推薦在股東大會上參選。 多元化 董事會成員多元化政策 本公司董事會已批准採納《董事會成員多元化政策》，當中載有目標及為達致董事會之多元化將予考慮之因素。本公 司視董事會層面日益多元化為支持其達到戰略目標及維持可持續發展的關鍵元素。本公司在設定董事會成員組合時， 會從多個方面考慮董事會成員多元化，包括但不限於專業資格及行業經驗、性別、年齡、文化及教育背景及服務任期， 最終將按候選人可為董事會提供的貢獻而作決定。 47 保利物業服務股份有限公司 2021年報 於2021年12月31日，董事會組成的分析列表如下： A 專業資格及行業經驗 董事 角色 專業資格及行業經驗 黃海先生 非執行董事 投融資、資本運作、房地產開發與銷售、物業管理、企業管治 劉平先生 非執行董事 房地產開發與銷售、投融資、資本運作、物業管理、企業管治 胡在新先生 非執行董事 房地產開發與銷售、物業管理、企業管治 吳蘭玉女士 執行董事 物業管理、房地產開發與銷售、企業管治 王小軍先生 獨立非執行董事 法律領域專家 譚燕女士 獨立非執行董事 財務會計領域專家 王鵬先生 獨立非執行董事 物業行業領域專家 B 年齡 年齡組別 50歲以下 51-55歲 56-60歲 61歲及以上 董事人數 3名 2名 1名 1名 C 性別 性別組別 男性 女性 董事人數 5名 2名 D 董事服務年限 服務年限 1-3年 4-10年 11年及以上 董事人數 5名 1名 1名 於2021年12月31日，董事會女性成員佔比達%。基於上述，提名委員會認為，公司嚴格執行《董事會成員 多元化政策》，本公司董事會成員認為從性別、年齡、專業經驗、技能及知識方面而言，董事會成員符合多元 化政策。提名委員會將每年檢討有關政策，以確保政策行之有效，亦在有需要時就政策的任何修訂向董事會提 出建議。 48 企業管治報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 僱員及高級管理人員多元化 本集團建立並不斷完善人才招聘體系，為各類人才提供平等的就業機會，為僱員提供持續的培養計劃及職業發展機 會（詳情請參閱本公司《2021年環境、社會及管治報告》）。與此同時，公司努力建立性別均衡的管理隊團，於2021年 12月31日，女性在公司高級管理人員佔%。於2021年12月31日，本集團僱員及高級管理人員的組成分析列表如 下： A 年齡 年齡組別 30歲以下 31-50歲 51歲及以上 僱員比例 % % % 年齡組別 40歲以下 41-45歲 46歲及以上 高級管理人員人數 1名 3名 3名 B 性別 性別組別 男性 女性 僱員比例 % % 高級管理人員人數 5名 2名 董事會專門委員會 本公司已設立三個董事會專門委員會，分別是審核委員會、薪酬委員會及提名委員會。本公司的董事會專門委員會 均以特定書面條款明確規定其職權。各董事會專門委員會的職權範圍已刊登於本公司網站()及香 港聯交所指定網站（)。 49 保利物業服務股份有限公司 2021年報 審核委員會 審核委員會包括五名成員，即譚燕女士（獨立非執行董事）、劉平先生（非執行董事）、胡在新先生（非執行董事）、 王小軍先生（獨立非執行董事）及王鵬先生（獨立非執行董事）。譚燕女士為審核委員會主席。 審核委員會的職責包括但不限於： — 就外聘核數師的委任、重新委任及罷免向董事會提供建議； — 按適用標準檢討及監察外聘核數師是否獨立客觀及核數程序是否有效； — 審閱本公司之財務資料； — 監察本公司的財務報表及本公司年度報告及賬目、半年度報告的完整性，並審閱其中所載有關財務申報的重大 意見；及 — 監管本公司之財務申報制度、風險管理及內部監控系統。 於截至2021年12月31日止年度，審核委員會召開7次會議，主要工作包括：(i)審閱及討論年度審計計劃；(ii)審閱及討 論2020年年度財務報告及2021年中期財務報告；(iii)考慮及向董事會提出建議聘任獨立外聘核數師；(iv)審閱及討論本 集團的持續關連交易；及(v)審閱及討論內部控制報告及檢討本集團風險管理及內部監控系統。審核委員會各成員之 出席記錄載列於下文「董事會及董事會專門委員會會議」一節。 薪酬委員會 薪酬委員會包括三名成員，即王小軍先生（獨立非執行董事）、譚燕女士（獨立非執行董事）及王鵬先生（獨立非執行董 事）。王小軍先生為薪酬委員會主席。 薪酬委員會的職責包括但不限於： — 研究董事及高級管理人員的薪酬政策及架構，及就設立正規而具透明度之程序制訂薪酬政策，向董事會提出建議； — 因應董事會所制訂的企業方針及目標，檢討及批准管理層的薪酬建議；及 — 監督董事及高級管理人員薪酬制度的實施。 於截至2021年12月31日止年度，薪酬委員會召開2次會議，審閱並已結合(i)董事、監事及高級管理人員的薪酬情況； 及(ii)第一期限制性股票激勵計劃及首次授予方案等事項履行了上述之職責。薪酬委員會各成員之出席記錄載列於下文「董 事會及董事會專門委員會會議」一節。 50 企業管治報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 提名委員會 提名委員會包括五名成員，即黃海先生（非執行董事）、吳蘭玉女士（執行董事）、王小軍先生（獨立非執行董事）、 譚燕女士（獨立非執行董事）及王鵬先生（獨立非執行董事）。黃海先生為提名委員會主席。 提名委員會的職責包括但不限於： — 至少每年檢討董事會的架構、人數及組成（包括技能、知識、經驗及多元化方面）並就任何為配合本公司的策略 而擬對董事會作出的變動提出建議； — 物色具備合適資格可擔任董事的人士，並挑選提名有關人士出任董事或就此向董事會提供意見； — 評核獨立非執行董事的獨立性； — 就董事委任或重新委任以及董事（尤其是董事長、最高行政人員及總經理）繼任計劃向董事會提出建議； — 檢討董事會多元化政策及董事會不時地為董事會多元化政策而制定的可計量目標和達標進度；及 — 檢討就董事候選人的提名程序以及遴選及推薦準則。 於截至2021年12月31日止年度，提名委員會召開1次會議，審閱並已結合(i)年度檢討董事會架構及多元化政策執行情 況；及(ii)年度評核獨立非執行董事的獨立性等事項履行了上述之職責。提名委員會各成員之出席記錄載列於下文「董 事會及董事會專門委員會會議」一節。 董事會及董事會專門委員會會議 董事會每年至少召開四次定期會議，由董事長召集。定期董事會會議須提前至少十四天向全體董事、監事及總經理 發出通知。對於其他董事會和董事會專門委員會會議，將發出合理通知。 會議提案由董事會秘書負責徵集，對提案形式進行審查，並製作成正式議案。 51 保利物業服務股份有限公司 2021年報 《企業管治守則》之守則條文第二部分規定，董事會定期會議的議程及相關會議文件應全部及時送交全體董事， 並至少在計劃舉行董事會或其轄下委員會會議日期的三天前（或協定的其他時間內）送出。董事會其他所有會議在切 實可行的情況下亦應採納以上安排。 下表載列了本公司各董事於本年度之董事會會議及各董事會專門委員會會議及股東大會的出席情況： 出席會議次數╱會議舉行次數 董事 董事會會議 審核委員會會議 薪酬委員會會議 提名委員會會議 股東大會 黃海先生 7/7 不適用 不適用 1/1 3/3 劉平先生 7/7 7/7 不適用 不適用 0/3 胡在新先生 7/7 7/7 不適用 不適用 0/3 吳蘭玉女士 7/7 不適用 不適用 1/1 3/3 王小軍先生 7/7 7/7 2/2 1/1 3/3 譚燕女士 7/7 7/7 2/2 1/1 3/3 王鵬先生 4/7 5/7 1/2 1/1 0/3 董事培訓及發展 董事培訓乃持續進行。本公司向每名董事提供培訓及資料，以確保董事充分瞭解本集團的運作及業務、以及深入瞭 解其各自角色在《上市規則》及相關法定要求下的職責及責任。持續培訓能讓董事及時瞭解集團當前面對的趨勢及重 要議題，同時亦可讓董事更新其履行職責所需的知識和技能，本公司會通過邀請外部專家及時分享專業知識，令董 事可進一步瞭解最近的市場趨勢及發展。 於截至2021年12月31日止年度內，全體董事均已就上市公司規範治理、董事之職務及責任、關連交易、內幕消息管 理及披露及適用於董事的相關法律法規獲得培訓，閱讀與本公司業務或董事之職權及責任相關材料。 52 企業管治報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 下表載列了董事於本年度接受的培訓情況： 董事 持續專業培訓 閱讀與監管或管治 相關的材料 （報章、刊物或資料） 黃海先生 有 有 劉平先生 有 有 胡在新先生 有 有 吳蘭玉女士 有 有 王小軍先生 有 有 譚燕女士 有 有 王鵬先生 有 有 高級管理人員的薪酬 截至2021年12月31日止年度，本公司的高級管理人員（不包括董事）的酬金等級載列如下： 酬金等級（人民幣） 人數 1-1,500,000 1 1,500,001-2,000,000 5 2,000,001及以上 1 企業管治職能 審核委員會履行本公司企業管治職能的日常運作，企業管治職能包括但不限於：(i)制定及檢討本公司的企業管治政 策及常規，並向董事會提出建議；(ii)檢討及監察董事及高級管理人員的培訓及持續專業發展；(iii)檢討及監察本公司 在遵守法律及監管規定方面的政策及常規；(iv)制定、檢討及監察僱員及董事的操守準則及合規手冊（如有）；及(v)檢 討本公司遵守《企業管治守則》的情況及在企業管治報告內披露。 53 保利物業服務股份有限公司 2021年報 風險管理及內部監控 董事會認為有效的風險管理和內部監控，是實現本集團長遠的業務增長和可持續發展必要及不可或缺的部分。風險 管理和內部控制框架建立的目的，是為了在可接受的程度內管理和降低本集團面臨的業務風險，並非消除未能達成 業務目標的風險，而且僅能就不會有重大的失實陳述或損失作出合理而非絕對的保證。 本集團的全面風險管理工作實施分級管理，該框架包括董事會、審核委員會、本集團經營管理層、本集團總部及其 附屬公司管理層、審計管理中心。 — 董事會（決策制定層級）是本集團全面風險管理工作的領導及全面風險管理過程中的重大風險事項的最終決策機 構，負責評估和釐定本集團達成策略目標所願意接納的風險性質及程度，並確保本集團設立及維持合適及有效 的風險管理及內部監控系統，對全面風險管理的有效性負責。 — 審核委員會（決策制定層級）負責監管本集團的風險管理系統和內部監控系統，與管理層討論風險管理及內部監 控系統，確保管理層已履行職責建立有效的系統。 — 本集團經營管理層（領導組織層級）根據董事會的授權，決策一般風險管理事項，初審重大風險管理事項。 — 本集團總部及附屬公司管理層（執行組織層級）負責全面風險管理的識別、評估、分析報告及應對，具體業務由 本公司風控部負責；負責推進和實施具體風險管理措施，監控所屬業務的各類風險，及時向本集團總部經營管 理層報告風險信息。 — 審計管理中心（監督層級）負責建立健全全面風險管理監督評價體系，針對本集團各中心及附屬公司制定監督評 價相關制度，開展監督與評價，出具監督評價審計報告及對內部監控系統安排稽核、審計，通過內審工作進行 獨立性評估。 54 企業管治報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 本集團已根據2021年組織架構調整，及時更新並下發了風險管理及內部監控各項制度，進一步規範了風險管理及內 部監控工作流程，具體流程詳見下圖： 分析 整改 監控 匯報 識別 風險 管理流程 本年度本公司風險管理及內部監控工作情況 本集團優化了全面風險管理體系，根據本公司「十四五」戰略完善了風險管理「三道防線」，在國資委五大風險（戰略風 險、市場風險、財務風險、法律風險、運營風險）基礎上增加了廉潔風險，融合了合規風險，實現風險、內控、合規、 廉潔等管理體系的融合。進一步更新了流程框架、風險清單，採取系統化的評估方式檢討重大風險的性質及程度的 變動，識別了面臨的重大風險，梳理風險管控現狀以及下一步應對措施及重點風險管理方案，通過實施一系列控制 活動，以期能夠在可控範圍內降低減弱風險可能帶來的影響，並已向董事會及審核委員會匯報評估結果。 於2021年內，為規範本公司內部運營管理，防範經營風險，本公司參考《企業內部控制基本規範》及其配套指引的規 定要求，持續完善本公司內部控制體系，修訂了《內部控制應用手冊》及《內部控制評價手冊》。於2021年11月至12月， 本公司開展管理評審工作，對27家一級平台公司的制度設計和運行情況開展評審。以總部線上線下結合的評審形式， 對區域公司的內部控制情況進行檢查，對經營過程中的風險進行識別，並組織開展整改落實工作，細化分解整改任務、 落實責任目標，從設計層面及執行層面制定整改落實措施。同時，依據《企業內部控制基本規範》相關規定，本公司 開展了內部控制符合性測試活動，於2021年內進行了內部控制自評價工作，評價期間覆蓋了2021年會計年度，全面 評價內部控制的設計和運行情況，對關鍵控制要點實施控制評價，旨在揭示和防範經營風險，且於2021年12月完成 2021年年度內部控制自評價工作，認為本公司在經營管理活動中的風險管控能夠得到有效控制。 本年度的內控情況已提交審核委員會審議，董事會已透過審核委員會審閱了有關專項報告，本集團於截至2021年12 月31日止年度的風險管理及內部監控系統及程序屬有效及足夠，並將繼續強化企業風險管理框架和風險控制程序及 執行情況。 55 保利物業服務股份有限公司 2021年報 處理及發放內幕消息的程序 本公司已根據《證券及期貨條例》及《上市規則》採納內幕消息政策，及時進行相應的信息披露。對於難以保密的信息， 於實際可行情況下儘快向公眾刊發相關披露，從而確保有效保護投資者和利益相關方的權益。 董事有關財務報表的財務申報責任 董事明白彼等須編製本公司截至2021年12月31日止年度的財務報表的責任，以真實公平地反映本公司及本集團的狀 況以及本集團的業績及現金流量。 經營管理層已向董事會提供必要的闡釋及資料，使董事會能對提呈予董事會批准的本公司財務報表進行知情的評估。 董事並不知悉與可能對本集團持續經營構成重大疑問的任何重大不確定因素。核數師就彼等有關本公司綜合財務報 表的申報責任作出的聲明載於本年報的獨立核數師報告。 核數師酬金 截至2021年12月31日止年度，本公司就於年內的審計服務及非審計服務向核數師支付的酬金為人民幣百萬元。 具體分析如下： 核數師提供的服務類型 金額 人民幣百萬元 — 2021年中期財務報告審閱專業服務 — 2021年度財務報表審計專業服務 — 非審計服務 聯席公司秘書 本公司董事會秘書尹超先生及劉國賢先生（來自方圓企業服務集團（香港）有限公司，為外聘服務機構）為本公司聯席 公司秘書。報告期內，劉先生在本公司的主要聯絡人為尹先生。尹先生及劉先生在截至2021年12月31日止年度已參 加不少於15小時的相關專業培訓。 56 企業管治報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 股東權利 為保障股東之利益及權利，本公司會於股東大會上就各重大事項（包括選舉個別董事）提呈獨立決議案。所有於股東 大會上提呈之決議案將根據《上市規則》以投票表決方式進行，而投票結果將於各股東大會結束後於本公司及香港聯 交所指定網站刊登。 召開臨時股東大會 單獨或合計持有在該擬舉行的會議上有表決權的股份10%以上的股東，可以簽署一份或者數份同樣格式內容的書面 要求，提請董事會召集臨時股東大會或類別股東會議，並闡明會議的議題。如果董事會在收到前述書面要求後30日 內沒有發出召集會議的通告，提出該要求的股東可以提請監事會召集臨時股東大會。如果監事會在收到前述書面要 求後30日內沒有發出召集會議的通告，連續90日以上單獨或合計持有在該擬舉行的會議上有表決權的股份10%以上 的股東可以在董事會收到該要求後四個月內自行召集會議，召集的程序應當盡可能與董事會召集股東大會會議的程 序相同。股東因董事會、監事會未應前述要求舉行會議而自行召集並舉行會議的，其所發生的合理費用，應當由本 公司承擔。 於股東大會提出議案 單獨或合計持有本公司有表決權的股份總數3%以上的股東，有權在股東大會召開10日前以書面形式向本公司提出新 的提案並提交召集人，提案的內容應當屬股東大會職權範圍，有明確議題和具體決議事項，並且符合法律法規和《公 司章程》的有關規定。本公司應當將提案中屬股東大會職責範圍內的事項，列入該次會議的議程提交股東大會審議。 股東可按以下方式向本公司發出書面建議： 地址： 中國廣東省廣州市海珠區閱江中路688號201-208房 保利物業服務股份有限公司 郵箱： stock@ 向董事會作出查詢 本公司設有網站()可供公眾人士瀏覽有關本集團業務及項目、主要企業管治政策及公告、財務報 告及其他資料的資訊。股東及投資者可按以下方式向本公司發出書面查詢或請求： 地址： 中國廣東省廣州市海珠區閱江中路688號201-208房 保利物業服務股份有限公司 電話： (86) 20 8989 9959 郵箱： stock@ 57 保利物業服務股份有限公司 2021年報 與股東溝通及投資者關係 本公司董事會已批准採納《股東通訊政策》。本公司認為，與股東有效溝通對加強投資者關係及讓投資者瞭解本集團 業務表現及策略至關重要。本公司與股東建立多種及不同通訊渠道，包括股東大會、年度業績及中期業績、年報及 中期報告、公告與通函及業績發佈會。另外，本公司不時更新其網站，為股東提供本公司近期發展的最新資料。本 公司致力與股東保持持續對話。在股東周年大會上，董事（或其代表，如適當）將與股東見面並回答其詢問。 於2021年12月31日止年度，本公司嚴格按照相關要求執行《股東通訊政策》，已通多種方式與股東及投資者進行多渠 道溝通和聯繫，其中包括刊發公告及定期報告等通訊文件、更新公司網站、以及召開業績發佈會、投資者研討會及 股東大會等。基於上述，本公司已於年內檢討《股東通訊政策》的實施和有效性，並確認該政策有效。 股息政策 本公司於2019年11月29日批准採納了有關股息政策，根據本公司的股息政策允許股東分享本公司的利潤，同時，為 本公司的未來發展保留足夠儲備。受制於股東批准及相關法律規定，如本公司盈利、營運環境穩定且本集團並無重 大投資或出資，本公司須向股東支付年度股息。董事會可不時向股東派發中期股息。除此之外，董事會可在認為適 當的情況下，宣佈派發特別股息。 截至2021年12月31日止年度的股息派發，詳見「董事會報告」之「業績及分配」。 董事會並不知悉任何股東已放棄或同意放棄任何股息。 《公司章程》 本公司的《公司章程》經2021年5月28日及2022年2月18日股東大會審議批准後修訂，該文件的最新版本可於本公司網 站(. com/)及香港聯交所指定網站()查閱。 58 董事會報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 本公司董事會欣然提呈本集團截至2021年12月31日止年度的年報及經審計綜合財務報表。 主要業務 本集團主要提供物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。 業務回顧 本集團於2021年之業務回顧與就本集團未來業務發展及其主要風險與不確定因素之討論載於本年報「董事長致辭」及「管 理層討論和分析」等章節。 綜合財務報表 本集團截至2021年12月31日止年度之綜合損益及其他全面收益表以及於2021年12月31日之綜合財務狀況表等載於本 年報第92至94頁的綜合財務報表。 業績及分配 截至2021年12月31日止年度，本公司擁有人應佔年內溢利約人民幣百萬元（2020年：人民幣百萬元）。於 截至2021年12月31日止年度，本公司向全體股東宣派2020年度的股息為人民幣237,933,362元（含稅）。 董事會建議就截至2021年12月31日止年度分派年度股息每股人民幣元（含稅），建議派息比率約%，有關股 息方案須經本公司股東（「股東」）於2022年6月8日召開的股東周年大會（「2021年度股東周年大會」）上批准並預計將於 2022年8月5日或之前支付。建議年度股息將以人民幣宣派並以港元（H股）及人民幣（內資股）派發，其匯率將根據中 國人民銀行於2021年度股東周年大會召開前五個營業日發佈的人民幣兌港元平均匯率計算。 59 保利物業服務股份有限公司 2021年報 股息稅項 根據於2008年1月1日生效並於2017年2月24日及2018年12月29日修訂的《中華人民共和國企業所得稅法》、於2008年 1月1日生效並於2019年4月23日修訂的《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》及國家稅務總局於2008年11月6日頒 佈並實施生效的《關於中國居民企業向境外H股非居民企業股東派發股息代扣代繳企業所得稅有關問題的通知》（國稅 函2008897號）等，中國境內企業就2008年1月1日起財政期間向非居民企業股東分派2008年及以後年度股息時，其須 代該等非居民企業股東代扣代繳10%的企業所得稅。因此，作為中國境內企業，本公司在向名列於本公司H股股東名 冊上的非居民企業股東（即以非個人股東名義持有H股的任何股東，包括但不限於香港中央結算（代理人）有限公司、 其他代理人、受託人或以其他組織及集團名義登記的H股股東）分派年度股息前將從中代扣代繳10%作為企業所得稅。 非居民企業股東在獲得股息之後，可以自行或通過委託代理人或本公司，向主管稅務機關提出享受稅收協定（安排） 待遇的申請，提供證明自己為符合稅收協定（安排）規定的實際受益所有人的資料。主管稅務機關審核無誤後，將就 已徵稅款和根據稅收協定（安排）規定稅率計算的應納稅款的差額予以退稅。 於2011年6月28日，國家稅務總局發佈了《關於國稅發1993045號文件廢止後有關個人所得稅徵管問題的通知》（國稅 函2011348號）（「348號通知」）。根據348號通知，持有境內非外商投資企業在香港發行的股份的境外居民個人股東， 可根據其居民身份所屬國家與中國簽署的稅收協定及中國和香港或澳門間稅收安排的規定，享受相關稅收優惠。根 據348號通知，在香港發行股票的境內非外商投資企業派發股息紅利時，一般可按10%稅率扣繳個人所得稅，無需辦 理申請稅收優惠事宜。然而，就各個境外居民個人股東而言，稅率根據其居民身份所屬國家與中國的相關稅收協定 而可能有所不同。 根據《關於深港股票市場交易互聯互通機制試點有關稅收政策的通知》（財稅2016127號）的相關規定：對內地個人投 資者通過港股通投資香港聯交所上市H股取得的股息紅利，H股公司按照20%的稅率代扣個人所得稅。對內地證券投 資基金通過港股通投資香港聯交所上市股票取得的股息紅利所得，比照個人投資者徵稅。H股公司對內地企業投資 者不代扣股息紅利所得稅款，應納稅款由企業自行申報繳納。 60 董事會報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 暫停辦理股份過戶登記 為釐定股東出席2021年度股東周年大會（及其任何續會）並於會上投票的資格，本公司將於2022年6月2日（星期四）至 2022年6月8日（星期三）（包括首尾兩日）暫停辦理股份過戶登記手續，該期間將不予辦理任何股份過戶登記。為確認 H股股東符合資格出席2021年度股東周年大會並於會上投票，所有填妥的股份過戶表格連同有關H股股票須於2022年 6月1日（星期三）下午4時30分前送達本公司香港H股股份過戶登記處卓佳證券登記有限公司以供登記，地址為香港皇 后大道東183號合和中心54樓。於2022年6月8日（星期三）名列本公司股東名冊的股東有權出席2021年度股東周年大 會並於會上投票。 為確定享有截至2021年12月31日止年度之年度股息的股東身份，本公司將於2022年7月6日（星期三）至2022年7月7日 （星期四）（包括首尾兩日）暫停辦理H股股份過戶登記手續，該期間將不予辦理任何H股股份過戶登記。為享有上述年 度股息，所有股票連同股份過戶表格須於2022年7月5日（星期二）下午4時30分前送達本公司香港H股股份過戶登記處 卓佳證券登記有限公司，地址為香港皇后大道東183號合和中心54樓。於2022年7月7日（星期四）名列本公司股東名 冊之股東，方有權領取上述建議年度股息。 股本 本公司截至2021年12月31日止年度及於2021年12月31日的股本變動詳情載於綜合財務報表附註27。 儲備及可分派儲備 截至2021年12月31日止年度，本公司及本集團的儲備變動詳情載於綜合財務報表附註27及附註30、及本年報「綜合 權益變動表」一節。 於2021年12月31日，可供分派予權益股東的儲備金總額約為人民幣1,百萬元。 物業、廠房及設備 截至2021年12月31日止年度，本集團的物業、廠房及設備變動詳情載於綜合財務報表附註14。 無形資產 截至2021年12月31日止年度，本集團的無形資產變動詳情載於綜合財務報表附註17。 借款 於2021年12月31日，本集團概無借款或銀行貸款。 61 保利物業服務股份有限公司 2021年報 資產抵押 於2021年12月31日，本集團並無任何資產抵押。 慈善捐款 截至2021年12月31日止年度，本集團慈善捐款的金額為人民幣33,514元。 董事酬金及五位最高薪酬人士 有關截至2021年12月31日止年度董事酬金以及本集團五名最高薪人士薪酬載列於本集團綜合財務報表附註12中。 董事及高級管理人員的薪酬經本公司薪酬委員會確認，公司董事及高級管理人員薪酬均嚴格履行公司相關標準及制 度要求。董事薪酬（包括薪金及其他福利）乃由本公司薪酬委員會經參考本集團的業績、董事表現及責任等因素後建 議董事會批准。 退休福利計劃 本集團的退休福利計劃詳情載於綜合財務報表附註。 五年財務概要 本集團過往五個財政年度的業績以及資產及負債的概要載於本年報「五年財務概要」一節。 購買、出售或購回本公司上市證券 截至2021年12月31日止年度，本公司或其任何附屬公司並無購買、出售或贖回本公司的任何上市證券。 優先購買權 根據中國法律及本公司《公司章程》的規定，並無安排優先購買權。 對上市證券持有人之稅務寬減及減免 本公司並不知悉本公司股東因其持有本公司證券而享有任何稅務寬減或減免。 62 董事會報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 董事會成員及報告期內變動情況 截至2021年12月31日止年度至本報告日期，本公司的董事包括： 黃海先生（董事長） 劉平先生 胡在新先生 吳蘭玉女士 王小軍先生 譚燕女士 王鵬先生 獨立性確認 本公司已根據《上市規則》第條之規定接獲每位獨立非執行董事（除未能與王鵬先生取得聯繫之外），確認其獨立 性的年度確認函。本公司認為全體獨立非執行董事均滿足有關獨立性的要求。 董事及監事服務合同 各董事及監事均已與本公司訂立服務合同。 全體董事及監事的服務期限自其各自的委任日期起至第二屆董事會、監事會任期屆滿為止（即2022年10月22日）。 截至2021年12月31日，概無董事或監事與本公司訂立如本公司於一年內終止合約需支付賠償（法定賠償除外）的服務 合約。 董事及監事於重大交易、安排或合約中的重大權益 截至2021年12月31日止年度，概無本集團的董事、監事或與董事、監事有關連的任何實體於本公司或其任何附屬公 司為訂約方的有關本集團業務的重大交易、安排或合同中直接或間接擁有重大權益。 63 保利物業服務股份有限公司 2021年報 董事及監事於競爭業務中的權益 截至2021年12月31日止年度，概無本公司董事及監事或彼等各自的緊密聯繫人在與本公司構成競爭或可能構成競爭 的業務中享有任何權益。 董事、監事及高級管理人員履歷詳情 董事、監事及高級管理人員的履歷詳情分別載於本年報「董事、監事及高級管理人員」章節內。 董事、監事資料變動 根據《上市規則》第 (1)條，於截至2021年12月31日止年內及直至本報告日期，董事按第(2)條第(a)至(e)段及 第(g)段規定披露資料的變動如下： 經本公司控股股東保利發展控股2021年第四次臨時董事會議審議通過，選舉本公司董事劉平先生為保利發展控股董 事長，任期自2021年7月29日起至第六屆董事會任期屆滿之日止。 經本公司控股股東保利發展控股2021年第三次臨時股東大會審議通過，選舉本公司董事胡在新先生為保利發展控股 董事，任期自2021年10月28日起至第六屆董事會任期屆滿之日止。 本公司董事王鵬先生辭任鑫苑物業服務集團有限公司（股份代號：01895）獨立非執行董事，自2021年4月13日起生效； 不再擔任旭輝永升服務集團有限公司（前稱為永升生活服務集團有限公司（股份代號：01995））獨立非執行董事，自 2021年12月14日起生效；不再擔任雅生活智慧城市服務股份有限公司（前稱為雅居樂雅生活服務股份有限公司（股份 代號：03319））獨立非執行董事，自2022年1月21日起生效。 獲准許的彌償條文 本公司已為董事、監事及高級管理人員投保責任保險，以就彼等可能需要承擔任何因企業活動產生的對第三方的法 律責任而向彼等提供保障。 管理合約 截至2021年12月31日止年度，本公司並無就整體業務或任何重大部分業務之管理或行政工作簽訂或存有任何合約。 64 董事會報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 董事、監事及最高行政人員於本公司或其任何相聯法團的股份、相關股份及債權證中 擁有的權益及╱或淡倉 於2021年12月31日，董事、監事及最高行政人員於本公司或其相聯法團（定義見《證券及期貨條例》第XV部）之股份、 相關股份及債權證中擁有的獲記錄於須由本公司根據《證券及期貨條例》第352條存置的登記冊或根據標準守則以其 他方式知會本公司及香港聯交所的權益及╱或淡倉列示如下： 董事╱ 監事姓名 相聯法團名稱 身份 持有的 相聯法團 股份數目 佔相聯法團 已發行總股份 百分比（%) 黃海 保利發展控股 實益擁有人 1,095,697(L) 劉平 保利發展控股 實益擁有人 7,685,642(L) 保利發展控股 實益擁有人 37,542(L)(1) 胡在新 保利發展控股 實益擁有人 887,954(L) 保利發展控股 實益擁有人 37,543(L)(1) 吳蘭玉 保利發展控股 配偶權益 200,000(L) 保利聯合化工控股集團股份有限公司(2) 實益擁有人 1,900(L) 劉慧妍 保利發展控股 實益擁有人 184,810(L) 保利發展控股 實益擁有人 81,911(L)(1) 附註： 根據披露的資料顯示： 好倉 — L； (1) 有關權益於2021年12月31日的形式為相聯法團的購股權。持股百分比的計算乃(i)假設相關購股權獲悉數行使；及(ii)以保利發 展控股於2021年12月31日的股份總數為依據（並無考慮已授出但尚未行使的購股權）。 (2) 保利聯合化工控股集團股份有限公司，前稱貴州久聯民爆器材發展股份有限公司。 除上文所披露者外，於2021年12月31日，概無任何董事、監事及最高行政人員，於本公司或其相聯法團（按《證券及 期貨條例》第XV部所界定者）的股份、相關股份或債權證中擁有或被視為擁有任何權益或淡倉；或根據《證券及期貨條例》 第352條規定存置的登記冊的任何權益或淡倉；或根據標準守則以其他方式知會本公司及香港聯交所的任何權益或淡倉。 65 保利物業服務股份有限公司 2021年報 主要股東於本公司股份或相關股份中的權益及淡倉 於2021年12月31日，以下人士（董事、監事及本公司最高行政人員除外）或法團於本公司股份及╱或相關股份中擁有 根據《證券及期貨條例》第XV部第2及第3分部規定須向本公司披露的權益或淡倉或記錄於根據《證券及期貨條例》第 336條須存置的登記冊的權益或淡倉： 類別股 股東名稱 身份 所持有或 擁有的 本公司類別 股份權益數 佔本公司 相關類別股 已發行股份 百分比（%) 佔本公司 已發行總股份 百分比（%) H股 興證全球基金管理有限公司 投資經理 9,255,800(L) Gaoling Fund, . 實益擁有人 7,795,000(L)(1) (1) Hillhouse Capital Advisors, Ltd. 投資經理 7,795,000(L)(1) (1) China International Capital Corporation Limited(2) 受控法團的權益 8,764,200(L)(2) (2) 6,642,000(S)(2) (2) 建信（北京）投資基金管理有限責任公司(3) 受控法團的權益 6,681,400(L)(3) (3) 內資股 中國保利集團(4) 受控法團的權益 400,000,000(L) 保利南方集團有限公司(4) 受控法團的權益 400,000,000(L) 保利發展控股(4) 實益擁有人 380,000,000(L) 受控法團的權益 20,000,000(L) 西藏和泰企業管理有限公司(4) 實益擁有人 20,000,000(L) 66 董事會報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 附註： 根據披露的資料顯示： 好倉 — L；淡倉 — S；可供借出之股份 — P * 於2021年12月31日，本公司已發行總股份數目為553,333,400股，其中內資股400,000,000股，H股153,333,400股。 (1) 該等所持H股股份數目的披露根據截至2021年12月31日止最後申報之披露權益通知（有關事件日期：2019年12月19日）作出。 (2) China International Capital Corporation Limited擁有若干企業的完全控制權，根據《證券及期貨條例》，被視作持有本公司合共 8,764,200股H股好倉之權益，及6,642,000股H股淡倉之權益。該等所持H股股份數目的披露根據截至2021年12月31日止最後申 報之權益披露權益通知（有關事件日期：2020年2月26日）作出。 (3) 建信（北京）投資基金管理有限責任公司（「建信（北京）」）持有中國國有企業結構調整基金股份有限公司（「國有企業結構調整基金」） %股權，根據《證券及期貨條例》，建信（北京）被視為於國有企業結構調整基金持有的本公司的股份中擁有權益。該等所 持H股股份數目的披露根據截至2021年12月31日止最後申報之權益披露權益通知（有關事件日期：2019年12月19日）作出。 (4) (i)保利發展控股由保利南方集團有限公司（「保利南方」）持有%股權，而保利南方為中國保利集團的全資附屬公司，根據《證 券及期貨條例》，保利南方及中國保利集團被視為於保利發展控股持有的本公司的股份中擁有權益；及(ii)西藏和泰企業管理有 限公司（「西藏和泰」，前稱西藏贏悅投資管理有限公司）由保利發展控股全資擁有，根據《證券及期貨條例》，保利發展控股被 視為於西藏和泰持有的本公司股份中擁有權益。 除上文所披露者外，於2021年12月31日，本公司並無獲知會任何其他人於本公司股份或相關股份中有根據《證券及 期貨條例》須予以記錄或任何其他須向本公司披露之權益或淡倉。 限制性股票激勵計劃 本公司董事會已於2021年11月15日審議建議採納限制性股票激勵計劃及首次授予方案，並於2022年1月28日審議建 議修訂。本公司股東已於2022年2月18日舉行的本公司臨時股東大會上批准及採納限制性股票激勵計劃及首次授予 方案，限制性股票激勵計劃年期由採納日期起計10年，並將於2032年2月17日屆滿。詳情參見本公司日期為2021年 11月15日及2022年1月28日的公告，及日期為2022年1月31日的通函。 於截至2021年12月31日止年度內，本公司並無根據限制性股票激勵計劃的條款向合資格人士授出股份。 67 保利物業服務股份有限公司 2021年報 遵守不競爭契據 本公司的主要股東中國保利集團已訂立日期為2019年11月29日以本集團為受益人的不競爭契據，更多詳情載於本公 司日期為2019年12月9日招股章程內「中國保利集團不競爭承諾」。 截至2021年12月31日止年度，控股股東中國保利集團已確認其已遵守有關不競爭承諾。 獨立非執行董事已審閱截至2021年12月31日止年度中國保利集團已遵守不競爭承諾之確認函。 本公司的主要股東保利發展控股已訂立日期為2019年11月29日以本集團為受益人的不競爭契據，更多詳情載於本公 司日期為2019年12月9日招股章程內「保利發展控股不競爭承諾」一段。 截至2021年12月31日止年度，控股股東保利發展控股已確認其已遵守有關不競爭承諾。 獨立非執行董事已審閱至2021年12月31日止年度保利發展控股已遵守不競爭承諾之確認函。 主要客戶及供應商 截至2021年12月31日止年度，本集團來自的前五大供應商的採購總額少於本集團採購總額的30%，來自前五大客戶 的集團收入總額亦低於本集團總收入的30%。 控股股東於重大合約的權益 截至2021年12月31日止年度，除「關連交易及持續關連交易」披露者外，本公司或其任何附屬公司與本公司控股股東 或其任何附屬公司概無訂立任何重大合約。 68 董事會報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 關連交易及持續關連交易 根據《上市規則》第14A章須在年報內披露的關連交易及持續關連交易之詳情如下。 關連交易及持續關連交易 1. 2020年物業租賃協議 於2020年10月16日，本公司全資附屬公司廣州保利商業物業發展有限公司（「保利商業物業」）（作為承租人）與 保利發展控股（作為業主方）訂立物業租賃協議（「《2020年物業租賃協議》」），據此，保利發展控股同意將其擁有 的寫字樓（統稱「2020年標的物業」）按現狀標準租賃給保利商業物業經營管理，應付的租金按採取「保底租金＋ 分成租金」方式支付；保利發展控股及其聯繫人在2020年標的物業內亦有保留物業，亦將租用物業作自用。於 簽訂《2020年物業租賃協議》後，保利商業物業將成為該等保留及新租用物業的出租方，期限自2020年10月16日 起至2021年12月31日止。 在租賃期限內，保利商業物業須足額支付截至2020年及2021年12月31日止年度各年度保底租金約人民幣 百萬元及約人民幣百萬元。 董事估計，截至2020年及2021年12月31日止年度各年度將產生的分成支出上限將分別不超過人民幣4百萬元及 人民幣20百萬元；截至2020年及2021年12月31日止年度各年度將產生的分租收入上限將分別不超過人民幣15 百萬元及人民幣68百萬元，且於租賃期限開始之日確認為使用權資產的金額為人民幣百萬元。 保利發展控股為我們的控股股東之一，故為《上市規則》項下本公司之關連人士。根據《上市規則》，由於《上市 規則》項下就2020年物業租賃協議項下保底租金部分確認為使用權資產價值並視為一項關連交易，分成租金部 分及分租收入部分分別確認為支出及收入並視為持續關連交易，上述各交易之年度上限之最高適用百分比率均 超過%但低於5%，故《2020年物業租賃協議》獲豁免遵守獨立股東批准規定，但須遵守《上市規則》第十四A 章下的申報、公告及年度審閱規定。 詳情參見本公司日期為2020年10月16日的公告。 69 保利物業服務股份有限公司 2021年報 截至2021年12月31日止年度，保利商業物業根據《2020年物業租賃協議》向保利發展控股支付的分成支付金額 為人民幣百萬元，並未超過2021年年度上限人民幣20百萬元。 截至2021年12月31日止年度，保利商業物業根據《2020年物業租賃協議》自保利發展控股及其聯繫人收取的分 租收入金額為人民幣百萬元，並未超過2021年年度上限人民幣68百萬元。 2. 2021年物業租賃協議 於2021年4月1日，本公司全資附屬公司保利商業物業（作為承租人）分別與保利發展控股（作為業主方）訂立《保 利發展物業租賃協議》，與廣州市睿馳企業管理有限公司（「廣州睿馳」）（作為業主方）訂立《睿馳物業租賃協議》（統 稱「2021年物業租賃協議」）。據此，保利發展控股及廣州睿馳同意將其擁有的寫字樓（統稱「2021年標的物業」） 按現狀標準租賃給保利商業物業經營管理，應付的資金按採取「一次性支付＋剩餘租金」方式支付；保利發展控 股、廣州睿馳及其聯繫人在2021年標的物業內亦有保留物業亦將租用物業作為自用，於簽訂《2021年物業租賃 協議》後，保利商業物業將成為該等保留及新租用物業的出租方，期限自《2021年物業租賃協議》於臨時股東大 會審議通過之日起計三年（即自2021年5月28日起至2024年5月27日止）。同時根據《保利發展物業租賃協議》， 保利商業物業與保利發展控股同意修訂《2020年物業租賃協議》，終止將於《保利發展物業租賃協議》重新涵蓋的 物業的租賃。 於《保利發展物業租賃協議》生效日期後，保利商業物業須一次性支付租金約人民幣808百萬元，剩餘租金於租 賃期限內之總額約為人民幣149百萬元，於三年內分期支付；於《睿馳物業租賃協議》生效日期後，保利商業物 業須一次性支付租金約人民幣47百萬元，剩餘租金於租賃期限內之總額約為人民幣11百萬元，於三年內分期支付。 董事會估計，截至2021年12月31日、2022年12月31日、2023年12月31日止年度及2024年5月27日止各期間內， 保利商業物業根據《2021年物業租賃協議》應付的剩餘租金部分年度上限分別不超過人民幣37百萬元、人民幣 63百萬元、人民幣69百萬元及人民幣35百萬元；保利商業物業根據《2021年物業租賃協議》自保利發展控股及 其聯繫人收取的分租收入各年度上限將分別不超過人民幣84百萬元、人民幣127百萬元、人民幣129百萬元及人 民幣65百萬元。 70 董事會報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 保利發展控股為我們的控股股東之一，故為《上市規則》項下本公司之關連人士。根據《上市規則》，由於就《2021 年物業租賃協議》項下一次性支付租金部分按合併基準計算使用權資產價值並視為一項關連交易，最高適用百 分比率高於5%但低於25%，根據《上市規則》第14A章，本公司須遵守有關申報、公告及獨立股東批准的規定。 同時《2021年物業租賃協議》項下一次性支付租金部分亦構成本公司的須予披露交易，本公司亦須遵守上市規則 第14章項下的通知及公告規定。由於《上市規則》項下就《2021年物業租賃協議》項下剩餘租金部分及分租收入部 分分別確認為支出及收入並視為持續關連交易，上述各交易之年度上限之最高適用百分比率均超過%但低 於5%，故《2021年物業租賃協議》獲豁免遵守獨立股東批准規定，但須遵守《上市規則》第十四A章下的申報、公 告及年度審閱規定。 詳情參見本公司日期為2021年4月1日的公告及2021年5月12日的通函。《2021年物業租賃協議》及其項下擬進行 之交易已於2021年5月28日舉行的臨時股東大會上獲本公司獨立股東正式批准。 截至2021年12月31日止年度，保利商業物業根據《2021年物業租賃協議》向保利發展控股及廣州睿馳支付的剩 餘租金部分為人民幣百萬元，並未超過2021年年度上限人民幣37百萬元。 截至2021年12月31日止年度，保利商業物業根據《2021年物業租賃協議》自保利發展控股及其聯繫人收取的分 租收入部分為人民幣百萬元，並未超過2021年年度上限人民幣84百萬元。 3. 2022年物業租賃協議 於2021年12月31日，本公司全資附屬公司保利商業物業（作為承租人）與保利發展控股（作為業主方）訂立物業 租賃協議（「《2022年物業租賃協議》」），以重續《2020年物業租賃協議》項下有關保利中科廣場（「標的物業」）的 關連交易。據此，本次應付的租金採取「保底租金＋分成租金」方式支付；保利發展控股及其聯繫人在標的物業 內亦有保留物業，亦將租用物業作自用。於簽訂《2022年物業租賃協議》後，保利商業物業將成為該等保留及新 租用物業的出租方，租賃期限自2022年1月1日起至2031年12月31日止。 於《2022年物業租賃協議》生效日期後，保利商業物業須一次性支付整個租賃期限內的保底租金總額約為人民幣 百萬元。 71 保利物業服務股份有限公司 2021年報 董事會估計，截至2024年12月31日止三個年度各年度保利商業物業根據《2022年物業租賃協議》就標的物業產 生的分租收入分別不超過人民幣百萬元、人民幣百萬元及人民幣百萬元。 保利發展控股為我們的控股股東之一，故為《上市規則》項下本公司之關連人士。根據《上市規則》，就《2022年 物業租賃協議》項下保底租金部分計算使用權資產價值和本集團分租予關連人士的分租收入部分計算相關最高 年度上限的最高適用百分比率均高於%但低於5%，根據上市規則第14A章，本公司僅須遵守有關申報、公告 及年度審閱的規定，而獲豁免遵守獨立股東批准的規定。 另外，由於按上市規則就《2022年物業租賃協議》項下分成租金部分計算相關最高年度上限的最高適用百分比率 低於%，根據上市規則第14A章，本公司就分成租金部分獲全面豁免遵守有關申報、公告、年度審閱及獨立 股東批准的規定。 根據上市規則第條，由於《2022年物業租賃協議》的期限超過三年，故本公司已委任獨立財務顧問闡述期 限較長的理由，並確認其期限符合業內該類協議的一般處理方法。 詳情參見本公司日期為2021年12月31日的公告。 持續關連交易 獲全面豁免遵守申報、公告、年度審閱及獨立股東批准規定的持續關連交易 商標許可協議 本公司於2019年5月30日已與保利發展控股訂立《商標許可協議》，據此，保利發展控股同意不可撤回地向我們授予 不可轉讓許可，於《商標許可協議》日期起至該等商標有效期（含該等商標的續展期）屆滿或雙方書面同意終止《商標 許可協議》之日，以人民幣20元為整個期間特許權總使用費，許可我們使用於中國註冊的商標(i) （商標編號： 10017412，類別：36）；及(ii) （商標編號：10018517，類別：37）。 72 董事會報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 於2016年10月31日，本公司與保利發展控股訂立《商標許可協議》，據此，保利發展控股同意不可撤回地向我們授予 不可轉讓許可，自2016年10月31日起至2025年5月20日止，以人民幣10元為特許權使用費，許可我們使用於中國註 冊的商標 （商標編號：3475707，類別：37）。 保利發展控股為我們的控股股東之一，故為《上市規則》項下本公司之關連人士。因此，上市後上述商標許可協議項 下之交易構成《上市規則》第十四A章項下本公司之關連交易。 由於使用上述許可商標之權利乃按合共人民幣30元的特許權使用費授予我們，上述商標許可協議項下之交易符合《上 市規則》第條規定的符合最低豁免水平的交易規定及獲豁免遵守《上市規則》第十四A章項下的申報、公告、年 度審閱及獨立股東批准規定。 須遵守申報、公告及年度審閱規定但獲豁免遵守獨立股東批准規定的持續關連交易 1. 物業租賃 本公司於2019年11月29日已與保利發展控股訂立《關連交易框架協議》（「《2019年關連交易框架協議》」）。根據 《2019年關連交易框架協議》，我們將從保利發展控股及其聯繫人租賃其擁有的物業，期限自上市日期起至2021 年12月31日止。 鑒於本集團之業務發展，本公司與保利發展控股已於2021年3月24日訂立《2021至2023年度物業租賃框架協議》， 期限自2021年3月24日起至2023年12月31日止，其於生效後取代《2019年關連交易框架協議》項下的相關協定。 根據《2021至2023年度物業租賃框架協議》，訂約雙方的相關附屬公司及聯繫人將訂立獨立租賃協議，該等協議 將載列具體條款及條件。董事估計截至2023年12月31日止三個年度各年度將產生的租金年度上限將分別不超過 人民幣百萬元、人民幣百萬元及人民幣百萬元。 保利發展控股為我們的控股股東之一，故為《上市規則》項下本公司之關連人士。由於《上市規則》項下有關《2021 至2023年度物業租賃框架協議》項下的物業租賃之年度上限之最高適用百分比率超過%但低於5%，故物業 租賃獲豁免遵守獨立股東批准規定，但須遵守《上市規則》第十四A章下的申報、公告及年度審閱規定。 詳情參見本公司日期為2021年3月24日的公告。 截至2021年12月31日止年度，本集團從保利發展控股及其聯繫人租賃的物業租金為人民幣百萬元，並未 超過2021年年度上限人民幣百萬元。 73 保利物業服務股份有限公司 2021年報 2. 硬件採購及維護服務 本公司於2019年11月29日已與保利發展控股訂立《2019年關連交易框架協議》。根據《2019年關連交易框架協議》， 我們將從保利發展控股及其聯繫人採購硬件及維護服務，即(1)採購硬件設備；及(2)所採購的硬件的維護服務， 期限自上市日期起至2021年12月31日止。 鑒於本集團之業務發展，本公司與保利發展控股已於2021年3月24日訂立《2021至2023年度硬件採購及維護服 務框架協議》，期限自2021年3月24日起至2023年12月31日止，其於生效後取代《2019年關連交易框架協議》項 下的相關協定。根據《2021至2023年度硬件採購及維護服務框架協議》，訂約雙方的相關附屬公司及聯繫人將訂 立獨立硬件採購及維護服務協議，該等協議將載列具體條款及條件。董事估計截至2023年12月31日止三個年度 各年度就硬件採購及維護服務將產生的費用年度上限將均不超過人民幣百萬元。 保利發展控股為我們的控股股東之一，故為《上市規則》項下本公司之關連人士。由於《上市規則》項下有關《2021 至2023年度硬件採購及維護服務框架協議》項下的硬件採購及維護將產生的費用之年度上限之最高適用百分比 率超過%但低於5%，故《2021至2023年度硬件採購及維護服務框架協議》獲豁免遵守獨立股東批准規定，但 須遵守《上市規則》第十四A章下的申報、公告及年度審閱規定。 詳情參見本公司日期為2021年3月24日的公告。 截至2021年12月31日止年度，本集團從保利發展控股及其聯繫人採購硬件及硬件維護服務的金額為人民幣 百萬元，並未超過2021年年度上限人民幣百萬元。 3. 採購技術開發及支援服務 本公司於2019年11月29日已與保利發展控股訂立《2019年關連交易框架協議》。根據《2019年關連交易框架協議》， 我們將從保利發展控股及其聯繫人採購技術開發及支援服務，用以提升我們的數字平台、系統及產品應用體驗， 即(1)技術開發服務；(2)支援服務；及(3)維護服務（統稱為「技術開發及支援服務」），期限自上市日期起至2021年 12月31日止。 74 董事會報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 按本集團預期對技術開發及支援服務的需求，董事估計本集團於截至2021年12月31日止三個年度各年度就技術 開發及支援服務將產生的費用年度上限將分別不超過人民幣百萬元、人民幣百萬元及人民幣百萬元。 保利發展控股為我們的控股股東之一，故為《上市規則》項下本公司之關連人士。根據《上市規則》，由於《上市 規則》項下有關技術開發及支援服務之年度上限之最高適用百分比率超過%但低於5%，故技術開發及支援 服務獲豁免遵守獨立股東批准規定，但須遵守《上市規則》第十四A章下的申報、公告及年度審閱規定。 截至2021年12月31日止年度，本集團從保利發展控股及其聯繫人採購技術開發及支援服務的金額為零，並未超 過2021年年度上限人民幣百萬元。 基於信息化業務發展計劃調整，本集團於2021年暫無計劃向保利發展控股及其聯繫人採購技術開發及支援服務， 故《2019年關連交易框架協議》項下相關條款將告終止。詳情參見本公司日期為2021年3月24日的公告。 須遵守申報、公告、年度審閱及獨立股東批准規定的持續關連交易 1. 提供物業管理服務 本公司於2019年11月29日已分別與保利南方、廣東保利拍賣有限公司（「廣東保利拍賣」）及保利長大海外工程 有限公司（「保利長大海外」）簽訂物業管理服務框架協議（統稱「《其他物業管理服務框架協議》」），據此，本公司 分別向保利南方、廣東保利拍賣（及其附屬公司）及保利長大海外（及其附屬公司）提供物業管理服務。 本公司於2019年11月29日已與保利發展控股訂立《2019年關連交易框架協議》。根據《2019年關連交易框架協議》 及《其他物業管理服務框架協議》，我們向與保利發展控股及其聯繫人有關的多種類型的物業提供物業管理服務， 期限自上市日期起至2021年12月31日止。 75 保利物業服務股份有限公司 2021年報 鑒於本集團之業務發展，本公司分別與保利發展控股、保利南方、廣東保利拍賣及保利長大海外已於2021年3 月24日訂立物業管理服務框架協議（統稱「《2021至2023年度物業管理服務框架協議》」），期限自該協議獲獨立 股東於臨時股東大會上批准之日（2021年5月28日）起至2023年12月31日止，其於生效後取代《2019年關連交易 框架協議》及《其他物業管理服務框架協議》項下的相關協定，而《2019年關連交易框架協議》及《其他物業管理服 務框架協議》項下的相關協定將自動終止。根據《2021至2023年度物業管理服務框架協議》，訂約雙方的相關附 屬公司及聯繫人將訂立獨立物業管理服務協議，該等協議將載列具體條款及條件。董事估計截至2023年12月31 日止三個年度各年度就《2021至2023年度物業管理服務框架協議》將產生的物業管理費年度上限將分別不超過 人民幣百萬元、人民幣百萬元及人民幣百萬元。 保利發展控股為我們的控股股東之一，故為《上市規則》項下本公司之關連人士。由於《上市規則》項下有關《2021 至2023年度物業管理服務框架協議》項下的物業管理服務之年度上限之最高適用百分比率超過5%，故物業管理 服務須遵守《上市規則》第十四A章下的申報、公告、年度審閱及獨立股東批准規定。 《2021至2023年度物業管理服務框架協議》及其項下擬進行之交易及年度交易上限已於2021年5月28日舉行的臨 時股東大會上獲本公司獨立股東正式批准。詳情參見本公司日期為2021年3月24日的公告及2021年5月12日通函。 截至2021年12月31日止年度，本集團從保利發展控股及其聯繫人提供物業管理服務而產生的物業管理費為人民 幣百萬元，並未超過2021年年度上限人民幣百萬元。 2. 提供案場協銷服務及其他增值服務 (i) 提供案場協銷服務 本公司於2019年11月29日已與保利發展控股訂立《2019年關連交易框架協議》。根據《2019年關連交易框 架協議》，我們向保利發展控股及其聯繫人提供案場協銷服務，以協助物業銷售活動，涵蓋訪客接待、清潔、 安保檢查、維修及其他客戶相關服務（統稱「案場協銷服務」），期限自上市日期起至2021年12月31日止。 76 董事會報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 鑒於本集團之業務發展，本公司與保利發展控股已於2021年3月24日訂立《2021至2023年度案場協銷服務 框架協議》，期限自《2021至2023年度案場協銷服務框架協議》獲獨立股東於臨時股東大會上批准之日（2021 年5月28日）起至2023年12月31日止，其於生效後取代《2019年關連交易框架協議》項下的相關協定，而 《2019年關連交易框架協議》項下的相關協定將自動終止。根據《2021至2023年度案場協銷服務框架協議》， 訂約雙方的相關附屬公司及聯繫人將訂立獨立案場協銷服務協議，該等協議將載列具體條款及條件。董 事估計截至2023年12月31日止三個年度各年度就《2021至2023年度案場協銷服務框架協議》將產生的案場 協銷服務費年度上限將分別不超過人民幣1,百萬元、人民幣1,百萬元及人民幣1,百萬元。 保利發展控股為我們的控股股東之一，故為《上市規則》項下本公司之關連人士。由於《上市規則》項下有 關《2021至2023年度案場協銷服務框架協議》項下的案場協銷服務之年度上限之最高適用百分比率超過於 5%，故案場協銷服務須遵守《上市規則》第十四A章下的申報、公告、年度審閱及獨立股東批准規定。 《2021至2023年度案場協銷服務框架協議》及其項下擬進行之交易及年度交易上限已於2021年5月28日舉 行的臨時股東大會上獲本公司獨立股東正式批准。詳情參見本公司日期為2021年3月24日的公告及2021年 5月12日通函。 截至2021年12月31日止年度，本集團從保利發展控股及其聯繫人提供案場協銷服務而產生的服務費為人 民幣百萬元，並未超過2021年年度上限人民幣1,百萬元。 (ii) 提供其他增值服務 本公司於2019年11月29日已與保利發展控股訂立《2019年關連交易框架協議》。根據《2019年關連交易框 架協議》，我們將向保利發展控股及其聯繫人提供其他增值服務，即(i)其他非業主增值服務，如諮詢、承 接查驗、交付及商業運營服務；及(ii)社區增值服務（統稱「其他增值服務」），期限自上市日期起至2021年 12月31日止。 77 保利物業服務股份有限公司 2021年報 鑒於本集團之業務發展，本公司與保利發展控股已於2021年3月24日訂立《2021至2023年度其他增值服務 框架協議》，期限自《2021至2023年度其他增值服務框架協議》獲獨立股東於臨時股東大會上批准之日（2021 年5月28日）起至2023年12月31日止，其於生效後取代《2019年關連交易框架協議》項下的相關協定，而 《2019年關連交易框架協議》項下的相關協定將自動終止。根據《2021至2023年度其他增值服務框架協議》， 訂約雙方的相關附屬公司及聯繫人將訂立獨立其他增值服務協議，該等協議將載列具體條款及條件。董 事估計截至2023年12月31日止三個年度各年度就《2021至2023年度其他增值服務框架協議》將產生的服務 費年度上限將分別不超過人民幣百萬元、人民幣百萬元及人民幣百萬元。 保利發展控股為我們的控股股東之一，故為《上市規則》項下本公司之關連人士。由於《上市規則》項下有 關《2021至2023年度其他增值服務框架協議》項下的其他增值服務之年度上限之最高適用百分比率超過5%， 故其他增值服務須遵守《上市規則》第十四A章下的申報、公告、年度審閱及獨立股東批准規定。 《2021至2023年度其他增值服務框架協議》及其項下擬進行之交易及年度交易上限已於2021年5月28日舉 行的臨時股東大會上獲本公司獨立股東正式批准。詳情參見本公司日期為2021年3月24日的公告及2021年 5月12日的通函。 截至2021年12月31日止年度，本集團從保利發展控股及其聯繫人提供其他增值服務而產生的服務費為人 民幣百萬元，並未超過2021年年度上限人民幣百萬元。 3. 存款業務框架協議 於2020年4月7日，本公司與保利財務有限公司（「保利財務」）訂立《存款業務框架協議》（「《存款業務框架協議》」）。 據此，保利財務將向本集團提供存款服務，期限自2019年度股東周年大會之日（2020年6月23日）起至2022年12 月31日止。根據《存款業務框架協議》，我們可不時將資金存放於保利財務。保利財務提供的條款（包括利率及 其他重要條款）應與中國的銀行或其他金融機構就相同類型及年期╱利息所提供者可資比較。本集團及保利財 務將不時監管本集團的存款。 於截至2020年、2021年及2022年12月31日止三個年度各年可存放於保利財務的存款每日最高結餘（包括已付利息） 上限均為人民幣2,百萬元。 78 董事會報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 由於保利財務為中國保利集團的聯繫人，而中國保利集團為《上市規則》項下本公司之關連人士，因此，保利財 務為《上市規則》項下本公司之關連人士。根據《上市規則》，有關《存款業務框架協議》項下之存款結餘之每日上 限之最高適用百分比率超過5%，故《存款業務框架協議》項下之交易將須遵守《上市規則》第十四A章下的申報、 公告、年度審閱及獨立股東批准規定。 詳情請參見本公司日期為2020年4月7日的公告及本公司日期為2020年5月22日的通函。 截至2021年12月31日止年度，本集團存放在保利財務的存款之每日最高結餘（包括已付利息）為人民幣1, 百萬元，並未超過2021年度上限人民幣2,百萬元。 4. 車位租售業務代理服務框架協議 於2021年7月16日，本公司與保利發展控股訂立《車位租售業務代理服務框架協議》，期限自臨時股東大會審議 通過之日（2021年9月15日）起至2023年12月31日止。根據協議，本集團將向保利發展控股及其聯繫人就目標車 位提供車位銷售及租賃業務獨家代理服務，以協助車位物業銷售及租賃活動。本集團須向保利發展控股及其聯 繫人支付可退回之保證金，同時自保利發展控股及其聯繫人收取代理服務費用。 董事會估計，於截至2023年12月31日止三個年度各年內之任何時間本集團向保利發展控股及其聯繫人支付的保 證金的最高結餘上限均為人民幣3,000百萬元；本集團應收代理服務費用年度上限將分別不超過人民幣300百萬 元、人民幣750百萬元及人民幣750百萬元。 保利發展控股為我們的控股股東之一，故為《上市規則》項下本公司之關連人士。由於按上市規則就《車位租 售業務代理服務框架協議》項下保證金支出部分計算相關最高年度上限的最高適用百分比率高於25%但低於 75%，《車位租售業務代理服務框架協議》項下保證金支出部分亦構成本公司的主要交易。本公司須遵守上市規 則第14章及第14A章項下的申報、公告、年度審閱及獨立股東批准的規定。另外，由於按上市規則就《車位租售 業務代理服務框架協議》項下代理服務費用收入部分計算相關最高年度上限的最高適用百分比率高於5%，本公 司須遵守上市規則第14A章項下的申報、公告、年度審閱及獨立股東批准的規定。 《車位租售業務代理服務框架協議》及其項下擬進行之交易已於2021年9月15日舉行的臨時股東大會上獲本公司 獨立股東正式批准。詳情參見本公司日期為2021年7月16日的公告及2021年8月26日的通函。 79 保利物業服務股份有限公司 2021年報 截至2021年12月31日止年度，本集團根據《車位租售業務代理服務框架協議》向保利發展控股及其聯繫人支付 的保證金每日最高結餘為人民幣3,000百萬元，並未超過2021年年度上限人民幣3,000百萬元。 截至2021年12月31日止年度，本集團根據《車位租售業務代理服務框架協議》自保利發展控股及其聯繫收取的 代理服務費用為人民幣百萬元，並未超過2021年年度上限人民幣300百萬元。 獨立非執行董事對持續關連交易審閱及批准 根據《上市規則》第條的規定，獨立非執行董事已審閱了持續關連交易，並確認持續關連交易乃： (1) 於本集團的日常業務中訂立； (2) 按照一般商務條款或更佳條款進行；及 (3) 根據有關交易的協議進行，條款公平合理，並符合本公司股東的整體利益。 核數師對持續關連交易審閱及批准 根據《上市規則》第條，本公司外部核數師香港立信德豪會計師事務所有限公司獲委聘，就本集團的持續關連 交易作出報告。核數師已出具載有其對本集團根據《上市規則》第條於年報第68至79頁所披露的持續關連交易 之審查結果及結論的無保留意見函件。無保留意見的結論如下： (1) 並無發現任何事項致使其相信已披露持續關連交易未獲本公司董事會批准； (2) 就本集團提供服務的交易而言，並無發現任何事項致使其相信交易在所有重大方面未有按照本集團的定價政策 進行； (3) 並無發現任何事項致使其相信交易在所有重大方面未有按照規管該等交易之相關協議進行；及 (4) 就各項持續關連交易的總金額而言，並無注意到任何事項致使其相信已披露持續關連交易的金額超出本公司設 定的年度上限。 本公司已將有關核數師函件的副本送交香港聯交所。 80 董事會報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 重大關聯方交易 本集團於截至2021年12月31日止年度期間訂立的重大關聯方交易的詳情載於綜合財務報表附註33。其中財務報表附 註33內之某些項目亦構成《上市規則》第14A章之關連交易或持續關連交易，有關詳情已於上文披露。 就上述的關連交易及持續關連交易，董事會確認本公司已遵守《上市規則》第14A章的適用規定。 僱員及薪酬政策 於2021年12月31日，本集團有44,415名僱員（於2020年12月31日：44,351名僱員）。截至2021年12月31日止年度，總 員工成本約為人民幣4,百萬元。本集團參照市場水準，以及僱員表現及貢獻，建立市場化的、有競爭力的、績 效導向的薪酬計劃，以激勵員工的價值創造。本集團亦同時提供僱員福利，包括養老基金、醫療保險、工傷保險、 生育保險、失業保險及住房公積金等。本集團亦於2022年2月18日通過採納限制性股票激勵計劃及首次授予方案，詳 情請參見本年報「限制性股票激勵計劃」一段。 員工培訓與發展 本集團重視招募優秀人才，並為僱員提供持續的培養計劃及職業發展機會。通過打造高管、項目經理、項目基層人員、 校招生、專業人才等五支關鍵人才隊伍供應鏈，為員工提供更全面的崗位培訓。其中，「星海指揮官」培養計劃是針 對總部及區域開設的高級管理人才培養計劃。「星河運營官」項目經理培養計劃是從公司戰略和業務需求出發，著力 打造項目關鍵崗位人才培養機制。疫情期間，積極響應穩崗就業政策，通過「綠色通道」、「指揮官計劃」、「同行者計 劃」、「暖心旅程」四大招聘行動招募全國各類專業管理崗位及項目管理崗位。創新校招形式，透過企業微訪談、秋季 校園招聘直播活動，為社會提供更多就業崗位。 報告日後事項 自截至2021年12月31日止年度起發生的重要事項披露於本年報之綜合財務報表附註37。 重大訴訟 截至2021年12月31日之年度，本公司並無牽涉可能對財務狀況或經營業績產生重大影響的任何重大訴訟或仲裁。據 董事所知，概無未決或令本公司面臨威脅的重大訴訟、仲裁。 81 保利物業服務股份有限公司 2021年報 核數師 本公司之股份於2019年12月19日起在香港聯交所上市，自上市日期以來，並無核數師變動。截至2021年12月31日止 年度的綜合財務報表已由執業會計師香港立信德豪會計師事務所有限公司審核，其將於即將舉行的股東周年大會上 獲提名重新委任。 審閱賬目 本公司的審核委員會遵照《上市規則》附錄十四成立，並以書面形式訂明其職權範圍。審核委員會獲董事會授權，負 責審閱及監督本公司的財務匯報、風險管理及內部監控系統，協助董事會履行其對本集團的審計職責。 本公司審核委員會已審閱本集團截至2021年12月31日止年度的經審核綜合財務報表，並與本集團的管理層討論本集 團採納的會計原則及實務，及內部監控及財務匯報等事宜。 遵守《企業管治守則》 本公司已採納《上市規則》附錄十四所載的《企業管治守則》的守則條文，作為其自身之企業管治守則。截至2021年12 月31日止年度，本公司已遵守《企業管治守則》的全部適用守則條文。 遵守法律及法規 本集團須遵守多項法律法規規定，主要包括《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和 國勞動法》、《中華人民共和國勞動合同法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國環境保護法》、《中華 人民共和國安全生產法》、《中華人民共和國消防法》、《中華人民共和國土地管理法》、中華人民共和國國務院頒發 的《物業管理條例》、《特種設備安全監察條例》等法律法規。 截至2021年12月31日止年度，本集團的業務已於各重大方面遵守相關法律及法規，且並無嚴重違反或觸犯適用於本 集團的法律及法規，致使會對本集團的業務或財務狀況整體造成重大不利影響。 公眾持股量 根據已公佈資料及據董事所知，截至2021年12月31日止年度及於本年報日期，本公司已維持符合《上市規則》規定的 充足公眾持股量。 82 董事會報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 與利益相關者的關係 本集團深明在可持續發展的路上，員工、客戶和業務夥伴是我們可持續發展里程的關鍵。本集團致力與員工緊密聯繫， 為客戶提供優質服務，同時與業務夥伴協力同心，支持社會公益事務，以達至企業可持續發展。 本集團重視人力資源，為員工提供公平的工作環境，提倡共融及多元文化背景。本集團提供具競爭力的薪酬待遇， 並按照員工的表現，提供不同的晉升機會。本集團管理其僱員健康及安全管理系統，確保本集團採納各項原則落實 執行。本集團為員工提供定期培訓，包括內部培訓和由外間專業機構提供的進修課程，從而使員工對市場及行業的 最新發展有所瞭解。 本集團非常重視客戶的意見，因此透過日常溝通等調查瞭解他們的想法。此外，本集團亦訂立了處理客戶服務和支 援的機制。當提供客戶服務時，本集團會將其視作改善與客戶關係的良機，迅速作出反應。 本集團深信若要提供優質的服務，供應商的角色亦同樣重要。因此本公司積極與業務夥伴合作，以提供優質可持續 的服務。 環境政策及表現 本集團一直積極推動可持續發展和環境保護，在經營過程中積極促進、實現資源的有效利用，亦嚴格遵守有關環保、 健康及相關法律法規，同時在運營過程中舉辦各種類型的環保公益活動，向社會各界宣傳環保理念，共創綠色美好未來。 環境、社會及管治報告 本集團相信促進可持續發展與實現長期業務增長同等重要。因此，本集團持續致力在業務運作中保持高度可持續發展。 本集團將致力加強推動本集團之管理層在良好企業管治、環境保護、社區投資及工作間實務各範疇的可持續發展計劃。 為展示本集團對利益相關者作出的透明度及問責性方面之承擔，本公司將根據《上市規則》附錄二十七的《環境、社會 及管治報告指引》發表一份獨立的環境、社會及管治報告。該報告將展示本公司於回顧年度內對可持續發展之承擔， 亦將涉及本集團及其合營企業之活動所產生之重大經濟、環境及社會成就及影響。 承董事會命 保利物業服務股份有限公司 董事長兼非執行董事 黃海 中國廣州，2022年3月15日 83 監事會報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 本公司監事會欣然提呈本集團截至2021年12月31日止年度的年報及監事會報告。 於2021年內，監事會根據《上市規則》、《公司章程》及《監事會議事規則》等規定，本著對股東負責的精神，全體監事 通過召開監事會會議、參加股東大會、董事會會議等多種方式，認真履行各項職責和義務，對本公司財務賬目進行 檢查並對本公司的管理及運營狀況、股東大會決議執行情況、董事及管理層行使其各自職責時對法律、行政法規及《公 司章程》的遵守情況等進行了監督。 監事會認為，於2021年內，本公司嚴格按照《上市規則》等相關法律法規及《公司章程》等內控管理制度的要求規範運作， 本公司的董事、高級管理人員在履行職責時，勤勉盡職，忠實履行了法律、法規及《公司章程》規定的職責，有效維 護了本公司和股東的利益。 監事會成員及報告期內成員變動情況 截至2021年12月31日止年度至本報告日期，本公司的監事包括： 劉慧妍女士（主席） 鍾妤女士 穆靜女士 84 監事會報告 保利物業服務股份有限公司 2021年報 2021年監事會主要工作情況 依法召開監事會會議，認真履行監事職責 本報告期內，本公司監事會共召開了5次監事會會議，監事在參加監事會會議之前，認真審閱會議材料，對議案進行 充分的研究與討論，並親身出席所有監事會會議，認真履行監事職責，具體如下： 姓名 監事類別 出席會議次數╱ 會議舉行次數 出席率 劉慧妍（主席） 股東代表監事 5/5 100% 鍾妤 股東代表監事 5/5 100% 穆靜 職工代表監事 5/5 100% 本報告期內，監事會成員還通過列席股東大會和董事會會議，對會議的程序和內容實施監督，並有效監督公司的決 策程序、依法運作情況、財務狀況及董事、管理層於公司日常經營中的職務行為，較好地維護了公司和股東的合法權益。 對2021年董事會、高級管理人員行為的評價 於2021年內，本公司董事會及高級管理人員勤勉盡職、依法經營，全面深入瞭解本公司運營情況，並充分討論，集 體決策本公司有關事項，推進董事會通過的各項決議的執行。 於2021年內，本公司重大經營決策的程序合法有效，公司董事、高級管理人員能夠嚴格遵守國家法律法規及《公司章 程》的有關規定和股東大會及董事會各項決議，兢兢業業、開拓進取地履行職責；監事會並未發現本公司董事、高級 管理人員有關違反法律法規、《公司章程》或損害股東及公司利益的行為。 85 保利物業服務股份有限公司 2021年報 監事會對本公司運作的獨立意見 1 本公司依法運作情況 公司依法經營、規範管理、經營業績客觀真實；內控管理工作逐步提升，內控制度合理、有效；公司經營決策 程序合法，董事及高級管理人員在業務經營及管理過程中謹慎、認真、勤勉，未發現任何違法違規違章行為和 損害股東利益行為。 2 本公司的財務報告 本公司監事會對本公司的財務狀況進行了認真、細緻的檢查，並審閱本集團截至2021年12月31日止年度之經審 計財務報告及其他財務資料，認為該財務報告全面、真實、客觀反映了本公司的經營成果和財務狀況，財務賬 目清楚，會計核算和財務管理符合有關規定，並無發現問題，亦未發現參與年度報告編製和審議的人員有違反 有關會計準則及法律規定的行為；審計機構出具的無保留意見財務報告客觀公正。 本公司監事會亦審閱了關於2021年度的利潤分配方案，認為利潤分配方案決策及實施程式符合相關法律法規要 求，符合股東利益。 監事會2022年度重點工作 2022年，監事會將依據《上市規則》、《公司章程》、《監事會議事規則》等有關規定，勤勉誠信，對本公司董事及高級 管理人員實施有效監督，且密切關注公司的營運及管理情況，並關注本公司的任何重大發展，以促進本公司的持續 發展，並忠實維護全體股東及本公司的利益。同時，監事會將進一步整合監督資源，促進管理提升，助力和保障本 公司2022年度各項工作目標的順利實現。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 86 截至2021年12月31日止年度 獨立核數師報告 致保利物業服務股份有限公司全體股東 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） 意見 吾等已審計第92至180頁所載保利物業服務股份有限公司「貴公司」）及其附屬公司（統稱「貴集團」）的綜合財務報表， 該等財務報表包括於2021年12月31日的綜合財務狀況表、截至該日止年度的綜合損益及其他全面收益表、綜合權益 變動表及綜合現金流量表，以及綜合財務報表附註（包括重大會計政策概要）。 吾等認為，綜合財務報表根據香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈的香港財務報告準則真實且公平地反映 貴 集團於2021年12月31日的綜合財務狀況及其截至該日止年度的綜合財務表現及其綜合現金流量，且已根據香港公司 條例的披露規定妥為編製。 意見基準 吾等根據香港會計師公會頒佈的香港審計準則（「香港審計準則」）進行審計。吾等於該等準則項下的責任於吾等之報 告「核數師對審計綜合財務報表的責任」進一步說明。根據香港會計師公會的「專業會計師道德守則」（「守則」），吾等 獨立於 貴集團，且吾等已根據準則履行吾等其他道德責任。吾等認為，吾等已獲得之審計憑證能充分及適當地為 吾等之意見提供基準。 關鍵審計事項 關鍵審計事項是根據吾等的專業判斷所認為對本期綜合財務報表的審計最為重要的事項。該等事項乃於吾等審計整 體綜合財務報表及就此出具意見時進行處理。吾等並無對該等事項提供單獨的意見。 評估商譽的潛在減值 茲提述綜合財務報表附註3的重大會計政策概要、附註4的會計估計及判斷及附註17的商譽披露。 於2021年12月31日， 貴集團的商譽人民幣64,897,000元分配至現金產生單位（「現金產生單位」），即保利暉創（重慶） 城市綜合服務有限公司（「保利暉創重慶」）、湖南保利天創物業發展有限公司（「湖南保利天創」）及成都華昌物業發展 有限責任公司（「華昌物業」）。 管理層對商譽進行年度減值評估。管理層根據使用價值計算釐定分別分配至保利暉創重慶、湖南保利天創及華昌物 業經營的物業管理業務的資產的可收回金額。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 87 使用價值乃通過編製貼現現金流量預測進行估計。編製貼現現金流量預測涉及行使管理層的重大判斷，尤其是在預 計未來收入、未來毛利率及未來經營及行政開支以及釐定長期增長率及所應用的貼現率時。 截至2021年12月31日止年度概無確認商譽減值虧損，原因是按上文所載基準釐定的現金產生單位的可收回款項高於 賬面值。 吾等將商譽的潛在減值評估識別為一項關鍵審計事項，原因是管理層編製減值評估較為複雜，且於釐定假設（尤其是 所應用的長期增長率及貼現率）時涉及較高程度的判斷，且管理層於當中可能有失偏頗。 吾等之回覆 吾等有關商譽的潛在減值評估程序包括以下各項： (i) 評估管理層識別現金產生單位及商譽金額以及分配至現金產生單位的資產。 (ii) 在獨立合資格的估值專家協助下，參考現行會計準則的規定評估管理層在編製貼現現金流量預測時所使用的方法。 (iii) 比較貼現現金流量預測所使用的重大輸入數據，包括未來收入、未來毛利率及未來經營及行政開支以及預算、 行業報告及於報告日期後簽署的協議（如有）中的的相關數據。 (iv) 比較過往年度編製貼現現金流量預測使用的重大輸入數據與本年度的表現，以評估過往年度的貼現現金流量預 測的準確性，並向管理層查詢所發現的任何重大差異的理由。 (v) 透過比較與其他類似物業管理公司的基準評估貼現現金流量預測中所使用的長期增長率及貼現率。 (vi) 獲得管理層編製貼現現金流量預測時所採納的主要假設的敏感度分析，以及考慮對年內減值開支造成的影響， 及是否有任何跡象顯示管理層有失偏頗。 (vii) 參考現行會計準則規定考慮於綜合財務報表內就商譽減值評估所作出的披露，包括主要假設及對有關假設變動 的敏感性。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 88 截至2021年12月31日止年度 獨立核數師報告 貿易應收款項減值評估 茲提述綜合財務報表附註3的重大會計政策概要、附註4的會計估計及判斷及附註19的貿易應收款項減值披露。 於2021年12月31日， 貴集團貿易應收款項總額合計為人民幣1,百萬元，其中已計提虧損撥備人民幣百萬 元。 貴集團貿易應收款項賬面淨值約佔 貴集團於2021年12月31日資產總值的%。 貴集團的貿易應收款項虧損撥備應用簡化法計算預期信貸虧損（「預期信貸虧損」），有關預期信貸虧損乃按相等於生 命週期預期信貸虧損的金額計量。該方法基於管理層對貿易應收款項的估計虧損率作出。預期虧損率計及貿易應收 款項的賬齡、逾期結餘及有關債權人支付能力及意向以及過往違約率數據及前瞻性資料。 管理層須於根據預期信貸虧損模式評估貿易應收款項虧損撥備時作出判斷。債權人向貴集團還款的能力取決於貿易 應收款項組別之共同信貸風險特徵及市場狀況，當中無可避免存在不確定性。 吾等將貿易應收款項虧損撥備識別為一項關鍵審計事項，原因是評估是否能收回貿易應收款項時無可避免存在不確 定性，且評估預期信貸虧損需要管理層作出判斷。 吾等之回覆 吾等就管理層對貿易應收款項作出的減值評估所進行的程序包括以下各項： (i) 了解及評估管理層有關信貸控制、債務收回及預期信貸虧損計算的主要控制； (ii) 通過抽樣比較個別項目詳情與相關發票，評估基於共同信貸風險特徵及逾期天數劃分的組別得出的貿易應收款 項賬齡報告； (iii) 了解管理層計量貿易應收款項結餘的預期信貸虧損所用方法的基準，及通過檢查管理層作出有關判斷所用資料， 包括測試過往違約數據的準確性、評估過往虧損率是否已根據目前經濟狀況及前瞻性資料作出適當調整，評估 管理層所作出虧損撥備估計的合理性； (iv) 抽樣比較財政年度末後就2021年12月31日的貿易應收款項結餘自債權人收取的現金與銀行結單及相關文檔記錄。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 89 年報中的其他資料 董事負責其他資料。其他資料包括 貴公司年報所載資料，但不包括綜合財務報表及吾等就此發出的核數師報告。 吾等就綜合財務報表發出的意見並不包括其他資料，且吾等並無對其作出任何形式的核證結論。 就吾等審計綜合財務報表而言，吾等的責任為細閱其他資料，並在此過程中考慮其他資料與綜合財務報表或吾等於 審計過程中所知悉事項是否有重大不一致，或是否出現重大失實陳述。倘基於吾等所進行工作，吾等認為該其他資 料有重大失實陳述，則吾等須報告該事實。吾等就此並無任何須報告事項。 董事對綜合財務報表的責任 董事須遵守香港會計師公會頒佈的香港財務報告準則及香港公司條例的披露規定，負責編製公平真實的綜合財務報表， 並進行董事認為必需的內部監控，以確保綜合財務報表的編製並無任何由於欺詐或錯誤而出現的重大失實陳述。 於編製綜合財務報表時，董事負責評估 貴集團的持續經營能力、並在適用情況下披露有關持續經營基準的事宜， 及使用持續經營會計基準，除非董事擬將 貴集團清盤或終止經營，或實際上除上述者外再無可行的替代方案除外。 董事亦負責監督 貴集團財務報告流程。就此而言，審核委員會協助董事履行其有關職責。 核數師對審計綜合財務報表的責任 吾等的目的為就綜合財務報表整體是否不存在重大失實陳述（不論因欺詐或錯誤造成）取得合理保證，並出具載有吾 等意見之核數師報告，本報告乃根據吾等之委聘條款僅向 閣下（作為整體）作出，除此之外不可作其他用途的。就 本報告內容而言，吾等不會對任何其他人士負上責任或承擔法律責任。 合理保證為高水平的保證，但不能保證按香港審計準則進行的審計始終能發現重大失實陳述（如有）。失實陳述可能 因欺詐或錯誤而引致，倘合理預期有關失實陳述個別或匯總起來可影響使用者根據該等綜合財務報表作出的經濟決定， 則有關失實陳述可被視為重大。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 90 截至2021年12月31日止年度 獨立核數師報告 根據香港審計準則進行審計時，吾等於整個審計過程中行使專業判斷，並保持專業懷疑態度。吾等亦： ‧ 識別及評估由於欺詐或錯誤而導致綜合財務報表存在重大失實陳述的風險、設計及進行應對該等風險的審計程序， 並獲得充分恰當審計憑證為吾等之意見提供基準。由於欺詐可能涉及串通、偽造、故意遺漏、失實聲明或凌駕 於內部控制之上，因此未能發現因欺詐引致的重大失實除述的風險較因錯誤而導致重大失實陳述的風險更高。 ‧ 了解與審計相關的內部控制，以設計適用於有關情況的審計程序，但並非旨在對 貴集團內部控制的有效性發 表意見。 ‧ 評估董事所用會計政策的適當性及所作會計估計及相關披露的合理性。 ‧ 對董事採用持續經營會計基礎的適當性作出結論，並根據已獲取之審計憑證，決定是否存在可能與對 貴集團 持續經營能力構成重大疑慮之事件或情況有關的重大不確定因素。倘吾等認為存在重大不確定因素，吾等須於 吾等的核數師報告中提請注意綜合財務報表內之相關披露，或倘該等披露不足，則發出非無保留意見。吾等的 結論乃基於截至吾等核數師報告日期所獲得之審計憑證。然而，未來事件或情況可能導致 貴集團不再具有持 續經營之能力。 ‧ 評估綜合財務報表（包括資料披露）之整體列報、架構及內容，以及綜合財務報表是否以公平列報之方式反映相 關交易及事項。 ‧ 就貴集團內各實體或業務活動之財務資料獲得充足適當之審計憑證，以就綜合財務報表發表意見。吾等負責指 導、監督及執行集團之審計工作。吾等須為吾等的審計意見承擔全部責任。 吾等就（其中包括）審計工作之計劃範圍及時間安排及重大審計發現，包括吾等於審計期間所發現內部控制之任何重 大缺陷與審核委員會溝通。 吾等亦向審核委員會提交聲明，說明吾等已遵守有關獨立性之相關道德要求，並就所有被合理認為可能影響吾等的 獨立性之關係及其他事宜及相關防範措施（如適用）與審核委員會溝通。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 91 從與董事溝通之事項中，吾等釐定對審計本期綜合財務報表而言最為重要之事項，並將其確定為關鍵審計事項。除 非法律或法規不容許公開披露此事項，或於極少數之情況下，吾等合理預期因為披露該等事項所帶來的負面後果將 超越公眾知悉有關事項之利益而不應於報告中披露，否則吾等會於核數師報告中說明該等事項。 香港立信德豪會計師事務所有限公司 執業會計師 尹子斌 執業證書編號P05804 香港，2022年3月15日 保利物業服務股份有限公司 2021年報 92 截至2021年12月31日止年度 綜合損益及其他全面收益表 截至12月31日止年度 2021年 2020年 附註 人民幣千元 人民幣千元 收入 6 10,782,549 8,037,156 服務成本 (8,767,909) (6,538,095) 毛利 2,014,640 1,499,061 其他收入及其他淨收益╱（虧損） 7 153,909 210,477 銷售及營銷開支 (9,460) (15,187) 行政開支 (1,006,025) (769,722) 應佔聯營企業╱合營企業業績 21,915 17,745 融資成本 (10,563) (4,805) 其他開支 (1,979) (2,377) 除所得稅開支前溢利 8 1,162,437 935,192 所得稅開支 9 (291,553) (239,077) 年內溢利 870,884 696,115 以下各方應佔年內溢利： — 本公司擁有人 845,693 673,525 — 非控股權益 25,191 22,590 年內溢利 870,884 696,115 其他全面收入（扣除稅項） 其後將不會重新分類至損益的項目： 按公平值計入其他全面收入（「按公平值計入其他全面收入」）的金融資產 —公平值變動 7,000 (8,000) 年內溢利及全面收入總額 877,884 688,115 以下各方應佔年內溢利及全面收入總額： —本公司擁有人 852,693 665,525 —非控股權益 25,191 22,590 年內溢利及全面收入總額 877,884 688,115 每股盈利（以人民幣元╱股表示） 每股基本及攤薄盈利 11 保利物業服務股份有限公司 2021年報 93 於2021年12月31日 綜合財務狀況表 於12月31日 2021年 2020年 附註 人民幣千元 人民幣千元 資產及負債 非流動資產 於聯營企業╱合營企業的權益 13 72,985 43,720 物業、廠房及設備 14 199,506 161,770 租賃資產及投資物業 15 704,039 180,403 按公平值計入其他全面收入（「按公平值計入其他全面收入」）的金融資產 16 12,000 5,000 無形資產 17 125,126 136,137 物業、廠房及設備預付款項 20 13,327 5,196 遞延稅項資產 26 20,372 13,303 1,147,355 545,529 流動資產 存貨 18 50,559 50,636 貿易應收款項及應收票據 19 1,424,778 888,057 預付款項、按金及其他應收款項 20 824,659 511,858 存款及銀行結餘 21 7,690,572 7,448,102 9,990,568 8,898,653 流動負債 貿易應付款項 22 803,640 397,096 應計費用及其他應付款項 23 1,780,840 1,246,828 租賃負債 25 35,851 211,476 合約負債 6 1,381,095 1,181,881 應付所得稅 134,736 92,478 4,136,162 3,129,759 流動資產淨值 5,854,406 5,768,894 資產總值減流動負債 7,001,761 6,314,423 保利物業服務股份有限公司 2021年報 94 於2021年12月31日 綜合財務狀況表 於12月31日 2021年 2020年 附註 人民幣千元 人民幣千元 非流動負債 其他金融負債 24 21,337 22,716 租賃負債 25 78,741 26,645 遞延稅項負債 26 12,921 18,283 112,999 67,644 資產淨值 6,888,762 6,246,779 權益 本公司擁有人應佔股本及儲備 股本 27 553,333 553,333 儲備 6,232,333 5,617,573 本公司擁有人應佔權益 6,785,666 6,170,906 非控股權益 103,096 75,873 權益總額 6,888,762 6,246,779 第92至180頁所載綜合財務報表經董事會批准及授權發行並由下列人士代為簽署： 黃海 吳蘭玉 董事 董事 保利物業服務股份有限公司 2021年報 95 截至2021年12月31日止年度 綜合權益變動表 儲備 資本 股份溢價* 資本儲備* 法定儲備* 公平值儲備* 保留溢利* 本公司擁有人 應佔權益 非控股權益 總計 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 （附註a） （附註b） （附註c） 於2020年1月1日 533,333 3,939,585 5,594 93,409 11,500 472,066 5,055,487 66,761 5,122,248 年內溢利 — — — — — 673,525 673,525 22,590 696,115 按公平值計入其他全面收入的金融資產的未變 現公平值變動 — — — — (8,000) — (8,000) — (8,000) 根據股份超額配發發行的股份 20,000 602,098 — — — — 622,098 — 622,098 股份超額配發應佔交易成本 — (6,204) — — — — (6,204) — (6,204) 非控股股東出資 — — — — — — — 9,131 9,131 轉撥法定儲備 — — — 55,386 — (55,386) — — — 其他 — — — — — — — (14,612) (14,612) 收購附屬公司 — — — — — — — 14,901 14,901 就過往年度批准的股息 — — — — — (166,000) (166,000) (22,898) (188,898) 於2020年12月31日及2021年1月1日 553,333 4,535,479 5,594 148,795 3,500 924,205 6,170,906 75,873 6,246,779 年內溢利 — — — — — 845,693 845,693 25,191 870,884 按公平值計入其他全面收入的金融資產的未變 現公平值變動 — — — — 7,000 — 7,000 — 7,000 非控股股東出資 — — — — — — — 4,410 4,410 轉撥法定儲備 — — — 73,745 — (73,745) — — — 就過往年度批准的股息 — — — — — (237,933) (237,933) (2,378) (240,311) 於2021年12月31日 553,333 4,535,479 5,594 222,540 10,500 1,458,220 6,785,666 103,096 6,888,762 * 於報告日期，該等金額總額指綜合財務狀況表內的「儲備」。 附註： (a) 本公司股份溢價指所收取所得款項超出本公司已發行股份面值的部分。 (b) 法定儲備指自根據中華人民共和國（「中國」）相關法律於中國成立的附屬公司的年內純利（基於有關附屬公司的中國法定財務報表） 轉撥的款項，直至該等法定儲備達致附屬公司註冊資本的50%為止。該等法定儲備不可削減，惟用以抵銷累計虧損或增資則除外。 (c) 公平值儲備指於各年末持有的按公平值計入其他全面收入的金融資產的累計變動淨值，並按照附註所載的會計政策處理。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 96 截至2021年12月31日止年度 綜合現金流量表 截至12月31日止年度 2021年 2020年 附註 人民幣千元 人民幣千元 經營活動所得現金流量 經營所得現金 36 1,721,532 757,632 已付所得稅 (261,726) (203,995) 已付利息 (10,563) (4,805) 經營活動所得現金淨額 1,449,243 548,832 投資活動所得現金流量 收購附屬公司的付款（扣除所得現金） (19,394) 1,295 購買物業、廠房及設備 (66,242) (54,398) 購買租賃資產及其他投資物業 (855,208) — 收購聯營公司的付款 (7,350) — 出售物業、廠房及設備所得款項 413 1,248 已收銀行利息收入 80,477 99,635 已收其他利息收入 21,043 19,315 購置物業、廠房及設備的已付按金 (12,042) (7,290) 投資活動（所用）╱所得現金淨額 (858,303) 59,805 融資活動所得現金流量 已付本公司擁有人的股息 (237,933) (166,000) 已付非控股權益的股息 (2,378) (36,478) 租賃負債付款 (103,905) (37,767) 根據公開發售及配售或超額配發發行股份所得款項 — 622,098 股份公開發售及配售或超額配發應佔交易成本 — (88,654) 非控股權益注資 4,410 9,131 融資活動（所用）╱所得現金淨額 (339,806) 302,330 現金及現金等價物增加淨額 251,134 910,967 年初現金及現金等價物 7,448,102 6,508,618 匯兌變動對現金及現金等價物的影響 (8,664) 28,517 年末現金及現金等價物 7,690,572 7,448,102 保利物業服務股份有限公司 2021年報 97 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 1. 一般資料 本公司於1996年6月26日根據中國公司法在中國註冊成立。於2016年10月25日，本公司由有限責任公司改制為 股份有限公司。本公司的註冊辦事處位於中國廣東省廣州市海珠區閱江中路688號201-208室。本公司的主要營 業地點位於中國。 本公司於2019年12月19日在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）上市。 母公司為保利發展控股集團股份有限公司（「保利發展控股」），其股份於中國上海證券交易所主板上市。最終控 股公司為中國保利集團有限公司（「中國保利集團」），一家在中國成立的國有企業。 本公司及其附屬公司（「本集團」）主要於中國從事物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務。 綜合財務報表由董事會於2022年3月15日授權刊發。 2. 採納新訂及經修訂準則 採納新訂及經修訂準則 — 自2020年6月1日起生效 香港會計師公會已頒佈多項於本集團當前會計期間首次生效及被採納之新訂或經修訂香港財務報告準則（「香 港財務報告準則」）及香港會計準則（「香港會計準則」）： 香港會計準則第39號、香港財務報告準則第4號、 香港財務報告準則第7號、香港財務報告準則第9號及 香港財務報告準則第16號修訂 利率基準改革 — 第2階段 香港財務報告準則第16號修訂 新冠疫情 — 相關租金寬免 自2020年6月1日起生效的新訂或經修訂香港財務報告準則及香港會計準則對本集團的會計政策並無任何 重大影響。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 98 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 2. 採納新訂及經修訂準則（續） 尚未生效的新訂準則、詮釋及修訂 本集團決定不會提早採納由香港會計師公會頒佈、並於未來會計期間生效的多項準則、準則之修訂及詮釋。 香港財務報告準則第16號修訂 2021年6月30日後新冠疫情 — 相關租金寬免1 香港會計準則第37號修訂 虧損合同 — 履行合同的成本2 香港會計準則第16號修訂 擬定用途前的所得款項2 香港財務報告準則2018年 至2020年之年度改進 修訂香港財務報告準則第1號首次採納香港財務報告準則、 香港財務報告準則第9號金融工具、香港財務報告準則 第16號租賃及香港會計準則第41號農業2 香港財務報告準則第3號修訂 提述概念框架2 香港財務報告準則第17號及 香港財務報告準則第17號修訂 保險合約3 香港會計準則第1號修訂 將負債分類為流動或非流動3 香港會計準則第1號及 香港財務報告準則實務公告修訂 披露會計政策3 香港會計準則第8號修訂 定義會計估計3 香港會計準則第12號修訂 因單一交易產生的資產及負債相關遞延稅項3 香港詮釋第5號（2021年） 財務報表呈列 — 載有按要求還款條款的 定期貸款借款人分類3 香港財務報告準則第10號及 香港會計準則第28號修訂 投資者與其聯營企業或合營企業之間的資產出售或注資4 1 自2021年4月1日或之後開始年度期間生效，可提前應用。 2 自2022年1月1日或之後開始年度期間生效。 3 自2023年1月1日或之後開始年度期間生效。 4 修訂須前瞻性地應用於自待定日期當日或之後開始年度期間發生的資產出售或貢獻。 本集團尚未能陳述此等新公佈是否將引致本集團會計政策及財務報表出現重大變動。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 99 3. 重大會計政策概要 合規聲明 綜合財務報表乃遵照所有適用香港財務報告準則、香港會計準則（「香港會計準則」）及詮釋（下文統稱「香 港財務報告準則」）以及香港公司條例之披露規定而編製。此外，綜合財務報表包括香港聯合交易所有限 公司證券《上市規則》規定之適用披露事項。 計量基準及持續經營假設 綜合財務報表乃按歷史成本基準編製，惟按公平值計入其他全面收入（「按公平值計入其他全面收入」）的 金融資產（見附註）除外，除另有註明者外，彼等均按其公平值列賬，所有數值均湊整至最接近千位數 （人民幣千元）。 謹請留意，編製綜合財務報表時已採用會計估計及假設。儘管該等估計乃基於管理層所知現時事件及其 他因素以及對其之判斷而作出，惟實際結果最終可能與該等估計有所差異。涉及較高程度的判斷或複雜 性的範疇，或對綜合財務報表具有重大影響的假設及估計的範疇在附註4中披露。 功能及呈列貨幣 綜合財務報表按人民幣（「人民幣」）呈列，其與本公司的功能貨幣一致。 業務合併及綜合基準 綜合財務報表包括本公司及其附屬公司（「本集團」）之財務報表。集團內公司間之公司間交易及結餘連同 未變現溢利於編製綜合財務報表時全數對銷。除非交易證明所轉讓資產出現減值，並於損益確認虧損， 否則未變現虧損亦予以對銷。 年內購入或出售之附屬公司之業績分別自其收購日期起或直至其出售日期止（如適用）計入綜合全面收益表。 於有需要時對附屬公司之財務報表作出調整，使其會計政策與本集團其他成員公司所採用者一致。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 100 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 3. 重大會計政策概要（續） 業務合併及綜合基準（續） 收購附屬公司或業務採用收購法入賬。收購成本乃按所轉讓資產、所產生負債及本集團（作為收購方）發 行之股本權益於收購日期之公平值總額計量。所收購可識別資產及所承擔負債主要按收購日期之公平值 計量。本集團先前所持收購對象之股權以收購日期公平值重新計量，而所產生之收益或虧損則於損益確認。 本集團可按每宗交易選擇以公平值或應佔收購對象之可識別資產淨值比例計量非控股權益（即現時於附屬 公司之擁有權權益）。 除非香港財務報告準則規定使用其他計量基準，否則所有其他非控股權益均按公平值計量。所產生之收 購相關成本均予支銷，除非該等成本乃於發行權益工具時產生，在該情況下，有關成本乃自權益中扣除。 收購方將予轉讓之任何或然代價按收購日期之公平值確認。其後對代價之調整僅於調整源自於計量期（最 長為收購日期起計12個月）內所取得有關於收購日期之公平值之新資料時，方以商譽確認。所有其他分類 為資產或負債之或然代價之其後調整均於損益確認。 當本集團喪失對附屬公司的控制權時，出售損益為以下兩者之差額：(i)已收代價公平值與任何保留權益公 平值之和及(ii)資產（包括商譽）過往賬面值與附屬公司及任何非控股權益負債。以往於其他全面收入確認 與附屬公司有關之金額乃以相同方式入賬，猶如相關資產或負債已經出售。 收購後，非控股權益（即現時於附屬公司之擁有權權益）之賬面值為該等權益於初步確認時之款額加上有 關非控股權益應佔權益其後變動之部分。即使會導致該等非控股權益出現虧絀結餘，全面收入總額仍歸 屬於非控股權益。 附屬公司 附屬公司為本公司可對其行使控制權的投資對象。倘以下三個因素俱全，則本公司控制該投資對象：擁 有對投資對象的權力，可或有權獲得來自投資對象的可變回報，及可利用其權力影響該等可變回報。當 事實及情況顯示任何該等控制權因素可能出現變動時，則控制權需予以重新評估。 聯營企業 聯營企業為一間本集團擁有重大影響力而並非為附屬公司或聯合安排的實體。重大影響力乃有權參與投 資對象的財務及經營政策決定而非控制或共同控制該等政策。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 101 3. 重大會計政策概要（續） 聯營企業（續） 聯營企業乃採用權益法入賬，據此聯營企業按成本初步確認，此後其賬面值於聯營企業的資產淨值內調 整以反映本集團應佔收購後變動，惟超過本集團於聯營企業的權益的虧損不予確認，除非有責任彌補該 等虧損。 本集團與其聯營企業之間的交易產生的損益僅於不相關投資人於聯營企業擁有權益時方予以確認。投資 者分佔該等交易產生的聯營企業溢利及虧損與聯營企業的賬面值對銷。若未變現虧損有證據顯示所轉讓 資產出現減值，則會即時於損益確認。 就聯營企業支付的任何高於本集團應佔所收購可識別資產、負債及或然負債公平值的溢價撥充資本，並 計入聯營企業的賬面值。倘客觀證據證明於聯營企業的投資已減值，則投資的賬面值以與其他非金融資 產相同的方式進行減值測試。 於本公司財務狀況表，聯營企業乃採用權益法入賬，據此聯營企業按成本初步確認，此後其賬面值於聯 營企業的資產淨值內調整以反映本公司應佔收購後變動，惟超過本公司於聯營企業的權益的虧損不予確認， 除非有責任彌補該等虧損。 聯合安排 倘合約安排授予集團及至少另一方對安排相關活動的聯合控制權，則集團為聯合安排的一方。聯合控制 權乃根據控制附屬公司的相同準則進行評估。 集團將其於聯合安排的利益分類為： ‧ 合營企業：集團只享有聯合安排資產淨值的權利；或 ‧ 聯合經營：集團享有聯合安排的資產權利及承擔債務責任。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 102 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 3. 重大會計政策概要（續） 聯合安排（續） 於評估聯合安排中利益的分類時，本集團考慮： ‧ 聯合安排的架構； ‧ 通過單獨工具構成的聯合安排的法律形式； ‧ 聯合安排協議的合約條款；及 ‧ 任何其他事實及情況（包括任何其他合約安排）。 就於合營企業的投資支付的任何高於本集團應佔所收購可識別資產、負債及或然負債公平值的溢價撥充 資本，並計入於合營企業的投資的賬面值。倘客觀證據證明於合營企業的投資已減值，則投資的賬面值 以與其他非金融資產相同的方式進行減值測試。 本集團透過確認其根據合約所賦予的權利及責任而應佔的資產、負債、收入及開支對於聯合經營的權益入賬。 本公司以與於聯營企業投資相同方式（即使用權益法 — 請參閱附註）將其於合營企業的權益入賬。 業務合併 本集團採用收購會計法將所有業務合併入賬，而不論是否已收購權益工具或其他資產。收購一間附屬公 司轉讓的代價包括： — 所轉讓資產的公平值 — 被收購業務的前擁有人所產生的負債 — 集團已發行的股權 — 或然代價安排所產生的任何資產或負債公平值；及 — 附屬公司任何先前存在的股權的公平值。 在業務合併中所收購的可識別資產以及所承擔的負債及或然負債初步按其於收購日期的公平值計量，有 限例外情況除外。本集團根據個別收購基準按公平值或非控股權益佔被收購實體可識別資產淨值的比例 份額確認於被收購實體的任何非控股權益。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 103 3. 重大會計政策概要（續） 業務合併（續） 收購相關成本於產生時支銷。 — 所轉讓代價； — 被收購實體的任何非控股權益金額；及 — 於被收購實體的任何先前股權於收購日期的公平值 超出所收購可識別資產淨值的公平值時，其差額以商譽列賬。倘該等款項低於所收購業務的可識別資產 淨值的公平值，則差額將直接於損益中確認為議價購買。 倘結算現金代價任何部分出現遞延，則未來應付款項將於交換日期貼現為現值。所使用貼現率為該實體 的增量借款利率（即根據可以比較的條款及條件，可自獨立融資方獲得類似的借款利率）。或然代價被分 類為權益或金融負債。獲分類為金融負債的金額其後根據在損益確認的公平值變動重新計量為公平值。 倘業務合併分階段完成，收購方過往於被收購方所持股權於收購日期的賬面值重新計量至收購日期的公 平值。該項重新計量所產生的任何收益或虧損，於損益中確認。 無形資產 a) 商譽 倘可識別資產及負債的公平值超過已付代價的公平值、被收購方的任何非控股權益金額以及收購方 先前持有的被收購方股權在收購日期的公平值之總額，則超出部分於重估後於收購日期在損益中確認。 商譽乃按成本減減值虧損計量。就減值測試而言，收購產生的商譽分配予預期會受惠於收購協同效 益的各相關現金產生單位。現金產生單位為最小的可識別資產組別，其所產生的現金流入很大程度 上並不受其他資產或資產組別的現金流入影響。獲分配商譽的現金產生單位，每年及於有跡象顯示 該單位可能出現減值時須通過比較其賬面值及其可收回金額進行減值測試（見附註）。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 104 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 3. 重大會計政策概要（續） 無形資產（續） a) 商譽（續） 就於財政年度內進行收購所產生的商譽而言，獲分配商譽的現金產生單位會於該財政年度結束前進 行減值測試。當現金產生單位的可收回金額少於該單位的賬面值時，減值虧損會首先分配至撇減該 單位獲分配的任何商譽的賬面值，繼而基於該單位內各資產的賬面值按比例分配至該單位的其他資產。 然而，分配至各資產的虧損不會減少個別資產的賬面值至低於其公平值減出售成本（倘可計量）後的 值或其使用價值（倘可釐定）（以較高者為準）。商譽的任何減值虧損於損益中確認，而不會於往後期 間撥回。 b) 物業管理合同 在企業合併中購入的物業管理合同按收購日期的公平值確認。物業管理合同具有有限可使用年期， 並按成本減累計攤銷列賬。攤銷乃根據合同的預期三至十年的可使用年期以直線法計算。 該等物業管理合同所得的無形資產具有有限年期，當有跡象顯示該資產可能出現減值時進行減值測 試（見附註）。 物業、廠房及設備 下列物業、廠房及設備（包括樓宇、租賃物業裝修、電腦設備、電子設備、運輸設備及用於生產或供應貨 品及服務或作行政用途的傢俱及設備）按成本減累計折舊及累計減值虧損（如有）列賬。 廠房及設備的成本包括其採購價及收購該等項目直接應佔的成本。 僅當項目相關的未來經濟利益將有可能流入本集團，以及該項目的成本能可靠計量時，後續成本方計入 資產的賬面值或終止確認為獨立資產（如適用）。被取代部分的賬面值會被終止確認。所有其他維修及保 養在其產生的財政期間於損益內確認為開支。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 105 3. 重大會計政策概要（續） 物業、廠房及設備（續） 物業、廠房及設備採用直線法按估計可使用年期折舊以撇銷其成本（經扣除估計剩餘價值）。可使用年期、 剩餘價值及折舊方法於各年末檢討並於適當情況下作出調整。可使用年期如下： 租賃物業裝修 未屆滿租賃期及其可使用年期中較短者 電腦設備 3至10年 電子設備 3至5年 運輸設備 5至10年 傢俱及設備 3至8年 樓宇 20至40年 倘資產的賬面值高於其估計可收回金額，則資產會即時撇減至其可收回金額。 出售物業、廠房及設備項目的收益或虧損為銷售所得款項淨額與其賬面值之間的差額，並於出售時於損 益內確認。 使用權資產包括按成本計量的根據租賃使用若干物業的權利。使用權資產的初始成本包括： — 租賃負債初始計量的款項 — 於開始日期或之前作出的任何租賃繳付 — 任何初始直接成本，及 — 修復成本。 使用權資產於資產的可使用年期及租賃期以較短者按直線法進行折舊。 存貨 存貨最初按成本確認，其後按成本與可變現淨值的較低者確認。成本包括所有採購成本、轉換成本以及 使存貨到達彼等現有地點及狀況所產生的其他成本。成本使用加權平均法╱先進先出法計算。可變現淨 值指日常業務過程中的估計銷售價減去估計完工成本及進行銷售所需的估計成本。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 106 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 3. 重大會計政策概要（續） 租賃資產及投資物業 租賃資產及投資物業是指持作賺取租金或資本升值（或兩者皆有）的物業，但在正常業務過程中不持作待售、 不用於生產或提供貨品或服務或行政目的。 租賃資產及投資物業初步按成本（包括任何直接應佔支出）計量。於初步確認後，租賃資產及投資物業按 成本減後續累計折舊及任何累計減值虧損列賬。確認租賃資產及投資物業折舊以於考慮其估計剩餘價值 後於估計可使用年期採用直線法撇銷其成本。於各年末對估計可使用年期、剩餘價值及折舊方法進行審查， 且估計的任何變動影響按預期基準入賬。 倘租賃資產及投資物業因其用途變更而成為使用權資產（以擁有人開始佔用作為證明），該物業於轉讓日 期的賬面值則轉撥至使用權資產。 租賃資產及投資物業於出售或永久停用及預期出售不會帶來未來經濟利益時終止確認。終止確認租賃資 產及投資物業所產生任何收益或虧損（乃按出售所得款項淨額與資產賬面值的差額計算）於該物業終止確 認的期間內計入損益。 金融工具 金融資產及金融負債於集團實體成為該工具合約條文的訂約方時確認。金融資產及金融負債初步以公平 值計量。 對於並非按公平值計入損益（「按公平值計入損益」）的項目，金融資產或金融負債（除無重大融資部分的貿 易應收款項外）初步按公平值加其收購或發行直接應佔的交易成本計量。無重大融資部分的貿易應收款項 初步按交易價格計量。 (a) 金融資產 於初步確認時，倘金融資產並非按公平值計入損益計量，則本集團按其公平值加收購該金融資產直 接應佔的交易成本計量金融資產。按公平值計入損益列賬的金融資產的交易成本於損益中支銷。 金融資產的所有一般買賣均於交易日（即本集團承諾買賣資產當日）確認。一般買賣指必須於市場所 在地法例或規例一般指定的期間內交付資產的金融資產買賣。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 107 3. 重大會計政策概要（續） 金融工具（續） (a) 金融資產（續） 擁有嵌入衍生工具的金融資產在確定其現金流量是否僅支付本金及利息時被完全考慮在內。 金融資產減值 本集團以前瞻性基準評估與其金融資產相關的預期信貸虧損。應用的減值方法取決於信貸風險是否 顯著增加。 就貿易應收款項而言，本集團採用香港財務報告準則第9號所容許的簡化方法，該方法規定預期整 個存續期的虧損將於初步確認應收款項時確認。 就其他應收款項而言，本集團自初步確認後根據信貸質素變動採用「三階段」減值模式，概述如下： ‧ 初步確認時應收款項不存在信貸減值，歸入「第1階段」，本集團持續監控其信貸風險； ‧ 倘自初步確認後信貸風險顯著增加，則應收款項轉入「第2階段」，但尚未被視為信貸減值； ‧ 倘應收款項存在信貸減值，則金融工具轉入「第3階段」。 第1階段的應收款項的預期信貸虧損的金額按於未來12個月內可能發生的違約事件導致的整個存續 期的預期信貸虧損部分同等金額計量。第2階段或第3階段工具的預期信貸虧損基於整個存續期的預 期信貸虧損計量。 在計量預期信貸虧損時，本集團會考慮前瞻性資料。 整個存續期的預期信貸虧損是預計金融工具在預期年期內所有可能發生的違約事件而導致的預期信 貸虧損。在估計預期信貸虧損時所考慮的最長期間是本集團面臨信貸風險的最長合約期間。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 108 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 3. 重大會計政策概要（續） 金融工具（續） (a) 金融資產（續） 計量預期信貸虧損 預期信貸虧損是信貸虧損的概率加權估計。信貸虧損以所有現金所缺金額的現值（即根據合約應付 予實體的現金流量與本集團預計收到的現金流量之間的差額）計量。 權益工具 本集團其後按公平值計量所有股權投資。倘本集團管理層已選擇在其他全面收入中呈列股權投資的 公平值收益及虧損，則其後不會將公平值收益及虧損重新分類至損益。當本集團收取付款的權利確 立後，此類投資的股息繼續在「其他收入」中確認。 按公平值計入損益的金融資產的公平值變動於「其他收益 — 淨額」（如適用）中確認。按公平值計入 其他全面收入的金融資產計量的股權投資公平值變動與其他公平值變動分開呈報。 終止確認金融資產 當金融資產現金流的合約權利屆滿，或當本集團轉讓某宗交易中收取合約現金流的權利，而金融資 產的絕大部分擁有權風險及回報已獲轉讓，或本集團既無轉讓亦無保留絕大部分的擁有權風險及回報， 而且並無持有金融資產的控制權時，本集團則終止確認金融資產。 違約的定義 本集團認為下列事項構成內部信貸風險管理的違約事件，原因為歷史經驗表明符合下列條件之一的 應收款項通常無法收回。 ‧ 當交易對手違反金融契約時；或 ‧ 內部開發信息或從外部獲得的信息表明債務人並無可能全額支付其債權人（包括本集團）（不考 慮本集團持有的任何抵押品）款項。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 109 3. 重大會計政策概要（續） 金融工具（續） (a) 金融資產（續） 信貸減值的金融資產 在各個報告日，本集團以前瞻性基準評估按攤銷成本計量的金融資產是否出現信貸減值。當發生對 金融資產預計未來現金流量有不利影響的一個或多個事件時，金融資產發生「信貸減值」。金融資產 信貸減值的證據包括以下可觀察數據： ‧ 借款人或發行人出現重大財政困難； ‧ 違反合約，如拖欠或逾期事件； ‧ 借款人很可能會破產或進行其他財務重組；或因為財政困難而導致某證券失去活躍市場。 於綜合財務狀況表中呈列預期信貸虧損撥備 按攤銷成本計量的金融資產的虧損撥備從資產的賬面總值中扣除。 撇銷 若日後收回不可實現時，本集團則會撇銷（部分或全部）金融資產的賬面總額。該情況通常出現在本 集團確定債務人沒有可產生足夠現金流量的資產或收入來源以償還應撇銷的金額。然而，已撇銷的 金融資產仍可能受到執行活動的影響，以遵守本集團收回到期款項的程序。 (b) 金融負債及權益工具 分類為債務或權益 由一間集團實體所發行的債務及權益工具乃根據合約安排的內容及金融負債及權益工具的定義被分 類為金融負債或權益。 權益工具 權益工具乃證明實體資產於扣除其所有負債後的剩餘權益的任何合約。集團實體發行的權益工具按 所收取款項（扣除直接發行成本）確認。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 110 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 3. 重大會計政策概要（續） 金融工具（續） (b) 金融負債及權益工具（續） 金融負債 本集團視乎金融負債產生的目的將其金融負債分類。按公平值計入損益的金融負債初步按公平值計量， 按攤銷成本計量的金融負債初步按公平值減所產生的直接應佔成本計量。 按攤銷成本計量的金融負債 按攤銷成本計量的金融負債包括本集團發出的貿易及其他應付款項，其使用實際利息法按攤銷成本 隨後計量。有關利息開支於損益中確認。 終止確認金融負債 於且僅於本集團的義務已履行、取消或到期時，本集團方會終止確認金融負債。終止確認的金融負 債的賬面值與已付及應付的代價之間的差額（包括任何已轉讓非現金資產或承擔的負債）於損益中確認。 按公平值計入損益的金融負債 按公平值計入損益的金融負債包括持作交易用途的金融負債及於初始確認時指定為按公平值計入損 益的金融負債。 倘購買該金融負債的目的為於近期出售，則該金融負債應分類為持作交易用途。衍生工具（包括獨立 嵌入式衍生工具）亦分類為持作交易用途，除非其被指定為有效的對沖工具則另作別論。持作交易用 途的負債收益或虧損於損益內確認。 倘一份合約包含一項或者多項嵌入式衍生工具，整份混合合約可被指定為按公平值計入損益的金融 負債，惟該嵌入式衍生工具並無顯著改變現金流量或明確禁止分拆嵌入式衍生工具則除外。 倘滿足以下條件，金融負債於初始確認時可被指定為按公平值計入損益：(i)該指定可抵銷或顯著減 少以不同基準計量負債或確認其損益所產生之不一致處理：(ii)負債為一組金融負債之一部分，其依 據一套規範風險管理策略進行管理並按公平值基準評估表現；或(iii)該金融負債包含須分開入賬之嵌 入式衍生工具。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 111 3. 重大會計政策概要（續） 金融工具（續） (b) 金融負債及權益工具（續） 按公平值計入損益的金融負債（續） 於初步確認後，按公平值計入損益的金融負債乃按公平值計量，而公平值變動會在其產生期間於損 益確認，惟本集團自身信貸風險所產生的收益及虧損則於其他全面收益呈列，且其後不會重新分類 至綜合損益表。於綜合損益表內確認的公平值收益或虧損淨額並不包括就該等金融負債所扣除的任 何利息。 現金及現金等價物 現金及現金等價物包括銀行及手頭現金，以及原定到期日為三個月或以下可隨時轉換為已知數額現金且 價值變動風險較少的短期高流通量投資。 收入確認 本集團提供物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。提供服務所得收入於提供服務的會計期間確認。 就物業管理服務而言，本集團為每月提供的服務開出固定金額賬單，並將本集團有權開立發票且與已完 成的履約價值直接匹配的金額確認為收入。 (i) 物業管理服務 就按包幹制管理的物業所得物業管理服務收入而言，若本集團作為主事人且主要負責向業主提供物 業管理服務，本集團將已收或應收業主的費用確認為收入並將所有相關的物業管理成本確認為服務 成本。 就按佣金制管理的物業所得物業管理服務收入而言，本集團將佣金（按物業單位的已收或應收物業 管理費總額的一定比例計算）確認為安排及監控其他供應商向業主提供的服務的收入。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 112 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 3. 重大會計政策概要（續） 收入確認（續） (ii) 非業主增值服務 非業主增值服務主要包括向物業開發商或其他物業管理服務提供商的前期規劃及設計諮詢服務，以 及於交付前階段向物業開發商提供的清潔、保安、綠化及維修保養服務。本集團與客戶預先協定每 項服務的價格，並向客戶發出月賬單，而該月賬單因該月已完成服務的實際水平而異。 (iii) 社區增值服務 就社區增值服務而言，收入於提供相關的社區增值服務時確認。交易付款應於向客戶提供社區增值 服務時立即支付。 倘合約涉及出售多項服務，交易價將根據其相對獨立的售價分配至各項履約義務。倘獨立的售價無 法直接觀察，則會基於預期成本加利潤或經調整的市場評估法進行估計，取決於可觀察資料的可用性。 銷售貨品的收入於本集團已交付貨品至買方及合理保證可收回相關代價時確認。 倘合約的任何訂約方已履約，則本集團於資產負債表中將合約呈報為合約資產或合約負債，取決於 本集團履約與客戶付款之間的關係。 合約資產為本集團收取代價的權利，作為對本集團向客戶轉讓服務的交換。獲得合約所產生的增量 成本（倘可收回）資本化並呈列為資產，隨後於確認相關收入時攤銷。 倘客戶支付代價或本集團有權獲取無條件的代價款項，則於本集團向客戶轉讓服務之前，本集團會 於收取付款時或記錄應收款項時（以較早者為準）將合約呈列為合約負債。合約負債為本集團向客戶 轉讓其已向客戶收取代價（或應付代價的金額）的服務的義務。 應收款項於本集團對代價擁有無條件權利時列賬。倘於代價付款到期前僅需時間的推移，則收取代 價的權利乃屬無條件。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 113 3. 重大會計政策概要（續） 收入確認（續） (iv) 利息收入 利息收入乃採用實際利率法按時間比例確認。 (v) 租金收入 本集團確認經營租賃收入的會計政策載於下文的租賃會計政策。 租賃 本集團租賃多項物業以作為其辦公室、作分租用途或提供社區增值服務。物業租賃期限固定為一至十年。 租賃條款乃在個別基礎上協商，並包含各種不同的條款和條件。租賃協議並無施加任何契約，惟租賃資 產不得用作借款的抵押品。 於相應租賃資產可供本集團使用的日期，物業租賃被確認為使用權資產及相應負債。每筆租賃款項均在 負債和融資成本之間分配。融資成本在租賃期內從損益中扣除，以便在各期間的剩餘負債結餘中產生固 定的定期利率。 租賃產生的資產及負債最初以現值進行計量。租賃負債包括以下於租賃開始日期尚未支付的租賃付款的 淨現值： — 固定付款（包括實質固定付款），減任何應收的租賃獎勵 — 基於指數或利率的可變租賃付款 — 剩餘價值擔保下的承租人預期應付款項 — 購買選擇權的行使價格（倘若承租人合理地確定行使該選擇權），及 — 支付終止租賃的罰款（倘若租賃期限反映承租人行使該權利）。 如果隱含在租約的利率或本集團的遞增借款利率可予確定，租賃支付使用該利率予以折讓。 開始日期後，本集團按以下各項計量租賃負債： (i) 賬面值增至反映租賃負債的利息； (ii) 賬面值減至反映所作租賃付款；及 (iii) 重新計量賬面值以反映重新評估或租賃修改或反映經修訂實質固定租賃付款。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 114 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 3. 重大會計政策概要（續） 租賃（續） 當本集團與出租人重新磋商租賃合約條款時，倘重新磋商引致租用一項或多項額外資產，其金額與所獲 得的額外使用權的獨立價格相稱，該項修訂入賬列作一項獨立租賃，在所有其他情況下，倘重新磋商導 致租賃範圍增加（不論為延長租期，或租用一項或多項額外資產），則租賃負債使用於修改日期適用的貼 現率重新計量，而使用權資產則按相同金額調整。 與短期租賃相關的支付和低價值資產的租賃以直線法於損益確認為開支。短期租賃是指租賃期少於12個 月的租賃。低價值資產包括資訊科技設備及小型辦公傢俱。 續約及終止的選擇權包含在本集團的多個物業租賃內。此等條款用於在管理合約方面盡量提升營運的靈 活度。所有續約的選擇權只能由本集團而非相應的出租人行使。本集團考慮會營造經濟誘因的所有事實 及情況，以行使會釐定租賃期的該等選擇權。倘若發生影響評估的重大事件或情況的重大變化，則會對 評估進行審查。 並非基於指數或利率的可變租賃付款並不是租賃負債的一部分，但其在出現引發該等付款的事件或條件 時於綜合全面收益表確認。 自用使用權資產乃計入物業、廠房及設備。 作為出租人入賬 根據經營租賃持作分租的租賃物業之使用權資產符合投資物業的定義。 本集團根據經營租賃安排將若干租賃物業租賃予第三方及關聯公司，租賃商定為短期。一般而言，短期 指介乎約1至12個月期間。 於首次應用日期，就分租租賃持有的租賃物業乃根據租賃之餘下合約條款及條件及於當日以個別方式評 估該等分租租賃是否分類為經營租賃或融資租賃。對於分類為經營租賃的所有分租租賃，在扣除相應累 計折舊人民幣164,521,000元後的使用權資產淨額人民幣689,722,000元被分類為投資物業，並根據本集團 就投資物業的會計政策按成本模型計量。 來自經營租賃的租金收入於相關租賃年期內以直線法確認。就經營租賃進行協商及安排時所產生的初始 直接成本計入租賃資產的賬面值，有關成本於租賃年期內以直線法確認為一項開支。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 115 3. 重大會計政策概要（續） 外幣換算 本集團實體以其經營所在的主要經濟環境貨幣（「功能貨幣」）以外的貨幣訂立的交易按交易發生時的匯率 記錄。外幣貨幣資產及負債按各年末的匯率換算。按公平值計量且以外幣計值的非貨幣項目按公平值釐 定當日的通行匯率重新換算。以外幣歷史成本計量的非貨幣項目並未重新換算。 結算貨幣項目及貨幣項目換算產生的匯兌差額於產生期間於損益中確認。 所得稅 年內的所得稅包括即期稅項及遞延稅項資產及負債變動。即期稅項及遞延稅項資產及負債變動於損益內 確認，惟與於其他全面收入確認或直接於權益確認的項目有關者除外，在此情況下相關稅項乃分別於其 他全面收入或直接於權益確認。 即期稅項為年內應課稅收入的預期應付稅項，採用於年末已生效或實質上已生效的稅率及就過往年度應 付稅項的任何調整。 遞延稅項資產及負債分別來自可扣減及應課稅暫時差額，即財務報告用途的資產及負債賬面值與其稅基 之間的差額。遞延稅項資產亦來自未動用稅項虧損及未動用稅項抵免。 除若干有限例外情況外，在有可能獲得未來應課稅溢利以使用有關資產的前提下，所有遞延稅項負債及 所有遞延稅項資產均會予以確認。 支持確認可予扣減暫時差額所產生遞延稅項資產的日後應課稅溢利，包括因轉回現有應課稅暫時差額而 產生的數額；但該等差異必須與同一稅務機關及同一應課稅實體有關，並預期在預計轉回可予扣減暫時 差額的同一期間或遞延稅項資產所產生稅務虧損可予撥回或結轉的期間內轉回。在決定現有應課稅暫時 差額是否足以支持確認由未使用稅項虧損及稅項抵免所產生的遞延稅項資產時，亦會採用同一標準，即 須計及與同一稅務機關及同一應課稅實體有關的差異，並預期在能夠使用稅項虧損或稅項抵免的期間內 轉回。 遞延稅項資產及負債確認的有限例外情況包括：不得為稅項目的而扣減的商譽暫時差額、不影響會計或 應課稅溢利（如屬業務合併的一部分則除外）的資產或負債的初步確認，以及於附屬公司、聯營企業或合 營企業的投資的暫時差額。如屬應課稅差異，只限於本集團可以控制轉回的時間，而且在可預見的將來 不大可能轉回的差異；或如屬可予扣減的差異，則只限於可在將來轉回的差異。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 116 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 3. 重大會計政策概要（續） 所得稅（續） 遞延稅項的確認金額乃按資產及負債的賬面值的預期變現或結算形式，採用於年末已生效或實質上已生 效的稅率計算。遞延稅項資產及負債均不予折讓。 遞延稅項資產的賬面值乃於各年末進行審閱，而倘若不再可能有足夠的應課稅溢利以實現所有或部分資 產利益，則會予以扣減。倘若有可能獲得足夠的應課稅溢利，則任何該等扣減均會撥回。 當派付相關股息的責任確認時，源於派息的額外所得稅乃予確認。 即期稅項結餘及遞延稅項結餘，以及當中變動，乃彼此之間獨立呈列且不會抵銷。當本公司或本集團擁 有抵銷即期稅項資產及即期稅項負債的合法強制執行的權利，且符合以下額外條件，方可抵銷即期及遞 延稅項資產及負債： ‧ 就即期稅項資產與負債而言，本公司或本集團計劃以淨額方式償還，或同時變現資產及償還負債； 或 ‧ 就遞延稅項資產與負債而言，如指同一個稅務機關就以下方面所徵收的所得稅： ‧ 同一應課稅實體；或 ‧ 不同應課稅實體，於各預期將有可觀遞延稅項負債或資產償還或回收的未來期間，計劃以淨額方式 或同時變現及償還的方式變現即期稅項資產及償還即期稅項負債。 僱員福利 (a) 定額供款退休計劃 根據中國政府的有關規定，本集團參與一項由地方市政府運作的中央退休金計劃（「計劃」），據此， 本集團於中國須向計劃作出僱員若干百分比的基本薪酬的供款，為僱員退休福利提供資金。地方市 政府承諾承擔所有目前及將來退休的本公司附屬公司員工的退休福利責任。本集團對計劃的唯一責 任乃繼續支付計劃下的所需供款。根據計劃作出的供款於產生時在損益中扣減。計劃並無有關被沒 收的供款可沖減日後供款的條文。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 117 3. 重大會計政策概要（續） 僱員福利（續） (b) 短期僱員福利 短期僱員福利是指預計在僱員提供相關服務的年度年末後十二個月以前將全數結付的僱員福利（離 職福利除外）。短期僱員福利於僱員提供相關服務的年度內確認。 其他資產減值 本集團於年末審閱下列資產的賬面值，以確定是否有跡象顯示該等資產出現減值虧損或過往已確認的減 值虧損是否已不存在或減少： ‧ 於附屬公司的權益； ‧ 租賃資產及投資物業； ‧ 物業、廠房及設備； ‧ 於聯營企業╱合營企業的權益； ‧ 物業管理合同；及 ‧ 商譽 如有任何該等跡象，則會估計資產的可收回金額，以決定減值虧損（如有）的程度。 計算可收回金額 資產的可收回金額為其公平值減出售成本及使用價值兩者的較高者。於評估使用價值時，估計未來現金 流量乃使用反映貨幣的時間價值及資產固有風險的現時市場評估的稅前貼現率貼現至其現值。倘資產產 生的現金流入基本上不能獨立於其他資產所產生的現金流入，則以能夠獨立產生現金流入的最小一組資 產組合（即現金產生單位）來釐定可收回金額。 確認減值虧損 倘資產或其所屬現金產生單位的賬面值超過其可收回金額時，則於損益中確認減值虧損。就現金產生單 位確認的減值虧損會予以分配，以按比例減少現金產生單位（或該單位組別）內資產的賬面值，惟某資產 的賬面值不會減至低於其個別公平值減去出售成本（如可計量）或使用價值（如可釐定）。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 118 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 3. 重大會計政策概要（續） 其他資產減值（續） 撥回減值虧損 倘用作釐定可收回金額的估計出現正面的變化，則會撥回減值虧損。所撥回的減值虧損僅限於在過往年 度並未確認減值虧損時原應釐定的資產賬面值。所撥回的減值虧損在確認撥回的年度計入損益。 政府補貼 倘可合理確定能夠收取政府補貼，而本集團將符合政府補貼所附帶的條件，則政府補貼在財務狀況表中 初步確認。補償本集團所產生開支的補助在由申報相關開支時予以扣除，或於產生開支的同一期間有系 統地於損益中確認為收入。補償本集團資產成本的補助在計算折舊資產期內在損益中確認的資產賬面值 減去折舊費用後扣除。無條件政府補貼乃於可收取時在損益中確認為其他收入。 分部報告 本集團根據向執行董事呈報以供彼等作出分配資源至本集團業務分部及檢討該等分部表現的決定的定期 內部財務資料識別營運分部及編製分部資料。內部財務資料呈報予執行董事的各項業務成份釐定以下本 集團主要產品線。 就評估分部表現及分部間資源分配而言，董事會按照香港財務報告準則財務報表中所計量的毛利或毛損 評估分部損益。 為呈列本集團來自外部客戶的收入及本集團非流動資產的地理位置，常駐國家乃參照本公司大部分附屬 公司經營所在國家釐定。 撥備及或然負債 當本集團因過去事件而承擔現有責任（法定或推定）並且很可能需要流出經濟利益以履行責任及對責任金 額能作出可靠估計時確認撥備。倘貨幣的時間價值重大，則按照預計履行責任的開支的現值列示撥備。 倘經濟利益流出的可能性不大，或者金額不能可靠估計，則將責任披露為或然負債，惟經濟利益流出的 可能性很小則除外。只有在發生或未發生一件或多件不完全在本集團控制範圍內的未來不確定事件的情 況下才能確定其存在的可能責任，亦披露為或然負債，惟經濟利益流出的可能性很小則除外。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 119 3. 重大會計政策概要（續） 關聯方 就財務資料而言，倘符合下列各項，則為本集團的關聯方： (a) 與本集團相關的人士或該人士的緊密親屬，倘該人士： (i) 對本集團有控制權或共同控制權； (ii) 對本集團擁有重大影響；或 (iii) 為本集團或本公司的母公司主要管理人員。 (b) 符合任何以下條件的實體會被視為與本集團有關聯： (i) 該實體與本集團屬同一集團成員公司（即母公司、附屬公司及同系附屬公司各自互有關聯）。 (ii) 一實體為另一實體的聯營企業或合營企業（或一集團成員的聯營企業或合營企業，而另一實體 為成員之一）。 (iii) 該兩間實體為同一第三方的合營企業。 (iv) 一實體為一第三方的合營企業，而另一實體為該第三方的聯營企業。 (v) 該實體為本集團或與本集團有關聯的實體的僱員離職後福利計劃。 (vi) 該實體受於(a)項識別的人士控制或共同控制。 (vii) 於(a)(i)項識別的人士對該實體有重大影響力或該人士為該實體（或該實體的母公司）的主要管理 層成員之一。 (viii) 該實體，或其所屬集團的任何成員公司，向本集團或本公司的母公司提供主要管理人員服務。 一方人士的直系親屬成員是指有關人士在與實體交易時，預期可影響或受該人士影響的親屬成員，包括： (i) 該人士的子女及配偶或家庭伴侶； (ii) 該人士的配偶或家庭伴侶的子女；及 (iii) 該人士的家屬或該人士的配偶或家庭伴侶。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 120 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 4. 關鍵會計估計及判斷 於應用本集團的會計政策時，董事需要對未能輕易從其他來源得知的資產及負債的賬面值作出判斷、估計及假 設。有關估計及相關假設乃基於過往經驗及其他視為相關的因素作出。實際結果可能與該等估計有異。 各項估計及相關假設乃按持續經營基準進行審閱。倘會計估計的修訂只影響作出修訂的期間，則在該期間確認 有關修訂；倘修訂對當前及未來期間均有影響，則在作出修訂的期間及未來期間確認。估計不確定性的主要來 源如下： (i) 物業、廠房及設備的可使用年期 本集團釐定其物業、廠房及設備的估計可使用年期及相關折舊開支。此項估計乃根據類似性質及功能的 物業、廠房及設備的實際可使用年期的歷史經驗而作出。倘可使用年期少於以往估計的可使用年期，則 管理層將增加折舊開支。其將撇銷或撇減已報廢或出售的技術過時或非策略性資產。實際經濟年期可能 有別於估計可使用年期。定期審閱可能導致估計可使用年期的變動，因而影響日後期間的折舊開支。 (ii) 金融資產的減值 本集團通過評估預期信貸虧損估計貿易應收款項及其他應收款項之減值撥備，此須運用估計及判斷。預 期信貸虧損乃基於本集團的歷史信貸虧損經驗，經就債權人特定因素作出調整，並於報告期末對當前及 預計整體經濟狀況進行評估後得出。倘估計有別於原先的估計，則有關差異將影響應收款項的賬面值， 故此估計期內之減值虧損將會改變。 (iii) 所得稅及遞延稅項 於估計所得稅撥備金額時，須就稅項法律及法規的詮釋作出重大判斷。於日常業務過程中，許多交易及 計算的最終稅項均未能清楚釐定。本集團基於對到期稅項負債評估的估計確認稅項負債。倘最終稅項結 果與初步記錄的款額不同，該等差額將對有關釐定期間的所得稅及遞延所得稅撥備（如適用）造成影響。 倘有可能出現用作抵銷虧損及其他可扣減暫時差額的未來應課稅溢利，則會就所有未動用稅項虧損及未 吸納折舊撥備確認遞延稅項資產。管理層於釐定可確認的遞延稅項資產金額時需作出重大判斷，有關判 斷乃根據未來應課稅溢利的可能時間及水平連同未來稅務規劃策略作出。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 121 4. 關鍵會計估計及判斷（續） (iv) 非金融資產減值（商譽除外） 本集團於各年末評估是否有跡象顯示所有非金融資產出現減值。非金融資產於有跡象顯示賬面值可能無 法收回時進行減值測試。當資產或現金產生單位的賬面值超過其可收回金額（即公平值減出售成本及其使 用價值的較高者）時，存在減值。公平值減出售成本的計算基於有關可得的類似資產公平交易中具約束力 的銷售交易的數據或可觀察市場價格減去處置該資產的增量成本作出。當進行使用價值計算時，管理層 必須估計資產或現金產生單位的預期未來現金流量，並選擇合適的貼現率以計算該等現金流量的現值。 (v) 公平值計量 本集團用作披露的租賃資產及投資物業、按公平值計入其他全面收入的金融資產及按公平值計入損益的 金融負債的公平值計量盡可能使用市場可觀察輸入數據及數值。釐定公平值計量所使用的輸入數據基於 估值方法中所使用輸入數據的可觀察程度分為不同的等級（「公平值層級」）： — 第1級：相同項目於活躍市場所報價格（未經調整）； — 第2級：第1級輸入數據以外直接或間接可觀察輸入數據； — 第3級：不可觀察輸入數據（即無法自市場數據取得）。 項目乃基於所使用對該項目公平值計量有重大影響的最低等級輸入數據分類至上述等級。等級之間項目 轉撥於其產生期間確認。 (vi) 商譽減值 本集團每年根據附註所述會計政策測試商譽是否出現任何減值。可收回金額已基於使用價值計算釐定。 該等計算須使用估計。 就減值檢討而言，於釐定估值模式所採納的關鍵假設時需作出判斷。管理層就評估減值所選定的假設出 現變動可能會對減值測試的結果產生重大影響，並相應影響本集團的財務狀況及經營業績。倘所使用關 鍵假設出現重大不利變動，則可能需要在綜合全面收益表中計入額外減值。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 122 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 5. 分部資料 管理層根據由主要經營決策者審閱的報告釐定經營分部。主要經營決策者為本公司的執行董事，負責分配資源 及評估經營分部的表現。 有關主要客戶的資料 於截至2021年及2020年12月31日止年度，來自一名股東 — 保利發展控股及其附屬公司（「保利發展控股集團」） 的收入分別佔本集團收入的%及%。除保利發展控股集團外，本集團擁有眾多客戶，概無任何客戶於 截至2021年及2020年12月31日止年度貢獻本集團收入的10%或以上。 有關經營分部的資料 本集團主要於中國從事提供物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務。管理層按一個經營分部審閱業務 的經營業績，以就資源如何分配作出決策。因此，本公司的主要經營決策者認為僅有一個用於作出策略性決策 的經營分部。 有關地理區域的資料 本集團的主要經營實體均位於中國，故於截至2021年及2020年12月31日止年度本集團的全部收入均來自中國。 於2021年及2020年12月31日，所有非流動資產均位於中國。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 123 6. 收入 收入主要包括物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務的所得款項。截至2021年及2020年12月31日止年 度，本集團按類別劃分的收入分析如下： 截至12月31日止年度 2021年 2020年 已確認來自客戶的收入 人民幣千元 人民幣千元 物業管理服務 按時間段 6,670,397 4,947,555 非業主增值服務 — 案場協銷服務及其他非業主增值服務 按時間段 1,506,387 1,305,802 — 租金收入 於租賃期內 304,844 35,449 社區增值服務 — 其他社區增值服務 按時間段 1,506,489 1,089,828 — 銷售貨品 按時間點 794,432 658,522 10,782,549 8,037,156 就物業管理服務而言，履約責任於提供服務時達致，及就提供予公共服務項目的物業管理服務而言，授予客戶 的大部分信貸期一般而言介乎30天至90天。就非業主增值服務而言，履約責任於提供服務時達致。就社區增值 服務而言，履約責任於提供服務時達致，且服務收入乃由住戶於發出繳款通知書後支付的款項。 (a) 未達成履約義務 對於物業管理服務及非業主增值服務而言，在有權開立發票金額與本集團迄今履約對於客戶的價值直接 相關時，本集團每月按相等於有權開立發票的金額確認收入。本集團已選擇可行權宜辦法，以致毋須披 露該等類型合約的剩餘履約義務。大部分物業管理合同並無固定期限。當交易對手通知本集團不再需要 服務時，非業主增值服務合同的期限通常會到期。 就社區增值服務而言，其乃於短期內提供，且於各期末並無未達成的履約責任。 (b) 因獲得合約的增量成本而確認的資產 截至2021年及2020年12月31日止年度，於獲得合約方面並無重大增量成本。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 124 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 6. 收入（續） (c) 合約負債詳情 本集團已確認以下與收入相關的合約負債： 截至12月31日止年度 2021年 2020年 人民幣千元 人民幣千元 合約負債 1,381,095 1,181,881 (i) 合約負債的重大變動 本集團的合約負債主要來自客戶預付款，但尚未提供相關服務。由於本集團業務增長，該等負債增加。 (ii) 就合約負債確認的收入 下表顯示於當前年度結轉的合約負債中確認的收入金額。 於12月31日 2021年 2020年 人民幣千元 人民幣千元 計入年初合約負債結餘的已確認收入 物業管理服務 1,003,276 745,852 社區增值服務 86,585 77,014 非業主增值服務 14,080 11,453 1,103,941 834,319 保利物業服務股份有限公司 2021年報 125 7. 其他收入及其他淨收益╱（虧損） 截至12月31日止年度 2021年 2020年 人民幣千元 人民幣千元 其他收入： 銀行利息收入 80,088 98,413 其他利息收入（附註a） 21,644 20,403 政府補貼及稅項優惠（附註b） 81,552 85,358 罰款收入 2,277 1,565 其他 1,364 822 186,925 206,561 其他淨收益╱（虧損）： 修訂租賃合約收益淨額 8,942 — 出售物業、廠房及設備的虧損 (190) (59) 貿易應收款項減值虧損 (22,765) (21,203) 其他應收款項減值虧損 (7,869) (4,112) 於聯營公司權益的減值虧損 (1,309) — 匯兌（虧損）╱收益淨額 (8,872) 29,290 按公平值計入損益（「按公平值計入損益」）的金融負債的公平值變動 (953) — 153,909 210,477 附註： (a) 於截至2021年及2020年12月31日止年度的其他利息收入主要指自應收保利發展控股集團款項及應收一名關聯方款項收 取的利息；該等款項為無抵押、計息及按要求償還。亦就存於同系附屬公司保利財務有限公司（「保利財務」）的存款收 取利息；該等款項為無抵押、計息及按要求或7日通知償還。 (b) 政府補貼主要指自地方政府獲得的作為業務發展獎勵的財務支援，政府補貼未有附帶任何未滿足的條件。稅項優惠主 要包括本公司及其若干附屬公司適用進項增值稅的額外扣除額。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 126 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 8. 除所得稅開支前溢利 除所得稅開支前溢利乃扣除下列各項後達致： 截至12月31日止年度 2021年 2020年 人民幣千元 人民幣千元 核數師酬金 2,992 2,600 物業、廠房及設備折舊 70,527 60,643 租賃資產及投資物業折舊 240,653 35,495 無形資產攤銷 11,011 7,436 貿易應收款項減值虧損 22,765 21,203 其他應收款項減值虧損 7,869 4,112 短期租賃開支 48,367 51,607 融資成本 — 租賃負債的利息 10,563 4,805 員工成本（包括董事酬金 — 附註12）： 薪金及花紅 3,739,219 3,233,559 養老金成本、住房公積金、醫療保險及其他社會保險 563,270 293,165 4,302,489 3,526,724 9. 所得稅開支 截至12月31日止年度 2021年 2020年 人民幣千元 人民幣千元 即期稅項 本年度及過往年度稅項 303,984 247,379 遞延稅項（附註26） 計入年內損益 (12,431) (8,302) 291,553 239,077 由於本集團於截至2021年及2020年12月31日止年度並無於香港產生應課稅溢利，故並無就香港利得稅作出撥 備。截至2021年12月31日止年度之即期稅項包括過往年度撥備不足人民幣3,442,000元（2020年：人民幣4,418,000 元）。 本集團就中國內地業務作出的企業所得稅撥備已根據現行法規、詮釋及慣例，按年內估計應課稅溢利的適用稅 率計算。根據中國企業所得稅法，中國企業所得稅一般稅率為25%。本集團若干中國附屬公司位於中國西部城 市或符合小微企業資格，於若干年度享受15%或5%的所得稅優惠稅率。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 127 9. 所得稅開支（續） 年內所得稅開支可與綜合損益及其他全面收益表的除所得稅開支前溢利對賬如下： 截至12月31日止年度 2021年 2020年 人民幣千元 人民幣千元 除所得稅開支前溢利 1,162,437 935,192 按相關稅務司法權區適用於溢利的稅率計算的稅項 290,609 233,798 應佔聯營企業╱合營企業業績的稅務影響 (5,479) (4,436) 不可扣稅支出的稅務影響（附註） 25,593 24,495 毋須課稅收入的稅務影響 (2,431) (1,024) 動用過往未確認的稅項虧損 (1,371) (5,089) 已確認其他暫時差額的稅務影響 (12,431) (8,302) 適用於本集團不同附屬公司的不同稅率的稅務影響 (6,379) (4,783) 過往年度撥備不足 3,442 4,418 所得稅開支 291,553 239,077 附註： 「不可扣稅支出的稅務影響」的性質主要指於截至2021年及2020年12月31日止年度的已確認貿易應收款項及其他應收 款項減值虧損以及所產生的招待開支及部分雜項不可扣稅開支。 10. 股息 於截至2020年12月31日止年度，2019年的股息人民幣166,000,020元（含稅）已宣派及派付。 於截至2021年12月31日止年度，2020年的股息人民幣237,933,362元（含稅）已宣派及派付。 於本報告期末後，董事建議分派2021年的年度股息每股人民幣元（含稅），金額合計人民幣168,766,687元（含 稅）。須待股東於2022年6月8日舉行的股東周年大會上批准的年度股息金額，於報告期末尚未確認為負債。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 128 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 11. 每股盈利 截至12月31日止年度 2021年 2020年 人民幣千元 人民幣千元 溢利 本公司擁有人應佔溢利 845,693 673,525 截至12月31日止年度 2021年 2020年 千股 千股 股份數目 普通股加權平均數（附註） 553,333 552,459 每股基本及攤薄盈利（人民幣元） 附註： 截至2020年12月31日止年度的552,459,000股普通股加權平均數，除包括截至2019年12月31日止年度的533,333,400股 普通股外，亦包括由於超額配發而發行的20,000,000股普通股加權平均數。 於截至2021年及2020年12月31日止年度，由於本集團並無可構成攤薄影響的股份，故每股攤薄盈利與每股基本盈利相同。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 129 12. 董事及監事酬金以及五位最高薪酬人士 (a) 董事及監事酬金 董事及監事酬金詳情如下： 袍金 薪金、津貼及 實物福利 表現 相關花紅 養老金成本、 住房公積金、 醫療保險及 其他社會保險 總計 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 截至2020年12月31日止年度 董事 黃海先生 — — — — — 劉平先生 — — — — — 胡在新先生 — — — — — 黎家河先生 — 462 1,691 40 2,193 吳蘭玉女士 — 926 1,931 96 2,953 王小軍先生 150 — — — 150 譚燕女士 150 — — — 150 王鵬先生 — — — — — 監事 劉慧妍女士 — — — — — 鍾妤女士 — 413 297 45 755 穆靜女士 — 58 44 10 112 陳淑萍女士 — 181 379 21 581 300 2,040 4,342 212 6,894 保利物業服務股份有限公司 2021年報 130 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 12. 董事及監事酬金以及五位最高薪酬人士（續） (a) 董事及監事酬金（續） 袍金 薪金、津貼及 實物福利 表現 相關花紅 養老金成本、 住房公積金、 醫療保險及 其他社會保險 總計 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 截至2021年12月31日止年度 董事 黃海先生 — — — — — 劉平先生 — — — — — 胡在新先生 — — — — — 吳蘭玉女士 — 931 2,204 120 3,255 王小軍先生 150 — — — 150 譚燕女士 150 — — — 150 王鵬先生 — — — — — 監事 劉慧妍女士 — — — — — 鍾妤女士 — 414 435 51 900 穆靜女士 — 269 232 41 542 300 1,614 2,871 212 4,997 附註： (i) 截至2021年及2020年12月31日止年度，概無董事已自本集團收取任何酬金作為促使加入或於加入本集團時的獎 金或離職的補償。 (ii) 黎家河先生於2020年8月27日辭任本公司執行董事。 (iii) 劉平先生於2020年10月9日獲委任為本公司非執行董事。 (iv) 陳淑萍女士於2020年8月27日辭任本公司監事。 (v) 穆靜女士於2020年8月27日獲委任為本公司監事。 截至2021年12月31日止年度，獨立非執行董事王鵬先生並無從本集團或本集團的關聯方收到任何酬金（2020 年：無）。除上文所述者外，截至2021年及2020年12月31日止年度，概無董事已放棄或同意放棄任何酬金。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 131 12. 董事及監事酬金以及五位最高薪酬人士（續） (b) 五位最高薪酬人士 本集團截至2021年及2020年12月31日止年度五位最高薪酬人士的分析如下： 截至12月31日止年度 2021年 2020年 人數 人數 董事 1 2 非董事及非監事最高薪酬人士 4 3 5 5 上述於截至2021年及2020年12月31日止年度的非董事及非監事最高薪酬人士的酬金詳情如下： 截至12月31日止年度 2021年 2020年 人民幣千元 人民幣千元 薪金、津貼及實物福利 2,399 1,862 表現相關花紅 5,166 3,647 養老金成本、住房公積金、醫療保險及其他社會保險 433 283 7,998 5,792 附註： 於截至2021年及2020年12月31日止年度，上述非董事及非監事最高薪酬人士概無自本集團收取任何酬金作為促 使其加入或於加入本集團時的獎金或離職的補償。 保利物業服務股份有限公司 2021年報 132 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 12. 董事及監事酬金及五位最高薪酬人士（續） (b) 五位最高薪酬人士（續） 在下列酬金範圍內的最高薪酬非董事及非監事人數： 截至12月31日止年度 2021年 2020年 人數 人數 薪酬範圍（以港元計） 2,000,001港元至2,500,000港元 3 — 2,500,001港元至3,000,000港元 1 3 4 3 附註： 截至2021年及2020年12月31日止年度，本集團概無向上述的五位最高薪酬人士支付酬金以作為促使其加入或於 加入本集團時的獎金或離職的補償。 13. 於聯營企業╱合營企業的權益 於12月31日 2021年 2020年 人民幣千元 人民幣千元 應佔資產淨值 72,985 43,720 保利物業服務股份有限公司 2021年報 133 13. 於聯營企業╱合營企業的權益（續） 本集團的聯營企業及合營企業詳情如下： 名稱 註冊成立、營運及主要活動地點 關係 所有權權益╱投票權╱ 應佔溢利的百分比 於12月31日 2021年 2020年 廣東芯智慧科技有限公司 （「廣東芯智慧」） 於中國對智慧技術產品、自動裝置及電子 產品進行研究 聯營企業 30% 30% 西藏保利愛家房地產經紀有限公司 （「西藏保利愛家」） 於中國從事房地產經紀服務 聯營企業 30% 30% 寧鄉城發城市運營管理有限公司 （「寧鄉城發」） 於中國從事物業管理服務 聯營企業 49% 49% 衢州城投保創城市服務有限公司 （「衢州城投」） 於中國從事物業管理服務 聯營企業 49% 49% 山西保利德奧電梯工程有限公司 （「山西保利德奧」） 於中國從事電梯維修及保養服務 合營企業 45% 45% 保利物業服務股份有限公司 2021年報 134 截至2021年12月31日止年度 綜合財務報表附註 13. 於聯營企業╱合營企業的權益（續） (a) 重大合營企業的財務資料概要（已就會計政策差異作出調整）： (i) 西藏保利愛家 於12月31日 2021年 2020年 人民幣千元 人民幣千元 流動資產 490,515 549,006 非流動資產 48,157 11,171 流動負債 (303,050) (420,379) 非流動負債 (23,849) — 資產淨值 211,773 139,798 本集團應佔該聯營企業的資產淨值 63,532 41,939 截至12月31日止年度 2021年 2020年 人民幣千元 人民幣千元 收入 958,821 1,132,382 除稅後溢利 71,975 59,138 全面收入總額 71,975 59,138 (b) 財務資料概要（非重大聯營企業╱合營企業）： 截至12月31日止年度 2021年 2020年 人民幣千元 人民幣千元 於綜合財務報表中個別非重大聯營企業╱合營企業的總賬面值 9,453 1,781 本集團聯營企業╱合營企業的財務資料合計： — 資產╱（負債）淨值 19,635 (384) — 收入 42,107 6,283 — 除稅後溢利╱（虧損） 656 (2,594) 全面收入總額 656 (2,594) 保利物業服務股份有限公司 2021年報 135 14. 物業、廠房及設備 使用權資產 樓宇 租賃物業裝修 電腦設備 電子設備 運輸設備 傢俱及設備 總計 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 成本 於2020年1月1日 19,705 1,306 49,055 1,514 104,929 15,770 27,663 219,942 透過收購一間附屬公司而購置 （附註29） 512 — — — 165 195 4 876 添置 54,534 — 22,879 5,676 21,507 10,626 8,633 123,855 出售 (9,670) — (424) (59) (3,637) (803) (1,343) (15,936) 於2020年12月31日及2021年1月1日 65,081 1,306 71,510 7,131 122,964 25,788 34,957 328,737 添置 53,474 682 18,471 1,995 24,429 12,023 10,422 121,496 租賃修訂及出售 (31,148) — (12,285) (44) (2,580) (147) (928) (47,132) 於2021年12月31日 87,407 1,988 77,696 9,082 144,813 37,664 44,451 403,101 累計折舊 於2020年1月1日 6,744 91 19,921 742 69,036 9,827 14,592 120,953 折舊 26,853 64 10,357 943 16,119 1,489 4,818 60,643 出售 (9,670) — (382) (59) (2,872) (666) (980) (14,629) 於2020年12月31日及2021年1月1日 23,927 155 29,896 1,626 82,283 10,650 18,430 166,967 折舊 21,361 622 12,751 1,404 20,696 7,040 6,653 70,527 租賃修訂及出售 (18,518) — (11,979) (41) (2,333) (209) (819) (33,899) 於2021年12月31日 26,770 777 30,668 2,989 100,646 17,481 24,264 203,595 賬面淨值 於2021年12月31日 60,637 1,211 47,028 6,093 44,167 20,183 20,187 199,506 於2020年12月31日 41,154 1,151 41,614 5,505 40,681 15,138

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    中国保利集团公司

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