福建农林大学全日制硕士专业学位研究生
专业实践登记表
姓名
学院
年级
学号
专业实践时间
专业实践地点
实践内容:探访厦门格美特物联技术公司
厦门格美特物联技术公司成立于2016年5月，注册资本人民币500万元，注册地址中国（福建）自由贸易区厦门片区（保税港区）。公司在母公司（深圳市格美特科技有限公司）的技术基础上，利用厦门在国内物联网、互联网领域的产业优势，深入开展社区物联网平台、移动互联网平台、云数据平台的研发及运用，提供智慧社区整体解决方案，助力传统物业企业转型升级，搭建安全、舒适、便捷的社区服务体验环境。公司目前已开发的产品包括：智能物业领域的停车场管理、门禁系统；电子商务领域的社区生活平台（屯社区），正在研发的产品包括电梯监控平台、能源管理平台、智能家居平台等。公司已为厦门海投集团、建发物业、住宅集团等大型房地产及物业公司提供智慧社区解决方案，服务的社区有23个，服务人群约万人。公司目标是在智慧社区领域不断提高核心竞争力，为客户创造更大价值。
（一）公司股权结构
（二）公司组织结构
福建农林大学全日制硕士专业学位研究生
专业实践登记表（周记）
姓名
学院
管理学院
年级
2015级
学号
专业实践时间
2016/9/12—9/16
专业实践地点
厦门格美特物联技术公司
实践内容：格美特公司的市场定位：智慧社区
智慧社区是指以社区群众的幸福感为出发点，充分利用物联网、移动互联网、云计算等新一代信息技术的集成应用,为社区居民提供智慧化的生活环境。从内容上，智慧社区包括：（1）智慧物业管理：针对智慧化社区的特点，集成物业管理的相关系统，例如：停车场管理、闭路监控管理、门禁系统、电梯管理、保安巡逻、远程抄表，自动喷淋等相关社区物业的智能化管理，实现社区各独立应用子系统的融合，进行集中运营管理。（2）电子商务服务：是指在社区内的商业贸易活动中，实现消费者的网上购物、商户之间的网上交易和在线电子支付以及各种商务活动、交易活动、金融活动和相关的综合服务活动，社区居民无需出门即可无阻碍的完成绝大部分生活必需品的采购。（3）智慧养老服务：现在老人居住的环境有两种最常见，一是住在家里，另外就是住在养老院，针对这两种情况分别提出智慧养老的方案，其最终宗旨是使得老人有安全保障，子女可以放心工作，政府方便管理。家庭“智慧养老”实际上就是利用物联网技术，通过各类传感器，使老人的日常生活处于远程监控状态。（4）智慧家居：是指以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、信息家电、设备自动化，集系统、结构、服务、管理为一体的高效、舒适、安全、便利、环保的居住环境。从技术上，智慧社区包括：（1）基础环境：主要包括全部硬件环境，如宽带，光纤，还有用于视频监控的摄像头，定位的定位器等。（2）基础数据库群：包括业务数据库、传感信息数据库、日志数据库、和交换数据库等四大数据库。（3）云交换平台：主要实现各种异构网络的数据交换和计算。提供软件接口平台，或提供计算服务，或者作为服务器。（4）应用及其服务体系：包括个人信息管理系统、日志管理系统、应急呼叫系统、视频监控系统、广播系统、智能感应系统、门禁系统、远程服务系统等。（5）保障体系：包括安全保障体系、标准规范体系和管理保障体系三个方面，从技术安全，运行安全和管理安全三方面构建安全防范体系，确实保护基础平台及各个应用系统的可用性、机密性、完整性、抗抵赖性、可审计性和可控性。
福建农林大学全日制硕士专业学位研究生
专业实践登记表（周记）
姓名
学院
管理学院
年级
2015级
学号
专业实践时间
2016/9/19—9/23
专业实践地点
厦门格美特物联技术公司
实践内容：格美特公司的产品设计理念
格美特物联网管理模式设计理念的核心是通过物联网技术为业主提供最优质的服务。（1）通过封闭式管理，使用APP动态二维码及密码，对于小区业主以及拜访人员进出进行管理，提高小区安全性；（2）通过出入口车牌识别和车主APP授权机制，提升车辆通行速度，实现自动锁车，保障车辆安全性，提升APP的上线率，增加APP用户粘性，做到人性化管理；（3）通过对出入口的远程集中监管和无人值守，实现减员增效和管控分离，提高服务水平；（4）通过物联网平台对设备状态实时监控，集中远程管理，提升管理效益；（5）通过停车场财务管控，减少停车场收费漏洞；（6）通过用户APP的高频次的应用，可以实现APP在线投诉，缴费，和良好的体验，使业主享受到科技带来的高品质的服务；并能成为企业提供管理工具，提高服务品质和效率。
福建农林大学全日制硕士专业学位研究生
专业实践登记表（周记）
姓名
学院
管理学院
年级
2015级
学号
专业实践时间
2016/9/26—9/30
专业实践地点
厦门格美特物联技术公司
实践内容：格美特物联网一体化平台软件功能设计（一）
满足集团统一管控需求
1.
为满足集团化财务管理需求，设备需具备通过互联网远程查看实时监控每套格美特科技有限公司一体化平台管理系统的运行情况。且能查看到所有硬件设备的实时运行数据。
2.
系统能通过互联网远程监控视频画面，视频监控和车辆管理系统在一个软件界面中，方便操作管理，必要的时候可以实现远程道闸控制同时能看到道闸状态。也可以定期生成报表，供管理人员核查。管理人员能定期查询数据库，核查车辆卡的发放情况。
3.
可通过互联网远程登录停车场系统，包括视频、财务报表、发卡记录、软件控制道闸、非法开闸报警、进出场语音信息修改等，须在同一个界面上完成。
4.
为满足远程管理需求，紧急情况下（含停电情况下），管理中心可以通过软件来开启道闸，同时道闸落杆需相关验证机制。
5.
能为出入口控制提供完整的集成解决方案，能把停车场管理、门禁管理和访客管理作为一个统一的的软件管理平台，为“智慧社区”的建设提供一套以人为本的智能管理系统，为居民提供安全、高效、便捷的智慧化服务，为物业远程管理、远程值守、集中控制、减员增效等实现减员增效服务。
6.
系统采用“一个中心、统一管理、统一架构”构建，实现“一卡、一库、一网”的理念，数据集中存储，业务流程在服务中心运算，保证业务数据和流程完整性。将A/B/C停车场纳入一个中心实施管理，采用多层模块化设计，保证平台具备良好的扩展性。
7.
采用TCP/IP协议分布管理，中心服务器与各管理工作站及各下位机均为局域网形式联接，客户端支持B/S和C/S模式。数据库服务器和软件平台应为投标公司提供，为避免第三方数据存储供应商的存储风险，数据须存放在我司自有的数据库服务器上。数据库具备自动转移、立即转移、数据恢复、自动备份、立即备份和数据库还原等功能。
8.
系统确保在网络中断、中心服务器无法工作等异常情况下前端控制系统仍可正常工作和收费。单机脱机存储数据量可达到20000条以上。在脱机、脱网情况下可保存至少一周的刷卡数据。事件及图像信息存储时间不小于90天，刷卡信息以及临时车辆车牌号码转化为文字等信息保存时间不小于12个月。
9.
支持智能化语音模块：软件平台可满足物业公司人性化语音设置的需求，语音内容可以自定义设置，物业公司能通过停车场系统向过往车主发布紧急语音通知、VIP车主欢迎信息、业主缴费通知、小区公告等。
10.
支持实时监控系统运行：软件平台可满足实时性的具有自诊断、维护功能和故障检测功能。可通过维护工作站对系统硬件的名称、类型、工作状态、工作参数等进行定义和设置，并可附加文字说明，并可获取系统现场控制器等硬件设备的工作状态及故障情况。
11.
支持软件远程升级:系统维护人员可通过公司远程中心对远程停车场进行软件升级，系统不但能远程升级上位机软件同时也能对下位机软件进行远程升级等。
12.
所有车辆在入场时抓拍图像，由计算机处理后对该数据进行存储，出场时由系统自行对比，自动调出入场时的图像进行自动对比，数据一致时，开闸放行，否则由值班人员进行确认。
13.
系统具有灵活的权限设置，在软件上给各区域操作管理员分配操作权限，操作员凭用户名和密码登陆系统后只能管理自己权限范围内的持卡人、设备和事件信息。
14.
可进行远程实时数据查询、打印，方便管理，杜绝资金流失隐患，定义高级别用户具备对车场进行检查和监督权限。
15.
具有黑名单设定功能, 有黑名单车辆出场时，保安能第一时间收到非法出场提醒。
16.
图像以及数据自动存录，实时备份，方便查询，为事后审计及查询提供第一手资料。对手动（含遥控器）开启道闸行为进行数据记录并上传图像，防止人为作弊。对违规打开票箱行为进行消息报警并保留在开箱日志中，监控人为破坏票箱行为。管理中心和所有管理人员可以通过局域网或远程进行视频监控。
福建农林大学全日制硕士专业学位研究生
专业实践登记表（周记）
姓名
学院
管理学院
年级
2015级
学号
专业实践时间
2016/10/10—10/14
专业实践地点
厦门格美特物联技术公司
实践内容：格美特物联网一体化平台软件功能设计（二）
系统可靠性设计
1.
控制机和后台服务器之间发生脱机、脱网状态下仍能保证正常收费，保证车场收费管理正常运行。
2.
系统在网络或计算机出现故障的情况下，仍然能够正常工作；当计算机与网络修复后，存在控制机中的脱机记录会自动上传到计算机中保存，有效的保障系统24小时不间断运行。
3.
当系统停电时，也可由人工开锁并抬杆开闸，保证系统在任何时候都能正常使用。
4.
当出场的月卡、月临卡、次卡等车辆有效期己过时，语言系统可播放管理处自行编辑的相关提示语句。
5.
为避免保安的安装失误，停车场出入口的主控制器需要对调功能，当主控重新接入系统时，系统能自动下发数据到主控。
系统设备安全设计
1.
道闸防砸车（人）功能。在道闸下降过程中，闸杆一旦碰到物体当变化幅度超过预先设定值后，闸机快速启动自我保护功能，闸杆上抬，从而防止对车，人的伤害和对闸机本身的损伤。设备具有自检功能，如工作中出现故障可判断故障类型并通过报警告知管理员以便及时处理
2.
道闸过流、过热、过压保护、道闸时间保护功能。
3.
停车场管理系统硬件三防设计：防水、防尘、防雷。控制电路需具备三级防雷能力，主控部分不能裸露在外，须有防水措施。对信号线、电源线加装防雷模块。铁板厚度需要达到2mm。停车场设备电源采用业内一线品牌：
4.
为提高设备的易维护性，停车场设备重要构件需要采用插拔式的设计，接插件需进行镀金工艺，并且支持热插拔，避免因为插拔造成的系统宕机。
5.
RJ-45双绞线采用电信级的接线方式，避免因常规的水晶头接插方式造成的通讯不稳的问题。
福建农林大学全日制硕士专业学位研究生
专业实践登记表（周记）
姓名
学院
管理学院
年级
2015级
学号
专业实践时间
2016/10/17—10/21
专业实践地点
厦门格美特物联技术公司
实践内容：格美特物联网一体化平台软件功能设计（三）
车辆进出场管理
车辆入场时，对固定车入场，识别车牌后系统自动识别车辆是否有效，车牌信息有效时，道闸抬杆，车辆通行。当入场的固定车、临时车、按次等车辆有效期己过期，系统视为无效卡，自动发出警示音，提示值班人员。
对临时进场车辆，自动识别车牌入场。图像对比系统快速地将此车图像进行抓拍车牌号码处理后存入系统，并将信息传给控制机构，闸杆会自动升起车辆入场。当地下感应线圈探出有车辆驶入车场，闸杆自动降下，以防其他车辆尾随进入。进入车场的车辆和临时车辆的车号、进出车场时间、日期及费用等信息将即时传至中央控制中心，以便数据查询。进场后，固定车辆可用APP锁车或通过APP设置入场自动锁车。
车辆出场时，对固定车出场，识别车牌后系统自动识别车辆是否有效，车牌信息有效时，手机APP提示是否解锁，车主解锁完后，车辆通行。当固定车未识别到车牌时，由车主使用APP自行确认方行。
临时车辆出场，车牌自动识别，系统确认并收取一定的停车费用后车辆出场。当地下感应线圈探出有车辆驶出车场，闸杆自动降下，以防其他车辆尾随出场。驶出车场的固定车辆和临时车辆的车号、进出车场时间、日期及费用等信息将即时传至中央控制中心，以便数据查询。
福建农林大学全日制硕士专业学位研究生
专业实践登记表（周记）
姓名
学院
管理学院
年级
2015级
学号
专业实践时间
2016/10/24—10/28
专业实践地点
厦门格美特物联技术公司
实践内容：格美特物联网一体化平台软件功能设计（四）
系统维护管理
1.
可以保证系统安全而稳定的运行。提供时间设置功能，对车场控制器的时间读取/设置，可以保证系统的时间准确性；
2.
完成所在部门、角色的信息编辑、增加、删除、修改等管理。建立操作员的资料管理，将登录权限、操作权限、密码修改有效地管理起来，保证系统操作的安全性。
3.
提供卡参数信息、工作站、发行器的设置和修改功能、实时下载设置，以及增加、删除、修改职务名称，提供登录密码修改功能。
报表查询
1.
系统具备可自定义的报表功能，客户可根据需求，动态自定义并生成报表格式及内容。
2.
车场报表：系统可打印、导出车场车辆进出报表、班次报表、收费报表，提供日、月、年的收费报表统计、打印功能及特殊车辆进出场记录的报表、统计功能。
3.
各类免费车辆报表（军警车免费报表等）；
4.
车流量统计报表（任意时段）；
5.
出、入场车辆台数（临时车/固定车）统计报表（含月、日平均查询）；
6.
过夜车台数统计报表 （含月、日平均查询）；当日、月收费报表（含月、日平均查询）；
7.
查询功能：系统可随时查询在场的月卡车、、临时车等车类的入场时间与；可查询任意日期段中出场的月卡车、月临车、临时车等车类的入场与出场时间和以及收费金额等信息。
8.
用户信息查询、卡信息查询、场内车辆查询、收费查询、操作日志查询及换班查询。统计、打印和导出车场换班报表、收费报表和卡管理报表。
其他功能
1.
用户界面采用全中文界面；
2.
自动计费及收费金额显示功能。
3.
停车场整体收费的统计与管理。
4.
具有远程数据查询（可通过车牌模糊号码查询车辆号牌），打印等管理功能；
5.
具有实时监控车场通信/出卡机/道闸/车辆检测器的状态，具备报警输出；
6.
具有多车场管理功能，对内部办证的车辆授权可进入一个或多个小区并实现一进一出防盗功能；
7.
对内部办证车辆长时间占用车位的情况进行统计和预警处理，便于管理人员对相关车辆进行管理；
8.
车场参数主要功能包括设置:网络配置、车场配置、应用服务器配置、数据同步配置、工作站配置、控制器配置、权限配置等功能；
9.
出入管理主要包括、人工处理、免费车入出场、图像监控、场内车查询等功能。
10.
具有自定义语音内容设置与加载，音量设置能通过软件调节控制器音量的大小。
11.
证件抓拍：针对免费放行的车辆可抓拍证件，以备查验。
12.
道闸监控设置：出入管理工作站可监控道闸的状态。出入管理界面可看到道闸状态的变化，道闸状态有：开到位、关到位、开关中。
13.
地感监控：出入管理工作站可监控地感上是否有车。
14.
收费显示：车辆出场时，LED收费显示屏实时显示收费金额。
15.
手动开闸：具备手动、遥控开闸功能。
16.
手工进出：特殊情况下，可实现手动发卡进入或收卡出场计费。
17.
脱机功能：系统在通讯故障时、控制机或电脑死机等情况下，不影响正常使用。
18.
系统硬件自检，系统具备故障检测功能，在卡机故障、控制机故障、道闸感应故障、通讯故障、卡即将用尽等情况下，系统自动提示报警信息。
福建农林大学全日制硕士专业学位研究生
专业实践登记表（周记）
姓名
学院
管理学院
年级
2015级
学号
专业实践时间
2016/10/31—11/4
专业实践地点
厦门格美特物联技术公司
实践内容： 格美特停车场系统设计
1、采用纯车牌识别的方式进出，实时、有效监管进出车辆，便于追溯争议及异常；
2、员工车辆出入使用车牌识别+APP可选择性锁车功能+APP确认放行方式；
3、有预约临时访客车辆：员工（长期用户）使用预约系统（APP）进行访客预约功能。APP平台与格美特一体化管理平台数据进行对接，当车辆按照预约时间进入大厦时，车牌识别系统识别到预约车牌后，自动开闸放行车辆进入大厦。出门时，员工可在车辆出场前15分钟内代缴临停车费用（超过15分钟则重新计费），这样临停车可直接将车开出大厦，减少保安盘查烦恼。也可扫描出口旁张贴的缴费二维码，通过微信、支付宝、银联等在线支付停车费，直接开闸出场。或者在出口岗亭，通过保安现金缴纳停车费用，开闸放行；
4、无预约用户：根据大厦现有流程对来访人员进行处理，确认后软件开启道闸放行。出场时，系统自动根据设定的收费标准计算临时停车费用，保安收取临时停车费后，在软件上点击开闸按钮，放行访客车辆；或者扫描出口旁张贴的缴费二维码，通过微信、支付宝、银联等在线支付停车费，直接开闸出场。
5、员工通过APP交停车费等；
6、临时访客车辆可通过APP在线（支付宝、微信、银行卡支付）缴纳停车（月卡）费；
7、物业可通过APP向大厦员工发布信息通知等操作。
福建农林大学全日制硕士专业学位研究生
专业实践登记表（周记）
姓名
学院
管理学院
年级
2015级
学号
专业实践时间
2016/11/7—11/11
专业实践地点
厦门格美特物联技术公司
实践内容：格美特数字化智能楼宇对讲系统设计
设计理念
1、可行性和适用性
系统要保证技术上的可行性和经济上的可能性。当今科技发展迅速，可应用于住宅小区的技术和产品层出不穷，设计选用的系统和产品应能够使用户或客户得到实实在在的受益，满足近期使用和远期发展的需要。在多种实现途径中，选择最经济、可行的技术与方法。以现有成熟的技术和产品为对象进行设计，同时考虑到周边信息、通信环境的现状和发展趋势，并兼顾管理部门的要求，使系统设计方案可行。
2、先进性和可靠性
系统设计既要考虑系统的先进性，更要注重系统的稳定性、可靠性。系统的设计应具有较高的可靠性，在系统故障或事故造成系统瘫痪后，能确保数据的准确性、完整性和一致性，并具备迅速恢复的功能。特别在重要的系统中，应具有高的冗余性，确保系统能够正常运行。
3、开放性和标准性
为满足系统所选用的技术和设备的协调运行能力，以及系统投资的长期效应和系统功能扩展的需要，系统设计必须坚持系统的开放性和标准性。系统的开放性已成为当今系统发展的一个方向。系统的开放性越强，系统集成商就越能够满足用户对系统的设计要求，更能体现出科学、方便、经济、实用的原则。
4、可扩展性和易维护性
为了适应系统功能变化的要求，系统设计充分体现以最简便的方法、最经济的投资，实现系统的扩展和维护。
设计功能
1、三层隔离：系统采用三层交换机组网架构，隔离了在大型社区中各个楼栋之间的数据，极大地减少了广播风暴的出现，提高网络系统的稳定性，只需较少的后期网络维护成本。
2、组播技术：采用组播技术，多个用户同时监视一个梯口机的时候，只需要一份网络数据，避免同时通话的多用户过多，导致无法监视、对讲的困扰。
3、分布式数据设计：系统采用分布式数据设计、多重备份的机制，保证当管理平台端软件出现故障时，整个小区的基本功能不受影响，能正常呼叫、对讲、开锁、报警。某一个楼栋的故障，不会对其他的楼栋导致影响。
4、通过TCP/IP网络传输实现点对点呼叫，通话不会占线; 室内机之间可以实现户户通话;高清视频对讲，可留影留言；室内召梯，免去等待烦恼。
5、自定义布防：如外出、在家、就寝，一键开启；自动报警系统，联网传至管理中心，安全可靠。
6、通过管理中心软件，物业管理者可以直接发送实时消息、通知至业主家中的室内机上，业主足不出户便可得知小区的当前情况。
7、设备自动升级：当软件有新版本发布时，只需在管理中心服务器下载更新包，业主家中的室内机便可自动检测，完成升级，省去人工操作的麻烦。
8、可与手机app进行互通，通过门口机直接呼叫至手机app端，控制开门。
福建农林大学全日制硕士专业学位研究生
专业实践登记表（周记）
姓名
学院
管理学院
年级
2015级
学号
专业实践时间
2016/11/14—11/18
专业实践地点
厦门格美特物联技术公司
实践内容：停车场收费监管合作模式
分成模式
1、
停车场对外开放临时停车收费；
2、
双方核对历史停车场收入数据；
3、
格美特按双方核对的数据预付3个月停车费给物业公司；
4、
停车场监管由格美特负责，增收部分格美特与物业公司按照约定比例分成，第1、2年格美特：物业公司，按照8：2比例分成，第3、4、5年格美特：物业公司，按照7：3比例分成；
5、
停车场收费款直接进入格美特收款账户，每三个月结算一次；
合资公司模式
1、
停车场对外开放临时停车收费；
2、
双方成立合资公司，格美特占51%股份，物业占49%股份，前期由格美特投资设立公司并垫付前期各项款项；
3、
由合资公司免费投资设备、停车平台、支付工具给项目；
4、
合资公司预付一个星期的停车费周转金给物业公司；
5、
物业公司将停车场交由合资公司监管；
6、
停车场收费款直接进入合资公司收款账户；
7、
每周结算一次；
8%模式
1、
停车场对外开放临时停车收费；
2、
由格美特投资设备、停车平台、支付工具给项目；
3、
双方核对历史停车场收入数据，格美特按双方核对的数据预付一星期停车费周转金给物业公司；
4、
格美特按照停车场总收费总额的8%提取分成；
5、
停车场收费款直接进入格美特收款账户，每周结算一次；
新项目模式
1、
停车场对外开放临时停车费；
2、
由格美特投资设备、停车平台、支付工具给项目；
3、
双方核对历史停车场收入数据，格美特按双方核对的数据预付一星期停车费周转金给物业公司；
4、
格美特按照停车场总收费总额的比例分成提前分成；
入住率低于50%按照收费总额的10%分成，入住率高于50%按照收费总额的8%分成；
5、
停车场收费款直接进入格美特收款账户，每周结算一次；
福建农林大学全日制硕士专业学位研究生
专业实践登记表（周记）
姓名
学院
管理学院
年级
2015级
学号
专业实践时间
专业实践地点
厦门格美特物联技术公司
实践内容：智能停车设备融资租赁项目业务流程设计
项目
内容
备注
设备价值认定
设备出厂价或协议价
仅提供设备融资，不含施工费用；避免设备价值高估
交易形式
深圳格美特将设备出售给厦门格美特
支持厦门格美特交易流量，为日后融资或政府支持创造条件
融资方式
设备融资租赁
租赁金额
设备出厂价*（1+2%）*100%
预留小部分利润，支持厦门格美特。全额融资方式，支持软和区抢占市场，减少软和区资金压力。
租赁期限
三年
三年到期后设备所有权归软和区
租金
本金等额支付，利息按照月%支付
三年到期后无需支付租金
手续费
年5%
融资租赁合同签约一次性支付三年手续费
风控要求
软和区法人代表连带担保
深圳格美特公司及法人代表连带担保
物业公司担保
因收益与物业息息相关
永正租赁实施系统数据监管
软和区为永正租赁开通数据平台
软和区设立物业分成收益独立账户
要体现收益流水，永正租赁有权对账户实施监管
动产抵押登记
福建农林大学全日制硕士专业学位研究生
专业实践登记表（周记）
姓名
学院
年级
学号
专业实践时间
专业实践地点
实践内容：格美特公司产品的SWOT分析
优势：
智慧社区模式，有别于纯技术厂家；
智能停车平台市场领先；
智能物业产品较为完整，综合竞争力强；
已服务大型物业，市场形象较好。
劣势：
尚未构建全方位的停车场解决方案（立体停车场、车位诱导系统）；
停车场运营经验不足；
系统稳定性需要加强；
品牌宣传力度不够；
售后保障力量不足。
机会：
政府关注停车难，政策上提供支持；
市场需求强烈；
停车费价格呈现上涨趋势；
物业公司（业委会）对车位的智能化改造需求迫切，但不愿意投入。
威胁：
门槛较低，竞争对手不断涌入；
专业设备厂家逆袭市场，形成竞争；
自由资金满足不了市场需求；
物业公司（业委会）变更会给投资效益带来不确定性。
当今企业的竞争，不是产品的竞争，而是商业模式之间的竞争。好的商业模式可以化重为轻，在赢得顾客、吸引投资者和创造利润等方面形成良性循环，使企业经营达到事半功倍的效果。公司智能停车场的商业模式构建需要考虑公司的优劣势、市场定位机发展模式、资金方案、关键资源能力等。
福建农林大学全日制硕士专业学位研究生
专业实践登记表（周记）
姓名
学院
年级
学号
专业实践时间
专业实践地点
实践内容：格美特公司的发展模式
市场定位
智能停车场投资建设及运营
出入口车辆管理系统
整合立体停车场
定位
老旧小区
新楼盘
老旧小区
公共区域
现状
车辆管理较为混乱，停车费流失严重
开发商希望打造智慧社区概念，提高售价
小区车位
严重不足，需求旺盛
周边小区
车位紧张
模式
由公司出资改造，与物业停车费收入分成。分为额外停车场增加收益分成和投资分成两种模式。该业务投入较少，效益较好，目前应该大力发展，抢占市场。
作为智慧社区项目的一部分，公司向开发商销售整套设备及系统。该业务规模较大，周期较长，存在资金拖欠风险，但是实施后可以占据楼盘社区O2O入口。
分为私人车位改造模式、小区空地建造模式、小区中庭下挖改造模式。该业务在厦门的政策已突破，市场大有可为，但是涉及环节较多，需要专业的设计院配合实施。由公司出资建设，收益分成。
PPP模式。政府出地，公司投资建设及运营，共担风险，共享收益。该项目投入金额较大，风险较大，在解决低成本融资的基础上实施。
关键资源能力
近期关键
资源能力(纵向)
技术：开发最专业的智能停车场管理系统（包含出入口管理系统、车位定位系统、立体停车场管理系统）；
运营：构建最专业的智能停车场运营模式；
金融：构建最专业的智能停车场投融资模式。
未来关键
资源能力
(横向)
1、整合别人的关键资源能力（比如小区能源管理平台、梯控平台、数字广告平台、社区O2O服务平台等），搭建最完善的智慧社区综合服务平台；
2、推出针对不同物业形态（比如住宅、写字楼、高校、工业园区等）的智能化管理平台；
3、建立专业的智慧社区产品投融资模式。
福建农林大学全日制硕士专业学位研究生
专业实践登记表（周记）
姓名
学院
年级
学号
专业实践时间
专业实践地点
实践内容：格美特公司的资金解决思路
培育融资主体
针对公司当前业务规模较小、商业模式尚不明朗、缺乏固定资产抵押的情况下，要想取得银行贷款或其他低成本融资极为困难，即使能取得民间融资，利息费用也是比较高的。然而，当前公司业务的发展又需要足够的现金来支撑，那该如何解决呢？我个人认为要分成两部走：第一步只能依靠自有资金建立适当的业务规模（年营业收入最好能达到1000万以上，2016年要达到500万），并逐步形成较为清晰的商业模式，具备一定的盈利水平。在此基础上，才能执行第二部融资及发展策略：即通过银行贷款、融资租赁等较低成本融资来实现杠杆发展。为此，需要培育一家企业作为融资主体，比较合适的是选择厦门格美特（作为合资企业，众人拾柴火焰高，能支撑前期业务发展所需要的自由资金）。按照该思路建立的厦门格美特业务发展模式是：
说明：
厦门格美特：作为集团主要的业务签约主体，一是向深圳格美特采购设备，二是对于本属于软和区的业务采取外包给软和区运营，福建省的业务采取自营的形式。厦门格美特需要培育成为业务中心、运营中心、数据中心，以达到成为融资主体的目的。
需要考虑每个项目的综合效益在三个公司之间的合理分配问题。
培育满足低成本融资的业务发展结构
智能停车场项目具有自偿性融资的特点，需要逐步建立符合银行授信要求的业务结构。
授信用途特定化。即每次授信都对应明确的项目，做到金额、时间、交易对手等信息的匹配。
还款来源的自偿性。通过操作模式的设计，将授信企业的销售收入自动导回特定账户中，进而归还贷款或作为归还贷款的保证。
操作的封闭性。即实施从出账到资金收回的全程控制，即包括对资金流、信息流及物流的控制。
以贷后操作作为风控核心。即相对降低对企业财务报表的评价权重，强调操作模式的自偿性和封闭性评估，建立贷后操作的专业化平台，实施贷后的全流程控制。
福建农林大学全日制硕士专业学位研究生
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实践内容： 格美特停车场系统定价思路
停车场设备同质化产品较多，市场价格较为透明，客户会从各种渠道获知停车场的投入成本。所以公司产品不适合采取模糊定价。
公司产品只能做到在同等情况下，凭借多功能模块集成的优势，赢得客户信赖。从消费心理学来讲，这属于超出消费者心理预期价值，这部分价值只是提高产品竞争优势，是无法取得明显的价格优势。
即使公司希望通过模糊定价获取较高利润，客户在分配收益后，必然会觉察到格美特获取的收益大大超过行业水平，一定会提出协议修订，重新商谈格美特停车费抽成比例。
停车场设备属于价值较低产品，应当尽量通过系统解决差异问题，追求规模效应。若按照现在收益方式：每日双方对账，要求物业每天将停车费入格美特账户，这必然造成公司投入大量人力，还可能影响双方合作关系，最终导致项目无收益，我个人认为这是不可取的。从提升服务的角度，公司可以通过后台数据协助物业对账，减少漏洞。
基于以上观点，建议公司产品采取透明定价。事先核定回收金额。对于成熟社区，以历史的停车费为基数，预估增长率，核定抽成比例，作为每期（月）结算依据；对于新小区，一律以预估未来的停车费的一定比例作为结算依据。合同期内的最后一期，公司分得的收益与初始核定收益进行对照，双方多退少补。
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实践内容：智慧停车场投资分成模型
1、价值认定。公司根据协议的约定，投入整套停车场硬件设备、软件系统以及运营服务等，双方认定公司的初始投资价值。
2、投资回收封顶。公司通过按期获取一定的停车费收入回收投资，当公司取得的收入累计达到初始投资价值，公司不再参与停车费分成，但公司在合同期内应继续履行停车场运营责任。
3、 投资回收弥补。公司在协议期内累计分成的停车费收入低于初始投资价值，客户在最后一期按照差额部分弥补公司。
4、停车费分成方法
小区类型
分成方法
成熟小区
（入住率在80%以上）
双方核定停车费收入基数，以系统数据为准计算定基增长的停车费收入，甲乙双方每月按照20%：80%的比例进行分配。
成长小区
（入住率在50%以上,80%以下）
双方核定停车费收入基数，以系统数据为准计算定基增长的停车费收入，甲乙双方每月按照40%：60%的比例进行分配。
新小区
（入住率低于50%）
以系统数据为准计算每月停车场收入，公司按照10%的比例提成。
. 停车费收入基数：以客户账务上体现的最近12个完整月份的平均停车费收入作为计算依据。本协议双方约定的停车费收入基数为一定金额。该基数在合作期内原则上不做调整。
. 系统数据：是指公司根据停车场运营数据统计的停车费收入，不同于客户现场收取的现金收入。
．停放费分成时间。每月的5日为上月停车费收入分成的结算日。
. 系统专户。公司设立系统专户用于归集客户用户充值或通过手机支付等形式缴交的停车费。该专户的资金首先用于支付公司分成，不足的部分由客户在结算日弥补，多余的部分由公司在结算日划转客户账户。
计算说明
公司将合作期内所有的投资成本按一定的折现率计算出累计现值；
公司设定投资回报现值，建议与宝龙协商，收益封顶后将不再收取；
双方设定项目停车费基数。新楼盘无法设定的，建议按照实际停车费的一定比例分成。
采用实际增长率计算（与基期比较）。
按照系统数据及实际增长率计算增长金额；
根据增长金额及分配比例计算公司分配收益；
合作期内累计的分配收益计算出现值，并与投入现值进行对比，多退少补；
公司发送异常记录，由物业公司自行查找
建议不提前提供季度停车费；
不必要求物业公司将停车费缴纳到公司指定账号，一律以系统数据为准，宝龙按期支付收益，并承担违约付款的责任；
系统提供每日异常记录，公司远程协助物业核对差错，帮助物业公司减少漏洞。
福建农林大学全日制硕士专业学位研究生
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实践内容：支付宝首个智慧小区落地深圳景洲大厦
由格美特公司提供技术支持的第一个支付宝智慧社区－－景洲大厦于2016年下半年正式上线。景洲大厦建于上世纪90年代末，是属于典型的设备旧改小区。今年8月，由支付宝APP组织牵头打造深圳第一个支付宝智慧示范小区，联合格美特公司提供小区智能化设备，并由格美特提供全方位技术支持，引领景洲大厦步入智能新社区，手机缴费、无人操作后台自动发卡授权、车牌自动识别、手机电子门禁卡。景洲大厦目前升级格美特全新智能停车场管理系统，完成改造后停车场采用了车牌识别系统，并将车牌识别系统与支付宝APP实现对接，在支付宝中即可完成停车缴费、车辆进场锁定，并且支持实时查询小区停车位数量。11月下旬，景洲大厦2017年度停车（年卡）缴费开始，短短2个星期，景洲大厦业委会即完成了80%的停车位年卡出售，大大超过了以往线下缴费的速度，而且极大了降低了物业管理人员的工作量，缴费、车辆有效期续期均在支付宝APP自动完成，匹配格美特智能化设备，智能化体验备受业主好评。门禁系统由原来单一的刷卡方式变成刷卡+手机二维码+密码全新的综合式开门方式，为业主提供多种进出门方式。在支付宝APP上，业主打开电子门禁卡，即可随时自由进出小区。同时电子门禁卡兼备了访客授权功能，访客来访，无需经过保安，业主自助授权，直接发送给访客，访客即可凭借电子通行证进出小区。同样，支付宝格美特智慧社区支持一系列物业服务基础功能，业主论坛、报事报修、生活缴费、物业通知等一应俱全，为业主日常生活提供系列化的线上解决工具。
深圳景洲大厦业委会主任邹家健评价到：深圳第一个支付宝智慧小区景洲大厦全面推行智能缴费，小区物管无纸化无人运作，实現小区物管费收缴率百分之百，名列全国业界前茅。
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实践内容：社区020发展之己见——行业困惑
2013年下半年到2014年上半年是社区O2O（尤其社区综合平台）风光的一年，诸如社区001、叮咚小区、小区无忧、彩生活等话题性企业在媒体上得到大篇幅曝光。2014年下半年开始到整个2015年，社区O2O的发展步入艰难期，突出表现是融资不顺，资金缺位，导致各种转型、战略收缩等现象出现。波峰与谷底之间，背后存在着怎样的行业窘境？这是圈地运动引发的“速度后遗症”。叮咚小区和社区001是很典型的例子：① 后续服务跟不上圈地的速度；② 地盘大了分兵把守，拳头分散成手指，到处都使不上劲；③ 占地越多，投入越多，盈利又无法做到立竿见影。O2O里有一个悖论，就是“互联网屌丝经济的规模制胜法在O2O领域行不通”。O2O要求线上的信息流、资金流和线下的服务流同时为一个目的服务，必须离不开线下的服务支撑。现在的问题是，线下的服务质量跟不上线上发展的速度，线上跑的飞快，线下服务根本支撑不了，而为了尽快实现线下跟上线上，资本出钱拔苗助长，就有了现在的O2O伪命题及O2O烧钱论之说。互联网屌丝经济的规模制胜离不开几个条件，一是没有线下成本的技术驱动型产品，可以在互联网上无限复制，用户越多，边际成本越低；二是提供的产品或服务本身就是标准化的，可以做到大规模批量化生产或批量提供，科技越发达，生产效率越高，生产成本越低；三是它的全部体验绝大部分是在线上完成的，不涉及或很少涉及线下环节，或者即使涉及线下服务，也必是标准化的服务内容。反观O2O很多服务都是非标服务，不能复制，不能快速批量生产，大部分体验在线下，越规模成本越高，最终用户群必然选择高富帅、白富美。社区服务就是由大量非标长尾服务构成的，毫无节制的快速规模就是找死。发展中的两个困惑：第一个困惑：是小而精的垂直切入还是全品类一站式服务？，做垂直切入感觉好慢，距离纳斯达克上市遥遥无期，做一站式全品类平台，摊子铺的倒是很大，也琳琅满目，就是没有一个领域是自己擅长的，更谈不上控制服务质量。走走停停，四处观望，一回头发现做了大半年，什么都没做出来还破费了不少钱，于是大呼“社区O2O好难啊”，然后各种媒体公关，求融资，求收购。第二个困惑：对于用户规模要不要烧钱？没有用户规模，平台人气上不去，而且还要快速有大量用户入驻，不然用户等不了，一打开没人气不去，渐渐人都流失了。
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实践内容：社区020发展之己见——建议
垂直切入还是一上来就摊牌？我个人主张先垂直切入。创投圈有句话叫“一针捅破天”，“针”是深度，是门槛所在；“天”是广度，是市场规模所在。既要有门槛还要有前景。而且未来互联网平台都是在垂直领域深扎久了必横向品类扩张，否则业务增长点从哪里来，而且也容易死在全品类平台脚下。现在社区O2O还是蛮荒阶段，全品类的垄断平台还没有出现，趁着这个机会赶紧在一个地区一个细分领域站住脚，再徐图发展。细分领域的拳头产品是立根之本，进可攻，退可守。垂直做好了，才有能力“节外生枝”，做全品类扩张。
第二个问题，用户规模要不要烧钱？
肯定要烧，是有计划（哪几个时间点烧能引起尽量多的人关注），有限度（烧多少钱能承受），有范围（大概烧到多大区域，这些区域自己的服务是否能辐射到），有针对目的的烧。就像一把锥子，锥尖是要深入民间，锥尾是要与民融合。烧钱是催化剂，能否留住用户，功夫在“烧”外。所以这里又涉及一个问题，平台运营！
当下的社区平台出现两个极端走向，要么是工具倾向性平台，要么是内容倾向性平台。工具倾向性平台是一打开APP，满屏的小方块，什么生鲜、购物、物业、维修的目录页，没有新内容，只有用户想起来需要什么了，才会用，想不起来就只能淡忘；内容倾向性平台是每天都会推送一个好消息、好优惠、好人好事，发生在身边，亲切又有新鲜感，不是固执不变的小方块，怕就怕真要“有困难，找APP”，还不一定能指望得上，那多伤感情。运营的目的是为了增加粘性。有粘性的平台需要内容运营与活动运营兼具。内容运营可以参考“天通苑生活圈”，人气很旺；活动运营可以看看“考拉先生”和“幸福市集”。内容运营是引导用户每天关注自己身边发生了什么事，有什么好活动值得自己参与；活动运营是把社区里的ＩＤ从线上拉到线下，增进交流，增进感情，加深对平台的认可。平台就不再是一块屏幕，是能看得见摸得着的人和事。
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实践内容：社区020居家养老项目策划
一、 目标合伙人
1、现已开展养老运营业务，有一定运营经验，有一定客户储备的养老公司或机构。希望通过提升商业模式，引进成熟产品，提高平效比，人效比，实现净利润率9%左右，更好解决客户痛点问题的养老企业；因独立发展受到制约，发展速度受限，希望通过资本注入能够实现快速扩张，快速扩充规模、实现2-3年上市的养老企业。
2、未来想要投身养老产业，手中或有客户资源、运营团队、运营经验、闲置房产、闲置资金等任何一类养老相关资源的个人、团队、组织等，并有意愿去创造自身价值，有情怀回报社会的优质人群。
二、 核心驱动力：
1、投资少，成本低、回报快：通过公司平台可获取部分免租场所，民用水电等优惠政策、公司提供创业贷款、融资租赁等金融服务可降低首次投资金额，通过普惠金融（P2P）方案提供长期金融支持，通过统一集采集销供应链，提高议价空间，降低用户采购成本，统一设计，装修、培训等一站式交付方式，让综合成本降到最低，让合伙人集中力量营销，实现快速回报；
2、独创性、差异化、高附加值产品：紧紧围绕社区居家养老特色机构，以娱乐文化活动为特色的活力长者机构，以失能/失智老人为特色社区小型化养老机构为核心产品形式，结合公司六大产品体系，并率先引入流动医疗车、上门服务、养老金融、老年保险等独有养老产品，让合伙人更早的享受政策红利，通过平台持续整合、研发和引进最新、最成熟的养老模式及产品，领先竞争对手；
3、线上线下培训技术、提高运营效率、降低人力成本：通过线上互联网直播技术，全国线下培训中心的两级培训体系，让培训变得非常简单，通过移动终端可随时随地进行培训，咨询和求助，嵌入考核评分机制，让团队的服务质量始终保持快速提升，让合伙人的发展不再受到人员的制约；
4、强大品牌营销、样板模式验证、可靠盈利模式：每个区域都先建设样板店，验证盈利模式，市场效果，客户反应，通过公司全国统一的品牌营销，渠道营销，活动推广，扩大市场信誉度、增强客户信任度，保障每一位合伙人的成功运营。
三、 合作项目类型：
1、以长期照料床位为主的社区小型养老机构（6-9张床位）：目标客户为失能、失智、半失能等有刚性需求的老人。
2、以日间照料，组织学习娱乐为主的社区驿站：目标客户为身体状况良好，在家缺少陪伴，又不甘寂寞的老人。
两类机构都嵌入日本专业康复服务为特色。
四、 合作项目要求：
1、中国一、二线城市，以北京、天津、上海、广州、杭州、青岛、武汉、重庆等老龄人口占比高，居民消费能力强，皆可合作。
2、参与主体为对养老产业有情怀的个人、团体或组织，或现已开展居家养老服务的公司或机构。
3、经营地点：拥有60-200平米店铺、住宅或商业场所的使用权或长期租赁权，店铺理想位置为社区内，社区周边及其它方便长者到达的地段。
4、拥有或聘请运营人员，由公司提供运营方案和培训，运营人员配置需2-4人。
5、一次投入加盟费5万，可申请50万贴息贷款，一站式交付运营，全面支持，后顾无忧。
五、 养老产品体系
养老产品
康复设备、介护设备、适老化改造设备、老人辅具、健检设备
保健食品
基础保健、慢病调理、介护食品、中药滋补
旅游产品
旅游度假、旅居养老、旅游养生、旅居游学
金融理财
老人理财、以房养老、消费贷款、财务规划
老年保险
老人意外险、老人健康险、老人防癌险、老人护理险
彩虹活动
同城老年活动、老人文化趣味课堂、社区才艺比赛、社区嘉年华大集
六、 居家养老特色政策
1.
贴息抵押小贷： 针对于首批合伙人客户，公司将提供最高50万的贷款额度，用户贷款所产生的利息，公司通过合作费、管理费和运营分成进行补贴（可指定购买公司居家养老产品）。
2.
免费养老模式：独居老人可以和公司居家养老签订合同，将自家房屋长期租赁给公司，公司来进行房产的运营，期间产生的利润将提供给老人在租赁期间享受公司的养老服务。
3.
整体上市合作：通过与公司居家养老进行股权合作，公司占股51%，合伙人企业占股49%，公司居家养老为合伙人企业迅速拓展业务，收并购同类企业快速扩张提供完整资本、运营和产品服务，整体上市平台和渠道，在2-3年内，经过公司协助合伙人企业通过自身发展和收并购方式，实现年净利润2000万以上，上市后市值超过3亿的快速发展模式。
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实践内容：基于设备物联网下供水改造商业模式建议
水是生命之源，对于住宅，停电几天尚可生活，停水几小时生活便会陷入混乱。不合格的饮用水，往往各种疾病之诱因。
一、供水现状
1、现实：用水困难、水质差、部分小区居民有迫切的改造要求。管道腐蚀，用水管理混乱，饮用水水质差；供水系统不合理，水多次加压停顿，即不节能，也不卫生；管网漏失率高，全国市政管网平均漏失率近20%，个别小区漏失率超过5成；水费流失严重；供水设备老化，修修补补不能解决根本问题。
2、政策：政府相关出台相关方面的补贴，以奖代补政策。如思明区“美丽厦门共同缔造” 思明区老旧住宅二次供水设施改造提升实施方案中提到，按照奖补比例占改造总经费70%的原则，奖补结算报区财政审核中心审核，依审核结论办理奖补手续，每套设施奖励金额最高不超过25万。
二、物联网方案
1、通过物联网，监控供水水压、水量、余氯、浊度、PH等及设备温度、功率、能耗等指标。并通过网络予以传播，满足居民对于用水安全的知情权。
2、通过物联网，可及时发现设备故障，尽早干预，减少停水时间。
3、通过物联网，发现管网漏失点，为客户减少用水支出。
三、商业模式设计
厦门某小区，始建于2006年，住宅用户900户。项目为二层高层纯住宅，项目供水干管采用镀锌钢管，4层以上由变频加压设备直接供水。经11年运营后，设备出现老化状况，地下管网漏水严重，漏失率约30%。日表前用水量约720吨，表后用水量500吨，日漏失量约220吨。月漏失水费约19800元，户均月损失22元。因资金原因，物业邀请我司参与该项目改造建设。
我司提出设计方案和施工组织方案，并制定预算。采用融资租赁的方式为该项目提供资金支持。该小区按每月付租金的形式予以支付。该租金原则上不高于漏失水费。我司同时将该设备接入物联网，在设备全寿命周期内进行运营管理。物业公司无需再派人对该设备进行维护。遇设备损坏我司收取维修费用。
设备寿命到期后，我司可以同样模式再次租赁设备。通过对设备的监控，我司可在设备寿命到期前，提前介入下一次更新改造。
目前，我国住宅建筑设计合理使用年限为50年，供水设备合理使用年限为10年，最长使用年限不超过15年。设备在建筑合理使用年限内有3~4次更新维护建设。可为公司带来持续的业务及现金流。公司可在前期，为部分接近改造年限的项目，安装数据监测设备，建立数据库。当项目累计到一定数量时，极容易产生规模效应。采购成本下降，运营成本下降，运营效率提高。可作为智慧社区的一个子应用嵌入相关程序中。
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实践内容：学习体验式营销模式
在互联网时代，消费者体验已成为消费者行为新的驱动力，以消费者体验为中心的营销体验和品牌体验在互联网营销中备受关注，成为互联网时代消费者行为领域最重要的趋势之一。经济学家认为，随着消费形态的改变，经济已从农业经历、工业经济、服务经济转变至体验经济。体验经济是指企业以服务为重心，以商品为素材，为消费者创造出值得回忆的感受。体验营销包括：感官营销、情感营销、思考营销、行动营销、关联营销。顾客在创新过程中的三个阶段都可以为产品增加价值。第一阶段是创意产生和概念阶段（顾客作为创意来源）；第二阶段是设计和工程阶段（顾客作为共创者）；第三阶段是测试和上市阶段（顾客作为最终用户和购买者）。
让顾客参与新产品开发过程，跳出了以往顾客调研的框架，极大地发挥了剩余经济、共享经济的作用。因为顾客并不能成熟他们没有体验过的产品的需求，所以调研队全新产品开发的作用非常有限。但在价值共创中，企业将顾客视为一种珍贵的资源，是合作共创者。通过提供更易使用和更有乐趣的工具，将顾客的知识、对产品的了解，对自己需求的理解融入产品开发的各个阶段。顾客充分产于新产品开发，在互动中相互激发、相互评价、相互支持，比如产生和评价新的产品创意、发展、评价与挑战产品概念，创造虚拟的产品原型，并带给企业团队灵感。企业成功吸引顾客参与价值共创需要三个步骤：
企业清晰地界定哪些细分顾客或哪些类型的顾客应但与到价值创造中来。是重度使用者还是早期接受者？是发烧友还是最终购买者？
找到合适的在线社区去挖掘这些顾客。
设计基于移动互联网的虚拟互动方式，设计与顾客互动的规则，需要考虑他们的特质和心理动机。提供工具、激励等。顾客进入或邀请他们参与。在互动平台和规则设置好了以后，可通过电子邮箱、横幅广告、跳出的窗口、微博、微信召集等方式联系顾客进入这一平台。
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实践内容：基于移动互联网的业主投票系统开发构想
根据《物业管理条例》第8条规定“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第9条规定“一个物业管理区域成立一个业主大会。”第11条规定“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第15条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四)监督管理规约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。”由于这些事项涉及到业主在居住小区中最为重要的权利和义务，凡与之相关者均应通过业主大会会议、多数票决并形成会议决议的方式加以决定。《物业管理条例》第十二条及《物权法》第七十六条规定“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”也就是说，作为全体业主的最高决策机构，业主大会的运作及管理采用的是会议票决模式。
就实质意义而言，聚集所有业主召开会议，对所议事项进行充分讨论后再投票表决，才能真正体现业主的个人意志；但在现实中，过于庞大的成员数量以及由此衍生的决策与执行上的混乱，不仅造成了业主大会及业委会议事难、决策难、执行难，而且阻碍了业主大会的有效运作，导致了物业管理的困难。如何才能使业主大会及业委会有效运作，方便、快捷、有效地提高业主大会及业委会的决策力、执行力，是摆在业主、物业服务企业和地方房地产行政主管部门面前的共同难题。
可喜的是，随着互联网的普及和网络社区的发展，业主大会网络运行模式悄然兴起，迅速在民间流行，通过网络平台（论坛、QQ、微信、微博等），业主们可以随时随地参与小区公共事务讨论，及时发布和获取各种与小区事务有关的重大信息，并且可以相对有效地进行表决，这些都有利于业主充分行使自己的物权，积极参与小区公共事务管理。作为新生事务，业主大会及业委会的互联网运行模式还未获得政府的普遍关注及认可。因此，课题组在进行深入调研的基础上，剖析传统业主大会运行模式所面临的困难及其原因的基础上，提出借助互联网对业主大会及业委会进行运作及管理的运用模式，进而提出我国业主大会未来网络运行的发展方向，为我国物业管理制度的完善提供路径参考。
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实践内容：基于移动互联网的业主投票系统开发蓝图
一、系统目标：
1、要满足政府实施基层小区管理的需要；
2、要满足提高物业提升服务质量、加快小区决策效率的需要；
3、要满足业主维权及提升服务质量诉求的需要；
4、是智慧社区的重要组成部分。
二、系统性质
应采用：系统属于政府公共管理平台，政府委托第三方公司（厦门格美特）专业运营的方式。只有属于政府管理平台，系统才有社会公信力及投票的法律效力。角色分工：建设局为项目的牵头及指导部门，物业协会为推广单位，第三方公司（厦门格美特）负责技术开发及专业化运营。
三、系统开发
系统因涉及大量业主信息，信息安全将是系统开发的首选因素，所以与信息安全技术专家——蓝盾信息安全技术股份公司合作是合适的。建议双方采用战略形式合作：即引进蓝盾公司投资入股厦门格美特公司，蓝盾公司负责项目技术开发，格美特公司负责项目运营。
四、系统性能
要具备业主身份验证、投票（自行或委托）、通知、报表、论坛等模块；要有良好的客户体验，满足业主利用碎片化时间进行小区表决的需要；要具备专业的业主身份验证及投票过程见证等功能；要具有良好的兼容性：即独立APP、微信公众号、能够嵌入政府或物业公司平台等；能满足线下数据补充及房管局业主信息导入等功能。
五、平台价值
该系统在全国较为少见，极个别城市（比如深圳）有试点案例，系统一旦开发成功，在全国具有很强的推广价值；若能取得房管局信息的数据对接，平台则有很强的数据价值。
六、对厦门格美特公司的意义
业主投票平台犹如人体细胞是智慧社区的基础性工程，对智慧社区产业影响深远，与其它业务板块之间的协同效用十分明显；
该系统将打造成为厦门格美特公司的核心竞争力产品，为今后获取知识产权、技术补贴、双软认证等资源创造条件；
若能引进蓝盾等上市公司作为战略投资者，将大大加快厦门格美特公司的发展速度；
该产品若能得到市场认可，在全国复制推广，厦门格美特公司的独立资本运作成为可能。
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实践内容：基于移动互联网的业主投票平台项目开发合作框架
合作项目
基于移动互联网的业主投票平台（以下简称投票平台）
项目背景
小区作为最基层的民主单位，政府希望小区的公共决策能更加公平、公开、公正；
小区成立业委会是必然趋势，业委会的组织运作急需摆脱上门求票的低效方式；
物业公司与业委会的纷争日益增多，投票平台有利于理顺业委会与物业公司之间的关系。正规的物业公司需要投票平台来协助小区管理；
业主维权意识日益增强，需要一套透明、便捷、高效、具有法律效力的投票平台；
移动互联网技术完全可以实现业主利用碎片化时间参于小区管理建设，小区微信群的运用虽不具备法律效力，但给平台开发有一定的启示作用；
投票平台是智慧社区建设的基础平台。
合作方
蓝盾信息安全技术股份有限公司
蓝盾公司是国内最早从事信息安全产品研发、生产、销售，拥有自主知识产权的专业网络安全企业，是中国信息安全行业的领军企业。公司凭借安全产品、安全方案、安全服务、安全运营“四位一体”联动发展的经营模式，为各大行业客户提供一站式的信息安全整体解决方案。
厦门格美特物联技术有限公司
格美特公司是国内领先的智慧社区（园区）解决方案提供商，以“物联网+互联网+特色增值服务”独特的商业模式，为用户提供有温度的客户体验。公司服务的项目已超千个，是保利地产、绿城集团、金隅股份、彩生活服务集团、长城物业等国内知名地产商（物业）的长期合作伙伴。格美特是软银（中国）智慧社区物联网领域唯一战略投资企业，与阿里巴巴共建支付宝智慧社区生态圈。格美特公司的研发中心设在深圳，全国营运中心设在厦门。
厦门格美特公司在2016年携手厦门市物业协会、厦门市台盟共同发起《互联网在业主大会、业主委员会组织及运作管理中的运用》课题研究，并于年底向厦门市建设局及市政协提交了课题报告。厦门市建设局、物业协会及政协部门十分认可及重视该课题研究成果，建议持续推进、尽快实施，缔造成全国创新模式并复制推广。
协同效应
蓝盾公司：
拥有投票平台（云端）的开发经验；
投票平台要具有公信力及法律效力，信息安全将是主要的考虑因素，蓝盾国内公司具有技术优势。
格美特公司：
在小区治理方面已做较为深入的研究和成功的实施案例；
该项目已得到厦门主管部门的认可，可以作为实施试点；
在智慧社区领域已耕耘多年，拥有众多合作的物业小区，平台试点及复制推广较为容易；
拥有一系列的衍生服务，能够提高项目的综合效益。
协同：
双方资源具有高度的互补性；
双方作为各自领域IT的领先企业，有助于加快项目的实施进度；
双方合作开发运营，有利于得到政府更大力度的支持。
平台
规划
系统目标
要满足政府实施基层小区治理的需要；
要满足物业提升服务质量、加快小区决策效率的需要；
要满足业主维权及提升服务质量诉求的需要；
是智慧社区的重要组成部分。
系统功能
要具备业主身份验证、投票（自行或委托）、通知、报表、论坛等模块；
要有良好的客户体验，满足业主利用碎片化时间进行小区治理的需要；
要具有良好的兼容性：即独立APP、微信公众号、能够嵌入政府、物业公司或格美特平台等；
能满足房管局业主信息导入等功能。
平台价值
投票平台在全国较为少见，极个别城市（比如深圳）有试点案例，一旦开发运作成功，在全国具有很强的市场推广价值；该平台若能取得房管局信息的数据对接，则有很强的数据价值。投票平台与智慧社区其他平台对接，具有很强的商业价值。
盈利模式
政府或业委会购买投票平台，委托合作公司运营；
按照客户使用情况收费；
投票平台免费提供，在拥有足够多的客户流量的情况下，从小区运营的其他增值服务收入来获取收益。
合作模式
由于本项目属于高度资源整合的项目，建议采取战略合作的形式。鉴于厦门格美特公司管理规范、财务清晰、前景广阔，欢迎蓝盾公司采取投资入股厦门格美特公司的形式来运作该项目。或双方考虑成立合资公司，共同投资、共享收益，蓝盾公司提供技术支持，格美特公司负责市场运营。
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