华澳·长信36号应收款投资集合资金信托计划详介
2012年5月
目录
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1 信托项目概述
2 交易对手介绍
3 资金使用用途
4 回款来源分析
5 抵押物情况
6 华澳国际信托简介
01信托项目概述
交易结构
应收款余额回购
发行、管理
土地使用权
抵押
债权转让
应收款
认购收益
债权确认偿还本息
镇江交投
江苏交工集团
委托人
华澳信托
华澳·长信36号应收款
投资集合资金信托计划
5
项目概述
信托计划名称 华澳·长信36号应收款投资集合资金信托计划
交易类型 权益类
信托规模 30,000万元（29000万元24个月，1000万元12个月）
预期年化收益率
A类：300万元以下 B类：300万元及以上
信托期限 24个月
分配方式 信托收益自成立起每满6个月分配一次，期满分配剩余收益及信托本金
保管银行
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应收款持有方
江苏省交通工程集团有限公司成立于1988年，注册资本30100万元，公司主营业务为道路工程、桥梁工程及航务工程，
具有公路工程施工总承包壹级资质，市政公用工程施工总承包壹级资质，桥梁工程专业承包壹级资质等。成立二十多
年来，所建工程的质量优良率和工期履约率均保持100％，获中国建筑工程“鲁班奖”3项、“詹天佑奖”4项，国家
优质工程银质奖2项，“2005全国十大科技成就奖”，部、省优质工程奖20多项。集团公司相继被国家建设部、交通
部评为“全国施工技术进步先进企业”、“全国交通系统先进集体”；荣获省、地方多项奖励。
应收款支付方
镇江市交通投资建设发展公司成立于1992年，注册资本51006万元人民币，公司的主要职责是：筹集、使用和管理交
通设施建设资金；投资、建设和经营交通基础设施；负责项目的资金筹集、工程建设和管理等。公司先后荣获了“镇
江国资运营先进单位”、“江苏省重点工程劳动竞赛功臣集体”、“镇江市城建重点工程先进单位”、“江苏省重点
工程先进单位”、“镇江市有功单位”、“镇江市五一劳动奖状”、“国土绿化先进单位”、“南徐杯建功立业劳动
竞赛先进单位”“中国风景园林学会优秀园林工程奖”、“镇江市文明单位”等荣誉称号。截至2012年12月31日，公
司总资产约393亿。
资金使用方向
信托资金用于受让江苏交工集团对镇江市交通投资建设发展公司持有的489,508,497元应收款，应收款转让款应用于
江苏交工集团的主营业务。
还款来源
第一还款来源为应收款的偿付（镇江交投日常经营收入、再融资收入及资产变现收入等）；
第二还款来源为江苏交工集团应履行的应收款余额回购义务；补充还款来源为抵押地块的处置收益。
项目概述
主要风险控制措施
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应收款的数额及支付期限经镇江交投及江苏交工集团书面确认，镇江交投应将到期应收款直接支
付至信托财产专户；
镇江交投以其依法持有的国有土地使用权提供抵押担保，并办理强制执行公证手续；
江苏交工集团承担应收款余额回购义务；
江苏交工集团在华澳信托指定的银行开立监管账户，华澳信托有权对资金用途进行监管，如江苏
交工集团未按约定使用信托资金，则华澳信托有权拒绝划款；
华澳信托有权按季度对镇江交投及江苏交工集团的经营及财务状况进行检查，镇江交投及江苏交
工集团应予配合，并按季度提供财务报表；每自然年度终止后四个月内，均应提供上一年度审计
报告；
聘请专业评估机构对国有土地使用权进行估价，以使得抵押率不超过50%；
镇江市国土局及财政局就抵押物的处置及出让金划付出具书面文件，以确保我公司抵押权的实现；
提前终止权：如镇江交投未按期支付任何一期应收款，华澳信托有权立即处置担保物，并要求江
苏交工集团立即支付全部应收款余额回购款项。
项目优势及投资理由
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江苏交工集团为江苏省内实力较强的施工类企业，改制前为江苏省交通厅下属的国有独资公
司，经营期限已有25年，资产及经营状况良好；该公司所承接的项目均为政府或政府下属
企业作为发包方的项目，经营稳健，所建工程的质量优良率和工期履约率均保持100％。
2012年，该公司通过应收款转让的方式与我司合作发行了“长信9号集合资金信托计划”，
均按照合同约定用款及履行相关义务。
本信托项下应收款的债务人镇江交投为镇江市三大平台公司之一，在镇江市城市交通基础设
施建设中具有较为重要的地位，受到政府有力的支持，且具备较强的融资能力；公司于
2010年发行企业债10亿元、于2012年发行企业债18亿元，主体评级及债项评级均为AA级；
信用状况良好，具备较强的偿债能力；2012年，该公司作为“长信9号集合资金信托计划”
项下应收款的债务人，均按期、足额履行了应收款偿付义务。
公司负责镇江市城市交通基础建设的投融资及建设任务，在镇江市国资企业中地位突出，
政府支持力度较大；通过投资城建项目积累了大量具有地理优势的土地储备，为公司未来业
务的发展创造了有力条件。
镇江市位于中国经济发展最快、最具活力的长江三角洲，是长江第三大港口城市，地处长江
与京杭大运河交汇处，全市总面积3874平方公里。2012年全市财政总收入、公共预算收入
总量分别达到530亿元、215亿元，公共预算收入增幅达%，分别高于全省、苏南平均
和个百分点，列全省第2位；公共预算收入中，税收收入总量达174亿元，增长
项目优势及投资理由
%，分别超过全省、苏南平均和个百分点，税收占比达%，列全省第6位。在经济
发展的同时，镇江市加大了对基础设施、支柱产业的投资建设力度，2011年度完成固定资产投资
1225亿元。近年来镇江市总体经济实力和财政实力不断增强，加之城市化进程的加快，为镇江交
投提供了良好的发展环境。
o 还款来源丰富、明确、充足。本信托项下第一还款来源为应收款的偿付（镇江交投日常经营收入、
再融资收入及资产变现收入等）；第二还款来源为江苏交工集团应履行的应收款余额回购义务；
补充还款来源为抵押地块的处置收益。
o 本信托担保方式多样且足值，风险可控。设置用款监管账户，以确保信托资金用于镇江市官塘新
城路网工程的建设，避免因工期延误对应收款的偿付可能造成的障碍；在镇江交投未依约履行应
收款偿付义务的情况下，我司有权要求江苏交工集团按照未付余额对应的信托资金数额履行回购
义务；由镇江市国土资源局及财政局就抵押物的处置及出让款的划付向我司出具书面确认函，以
确保我司抵押权的实现。
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02交易对手介绍
江苏交工集团基本情况
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公司名称 江苏省交通工程集团有限公司
公司类型 有限公司（法人独资）私营
成立时间 1988年2月9日
注册地址 镇江市东吴路55号
注册资本 30100万元人民币
法定代表人 仲义正
经营范围 许可经营项目：承包境外工程及境内国际招标工程；境外工程所需的设备、材料的出口业务；对外派遣实施境外工
程所需的劳务人员；起重机械的安装、维修。
一般经营项目：土木工程建筑的勘察、设计和施工，提供施工设备服务，普通机械制造，金属结构制造与安装，起
重设备安装与维修，建材加工（限分支机构许可经营范围）与销售，实物租赁，工程勘察、检测、设计及咨询等。
股东情况 江苏交工投资有限公司持股比例100%
公司简介 江苏交工集团的主营业务包括道路工程、桥梁工程、航务工程及机械设计和制造；总承包或参与了沪宁高速公路
江苏段、南京禄口国际机场高速公路、京沪高速公路江苏段、苏嘉杭高速公路、京福高速公路福州段等一大批高速
公路建设项目；参与了江阴长江公路大桥（主跨1385m）和润扬长江公路大桥（主跨1490m，中国第一，世界第三）
的建设。
江苏交工集团具有公路工程、市政公用工程施工总承包一级资质及路面、路基、桥梁、通航建筑工程施工专业承
包一级资质，并具有港口与航道工程、房屋建筑工程施工总承包资质和水工金属结构制作与安装工程专业承包资质
及境外工程承包经营权。
公司经营战略为 “立足江苏、服务全国、开拓境外”，自成立之日起，共建造桥梁500余座、公路1000余公里
（其中大桥及特大桥100余座、高速公路700 余公里）、大中型内河船闸17座、内河港口4座、长江专用汽渡码头3座，
所建工程的质量优良率和工期履约率均保持100％，曾荣获中国建筑工程“鲁班奖”3项、“詹天佑奖”4项，国家优
质工程银质奖2项，“2005全国十大科技成就奖”，部、省优质工程奖20多项。集团公司相继被国家建设部、交通部
评为“全国施工技术进步先进企业”、“全国交通系统先进集体”；荣获省、地方多项奖励。自1981年至今，公司
及所建项目所取得的厅级以上荣誉及奖项共计150余项，近两年（2011-2012）取得的厅级以上荣誉及奖项达21项，
2012年被评为“中国民营500强”。
江苏交工集团财务情况
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资产负债表
货币单位： CNY万元 2010年 2011年 2012年12月
资产 审计报告 审计报告 审计报告
货币资金 69,709 101,519 124,685
应收账款+应收票据 84,427 127,964 137,168
预付账款 14,362 21,820 16413
其他应收款 2,425 5,049 3,737
存货 4,713 6,181 5,611
流动资产合计 175,636 262,533 287,614
长期股权投资 1,856 1,236 1,198
固定资产净值 27,741 32,841 34,073
在建工程 4,349 5,516 6,391
无形资产 3,108 2,359 2,410
资产总计 212,690 304,485 331,686
负债
短期借款+应付票据 90,220 150,280 169,600
应付账款 18,932 23,899 21,910
预收款项 11,830 14,116 14,774
其他应付款 2,503 3,539 5,370
应交税金 4,251 6,321 7,797
应付股利 583 492 49
其他流动负债 2,536 2,577 2,437
流动负债合计 130,855 201,224 221,937
长期借款 2,180 2,180 180
长期应付款 850 848 848
专项应付款
14,296
6,257 6,256
长期负债合计 17,326 9,285 7,284
负债合计 148,181 210,509 229,221
所有者权益
实收资本 15,000 30,100 30,100
资本公积 12,097 12,097 12,097
盈余公积 3,423 4,140 5,005
未分配利润 26,895 38,201 44,577
所有者权益合计 57,415 84,538 91,779
江苏交工集团财务情况
资产负债结构分析
截至2012年12月31日，江苏交工集团的资产总额为331686万元，负债总额为229221万元，所有
者权益为91779万元。从资产结构来看，流动资产占比较高，2010-2012年，流动资产占总资产的
比例分别为%、%、%，主要为货币资金及应收账款。
公司整体负债规模较小，并保持较小的增长幅度，近三年资产负债率均保持在70%以下。从负债
结构看，流动负债占比较高，2010-2012年，流动负债占总负债的比例分别为%、%、
%，主要为短期借款和应付账款。长期负债较少，主要为专项应付款，为企业改制时提留费用
及职工住房公积金。
综合来看，公司的资产及负债规模均保持着较为稳定的规模及增长速度，以流动资产为主的资产
结构与负债结构也较为匹配。
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江苏交工集团财务情况
14
损益表
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企业名称：
江苏省交通工程集团有限公
司
日期：
货币单位： CNY万元 2010 年 2011 年 2012 年
1
2 月
损益表 审计报告 审计报告 审计报告
主营业务收入 493,670 505,062 512,227
主营业务成本 455,256 460,034 461,008
营业税金及附加 16,249 14,066 16,973
主营业务利润 22,165 30,962 34,246
销售费用 272
管理费用 8,645 11,072 11,734
财务费用 6,062 11,990 13,279
利息支出
其他费用或支出 310 242 10,857
投资收益
其他业务收入 3,361 4,106 14,087
营业利润 10,509 11,764 12,191
营业外收入 186 275 87
营业外支出 167 46 138
利润总额 10,528 11,993 12,140
所得税 3,064 3,352 3,555
净利润 7,464 8,641 8,585
盈利能力分析：
从报表可见，江苏交工集团近三
年实现的主营业务收入分别为493670
万元、505062万元和512227万元，主
要来源于工程施工收入，公司主营业
务突出，收入规模较大，且逐年稳步
增长。江苏交工集团近三年的利润总
额分别为10528万元、11993万元及
12140万元，保持着较为稳健的增长态
势。
鉴于江苏交工集团原为省交通厅
所属的施工企业，虽已改制为民营企
业，但与江苏省及地方各级交通管理
部门及政府融资平台均保持了长期、
良好的合作关系。随着江苏省及各地
区对城市交通基础设施建设需求的不
断增长，公司未来的营业收入仍将保
持稳定的增长态势。根据初步测算，
2013年初仅在建未完工的项目合同金
额总计达864088万元，具有良好的收
入预期。
江苏交工集团财务情况
现金流量表
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企业名称： 江苏省交通工程集团有限公司 日期： 2013/3/26
货币单位： CNY万元 2010 年 2011 年 2012 年 12 月
项目 审计报告 审计报告 审计报告
一、经营活动产生的现金流
经营活动现金流入小计 575,346 562,207 543,004
经营活动现金流出小计 564,868 536,626 505,671
经营活动产生的现金流量净额 10,478 25,581 37,333
二、投资活动产生的现金流
投资活动现金流入小计 9,230 166
投资活动现金流出小计 4,895 8,821 3,981
投资活动产生的现金流量净额 4,335 -8,655 -3,981
三、筹资活动产生的现金流
筹资活动现金流入小计 16,401 131,053 139,550
筹资活动现金流出小计 6,225 116,169 149,736
筹资活动产生的现金流量净额 10,176 14,884 -10,186
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额 24,989 31,810 23,165
期初现金及现金等价物余额 44,720 69,709 101,519
六、期末现金及现金等价物余额 69,709 101,519 124,684
15
总体来看，江苏交工集团的现金流
量较为充沛，特别是经营活动产生的现
金流量较大，公司具备较强的偿债能力；
加之未来投资的逐步回收，也为其履行
本信托项下义务提供了更为可靠的保障。
镇江交投基本情况
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公司名称 镇江市交通投资建设发展公司
公司类型 联营
成立时间 1992年11月5日
注册地址 镇江市正东路5号
注册资本 51006万元人民币
法定代表人 丁锋
经营范围
公路交通建设项目的投资、建设施工和配套项目的开发；交通工程的技术咨询；设计、制作、发布路牌灯箱、
霓虹灯、礼品、横条幅、展牌、样本画册、展场布置广告；代理国内同类广告及影视、广播、报纸广告业务；
土地整理开发；交通工程项目代建管理。
股东情况
镇江市国有资产投资经营公司持股比例%，出资额19130万元；
镇江市交通运输局持股比例%，出资额1876万元；
昆仑信托有限责任公司持股比例21%，出资额30000万元。
公司简介 根据镇江市人民政府镇政发（2001）258号文《关于建立镇江市交通投资建设发展公司的通知》，公司的
主要职责是：筹集、使用和管理交通设施建设资金；投资、建设和经营道路、桥梁、隧道、航道等交通基础
设施；作为经营主体和项目法人，负责项目的资金筹集、工程建设和管理；经市政府批准对交通所建道路、
航道、站埠、桥梁等基础设施周边或道路两侧权限范围内的土地进行前期开发和综合开发以及经营所承建交
通基础设施控制范围内的广告等。公司自建立以来，主要是以市场化经营方式承担城市交通建设重点工程项
目，为镇江城市“三年大变样”建设作出了突出贡献，公司先后荣获了“镇江国资运营先进单位”、“江苏省重点工
程劳动竞赛功臣集体”、“镇江市城建重点工程先进单位”、“江苏省重点工程先进单位”、“镇江市有功单位”、“镇
江市五一劳动奖状”、“国土绿化先进单位”、“南徐杯建功立业劳动竞赛先进单位”“中国风景园林学会优秀园林
工程奖”、“镇江市文明单位”等荣誉称号。
根据江苏银监局2011年5月12日出具的备案回复书（【2011】69号），镇江市交通投资建设发展公司贷
款符合现金流全覆盖的条件，可调整为特殊公司类贷款。即镇江交投可以退出平台贷款管理，按照商业化原
则运作。
镇江交投财务情况
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资产负债表
货币单位： CNY万元 2009 年 2010 年 2011 年
20
12 年 12 月
货币资金 338,587 315,024 197,225 374,176
短期投资 191 41 40 45
应收账款+应收票据 1 66,793
预付账款 4,634 21,179 29,514 36,394
其他应收款 247,159 236,040 256,688 224,790
存货 443,432 204,463 230,445 649,842
流动资产合计 1,034,003 776,748 713,912 1,352,040
长期股权投资 19,450 24,581 20,900 41,233
固定资产净值 122 1,662 1,970 2,810
在建工程 32 2,402 4,296
无形资产 543,919 986,074 1,574,620 2,217,777
长期待摊费用 95 32 64
其他长期资产 249,279 695,088 186,977 311,163
资产总计 1,846,868 2,484,185 2,500,813 3,929,383
短期借款+应付票据 362,300 344,300 250,500 417,275
应付账款 780 59 1,034 1,838
预收款项 120 3,358 1,365
其他应付款 359,333 308,639 425,198 411,882
应交税金 27,930 43,742 51,078 52,714
一年内到期长期负债 50,900 104,395 106,955 196,204
其他流动负债 1,530 3,011 3,626 16,205
流动负债合计 802,893 807,504 839,756 1,096,118
长期借款 438,450 494,155 443,050 747,269
应付债券 100,000 100,000 280,000
长期应付款 69,142 78,599
其他长期负债 5,000
长期负债合计 438,450 594,155 612,192 1,110,868
负债合计 1,241,343 1,401,659 1,451,948 2,206,986
所有者权益合计 605,431 1,082,433 1,047,797 1,720,793
近几年，由于城市交通道路建设投入的增加和政府的项目配置土地注入，公司资产总额保持持续增长。截至2012年
12月31日，镇江交投的资产总额为亿元，所有者权益为亿元。总体来看，公司资产规模较大，资本实力雄
厚；负债规模较为合理，具备较强的偿债能力。
镇江交投财务情况
18
盈利能力分析：
公司近三年来经营业绩良好，主营业务收入逐年
上升，2010-2012年实现的主营业务收入分别为98907
万元、113575万元和122733万元，主要来源于交通综
合开发经营收入（具体指修建道路资产沿线土地开发
收入）、广告收入、管线收入及咨询服务收入。
政府补贴收入也是镇江交投重要的收入之一，主
要是政府对公司代建项目的补贴，2010-2012年政府
补贴收入分别为24837万元、15965万元及10307万元，
补贴收入占公司利润总额的比例分别为%、
%及%。
可见，镇江交投主营业务板块清晰，已经建立了
比较成熟的运营模式，在完成政府代建项目的同时，
公司经营收入主要来源于收储土地的出让和二级开发
收入，盈利能力较强。未来随着政府配置土地的陆续
到位及路网交通改造的逐步完成，公司未来土地开发
业务盈利能力有望得到进一步提高。
损益表
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企业名称： 镇江市交通投资建设发展公司 日期： 2013/4/18
货币单位：
CNY
万元
2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 12月
损益表 审计报告 审计报告 审计报告 审计报告
主营业务收入 61,628 98,907 113,575 122,733
主营业务成本 43,529 62,411 98,185 80,915
营业税金及附加 4,037 5,490 6,603 4,975
主营业务利润 14,062 31,006 8,787 36,843
营业费用 158 167 171
管理费用 1,278 4,034 1,206 4,749
财务费用 294 340 -11 -182
利息支出
其他费用或支出
投资收益 -61 -644 -133 133
补贴收入 7,039 24,837 15,965 10,307
营业利润 19,468 50,667 23,257 42,545
营业外收入 1,504 87
营业外支出 126 274 106 4,003
利润总额 19,342 51,897 23,151 38,629
所得税 5,046 14,019 1,875 8,844
镇江交投财务情况
19
现金流量表
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企业名称： 镇江市交通投资建设发展公司 日期： 2013/4/18
货币单位： CNY万元 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 12 月
项目 审计报告 审计报告 审计报告 审计报告
一、经营活动产生的现金流
经营活动现金流入小计 357,475 170,343 195,850 89,668
经营活动现金流出小计 334,245 173,752 187,634 182,259
经营活动产生的现金流量净额 23,230 -3,409 8,216 -92,591
二、投资活动产生的现金流
投资活动现金流入小计 50,535 161
投资活动现金流出小计 77,291 172,672 4,078 273,012
投资活动产生的现金流量净额 -26,756 -172,511 -4,078 -273,012
三、筹资活动产生的现金流
筹资活动现金流入小计 320,963 364,200 358,007 1,025,397
筹资活动现金流出小计 276,619 196,794 379,245 574,838
筹资活动产生的现金流量净额 44,344 167,406 -21,238 450,559
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额 40,818 -8,514 -17,100 84,956
期初现金及现金等价物余额
六、期末现金及现金等价物余额 40,818 -8,514 -17,100 84,956
经营活动产生的现金流量：
2010-2012年，公司经营
活动产生的现金流量净额分
别为-3409万元、8216万元
和-92592万元。
投资活动产生的现金流量：
2010-2012年，镇江交投
投资活动现金净流量额体现
为负值，主要是由于近几年
镇江市城市建设步伐加快，
加上拆迁安置成本上升较快，
且投资项目具有回收期限较
长的特性。可以看到，随着
投资收益逐步回笼，投资活
动产生的现金流量净额负值
呈现逐年减少的趋势。
。
筹资活动产生的现金流量分析
镇江交投2010-2012年现金流量金额分别为167406万元、-21238万元及450559万元，筹资规模基本稳定。公司筹资
活动的现金流量净额在2010年度大幅度增加，主要由于公司加大筹资活动力度。
03资金使用用途
应收款基本情况
本信托项下信托资金用于受让江苏交工集团对镇江交投持有的应收款
应收款的形成
2012年9月15日, 镇江交投（作为发包人）与江苏交工集团（作为承包人）签署《镇江市官塘新城路网工
程施工项目A2标段合同书》（以下简称“施工合同”）， 就官塘新城路网工程的施工达成如下协议：
镇江市官塘新城路网工程招标设三个标段: A1标段、A2标段和A3标段, 其中A2标段为周湾路和四平山路
（含官附路）。周湾路北起宝平路路口南侧, 南至沿江公路, 路线全长公里, 设计标准为城市主干路。招标
内容为路基、路面、桥涵及雨污水等工程的施工。
合同总价为人民币肆亿捌仟玖佰伍拾万零捌仟肆佰玖拾柒元（RMB489,508,497元），合同期内单价不调
整。
承包人应按照监理人指示开工, 工期为24个月。
工程款支付: 工程累计完成工程量达到5,000万元以后开始支付, 每月按照完成工作量的60%付款, 剩余工
程款在交工验收2年内等额支付。
本信托项下拟转让的债权即为江苏交工集团依据上述施工合同所享有的应收款债权，合同约定的债权总额
为人民币489,508,497元，信托计划期限内，该笔应收款债权将分期实现。目前，该项目已完成工作量已累计
达到5000万元，满足支付工程款的前提条件。
04回款来源分析
还款来源
主要资金来源
本项目回款主要资金来源于镇江交投支付的应收款
主要资金来源分析须重点关注镇江交投的经营及财务状况
鉴于镇江交投为镇江市下属三大平台公司之一，受到政府较大支持，因此需关注镇江市的财政收入情况
补充资金来源
江苏交工集团承担的应收款余额回购义务
因此须关注江苏交工集团的经营和财务状况
抵押物变现收入
镇江交投以其依法持有的国有土地使用权提供抵押担保
因此有必要对抵押物的价值及变现的操作流程进行分析
23
镇江交投未来收益预测
鉴于镇江交投为应收款的实际债务人，在本信托项下为第一还款义务人，因此有必要对其偿债能力进行分
析。
24
镇江市交通投资建设发展公司2013年-2015年现金流量预测表
单位：万元
项 目 2013年度 2014年度 2015年度
一 现金流入
1 交通综合开发经营收入 303200 343100 255300
2 代建收入 8800 10000 12000
3 政府补贴收入 15000 15000 15000
4 筹资活动现金流收入 262500 262500 262500
5 其他收入 20810 24570 26570
现金流入合计 610310 655170 571370
二 现金流出
1 土地成本 72768 82344 61272
2 代建项目成本 6424 7300 8760
3 偿还贷款 418093 431702 43714
4 偿还债券 5580 5580 41580
现金流出合计 502865 526926 155326
三 本期净现金流量 107445 128244 416044
四 加：期初现金及现金等价物的余额 84956 192401 320645
五 期末现金及现金等价物余额 192401 320645 736689
镇江交投未来收益预测
预测依据
o 上述交通综合开发经营收入，即土地出让收入，测算依据为镇江交投2013-2015年度地块上市计划（见下表）；
25
年份 地块名称 面积（亩） 土地证号 土地性质
2013年
林隐路 (2007) 4277号 综合用地
林隐路 (2007) 4280号 综合用地
林隐路磷肥厂 (2007) 4282号 综合用地
官塘桥 (2009) 1172号 城镇混合住宅
官塘桥 (2009) 1173号 城镇混合住宅
官塘桥 (2009) 1174号 城镇混合住宅
蒋桥镇官塘桥
村
(2007) 4号 城镇混合住宅
蒋桥镇官塘桥
村
(2007) 5号 城镇混合住宅
蒋桥镇官塘桥
村
(2007) 7号 城镇混合住宅
官塘桥镇宝路
西
(2005) 1153306号 城镇混合住宅
合计 预计收入亿元，收益亿元
2014年
蒋桥镇官塘桥
村
(2007) 6号 城镇混合住宅
官塘桥 (2009) 1171号 城镇住宅用地
官塘桥 (2009) 1172号 城镇住宅用地
官塘桥 (2009) 1173号 城镇住宅用地
官塘桥 (2009) 1174号 城镇住宅用地
官塘桥镇宝路
西
(2005) 1153305号 城镇混合住宅
官塘桥镇宝路
西
(2005) 1153307号 城镇混合住宅
合计 预计收入亿元，收益15亿元
2015年
镇澄路东侧 (2001) 11号 城镇混合住宅
镇江第二汽运
公司
(2006) 1159032号 城镇住宅用地
镇江冶炼总厂 (2006) 1159030号 城镇住宅用地
长山煤矿 (2009) 1187号 城镇住宅用地
蒋乔乔家门 (2009) 4721号
润州区官塘桥 (2009) 6290号
润州区官塘桥 (2009) 6292号
长山煤矿 (2009) 1187号
长山煤矿 (2009) 1188号
古洞煤矿 (2009) 1189号 城镇住宅用地
古洞煤矿 (2009) 1190号 城镇混合住宅
合计 预计收入亿元，收益12亿元
o 截至2011年底，公司土地存量
达到亩，累计上市出让
土地亩，累计实现土地
出让金亿元；镇江市政府
还将在2013-2017年给公司配置
土地4288亩。可以说，未来两
年公司的供地规模仍会稳步上升。
根据镇江交投提供的“存量土地
上市计划”，2013-2015年镇江
交投依法持有的地块上市收入预
计为亿元，净收益预计为
亿元。
镇江交投未来收益预测
o 代建收入测算依据为镇江交投在建的镇江市官塘新城路网工程可取得的收入；
o 政府补贴收入为依据2009-2011年三年补贴收入的平均值测算得出；除2011年度外，镇江交投自政府取得的补贴
收入均呈现大幅上升的趋势，因此采用此种平均值为较保守的测算方式；
o 筹资活动现金流入为依据2009-2011年三年筹资规模的平均值测算得出；镇江交投2012年新增金融机构负债及企
业债额度较2011年大幅上升，其目前的融资渠道较多，成本也呈现下降态势；因此采用此种平均值为较保守的
测算方式；
o 其他收入主要指租金、广告、咨询等收入；
o 土地成本按照土地出让价格的24%确定（参考镇江市土地开发的通常成本）；
o 代建项目成本按照2009-2011年主营业务成本的平均值75%进行测算；
o 贷款及债券偿还额度均为依据截至2012年12月31日的债务情况进行的测算；
可见，采用上述较为保守的方式测算出未来3年企业的净现金流量分别为亿元、亿元及亿元，现金
流水平较为充沛，具有较强的偿付能力。
26
镇江市财政收入情况
27
年度 2009年 2010年 2011年 2012年
一、财政总收入 2963527 3815000 3898135 5308605
1、上划中央收入 758368 939195 872184
增值税 556242 625273 528944
消费税 10805 18616 16559
企业所得税 129716 212568 236622
个人所得税 61605 82738 90059
2、一般预算内收入 1015693 1381012 1357363 2154790
（1）税收收入 828979 1108655 1086097 1740000
其中：增值税 185387 208403 176243
营业税 262612 351515 325359
所得税 127546 196871 217786
（2）非税收入 186714 272357 271266
3、基金收入 1189466 1494793 1668588
其中：政府性基金收入 859725 1071190 1319447
社保基金收入 329741 423603 349141
二、可支配财力 2205000 2861200 3026000 4200000
三、财政总支出 2312686 2982193 2927125 4265093
1、一般预算支出 1207413 1548556 1328713 2336387
2、基金支出 1105273 1433637 1598412
其中：政府性基金支出 783416 1009719 1255458
社保基金支出 321857 423918 342954
截至2012年12月末，镇江市全市
累计财政总收入亿元，同比增
长%。其中：地方财政一般预算
收入完成亿元，同比增长
%，2012年全市累计财政总支出
亿元，2012年公共预算收入
中，税收收入总量分别超过全省、苏
南平均和个百分点，列全省第
6位。
总体来看，受益于镇江市地区经
济的良好发展，镇江市财政实力得到
增强，财政收入结构逐步优化，财政
收支平衡情况较好，为地方经济的发
展提供了很强的保障。
江苏交工集团未来收益预测
鉴于江苏交工集团承担应收款余额回购义务，因此有必要对其偿债能力进行分析。经分析江苏交工集团近
三年的资产、负债及利润状况，可以看到江苏交工集团的负债规模较小，且绝大部分为短期借款，因此仅对其营
业收入情况进行预测。
28
预测依据：
•营业收入主要包括工程施工收入；按照过去三年
增长趋势分析，2009年增长率为36%，2010年增
长率为28%，2011年增长率为%，2012年增长
率为%；鉴于近几年国家货币政策趋紧，考虑
到公司2013年初未完工程量可收取的工程款总计
达864088万元，则按照5%的增长率测算出上述规
模。
项目 2013年 2014年 2015年
营业收入： 537838 564730 592967
减：营业成本 484054 508256 533669
营业税金及附加 17748 18635 19566
主营业务利润 36036 37839 39732
减：营业费用 338 355 372
管理费用 9418 9889 10383
财务费用 6604 6934 7281
加：投资收益
营业利润 19676 20661 21696
加：营业外收入 300 300 300
其中：政府补助
减：营业外支出 270 270 270
利润总额 19706 20691 21726
减：所得税 8473 8896 9340
净利润 11233 11795 12386
江苏交工集团作为本信托项下余额补足方，其主营业务收入规模较大，且处于持续、稳定的增长态势；公司
负债规模较小，对其履行本信托项下义务影响较小，故未作预测。从其营业收入及净利润测算来看，江苏交工集
团主营业务突出、经营稳定，为其承担本信托项下相关债务提供了良好的保障。
05抵押物情况
30
抵押物价值
抵押物基本信息
地块一：南徐大道10号地
序号 项目 内容
证号 镇国用(2012)第14527号
土地使用权人 镇江市交通投资建设发展公司
座落 南徐大道10地块
地号 JT005069000
地类（用途） 商服、住宅用地
使用权类型 其他(政府储备)
终止日期 商业40年、住宅70年
使用权面积 平方米
发证日期 2012年11月1日
31
抵押物价值
o 地块二：南门汽车站地块
o 根据上海东洲房地产估价有限公司于2013年4月28日出具的《镇江市南徐大道10地块、南门汽车客运站地块房地
产预估结果报告》（沪东洲预估报字【2013】03202433048号），拟抵押地块预估单价为2450元/㎡，两幅地块
评估价值总计61500万元。
序号 项目 内容
证号 镇国用(2012)第14548号
土地使用权人 镇江市交通投资建设发展公司
座落 镇江南门汽车客运站
地号 JT005059000
地类（用途） 商服、住宅用地
使用权类型 其他(政府储备)
终止日期 商业40年、住宅70年
使用权面积 平方米
发证日期 2012年11月1日
06华澳国际信托简介
华澳国际信托有限公司简介
华澳信托是中国国家开发投资公司下属子公司三吉利、融达公司和澳大利亚领先的金融机构麦格理的合资公司
华澳信托致力于：
o 通过细致的筛选，对高质量资产的积极管理，以及高
效运作的资本结构，为广大投资者带来丰厚回报；
o 集中式的团队化风险管理，引入了麦格理集团在风险
管理举措方面的经验与成果；
o 理解投资者和公司机构的个性化需求，并制定出能满
足这些需求的金融服务产品；
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联系，以便在恰当的时机向恰当的投资者提供恰当的
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