普通高等教育“十五”国家级规划教材
高等院校本科财务管理专业教材新系
第4章 资产评估目的与假设
资产评估目的
资产评估假设
资产评估假设与评估价值
教学目的与要求：
掌握资产评估的一般目的和特定目的；
理解资产评估特定目的在资产评估中的地位与作用；
掌握资产评估的前提假设，环境假设，利用程度假设和特定假设；
理解资产评估条件在资产评估中的地位和作用。
资产评估目的
资产评估一般目的
资产评估一般目的或称资产评估的基本目标是由资产
评估的性质及其基本功能决定的。
资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点
的公允价值。
资产评估目的
（资产评估所要实现的目标 ）
一般目的
特定目的
什么是公允价值
公允价值（Fair Value） 亦称公允市价、公允价格。熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。
最大的特征就是来自于公平交易的市场，是参与市场交易的理智双方充分考虑了市场的信息后所达成的共识，这种达成共识（一致）的市场交易价格即为允公价值。
公允价值
广义概念
狭义概念
资产评估中的公允价值
会计中的公允价值
它是对评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的、合理的评估价值的抽象.
与相关当事人的地位，资产的状况及资产所面临的市场条件形成合理的交换价值的估计值
在满足财务报告准则使用要求的前提下，其内涵相当于资产评估中的市场价值
资产评估的特定目的
资产评估界通常把引起资产评估的资产业务对评估
结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。
1） 国有资产管理法规规定的需要进行资产评估的国有资产产权变动及相关的经济行为
2） 公司法、证券法等法规规定的需要或可以进行资产评估的投资、融资及相关的经济行为
3） 其他法律、法规规定的需要或可以进行资产评估的涉及财产、经济赔偿等的案件、事项等
4）市场投融资活动和交易活动
我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定：
（1）资产转让
（2）企业兼并；
（3）企业出售；
（4）企业联营；
（5）股份经营；
（6）中外合资，合作；
（7）企业清算；
（8）担保；
（9）企业租赁；
（10）债务重组；
（11）引起资产评估的其他合法经济行为。
公司法，证券法等法规规定的需要或可以进行资产评估的投资，融资及相关的经济行为：
《公司法》:
股东可以用货币出资，也可以用实物，知识产权，土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；…对作为出资人非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或低估作价。…；
《证券法》：
（1）申请公开发行公司债券…报送文件中包括资产评估报告；
（2）国务院证券监督管理机构认为有必要时，…对证券公司…进行审计或者评估；
非法令评估
土地开发经营
资产交易
单项资产交易
产权变动
房地产交易
合资经营、合作经营、企业经营
企业合并、分设、兼并
发行股票
企业出售
企业租赁
土地成片出租
房地产买卖
房地产出租
融资租赁
考核经营业绩
融通资金
抵押贷款
发行债券
资产保全
企业资产保全会计处理
财产保险
资产清算和债务重组
咨询服务
资产开发
财务报告
诉讼
国家征用不动产
法令评估
税收（财产课税）
以财务报告为目的
资产评估特定目的在资产评估中的地位作用
资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的性质，价值类型等有重要影响。
资产评估特定目的是界定评估对象的基础。
资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。
评估目的
决定
价值类型
评估方法和参数
制约
资产评估假设
资产评估假设及其种类
前提假设、
环境假设、
评估对象利用程度假设、
特定假设等。
1）资产评估前提假设
资产评估前提假设也可以称为资产评估基本假设，是规定资产评估最基本条件或前提的一系列假设。
资产评估前提假设具体包括：
基本情景假设、
市场条件假设、
评估对象状况假设。
（1）资产评估基本情景假设
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的情景假设 。
交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
创造（评估）条件；限定（评估）环境。
（2）资产评估市场条件假设
资产评估市场条件假设依据参与交易的市场主体
地位及其数量和交易时间是否充分划分：
公开市场假设
非公开市场假设
①公开市场假设。
公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一
个有众多自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这
个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都
有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的
交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不
受限制的条件下进行的。
②非公开市场假设。
具体情景：
A.有限交易主体假设。-- 假定参与交易的市场主体数量有限。
B.关联交易假设—假定参与交易的市场主体存在着某种利害关系。
C.快速变现假设（清算假设）清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。具体而言,是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。
交易时间是否充分
参与交易的主体数量及关系是否有限
是
是
否
否
（3）评估对象状况假设
--指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。
--持续使用（整体资产是持续经营）假设强调资产对未来的有效性。
对单项资产而言，包括：
①在用续用假设--（原地续用假设）
②转用续用假设--（改用续用假设）
③移地续用假设。
资产评估假设
2）资产评估环境假设
（1）宏观环境假设
主要是对国家产业经济政策，税收货币政策，价格利率,汇率政策等对资产评估影响较大的具有全局性的外部因素，以及行业竞争，企业竞争等市场竞争因素的界定或假定性说明。
（2）微观环境假设
主要是对进行资产评估面对的具体条件的界定或假定性说明：信息资料来源的可靠性，数据资料的完整性和真实性等。
金融机构人民币存贷款基准利率调整表 单位：%
五年以上
三至五年
一至三年
一年
六个月
二、各项贷款
五年
三年
二年
一年
半年
三个月
（二）整存整取定期存款
（一）活期存款
一、城乡居民和单位存款
调整后利率
调整前利率
3）评估对象利用程度假设
是对评估对象利用程度和效果的一种界定或假定说明。
（1）整体资产利用程度假设
--主要是针对企业价值评估设置的一种假设条件，是对整体评估对象利用程度、利用状况和利用效果的一种界定或假定说明。
（2） 单项资产利用程度假设
--主要是针对单项资产评估设置的一种假设条件。
正常使用（最佳使用）
非正常使用
资产评估假设
4）特定假设
主要是人们为了强调那些与现实或事实不符的假定而设立的一类假设。
需要说明使用特定假设的理由，限制条件，以及提醒评估报告使用者正确理解特定假设及特定假设下的评估结论。
--应谨慎使用，不能滥用。
资产评估假设
资产评估假设
资产评估假设在资产评估中的作用
资产评估假设在资产评估中创造或构筑资产评估得以顺利进行的基础和条件的作用，是通过资产评估假设将被评估资产置于一个相对固定的市场环境中，以及将被评估资产设定到某一种状态下。
资产评估
目的
资产评估
结论
评估假设
决定
价值类型
评估方法
和参数
制约
资产评估假设与评估价值
1）资产的效用与评估价值
2）资产的效用与资产的使用方式
3）资产的效用与资产的作用空间
4）资产的作用方式，作用空间与资产评估的特定目的和资产评估假设的关系
5）资产评估假设与评估结果的价值类型
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