商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿
着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射
范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的
区域范围。无论大商场还是小商店，它们的
销售总是有一定的地理范围。这个地理范围
就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店
购买的消费者所居住的地点。
商圈必需的要素，包括消
费人群、有效经营者、有效
的商业管理、合理的发展前
景和政府支持，此外还有商
圈的形象、功能、建筑形态
以及建筑成本等。
商圈分析是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈
规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经
营方针和策略提供依据。
1、商圈分析是新设零售店进行合理选址的前提；（新设零售在选择
店址时，关系力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客，这首
先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况及市场，
非市场因素的有关资料，在此基础上，进行经营效益的评估，衡量
店址的使用价值，按照设计的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、
店址、经营条件协调融合，创造经营优势。 ）
2、商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略； （零售店为取得竞
争优势，广泛采取了非价格竞争手段，如改善形象，完善服务，加
强与顾客的沟通等，这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流性
质、了解顾客需求、采取针对性的经营策略，赢得顾客信任。）
3、商圈分析有助于零售店制定市场开拓战略；
商业企业经营方针、经营策略的制定或调整，总要立足于商圈内
各种环境因素的现状及其发展规律、趋势。通过商圈分析，可以帮
助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求
保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群。制定积极有效的经
营战略。
4、商圈分析有助于零售店加快资金周转。
零售店经营的一大特点是资金占用多，要求资金周转速度快。零
售店的经营规模受到商圈规模的制约，商圈规模又会随着经营环境
的变化而变化。商圈规模收缩时，零售店规模不变，会导致流动资
金积压，影响资金周转。因此，经营者通过商圈分析，了解经营环
境及由此引起的商圈变化，就可以适时调整，积极应对。
总建筑面积达总建筑面积达5555万平方米万平方米，总投资近，总投资近4040亿港币亿港币的华的华
润中心是一座集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、润中心是一座集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、
居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、
高品质的标志性商业建筑群。万象城是高品质的标志性商业建筑群。万象城是深圳最大、华深圳最大、华
南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心，它不仅，它不仅
是购物的场所，它最初的用意是想在深圳这样一座人均社是购物的场所，它最初的用意是想在深圳这样一座人均社
会商品零售额全国第一的年轻城市中创造一种新的购物方会商品零售额全国第一的年轻城市中创造一种新的购物方
式、生活方式式、生活方式 . .
总建筑面积约总建筑面积约万平方米，拥有万平方米，拥有66层商用楼面，近层商用楼面，近300300个大个大
小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、
娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，正可谓娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，正可谓
包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念
和生活体验，是真正意义的和生活体验，是真正意义的一站式消费中心一站式消费中心，是市民，是市民
和游客均向往的好去处。和游客均向往的好去处。
万象城采取主力店＋次主
力店＋专门店的门店组合
形式
华润·万象城主力店铺
■ RéEL■ RéEL时尚生活百货：专为时尚生活百货：专为18~3518~35岁年轻女性打岁年轻女性打
造的时尚生活馆。造的时尚生活馆。
■ Olé■ Olé超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超
市，以市，以““时尚、健康、快乐时尚、健康、快乐””为经营理念。为经营理念。
■ ■ 嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电
影爱好者提供最好的视听享受。影爱好者提供最好的视听享受。
■ ■ 冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹
克标准真冰滑冰场，下设克标准真冰滑冰场，下设““冰纷会冰纷会””滑冰俱乐部，滑冰俱乐部，
教练团队实力雄厚。教练团队实力雄厚。
万象城是深圳休闲娱乐生活领跑者
1）深圳最大、最好的电影城；
2）星巴克在南中国的旗舰店；
3）奥运标准真冰滑冰场；
4）设计理念前卫的美发沙龙；
5）闻名世界的玛花纤体；
6）NOVO的时尚沙龙；
7）除了让人眼花缭乱的时尚品牌；
8）万象城的休闲娱乐组合有奖让人眼前一亮。
• 全城瞩目的嘉禾深圳影城由有30多年影院
管理经验的香港嘉禾集团投资3400万元，
按世界顶级影城标准兴建，首期七个厅，
含一个贵宾厅，共1076个座位，是迄今为
止深圳最大最新的现代化专业影城。负责
影城总体设计和视听.
• 万象城·真冰溜冰场位于万象城四楼是严
格按照奥运竞赛标准建设,建成后的溜冰
场可举行花样滑冰、速度滑冰、冰球比赛
以及其他冰上娱乐活动。
• 万象城的溜冰场吸引了相对固定的消费人
群，万象城请世界溜冰冠军来深圳表演，
更加深了顾客的印象。。
• 次主力店 、男装 、女装、 家居生活、
影音、 个人护理、药品、礼品、鞋包、
钟表、珠宝饰品、餐饮 、银行、服务
展示中心、休闲服、运动用品、童装、
玩具。
•• Anubis Anubis
•• ARTE ARTE
•• 安徒生冰淇淋鲜果汁安徒生冰淇淋鲜果汁
•• 倍轻松倍轻松
•• Bread Talk Bread Talk
•• 宝明堂宝明堂
•• CK underwear CK underwear
•• CITY CHAIN CITY CHAIN
•• DESIGNER TIMES DESIGNER TIMES
•• 东方红东方红
•• Esprit edc Esprit edc
•• EEE FEEL MORE EEE FEEL MORE
•• 菲科美冲印店菲科美冲印店
•• Flavor Flavor 雪茄雪茄
•• GOLAY GOLAY
•• 广天藏品广天藏品
•• Haagen Dazs Haagen Dazs
•• 华润堂华润堂
•• 金大福金大福
•• 江南味道江南味道
•• 金燕庄金燕庄
•• KFC KFC
•• 康维他康维他
•• Leonidas Leonidas
•• 茂昌茂昌 OPTICAL OPTICAL
•• 面点王面点王
•• 万宁万宁 mannings mannings
•• 满记甜品满记甜品
•• NiCE NiCE
•• NICI NICI
•• OlOléé 超级市场超级市场
•• Pizza Hut Pizza Hut
•• PIV:style PIV:style
•• 奇华饼家奇华饼家
•• REELREEL芮欧时尚生活百货芮欧时尚生活百货
•• 水呼吸水呼吸
•• 时光音像时光音像
•• SUNGLASS SHOP SUNGLASS SHOP
•• swatch swatch
•• 十一德翡翠馆十一德翡翠馆
•• STARBUCKS COFFEE STARBUCKS COFFEE
•• Tissot Tissot
•• 天福茗茶天福茗茶
•• 味千拉面味千拉面
•• 位元堂位元堂
•• 眼镜眼镜 88 88
•• 优之良品优之良品
•• 周大福周大福
•• 周生生周生生
•• Zippo Zippo
万象城商户共242家，L1 、 B1
层商户数量最多，L5、L4层数量
最少。
整体业态分布中，零售占78%，
餐饮占14%，休闲娱乐占8%，
零售在整个业态分布中占据了绝
对数量，这与万象城经营趋于成
熟，客流稳定是分不开的。
在商户类别中，服装/鞋包类有
商户111家，占比达47%，钟表/
珠宝/饰品/礼品/运动用品类有
商户43家，占18%，它们都是
主力零售商户，而其余类型零售
商户和各类娱乐休闲商户占比都
在5%以下，但类型齐全。
商户业态及类别
商户分布中，钟表/珠
宝/饰品/礼品/运动用
品在该楼层占比达到
43%，餐饮和个人护
理/药品/保健品商户
占比也较高，分别为
27%、20%。
各层商户分析—
—B1
在系列国际品牌的带领
下，该楼层服装/鞋包
类商户占比达71%，钟
表/珠宝/饰品/礼品/运
动用品占比也有17%，
是以中高档商品零售为
主的楼层，此外该层还
设置了3家银行。
各层商户分析—
—L1
L2层商户分布与L1层
类似，服 装/鞋包类
商户的占比有74%，
钟表/珠宝/饰品/礼品
/运动用品占该 层13%，
餐饮占比有所增加。
各层商户分析—
—L2
各层商户分析—
—L3
该层中服装/鞋包类商
户仍是主力，占到62%，
此外美容美发/摄影/服
务类商户的占比大幅提
升，占17%，餐饮、家
居用品的比例也有所增
加，为该层增添了娱乐
休闲功能，同时对将人
流向高楼层拉动也起到
较好作用。
各层商户分析—
—L4
该层服装/鞋包类商户占
比下降至34%，童装/玩
具类占比达31%，与滑
冰场相呼应，餐饮类升
至15%，拉动高层的人
流。
商户类别中，47%的餐饮
商户有效拉动高层人流，
29%的数码影音商户，
12%的家居生活商户与主
力店相互呼应。
各层商户分析—
—L5
万象城品牌主要从三个角度树
立
1、针对客户需要商品种类调整
及时，能够满足顾客需求；
2、购物等各个业态服务完善；
3、树立鲜明的商业文化特色。
项目特色
人车分流、人货分流，地下到地面3层均能从停车场直接入内，开车来此消
费便利性更强。
交通
动线
平行动线，整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店铺分布在
动线两侧，无死角。垂直动线，88部电扶梯与直梯交错分布，店铺可视性、
通达性强。
人性化
对女性消费者关怀备至，女洗手间配置高出国家标准两倍；除了零售商户
外，万象城内部还设有多个提款机，以及改衣店、钟表维修店，配套服务
人性化。
• 市场推广
• 提出了“整合推广策略”联合国际4A广告
公司、公关公司以及本土广告公司开展了
一系列的推广活动（如与租户的联合推广
计划），为招商工作提供了有力的支持。
运营管理
只租不售，立体动线设计减少楼层间的租金价差
返点式租赁，租金增长以商家业绩增长为基础
业态齐全，分布合理，餐饮、休闲娱乐等业态配置较好
定位
设计
运营选址
位于深圳核心
经济区，商业
氛围醇熟，周
围数条交通要
道贯穿，地理
位置十分优越，
周边居民、游
客、白领消费
力较强。
引进诸多世界品牌专卖店和旗舰店，
使其中高档的品牌定位深入人心。
动线设计合理，购物的视觉性和可达性
都达到较高程度，多层停车场与商场相
连等诸多人性化设计彰显其档次和品位。
万象城业态丰富，切实做到
“一站式”，且分布合理，
有效保证高楼层的客户量。
商场针对不同商家采取返祖
等经营模式，并不断调整场
内商户，引进最前沿的品牌，
同时淘汰过气品牌，场内出
租率几乎维持在饱和状态，
很少有铺位空置。
万象城的建筑状况
整个购物中心只有一条主动线，无次要通
道，所有店面都分布在动线两边，这样避
免了整个商场中死角的出现；内外部交通
合理，真正做到人车分流、人货分流；
万象城除了拥有如米兰大道、阳光大道、
幻彩天顶、浑圆天顶、空中花园等特色
景观外，在商业空间的构成上，也有很
多特色，为众多入驻的租户商家所赞许。
一期的“万象城”和5A甲级写字楼是两个
相互独立的主体建筑，两幢建筑之间通过空中走
廊连接. 万象城”力图提供给消费者舒适、
丰富的购物体验，这就要求整个建筑规划必须满
足顾客购物的需求和心理.主体建筑总建筑面积虽
然达万平方米，拥有6层商业楼面，全部通过
上百部电梯连接.消费者在购物过程中并不感到疲
劳和烦琐，因为每一层都有一个明显的动线，所
有店面都分布在动线两边，这样保证了整个商场
中没有死角.
当顾客在这个面积巨大的商场中逛时，宽阔
的主动线可以让顾客很容易找到要找的店面和商
品，不会出现在其它商场迷路的情况；
巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足
够的自然光；
卸货区的设置特点，卸货区安排在店面的后部，
通过货梯直接进入店面的货物区，顾客走动的位
置完全看不到货物的物流过程。
一期还为顾客提供了1034个车位，二期将达到
3000个。
深南路入口
（L1、L2）
深南路入口
（B1,下沉广
场）
宝安南路入口
西侧万象街
万象城二期
区位交通—
—区位
人民银行深圳中心
支行、深圳发展银
行、农业银行深圳
分行等数十家银行
机构，以及中国外
汇交易中心深圳分
中心、深交所和几
十家证券保险机构
总部或分支机构分
布在周围
周边深圳书城、
购书中心、书
城等培训机构、
深圳电大、成
教学院、深圳
大剧院
附近有地王大
厦信兴广场、
KK mall、新城
市广场（原中
信城市广场）、
金光华广场等
知名购物中心
地处蔡屋围商圈，
与东门、人民南商
圈构成罗湖金三角
三大商圈之一 文化中心 金融中心 商业中心
万象城
东门商圈
人民南商圈
蔡屋围商圈
地处蔡屋围商圈，与东门、人民南商圈构成罗湖金三角
区位交通——区位
金融中心大厦
深圳发展银行大厦
深圳证券交易所
农业银行大厦
人民银行大厦
万
象
城
区位交通——
区位
金融机构林立，是罗湖传统的金融中心
万
象
城
新城市广场
金光华广场
地王大厦
京基kkmall
区位交通——
区位
周边分布数家购物中心，商业氛围成熟
君悦酒店
晶都大酒店
木棉花酒店
蔡屋围大酒店
万
象
城
区位交通——
区位
周边酒店分布
深圳发展银行大厦
金丰城大厦
地王大厦
华润大厦
金山大厦
湖北宝丰大厦
万
象
城
区位交通——区位
周边写字楼林立
都市名园
城市天地广场
幸福里
蔡屋围新八、九坊
蔡屋围新十坊
嘉宾花园万
象
城
区位交通——
区位
周边住宅错落，居住氛围成熟
拥有地铁1号
线、2号线两
个地铁口
周边至少5
个公交站，
40余对公交
车可至项目
通过地铁3
站抵达罗湖
口岸、6站
抵达皇岗口
岸，深港两
地往来便利
北临深南中路，
南至滨河大道，
东临宝安南路，
西近红岭南路，
交通十分便利
距离火车站10
分钟、机场40
分钟车程
四至交通 地铁 口岸 机场车站公交
区位交通——
交通
万象城
区位交通——
交通
万象城北临深南中路，南至滨河大道，东临宝安南路，西近红岭南路，交通便利
地王大厦：
观光巴士1
/311/302
/101/3/12
/N5/10
/203/223
深圳书城：
东部假日专线1
/K204/85
/103B/29/204
/K113/113
/214/215/N3
/E8/N4/103/104
宝安南路：
336/366/313
/321/309/337
/高峰专线31
/18/207
都市名苑：
7路区间/335
/352/378
/14/352/7
蔡屋围新七坊：
7路区间/335
/352/378
/14/352/7
区位交通——
交通
周边至少近5个公交站点，40余组公交可抵达
根据罗湖商业发展十二五规划
中对蔡屋围片区规划的要求，
将打造“金三角”多层次的商
业圈，拓展华润万象城周边改
造范围，打造蔡屋围金融核心
区和高端消费区。这意味着万
象城高端商业的形象将在政府
的大力支持下，继续得以巩固，
并带动周边蔡屋围片区的商业、
金融等领域朝更高标准发展！
总结
