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【中国五盖山生态经济圈】项目运营策划 张澜译作品
中国 ● 五盖山生态经济圈
泛旅游地产运营策划报告
自10年来至若干年后，一幅地球扑克牌的“双头”是：土地资源和生物高科技 —— 这是获取可持续高额财富的基本层面。
当今全球最稀缺的自然资源莫过于土地，而泛地产界最稀缺的资源又莫过于公园生活。在今天的城市文明中，随处可见的都是钢筋水泥组成的建筑“森林”，郊野生态都会作为社会不可替代的自然资源越发弥足珍贵，城市泛旅游生态圈以自身的人文特性，自然风骨，成为了浮躁城市群沙漠中清新的绿海，抚慰和滋润着全球人的心灵—— 世界的第二人生！生态经济圈是当代文明的重要载体，正如一位学者所说的：“当人类砍倒第一棵树的时候，文明开始了；当人类砍倒最后一棵树的时候，文明结束了”。城市文明在郊野生态都会中得以升华和彰显。全球的财富人群，一直都在追求“回归自然”、“大隐于市”的个性生活体验。经过许多年的寻寻觅觅，现在人们终于发现了人居的真谛——DOWNTOWN,生活在公园。
——张呈祥（首席策略）如是说
项目版块功能分布及建设周期和盈利模式简要说明
根据已经初步出台的系统策划方案，对五盖山生态经济集群产业园的战略规划定位，项目总规划面积逾40万亩，可划分为如下七大版块（子项目）进行整体功能定位开发，主权在本战略投资机构资本运营商：
1、和生国际生态城（西北角大小王仙岭等，规划逾3000亩，4年内完成，主体开发并 累计投资12亿元，泛旅游地产产品85%销售至全球，盈利8—10亿，战略投资机构自行开发——内系资金与建设可以分标）
2、生物及观光产业园（五盖山西麓规划逾50000亩以上，投资1亿元，引进公司化庄园式管理模式——享受休闲农业优惠政策，分标渗透）
3、楚风民俗文化村（五盖山南面规划逾30000亩，投资3亿元，同步国际招投标）——主权机构获取固定回报或股权回报。
4、野外探险极限活动基地（东南角大峡谷规划逾20000亩，投资1亿元，已有意向）——主权机构获取固定回报或股权回报。
5、和生国际会议中心（东北角后营山，规划逾10000亩，投资8亿元同步国际招投标，已有意向）——主权机构获取固定回报或股权回报。
6、亚洲泛赛车公园（环经济圈与基础道路建设兼用功能，投资2亿元，已有公司）——主权机构获取固定回报或股权回报。
7、中国南方原始次森林科考体现区（中心资源保护地带，投资额在第8点中）——主权机构获取固定回报或股权回报。
8、基础设施（投资2亿元，2年左右完成，政府可以是股东，创新传统BT）——获得其他区域建设土地补偿。
9、包装与推广 （投资1亿元，国际化视野与手段）
※ 王仙岭生态公园（初步完成----兼并为了统一，改善国有资产）
※ 五盖山国际狩猎场（初步完成----兼并为了统一，改善国有资产）
本项目整体开发投资额预期约为30亿元人民币，整体创新模式开发周期预计6-8年（传统需20年），动态和静态回报可达到200亿人民币 —— 投展集团（或与政府共建的基金公司）盈利模式是：生态城10亿元+国际分招投标股权利益+永久经营的股权利益+子项目上市资本盈益+……
目 录
第一部分 项目背景分析
一、项目开展状况及项目区域基本描述
二、政策解读（国家与地方 土地 立项 投资 产业）
三、郴州旅游建设及泛生态旅游地产开发现状
四、大陆其他地区泛旅游房地产开发动态及模式
五、郴州泛旅游地产及本项目方向的出路思考
第二部分 项目SWOT分析及对策
第三部分 项目运营模式及操盘策略
项目三维探求运营模式
考量项目价值链
运营项目操盘链
促进项目联动链
第四部分 项目定位
项目游憩模式选择
项目文化主题导向
项目定位形态说明
第五部分 项目规划建议说明
可比性（仙女山）案例分析
项目规划建议
核心物业之度假别墅演绎
第六部分 项目营销策略浅解
一、可比性（仙女山）案例分析
二、本项目营销组合策略
第七部分 项目投资回报分析
一、项目版块功能分布说明
二、各功能业态组合浅析
三、各功能组合投资回报分析
四、项目效益分析（经济 社会 生态）
（不亚于正文价值的附件）
附1：项目主体启动时必做大型专业调查并达到复合传播效果
附2：郴州传统主流房地产市场研判
附3：高附加产品互相催生品牌：五盖山原始次森林泛生态旅游地产子项目
《离子弱碱性矿物质保健软化水投资运营说明书》
第一部分 项目背景分析
项目价值：成功运作本项目预期可以达到如下目标：
■建立国家级优秀旅游+泛旅游地产项目示范基地；
■建成全国优秀旅游小镇模式的项目示范基地并诞生湖南新商业领袖；
■成为面向全球休闲旅游、中高端度假、生态都会、荒地有效利用的展示点；
■开创湖南崭新的泛地产发展模式，定义郴州急需变革提质的城市经营。
■通过项目的战略开发以产生郴州更大的社会、生态、经济、产业联动效益。
■通过资本、资源、人才整合，解放郴州传统房产开发商、投资商的自我禁锢。
■延伸关联产业链，推动不仅仅只是文化的高附加值，诞生世界性养生大品牌。
一、项目开展状况及项目区域基本描述
1、项目暂定战略投资主体结构（提升政府关注度而需要建立的平台）：
项 目 名：中国●五盖山生态经济圈泛度假旅游房地产集群产业园（暂定名）
子 项 目：郴州五盖山户外运动生态休闲主题公园及泛旅游产业基地（已备案）
投 资 商：XXXXXXXX公司（战略投资控股公司）
发 展 商：XXXXXXXX公司
全程策划: 平衡堂智业联盟张澜译策划(本次后即进入文化包装与传播策划)
2、项目开展状况
目前，项目已由郴州朋友开展了两年的实地查勘、规划设计、公共事务等基本工作，基本完成了项目体系中子项目的可研、初步概念规划和项目备案等前期手续：
）子项目可行性研究报告文件(图片略)：
2．2）子项目初步概念性规划图示：
）子项目申请立项批复并备案文件：
）《中共苏仙区委、区政府关于成立五盖山户外运动生态休闲主题公园暨亚洲赛车公园项目建设协调领导小组的通知》等相关文件
通过运营单位近两年的市场化运作，子项目已进入郴州市苏仙区2010年“百亿投资计划”唯一在大市发改委备案的生态旅游建设项目，近期正在对项目进行整体定位及策划招商工作，下阶段即将实施和完善控股公司亮相、总项目政府备案、土地流转、项目立项、项目整体规划等工作。该项目的建成，能破解五盖山国际狩猎场等经营困境，将有效地提升郴州休闲度假目的地市场竞争力、为把郴州建设成为中国生态休闲度假基地创造条件和促进作用。
该项目建成后，包含了酒店、别墅、会展、娱乐、棋艺、户外运动、水上项目、宗教人文、生态农业、种植养殖等系列设施和复合业态，能提供数千人就业机会，对推进五盖山区域经济社会发展和就业有强大推进作用。
3、项目所在区域分析：
）区域简介：
郴州，湖南南大门，对接粤港澳，是国家产业承接转移示范基地，是中国优秀旅游城市、粤港澳后花园，旅游业一直是郴州优先发展重点支柱
