1
项目投资估算
第一节 项目的大体概况
一、项目概况
1、项目概况
项目占地 50 亩，总用地 33350m2，暂定容积率 。(附表:1)
（表：1） 【项目主要技术经济指标】
内容 指标 内容 指标
建设地点 市区 规划总用地面积 33350m2
计划容积率 计划容积率面积 60030m2
建筑密度 % 绿地率 30%
实际容积率 总建筑面积 60030m2
其中:住宅面积 50030m2 其中:商业面积 10000m2
可销售住宅面积 50030m2 可销售商业面积 10000m2
2
第二节 项目投资估算及资金筹措计划
一、项目投资与成本费用估算
（一）开发成本估算
（1）土地使用权出让金、契税、评估费、拆迁安置补偿费及取得土地净地前的其他费用，共计投入资金 5665 万元
人民币。附（表 2）
（表 2） 【土地成本估算表】 (单位:万元)
序号 项目 计算依据 计价（万元）
1 土地出让金 110 万/亩×50 亩 5500
2 契 税 土地出让金×税率（3%） 165
3 拆迁补偿费用 0
合计 楼面地价:成本/可销售面积=5665/ 60030m2=944 元/ m2 5665
3
（2）前期工程费： 1169 万元，详见本项目前期工程费估算表（附表：3）。
（表：3） 【前期工程费估算表】 (单位:万元)
序号 项目 计算依据 计价（万元）
1 勘探费 26
地质勘探费 20 可谈
文物勘探费 元/ m2×33350 m2＝6
2 设计费 177
主体工程设计费 20 元/ m2×60030 m2＝120
供电设计费 984 万×%＝45
绿化设计费 120 万×10%＝12 可谈
3 施工图审查费 元/ m2×60030 m2＝9 9
4 可行性研究费 自行研究 0
5 环卫费 150 元/ 户×500 户＝7 7
4
6 招投标费 3 万+20 万＝23 23
7 城市基础设施配套费(扣除物流) 80 元/ m2×60030m2＝480 480（可谈）
8 建设规费 374
白蚁防治 2 元/ m2×60030 m2＝12
气象监测费 元/ m2×60030 m2＝1
教育附加 10 元/ m2×60030m2＝60
工程质量监督费 2 元/ m2×60030m2＝12
新型墙体材料专项费用 6 元/ m2×60030 m2＝36
人防工程易地建设费 40 元/ m2×60030m2＝240 可自建
工程定额测定费 建安工程造价׉ 争取免交
散装水泥费 元/ m2×60030 m2＝9
劳保统筹基金 建安工程造价×% 施工单位缴纳
8．10 规划放样费 2600 元/幢×15 幢＝4
5
9 试桩费 考虑在桩基成本中 0
10 空气检测费 元/ m2×60030m2＝7 7
11 四证办理费 3 元/ m2×60030m2＝18 18
12 平整场地、临时设施费 8 元/ m2×60030 m2＝48 48
合计 转为单方造价：成本/可销售面积= 1169/60030m2=195 元/ m2 1169
(3)建安工程费： 6852 万元。（见表：4）
（表：4） 【建安工程费用组成】 (单位:万元)
序号 项目名称 计算依据 计价（万元）
1
主体土建/室内/外装修 小高层住宅 1100 元/ m2×27000m2＝2970
多层住宅 900 元/ m2×33030 m2＝2973
5943
2 主体给排水 30 元/ m2×60030m2＝180 180
3 主体电气 50 元/ m2×60030 m2＝300 300
6
4 主体消防 10 元/ m2×60030m2＝60 60
5 电梯 8 部×25 万/部 200
6 监 理 费 %*(12105+300+500+100 )＝104 104
7 审计审查费 (5%*5%+1‰)*(5943+180+300+60)＝23 23
8 产权测量费 商业 元/ m2×10000m2＝2
住宅 元/ m2×50030 m2＝4
6
9 产权交易费 6 元/ m2×60030m2＝36 36
10 其他建安成本
合计 转为单方造价：成本/可销售面积=6852/60030 m2=1141 元/ m2 6852
（4）基础设施费（红线内外工程费）： 1769 万元，（详见表：5）。
7
（表：5） 【基础设施费估算表】 (单位:万元)
序号 项目 计算依据 金额（万元）
1 给水、排污配套工程 15 元/ m2×60030m2+20 万（增容费） 110
2 供电工程费 984
小区内室外供电配套 18 元/ m2×60030 m2＝108
供电配套工程(专线) 估 300
供电配套工程(设备) 估 450
供电增容费 300 元/千伏安×6000 千瓦×70%＝126
3 煤气管道 2800 户×500 户＝140 140
4 通讯工程 6 元/ m2×60030m2＝36 36
5 绿化景观工程 120 元/ m2×33350m2×30%＝120 120
6 小区道路费 150
7 有线电视费 17 元/ m2×60030m2＝102 102
8
8 小区智能化 12 元/ m2×60030 m2＝72 72
9 环卫设施费 5
10 热水供应工程费 不考虑 0
11 暖气供应工程费 不考虑 0
12 小区照明费 50
13 空调设施费 暂不考虑中央空调 0
合计 转为单方造价：成本/可销售面积=1769/60030 m2=295 元/ m2 1769
（5）开发期间税费： 15 万元,（详见表：6）
（表：6） 【开发期间税费一览表】 (单位:万元)
序号 类别 计算依据 交纳税额（万元）
1 物业管理基金 暂按 元/ m2×60030m2＝15 15
合计 15
9
(6)不可预见费。 294 万元,取上面 1-4 项之和。
不可预见费=（0+1169+6852+1769）×费率（3%）=294 万元
（注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不考虑不可预见性）
（7）开发成本。 15764 万元,以上 1-6 项小计:
开发成本=（5665+1169+6852+1769+15+294）=15764 万元
二、开发费用估算
1、管理费用： 315 万元,取上面 1-6 项之和的 2%
（5665+1169+6852+1769+15+294）×税率（2%）=315 万元
2、销售费用： 675 万元,详见（表：7）。
（表：7） 【销售费用估算表】 (单位:万元)
序号 项 目 计算依据 计价（万元）
1 销售费用 (25760)销售收入×1% 258
10
合计 258
3、财务费用： 630 万元.
(直接开发成本的 4%):15764×费率（4%）=630 万元
4、开发费用： 1203 万元,前面 1-3 项之和
315+258+630＝1203 万元
三、销售收入：
销售收入 25760 万元，详见（表：8）
（表：8） 【销售总收入预测】 (单位:万元)
项目 可销售面积 建议销售单价（元/平方米） 销售收入（万元）
住宅项目 50030 m2 50030*(3300*50%+3800*50%) 17760
商业项目 10000 m2 10000*8000 元/平方米 8000
11
车 位
合计 25760
第三节 建设项目的财务评价
一、税金计算
1、住宅销售税金及附加估算 4943 万元,详见住宅销售税金及附加估算表(表:8)
（表：8） 【住宅部分销售税金及附加表】 (单位:万元)
序
号
项目
名称
计算依据 合计
1 销售收入 25760
12
2 销售税金
营业税、城市维护建设税、及附
加税
交易印花税
水利建设基金
预征土地增值税
城镇土地使用税
实际税金:住宅 17760×%＝1950
商业 8000×%＝958
2908
合计 2908
三、毛利润 5885 万元:
13
销售收入-开发成本-开发费用-税金+政策返还＝毛利润
25760-15764-1203-2908＝5885 万元
