浦东北蔡新希望企业家园区B2-01地块前期定位报告
2011年10月14日
项目研究思路
认知项目特征，挖掘项目重点问题。
基于项目的总体定位，针对项目进行经济测算
项目基地条件分析
项目SWOT分析
壹
叁
项目投资测算与土地价格建议
认知项目特征，挖掘项目重点问题。
项目基地条件分析
项目SWOT分析
项目基地条件分析
项目研究思路壹
壹
本项目经济技术指标
川杨河
罗山路
华夏西路
本项目地块场地平坦，适宜开发建设。
项目地块方正，临近城市干道，适合房地产开发。
项目用地为教育科研性质，具备开发总部园区、研发基地的基本条件。
建筑限高24米，只能做多层物业开发。
地块北临川杨河，南临三林浦，西沿先生浜，水系丰富，生态环境资源丰富。
175米
175米
315米
210米
三 林浦
项目 数量
总用地面积（m2） 43300
容积率 、
建筑面积（m2） 53770
用地性质 C6,教育科研用地
本项目用地四至现状
项目地块周边拆迁已基本结束，但整个园区拆迁完毕仍需一段时间。
认知项目特征，挖掘项目重点问题。
项目基地条件分析
项目SWOT分析
项目潜在开发条件分析
项目研究思路壹
壹
浦东新区产业规划布局
项目地处城市发展主轴和张江高科技园区板块辐射区域
规划 区域 发展重点
一轴 即从虹桥机场到浦东国际机场城市发展主轴的浦东段 是上海东西轴线现代服务业集聚带重要组成，包括龙阳路枢纽、迪士尼乐园、上海东站等重大项目
三带 沿黄浦江综合发展带，以小陆家嘴和世博地区为核心 与金融中心建设有关的金融、商务、会展、旅游等现代服务业
滨江沿海发展带，以外高桥海港、浦东国际机场、洋山深水港、南汇新城为核心 与航运中心建设有关的航运、贸易、物流功能，旅游休闲产业及重装备、航空等先进制造业
中部产业发展带，以外高桥、金桥、张江、临港等产业区为主体 战略性新兴产业、先进制造业和生产性服务业
“7+1”生产力布局 陆家嘴金融贸易区板块 发展金融、商贸商务、航运服务及相关专业服务业
上海综合保税区板块 国际航运及相关服务、国际贸易和高端先进制造业
张江高科技园区板块 集成电路、生物医药、文化创意、电子信息、汽车零部件以及相关生产性服务业
金桥出口加工区板块 生产性服务业和先进制造业
临港产业区板块 高端装备制造业、新材料等新兴产业现代物流业
南汇新城板块 航运贸易、文化创意、会展旅游、科研教育、健康休闲、生态居住
国际旅游度假区板块 以上海迪士尼乐园为核心，培育旅游会展、文化创意、商业零售、体育休闲等产业
北蔡镇2011年上半年经济发展情况
2011年上半年全镇各业总收入累计完成亿元，比上年同期增长%。其中：二产累计完成亿元，比上年同期增长%。三产累计完成亿元，比上年同期增长%。
招商引资情况：上半年全镇完成内资32个，注册资金43291万元；外资8个，合同外资万美元。
汽车配件制造行业
4S汽车销售产业
房地产开发产业
大型商贸网点、物流
北蔡镇产
业协调发
展，布局
合理，特
色产业明
显，汽车
零配件制
造、房地
产已成为
镇两大产
业支柱
以德尔福、岱美为龙头
以御桥路、沪南公路、莲溪路两线为代表
以大华、万科、香溢为代表
以乐购购物中心、御桥购物中心为主
北蔡镇地块规划布局
新希望企业家园
御桥商贸中心
北蔡工业园
北蔡地区园区和功能区分布
项目公里范围内主要为物业类型相似度比较高的新希望企业家园和张江高科；3公里范围内的北蔡工业园区多为公司自建办公楼和工厂，以及少量出租办公物业；6公里范围内的北蔡镇中心和御桥商贸中心为生活和商业中心，御桥未来规划有办公物业，为商业配套性质。
张江高科
功能区
新希望企业家园区 占地面积公顷，定位为依托新浦东产业优势、以中小企业为主“企业新干线”总部园区。
3
km 北蔡工业园区 距离北蔡镇北1公里，南临沪南公路，北依华夏西路中环线，入驻企业以汽车配件和印刷业为主，而且可开发土地面积294亩，定位为生产性服务业。
6
km 北蔡镇中心 包括高科西路以南，莲园路以北，莲溪路以西，博华路以东的范围，是北蔡地区的交通枢纽地带。总用地面积为公顷。将打造成融合购物、娱乐、办公、酒店、公共服务等综合功能的区域核心。
御桥商贸中心 位于沪南路以西，浦城热电厂（含）以东，南接康桥镇，北临华夏西路（中环线）。可开发地块面积175亩，定位为现代服务业、总部经济和商务办公功能，目前已禁止红星美凯龙和宜家家居以及4S汽车销售一条街。
新希望企业家园规划情况
总体定位——建设成为面向长三角需求、依托新浦东产业优势、以中小企业为主、将专业生产服务环境/生活环境/生态环境协调组织的“企业新干线”总部园区。
功能定位——为多种企业办公与研发类型的复合，兼顾适当的生活、商务配套服务功能；同时，以基地良好的生态环境为基础，力求创造园区独特的环境品质。
本案
项目区位分析
本项目受张江高科技园区、中环高架、罗山路主干道、浦东南北产业带等利好因素促迚，区位优势较强，利于项目开发。
◇ 项目位于北蔡镇东部，东面紧依罗山路主干
道接张江高科技园区，南面近中环夏西高架路，
西侧为北蔡工业区。
◇ 项目南北、东西交通便利。
◇ 项目紧靠新浦东南北产业带（由外高桥保税
区、金桥出口加工区、张江高科技产业园及康
桥工业区等所形成的产业带）。
◇ 项目处于陆家嘴金融贸易区及三林世博功能
区的辐射范围内。
◇ 基地处于三林世博功能区三大圈层(现代服务
产业圈层、传统服务产业圈层和都市产业圈层)
的都市产业圈内。
◇ 距离世博会会场约公里，距离陆家嘴金融
贸易区中心约9公里，距离浦东国际机场约20公
里。
本案
项目交通可达性分析—道路交通
华夏西路中环路
张江高科
罗山路
沪南路
◇ 园区东面紧依罗山路，距罗山路、华夏
西路立交上下匝道500米
◇ 沿罗山路向北5公里至张江立交南北高架
◇ 南面近中环华夏西路高架路
◇ 项目向西3公里至沪南路，为贯彻北蔡镇
南北的主干道
◇ 在园区道路规划方面，将连接沪南路
的绿科路向东延伸与张江中科路连通，
增加了罗山路两侧的联系，也将改善张
江中区的交通环境，提高张江、三林东
西向的交通能力。
◇ 园区内道路呈环形+枝状形态，有利于园
区内环境景观设计及组织各地块内交通。
环形道路保证了内部建筑物及中庭绿地的
宁静，并能为各建筑物提供均好的可达性。
本项目外围交通条件良好，南北高架、中环线紧邻项目地块，同时通过规划中的绿科路延长段与张江直接连通。
本案
项目交通可达性分析—公共交通
本案
◇ 项目距轨交13号线和21号线华夏中路罗山
路站约500米，可达性强。
◇ 13号线由嘉定江桥镇华江路站至浦东张江路
站，均为地下线，共有31个站，经华夏中路站
向东进入张江区域，一期计划于2012年开通
◇ 21号线北起龙阳路，南至临港新城，全长约
59公里，设有13座车站，包括3座地下车站及
10座高架车站，计划于2012年底建成通车。
本项目临近规划建设中的轨道交通13号线和21号线，轨交通达性较高，公交可达性一般。
轨道交通
◇ 目前，项目周边公交线路包括北蔡1路、南
川专线、南南线和龙芦专线，公交可达性一般。
◇ 园区规划在绿科路－环业东路交叉口西南
侧设置一处综合交通枢纽（含公共停车场）
，供社会车辆停放和公交首末站使用。
公交交通
项目周边现状
认知项目特征，挖掘项目重点问题。
项目基地条件分析
项目SWOT分析
项目SWOT分析
项目研究思路壹
壹
项目地块SWOT分析
内部因素
外部因素 优势（Strength) 劣势（Weakness)
本项目地处中环线，距南北高架5KM，道路及轨交交通条件良好；
本项目毗邻张江高科和北蔡工业园区，产业聚集辐射效应很强；
其它相似位置的产业园或开发区(如金桥开发区等)的土地成本大大高于基地的土地成本；
项目自然生态环境优。 项目公共交通可达性一般，规划中的轨道交通途经本项目，但预计在2015年之后；
地块周边多为工业企业，办公氛围不佳；
川杨河为航道，水质差，自然景观受影响。
机会（Opportunity） SO WO
北蔡总部办公物业较为缺乏，为本项目成功创造了条件；
绿科路规划向东延展可进一步提高项目与张江高科的交通可达性及改善周边商务环境；
本项目所在新希望企业家园的整体建设可有效带动周边办公气氛，提升环境质量和区位品质。 区位、交通和产业聚集资源优势为项目的开发奠定了基础，而北蔡地区内缺乏具有一定规模的总部经济类物业则使本项目的开发具备一定潜力；
同时周边物业的不断开发将带动项目周边办公氛围。 从项目景观处理的角度协调与周边工业企业和川杨河的关系，消除其对本项目形成的不利影响；
本项目内部道路交通设计时充分考虑到罗山路、绿科路和轨道交通的便利性。
风险（Threats） ST WT
项目临近的工业企业可能对项目所在区域造成环境，空气，噪音等方面的污染；
本项目与周边以及张江园区内相似项目存在一定的竞争关系。 利用项目定位与自身独特优势，差异化与周边项目的相似性，形成独特的竞争优势。
加大项目四周的绿化和环境美化力度，对外围噪音等的潜在影响起到一定的隔离作用。
在认知项目的前提上，针对本项目可开发物业市场进行针对性分析，确定本项目定位方向
基于项目SWOT的总部物业市场分析
项目总体定位及产品建议
贰
项目研究思路贰
基于项目SWOT的总部办公物业市场分析
外环内总部经济企业办公偏好性
2011年第三季度上海工业物业租售价格分析
虽然国际经济形势持续萧条，企业生产量有所回落，但受供应紧缺影响，租售价格继续上涨。
就工业物业形态来说，研发办公和物流仓储一直是近年来比较热门的物业需求类型，但市场上新增的有限供给很难满足大量的租户需求，因此不少电商开始自建物流地产 。
2011年第三季度上海工业物业需求分析
由于可利用工业土地的逐年减少，上海工业地产已经基本从土地经济过渡到楼宇经济，因此市场上对研发办公类物业的需求在逐季上升；随着上海经济转型和产业结构调整的加快，研发办公和标准仓库在未来或会成为工业物业需求市场主要物业类型。
1000㎡—3000㎡面积的工业物业仍是市场需求主力；1000㎡以下的小面积工业物业需求有所下降，而3000-5000㎡和5000-8000㎡的中型面积工业物业需求占比都有一定比例的上涨。
上海跨国公司总部机构分布情况分析
从2004年到2010年六年间，上海跨国公司总部机构数从331家跃升至837家，每年保持净增85家左右的增长速度。美国百事可乐公司、雅芳公司、韩国LG公司等在沪设立研发中心，截至2010年底，在沪外资研发中心累计达到319家。
浦东新区目前跨国企业总部的数量几乎占据了上海全部跨国企业总部数量的半壁江山。跨国企业总部数量其次较多的为徐汇、长宁等中心区域。由此可以看出，各个区域的成熟度、开放程度及政策优势等都是影响跨国公司总部机构选址的重要因素。
上海跨国公司总部机构分布情况分析
国内企业的总部办公大部分集中在市中心的区域，尤以徐汇区的数量占比居多。近两年受困于市中心区域各种商务成本的提升，总部企业也开始向松江、奉贤等郊区迁移。
随着上海土地资源的紧张及中心区域各项商务成本的不断攀升，越来越多的企业将总部地址选在了上海郊区。据最新的一项相关调查显示，总部园区独栋办公已经成为不少企业办公的首选，在调查中有的投资者表示会先考虑市郊总部园区，而只有%的投资者会考虑甲级写字楼，这一部分企业主要为跨国企业和金融类企业。
浦东上半年工业土地供应情况
浦东上半年商服和办公土地供应情况
浦东新区上半年商服和办公用地拍卖溢价率约为18%，全市溢价率约为13%。
地块名称 土地用途 出让面（平方米） 规划指标要求 起拍价(万元) 起拍楼板价
容积率 建筑密度
浦东新区御桥社区09-01地块 商业用地，办公楼 4 不大于45% 34835
国际医学园区B1-01-05地块 办公楼,其他商服用地,商业用地 20197 不大于35% 8164
国际医学园区A1-03-08地块 商业用地,办公楼,其他商服用地 2 不大于35% 16110
国际医学园区C1-01-02储备地块 办公楼,商业用地 不大于35% 14431
洋山保税港区A3002地块 其他商服用地 以核定的设计方案为准 以核定的设计方案为准 1204
新希望企业家园办公物业供应分析
该区域将有万平米的科研办公和一类工业办公物业供应。
本案
用地性质 用地代码 建筑面积
（万平方米） 比例（%）
公共设施面积 C
其中 商业金融面积 C2
科研办公设施面积 C6
一类工业用地 M1
市政公用设施用地 U
其中 供应设施面积 U1
交通设施面积 U2
总建筑面积
规划范围总用地
容积率
项目周边市场情况分析
张江总部办公物业
基础信息 富海商务苑 半岛科技园 润和苑 张江创业园
地址 毕升路299弄 达尔文路88号 张衡路1000弄 蔡伦路1690号
价格详情 租金均价元/平米/天 租金均价元/平米/天 租金均价元/平米/天 租金均价元/平米/天
装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 公共部分精装
入住时间 2008年 现房 已开业 2006年7月14日
开盘时间 2004年 2007年9月1日 2008年 2006年
开发商 上海张江信息安全产业发展有限公司 上海新希望房地产开发有限公司 上海润和生物科技产业有限公司 上海张江创业源科技发展有限公司
建筑面积 26716 38000 80000
占地面积 31936 42000 82868 79700
产权年限 50年 50年 50年 50年
车位数 50个 90 600
建筑形式 由16独栋别墅办公楼和多栋5-6层办公楼组成 由5-6层1300-2400 平米的19栋独立办公别墅组成 由4栋综合办公楼和40余栋商务别墅组成 园区内均为独栋办公楼，每栋约1300平米，得房率高
项目周边市场情况分析
北蔡办公、住宅和商业物业
大华锦绣华城是近期推出的旧盘加推项目，本周25413元/平方米的成交价比精装房开盘价35000元/平方米下跌了个百分点，即使剔除毛坯供应的因素，仍有相当明显的价格让步。
办公物业
项目名称 位置 租金 物业费
莲融商务楼 绿科路 元/平米/天 6元/平米/月 由北蔡镇政府开发
莲诚商务楼 莲溪路 元/平米/天 6元/平米/月 由北蔡镇政府开发
博龙国家大酒店 高科中路 元/平米/天 未定 由北蔡镇政府开发
中建绿科园 绿科路 元/平米/天 6元/平米/月 企业自建办公楼出租
住宅物业 商业物业
项目名称 位置 售价(万元/平米) 项目名称 售价(万元/平米)
海上国际 锦绣路成山路 世外桃源小区沿街商业
五星路小区 五星路附近
大华锦绣华城 成山路
半岛科技园（张江创星园）
半岛科技园由新希望集团开发，总建筑面积万平米，由19栋4-6层独栋办公楼组成，每栋面积在1300-2400平米之间，得房率90%。
租金毛坯元/平米/天
项目周边办公案例分析
半岛科技园（张江创星园）
项目周边办公案例分析
户型面积：2栋1300㎡,1栋1400㎡,13栋2000㎡,2栋2400㎡和1栋3200㎡，单层面积约400㎡
● 创星园为其园内孵化器，分割小面积办公楼出租
● 入驻企业比较杂乱，以科技类为主
项目周边办公案例分析
半岛科技园（张江创星园）
项目周边办公案例分析
莲融商务楼
总建筑面积 11891平方米，标准层面积 800平方米，共5层，基本满租
项目周边办公案例分析
莲融商务楼
入驻企业类型：房地产、贸易、投资咨询等
项目周边办公案例分析
莲诚综合楼
满租。
项目周边办公案例分析
润和国际总部园
张江润和国际总部园共有四栋综合办公楼和40余栋商务别墅，绿化率：51% 。项目总占地面积平方米，总建筑面积平方米，计入容积率的总建筑面积为平方米，停车泊位共322辆。
园区还配置了300人多功能会议中心、可容纳千人用餐的食堂、室内网球馆、游泳池、健身中心、商务中心等现代办公生活必须的设施和建筑。
项目周边办公案例分析
润和国际总部园
租金毛坯元/平米/天；装修（带吊顶）元/平米/天
办公综合楼面积约5000平米，单层面积850平米
项目周边办公案例分析
润和国际总部园12号楼户型图
地下一层
一层
三层
二层
在认知项目的前提上，针对本项目可开发物业市场进行针对性分析，确定本项目定位方向
基于项目SWOT的总部物业市场分析
项目总体定位及产品建议
贰
项目研究思路贰
项目总体定位及产品建议
项目总体定位及布局建议
入口广场
绿化广场
中央景观
服务
配套
独栋办公楼和
企业会所区域
服务配套区域
多层研发办公楼区域
物业形态和面积建议
● 建筑限高24米，多层研发楼最高6层
物业类型 面积 建筑或功能构成
多层研发办公楼 18000㎡ 3栋6层，单层面积800㎡左右的研发办公楼，可自由分割面积。
独栋企业总部 34000㎡ 20栋800-3000㎡左右独栋总部办公楼
企业会所和服务配套设施 1800㎡ 包括企业会所、员工食堂、便利店和咖啡吧等
建筑层高建议
楼层高度 建议
建筑层高(m)
室内净高(m)
架空地板(mm) 100
内部空间建议
外部空间建议
服务配套建议
基于项目的总体定位，针对项目进行经济测算
项目投资测算与土地价格建议
叁
项目财务指标测算
项目研究思路叁
假设年投资回报率分别为8%、10%，转换系数分别为、
商业用地使用年限40年
有关手续费用忽略不计
北蔡地区办公租金元/平米/天；张江园区均价元/平米/天
销售价格定位
投资收益率为8%的售价：
投资收益率为10%的售价：
日租金(元/平方米/天) 2 3 4
年租金(元/平方米/年) 584 657 730 803 876 949 1022 1095 1168 1241 1314 1460
售价(元/平方米) 7131 8022 8914 9805 10697 11142 11588 12479 13371 14262 15153 16045 17828
日租金(元/平方米/天) 2 3 4
年租金(元/平方米/年) 584 657 730 803 876 949 1022 1095 1168 1241 1314 1460
售价(元/平方米) 5707 6421 7134 7848 8561 8918 9274 9988 10701 11415 12128 12841 14268
项目投资不含土地成本和税费
项目投资不含销售费用和相关税费
暂不考虑地下室和人防工程
暂不考虑财务成本
除土地成本和销售费用等，项目投资亿元， 单位成本2168元/平米
项目投资测算
序号 项目名称 面积 单价 金额
二 前期工程费 3200715
三 建安工程费 83000000
地上建筑面积 53000 83000000
独栋 18000 1500 27000000
多层 35000 1600 56000000
地下库房人防面积 0 2200 0
四 基础设施费用 22535500
基础设施费 53770 250 13442500
室外道路费用 6495 200 1299000
室外绿化费用 19485 400 7794000
五 配套设施费用 1155000
会所 370 1500 555000
服务配套 400 1500 600000
六 开发间接费用
七 开发期间费用
管理费用
九 项目投资 53770 2168 116583590
由下2表可以看出，土地价格折算楼板价1500-2500元/平米可以接受。
土地竞拍价格建议
按8%投资收益率推算售价计算
销售收入 377943000 472442000 566941000 590526000 614164000 661387000 708663000 755886000 803109000 850385000 944884000
销售面积 53000 53000 53000 53000 53000 53000 53000 53000 53000 53000 53000
平均售价 7131 8914 10697 11142 11588 12479 13371 14262 15153 16045 17828
销售率 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
项目投资 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590
销售费用等 32125155 40157570 48189985 50194710 52203940 56217895 60236355 64250310 68264265 72282725 80315140
土地成本+利润 229234255 315700840 402167425 423747700 445376470 488585515 531843055 575052100 618261145 661518685 747985270
单位 4263 5871 7479 7881 8283 9087 9891 10695 11498 12303 13911
按10%投资收益率推算售价计算
销售收入 302471000 378102000 453733000 472654000 491522000 529364000 567153000 604995000 642784000 680573000 756204000
销售面积 53000 53000 53000 53000 53000 53000 53000 53000 53000 53000 53000
平均售价 5707 7134 8561 8918 9274 9988 10701 11415 12128 12841 14268
销售率 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
项目投资 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590
销售费用等 25710035 32138670 38567305 40175590 41779370 44995940 48208005 51424575 54636640 57848705 64277340
土地成本+利润 160177375 229379740 298582105 315894820 333159040 367784470 402361405 436986835 471563770 506140705 575343070
单位 2979 4266 5553 5875 6196 6840 7483 8127 8770 9413 10700
谢谢！
