2008 年合肥帝豪房地产开发有限公司新海大道北侧住宅用地土
地使用权抵押价格评估
土 地 估 价 技 术 报 告
项目名称：合肥帝豪房地产开发有限公司新海大道北侧住宅
用地土地使用权抵押价格评估
受托估价单位：安徽华源不动产咨询评估有限公司
土地估价报告编号：安徽华源[2008]（估）字第 282 号
土地估价技术报告编号：安徽华源[2008]（技）字第 282 号
提交估价报告日期：二OO八年九月十日
目 录
目 录
土 地 估 价 技 术 报 告 1
第一部分 总 述 3
一、估价项目名称 ................................................................3
二、委托估价方 ....................................................................3
三、受托估价方 ....................................................................4
四、估价目的 ........................................................................4
五、估价依据 ........................................................................4
六、估价基准日 ....................................................................5
七、估价日期 ........................................................................5
八、价格定义 ........................................................................5
九、估价结果 ........................................................................5
十、需要特殊说明的事项 ....................................................6
十一、土地估价师签字 ........................................................7
十二、土地估价机构 ............................................................8
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 9
一、估价对象描述 ................................................................9
二、地价影响因素分析 ........................................................9
第三部分 土地估价 17
一、估价原则 ......................................................................17
二、估价方法与估价过程 ..................................................18
三、地价的确定 ..................................................................22
表 1-1 土地估价结果一览表......................................24
第四部分 附 录 23
土地估价技术报告
第一部分 总 述
一、估价项目名称
合肥帝豪房地产开发有限公司新海大道北侧住宅用地土
地使用权抵押价格评估
二、委托估价方
委托单位：合肥帝豪房地产开发有限公司
单位地址： 合肥市瑶海工业园内
法人代表：钱旺林
三、受托估价方
受托估价机构：安徽华源不动产咨询评估有限公司
机构地址：安徽省合肥市金寨路 327 号新鸿安大厦 804 室
执业范围：全国范围内从事土地评估业务
有效期限：2009 年 6 月 30 日
注 册 号：A200834014
法人代表：徐 航
联系电话：0551-7121831 13905510245
邮政编码：230061
四、估价目的
为委托方合肥帝豪房地产开发有限公司位于合肥市瑶海工
业园区新海大道北侧面积 平方米（土地登记总面积为
平方米）的住宅用地办理出让土地使用权抵押手续提
供土地使用权价格参考依据。
五、估价依据
（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规：
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国城乡规划法》
4、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定
级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195
号）；
5、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工
作的通知》（国土资发[2000年]105号）；
（二）有关技术标准：
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》；
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》；
（三）地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件：
1、安徽省土地管理法实施条例；
2、土地评估有关的资料；
（1）征地补偿标准的文件：
合肥市人民政府文件《关于印发〈合肥市国家建设征地补
偿标准〉的通知》（合政[2000]53号）；
（2）有关税费的文件：
a.征地管理费
国家物价局、财政部《关于发布土地管理系统部分收费项且
与标准的通知》（[1992]价费字 597 号）；
b.土地变更费
安徽省物价局、土地局、财政局《关于核定土地权属、用途
变更登记收费标准的通知》（皖土(计)[1996]84 号）；
(3)合肥市人民政府《关于同意合肥市城市基准地价的批复》
（合政 [2003]12号）。
（四）委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、调查、
收集的相关资料。
六、估价基准日
二 00 八年九月九日
七、估价日期
二 00 八年九月八日至二 00 八年九月十日
八、价格定义
根据委托方提供的资料及现场查勘，待估宗地在估价基
准日时规划用地性质为住宅用地，评估设定用途为住宅用
地，估价设定年期按法定最高使用年限减去已使用年期设
定。
待估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、供
电、供水、排水、通讯），红线内场地基本平整;本次评估界
定的土地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地基本平
整。
故待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度
条件下，于评估基准日 2008 年 9 月 9 日规划利用条件下，
土地剩余使用年期下的出让土地使用权价格。
九、估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的
基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估基准日为
2008 年 9 月 9 日，评估得到待估宗地在估价设定用途及开发
程度条件下的土地使用权价格。估价结果如下：
评估土地面积： 平方米
单位面积地价：2274 元/平方米（取整）
评估土地总地价： 万元（保留四位小数）
大写：捌仟叁佰壹拾肆万捌仟肆佰肆拾陆元整
（货币种类：人民币）
估价结果详见土地估价结果一览表（见表 1-1）
十、需要特殊说明的事项
（一）估价的前提条件和假设条件
1、委托方合法取得土地使用权。
2、估价对象作为住宅用地，得到或将得到最有效利用，并
会产生相应的土地收益。
3、待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限
内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。
4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的
有关法律、法规。
6、委托方提供资料属实。
7、待估宗地的评估价格是指于评估基准日 2008 年 9 月 9 日，
在本报告评估设定的用途和开发程度条件下的土地使用权价格
的地价。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当
用于其它目的，本报告评估结果无效。
2、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准
日 2008 年 9 月 9 日，在设定的土地开发程度、用途及正常市场
条件下的出让土地使用权价格现值。若待估宗地的土地利用方
式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影
响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导
致的有关损失，安徽华源不动产咨询评估有限公司不承担责任。
4、本报告的估价结果自估价期日起一年内有效。
5、本评估报告及估价结果的使用权归委托方所有，估价结
果的解释权归安徽华源不动产咨询评估有限公司负责。
6、任何违规使用本估价报告及估价结果造成的不良后果，
责任自负，给受托方造成不良影响的，受托方保留依法追究权
利。
（三）估价报告的特殊说明事项
1、土地用途：待估宗地土地证登记用途为住宅用地，本次
评估设定用途为住宅用地；
2、评估土地面积以合肥市测绘设计研究院测绘面积为准；
3、土地使用权出让年期：该土地的使用权由委托方以出让
的方式取得，本次估价年期设定按照土地使用权出让年期减去
已使用年期设定。
（四）资料来源说明
1、土地利用状况等资料由委托方提供。
2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估
价人员实地调查而得。
3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有
关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、
方法及参数的选取。
（五）其它说明
1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集
资料的真实性、准确性负责。
2、任何单位和个人未经安徽华源不动产咨询评估有限公司
书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
十一、土地估价师签字
姓 名 土地估价师资格证书号 签
名
徐 航 94120085
王 宏 2002340077
十二、土地估价机构
估价机构负责人签字（盖章）：
安徽华源不动产咨询评估有限公司
二 00 八年九月十日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地登记状况
此次估价对象位于合肥市瑶海工业园区新海大道北侧的一
宗出让住宅用地国有土地使用证号：合国用（2005）第 934 号，
土地使用者：合肥帝豪房地产开发有限公司；地号：E24256，
土地登记面积 平方米，本次评估土地面积 平
方米，土地使用权性质为国有出让土地使用权。
2、土地权利状况
待估宗地的土地所有权属国家所有，合肥帝豪房地产开发有
限公司以合法方式取得土地使用权，土地使用权终止日期：2075
年 4 月，至评估基准日待估宗地宗地产权清楚，来源合法。
3、土地利用状况
待估宗地为合肥帝豪房地产开发有限公司的帝豪星港湾项
目用地，本次评估的土地面积为平方米，地上规划建筑
物主要为：12栋住宅楼，其中4栋18层，8栋6层，总建筑面积为
平方米。
二、地价影响因素分析
（一） 一般因素
合肥，安徽省省会，位于中国中部（北纬 32°、东经
117°），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有
承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。合肥是一座
有 2000 多年历史的古城，素以“三国故地、包拯家乡”而闻名海
内外。自东汉末以来，合肥数为州郡治所，一直是江淮地区重
要的行政中心和军事重镇。“合肥”之名，最早出现在大文学家、
史学家司马迁的《史记.货殖列传》中：“合肥受南北潮，皮革、
鲍、木输会也”。秦汉之交，合肥正式建立“合肥县”，属九江郡。
东汉刘秀升合肥为侯国，三国时为扬州治所。明清时为庐州府
治，故又别称为“庐州”。合肥解放后由县设市，三年后安徽省人
民政府正式成立，驻合肥市。
合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河 4 区和肥东、肥西、长丰
3 县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、
合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为
平方公里，其中巢湖水面面积 平方公里；市区总
面积 平方公里，其中巢湖水面面积 平方公里，新
增南岗镇面积 平方公里，新增烟墩乡面积 平方公
里，市区建成区面积为 224 平方公里。
一、综 合
国民经济快速增长。初步测算，全市实现生产总值（GDP）
亿元，按可比价格计算，比上年增长 %。其中，第
一产业增加值 亿元，增长 %；第二产业增加值
亿元，增长 %；第三产业增加值 亿元，增长 %。
三次产业比例由上年的 ：： 调整为 6：：。
人均 GDP（按户籍人口计算）达到 28125 元，比上年增加 4922
元。
市场价格总体上涨。在食品价格涨势较高的拉动下，全年
城市居民消费价格总指数比上年上涨 %，涨幅高于上年
个百分点。八大类消费价格五升三降，食品类、烟酒及用品类、
家庭设备及用品、医疗保健和个人用品、居住类价格分别比上
年上涨 %、%、%、%和 %；衣着类、交通与通
迅工具类、娱乐教育文化用品类价格比上年分别下降 %、%
和 %（见表一）。全年工业品出厂价格上涨 ％，涨幅比上
年上升 个百分点；原材料、燃料、动力购进价格上涨 ％，
涨幅上升 个百分点。
经济社会发展中存在的主要问题：经济总量不够大，综合
实力不够强；农村基础薄弱，农民收入偏低；市场价格涨幅较
高；工业园区等平台建设有待进一步加强。
二、农业
农业生产全面丰收。全年粮食播种面积 万公顷，比上
年扩大 ％。其中稻谷播种面积 万公顷，扩大 ％；小
麦播种面积 万公顷，扩大 %；油菜籽播种面积 万公
顷，减少 %；棉花播种面积 万公顷，扩大 %；蔬菜
播种面积 万公顷，扩大 %。全年完成农林牧渔业总产值
亿元，按可比价格计算，比上年增长 %。其中，农业产
值 亿元，增长 %；林业产值 亿元，增长 %；牧
业产值 亿元，增长 %；渔业产值 亿元，增长 %；
农林牧渔服务业产值 亿元，增长 %。
产量创历史新高。全年粮食总产量 万吨，比上年增
长 ％。其中小麦产量 万吨，增长 %，稻谷产量
万吨，增长 %；油料产量 万吨，减少 %；棉花产量
万吨，增长 %；蔬菜产量 万吨，增长 %；肉、
蛋、奶产量分别为 、 和 万吨，分别增长 ％、％
和 ％；水产品产量 万吨，增长 %。
农业综合生产能力进一步提高。至年末，全市农业机械总动力
万千瓦，比上年增长 %；农用拖拉机 万台，增长
%；农用运输车 万辆，增长 %，排灌动力机械 万
台，增长 %。化肥施用量（折纯） 万吨，增长 %。农
村用电量 亿千瓦时，减少 %。有效灌溉面积 万公顷，
增长 %。
农村基础设施逐步改善。加大新农村建设支持力度，全年
市财政安排涉农资金 亿元。新农村建设示范典型不断涌现，
市级示范点扩大到 101 个，县区示范点发展到 300 多个。全市
自来水受益村占总村数比重由上年的 %上升到 14%；广播
电视实现“村村通”；实施中小水库除险加固 48 座，“村村通水泥
路”突破 1000 公里。
三、工业和建筑业
工业生产较快增长。全年实现全部工业增加值 亿元，
按可比价格计算，比上年增长 ％。截至年底，全市规模以
上工业企业（全部国有和年主营业务收入 500 万元及以上的非
国有工业企业）达 1083 户，完成增加值 亿元，增长 %，
同比加快 个百分点。
主导产业、行业支撑作用增强。规模以上工业企业中，轻
工业完成增加值 亿元，增长 %，占规模以上工业增
加值的 ％，重工业完成增加值 亿元，增长 %，
占规模以上工业增加值的 ％；大中型工业企业完成增加值
亿元，增长 %，占规模以上工业增加值的 ％；高
新技术企业完成增加值 亿元，占规模以上工业增加值的
%；汽车、装备制造、家用电器制造、化工及橡胶轮胎制造、
新材料、电子信息及软件、生物医药和食品及农副产品加工业
等八大重点产业实现工业增加值 亿元，占全市规模以上
工业的比重为 %，增长 %。
主要工业产品产量中，生铁和钢材分别增长 倍和 %，
挖掘机和叉车分别增长 %和 %，家用电冰箱和家用洗衣
机分别增长 %和 %。全年工业产品产销率为 %。
工业经济运行质量显著提高。全年规模以上工业经济效益
综合指数达到 %，比上年提高 个百分点；实现主营业
务收入 亿元，比上年增长 %；实现利税 亿元，
增长 %，其中利润总额 亿元，增长 %。
建筑业保持快速发展。全年拥有资质等级的施工总承包和
专业承包建筑业企业完成总产值 亿元，比上年增长
%。其中，国有及国有控股企业完成建筑业产值 亿元，
增长 %。全年房屋建筑施工面积 万平方米，增长
%。其中新开工面积 万平方米，增长 %；房屋
竣工面积 万平方米，增长 %。建筑企业全年人均劳
动生产率为 万元，增长 %。
四、固定资产投资
固定资产投资增势较强。全年完成全社会固定资产投资额
亿元，比上年增长 %。其中，城镇以上投资完成
亿元，增长 %；农村投资完成 亿元，增长
%。三次产业投资均保持快速增长态势，第一产业投资
亿元，增长 %；第二产业投资 亿元，增长 %，其
中工业投资 亿元，增长 %，占全部投资的比重为
%，比上年提高 个百分点；第三产业投资 亿元，
增长 %。
房地产业较快发展。全年房地产开发投资 亿元，比
上年增长 %，其中，住宅投资 亿元，占房地产投资
的 %。商品房销售面积 万平方米，增长 %，其
中住宅销售面积占 %；房屋销售额 亿元，增长 %，
其中住宅销售额占 %。
强力实施“项目推进年”活动。全年施工项目 3256 个，其中，
新开工项目 2029 个，比上年增加 144 个。重点工业项目“121 工
程”累计完成投资 亿元，超额完成年度计划 %，江汽、
格力、美菱、美的等一大批重点项目加速建设；“1346”项目累计
完成投资 亿元，超额完成年度计划 %；“861”项目累
计完成投资 亿元，超额完成年度计划 %；随着“大建
设”的推进，市政基础设施不断完善，全年市政基础设施投资完
成 亿元，比上年增长 %。
五、国内贸易和对外经济
消费品市场繁荣活跃。在“十二项民生工程”、“万村千乡市场
工程”等一系列有利于开拓消费市场的措施带动下，全市消费品
零售额增幅稳步提高。全年实现社会消费品零售总额 亿
元，比上年增长 %。消费结构升级推动城乡市场快速发展，
城市市场实现零售额 亿元，增长 %，增幅比上年提
高 百分点；农村市场实现零售额 亿元，增长 %，
增幅提高 个百分点。
三大行业全面发展。全市批发零售业实现零售额 亿
元，比上年增长 %；住宿餐饮业实现零售额 亿元，增
长 %；其它行业实现零售额 亿元，增长 %。三大行
业增幅同比分别提高 、 和 个百分点。
进出口贸易规模扩大。全年海关进出口总额 亿美元，
比上年增长 %，其中，出口总额 亿美元，增长 %；
进口总额 亿美元，增长 %。
招商引资质量提高。全年实际引进境内项目 1621 个，实际
到位资金 亿元，增长 %。新批外资企业 122 个，大
陆集团、麦德龙等世界 500 强来肥投资发展，日立建机、联合
利华等外企再度增资扩股；合同利用外资 亿美元，增长
%；实际利用外资 亿美元，增长 %。
六、交通、邮电和旅游
交通运输能力继续提高。全年公路货运量 5806 万吨，比上
年增长 %；公路客运量 7726 万人，增长 %。民航货运
量 万吨，增长 % ；民航客运量 万人，增长
%。水上货运量 万吨，增长 %。年末民用汽车
保有量 万辆，比上年增长 %。其中，私人汽车保有量
万辆，增长 %。
邮电通信业稳步发展。全年邮电业务收入 亿元，比上
年增长 %。其中，电信业务收入 亿元，增长 %；
邮政业务收入 亿元，增长 %。全市年末固定电话用户
为 万户。其中，普通电话用户 万户，公用电话用
户 万户，小灵通用户 万户。移动电话户数为
万户，增长 25%。年末基础电信运营企业计算机互联网用户数
为 万户，比上年增长 %。
旅游业发展形势喜人。继续推进全省旅游中心城市建设，
加快打造旅游集散地和旅游目的地。全年共接待国内外游客
万人次，实现旅游总收入 亿元，比上年分别增
长 %和 %。其中，接待入境游客 万人次，增长
%，旅游外汇收入 万美元，增长 %。
七、财政、金融和保险
财政实力进一步增强。全市实现财政收入 亿元，增
长 %。完成地方财政收入 亿元，增长 %。其中，
税收收入 亿元，增长 %；非税收入 亿元，增长
%。主体税种中，个人所得税增长 %；营业税、企业所
得税、国内企业增值税分别增长 %、%和 %。全年
地方财政支出 亿元，增长 %。其中，一般公共服务
支出 亿元，增长 %；教育支出 亿元，增长
%；社会保障和就业支出 亿元，增长 %；城乡社
区服务支出 亿元，增长 %。
金融信贷增长较快。年末金融机构本外币各项存款余额
亿元，比年初增长 %。其中，人民币各项存款余额
亿元，增长 %；居民人民币储蓄存款余额 亿
元，增长 %。年末金融机构本外币各项贷款余额 亿
元，比年初增长 %。其中，人民币贷款余额 亿元，
增长 %。
保险业稳步增长。全年所有保险机构实现保费收入 亿
元，比上年增长 %，其中，财产险保费收入 亿元，增
长 %；人寿险保费收入 亿元，增长 %。全年各项
赔款与给付支出 亿元，比上年下降 %，其中，财产险
赔款与给付 亿元，增长 %；人寿险赔款与给付 亿元，
下降 %。
八、科技和教育
科技创新能力显著增强。全年高新技术产业总产值达到 820
亿元，当年新增高新技术企业 60 家，总数达到 450 家，其中国
家重点高新技术企业 15 家。全年完成农业新技术试验示范科研
项目 32 项。创建国家知识产权示范城市取得成效，实现专利授
权 825 件，比上年增加 %；强化产学研合作机制，全市工程
技术研究中心达到 26 家，新增 4 家。成功举办家电博览会等一
系列国际性会展和第七届中国?合肥高新技术项目—资本对接会，
对接会参展参会人数近 10 万人次，共推介招商项目 253 个，总
投资约 亿元。
教育事业稳步发展。年末全市共有普通高等院校 41 所，比
上年增加 4 所，在校学生 万人，增加 万人。中科院
合肥分校及高等院校在校博士生和研究生共计 万人，比上
年增加 2351 人；普通中等专业学校 21 所，在校学生 万人，
增加 4100 人；成人中专 7 所，在校学生 万人；职业高中 49
所，在校学生 万人；普通中学 267 个，在校学生 万
人，其中高中在校生 万人，初中在校生 万人，初中
学龄人口入学率为 %；小学 885 所，在校学生 万人，
小学入学率达到 %；职业技术培训机构毕业生 万人，
是上年的 2 倍；幼儿园在园幼儿 万人，比上年增加 2300 人。
九、文化、卫生和体育
“文化强市”初见成效。全年完成剧本创作 5 个，专业文艺演
出 411 场，开展农村电影放映 2296 场，广播电视作品获省级以
上广电政府奖 23 件。广场文化、节日文化等群众性文化活动精
彩纷呈，创作大型曲艺专场《平安进社区》、《走进文明》，深入
全市各社区为群众演出。学习型城市创建活动继续扎实开展，“庐
州讲坛”、“科学家企业家讲坛”成为品牌。积极推进文化艺术中心、
广电中心、少儿活动中心等设施建设，全面启动农村公共文化
服务体系建设。
卫生事业长足发展。年末全市共有卫生机构 1791 个（含村
卫生室、科研院校及计生服务站），其中医院、卫生院 225 个，
社区卫生服务机构 202 个。医院、卫生院共有床位 万张，
比上年增长 %。全市共有专业卫生技术人员 万人，与上
年基本持平。其中执业医师 7099 人，注册护士 7245 人，比上
年分别增加 116 和 402 人。每千人拥有卫生技术人员 人、
拥有医院床位数 张。
体育事业成绩突出。参赛全国第六届城市运动会，赢得六
金四银七铜、总分 176 分的佳绩，金牌数在 74 个参赛城市中名
列第 12 位，同时获得“体育道德风尚奖”，实现运动成绩和精神
文明双丰收。突出“全民健身与奥运同行”主题，广泛开展一系列
群众体育活动，全年共举办各级各类活动 650 次，直接参加人
数约 50 万人次，举办了第四十七届元旦越野赛、第八届龙舟赛、
“安利纽崔莱健康跑”、首届“海洲—景秀世家杯”风筝大赛、首届
职工运动会及奥运火炬手选拔活动等全市性大型群众体育活动。
全市体育人口数已达 180 万，超过总人口数的 1/3。全年销售体
育彩票 亿元，比上年增长 36%。
十、人口、人民生活和社会保障
人口继续增长。年末全市户籍总人口 万人，比上年
末增加 万人，其中，非农业人口 万人，占总人口的
%；农业人口 万人，占总人口的 %；市区年末人
口 万人，其中非农业人口 万人。全年出生人口
53030 人，出生率为 ‰，比上年下降 个千分点；死亡
人口 9567 人，死亡率为 ‰，比上年下降 个千分点；人
口自然增长率 ‰，下降 个千分点。
城乡居民收入增长较快。城镇居民人均可支配收入 13427
元，比上年增长 %，城镇居民恩格尔系数 ％，下降
个百分点；农民人均纯收入 4486 元，增长 %。城镇居民人
均消费支出 9936 元，增长 %；农民人均生活消费支出 3158
元，增长 %。全年城镇在岗职工人均工资为 25850 元，增
长 %。
城乡居民住房条件继续改善。年末城镇居民人均建筑面积
平方米，农村居民人均住房面积 平方米，比上年末均
增加 平方米。
社会福利事业健康发展。全年各类收养性社会福利单位床
位 7615 张，收养各类人员 5967 人，其中，敬老院床位 5144 张。
全市共有 万人参加最低生活保障，比上年增加 万人，
累计保障 万人次，累计发放低保金 亿元，社会化发
放率达 100%。建立农村居民最低生活保障制度，受益农民
万人，累计发放农村低保资金 3377 万元。全年销售社会福利彩
票 亿元，筹集社会公益金 亿元。
社会保障水平不断提高。全市有 万名职工参加基本养
老保险，比上年增加 万人； 万人参加基本医疗保险，
增加 万人； 万人参加失业保险，增加 万人；工
伤保险和生育保险年末参保人数分别为 40 和 万人。
十一、城市建设、环境保护和安全生产
城市建设进展迅速。主城区改造提升加速推进， 平方公
里滨湖新区启动区英姿初现，“141”空间战略城乡一体化发展规
划全面完成。全年完成新建、续建道路 125 条、桥梁 24 座；拓
建主城区骨干道路，蒙城北路、徽州大道、包公大道、黄山路、
毫州路、胜利路、机场路等一批主干道竣工或通车，“一刻钟”快
速路网已经形成；中环线实现全贯通，完成二环路改造任务；
区域综合交通枢纽建设稳步推进，金寨路高架桥主体工程基本
建成，合六叶高速全线竣工，合宁高铁基本建成，新桥国际机
场完成前期工作即将动工建设，合肥港完成规划；城市公用设
施建设继续推进，自来水五水厂改扩建工程竣工，六水厂开工
建设，公交天然气营运车辆已达 830 台。
生态建设成效明显。全年新建各类园林绿地 12999 亩；城
市建成区绿地率达 %，绿化覆盖率达 %，分别比上年增
加 和 个百分点；人均公共绿地面积 平方米，增加
平方米。
环境保护工作得到加强。年末，全市已建成 31 个环境噪声达标
区，新建 9 个，面积达 平方公里，噪声达标区覆盖率为
%；建成烟尘控制区 23 个，新建 6 个，面积为 平方
公里，烟尘控制区覆盖率为 %；全年空气质量优良天数达
到 300 天，优良率 %，达到国家环境空气质量二级标准；重
点排污企业达标率 100%；饮用水源得到有效保护，水质达标率
100%。
全市亿元 GDP 生产安全事故死亡率为 ，比上年下降
%；工矿商贸企业从业人员 10 万人生产安全事故死亡率为
，比上年下降 20%。
（二）个别因素
待估宗地位于合肥市瑶海工业园区新海大道北侧；土地使
用者为合肥帝豪房地产开发有限公司,待估宗地形状规则；待估
宗地距市中心距离约 8500 米，距合肥火车站约 4500 米，距合
肥客运站约 4500 米，距公交站点约 300 米，附近有公交车经过。
待估宗地实际开发程度为红线外“六通”（通路、供水、排水、
供电、通讯、通气），红线内场地平整，设定开发程度为为红线
外“六通”（通路、供水、排水、供电、通讯、通气），红线内场
地平整。
供水:由市自来水公司引入水源,供水保障力100%。
排水:雨污合流，自水泥暗管排往市政排污管。
供电:市供电网接入电源,保障能力为 100%。
通讯:接入合肥市市话网。
第三部分 土地估价
一、估价原则
（1）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效
用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代
性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与
比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价
格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地
块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，
会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（2）需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡
点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土
地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行
土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应
的垄断性特征。
（3） 变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变
动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作
用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地
价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因
此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性
及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及
个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之
间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未
来的土地价格。
（4） 协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环
境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用
能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因
此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，
判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
（5）最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带
来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获
取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依
据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
（6）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法
有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价
系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产
生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实
际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方
法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，
评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减
小误差，确定出合理的价格。
二、估价方法与估价过程
★方法选择：
根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地
性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地
产市场发育程度，选择评估方法。待估宗地位于合肥市瑶海工
业园区新海大道北侧，用途为住宅用地，该区域内此类用地有
较多开发案例可供参考，因此可以选择假设开发法进行土地价
格评估；同时考虑到待估宗地所在区域内此类用地市场交易案
例较多，故宜采用市场比较法进行评估。
综上所述，本次估价采用市场比较法、假设开发法进行评估。
★估价过程：
（一）假设开发法
假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交
易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、
利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的
方法。其计算公式为：
地价=预计开发完成后不动产总价-开发成本-投资利息-投资
利润-销售税费
1、预计开发完成后不动产总价
根据委托方提供的资料，本次评估的土地面积为 平
方米，地上规划建筑物主要为：12 栋住宅楼，其中 4 栋 18 层，
8 栋 6 层，总建筑面积为 平方米，调查目前合肥市同类
地区、同类物业、用途相近、结构相似的商业、办公、住宅物
业的售价水平，结合宗地的实际情况，确定该物业开发完成后
住宅销售均价约为 4200 元 /建筑平方米，不动产总价为：
万元。
2、建筑物开发成本
（1） 建造成本
同时依据合肥市现行建筑工程概（预算）标准测算，参照
合肥市统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的
有关资料，按建筑面积计算、土建成本按 1500 元/平方米计、城
市建设项目大配套费按 元/平方米计，其他相关配套设施
（公共设施、消防等）的成本费用按 150 元/平方米计，则总建
造成本为 万元。
（2） 管理费
按建造成本的 4%计，为： 万元。
（3） 专业人士费
包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，
按建造成本的 4%计，为： 万元。
合计 万元。
3、投资利息
以上述建筑物开发成本及地价的合计为基数，结合开发项
目的投资规摸，设定开发周期为 1 年，利息率按中国人民银行
公布的一年期的贷款利率 %计，假设开发成本费用均匀投入，
计息期为开发期的一半，假设地价是一次性投入，计息期为整
个开发周期，按复利计息，贷款利息为：
投资利息=建筑物开发成本*[（1+利息率）-1]+地价*[（1+
利息率）1-1]
=+地价*
4、投资利润
全部预付资本（包括开发成本和土地成本）利润，投资利润
为全部预付资本的 15%（根据当地的房地产开发投资回报
情况确定），则：
投资利润=（建筑物开发成本+地价）*15%=+地价
*
5、销售税费
在销售过程中支出的费用主要有：
（1） 工商统一税：按开发价值的 %交纳；
（2） 买卖手续费：按开发价值的 1%支付；
（3） 广告宣传及代理费：按开发价值的 2%计；
销售税费合计为：（1）+（2）+（3）= 万元
6、计算宗地总地价
地价=预计开发完成后不动产总价-开发成本-投资利息-投资
利润-销售税费
=-地价*-地
价*
总地价= 万元
7、计算宗地单位面积地价
单位面积地价=总地价/总用地面积
= 元/平方米
（二）市场比较法
该方法是根据替代原则，将待估土地与类似土地实例进行
对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、
期日、区域及个别因素等差别，修正得出待估宗地在估价期日
的地价的方法。其计算公式为：
待估宗地地价=比较案例宗地价格×（待估宗地期日地价指
数/比较案例地价指数）×（待估宗地交易情况指数/比较案例交
易情况指数）×（待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因
素条件指数）×（待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因
素条件指数）
1、比较实例的选择
选择比较案例时，应符合以下要求（与待估宗地比较）
a、用途相同
b、交易类型相同
c、区域及个别因素条件相近
d、估价期日接近
e、统一价格基础
根据以上要求，选择与待估宗地条件类似的三个交易案例，其
基本情况如下：
实例一：位于当途北路西侧，用地面积 亩，宗地红
线外土地开发程度为“六通”和红线内场地平整，其拍卖成交价格
为 2400 元/平方米成交日期为 2008 年 8 月。用途为住宅用地，
容积率不大于 。
实例二：位于当途北路东侧，地面积 亩，宗地红线
外土地开发程度为“六通”和红线内场地平整，其拍卖交易价格
为 2550 元/平方米，交易日期为 2008 年 5 月。用途为住宅用地，
容积率不大于 。
实例三：位于振东大道南侧，地面积 亩，宗地红线
外土地开发程度为“五通”和红线内场地平整，其拍卖交易价格
为 1785 元/平方米，交易日期为 2007 年 3 月。用途为商住用地
（商业 10% 、住宅 90%），容积率不大于 。
（1）、交易方式：分为协议出让、挂牌出让、拍卖出让三
种，以待估宗地挂牌出让为 100，拍卖出让往下修
正 10%，协议出让往上修正 5%。
（2）、交易日期：结合宗地区域地价变动水平修正；
（3）、区域因素按下列条件修正：
A、 市中心距离，以待估宗地为 100，每增加 1 公
里，相应减少 10%；
B、 商服繁华度，分为低、一般、较繁华、繁华四
个等级，以待估宗地为 100，每增加一个等级，
地价往上修正 5%。
C、 基础设施状况，分为三通一平、四通一平、五
通一平、六通一平四个等级，以待估宗地为 100，
每增加一个等级，地价往上修正 2%。
D、 距公交站点距离，距公交站点距离分<150 米、
151-250 米、251-350 米、350-500 米以上四个
等级以待估宗地为 100，每差一个等级修正 5%；
E、 道路通达度，分为主干道、次干道、临街巷、
混合道路四个等级，以待估宗地为 100，每差
一个等级修正 2%；
（4）个别因素按下列条件修正：
A、 容积率修正，以待估宗地为 100，比较实例的容
积率与其相比，每上升或下降 ，地价往上或
往下修正 %。
B、 临街状况，分不临街、一面临街少、两面临街、
三面临街、四个等级，以待估宗地为 100，每差
一个等级修正 5%；
C、 宗地形状，分不规则、较规则、规则三个等级，
以待估宗地为 100，每上升一个等级，地价往上
修正 2%。
D、 相邻土地利用，分为综合、商业、住宅三个等级，
每差一个等级修正 5%；
E、 环境条件，分为无污染、污染小、有一定污染、
污染 较重四个等级，以待估宗地为 100，每上
升一个等级，地价往下修正 2%。
表 1 规划方案条件下宗地市场比较法条件说明及修正表
待估宗地
可比案
例一
可比案例二
可比案例
三
待估宗地及
实例
比较因素 条件说明
修
正
指
数 d
条件说
明
修正
指
数 a
条件说
明
修正
指
数 b
条件说
明
修正
指
数 c
位 置 新海大道北侧
当途北
路西侧 /
当途北
路东侧 /
振东大
道南侧
/
交易价格
（元/m2）
待估 / 2400 / 2550 / 1785 /
土地用途 住宅 100 住宅 100 住宅 100
商业、
住宅
105
交易方式 抵押 100 拍卖 110 拍卖 110 拍卖 110
交易日期 2008-9 100 2008-8 99 2008-5 97 2007-3 85
距市中心
距离
8500 米 100 9000 米 9000 米 9500 米 95
区
域
因
素
商服繁华
度
较繁华 100 较繁华 100 较繁华 100 一般 95
基础设施
状况
六通一平 100 六通一平 100
六通一
平 100
五通一
平 95
距公交车
站距离
200 米 100 200 米 100 200 米 100 300 米 95
道路通达
度
主干道 100 主干道 100 主干道 100 主干道 100
宗地形状 规则 100 较规则 95 规则 100 较规则 95
容积率 100
105.
5
105.
5
相临土地
利用
住宅 100 住宅 100 住宅 100 住宅 100
临街状况 一面临街 100
一面临
街 100
一面
临街 100
一面
临街 100
个
别
因
素
环境条件 无污染 100 无污染 100 无污染 100 无污染 100
修正后区域
因素与个别
因素连乘的
积
/ /
(指数 d/
指数 a)
连乘的
积
72
(指数 d/
指数 b)
连乘的
积
11
(指数 d/
指数 c)
连乘的
积
78
案例比准价
格
/
市场比较法
最终结果
（取简单算
术平均数）
三、地价的确定
1、地价确定的方法
根据以上评估过程，不同方法的评估结果参见表 2。对于待
估宗地采用假设开发法和市场比较法的评估结果相差不大,经评
估人员的估价经验综合,取两种评估方法的简单算术平均值作为
待估宗地的最终估价结果。待估宗地的最终结果可参见下表。
表 2 待估宗地估价结果确定表(技术路线表)
宗地名
称
假设开发法
估价结果（元
/平方米）
市场比较
法估价结
果（元/平方
米）
最终单位
面积地价
（元/平方
米）（取
整）
最终地价确定
方法
新海大
道北侧
用地
2274
取简单算术平
均值并取整作
为待估宗地的
最终估价结果
2、估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的
基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估
宗地在估价设定用途及开发程度条件下、评估基准日为 2008
年 9 月 9 日，土地使用年限按待估宗地在估价设定年限条件
下的有偿使用土地使用权价格。估价结果如下：
评估土地面积： 平方米
单位面积地价：2274 元/平方米（取整）
评估土地总地价： 万元（保留四位小数）
大写：捌仟叁佰壹拾肆万捌仟肆佰肆拾陆元整
（货币种类：人民币）
估 价 结 果 详 见 土 地 估 价 结 果 一 览 表 （ 见 表 1-1 ）
表 1-1 土地估价结果一览表
估价机构：安徽华源不动产咨询评估有限公司 估价
报告编号：安徽华源[2008]（估）字第 282 号
估价期日：2008 年 9 月 9 日 估价期
日的土地使用权性质：出让
宗地
名称
土地
使用
者
宗地
位置
估价
期日
的规
划用
途
估价设
定的用
途
土地使
用权性
质
估价设
定的开
发程度
规划
容积
率
面积
(平方
米)
单位面
积地价
(元/平方
米)
总地价
(万元)
备注
新海
大道
北侧
地块
合肥帝
豪房地
产开发
有限公
司
瑶海
工业
园区
新海
大道
北侧
住宅
用地
住宅用
地
国有出
让
红线外
“六通”
红线内
场地平
整
2274
6
红线外“六
通”指通
路、供电、
供水、排
水、通讯、
通气
一、上述土地估价结果的限定条件
1、 土地权利限制：评估基准日待估宗地无抵押权、租赁权等他项权利
2、 规划限制条件：依据现状规划条件不变
3、 影响土地价格的其他限定条件：无
二、其他需要说明的事项：
1、评估土地面积以合肥市测绘设计研究院测绘面积为准
2、本评估报告仅作为委托方办理土地使用权抵押手续提供土地使用权价格参考依据。
待估宗地基础设施条件表
宗地名
称
地面平整状
况
周围道路状
况
供电状
况
供水状况
排水状
况
供气
状况
供热状
况
通讯条件
新海大道
北侧地块
红线内场地
平整
临交通主干
道
市政供
电
市政供水
市政排
水
市政
供气
无 市政通讯
第四部分 附 录
附件1 待估宗地《国有土地使用证》复印件
附件2 委托方营业执照复印件
附件3 土地评估机构注册证书复印件
附件4 土地估价师资格证书复印件
附件5 宗地规划文件复印件
附件6 宗地照片
2025 年 10 月 23 日星期四 19:53:55
:5319:53: 时 53 分 7 时 53 分
55 秒 Oct. 23, 2523 October 20257:53:55 PM19:53:55
