湖南常德房地产项目
投资分析报告
二０一一年一月
王国能于湖南常德
第一部分 常德城市条件
常德概况
地理位置
常德市位于湖南西北部，地处长江中游洞庭湖水系沅江下游和澧水中下游以及武陵山脉、雪峰山脉东北端。东据西洞庭湖，与益阳市的南县、沅江市湖汊交错；西倚湘西山地，与蜿蜒在张家界市桑植县、永定区及怀化市沅陵县的武陵山脉相承；北枕鄂西山地和江汉平原，与湖北鄂西土家族自治州鹤峰县、宜昌市五峰县的山地以及荆州市松滋市、公安县、石首市的平原相连；南抵资水流域，乌云山脉是常德市与益阳市资阳区、桃江县、安化县之间的分水岭。常德市最北端在石门县壶瓶山镇桐木山村（北纬30o07′53″），最南端在桃源县西安镇薛家冲村（北纬28o24′31″），最西端在国营东山峰，最东端在汉寿县百禄桥乡烟包山园艺场（东经112o17′52″）。市境东西极宽公里，南北极长公里。
常德区域图 表一
区域面积
常德地域土地总面积万亩，占全省土地总面积的%，人均亩，低于全省人均亩、全国人均13亩的水平。地貌大体构成是“三分丘岗、两分半山、四分半平原和水面”。山地面积万亩，占全市土地总面积的%，平原面积万亩，占总面积的%，水面万亩，占%，丘陵岗地853万亩，占总面积的%。全市现有耕地面积万亩，占土地总面积%，占全省耕地面积的15%。
人口状况
全市面积平方公里，人口万。其中城区面积平方公里，人口41万。全市有街道10个，镇104个，乡106个。 其中鼎城区有万,德山万。常德市是湖南省省辖市，根据国务院批准的《常德市2001年至2020年城市总体规划》，到2020年，常德市将建成人口80万至100万、城区面积100平方公里的大型城市。
4）交通优势
常德位于湖南省西北部，沅、澧水中下游，东濒洞庭湖。北与湖北省荆沙地区相临，西经张家界、湘西土家族苗族自治州和怀化可达重庆、贵州，东经岳阳或长沙、株州可至江西省，南与益阳、娄底搭界。常德素有“湘西门户，黔川咽喉”的美誉，交通位置十分重要。常德是全国规划中的60个交通枢纽城市之一(湖南省仅有长沙、常德、衡阳)，有6条高速公路在此交汇，公路通行能力强，走常长(常德—长沙)高速公路到长沙只需2个小时车程，在建的常张(常德—张家界)高速公路2005年建成后，到旅游胜地张家界只需1个半小时车程，常德至吉首的高速公路将开工建设，2010年前将建成常德至岳阳、常德至湖北荆州、常德至邵阳的高速公路，届时，到湖北、岳阳、邵阳、吉首等地车程均在2小时内。全市有公路通车里程13000km，每百平方公里有公路33km，市城区到各县全部连通高等级公路。公路通达程度深，国道319横贯东西，可连接京广，207线纵穿南北，可连接闽川，8条省道四周贯通，县乡公路交织成网。水路交通地跨湘、资、沅、澧四大水系及洞庭湖水系，直入长江领域。常德同时拥有公路、水路、铁路（常德火车站位于常德市区北部，石长、焦柳铁路贯穿市境，长沙至张家界、宜昌、襄樊；广州至张家界、襄樊均在常德火车站停靠，而从广州至常德有直达列车）、航空（湖南常德桃花源机场位于常德市西南方西家桥附近，距市区公里，目前已开通至北京、上海、广州、深圳、海口五条航线）、管道五种交通运输方式，已形成公、水、铁、空、管衔接、场站港配套、江海贯通、空港相连、路管联运的立体交通网络，交通发展水平在全省处于领先位置。
城市建设
基本形成了100平方公里城市路网骨架，建成区面积由58平方公里扩大到70平方公里，人口由58万增加到70万。石门县城获全国文明县城称号，安乡县城、桃源县城获国家卫生县城称号，武陵区成为全国和谐社区建设示范城区。城镇化率由%提高到%。农村生产生活条件大为改善。累计投入新农村建设资金85亿元，重点加强农村水、电、路、气等基础设施建设。整治病险水库221座，培修加固一线防洪大堤55公里，配套改造大中型灌区8处，疏浚渠道2万多公里，改造中低产田85万亩，新建沼气池12万个，完成了第一、二轮电网改造，农业机械装备水平全省领先。交通、能源、通信等基础设施建设大为加强。常张、常吉高速建成通车，新建改造国省干线公路490公里，汉寿沅水大桥、安乡夹夹大桥等桥梁工程竣工；建成了皂市水利枢纽主体工程和石门电厂二期、长常天然气管线等工程，完成数字电视建设，配套提升了通信网络。
金融体制改革步伐加快，引进银行机构实现零的突破，交通银行、长沙银行、兴业银行落户常德。在全省率先完成文化行政管理体制改革任务。财政省直管县体制、交通体制、城市管理体制、国有资产监管体制等改革顺利实施。对内对外开放取得新的成绩。累计到位外资亿美元，年均增长%，引进内资929亿元，年均增长%，引进新上投资过亿元工业项目241个。与6个国内外城市缔结了友好城市关系。我市成为国家中西部地区加工贸易梯度转移重点承接地。
第二部分 常德经济环境分析及建设
常德城市经济
城镇居民人均可支配收入达到15600元，农民人均纯收入达到5600元，分别是2005年的倍和倍。城镇居民人均住房面积由平方米提高到平方米。累计投入资金110亿元，连续五年为群众办实事，解决了一批就业、就学、就医、出行、住房等民生问题。五年新增城镇就业30万人，帮助下岗失业人员再就业万人次。社会保险参保人数由万人次增加到333万人次，累计支付社会保险金132亿元。企业退休人员月人均养老金1045元。
2009年全市完成地区生产总值亿元，比上年增长%。其中，第一产业完成增加值亿元，增长%,对地区生产总值增长的贡献率为%；第二产业完成增加值亿元，增长%，对地区生产总值增长的贡献率为%；第三产业完成增加值亿元，增长%,对地区生产总值增长的贡献率为%。人均地区生产总值达到22496元（按常住人口计算）,增长%。三次产业结构由上年的：：调整为：：，结构有所调整。 全市完成财政总收入亿元，比上年增长%。地方财政一般预算收入亿元，增长%；其中税收收入亿元，增长%。财政总支出亿元，增长%，其中重点支出项目为社会保障和就业支出亿元，增长%；教育支出亿元，增长%，增速较快的项目是环境保护支出2亿元，增长%，农林水事务支出亿元，增长%，医疗卫生支出亿元，增长%。
2009年，全市社会消费品零售总额亿元，增长%。分地域看，城市社会消费品零售额亿元，增长%；县及县以下社会消费品零售额亿元，增长%。分行业看，批发零售贸易业零售额亿元，增长%；住宿和餐饮业零售额亿元，增长%；其他行业零售额亿元，增长%。
2009年，金融机构存款稳步增长，本外币年末各项存款余额为亿元，比年初增长%，其中企事业单位年末存款余额为亿元，增长%；城乡居民储蓄存款亿元，增长%。金融机构本外币年末各项贷款余额为亿元，比年初增长%，其中本外币短期贷款为亿元，增长%；本外币中长期贷款为亿元，增长%。金融机构人民币各项存款余额亿元，增长%，其中城乡居民储蓄存款亿元，增长%；金融机构人民币各项贷款余额亿元，增长%，农村信用社人民币贷款亿元，增长%。 新增保险公司7家，全市保险公司总数已达31家，其中寿险公司12家、产险公司16家、保险代理公司3家。全市保费收入亿元，增长%。赔付额亿元，增长%。 全年证券交易额亿元，增长%。市域内两家上市公司年末股票市价总值亿元，较去年增长%。新成立一家期货公司，全年成交金额亿元
年末户籍总人口为万人，其中城镇人口万人，农业人口万人。全市男性人口万人，增长%；女性人口万人，增长%。0—18岁人口万人，下降%；18—35岁人口万人，下降%；35—60岁人口万人，增长%；60岁以上人口万人，增长%。人口自然增长率为‰。全年净增人口万人。 城镇居民人均可支配收入13859元，比上年增长10%。城镇居民消费性支出9861元，比上年增长%。农村居民人均纯收入4909元，增长%。农村居民人均生活消费支出3403元，增长%。 全年城镇居民基本医疗参保人数万人，增长29%。参加基本养老保险职工万人，比上年增长10%，其中职工有万人，增长%，离退休人员万人，增长6%，企业参加基本养老保险的离退休人员有万人，增长%。参加失业保险职工人数万人，下降%。参加医疗保险职工人数万人，增长%，其中职工有万人，增长%，退休人员有18万人，增长%。参加工伤保险职工人数万人，增长18%。参加生育保险职工人数万人，增长%。领取失业保险金职工人数达到人，比上年下降%。
2）城市规划发展
表二
政府在新的规划确定：增强中心城市的带动功能，以扩容提质为核心，推动江北城区向北、东、西发展，江南城区向西、向南发展，常德经济技术开发区向南、向东发展，实现城市功能立体互补，促进一江两岸协调发展。力争到2015年，常德中心城市发展到105平方公里、100万人口规模。
㈠扩大城市规模。按照“一带、两轴、三城、多片区点”的发展新格局，加快路网建设，拉开160平方公里城市骨架。一带，即沅江风光带；即两轴，南北向主轴和东西向次轴搭建的“十”字轴；三区，即江北城区、江南城区和德山城区；多片区，即江北中心区、城东片区、河洑片区、沾天湖片区、东江片区、沅江南岸的鼎城中心区、德山中心区、德山南区、德山东区。发展轴上的道路设施坚持适度超前，加强三城区之间的通畅、快速联系，形成城市拓展的骨架。外围片区的道路设施优先建设，带动片区土地利用与开发。中心城区道路以改造为主，建设为辅，重点打通瓶颈和建设中心城区道路的微循环系统。重点构筑“七纵七横”骨架主干路。七纵，包括丹溪路、皂果路-阳明路、紫缘路-沅江大桥-善卷路、太阳大道、朗州路北段、德山大道、知青路-经十九路。七横，包括柳叶路、洞庭大道-东驮路、鼎城路-建设东路、金霞大道-港区路、江南大道路-莲池路、桃林路和纬十五路。
㈡完善城市功能。推进功能分区。规划和建设工业园区、文化和教育园区、行政和商务区、休闲度假区、物流和要素市场园区五大功能区，为城市的各项活动创造良好的环境和条件。完善公共设施。建立安全、可靠的城市供水系统，增强供水能力，启动“引黄入常”市城区备用饮用水源建设，使市城区供水水厂的总规模达到40万m3/日，用水普及率达95%。加强排水工程建设，实施城东至三岔路、护城河两岸居住小区、单位团体及散居户的排水管网接顺工程，基本实现雨污分流。建设以天然气为主、以液化石油气为辅的燃气供应体系，完善市城区天然气供气管网敷设，优先保障城市居民生活用气、公共设施用气和汽车用气，鼓励车用加气站建设。加强污水处理设施建设，在市城区新建2座污水处理厂，新建灌溪污水处理厂，实施江南城区污水处理厂续建及管网配套，2015年污水处理率达80%。配套完善德山垃圾焚烧发电厂垃圾储运网络，改造江南城区垃圾中转站，建设澧水流域垃圾焚烧发电厂，2015年生活垃圾无害化处理率达100%。落实人防建设与城市建设相结合规划，逐步完善战时城市防空体系。
㈢改善城市交通。构建快速通道。采取准快速路的形式，避免建设大量的立交和高架桥梁，加快构建连接三城区的“环型”和对外“放射型”城市快速路系统。重点将沅江以北的常德大道、沅江二桥、沅江以南的常德大道、金丹路、沅江三桥、机场路和兴德路、紫缘路、柳叶路以及洞庭大道部分路段建设成为快速路。发展公共交通。巩固和提升公共交通在客运交通中的主体地位，建立常规公交为主体，快速公交为骨干，出租等多方式协调利用，功能层次明确、网络布局合理、换乘衔接方便的优质公交服务体系。加快城市快速公交线的建设，调整常规公共交通线网，加强公共交通枢纽换乘站的建设。在江北城区形成“5横7纵”公交专用道网络。在江南城区形成“3横2纵”公交专用道网络。在德山形成“3横2纵”公交专用道网络。加强停车设施建设，在停车缺口较大的江北中心区规划建设路外公共停车场8处，江南城区规划建设路外公共停车场5处，德山城区规划建设路外公共停车场3处。加强城市人口密度调控。合理布局生产生活设施，推动城市向多中心发展，平衡各区人口居住密度，减轻对局部路网交通的压力。
㈣美化城市环境。营造“梦里水乡、都市桃源”意境，将中心城市建设成为生态宜居地。整体推进市区“三山三水”景观建设，将原有景观轴线、生态走廊和城市绿化系统融合，形成“三山三面围城、两水穿城而过、一湖傍城而铺”的城市景观，2015年绿地率达到%，绿化覆盖率达到 45%。实施一批改善城市生态环境和人居环境的公共项目，对护城河、新河等水系实行综合治理，打造白马湖文化公园、沾天湖湿地公园、德山枉水风光带、江南外滩公园等标志性景观。弘扬城市文化。大力弘扬德文化，挖掘和开发城区历史文化资源，深入开展善德文化探源和申遗。以常德诗墙为载体，重点抓好铁经幢、荣定王墓、常德会战阵亡将士公墓及抗战碉堡、宋代碑刻、笔架城、常德府古城墙、太和观、清真古寺、德山孤峰岭古墓群、孤峰塔等市级以上文物保护单位的保护与利用。规划建设江南博物馆、善德文化中心、善卷文化公园和善卷文化墙等标志性文化工程，形成“北诗墙、南善卷”的城市文化景观。建设文明城市。广泛开展文明单位、文明社区、文明市民等评选活动，加强市民教育，提升市民素质；健全城市环境管理的长效机制，加强交通管理和社区管理，努力创建全国文明城市。
中心城市重大建设项目 ★城市道路：“三路一桥”建设----常德大道、金丹路、桃花源路，沅江西大桥；江北老城区路网提质改造；江北新城区路网工程；环城高速路城区快速连接线；江南城区城市道路及配套工程；常德经济技术开发区路网建设；常德市城区快速公交专用道；西城新区路网工程等。 ★城市设施：“温暖常德”城区供热工程；常德市城区水厂建设；供水水质检测能力建设；常德市应急水源工程（引黄入常）；常德市供气设施建设；污水处理厂建设；常德市生活垃圾一体化建设；大型地下公共停车场；江北城区场馆公园建设；江南城区商业步行街；江南城区滨江路暨防洪墙建设；诗墙“四阁”改造等。 ★城市环境：江北城区水系综合整治工程；江南城区水环境综合整治工程；江北城区公园建设；江南城市公园建设；德山沅江及枉水风光带建设；城市内部水系治理工程；江北城区环境综合整治工程；江北城区雨污水设施建设；新河水系治理工程；德山沿江风光带建设；德山枉水风光带建设；德山排水机埠及管网建设；公共建筑节能及新能源利用工程；市行政中心建设等。
第三部分 常德房地产市场分析
表三
2030年中心城区城乡用地汇总表
序号
用地代号
类别名称
面积
占中心城区总用地比重
（万m2）
（%）
现状
规划
现状
规划
1
H
建设用地
11105
19852
其中
区域交通设施用地
1394
城市建设用地
6870
15958
镇建设用地
222
1500
乡村建设用地
3683
1000
2
E
非建设用地
50148
42436
其中
水域
7047
6799
农业用地
28943
20045
生态用地
15191
15592
总计
中心城区总用地
62288
62288
用地规划
随着城镇一体化进程，保护利用自然生态环境、顺应区域经济流向，城市总体向东发展。江北城区向北、东、西三个方向均有一定发展空间；江南城区主要向西、向南发展；德山开发区主要向南、向东发展。 统筹武陵区、鼎城区两个行政区的产业布局。加大对江南地区的公共服务设施和市政基础设施投入，缩小与江北城区在城市环境和生活质量方面的差距，将城市两岸作为一个整体协调发展。 常德市中心城区的空间结构为“一带、两轴、三城、多片区”。
“一带”指的是沅江，沅江既是常德城市的风光带、生态廊道、航道和水源，又是常德城市防洪的主要对象，也分割城市南北的障碍。“一带”是常德城市空间的首要特征。
“两轴”包括南北向主轴和东西向次轴，体现了城市用地扩展的趋势，并涵盖了主要市级中心、片区中心的分布。
“三城”指中心城区的江北城区、江南城区、德山城区。德山应转变开发区的建设管理模式，寻求以工业为主的多功能综合发展，形成具有竞争力的城市新区。
“多片区”指城市划分为9个片区，其中沅江北岸5个，沅江南岸4个。沅江北岸的5个片区分别是江北中心区、城东片区、河洑片区、占天湖片区、东江片区。沅江南岸的4个片区分别为鼎城中心区、德山中心区、德山南区、德山东区。
建设用地分为区域交通设施用地、城市建设用地、镇建设用地和乡村建设用地四类，总面积²，占中心城区总面积的%。区域交通设施用地是位于中心城区以内，城市建成区以外的铁路线、公路线用地以及机场用地，总面积 km²。城市建设用地是中心城区内集中连片开发、市政公用设施和公共设施配置完备的建设用地，总面积²；镇建设用地是指位于中心城区城市建设用地以外，位于近郊镇政府所在地的集中连片开发、市政公用设施和公共设施配置较为完备的建设用地，总面积 km²。乡村建设用地是城市建设用地、镇建设用地以外，农民用于居住及相关配套设施建设的用地，总面积²。
2）规划居住用地5191万平方米，占城市规划总建设用地的%，人均居住用地为平方米/人。 根据城市的河流水系、重要的交通和基础设施通道、城市主干道队用地的分割，规划了28个居住区；其中位于江北城区19个，位于江南城区5个，位于德山城区4个。
新建居住区要求按《城市居住区规划设计规范》规定配置相应的中学、小学、社区中心、中心绿地及广场、游园、停车场等各项公共服务设施及市政设施，新建居住区绿地率不低于40%。
旧城中现有居住区应加强居住环境和配套设施建设，补齐配套设施，增加绿化面积，改善居住环境。
各居住区公共服务中心均位于居住区中心位置，内容应包括商业网点、农贸市场、文化娱乐、社区医院和卫生站、青少年活动站、老年活动站、体育健身等设施和公共绿地。该指标和用地应在控制性详细规划中具体落实。
各居住区配套的中小学应严格按照国家及湖南省相关的建设规范要求作为规划强制体性内容，在分区规划和控制性详细规划予以落实，并符合国家居住区规范的相关配套要求。原则上每个居住区内有至少一所中学，按照服务半径设置1至多所小学。
规划保障性住房的具体选址为：河洑片区的居住区07、江北中心区的居住区12、东江片区的居住区17、鼎成中心区的居住区20、鼎成中心区的居住区24、德山南片区的居住区27，总用地规模万平方米。
公共服务设施分市级、片区级两级设置。市级中心为火车站商业中心、人民路商业中心、河洑文教中心、和占天湖旅游会展中心；片区中心结合规划结构中的片区分片布置，除德山东片区外，每个片区内有一个片区级以上中心。
规划公共服务设施用地2679万平方米，占规划建设用地的%
规划行政办公用地232万平方米，占规划建设用地的%，人均平方米。
规划行政中心位于占天湖片区朗州路两侧，未来的市委市政府和部分行政机关迁至此地办公。
商业服务业中心：在中心城区形成两个市级商业服务业中心，其中人民路商业中心以零售业服务业为主、火车站商业中心以商贸业和旅馆业为主。
片区级商业中心：在规划的9个片区中，除德山东片外的8个片区均设置片区级中心（已有市级中心的可不设），为本片区的城市居民提供服务。
设立专业中心：在占天湖片区设立柳叶湖旅游会展中心，位于柳叶湖西岸；在德山南片区建设工企业服务基地，是为开发区服务的中心。
规划商业金融业用地1364万平方米，占规划建设用地的%，人均平方米。
火车站批发市场用地适当向西扩展；桥南市场用地在原地原规模发展，不再进行规模的扩展。
规划文化娱乐设施用地251万平方米，占规划建设用地的%，人均建设用地平方米。 在河洑片区中心，规划综合剧院一处；规划的9个片区中，在除德山东片区外的其他8个片区中心安排文化娱乐设施用地；结合居住区建设，在社区内部普及小型文化活动站。 规划体育设施用地112万平方米，占规划建设用地的%，人均建设用地平方米。在河洑片区中心规划大型体育馆用地；规划的9个片区中，在除德山东片区外的其他8个片区中心安排体育设施用地，设置小型专业馆。加强社区级体育设施建设，按居住人口比例增加体育场地和体育健身设施。
规划医疗卫生设施用地128万平方米，占规划建设用地的%，人均用地平方米。保留原有医院，规划在除江北中心区（已满足）外的其他8个片区中新设综合性医院。
规划教育科研用地584万平方米，占城市建设用地的%，人均建设用地平方米。 按照集中与分散相结合的原则，在河洑片区内集中建设市级文教中心，在市级教育中心内部设置综合学生活动中心，包括中心图书馆、体育馆、学生活动中心。
规划工业用地2300万平方米，占城市建设用地的%， 人均建设用地平方米。引导工业项目向德山开发区集中；对于沅江以北的工业用地，采取控制和置换的原则，坚决取缔污染重、效益低的工业项目；江南城区适当控制工业项目发展，工业项目选址限制在片区的东南，玉霞路沿线。 德山南片区主要承接长三角和珠三角地区的产业梯度专业，以发展装备制造业为主；德山东片区已有企业污染较重，建议未来有污染项目向本地区聚集；对德山中心区中已经停产破产的企业应进行资产和用地的清理整顿，腾退可开发用地。
规划仓储用地302万平方米，占城市建设用地的%， 人均建设用地平方米。保留常德铁路东站的仓储用地和位于德山中心区的国家粮库；新规划仓储用地集中在德山南区、火车站火车站两侧、常德东站周边。迁移德山中心区沅江沿岸的油库，向东至望江路北侧、沅江五桥西侧地块，与其它城市建设用地进行安全隔离。规划2个物流园：常德综合物流园和德山物流园。规划6个物流中心：柳叶湖物流中心、丹溪路物流中心、常德东站物流中心、桥南物流中心、德山火车站物流中心和德山南部物流中心。
规划形成“一带三核心多节点”的绿地系统结构。
一带：沅江绿色生态带。
三核心：充分利用自然条件，在三个城区分别规划大型生态公园，构成三个城区的生态核心。这三个核心分别是：江北城区的柳叶湖，江南城区的赤湾湖公园，德山城区的德山公园。
多节点：利用河流水系的地形地貌特征，和城市景观构筑的需要，形成多个绿化节点，其属性为城市公共绿地。 规划公共绿地1938万平方米，人均平方米。规划7个市级公园，15个区级公园。
沿高速公路两侧各设置30米的防护绿地；沿铁路两侧各设置15米的防护绿地；110kv输电线单侧防护绿带不少于10米，220kv输电线单侧防护绿带不少于20米，500kv输电线单侧防护绿带不少于35米。 提出新“三山三水”的城市自然山水景观格局：“三山”指太阳山系、德山山系和“大河洑山”，“三水”指外江、内河和内湖。新“三山三水”环抱在三个城区周边，渗透于城区之内，形成了内外交融的城市生态景观网络。 注重沅江一江两岸的生活岸线规划，形成沅江沿江风光带。 江北城区：规划江北城区从沅江三桥到沅江一桥为生活岸线，延续诗墙公园建设模式，结合雕塑和小品设计形成城市公园、城市广场。 江南城区：沿沅江应以相对自然的岸线处理为主，沅江大堤以自然绿坡的方式建设，与沅江北岸形成一自然一人文的两岸风光。重点地区建设城市广场，结合批发市场建设，形成人性化的商业休憩空间。 德山城区：在孤峰塔到沅江二桥段规划为生活岸线，对现有的工业用地进行腾退改造。严格控制德山城区的沅江沿岸线建筑高度，突出孤峰塔的景观地标地位。在城区内部，选取与自然景观借景条件较好地段和城市建设重点地区形成重要城市景观节点，其中包括新河渠节点、占天湖旅游会展中心节点、三河交汇节点、东江马家吉(yuè)河湾节点、孤峰塔节点、德山南片区公园节点。
2）常德城区房产状况
从 二次调控时出台的“新五条”和“限购令”后，全国主要城市的楼盘交易量下降达20%以上。但是各地的限购令即将于12月31号到期，有点像楼市的冬天。但是对于常德这个三线城市来说，国家出台的部分政策并没有影响到常德楼市。常德的开发商去年始终在春天里，虽然全国各大城市的房价是降声一片，但常德目前的房地产却是几近疯狂：新开楼盘二期相对一期价格飞涨，各个楼盘尾盘则在11月份全体涨价。市城区成交商品房开发用地1544亩,成交金额达到30亿。 在物价天天涨工资不见涨的埋怨声中，常德房价随着物价疯狂飚升。
我从步行街的水星楼，金钻广场调查到，住宅均价达到4500左右。商铺在7万-3万不等，2010年12月，长沙新建的商品房成交均价突破6000元/平方米，常德新盘价格也直奔4000元/平方米。从下表四中可以看出：
2010年11月数据 表四
A常德市老城区目前在售楼盘7个，均价为 3715元/㎡，最高价是水榭花城和香格里拉领域均价3880元/㎡(米高小复式不列入参考均价)，最低价芙蓉尚城价格3250/㎡。显示常德市老城区的房价已经起价3200元/㎡以上，即将站上4000元/㎡的台阶，同时说明，在常德市购房，公园板块、学区房板块以后仍然是未来常德市购房的热点板块
B常德市城东区目前在售楼盘3个，均价为3333元/㎡，最高价是紫气东来·明居别墅均价3500元/㎡，最低价广德花园均价3050元/㎡。常德城东区11月份依然是老楼盘支撑大局，相当房源供应量偏少，而且房源户型可以选择的不多，基本上是收尾工程。而唯一在这个月开始选房的上东曼城二期，因为开发商提前保留房源，引起VIP客户的极大不满，上东曼城营销中心被砸，开发商只好推迟选房时间，保证通过80%以上的房源才平息风暴，多层、小户型、可以按揭的房源在常德市果然是一房难求！
C常德市城西区目前在售楼盘4个，均价为3545元/㎡，最高价锦安嘉苑均价3900元/㎡，最低价创鼎御和园均价3100元/㎡。 常德市城西区11月份除了老盘西城水恋之外，其他三个楼盘价格均有上浮，御和园开盘仅仅两个月，均价就从2850元/㎡上涨到二次开盘的3100元/㎡。
D常德市城北火车站区域11月份区目前在售楼盘6个，均价为3505元/㎡，最高价芙蓉盛世均价3975/㎡。最低均价凯特国际3350/㎡(尾盘未算)。随时常德市政府新行政中心的规划，武陵区政府周围聚集了丁玲公园、白马湖公园、白马湖中学、三馆三中心，加上常德市行政单位办公新址的陆续搬迁，常德市交通局、常德市检察院、常德市税务局、常德市公安局、常德市中级法院、403地质队等等的建设，拉升了本区域的房价；随着朗州北路的延伸开发，通往沾天湖和花山的规划新市政府的道路沿线，因为常德市北部新城的规划，常德大剧院、常德金融一条街、体育生态园、天利桃花源高尔夫别墅的建设和建成，这个板块以后肯定是常德市房地产开发最大的热土地。
Ｆ常德市柳叶湖区域11月份在销售楼盘三个，均价3110元/㎡，新开盘的柳叶湖汽车站二期也是开盘均价3300元/㎡，刚刚开盘两个月，均价上涨到3500元/㎡，变化巨大，可以预计，随着常德伟星置业500亩地王的即将开工，常德市政府下属的常德市城市建设投资公司和经济建设投资公司的大开发布局，柳叶湖和常德市城北区的房地产开发步伐大步向前。
从上我们看到常德曾出现无房可买,房价将突破4000元/平方米已成为常德楼市的写照
常德政府在2010年市城区投放商品房万，同比下降%,其中新投放商品住宅万平方米 ,同比下将%,市场供应量连续3年呈下降趋势,市场供应不足。
2010年全年,市城区共销售商品房万平方米,同比下降%;销售金额亿元,同比增长%,市城区商品房成交均价为3223元/平方米,同比增长%。
2010年,全市城区国土部门共招拍挂房地产项目用地29宗(指实际用于商品房开发的用地,不含融资用地与其他用地),成交27宗,成交面积1544亩,成交金额亿,均价为196万元/亩。
这些数据释放给我们的信息:土地供应不足,商品住宅开发量减,导致楼市供需失衡,房价快速上涨。常德周边的城市房价都高于这座城市,对于常德市场来说非常有潜力可挖。
综上所述:常德从城市化的角度,“北新城、南浦东、东西带状发展”的城市格局即将形成，城市规模的扩充与城市人口的急剧增加，旅游城市的定位，都将带来房地产时常庞大的需求。
３）开发注意的问题
在常德政府“宜居常德”的影响背景下，成片开发成为趋势，通俗的说法大盘时代的来临，外地开发商大鳄逐渐的进入，房产时常竞争异常激烈。
城市的房价骤变的过程里，房的品质要求越来越高，社区规划，园林的品质，产品的户型设计，产品的形态与质量，物业管理水平，配套的设施等等下足工夫。
城市运营时代的到来，开发商如何承接。
PAGE
PAGE 2
