酒店业状态及未来发展方
向
08、09 年宏观形势分析
2007年是世界旅游业连续第四个快速增长的年份，中国以
10%的增长率继续巩固了世界旅游业前列国家之壹的地位。受
奥运因素的影响，08、09年我国的旅游总收入的增速可能进
壹步提高，旅游行业加速增长的趋势明显。
研讨主题壹：中国酒店业的回顾和展望
2008年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争
最为激烈的领域。尽管在二星酒店市场以及经济型酒店市场
上本土酒店集团占据绝对优势，但在高星级酒店市场上，本
土酒店品牌受到外资酒店品牌的强烈冲击，发展艰难。未来
3-5年中国经济型连锁酒店的投资将继续保持高速增长，除
了在北京、上海、广州等几个中心城市继续增加外，二级城
市和西北内陆城市将有更多品牌进行投资。在旺盛的旅游度
假需求的推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅
速布阵，未来几年度假型酒店有良好的发展前景。
研讨主题二：经济型酒店的发展前景
2008年经济型酒店将保持平稳增长，再融资或受次贷危机影
响；考虑到通胀因素的影响，经济型酒店的平均房价将有壹
定上升空间；广大的二、三线城市和广袤农村市场有可能成
为经济型酒店下壹波发展的热点。
研讨主题三：08奥运及 09年后的北京酒店业
从静态角度来见，目前北京的酒店业市场已经达到奥运的接
待要求，供需总量基本平衡。从动态的角度分析，强劲经济
增长推动的商务活动和旅游是北京酒店市场未来增长的主要
原因；而后奥运时期，北京五星级酒店市场的竞争程度将进
壹步加剧，受此影响包括四星在内的高星级酒店市场的宽幅
格局调整再所难免。
我们的观点：
我们认为，高星级酒店的兴建和开业仍将保持惯性的增长趋
势，且在部分二线城市有快速发展的可能，但从整体发展来
见，部分壹线城市高星级酒店的发展已经或即将进入高峰期。
经济型酒店方面，我们认为如家收购七斗星的案例将增多，
收购规模也将加大，预计未来 3-5年经济型酒店将继续迎来
大规模且购潮。壹方面经济型酒店市场仍将以资本的较量、
发展速度的较量为主，和此同时，酒店品牌建设的竞争、服
务质量的竞争以及综合管理能力的竞争将越来越在行业竞争
中占据主导地位。未来几年，在人民币升值的大背景，不只
经济型酒店，高星级酒店的投资也将继续保持升温趋势，而
酒店业资本市场的活跃表现直接导致酒店业大规模兼且收购
产生。
08、09年宏观形势分析据渣打银行中国研究部首席经济学家
王志浩的判断，08、09年 GDP将保持 %、%的增长幅度，
CPI指数上涨将在 %和 %。由于食品消费占据了中国国
内消费的 1/3，因此，食品价格的上涨直接影响了 CPI的上
涨，王志浩认为除大豆(4923,,%,吧)外，中国食
品价格上涨的主要动因来自国内因素，属于消费结构性问题。
我国的旅游业仍将保持高速发展
2007年是世界旅游业连续第四个快速增长的年份，世界旅游
组织公布的数据显示，2007年全球旅游收入已经达到 8000
亿美元，国际跨境旅游人数达到了 9亿人次，比 2006年增加
了 %，超出了 %的长期预测。亚太地区成为世界上游客
量位列第二的地区，中国以 10%的增长率，继续巩固了世界
旅游业前列国家之壹的地位。2007年我国入境旅游者
亿人次，旅游外汇收入 亿美元，国内旅游收入 7770
亿人民币。
根据世界旅游组织的估计，2008年国际入境旅游人数将继续
上升，受全球经济前景不佳、不确定性增强以及油价攀升等
因素影响，国际旅游业增长速度可能放缓，预计增长速度将
接近 %的长期年平均增长速度。
发展中国家的表现将继续超出平均水平，继续成为领军力量。
2008年由于奥运因素的影响，我国的旅游总收入的增速可能
进壹步提高，旅游行业加速增长的趋势明显。国家旅游局公
布的 2008年全国旅游业发展的预期目标：入境过夜旅游人数
5900万人次，增长 8%；旅游外汇收入 460亿美元，增长
10%；国内旅游人数 亿人次，增长 10%；旅游业总收入
万亿元，增长 10%。
酒店业发展继续向好
根据已出炉的中国旅游业统计年鉴，全国的星级酒店从 2000
年的 6029家增长到了 2006年年底的 12751家，星级酒店总
数的年均增长率达到 %。2000年到 2006年，全国星级酒
店的客房数量从 594，700间增长至 1，459，800间左右，年
均增长率为 %。
2007年，旅游酒店数量达到 14327家，其中五星级 361家，
四星级 1631家，酒店客房数达到 160万间，其中五星级饭店
数量增长明显，2007年新评定五星级饭店 65家，比 2006年
增长 30家，同比增长幅度超过 20%。另外，在五星级之上增
设“白金五星级”，北京中国大饭店、上海波特曼丽嘉酒店、
广州花园酒店三家饭店 07年 8月被正式批准为“白金五星级
饭店”。
2008年的北京奥运会，2010上海世博会、2012年的广州亚
运会对中国的作用，不仅是带动事件发生地的经济发展，也
是促进全国旅游业发展的壹个好机遇。这几项全球注目的盛
事将会吸引来自世界各地众多的参观者和游客到中国来，这
就给旅游业创造了极好的机会，也给酒店行业的发展带来极
大的促进作用。经济的持续向好发展给酒店业发展夯实牢固
的基础。
研讨嘉宾：张润钢(董事长—首旅建国酒店管理有限 X公司)；
(总裁—喜达屋亚太酒店及度假酒店有限 X公司)；
麦金信(大中华区营运高级副总裁—洲际酒店集团)；杨蔚青
(东亚太区发展及营运副总裁—温德姆国际酒店集团)；
壹、中国酒店业的主要挑战—局部供给过剩、部分酒店项目
回报率差
2008年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争
最为激烈的领域。要想在竞争异常激烈且已进入“微利时代”
的酒店业中获取利润，对于投资商来说，首先必须要有壹套
完善的投资策略体系。
张润钢指出，从 2006、2007年全行业业绩来见，五星级酒店
盈利情况良好，三、四星酒店亏损严重；部分酒店开发商、
投资商的投资水平急需提高。认为高星级酒店
在我国某些地区已经呈现出过剩的供需状况。随着酒店业市
场的不断成熟，投资者以高投入攫取高利润的时代已经不复
存在，从投资策略上讲，目前投资豪华酒店回收期较长，业
绩增长较缓，资方必须有雄厚的资金作保证。
二、本土酒店品牌发展—占据经济型酒店市场主导，在高星
级酒店市场发展艰难
在中国酒店市场由供不应求转向供过于求的形势下，酒店集
团间联合兼且、强强联合渐成趋势。酒店集团的扩张方式从
兼且、接管单壹饭店向酒店集团之间的兼且、收购和联盟转
型，“二次集团化”渐成趋势。2007年首旅建国新签 14个
酒店合同，2008年将有 10家签约酒店正式营业，其中 6家
酒店位于北京。
国内酒店企业在理念上越来越重视品牌；在市场实践上开始
以酒店自主运营为主要方式，运用多种市场化的品牌运营手
段来实现集团最大收益的目标。张润钢认为本土酒店集团在
品牌影响力、历史积淀以及资本的支持等方面仍存在很大的
不足。尽管在二星酒店市场以及经济型酒店市场上本土酒店
集团占据绝对优势，但在高星级酒店市场上本土品牌受到外
资酒店品牌的强烈冲击，发展艰难。
三、酒店业发展的下壹个亮点—度假休闲酒店和经济型酒店
对于“中国酒店业发展的下壹个亮点在那里？”的问题，几
位外资酒店品牌的掌门人表达了相近的观点，即度假休闲酒
店和经济型酒店具有良好的发展前景。
随着旅游的持续发展，休闲度假旅游将逐渐进入民众的生活，
度假型酒店适应了目前中国旅游业由观光型向休闲度假型转
变这样壹个大的发展趋势。按国家旅游局的初步估计，目前
我国已有星级度假酒店 111家，其中 2004年至 2006年出现
了 14家，但我国的度假酒店仍没有世界顶级产品。在旺盛的
酒店需求推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅
速布阵，未来几年将催生出世界壹流奢华产品。
除了度假型酒店以外，几位嘉宾也表示，未来 3-5年中国经
济型连锁酒店的投资将继续保持高速增长，除了在北京、上
海、广州等几个中心城市继续增加外，二级城市和西北内陆
城市将有更多品牌进行投资。
经济型酒店的发展前景
研讨嘉宾：柏力(总裁兼首席执行官—速8酒店集团大中华区)；
季琦(董事长兼首席执行官—汉庭酒店集团)；徐祖荣(董事兼
总裁—锦江之星旅馆有限 X公司)；
成功于纳斯达克上市后市值剧增的经济型酒店巨头如家快捷，
在上市第五季度后首度爆出亏损。3月 4日上午，如家快捷
酒店(Nasdaq：HMIN)公布 2007年第四季度和全年未经审计财
报。报告显示，如家第四季度总营收 亿元，净亏损 1520
万元。正当市场对经济型酒店行业的发展产生质疑时，美国
投资银行摩根士丹利宣布将斥资过亿美元继续购入经济型连
锁酒店上海莫泰连锁旅店有限 X公司 80%股份。早在 2005年
12月，在经过普华永道对莫泰的专业审计调研后，摩根士丹
利曾以 2000万美元购入莫泰约 20%的股份。若此次收购得以
完成，摩根士丹利将全资拥有莫泰。摩根士丹利的“逆势而
为”无异于给整个经济型连锁酒店打了壹针强心剂。
壹、2008 年展望—经济型酒店平稳增长，再融资或受次贷危
机影响
柏力认为目前经济型酒店市场中 70%左右的酒店属于小品牌
或无品牌管理，5年之内市场有望达到大品牌管理 60%—70%
的酒店。速 8集团在中国的发展目标是通过直接投资或收购
的方式达到 48家直营店。
汉庭集团 2008的年计划新增 100家直营店，季琦认为“前几
年炒作过热，加上美国次贷危机，对经济型酒店行业的影响
肯定会有。对于已经上市的 X公司，影响很直接，股价会受
影响；对于未上市的 X公司，那今年就不再是壹个很好的上
市融资时机，部分企业的融资和上市估值都会受影响”。锦江
之星 2008年发展的计划略高于 2007年，估计新增 100家店
左右。
针对目前客房数量超过 10万间、酒店数量有近 1000家的国
内经济型酒店市场，中国社科院旅游研究中心发布的《2007
中国经济型酒店发展绿皮书》披露，虽然中国经济型酒店市
场发展前景依然良好，但随着行业竞争的日趋加剧，产业扩
张需要更加理性。国内经济型酒店在朝向品牌化、连锁化、
规模化发展的同时，也亟须业态自身创新来推动产业扩张。
二、在 2007年行业收益水平下降的情况下，经济型酒店市场
饱和程度如何？
速 8的柏力认为，欧美经济型酒店的平均出租率情况—欧洲
60%左右、美国 50%左右，虽然 2007年中国的经济型酒店平
均出租率略有下降，但经济型酒店发展仍有很大空间。目前
速 8的出租率在 80%左右，是理想的出租率水平。
汉庭集团的季琦认为考虑到通胀因素的影响，汉庭棋下酒店
的平均房价将逐渐上升。经过 3年的发展，汉庭目前平均房
价已由 120元提升到目前的 170元左右。季琦的观点“我国
服务业仍将有至少 30年的再增长，这对于经济型酒店来说，
是壹个非常好的背景，所以经济型酒店市场仍有数十倍的增
长空间”。
三、经济型酒店集团未来几年发展的重点区域
速 8(中国)总裁兼 CEO柏力认为，农村地区的土地、人力成
本低，将是经济型酒店发展最有潜力的地方。未来几年，速
8将大力发展广大的二、三线城市和广袤农村市场。
锦江之星的重点发展区域包括有特大型城市圈、环渤海、长
三角、珠三角以及中西部省会城市，同时根据集团目标市场
客人需要来完成局部城市布点工作，锦江之星西藏店已开业。
基于壹线城市市场的成熟性、可靠性以及酒店管理跨度的实
际考虑，汉庭的发展目标将仍定位于壹、二线城市，重点发
展区域包括：环渤海、长三角、珠三角以及武汉、重庆等大
型内陆城市。
嘉宾们普遍认为未来的经济型酒店市场的格局应该是 10家
左右著名的品牌，行业领先者的规模应该在 1000家之上，虽
然经济型酒店发展当下出现相对低谷，但从行业发展历史来
见，预计未来 3-5年经济型酒店将继续迎来大规模且购潮。
2008年的北京奥运会对中国的作用，不仅是带动北京的经济
发展，也是促进全国旅游业发展的壹个好机遇。这项全球注
目的盛事将会吸引来自世界各地众多的参观者和游客到中国
来，这就给酒店行业的发展带来极大的促进作用。据《北京
奥运旅游行动规划》的预测：2008年，北京入境旅游者将达
到 440万人次，外省市来京旅游者将达到 1亿人次。08奥运
及 09年后的北京酒店业发展如下：
壹、酒店开发项目显著增加
伴随着中国经济的强势增长，2008年奥运会掀起了北京地产
开发的热潮。在此轮开发热潮中，许多开发项目是包含酒店
在内的大型地产综合开发项目。根据浩华管理 X公司的统计，
有超过 70个的酒店项目正在规划或者建设阶段，其中 40多
个酒店项目被确认顺利开发的可能性较大，而其中又有许多
酒店会在奥运会开幕前开业。
二、目前供需基本平衡
根据奥组委的要求，到 2008年北京举办奥运会时星级酒店应
达到 800家，客房数应达到 13万间。2007年，北京有超过 4500
间客房总量作为新增供给进入市场，2008年该供给量预计为
7，000间。而截至目前，北京已经拥有 853家星级酒店，客
房数量已达到 17万余间，从静态角度来见，北京的酒店业市
场已经达到奥运的接待要求，供需总量基本平衡。从动态的
角度分析，强劲经济增长推动的商务活动和旅游是北京酒店
市场未来增长的主要原因，特别是新兴的会议、展览、奖励
旅游预计将接替奥运成为酒店业的主要需求来源。同时加速
的基础设施改造建设将在长期内支持旅游业的增长。北京将
不会导致雅典、悉尼、亚特兰大、巴塞罗那各地高档酒店都
在奥运会后俩三年出现大面积空置现象。
三、结构性不平衡或在奥运后显现
北京现有的853家星级酒店中五星56家,四星133家，三星265
家,二星 340家,壹星 59家。现有的 56家五星级酒店中 23家
属于新建酒店，新建酒店的增长速度达到 41%;四星级酒店新
建 16家，增长 11%;新增三星级酒店数增长 %。由此可见，
五星级酒店市场的增量远超过酒店市场的平均增量，能够预
计的是，随着奥运会后国际游客的减少，五星级酒店市场的
竞争程度将进壹步加剧，受此影响包括四星在内的高星级酒
店市场的宽幅格局调整在所难免。
我们的观点：
壹、部分壹线城市的酒店业发展接近或超过了发展高峰期
自 2000年开始，酒店业的景气周期已经持续 7年，在此期间
高星级酒店得到了迅猛的发展。仅 2007年，在年底前开工全
国待评、在建、待建四、五星级饭店就达到 1107家，其中相
当于五星级的 554家，是 2007年全国五星级饭店总量的
倍。根据浩华数据分析过去五年，中国 5星级酒店市场的房
价增长速度快于 4星和 3星。2002年至 2006年期间，5星级
酒店平均房价的年增长率为 6%，同比 4星和 3星酒店分别为
5%和 4%，因此 5星和其他星级酒店的房价差距进壹步拉大。
我们认为，高星级酒店的兴建和开业仍将保持惯性的增长趋
势，且在部分二线城市有进壹步发展的可能，但从整体发展
来见高星级酒店已经或即将进入高峰期。而除了国家旅游局
颁布且于 2007年率先批准三家白金五星酒店外，壹大批的国
际精品酒店也将出现，将极大的丰富高端酒店市场。朱美拉
(Jumeirah)宣布其在亚太区的首家酒店、位于上海新天地、
2008年 8月 1日开业的朱美拉汉唐新天地酒店平均房价将在
400美元左右。新加坡悦榕控股有限 X公司也于近日宣布将
首次进军中国城市高端酒店市场，首家城市酒店将于明年在
北京开业。
北京的酒店业发展在 2008年将进入高峰，而后奥运时代的到
来将直接考验着高星级酒店市场的运营和发展。
2007年内上海开业的五星级酒店达 23家，同比增长超过
25%，远超星级酒店的平均增长率。而从运营的角度见，上海
旅游酒店的平均出租率为由 05年的 %下降至 07年的
%，五星级饭店的出租率则由 %下降至 %。随
着 2008年至 2010年期间新的旅游酒店的建设，目前已经出
现的酒店业供过于求的迹象暗示着上海的酒店业市场发展在
壹俩年内也将达到高峰。
此外,广州、苏州、成都、杭州等壹线城市的酒店业发展情况
表明这些城市在未来几年中陆续将进入酒店业发展的高峰期，
而在这些城市中高星级酒店将率先进入饱和期。以广州为例，
至 2010年亚运会前,广州星级酒店将增加到 300家,约壹半为
四星级之上高端酒店。而到目前为止,琶洲香格里拉、天誉威
斯汀、天伦万怡、富力丽思·卡尔顿等豪华高星级酒店已经开
业,这些已开业或者在建的高星级酒店 80%左右都建在广州的
天河区,以珠江新城、天河路、琶洲为中心,其中天河路将会
成为豪华酒店最为密集地区。
另据浩华 X公司的统计，大连、青岛、三亚以及深圳等城市
的高端酒店市场发展有望在 08、09年继续保持快速发展的趋
势。
二、经济型酒店仍具有发展的空间，但品牌也将加快整和
资本壹直是推进中国经济型酒店行业发展的主要动力，而轻
资产、高投资回报率、标准化、易于复制扩张等经济型连锁
酒店所表现出来的特征则成为了吸引资本投入的关键性因素。
近年来经济型酒店快速发展且形成了三大阵营：壹是全国性
的国内经济型酒店品牌，如如家快捷、锦江之星、七天连锁
等；二是区域性的国内经济型酒店品牌，如上海莫泰 168、
南京金壹村、郑州中州快捷、重庆扬子江饭店等；三是国际
经济型酒店品牌，如美国温德姆集团旗下的速 8、法国雅高
集团旗下的宜必思等。
虽然涌现出许多经济型酒店品牌，但根据经济型酒店网统计
的数字，目前全国百余个经济型酒店品牌中，连锁规模达 50
家之上的只有 7家，连锁规模 10家之上的也仅有 25家。
2007-2008年前 10大经济型酒店品牌市场占有率更是由 85%
下降至 38%。究其主要原因，无非是过度发展导致竞争加剧，
尤其是以短期投机为目地期待把企业迅速做大上市或转手套
现的投资者的加入更加深了经济型酒店行业发展的未知性。
由于受美国次贷危机的影响以及从紧的货币政策的影响，经
济型酒店行业在 2008年普遍遇到了资金紧张的实际情况。和
此同时世界第三大邮轮 X公司丽星邮轮 X公司将定价每晚 99
元的我的客栈投入内地市场，99元房价“廉价酒店”的出现
也使得经济型酒店市场的竞争更加激烈，竞争结果更加难以
预测。
我们认为如家收购七斗星的案例将增多，收购规模也将加大，
未来 3-5年壹方面经济型酒店市场仍将以资本的较量、发展
速度的较量为主，和此同时，酒店品牌建设的竞争、服务质
量的竞争以及综合管理能力的竞争将越来越在竞争中占据主
导地位。那些资本势力较弱、只注重规模，而没有核心竞争
力的企业必将面对被兼且、收购的命运。从静态的角度来见，
国内二、三线乃至农村市场仍有广大的酒店发展空间，而大
量存在、分布极广的的低端无品牌的旅游星级酒店也为优势
品牌的兼且、收购提供了广阔的市场。从动态角度来见，市
场未来的格局将是以 10余家著名酒店品牌为主导，市场占有
率在 50%之上。
三、资本市场活跃，酒店业兼且、收购风起云涌
国家旅游局局长邵琪伟在“2007年中国旅游投资洽谈会”上
指出，到 2015年全国将新增各类住宿设施约 20万家，其中
星级酒店约 1万家，五星级饭店将超过 500家，对休闲度假
酒店的需求也将有成倍的增长。大量国际、国内资本流向酒
店业，目前中国旅游业投资比例中，企业投入比重最大，其
中有相当壹部分是民营企业，而外资进入中国旅游业的比例
也逐年递增，预计“十壹五”期间，我国旅游酒店投资将达 3400
亿元。
我们认为随着旅游业的持续快速发展，酒店需求将明显增长，
2007年至今酒店业资本市场的活跃充分表现表明了酒店业发
展的广阔前景。未来几年，在人民币升值的大背景，不只经
济型酒店，高星级酒店的投资也将继续保持升温趋势，而酒
店业资本市场的活跃表现直接导致酒店业大规模兼且收购产
生。国家旅游局质量规范和管理司刘士军提出要大力促进产
业的转型升级，加强新技术在行业的应用，鼓励本土酒店集
团到海外市场发展，努力把旅游酒店业培育成国民经济的重
要产业。本土酒店集团走出国门是实现从旅游大国向旅游强
国转变的要求，也是中国酒店国际化的战略目标。目前，国
际酒店 X公司纷纷逐鹿中国酒店市场，高端品牌本土酒店业
处于被动地位。在这种情况下，中国酒店迈出国门，向国外
扩展，利用国内资源和国际资源开拓国内、国际市场从而提
高中国酒店的国际竞争力具有重要的意义。
