消费支出规划
制定住房消费方案
学习目标：
1、能够分析客户的住房消费需求；
2、能够选择适当的支付方式；
3、能够根据因素变化调整支付方案；
4、能够向客户提供相关的服务。
住房方案
一、住房支出的分类
（1）住房消费（租金价格衡量）
①购房；
②租房。
（2）住房投资
将住房看成投资工具。
住房方案
二、购房的目标（时间、面积、房价）
（1）购房面积需求
①不必盲目求大（面积闲置问题）（面积闲置问题）；
②无需一次到位（时尚、人口调整问题）（时尚、人口调整问题）
（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；
③量力而行（考虑首付款金额）（考虑首付款金额）。
（2）购房环境需求
房价取决于区位和面积。
住房方案
三、购房的财务决策
1 1、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法
（（11）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。
▲▲可可负负担担首首付付款款==目目前前净净资资产产在在未未来来买买房房时时的的终终
值值++以以目目前前年年收收入入为为年年金金在在未未来来购购房房时时的的年年金金终终值值××年年
收入中可负担首付比例的上限；收入中可负担首付比例的上限；
▲▲可可负负担担房房贷贷==以以未未来来购购房房时时年年收收入入为为年年金金的的年年
金现值金现值××年收入中可负担贷款的比率上限；年收入中可负担贷款的比率上限；
▲ ▲可负担房屋总价可负担房屋总价==可负担首付款可负担首付款++可负担房贷；可负担房贷；
▲▲可可负负担担房房屋屋单单价价==可可负负担担房房屋屋总总价价//需需求求平平方方米米
数。数。
住房方案
三、购房的财务决策
例例2-1 2-1 王先生年收入王先生年收入1010万元，预计收入每年增加万元，预计收入每年增加
3%3%，每年的，每年的二元期权二元期权比例为比例为40%40%。目前有存款。目前有存款22万元，万元，
打算打算55年后买房，假设王先生的投资报酬率为年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%10%，，
准备房贷准备房贷2020年，假设房贷利率年，假设房贷利率6%6%。。
首付部分首付部分==（万元）（万元）
贷款部分贷款部分==（万元）（万元）
可负担房屋总价可负担房屋总价==（万元）（万元）
房屋贷款占总价的成数房屋贷款占总价的成数= =
若王先生计划购买若王先生计划购买100100平方米的房子，则平方米的房子，则
可负担房屋单价可负担房屋单价=809000/100=8090=809000/100=8090（元（元//平方米）平方米）
住房方案
三、购房的财务决策
1 1、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法
（（22））按按想想购购买买的的房房屋屋价价格格来来计计算算每每月月需需要要负负担担
的费用。的费用。
▲ ▲欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价==房屋单价房屋单价××需求面积；需求面积；
▲ ▲需要支付的首期费用需要支付的首期费用==欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价
× ×（（1--1--按揭贷款成数比例）；按揭贷款成数比例）；
▲ ▲需要支付的贷款部分需要支付的贷款部分==欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价
× ×按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例；
▲▲每每月月摊摊还还的的贷贷款款本本息息费费用用==以以月月为为单单位位的的准准年年
金值。金值。
住房方案
三、购房的财务决策
例例2-2 2-2 ，张先生要购买，张先生要购买100100平方米的房子，目前市平方米的房子，目前市
面上一般价格是面上一般价格是3000—60003000—6000元元//平方米。假设按平方米。假设按77成按成按
揭，贷款期限揭，贷款期限2020年。贷款利率年。贷款利率6%6%，等额本息还款。，等额本息还款。
30 30万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：
▲ ▲ 需要支付的首期款需要支付的首期款=30×30%=9 =30×30%=9 （万元）（万元）
▲ ▲需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额=30×70%=21 =30×70%=21 （万元）（万元）
▲ ▲每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用=1505=1505（元）（元）
60 60万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：
▲ ▲每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用=3009=3009（元（元))
住房方案
三、购房的财务决策
2、其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家
具电器购置费）具电器购置费）
①①契契税税：：普普通通住住宅宅按按成成交交价价的的%%缴缴纳纳，，非非普普
通按成交价的通按成交价的3%3%缴纳。缴纳。
②②评估费：各商业银行有不同的规定。评估费：各商业银行有不同的规定。
③③律律师师费费：：商商贷贷时时按按每每单单申申请请贷贷款款额额3‰3‰支支付付，，
每每单单最最低低额额度度为为100100元元，，二二手手房房贷贷款款需需要要办办理理公公证证，，
每件每件200200元。元。
④④保险费：商贷时需要加购房综合险。保险费：商贷时需要加购房综合险。
⑤⑤抵押登记费：按每抵押登记费：按每 平方米平方米元计算。元计算。
⑥⑥印花税：按购销额印花税：按购销额3‰3‰。。--5‰--5‰。贴花。。贴花。
住房方案
三、购房的财务决策
3、购房财务规划的主要指标
①房屋月供款与税前月总收入的比率。一
般不应超过25%~30%
②所有贷款月供款与税前月总收入的比率。
一般应控制在33%~38%
住房方案
四、购房消费信贷
1、住房消费信贷的种类
（（11））个人住房公积金贷款
住房公积金贷款的特点
▲贷款期限短，最长15年；
▲利率较低，%~%；
▲贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；
▲基本上没有年龄上限制；
▲贷款额度大于商业银行个人住房额度；
▲贷款额度不超过购房合同金额的70%。
但还有最高限额。如北京40万，上海20万。
住房方案
四、购房消费信贷
例题2-3，一位公积金制度的客户，打算购买
一套50万元的自住普通住房，拟申请贷款。假
定目前客房本人名下的住房公积金本息余额为
6000元，上个月公积金汇储额是150元，本人离
退休还有30年。
客户可缴存公积金总额
=6000+150×12×30=6万元；
假定该客户还有其他3名家庭成员，可缴存
公积金总额为12万元。该客户的可申请的住房
公积金贷款额度为三个条件（可贷额度、房价
70%、贷款额度）中最低者，即10万元。
住房方案
四、购房消费信贷
1、住房消费信贷的种类
（（22））个人住房商业性贷款（“按揭”）
个人住房商业贷款的条件：
▲有稳定的经济收入；
▲有合法有效的购房合同；
▲自筹20%以上的房款；
▲能向银行提供有效的
抵押、质押或保证担保；
▲一般最高不超过100万元；
▲贷款期限一般不超过20年。
住房方案
四、购房消费信贷
1、住房消费信贷的种类
（（22））个人住房商业性贷款（“按揭”）
个人住房商业贷款的方式：
①抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；
②质押贷款：用动产或权利做质押；
③保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、
其它经济组织或自然人作为保证人；
④抵押（质押）加保证贷款。
住房方案
四、购房消费信贷
1、住房消费信贷的种类
（（33））住房组合贷款
凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人
同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商
业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金
贷款。分别按各自的利率计算利息。
住房方案
四、购房消费信贷
2、还款方式和还款金额
（1）等额本息还款法
它是指在贷款期限内每月以相等的还款额
足额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳
定的家庭，如公务员，教师等。
每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n -1}
其中， P0=贷款本金； r=月利息；
n=还款期数
住房方案
四、购房消费信贷
例2—5，李先生向银行申请了20年期30万元
贷款，利率为%，采用等额本息还款。
每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n -1}
= {300000×(1+%/12)240
× %/12 }/{(1+%/12)240 -1}
=2065（元）
住房方案
四、购房消费信贷
2、还款方式和还款金额
（2）等额本金还款法
它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和
利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收
入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休
的人员等。
每月还款额R=P0/n+(P0-- P1) ×r
其中， P0=贷款本金； P1 =累计已还本金；
r=月利息； n=还款期数
住房方案
四、购房消费信贷
例2—6，李先生向银行申请了20年期30万元
贷款，利率为%，采用等额本金还款。
每月还款额R=P0/n+(P0-- P1) ×r
第一个月还款额 =300000/240+（ 300000—
0）× %/12=2627（元）
第二个月还款额=2621（元）
。。。。。。
住房方案
四、购房消费信贷
2、还款方式和还款金额
（3）等额递增还款法
即把还款期限划分为若干时间段，每个时
间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按
一个固定金额递增。
适用于目前收入一般，但未来收入会逐渐
增加的人群。如毕业不久的学生等。
住房方案
四、购房消费信贷
2、还款方式和还款金额
（4）等额递减还款法
即把还款期限划分为若干时间段，每个时
间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额
按一个固定金额递减。
适用于目前还款能力强，但未来收入将减
少的人群。如中年人或未婚的白领人士。
住房方案
四、购房消费信贷
3、提前还贷的选择权
（1）提前还贷发生的三种情况
①借款人在贷款时对自身的偿还能力估计
不足；
②借款人调整投资组合后而提前偿还贷款；
③借款人在贷款一段时间后收入增加，有
能力提前还贷。
无论出于何种还贷目的，动用提前还款选
择权的决策原则仍然是成本效益原则。
住房方案
四、购房消费信贷
3、提前还贷的选择权
（2）提前还贷的方法
①全部提前还款，剩余的贷款一次性还清；
②部分提前还款，保持每月还款额不变，
将还款期限缩短，（节省利息较多）；
③部分提前还款，每月还款额减少，保持
还款期限不变，（但节省程度低于第二种）；
。
④部分提前还款，每月还款额减少，同时
将还款期限缩短，（节省利息较多）。
住房方案
四、购房消费信贷
3、提前还贷的选择权
（3）如何还贷更经济
①如果客户选择的是组合贷款，提前还贷
时可考虑先还商贷会“优惠”很多。
②如果客户现在资金较为雄厚，又不打算
提前还款，建议采用“等额本金还款法”较为
有利。
③两种还款法相比较，“等额本息还款法
”支付的利息高于“等额本金还款法”支付的
利息。
住房方案
四、购房消费信贷
3、提前还贷的选择权
（4）提前还贷需注意的问题
①原则上必须是1年以后，银行允许；
②银行对提前还贷起点金额有要求；③提前还
贷的前提是以前贷款不拖欠；④借款人一般须
提前15天或1个月提出书面申请；⑤贷款期限在
1年以内的，不能部分提前还本；⑥贷款期限在
1年以上的，可以部分或全部清偿；⑦借款人提
前偿还全部贷款后可到保险公司退还提前期内
的保费。⑧组合贷款不必先还公积金贷款；⑨
办理抵押注销。
住房方案
四、购房消费信贷
4、延长贷款
（1）借款人应提前20个工作日向银行提交
申请和相关证明；
（2）延长贷款条件：一是贷款未到期，二
是先清偿应付的本息及违约金；
（3）借款人申请延期只限一次；
（4）原借款期限与延长期限之和最长不得
超过30年。
住房方案
四、购房消费信贷
5、利率调整对还款总额的影响
（1）贷款期间的利率变动按中国人民银行
的规定执行。1 年之内不调整；1年以上的在下
一年1月1日调整。
（2）如遇法定贷款利率调整时，贷款账户
开立时执行最新贷款利率。
住房方案
五、租房的选择
1、适合租房的人群
（1）刚刚踏入社会的年轻人。
（2）工作地点与生活范围不固定者。
（3）储蓄不多的家庭。
（4）不急需买房且不清楚房价走势者。
2、租房和购房的比较分析
（1）年成本法；
（2）净现值法。
住房方案
制定住房消费支出规划方案
工作程序：
1、跟客户进行交流，确定客户希望购房；
2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收
入、支出以及固有的资产等；
3、分析客户的信息，对其现状进行分析，
列出家庭资产负债表和现金流量表。
4、帮助客户制定购房目标，包括购房的时
间、希望的居住面积和届时的房价，确定明确
的风购房目标；
住房方案
制定住房消费支出规划方案
工作程序：
5、帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款
方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税
收和法律知识，为客户提供必要的支持。
6、购房计划的实施。
7、根据客户未来情况的变动，对计划做出
及时的调整。
住房方案
制定汽车消费支出规划方案
学习目的：
1、能够分析客户的汽车消费需求；
2、能够选择适当的支付方式和贷款机构；
3、能够根据因素变化调整支付方案。
汽车方案
一，汽车消费概述
汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需
求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在
2000—20052000—2005年，中国轿车的需求将保持年，中国轿车的需求将保持20%--25%20%--25%的年的年
增长，其中私家车将保持增长，其中私家车将保持33%33%的发展水平。的发展水平。
一般而言，购车交纳费用如下（以一般而言，购车交纳费用如下（以1010万元车为例）万元车为例）
（（11））期探网期探网保险费保险费3000~40003000~4000元，甚至元，甚至60006000元以上；元以上；
养路费约为养路费约为13201320元；车船使用费元；车船使用费200200元；养护费元；养护费800800元；元；
（（22）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所
有这些费用总计可以达到有这些费用总计可以达到15000~2000015000~20000元以上，几乎元以上，几乎
占到购车款的占到购车款的15%~20%15%~20%。并且这些费用中的大部分都。并且这些费用中的大部分都
是要每年必交的。是要每年必交的。
汽车方案
二、自筹经费购车与贷款购车决策
银行大都规定，贷款买车人必须购买指定
经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、
质押或第三方保证。个人汽车消费贷款的年限
是3~5年，汽车消费用贷款的首期付款不得低于
所购车辆价格的20%。
如贷款12万，期限5年，按年利%计算，
月还贷元，5年支付利息元。假
设投资年收益率%（国债），5年后收益
20940元。
汽车方案
三、汽车消费信贷
1、贷款对象和条件
（1）必须具备完全民事行为能力 ；
（2）具有稳定的职业和偿还本息的能力，
信用良好 ；
（3）能提供有效抵押物或质物，或有足够
代偿能力的个人或单位作保证人；
（4）能支付购车首期款项。
汽车方案
三、汽车消费信贷
2、贷款期限、利率和金额
（1）贷款期限：一般为3年，最长不超过5年；
（2）贷款利率：1年，%；3年，%；5
年，%；
（3）贷款金额：以质押方式首付不少于车款
的20%；以抵押方式首付不少于30%；以保证方
式首付不少于40%。
汽车方案
三、汽车消费信贷
3、还款方式及案例分析
（1）等额本息和等额本金。
（2）按月还款和按季还款。
（3）递增法和递减法。
（4）智慧型还款。
汽车方案
三、汽车消费信贷
例题2-11，购买一辆10万元的汽车，计算贷
款购车费用。
汽车方案
贷款购车费用
三、汽车消费信贷
汽车方案
贷款购车费用
三、汽车消费信贷
汽车方案
贷款购车费用
三、汽车消费信贷
4、银行与汽车金融公司贷款比较
（1）贷款比例及年限
银行：首付40%，3~5年；
金融公司：首付20%，3~5年。
（2）申请汽车贷款资格
银行：只限本省；
金融公司：外省也可以。
（3）利率及其它费用
银行：按银行利率确定；
金融公司：比银行利率高，但无杂费。
汽车方案
四、制定汽车消费支出规划程序
1、跟客户进行交流，确定客户购车需求；
2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收
入、支出以及固有的资产等；
3、分析客户的信息，对其现状进行分析，
列出家庭资产负债表和现金流量表。
4、确定贷款方式、还款方式及还款期限。
5、购车计划的实施。
6、根据客户未来情况的变动及时调整方案。
汽车方案
制定消费信贷方案
学习目的：
1、能够掌握信用卡及大额耐用品消费信贷
的基本知识；
2、能够分析客户的消费信贷需求；
3、能够帮助客户有效使用信用卡及其他消
费信贷方式。
信贷方案
一、信用卡信贷
1、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较
（1）信用卡：可以免息透支，可在国外透
支，回国后用人民币结算；支取现金付手续费
1%~3%；
（2）准贷记卡：透支要付利息，支取现金
不付手续费；
（3）借记卡：不能透支，支取现金不付手
续费。
以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何
手续费。
信贷方案
一、信用卡信贷
2、信用卡信贷的特点
（1）信用卡可以“先消费，后还款”，可
以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款
期。
（2）记账功能。信用卡不仅可以记下消费
的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品
种类，因此，是消费和理财的好帮手。
信贷方案
一、信用卡信贷
2、信用卡信贷的特点
（1）信用卡可以“先消费，后还款”，可
以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款
期。
（2）记账功能。信用卡不仅可以记下消费
的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品
种类，因此，是消费和理财的好帮手。
信贷方案
二、大额耐用消费品信贷
大额耐用消费品信贷对象是具有当地户口，
有稳定职业、收入和固定住所，年龄在20~55周
岁之间，无不良信用记录，具有完全民事能力
的自然人。
个人大额耐用品指的是单价在3000元以上，
正常使用寿命在2年以上的家庭耐用商品，如家
用电器、电脑、家具、健身器材、卫生洁具等。
这种个人综合消费贷款的期限分为6个月、1年、
2年、3年四个档次。
信贷方案
三、制定消费信贷方案的程序
1、跟客户进行交流，确定客户消费信贷或
信用卡消费的需求；
2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收
入、支出以及固有的资产等；
3、分析客户的信息，对其现状进行分析，
列出家庭资产负债表和现金流量表。
4、确定贷款方式、还款方式及还款期限。
5、消费信贷计划的实施。
6、根据客户未来情况的变动及时调整方案。
汽车方案
再见！
