贵州乌江画廊旅游项目市场研究及整体定位项目报告前期策划.ppt

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本报告是严格保密的。 乌江画廊旅游市场研究及整体定位项目 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 谨呈：重庆交通旅游投资集团有限公司 中期沟通稿 二零一二年三月四日 深圳世联地产顾问股份有限公司 本报告是严格保密的。 项目研究工作的阶段划分 第二阶段（中期） 项目定位及整体发展战略 2011/12/23 2012/1/9 第三阶段（终期） 提交终稿 工作 最终成果 重庆及渝东南区域宏观经济发展、基础设施建设、旅游业发展背景研究 以重庆为重点的成渝地区旅游市场分析 对政府官员、专家及消费者深度访谈 项目地块解析、产品策划及客户定位 项目发展分期与实施策略 市场调研分析结论 项目客户定位 项目核心产品分析 市调结论回顾 案例借鉴 项目定位 整体发展战略 区域规划建议 项目盈利模式及管理模式建议 提交整体报告 （中期） 2012/3/3 第一阶段 市场调研与数据分析 根据客户建议深化研究，完善报告 提交整体报 （终稿） 本报告是严格保密的。 项目前期基础调研工作 工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析 项目属性和地区背景分析 锁定部分市场的集中分析 假设和量化 项目周边及地块勘察 渝东南及周边宏观经济情况 重庆市重点旅游项目分析 重庆市消费者行为特征 政府官员 直属及相关管理机构 酒店、旅行社等专业人士 代表性消费者 项目属性解析和界定 项目发展综合背景分析 竞争性项目及环境分析 消费者行为特征分析 周末3日游市场 养老度假市场 旅游地产消费市场 高尔夫消费市场 旅游地产项目及专业人士 高尔夫及专业人士 旅行社专业人士 调查各区域重点旅游项目 特有资源属性开发模式分析 终端消费者核心吸引力取向和消费倾向分析 项目整体市场实现的机会点分析 案例借鉴 项目价值分析结果 发展战略与定位 启动期分区及项目确定 启动策略 本报告是严格保密的。 思路导图 本体资源分析 市场环境分析 案例研究借鉴 项目整体定位 发展战略、管理模式 近期开发策略建议 中期开发策略建议 远期开发策略建议 发展目标与整体定位。 本体资源分析 区域环境分析 国际案例研究 发展战略与策略 整体定位 1 本报告是严格保密的。 政府及交旅集团的目标： 将乌江画廊打造成为具有国际影响力的旅游度假区 持续滚动开发乌江画廊，并为交旅集团积累良性资产 通过整体开发，带动渝东南地方经济发展 本报告是严格保密的。 乌江地处渝黔交界，流经彭水、酉阳、沿河三县约100公里的沿线区域称之为“乌江百里画廊” 乌江 长江上游南岸最大的支流，源于贵州乌蒙山麓，自西南向东北跌宕，穿梭于大娄山和武陵山脉之间，两岸森林茂密，山高壁峭，生物多样性保存完好，具有相当的科学考察和旅游价值。 乌江画廊 项目研究范围为贵州沿河县城至重庆彭水大唐电站的乌江干流段，长约100公里，集雄、奇、险、峻、幽为一体的山水自然画廊。 乌江百里画廊 本体分析 贵州省 沿河县 重庆市 彭水县 重庆市 酉阳县 都市区 彭水县 酉阳县 沿河县 本报告是严格保密的。 [KEY WORD：狭长] 流域狭长，沿途分布众多景点与乡镇 全程乘船需要6-7小时，核心景观段为酉阳的龚滩到万木之间； 彭水到龚滩的道路建设将大大缩短交通时间，由行船的个小时降至行车的个小时。 本体分析 沿途主要乡镇 由于区域狭长，沿线乡镇众多，景区可进入性强，便于多种游线的组织与交通方式的利用 本报告是严格保密的。 [KEY WORD：稀缺性] 原生态、体验点多、可亲近使其成为国内屈指可数的峡谷景观资源 本体分析 业界对乌江画廊给予极高的评价 乌江画廊是重庆十大名胜之一，这几年发展很慢，但是景色很美，蜿蜒曲折。我们有一个台湾团140多人，大家对龚滩的评价很高。 —重庆海外旅行社 唐总 澜沧江峡谷太险，不具有旅游开发条件，长江三峡大坝蓄水后，江面过于宽阔，峡感很差，且长江水质差，乌江山峡景色秀美，在全中国乃至全世界都非常稀缺。 —扬子江国旅 罗经理 雅鲁藏布江大峡谷 科罗拉多大峡谷 长江三峡 98年去过龚滩，感觉不错，可以和凤凰媲美，乌江流域原生态资源保存的非常好，对城市游客应该非常有吸引力 。 —重庆国旅 董总 秘鲁科尔卡大峡谷 乌江画廊 水似漓江山胜漓江，山似三峡水胜三峡 本报告是严格保密的。 [KEY WORD：体量大] 流经约500平方公里的范围，旅游资源丰富，可开发空间大 本体分析 渝东南地区旅游资源单体分类 彭水县与酉阳县主要旅游资源统计 乌江峡谷景观 原生态 自然景观 地方 特色建筑 历史文化 遗迹 少数民族 风情 本报告是严格保密的。 [KEY WORD：未开发] 作为重庆旅游未来发展重要的一极，给予区域开发主体极大的施展空间与发展机会 处于“老、少、边、山、穷、库”区域，经济发展水平较低，基础薄弱； 进入性及配套差，与周边区域联系性不强； 并非重庆原旅游重点开发区域，资源价值未被挖掘。 本体分析 区域 待开发 未开发原因 带来的机遇 重庆市“4+1”旅游发展战略构架的重要板块； 旅游市场空白区域，具有很强的神秘感与吸引力； 保持原生态的区域特征，开发潜力巨大； 有利于开发企业整合区域旅游资源进行统一规划与打造。 本报告是严格保密的。 [成渝都市圈] 成渝都市圈庞大的人口基数与不断集聚的人口、资金将形成巨大的消费群体 区域大环境 1资料来源：麦肯锡全球研究院分析 中国较高收入阶层（即在2025年人均年可支配实际收入超过4万元人民币的人群）中的41% 将在这些超大城市居住，而在2005年，该比例仅为11%。1 重庆与成都两大核心城市常住人口达到近4000万，城市化率48% 包含重庆、成都在内15个城市的大都市圈 成渝都市圈以成都和重庆为龙头，是我国人口规模最大的都市圈，是中国发展的“第四级”，统筹城乡综合配套改革试验区的设立将大大加速人口、资金、消费的集聚。 本报告是严格保密的。 [成渝都市圈] 成渝客户具有极强的休闲意识，旅游需求旺盛，消费能力强 2007年全国主要城市私家车拥有量（万辆） 区域大环境 世界旅游组织专题研究表明：一个国家或地区人均GDP超过1000美元的时候，旅游消费热潮强劲。而成都、重庆已超过这一标准1-2倍，可判断成渝都市圈旅游业已经进入了高速发展时期 2007年重庆市游客来源地构成 2007年重庆市国内旅游者为万人次，旅游收入为亿元，按游客构成比例简单推算，成渝都市圈的游客在重庆的旅游消费额达到亿元，表现出强劲的消费能力。 90%拥有私家车的成渝客户都有自驾游的需求，体现出“超前消费、图安逸”的休闲生活观念。 本报告是严格保密的。 [成渝都市圈] 重庆市民旅游需求向更为灵活、分散的短期度假转变，旅游消费能力逐渐提升 重庆市民主要出游动机变化 重庆市民每年计划旅游支出变化 重庆市民单次出游时间变化 重庆市民出游时间变化 休闲度假取代观光游览成为旅游的主要动机 旅游消费支出呈现大幅上升趋势 根据自己的时间安排更为灵活的出行计划 逐渐由传统的观光旅游向分散的短期度假转变 区域大环境 本报告是严格保密的。 [渝东南片区] 周边聚集了众多全国知名旅游景区，拥有潜在的国内国际游客市场 区域大环境 张家界——2008年接待游客数量为 万人次，境外游客万人次，旅游收入为亿元，拥有国际级旅游景点13个。 凤凰——2007年接待游客430 万人次，实现旅游总收入17亿元 梵净山——从2005年到2008年7月，累计接待游客 万人次，实现旅游总收入亿元 旅游市场环境，众多全国知名景点，有潜在的全国客户群 T 2001 渝怀铁路动工 提出“环武陵山系旅游圈” 2006 2008 2009 渝湘高速全线贯通 渝湘高速全线开工 武陵山无障碍旅游区 2007 渝怀铁路全线通车 渝湘黔自驾车旅游出现 2002-05 渝湘黔旅游区发展态势 本报告是严格保密的。 [渝东南片区] 区域内集中分布了世界级旅游资源，构成世界级旅游圈的基础 世界级旅游圈 张家界 凤凰古城 梵净山 乌江画廊 国家历史文化名城 被列入首批世界地质公园名录 成功创建全国首批5A级景区 国家级自然保护区 世界联合国“人与生物圈”网上成员 国家级自然保护区 这种旅游资源在世界上只有中国有！ ——甘肃国旅 区域大环境 本报告是严格保密的。 [渝东南片区] 张家界、凤凰古城、梵净山、乌江画廊成为旅游圈核心节点，其资源各有差异 张家界 凤凰古城 梵净山 张家界 乌江画廊 特色：以具有历史感、人文特质的 古城风光为核心吸引点，被誉为“中国最美丽的小城”，沱江水流平缓，可玩可赏，不可渡； 现状：开发及配套较为完善； 特色：以世界罕见的石英砂岩峰林峡谷地貌为主体，有“三千奇峰，八百秀水”之美称，水体以瀑布景观为特色； 现状：开发最好的景区，产品丰富，配套完善；产品以峰林景观为特色，水体景观以观赏为主，民俗资源相对薄弱； 特色：为武陵山脉最高峰，以山势雄伟为核心特色，梵净山佛教文化渊远厚重，全国著名的弥勒菩萨道场，中国佛教名山； 现状：处于开发阶段，可进入性较差； 特色：为武陵山脉、长江支流最大的江，龚滩古镇最具临江特色，以乌江峡谷风光为纽带，将民族风情、古镇村寨等旅游资源串连起来的风情画廊； 现状：待开发状态 区域大环境 梵净山 乌江画廊 凤凰古城 差异化竞争的同时，存在组合竞争优势 本报告是严格保密的。 [渝东南片区] 各景区呈现出积极的发展势头，旅游圈迎来了历史性发展机遇 张家界 凤凰古城 梵净山 乌江画廊 08年中国旅游强县通过国家验收。 继续推进湘西特别是贫困地区开发...重点建设吉首至怀化等高速公路，争取今年开工建设杭瑞高速凤凰至大兴段；重点推进湖南西部中药谷等建设；加强重要生态功能区保护，抓好长沙、株洲、常德、邵阳、怀化、张家界、湘西生态市（州）创建工作。 ——凤凰政府网 08年，核心景区被列入首批世界地质公园名录、成功创建全国首批5A级景区，天门山不断上演张家界旅游新传奇，五星级酒店实现零的突破……，张家界旅游以其勃勃生机享誉全国、走向世界。 ——张家界政府报告 09年2月，梵净山山门工程、黑湾河路桥工程、黑湾河安置区工程、大型停车场工程、柑子湾移民工程、梵净山——太平河景观大门六个梵净山文化旅游重点工程项目在一阵欢呼声中动土开工。另梵净山索道在施工。贵州提出四大旅游名片，其中“梵天净土、桃源铜仁”为重要一极。 酉阳政府拿出500万进行旅游规划国际招标；龚滩古镇复原性建设；大唐电站电站竣工...,乌江旅游发展呼之欲出。 区域大环境 张家界 凤凰古城 梵净山 乌江画廊 乌江画廊需要高起点，面向国际定位 本报告是严格保密的。 [渝东南片区] 旅游圈游客市场特征与优势逐渐形成，为项目发展提供客源基础 区域大环境 张家界旅游客源分析 贵州旅游客源趋势分析 珠三角客源将成为贵州客源市场的重点 贵州－广东具有良好的地缘关系； 贵阳－广州高速铁路计划2012年通车，届时，广州－贵阳仅需6小时车程； “对广州的生活环境无法忍受，希望到贵州去买房、度假，可接受时间距离10小时，朋友中很多人有这种需求，但无从信息。” ——华南师大地理系冯教授 “张家界有20－30％游客往凤凰，自驾游客大部分往凤凰。” ——张家界青旅 “凤凰自驾游客20－30％往龚滩。” ——酉阳旅行社 华南地区客源成为旅游圈重要及可实现客源 为乌江画廊提供市场机会及潜在客源 本报告是严格保密的。 这样一个资源条件优越，并极具发展潜力的区域应当如何打造？ 本报告是严格保密的。 我们对世界各地类似区域的开发进行了广泛研究，并深度分析了其中的2个国际案例 初步考虑案例 尼罗河.欧洲、非洲 多瑙河.欧洲 湄公河.东南亚 莱茵河.欧洲 长江三峡.中国 科罗拉多大峡谷.美国 雅鲁藏布江.中国 漓江.中国 荔波.中国 霍克斯布里河.澳大利亚 …… 沿河（谷）带状发展的区域 成为国际著名旅游区 拥有独特的自然风光与民族特色 多样的旅游资源 着重分析了 其中的二个： 汉正街 案例研究 1、莱茵河 2、尼罗河 本报告是严格保密的。 莱茵河，德国 Case1 本报告是严格保密的。 特色游线的打造、旅游功能的完善与有效的环境保护是莱茵河之旅持续发展的背景动力 1774年歌德的莱茵河之旅 1987年 “莱茵河行动计划” 1991年“德国统一交通计划” 1998年《莱茵河保护公约》 2001年国际旅游博览会（在柏林举行） 2004年 “音乐德国———体验古典与浪漫的二重奏” 旅游推广 2006年世界杯足球赛 “莱茵河2020计划” 1790年工业革命 起步阶段 发展受阻 复苏与振兴 18世纪工业革命前后文艺界的浪漫主义运动，发现并开启了莱茵河的浪漫之旅，并从19世纪开始成为吸引许多欧洲国家游客旅游中心和德国最重要的观光河流； 以观光为主的文化历史游； 主要以欧洲游客为主。 二战后工业发展导致了20世纪70年代的严重污染，旅游遭遇阻滞； 莱茵河保护委员会的成立，开始了大规模投资的治理工作。 持续有效的环境治理使莱茵河旅游得以恢复与可持续发展； 人口老龄化带来新的需求，刺激了除观光之外的疗养度假等旅游新项目的开发；环保意识的提高带动生态游成为热点； 经济发展推动交通体系和旅游设施的完善； 开放的国际性活动带来欧美、亚洲等众多海外客源地市场的繁荣；雄厚的经济基础和每年117天的假期使国内游客占到80％以上，本土游趋势明显。 发展背景 本报告是严格保密的。 以浪漫为主题的莱茵河之旅有两百年的历史，成为吸引世界各国游客的旅游中心和德国最重要的旅游胜地 1774年歌德的莱茵河之旅揭开了莱茵河畔的浪漫时代。从19 世纪开始，莱茵河流域以其葡萄园、小镇、古堡为代表的迷人风情，成为吸引许多欧洲国家游客旅游中心和德国最重要的观光河流。 宾根 巴赛尔 莱茵河源头 宾根 波恩 中游地区从美因兹到波恩之间190公里的河段，是莱茵河风光最美的河段，也是德国葡萄酒最有名的产区。 美因茨 概况 “浪漫的莱茵河”精华段 2002年，宾根(Bingen)和科布伦茨(Koblenz)之间59公里的精华段被联合国教科文组织评为世界遗产。 上游：（源头—巴塞尔） 穿行于山地高原之间，沿岸风景如画，遍布高山、雪峰、草场、森林，建有许多风景区和疗养度假区。 中游：（巴塞尔—波恩） 中游又可以分为上莱茵低地和莱茵河谷两段。巴塞尔到德国的宾根，是闻名的上莱茵低地。从宾根到波恩之间，称为莱茵河谷，这里气候温和，土壤肥沃，农业发达，尤以葡萄种植业闻名。 下游：（波恩—入海口） 荷兰境内三角洲地带一派田园景象，同时又是是经济重心和欧洲海运最繁忙的水域。 科布伦茨 本报告是严格保密的。 根据游客停留时间、出行目的和旅游心理需求的不同，开辟了多样化的游线供选择 为适应不同游客的停留时间需求，发展了以中短距离为主的多重游线。 除基本的经典游线外，游客还可根据个人需要和喜好自行定制游线，并可灵活选择上行或下行的方式。 游线 一日游及小时游70% 多日往返游30％ 莱茵河中段长短线游客比例 本报告是严格保密的。 与波恩、法兰克福等区域中心城市便利的外部交通联系及河谷各城镇之间完善的内部道路系统为组织多样化游线提供了保障 游线 波恩机场 法兰克福机场/法兰克福哈恩机场—火车/租车—科隆/科布伦茨/美因茨 欧洲十五国的火车通票/德国火车—科布伦茨火车站/圣高火车站/巴卡拉克火车站/宾根火车站 外部交通 内部交通 游船：科隆到美因茨之间（多个停靠点） 渡船：吕德斯海姆和科布伦兹之间（沿途有五个汽车和游客的停靠站，即吕德斯海姆，劳赫，考布，罗蕾莱和波帕德） 德国火车：莱茵河的左岸和右岸都设有火车站 短途旅游专用火车：从波帕德至埃玛斯豪森（火车的车厢可以提供自行车的运输） 汽车：莱茵河两岸都有路况非常好的不限速公路 缆车：葡萄园观光工具 自行车：许多景区内部有为旅游者提供的自行车道 徒步：沿莱茵河以及深入其支流河谷的徒步小径 本报告是严格保密的。 游线上分布的众多城镇为避免同质化竞争，各自发挥资源特色，承担不同的功能，构成层次分明的节点体系 节点 宾根 巴卡拉克 洛尔希 圣Goarshausen 博帕德 吕德斯海姆 科布伦茨 波恩 美因茨 考布 坎普林特 圣Goar 功能： 对外交通节点、主要游船码头 旅游配套节点 高档、规模的接待服务 核心景区 产业基地 功能： 观光游览 短时间停留 简单特色的配套 次级码头 …… 核心节点 一般性节点 本报告是严格保密的。 功能体系完善的核心节点城镇具有极强的辐射效应，不断将周边景区纳入莱茵河旅游体系 节点 杜伊斯堡“莱茵河公园” 杜伊斯堡是鲁尔河和莱茵河交汇处的内河港口城市，地处莱茵河边，但是长期以来由于工业企业的遮挡，“虽在莱茵边，但是不见莱茵河”。“莱茵河公园” 于2004年启动，2006年开始地面建筑工程，2008年完成。打造这个公园的目的就是“让这块地区融入城市，使莱茵河成为与城市紧紧相融的一部分”。 景点 众多支流景区 以右岸来自黑林山区的内卡河、美因河，来自法国境内的摩泽尔河为代表 景区 莱茵河 支流景区 杜伊斯堡 本报告是严格保密的。 不同类型和档次的游船是深度体验莱茵河风光的最愉快方式 游船是以最愉快的方式体验莱茵河风光的游览工具，即使是乘火车与汽车的游客，也会选择一段短途的河上漫游。 游船深受家庭度假与旅游团体的亲睐。因此以方便舒适的中小型游船为主，配以少量高档豪华的千人以上特大游船。 游船 游览莱河中段的游客中60%都会选择乘坐游船 60% 40% 本报告是严格保密的。 为避免游船运营的恶性竞争，莱茵河上的游船运营由KD游船公司主导，其他多家小公司在局部河段上作为补充 有180多年运营历史的KD游船公司是莱茵河上客运市场的领军，19世纪以来它一直是莱茵河上唯一的游船公司，主导了莱茵河水上游线的发展和游船的经营模式探索。并且在近200年的有序经营中形成了规范化的行业规则，以至今天在莱茵河上运营的多家游船公司不至于出现恶性竞争局面。 游船 游船公司分段运营河段： 科隆－杜塞尔多夫（KD）游轮公司 (KDsseldorfer)：美茵茨－杜塞多夫 勒斯勒尔游船公司(Roesslerlinie)：Assmannshausen－Burg Rheinstein 罗蕾莱-雷纳德游船公司(Loreley-Linie Weinand)：博帕尔德－圣高 宾根－吕德斯海姆定期游船公司(Bingen-Rdesheim Fahrgastschiffahrt)：宾根/吕德斯海姆－考布/圣高 标准的停靠时间表 本报告是严格保密的。 游船公司兼具旅游公司的部分职能，以完备的功能与灵活的运营方式实现多种途径盈利 主题游和船上节目的设置主要针对家庭和不同的团体，因为他们是游船项目的主要客源。 除传统的游船运营外，KD游船公司设有专门的船务服务部，为游客提供集会、会议、庆祝生日或公司庆典等活动需要的航程定制服务，并包括活动场地的选择和上岸后的一切安排。 灵活的营运方式 主题游（焰火游、精华游、聚会游、周天游、水世界游、水陆游、老市民游、儿童及家庭游、爵士乐迷游、批萨聚会游、成人游等） 船上节日（焰火节、音乐节等） 船上派对（音乐派对、家庭派对、球迷派对） 每年不同的冬运节目弥补了季节带来的淡旺季差异 主题游与特别节目 观光票及多种套票： 含餐套票 景点套票（可参观博物馆、古堡、水世界等） 万能票（可乘坐景区内任何类型交通工具） 包租运营 个人定制线路：可在沿途任意码头上下船 多种优惠： 个人优惠（老人、学生、儿童优惠） 团体优惠 家庭优惠 生日免费 会员优惠：年卡€ 29，全年享受50%票价优惠 游船运营 船上服务 葡萄酒 咖啡、啤酒、蛋糕等饮料及点心 自助餐 乐队演奏 游船 本报告是严格保密的。 通过设置极少量的超豪华白色游轮和具有怀旧特色的蒸汽船来塑造莱茵河游船旅游产品的品牌和形象 怀旧情怀 传说中的“哥德号”轮蒸汽船是KD游船公司的明星，是在德国莱茵河段上航行的唯一的外轮蒸汽船，同时也是世界上最大的叶桨蒸汽船。从4月28日至10月5日每天在科布伦兹和吕德斯海姆之间的联合国教科文组织的世界遗产的路线上往返航行。每天从科布伦兹的出发时间是9:00，从吕德斯海姆返回的时间是每天的16:15。 在美丽如画的莱茵中游河谷中如一个真正的古典作家。 配套设施：餐车车厢里提供自助餐的小酒吧；可以举办容纳80人到150人的四个大沙龙，一个小的沙龙时尚俱乐部。 船上服务：甲板上的一餐；哥德葡萄酒；单独沙龙的出租服务 豪华标杆 KD公司的白色游轮以其最大最豪华成为莱茵河游船的最高标志。 其中“莱茵力量号”以其2005年8月曾搭乘了十六世天主教皇而产生轰动效应，神圣的祝福甚至大于一流的服务对游客们所产生的吸引力。 白色游轮 “哥德号”桨轮蒸汽船 游船 本报告是严格保密的。 众多风情各异的小镇保持当地原生态的独特民俗，并以各种传统节庆和创新节日提高游客的参与性，增加游线的吸引力 中古时代的德洛塞尔小巷 “雷司令”白葡萄酒 白兰地咖啡 德国酒馆天天都有庆祝活动：经过时，小巷里最大的酒馆外乐声雷动，鼓手和号手共同吹奏雄壮有力的民歌，一群老人举着酒杯，跟着欢快的鼓点高喊“Prost！”（干杯）。 每年夏季周末的街头表演节 “酒城”吕德斯海姆 每年都吸引了大约50万游客前来观赏，在游船或是甲板上体验“火焰中的莱茵河” 斯拜(Spay)和科布伦茨(Koblenz)之间举行的欧洲最大的游船游行 “莱茵河焰火节” 世界明星、年轻的后起之秀和本地艺术家的表演 该活动在科布伦茨与宾根之间浪漫的莱茵河谷举行。 “中莱茵的音乐时刻” 产品 传统民俗 创新节日 本报告是严格保密的。 古堡、教堂等建筑进行功能转换，以美术馆、博物馆、餐厅、旅馆等多种形式进行再利用，突破历史古迹单一的观光功能 古堡 博物馆 （雅瑟芬堡内部被作为博物馆和美术馆） 旅馆 （史塔雷克城堡（Burg Stahleck）是河岸众多古堡青年旅馆中的一座） 花园餐馆 教堂 名人故居 博物馆 文化机构 举行婚礼 受洗 高效的资源整合，突破单一的观光功能，灵活多变的盈利方式 （波恩市中心的贝多芬故居辟为博物馆，馆内陈列着贝多芬当年的手稿、文献及乐器等。） 产品 本报告是严格保密的。 为满足家庭游全方位的需求，莱茵河景区还增设了特色的游乐项目，提高旅游产品的丰富度 动物园 火山公园 水世界 蝴蝶花园 海盗王国 为静谧、悠闲的观光游程增添新奇项目，丰富游览体验。 产品 本报告是严格保密的。 为应对游客休闲度假需求的增长，景区深度挖掘可利用资源发展度假功能，带动景区从单纯的观光旅游向综合型度假旅游的转变 近二十年来，随着莱茵河在交通运输网络中的地位下降，区域的经济发展也缓慢下来。由于火车和汽车游览的便利，游客缩短了游览时间。 因此度假区的开发作为一种新的出路，以多种方式延长游客驻留时间。在不毁坏这一具有历史意义的生存空间的条件下，经济有效地开发这一地区，从而继续保持莱茵河谷地的特色景观。 度假区开发要素 核心资源驱动：森林、滑雪、温泉、湖泊、葡萄酒等 发达的交通体系 合理的整体规划 以丰富的项目弱化淡旺季差距 威斯巴登 ： 温泉小镇 Oberstdorf ：登山/滑雪/博登湖 巴恰瑞赫： 葡萄酒/古老小镇 林道： 岛上古老小镇/博登湖 黑森林：森林/矿泉/滑雪/葡萄酒/交通/规划 Garmisch-Partenkirchen ：登山/滑雪四季皆宜 景区功能升级策略 本报告是严格保密的。 将传统葡萄酒产业和特色农业纳入景区旅游体系，形成新的观光体验点，同时借势旅游增加产业收入 莱茵河畔漫山遍野的葡萄园、梯田、果园和绿如地毯的牧场是当地的特色。人们凭借着莱茵河的运输便利条件和山坡上种植葡萄园和果园而获得收入。  山坡上的葡萄园不仅是葡萄园种植者的经济来源，而且还直接影响到该地区的旅游价值。 葡萄酒产业 作为享誉的葡萄酒产地，出品许多著名的葡萄酒。这也大大带动了当地酒馆与餐馆业的生意。 特色农产品 这一地区的特色产品为果汁、果酱、果酒，以及从生态牧场上生产出的肉类产品。 采摘观光 游客不仅可以乘缆车从高空俯瞰葡萄园风光，还可以与当地人共同采摘品尝新鲜葡萄，或在葡萄园中登山练步行走。这同时也带来了葡萄及葡萄酒的销售收入。 特色产业形成观光游览过程中新的体验点， 同时又增加了当地经济收入 景区功能升级策略 本报告是严格保密的。 旅游业的发展为莱茵河沿线主要节点城市的景区升级和产业转型提供利好条件，带动沿线区域经济发展 作为游线上的节点城市纳入莱茵河的旅游体系，推动了宾根的交通条件、开放程度、知名度的提升，大良的游客带来经济增长，0这些都为产业转型和城市发展提供了条件。 葡萄种植为主的农业→服务、信息和科学经济的现代产业模式（转型原因：较高的生产成本、单一的经济结构） 推动力： 组织—莱茵河-纳河地方倡议协会把推动产业转型当作一项重任 资源—宾根专科大学是一个人员、专业技术和知识转让的重要资源 政策—对新近迁到这里来的技术行业企业的优惠政策 2008年莱茵-普法尔茨州园艺展是一个里程碑，宾根以此为机遇发展其永续的吸引力。 主要旅游景点的修复与改善：兴登堡公园，将恢复为一个重要的娱乐区。老树，竞争领域，露天剧场，双镇和邻里花园，水景和令人愉快的河岸散步道，为居民和游客带来崭新的高品质的生活体验。 基础设施升级拓展了新的景点：新铁路和桥梁的建设消除了老城中心与莱茵河之间的距离，宾格湖百年来首度向旅游者开放，成为一个包括小花园、冒险游戏和时尚运动项目的新景点。 度假功能的发展：核心码头区将新建一条河岸长廊和一个临河的花园住宅区。 宾根 位于莱茵河与纳厄河交汇处，“浪漫莱茵河”的门户，重要交通节点和核心节点之一。每年有250万游客从这里游览莱茵河。 景区升级和旅游项目的拓展 产业转型 本报告是严格保密的。 旅游、度假与产业的有机组合共同构成了完善的产品体系，发展为成熟的综合性旅游度假区 旅游 在保护莱茵河生态环境的基础上，以观光驱动，发展旅游、度假、产业完美结合的综合性大旅游 风情小镇 节日庆典 古堡教堂 自然风光 度假 滑雪场 葡萄酒小镇 原始森林 温泉疗养 新奇项目 产业 葡萄酒、传统手工艺等无污染产业 产品 本报告是严格保密的。 政府及旅游开发部门极为重视生态环境作为旅游载体的价值，并采取切实有效的保护行动 20世纪70年代，莱茵河一度污染严重，被称为“欧洲下水道”。 为治理河水，流域四国联合成立保护莱茵河国际委员会，施行有力的污染治理措施，并制定严格的保护法令。1985年~2000年间，莱茵河中的有毒物质减少了90％，如今莱茵河的工业和生活废水处理率达97％，目前，成为治理河流污染的典范。 从卑斯曼时代就开始的大规模航道整治，疏通了莱茵河的航运；宾根附近的狭窄河道的暗石被清理，使得莱茵河在这一段的游船航程不再危险。 政府投入大量资金进行环境保护的同时，致力于提高居民与游客的环保意识。将两岸河谷的生态管理权直接下放给葡萄园种植者，以经济收益带动当地居民的主人公责任；严禁景区内尤其是游船上游客的垃圾丢弃。 如今莱茵河生态环境基本得到恢复，浪漫迷人的自然风光得以永续存在。 严格控制河流两岸的产业类型，发展环保产品产业和第三产业。 环保及产业 本报告是严格保密的。 尼罗河，埃及 Case2 本报告是严格保密的。 社会进步大背景和国家计划的大力支持共同推动了尼罗河旅游的发展 20世纪60年代日本成为继欧美后第二大客源地 1960 1781 1981 1979 1990 2001 1970 阿斯旺大坝竣工 与以色列签订 和平协议 海湾危机 “”事件 2002 开罗、卢克索 机场扩建 1986年游船数量82艘 2007年游船达200多艘 2007年客达到400万人次，中国游客10万 2002年对中国游客开放 2006年中国游客4-6万 1869年托马斯库克开通尼罗河上第一条游船航线 20世纪80年嗲初出现豪华“法老船” 带薪假期 制度 埃及国家旅游 发展计划 第一次 产业革命 第二次 产业革命 1879 二战结束 1945 －产业革命以交通技术的进步、时间的解放和财富的积累促进了近代旅游的兴起 尼罗河航行成为欧洲有钱人士的流行休闲方式 －二战后世界的和平发展为现代旅游发展提供雄厚的经济基础和充裕的休闲时间 日本经济的崛起和政府鼓励出境游政策使日本成为继欧美后第二大客源地 阿斯旺大坝改善了航运条件和季节限制，游客量大幅上升 餐饮等旅游接待方式均针对欧美游客 －世界经济普遍增长进一步扩大了客源范围 －“国家旅游发展计划”大力推动旅游突飞猛进 游客及游船总量翻倍挑战景区容量，2006年开辟新游线（如阿斯旺到阿布辛贝） 针对市场细分的产品和服务多样化，80年代初出现豪华法老船和帆船游，90年代度假村开发 起步阶段 振兴阶段 发展阶段 发展背景 本报告是严格保密的。 尼罗河是埃及文化的摇篮，是世界游客“一生中必去一次领略埃及古老文明”的旅游目的地 尼罗河旅游 尼罗河旅游是埃及旅游最主要的组成部分，自从1869年英国人托马斯库克开创了卢克索至阿斯旺之间的豪华游轮航线，尼罗河游轮就成为了全世界体味休闲及文化的经典之旅，与红海、开罗并称埃及三大黄金游线。 游线的丰富多样化与景点及配套的升级完善为尼罗河带来了大量的游客，每年来自欧美地区乘坐尼罗河游轮的游客总数达400万人次。 概况 1 2 经典旅游河段1： 开罗市内的都市文化游 经典旅游河段2： 阿斯旺—卢克索200公里的法老名胜古迹观光 本报告是严格保密的。 阿斯旺—卢克索200公里的游线是最为精华的一段，设置了上行或下行两种观光路线，并且提供多样化的游线供选择 8天7夜 每天７班火车和6班飞机 由开罗乘飞机到达阿斯旺或卢克索 乘坐卧铺火车经由陆路登船 乘坐大巴或选择租车自驾 3种对外交通方式 游线选择 5天4夜 4天3夜 乘坐三桅帆船做数小时的短途旅行 1 2 3 4  阿斯旺→康翁波→艾得夫→卢克索  阿斯旺→阿布辛贝→康翁波→艾得夫→卢克索→赫尔格达红海度假区  阿斯旺→阿布辛贝→康翁波→艾得夫→卢克索 游线 由于景点过于集中，为避免出现游船和游客拥挤的现象，设置了上行或下行两种观光路线 本报告是严格保密的。 游线上各个节点根据承担的功能和旅游吸引力的差异，分为核心节点和一般性节点 1 节点 核心节点 阿斯旺 卢克索 2 一般性节点 康翁波 艾得夫 阿布辛贝 伊斯纳 功能： 单一的观光景点、二级码头 功能： 对外交通节点、主要游船码头 旅游配套节点 旅游集散服务 旅游接待服务 综合性景点 本报告是严格保密的。 核心城镇除配套完善的旅游服务功能，还不断向外辐射，成为向周边拓展旅游项目和度假设施的基地 努比亚民俗村 阿斯旺 卢克索 阿斯旺大坝 纳赛尔水库钓鱼场 阿布辛贝 顶级度假村 三角帆船水上竞技 帝王谷高尔夫 小岛动植物科考 木乃伊博物馆 顶级度假酒店 节点 本报告是严格保密的。 尼罗河游船具备了完整的度假居住、休闲娱乐和旅游服务功能，作为“浮动的酒店”是尼罗河度假的主要载体 -海外游客中30%都会选择乘坐游船在尼罗河度假- 游船功能及设置 休闲娱乐设施 游船功能 旅游服务 专业导游 安全护卫 培训 医疗 本报告是严格保密的。 欧洲游客为主的客源构成确定了以中高档为主的游船结构，兼顾游船类型和档次的多样性，满足不同游客的消费需求 -游船星级结构- -游客构成- 种类齐全的游船满足不同游客的消费需求 游船功能及设置 本报告是严格保密的。 在尼罗河开罗段设置2艘顶级豪华船型“法老号”，成为开罗的标志性景观，并树立了尼罗河游船旅游产品的品牌形象 成功举措： 抓住游客体验新、奇、特的心理，注重文化内涵。在船的外形和内装修上都以法老文化为主调。 将在古埃及文化中占有重要地位的东方舞搬上了游船。 游船始终保持优良的服务质量。 高度重视游船对环境的保护。 关注游客的安全，是尼罗河上惟一为乘客准备了救生衣的游船。 接受政府部门的严格监管，法老船受埃及旅游部、吉萨省政府、尼罗河航运局3个部门监管，有时游船还接受国际旅游组织的检查。 游船功能及设置 经营状况： “现在每天乘坐法老船的游客有1000多人，按目前每人最低消费160埃镑(约27美元)计算，年营业额达6000万埃镑，这还不包括其它项目的收入。” “法老船一般是每天晚上开两至三个班次，有时也根据情况增加或减少。法老船在这个市场占据的份额至今仍高达50%至60%，位居第一。” ——法老船总经理乔德理 首航时间：80年代初 概况：三层，中下层为餐厅，大玻璃窗，共有220个座位 夜游尼罗河是埃及行的必选节目，乘坐“法老号”欣赏尼罗河两岸的开罗夜景，和极富特色的埃及传统的苏菲舞和肚皮舞。法老船已经成为开罗的一个标志性景观，成为尼罗河游船的品牌形象。 首航时间：80年代后期 概况：2层，有220个座位 “尼罗河法老”号 “金色法老”号 & 本报告是严格保密的。 众多古迹景点都设计了夜间声光秀表演，深度展现资源优势，增加游客体验点、丰富了游客夜间生活，延长游客驻留时间 用现代科技演绎古老文明，让游客透过灯光投射与音乐的配合,在充满文化气息的神殿或金字塔遗迹中体会不一样的古老传说 。 以神庙、金字塔和人面狮身像为主角，以广播剧的形式，演译出古埃及的历史和传奇，再经由旁白说明，娓娓道出7000年流逝的时光里，所发生的种种事迹。 卡纳克神庙，卢克索 尼罗河沿岸声光秀表演 金字塔，吉萨 阿布辛贝神殿 卢克索 旅游产品设计 本报告是严格保密的。 为避免法老古迹观光的单调，在尼罗河中的小岛上以古埃及文明为主题，开发仿古的“法老村”主题公园，增强游线的参与性 图坦阿蒙墓的模型 金字塔建筑方法的模型展示 微缩卡那克神庙 著名神话故事中的人物雕像 环岛的帝王、神灵雕像 可参与的手工艺作坊 … 30% 陆上 70% 乘船 法老村 区位： 位于开罗郊区尼罗河上的雅科布小岛，占地约200亩，是埃及首任驻华大使哈桑·拉吉卜集资修建的。 开发理念： 展现几千年前古埃及人经济、社会生活画面的“博物馆”，在隔绝现代社会完全仿古制造出来的“独立世界”里，400多名“村民”身着法老时代的服饰，使用当时的生产工具，按古埃及人的方式从事农耕、渔猎及手工业制作、家居、宗教仪式等。 可参与的生活场景展示 “漂浮的剧场” 旅游服务设施 照相馆 餐厅 商店 博物馆 & 雕像群 忙农活的，放羊的，耕地的，造纸的，做罐子的，造兵器的，做石刻，制作木乃伊… 旅游产品设计 本报告是严格保密的。 游线产品设计中增加少数民族古镇风情展示项目，丰富游线产品结构和游客体验，规避长时间古迹之旅带来的审美疲劳 开发理念 在核心节点城镇阿斯旺周边，依托原始、古老的少数民族努比亚人集聚的村落，开发出独特的民族风情体验项目，创造出与法老古迹完全差异化的吸引力。 “在埃及，到处都是神庙，哪里都是石头，偶然路过努比亚人的村庄，突然眼前一亮！那样的色彩与图画，实在非常“埃及”。” ——意大利游客 “当我举起相机时，我发现除了抢眼的色彩之外，更加令人欲罢不能的是身穿长袍扎着彩色头巾的努比亚人，他(她)们举手投足的姿势都是一道浓郁风景” ——欧洲游客 开发方向：全方位的民族风情展示 原始、优美的自然风光 别具特色的努比亚建筑 欣赏绚烂的壁画 绘制古老的努比亚纹身 独特的努比亚美食 参加当地传统庆典 探寻古老的民族文化 旅游产品设计 本报告是严格保密的。 90年代后期，埃及滨海旅游兴起，尼罗河之旅市场开始萎缩，通过深度开发度假产品并进行游线组合提升尼罗河旅游吸引力 动因——文化旅游市场萎缩，游客数量迅速下降 上世纪90年代之前到埃及的海外游客有80%都是冲着尼罗河两岸的金字塔或者卢克索的神庙和法老陵墓来的。 到了上世界90年代后期，游客结构发生了巨大变化：有65%前往红海附近的西奈半岛度假，只有大约17%的游客前往卢克索、阿斯旺等文化古城。 举措1 从观光游向度假功能转型 1、高尔夫度假区 2、五星级温泉度假村 举措2 多样化的游线整合，增强旅游产品组合的多样性 90年代前 90年代后期 -尼罗河文化古城游客数量下降- 景区功能升级策略 本报告是严格保密的。 依托卢克索开发高端高尔夫度假产品，挖掘尼罗河旅游新的增长点，享受“在埃及的阳光下，和法老一起开球”的乐趣 游线：尼罗河高尔夫奇妙之旅 距卢克索市中心20分钟车程，卢克索机场8公里 18洞，标准杆72 坐落在法老古墓的山脉中，玄妙背景的衬托下增添了无数神秘的色彩。 位于红海西岸的索玛湾，距洪加达国际机场45公里，卢克索城240公里 18洞，标准杆72的锦标赛级球场，被评为埃及档次最高的球场。 俱乐部拥有一个9洞的高尔夫学院和60个打位的练习场 参观卢克索神庙 参观卡尔纳克神庙 沿尼罗河岸，漫步街头，享受卢克索夜市夜景，体验埃及民间风情 帝王谷高尔夫俱乐部球场(Royal Valley Golf Club)打球。 游览帝王谷和蒙农巨像。 乘早上8:00AM班车前往红海。 下午，索玛海湾卡斯凯德思球场(The Cascades at Soma Bay)挥杆。 尽情享受红海的沙滩和阳光 潜水训练 水上运动 帝王谷高尔夫俱乐部，卢克索市 卡斯凯德思乡村俱乐部球场，索玛湾 景区功能升级策略 本报告是严格保密的。 并深入挖掘温泉、矿物疗养资源以及大规模开发五星级度假酒店，进行功能转换，逐步发展成为著名冬季度假胜地，深受欧洲游客和商务团体的青睐 星级：★ ★ ★ ★ ★ 房间数：447 普拉米萨伊希斯度假酒店 星级：★ ★ ★ ★ ★ 房间数：244 旺莫凡彼象岛酒店 阿斯旺 卢克索 星级：★ ★ ★ ★ ★ 房间数：265 希尔顿卢克斯特 喜来登卢克斯特 星级：★ ★ ★ ★ ★ 房间数：202 星级：★ ★ ★ ★ 房间数：207 巴斯马酒店 索菲特克斯特 星级：★ ★ ★ ★ ★ 房间数：351 景区功能升级策略 本报告是严格保密的。 同时，在传统的尼罗河法老古迹观光游的基础上进行游线整合，丰富尼罗河旅游的内涵，增加游客体验点 传统尼罗河旅游 传统尼罗河旅游+红海滨海度假 游线1 传统尼罗河旅游+沙漠探险之旅 游线2 法老古迹观光 传统市集 沿岸自然风光 豪华游船度假 单一的尼罗河游线 阿斯旺大坝观光 整合游线 景区功能升级策略 本报告是严格保密的。 将传统的尼罗河游船度假、法老古迹观光游与红海滨海度假区整合，满足游客滨海休闲度假需求 五星级酒店 享受红海沿岸的阳光、沙滩 潜水 帆板冲浪 出海远航 深海捕鱼 观赏海底珊瑚礁等 车程4小时，每天两班定时集结庞大车队前往 参观卢克索神庙 参观卡尔纳克神庙 参观帝王谷、王后谷 沿尼罗河岸，漫步街头，享受卢克索夜市夜景，体验埃及民间风情 帝王谷高尔夫球之旅 赫尔格达(Hurghada) 红海沿岸一座美丽的三S（Sun、Sand、Sea）旅游城市，广阔的海洋、柔软的沙滩和温暖的阳光使这里成为世界上最著名的游泳和水上运动的国际中心，正迅速发展成为埃及最具活力最时尚的度假胜地之一。 驰骋在广阔的荒漠沙原 造访古沙漠民族贝都因人村落 骑骆驼 沙漠露营 海市蜃楼 欣赏沙漠夕阳美景 景区功能升级策略 本报告是严格保密的。 整个游线通过多年的持续努力，最终搭建了完善的旅游产品体系，最大化满足不同文化背景游客的偏好和心理需求 法老古迹 旅游产品设计 旅游 在保护尼罗河生态环境的基础上，以观光驱动，建造一个度假和旅游完美结合的综合性景区 现代科技工程 尼罗河自然景观 民俗旅游 主题公园 度假 高尔夫 温泉疗养 商务会议 滨海度假 游船度假 本报告是严格保密的。 政府采取措施强化环保，并制定了相应环保政策和产业政策促进尼罗河旅游的可持续发展 耗资亿埃镑，完成了对34个工业企业的环保改造。 对尼罗河上230艘游船的60%进行了环保检查，并在2000年底前进行了环保改造。 在开罗、阿斯旺等沿河5个城市建立了5座游船污水接收站，2000年以前就分阶段投入使用。 目标： 保护尼罗河水源清洁和用水安全 保持生态文化原生性 促进旅游业的可持续发展 保护尼罗河计划 1994年，颁布环境保护法 法律规定，从颁布之日起的3年内，所有工商企业都必须升级设备、设施和生产工艺等，使产品达到规定的环保标准。超过3年而未达标的单位，要么被处罚款，要么被勒令停工。 设置自然保护区 将尼罗河144个岛屿，约155平方公里，设置为自然保护区，发展生态旅游， 为未来储备生态旅游资源。 农业政策 禁止在尼罗河沿岸使用化学杀虫剂，提倡和鼓励农民使用有机肥并推广生物杀虫技术。 禁止居民将生活污水直接排入尼罗河，而代之以统一的排污处理。 环保和产业策略 本报告是严格保密的。 案例研究对本项目发展关键启示（一） 2、发展理念 具有核心资源的带状景区通常由观光旅游驱动，遵循观光游览-休闲度假-大旅游三部曲的发展路径。 1、发展模式 定位高度上代表国家形象的旅游名片，展示区域文化的窗口 整合区域旅游资源、带动区域旅游综合开发的重要载体 本报告是严格保密的。 案例研究对本项目发展关键启示（二） 1、游线组织 3、节点设计 4、产品体系 5、持续发展 狭长的带状景区在游线设计上要体现高度的灵活性，能够满足游客在不同的计划时间内都能有具有吸引力的游线可选择。 提供游船、陆上或两者结合的游线。 根据景区客源构成、消费能力合理确定游船规模、结构及提供的服务。 引入少量标杆和特色游船有利于塑造景区游船旅游产品的品牌和形象。 由1家企业主导游船运营，避免恶性竞争和控制游船产品的品质。 挖掘区域自然景观和文化资源，提高旅游产品的丰富度，吸引多层面游客。 后期通过增加多元度假主题度假和游线整合的方式实现向综合性景区的转型。 政府采取措施或制定相关的环保、产业政策保持景区生态文化的原生性，促进区域旅游业的可持续发展。 围绕旅游业形成特色产业群，带动区域居民财富水平提高和经济繁荣。 2、游船开发 根据旅游资源和交通条件将沿线节点进行分级，不同等级节点承担相应功能。 以核心节点为依托向周边辐射，按“点—面”的模式，进行扩展。 本报告是严格保密的。 综合各因素，制定乌江画廊景区的发展愿景 政府立意 打造成为具有国际影响力的旅游度假区 持续滚动开发乌江画廊，并为交旅集团积累良性资产 企业目标 流域狭长 全世界屈指可数的峡谷景观资源 旅游资源规模体量大、种类全、品质高，具深度开发的潜力 未开发、后发优势 本体资源 定位高度上代表重庆形象的旅游名片，展示区域文化的窗口 整合区域旅游资源、带动区域综合开发的载体 案例启示 乌江画廊景区发展定位 成渝都市圈拥有庞大的消费群体 渝东南世界级旅游圈，决定项目必须高起点，面向国际定位 渝东南旅游圈差异化竞争的同时，存在组合竞争优势 区域发展大环境 重庆市“4+1”旅游精品之一 把旅游经济作为渝东南地区重要的支柱产业来培育 本报告是严格保密的。 我们的未来 乌江·国际级综合性旅游度假区 致力于打造成为代表重庆旅游形象的国际化名片 立足成渝都市圈，面向全国市场 以乌江峡谷风光为依托，具有国际影响力的世界级景区 成为带动渝东南片区发展的动力引擎 本报告是严格保密的。 定位诠释 国际级 综合性 多元、灵活的游线组织 舟—水—岸—山—腹地 复合型立体化的产品组合 大众旅游观光与高端休闲度假并重 国际级的开发水准和视野 国际级的资源体系 立足成渝、面向全国、国际影响力 国际先进的开发理念 围绕旅游业形成特色产业群 目的地 区别于顺访型旅游景区，打造游线终端 独立构建旅游吸引力，形成广域的市场半径 建立独立的旅游形象体系与行销体系 本报告是严格保密的。 基于定位的阶段发展目标 近期 （1-3年） 大众旅游观光驱动区域开发，少投入、快见效，立足成渝市场，形成区域性旅游热点景区 借势并迅速融入渝东南旅游圈 形成以乌江为轴的景区开发骨架，沿轴形成若干相互协同又相对独立的景点 远期 （8-15年） 中期 （4-7年） 深化旅游产品开发，旅游六要素完善，建立乌江画廊旅游形象和全国品牌影响力，形成区域美誉度 整合、协同渝东南旅游圈，并成为其中重要一极 由观光体验向休闲度假阶段转型，搭建区域度假物业价值平台 成为具有世界影响力的大众旅游观光与高端休闲度假结合的旅游度假目的地 引领带动渝东南旅游圈的共生共荣 以“大旅游”为增长引擎，带动相关产业成长，并创造大量就业机会 关键词 本报告是严格保密的。 目标导向下的分阶段发展关键举措 发展环境 渝湘高速全线通车改善从重庆市区、湖南、珠三角到j景区的进入性 初期不足以与周边景区形成联动 黔江舟白机场和武隆机场投入使用，客户群体迅速多元化，数量与质量共同增长 贵广高铁通车，珠三角高质量游客群规模扩大 关键举措 以满足成渝客户周末短假旅游需求为目标，打造强吸引力的重点项目和多元游线 建立乌江游船产品的品牌知名度和美誉度 旅游资源具有唯一性、知名度高且较为集中的景区设置核心节点，后期逐步度假提升、复合功能 提高酒店、码头、餐饮、交通、停车等旅游配套设施成熟度。 与渝东南其他景区形成景区和游线联动 丰富旅游产品组合，提升景区吸引力 深耕资源，以高尔夫、温泉、高端主题酒店等多元度假设施推动景区升级，营造区域度假氛围 通过休闲度假设施修建，带动区域土地价值持续增长，适量度假地产试探市场、平衡现金流 协同地方政府进一步完善旅游配套设施 旅游产品不断深化，增加新的吸引点 打造高端度假酒店群，提升区域形象，为度假客户提供高端配套服务体系 度假地产规模化开发，形成不同档次的居住设施组合 核心竞争力 自然生态资源、文化资源价值 旅游价值 综合配套价值 区域价值 旅游、度假、配套复合功能价值 机场等基础条件兴建 渝东南旅游圈成为中国最具吸引力的旅游经济圈之一，各景区之间联动发展格局形成 强吸引力的重点景点 多元游线 游船旅游品牌 核心节点 旅游配套 区域游线联动 丰富旅游产品 多元度假设施 适量物业开发 旅游配套 深化旅游产品 度假设施高端化 规模化地产开发 本报告是严格保密的。 区域总体开发模式：近期旅游开发启动区域，中期多元度假设施推动土地价值持续增长，适量地产平衡现金流，后期规模化地产开发快速回现，地产收益反哺旅游投入，景区旅游进入深度开发 加大投资力度、满足多元化需求、保证持续现金流 “重点投入+资金平衡” 丰富旅游产品，提升区域档次，以打造具有全国影响力的旅游度假区为目的 计划性投资、完善区域配套设施、大规模开发度假地产 “稳定投入+地产盈利” 完善区域功能，形成新的城市功能板块，成为代表重庆旅游形象的国际级名片 控制投入成本、保证资金安全，满足必要需求、快速见效 “少投入+快见效” 依托强势景观资源，打造重点项目，以形成整体影响力为目的 近期（1-3年） 中期（4-7年） 远期（8-15年） 0 C T 近期 中期 后期 投入 收益 资金策略 本报告是严格保密的。 经营管理模式：政府以旅游资源的经营权入股，企业以货币资本入股，双方分享景区经营效益 乌江画廊管委会 重庆交旅集团 乌江画廊旅游开发公司 彭水县政府 酉阳县政府 沿河县政府 景区资源使用费 经营监督 统一规划 协调管理 环境保护 投资回收、资本增值 政府入股收益 企业入股收益 景区经营收益 各景点门票收入分成1 游船船票收入分成2 注：1.各景点门票收分提成归景点所在行政管辖的区县所有，近期比例为5%，远期为8%； 2.游船船票收入分成按游船所经过的行政区域分配，如全程船票即沿河:彭水:酉阳=2:!:1，近期比例为5%，远期为8%； 3.酒店住宿费用分成归酒店所在行政管辖的区县所有，按住宿人次收取； 酒店住宿费用分成3 景区开发经营 本报告是严格保密的。 乌江画廊在策略层面应当如何做？ 根据乌江游线长度、旅游资源条件、可开发规模、各区域之间的平衡，将节点划分为3级 利用不同节点的可进入性，提供多种旅游线路，满足不同的需求，同时增加到访次数与停留时间 将乌江分段打造特色主题，形成差异化互补；景区产品投入不能一蹴而就，而是分阶段的开发投入，并做好预留空间，以不同的产品满足不同阶段的需求 根据乌江画廊旅游开发的阶段提供不同档次的游船，游船的功能要与主要节点相互补，协同发展 保持乌江画廊原生态景观资源的核心价值，控制沿线区域的开发。并对现有特色产品进行挖掘，以便于形成复合型的经济可持续发展 节点设计 游线组织 产品体系 游船开发 持续发展 本报告是严格保密的。 功能布局：以三个县不同的资源特色为主题，打造统一主题下的多元化功能的旅游区 以阿依河、大唐国际电站为核心，打造乌江旅游的起点，卖点为激情体验，谱写乌江的今天； 以龚滩为核心，辐射阿彭江、清泉，打造乌江旅游的核心区域，卖点为古韵、历史，谱写乌江的文明； 以思渠为核心，辐射万木、黑獭、沿河等，打造乌江的神秘的领地，谱写乌江的历史； 区域规划建议 激情乌江 古韵乌江 神秘乌江 激情体验区 古韵民俗区 生态探秘区 本报告是严格保密的。 空间结构：乌江为轴线，串联起沿途各景点，构建乌江“一带贯穿，珠联璧合”空间格局 以乌江为带，贯穿各精品节点，构建珠联璧合发展之势； 珠：山水之珠、古镇之珠、民俗之珠、漂流之珠… ——珠乃项目的核心 合：多方主体之合、资源特色之合、原始与时尚之合… ——合乃成功的关键 玉带贯穿 珠壁分布 区域规划建议 本报告是严格保密的。 节点分级：按照资源条件、所处区位、可开发现状将乌江沿线的众多节点分成三级 区域规划建议 龚滩、大唐电站、沿河县城 万木、思渠 洪渡、清泉 一级节点 二级节点 三级节点 一级节点 二级节点 三级节点 本报告是严格保密的。 取地建议：以沿乌江流域、处于主要节点、用地条件良好、可开发规模较大、可达性好为制定发展用地原则 区域规划建议 编号 所处区位 可开发面积 规划用途 1 阿依河景区入口处 约2平方公里 旅游度假用地 2 彭水石盘乡山顶 约3平方公里 综合开发用地 3 酉阳桃花村 100亩 旅游服务用地 4 龚滩大拇指地块 50亩 酒店用地 5 龚滩大拇指东侧地块 400 亩 旅游度假用地 6 马鞍城地块 2000亩 高尔夫用地 7 红花村 2000亩 旅游度假用地 8 清泉乡秀水村 1500亩 旅游度假用地 9 万木镇地块 200亩 酒店及接待用地 合计 13750亩 本报告是严格保密的。 游客规模预测：2011可达到80万人次/年，2015将达到200万人次/年 区域规划建议 注： 按2007年彭水县、酉阳县、沿河县的统计数据，游客数量分别为50万、80万、50万人次、，预计游客年增长率15%，参考旅游城市实际游客统计比例1:3-1:4计算，到2011年景区游客规模将达到80万人次； 参考案例为仙女山、金佛山、马岭河、荔波、梵净山等景区游客规模； 中期（2012-2015年）随着景区的成熟，游客数量将快速增加，增长率按25%计算，到2015年游客规模将达到200万人次； 增长预测法 2011年游客量预测1 ： 游客数量（彭水+酉阳+沿河）*（1+15%）3*实际游客比≈80万人次/年 案例参考法 分别参考相似旅游资源、发展阶段、客源市场的旅游景区，景区在开发初期游客数量迅速扩大，预计游客规模在2011年将达到80万人次。 综合考虑，预计乌江画廊到2011年的游客规模为80万人次/年，达到国家5A级景区标准，2015将达到200万人次/年 2 单位：万人次/年 近期（1-3年）发展策略。 2 投资分析 游线组织 产品选择 客户定位 本报告是严格保密的。 「近期发展愿景」启动乌江观光轴线，串联起现有景点，建立景区骨架，成为以观光为目的的区域性知名旅游区 龚滩 乌江画廊轴线 阿依河 大唐 电站 侯渡坪 鞍子 苗寨 麻阳河 彭水县 沿河县 本报告是严格保密的。 乌江画廊游客来源现状——成渝都市圈的游客占绝对主导，分散于各现有景点 目前，乌江画廊沿线三个县城的游客主要以成渝以及部分贵州游客构成，总体来讲，成渝游客比例约占70%； 而乌江画廊目前的游客构成中成渝客户约占75%。 阿依河游客构成 龚滩古镇游客构成 沿河县旅游游客构成 阿依河 龚滩古镇 沿河县 本报告是严格保密的。 近期景区对外的交通通达状况——成渝湘有多条通道进入，而贵州进入的通道受阻 重庆主城区及周边区县：渝怀铁路和渝涪、渝湘高速实现2－3小时到达景区； 成都及川南主要城市： 通过成渝高速和成渝铁路进入景区方便； 湖南游客： 渝怀铁路和即将通车的渝湘高速可达景区，并可全线贯通景区； 贵州游客： 目前贵阳遵义等大城市进入景区只有通过綦江、南川绕道进入，而近期尚无其他铁路或者高速公路修建计划，进入通道受阻。 乌 江 画 廊 重庆 贵阳方向 彭水 酉阳 沿河 万木 龚滩 渝怀铁路：怀化-酉阳小时 渝湘高速：长沙-乌江画廊4小时 张家界－乌江画廊3小时 渝怀铁路：重庆－彭水小时 渝湘高速：重庆－彭水3小时 成都－彭水6小时 贵阳、遵义进入本景区只有转道綦江等，进入需要十五、六个小时 从沿河方向进入乌江画廊目前只有水路可通，且近期没有铁路和高速路的修建计划 长沙方向 綦江 本报告是严格保密的。 地缘关系——成渝都市圈是与乌江画廊联系最紧密的地区 成渝旅游圈 案例－云台山的三级客户发展战略 旅游区游客发展规律：以具有政治文化等地缘关系的地区为启动点，逐渐向周边大城市延伸，以点带面，带动辐射面向外扩散 湖南 旅游圈 贵州 旅游圈 启动期 发展期 成熟期 湖北 成渝旅游圈：巴蜀文化、自古一家 湖南旅游圈：湘楚文化、源远流长 贵州旅游圈：黔文化的发源之地 三大旅游圈自成地缘体系，具有相似的政治文化基础，而乌江画廊处于巴蜀之东南，与成渝自成一家。因此从地缘关系讲，成渝旅游圈是与乌江画廊联系最为紧密的区域 本报告是严格保密的。 新兴的乌江画廊还只是通道，不足以与周边大景区进行联动，近期区域联动的游客不能成为本项目的主要客户 湖南发展很知名的景区——张家界、凤凰：由于近期内乌江画廊还不会形成大的影响力，只能作为通道，不足以形成旅游目的地，因此还不能与张家界、凤凰进行联动，吸引成熟景区的游客； 贵州梵净山：自身发展尚不成熟，景区联动所带来的游客数量有限。 “……和我们（注：乌江画廊）联系最多的就是凤凰、张家界和梵净山，但是梵净山发展还不成熟，从我们这里再去的最多10％，不足5％……” “……黄金周，玩过龚滩古镇的游客80％都要去凤凰、张家界等，但是从凤凰过来的游客不足20％……” ——酉阳旅行社罗总 乌江画廊－张家界、凤凰：乌江画廊主要是通道，游客输出多 乌江画廊－梵净山：景区本身尚待成熟，景区联动的游客基数少 景区间游客流动示意图 凤凰古镇 张家界 梵净山 本报告是严格保密的。 客源地经济发展水平——贵州经济实力差，旅游需求还相对较弱 旅游需求的发展阶段与居民的收入水平息息相关，随着收入水平的提高，其旅游半径逐渐扩大； 目前成渝都市圈以及湖南省的居民收入水平，表明其旅游范围正处于向周边省市扩散的趋势，而贵州的旅游需求还处于本地旅游的初期发展阶段。 收入水平与旅游需求发展阶段关系 2007年周边省市人均GDP（美元） 本报告是严格保密的。 综上五个因素，乌江画廊近期游客将主要来自成渝都市圈 针对成渝都市圈、湖南和贵州三个地区，对上述五个方面通过打分进行评价； 综合比较，成渝都市圈最有可能成为乌江画廊未来的主要客源地。 分值 因素 1 3 5 市场现状 少 中 多 交通通达 >10小时 3-5小时 3小时内 景区联动 差 中 好 地缘关系 相差远 相似地缘 同一地缘 发达程度 落后 一般 发达 本报告是严格保密的。 成渝游客特点（一）——三天游、3小时车程 －线路安排上以多样化的“三天游”游线组织为主； －以乌江以轴，将纳入的景区控制在2小时车程范围内； 成渝客户出行的天数集中在2－3天的区段 对本项目的启示 客户特点 2－3小时的车程是大多数成渝客户能接受的交通距离范围 本报告是严格保密的。 成渝游客特点（二）——自驾游趋势明显 －提供自驾车营地 －游线组织上充分考虑自驾车游客的起始点和进入难易度 －景区内组织与水路相呼应的陆路交通体系 与亲友同行的自驾游成为主要的旅游方式 对本项目的启示 本报告是严格保密的。 成渝游客特点（三）——风景观光、民俗文化的认知度高 －充分挖掘项目内的民俗风情 －提供民俗文化的观光体验活动 －提供体现民俗的吃、住、玩、购等活动场所 －利用民俗风情来升华景区的文化内涵 民俗风情是成渝游客必须的体验点 对本项目的启示 游客对旅游产品的认知排序 ……乌江画廊除了水好之外，最重要的就那里有非常丰富的民俗文化资源，将会成为很大的吸引点…… ——重庆浩鑫旅行社 倪总 本报告是严格保密的。 成渝游客特点（四）——消费处于中端水平 －设计中低端为主的旅游产品和项目 －提供以中端为主，包含部分高标准的旅游配套服务设施 －酒店接待以三星级设施标准、经济型价位为主 游客的单次单人的消费水平成梭子型分布，主要集中在500元的区间内 住宿以经济型酒店为主，价格在100－150元/晚 消费水平层次渐现，但仍以中端为主 本项目的启示 本报告是严格保密的。 成渝游客特点（五）——参与性强 －设计游客互动的旅游产品 －提供娱乐性强的旅游设施 －增加游客的体验度和参与度 本项目的启示 以中低端休闲娱乐为主的体验旅游 低 高 消费能力 观光旅游 休闲旅游 体验旅游 中 本报告是严格保密的。 根据近期的游客定位及特点以及交旅的企业职能，确定旅游产品的选择原则 景区选取原则 产品开发原则 少投入 快速回现 上有条件上的项目 社会效益 上必要的配套 游客定位及特点 交旅投入产出 企业盈利原则 国企社会责任 资源价值 区位条件 配合乌江画廊观光轴，增加具有特色景观与体验性的景点，丰富整体游线 本报告是严格保密的。 「彭水景区选择」依托阿依河的特色漂流资源与较高的知名度，本阶段将其打造为乌江画廊彭水段的核心景区 －区位：阿依河是紧邻乌江画廊沿线的景区之一； －自然景观：沿岸峡谷风光、竹海碧浪、云海景观、绿水直流； －生态资源：野猴、野鸭、岩燕 －文化资源：苗家风情，位列全国十大民族文化旅游品牌第八。 纳入理由 产品选择及初期效果 资源条件 开发情状 －2007年4月，阿依河漂流正式对外开放； －目前年游客量超过5万人次，综合创收逾千万元，单日最大接待量超过1000人； －已经具有一定的知名度，其影响力已经扩大到四川、贵州等周边省市； －面临二期升级开发。 －纳入乌江画廊旅游景区范围，是启动乌江画廊彭水段的核心景区； －激情漂流，打造激情彭水的基调； －提供就业，带动地方发展。 本报告是严格保密的。 「彭水景区选择 」大唐电站是乌江画廊游线组织的主要起点，以科普观光体现现代文明 －区位：大唐电站是乌江画廊的下游起点； －景观资源：彭水电站蓄水后，形成高峡平湖； －科普资源：电站发电机组 －目前有简易的客运码头和货运码头各一个； －规划建设大唐电站景区主要打造坝区科技旅游项目。 －乌江画廊游船线路的起点之一，码头和游船是初期建设的重点； －将大唐电站的科普参观打造为旅游小景点。 纳入理由 产品选择及初期效果 资源条件 开发情状 图片 本报告是严格保密的。 「彭水景区选择」鞍子苗寨是乌江画廊必不可少的民族风情体验区 纳入理由 产品选择及初期效果 资源条件 开发情况 －区位：距离彭水县城54公里，小时车程； －核心资源：苗居最多、苗寨最完整、苗俗最浓郁的苗族聚集区，是苗族“民歌之乡”； －自然资源：奇特石林、天然洞穴、石磨岩、磨盘石等。 －盘歌堂、歌舞广场已经基本建成，近期可投入使用； －正在建设步游道、环寨公路； －后续规划建设风情商业街、博物馆等。 －提供民俗购物、表演欣赏、餐饮等苗家特色的产品； －集中体现乌江画廊苗族文化风情的展示区，丰富游线，提升乌江画廊的内涵； －带动地方发展，提供就业。 苗寨 盘歌堂 本报告是严格保密的。 「酉阳景区选择」龚滩古镇作为乌江画廊的点睛之笔，将强化其旅游区的核心地位 纳入理由 产品选择及初期效果 资源条件 开发情况 －区位：紧邻乌江，绝好区位； －核心资源：1700年历史的土家古镇，乌江画廊之精华，呈现乌江及沿岸发展的自然博物馆 －重庆十大历史文化名镇之首，多家影视剧创作拍摄基地，2002年举办国际攀岩挑战赛。 －电站蓄水后，按老镇规模复制的新古镇建设基本结束，预计2009年5月正式对外开放； －新古镇约百余户，可提供近2000个床位； －2009年春节，尚未正式开放的情况下达到日均接待2000人次 －是乌江画廊最重要的节点和最核心的吸引力，是启动乌江画廊的核心景区 －兴建大拇指酒店； －控制绿地，实现动静分区、区隔新老两区； －购物、商业街另辟空间，避免古镇成为集市。 古镇新貌 古镇旧貌 酒店 古镇 居民区 商业区 隔离区 本报告是严格保密的。 「沿河景区选择」麻阳河景区，体现乌江画廊神秘性的重要节点 纳入理由 产品选择及初期效果 资源条件 开发情况 －区位：距离思渠码头小时车程； －核心资源：全球最大的黑叶猴种群分布地，野生动植物基因库； －地文资源：神奇的大自然溶洞群、峡谷地貌景观。 －申请为国家级自然保护区； －划分三个核心景区：黑叶猴王国、凉桥景区、石牌景区 －通往景区的道路畅通，景区设有接待中心，即可接待游客进入观光游览。 －观光游览线路，以黑叶猴和地质奇观为吸引点； －丰富乌江画廊游线，启动沿河段乌江画廊神秘的起点。 黑叶猴 石牌 麻阳河 本报告是严格保密的。 「沿河景区选择」候渡坪景区作为神秘至高点，可鸟瞰乌江精华，丰富乌江画廊的欣赏游线 纳入理由 产品选择及初期效果 资源条件 开发情况 －区位：距离思渠码头小时车程； －核心资源：占据乌江沿线的观景至高点，可以鸟瞰乌江黎芝峡。 －通往景区的道路良好畅通； －已经建有旅游步道、观景平台等游览基础设施； －建好土家吊脚风格的演出场地。 －乌江观景至高点，鸟瞰乌江的精华段——黎芝峡； －丰富游客欣赏乌江画廊的视角； －以俯视的角度揭开乌江画廊沿河段神秘的面纱。 本报告是严格保密的。 「酒店选择—彭水县城」彭水县的酒店发展处于初级阶段，需配套完善3星级酒店满足旅游、政务以及商务需求 酒店档次低：最高二星级，家庭宾馆数量多 宾馆入住率高，供不应求，星级宾馆需要提前一周预约 配套极不完善：星级宾馆配套仅限餐饮、KTV活动室等，档次低 *注：家庭宾馆，超过10个房间的计入统计 需求：高星级酒店、需求量较大 －政府接待 －国企、单位接待 －县城企业商务接待需求 －会议、培训需求 －旅游需求 …彭水现在没有像样的宾馆，档次都很低，作为政府、企业的接待都拿不出手，很尴尬… …小会议在政府办公楼里，大的去民族会场，目前还没有可以接待会议的宾馆。 ——彭水县旅游局冉局长 入住率(％) *注： ● 有○无 因此彭水目前需要高档次的酒店来改变供不应求、档次低、配套不全的局面，以满足商务、政务和旅游需求。 餐饮 会议 活动室 紫藤酒店 ○ ○ ● 山谷宾馆 ● ○ ○ 国防宾馆 ○ ○ ○ 本报告是严格保密的。 「酒店选择—大唐电站」依托水库、温泉和码头等资源，在大唐电站修建以疗养、会议为主要功能的四星级度假型酒店 －乌江画廊游船线路的重要起始点 －乌江的一级码头节点 －紧邻阿依河漂流出漂口 －是未来的主要人流聚集地之一 建议打造以疗养、度假、会议为主要功能的四星级酒店 －青山与绿水交相辉映，营造着舒适安逸的休闲度假气氛； －水库宽阔的水面适宜开展游船、钓鱼等休闲养生的娱乐活动 －拥有适合疗养的温泉资源 －结合山地、森林、湖滨等构成复合型的疗养胜地 区位优势 疗养资源 度假资源 海滨 温泉 沙漠 森林 草原 湖滨 山地 疗养资源 本报告是严格保密的。 「酒店选择—龚滩」龚滩古镇修建“4+3”酒店，塑造乌江画廊旅游启动区的形象 －交旅作为投资方，要体现姿态 －提高服务档次 －将有助于把龚滩打造为乌江旅游的引擎，提高形象 供给： －龚滩目前没有星级酒店，只有古镇民居的接待，成为“千家居”，约有500多个床位，档次较低，20-30元/床位； 需求： －龚滩距离酉阳县城需40分钟车程，需要自己的酒店； －作为著名的旅游景点，需要较高档次的酒店接待设施； －随着龚滩新古镇的发展，未来将有政府接待和商务会议等各方面的需求，需要高档次、完善配套的酒店。 满足政府接待、商务会议以及高端消费者的消费需求； 符合普通旅游游客150－200元的可接受能力。1 1注：当地游客市场调研统计，以及旅行社访谈 供给档次较低，多方需求大 “4+3”酒店：“4星打形象，3星保收益” －更贴近现阶段的旅游市场需求，以游客可接受的价格，保证入住率与收益 四星标准： 三星标准： 本报告是严格保密的。 「酒店选择—沿河县」沿河县近期酒店市场发展较为均衡，因此近期不做酒店建设的考虑 沿河酒店近期供不应求、档次较低、有一定的配套； 随着三星标准的新世纪大酒店的入市，正逐渐提高档次与配套设施； 未来3年内，2－3家四星级酒店的入市，将扭转目前供不应求、档次低的局面； 因此，沿河近期的酒店市场接近饱和，而酒店的档次和价格也比较符合市场的需求，建议近期不做酒店建设的考虑。 市场最高接受价：250左右 中端价格：150－200 普通价格：100－150 －未来3年内将有2－3家四星级入市 －其中一家四星级酒店已经开工建设，预计2010年中开业，85个标间，配套有会议室、餐厅、娱乐厅、停车场等；另外一家四星级酒店也处于筹备中，已经购买土地，今年将开工建设。 酒店 档次 床位数 会议接待能力 餐厅餐位数 停车场车位数 其他 新世纪大酒店 ☆☆☆ (正申星) 210 400-500人 450人 30 游泳池、活动室等 天龙宾馆 ☆☆ 61 100人 150人 10 茶餐厅、歌舞厅、休闲吧等 金红商务酒店 涉外酒店 114 正在修缮 － 活动室 本报告是严格保密的。 「游线组织」近期以三天游为主，提供不同主题的体验 1～2天游： －阿依河激情漂流、古韵龚滩镇等单个景点的游览； －以游览山水为主的乌江游船游线。 三天游： －彭水阿依河、电站、鞍子苗寨形成的小循环； －“彭水－龚滩”段游线 －“龚滩－思渠－万木(沿河)”段游线 三天游线示意图 1～2天游线示意图 彭水 龚滩 思渠 沿河 万木 酉阳 鞍子苗寨 阿依河 麻阳河 候渡坪 电站 彭水 龚滩 思渠 沿河 万木 酉阳 鞍子苗寨 阿依河 麻阳河 候渡坪 电站 本报告是严格保密的。 近期投资分析 经济测算原则 通过对本体及现状的分析，参照成功案例研究，以制定产品的开发更具经济性，能够产出最大化的方式； 预测选择的产品投入与产出、开发周期； 关注重点项目如何投入，包括游船、码头、宾馆的规模，选择与分布。 景 区 酒 店 码 头 游 船 注：区域基础设施，如2级道路等投入不计算在内 阿依河景区 鞍子苗寨民俗村 彭水县城酒店 龚滩酒店 彭水大唐电站 龚滩镇 沿河县思渠乡 酉阳县万木乡 大唐电站酒店 服务接待设施 思渠乡接待中心 万木乡接待中心 龚滩古镇商业街 龚滩立体停车场 本报告是严格保密的。 【景区—阿依河】彭水县的核心旅游资源，已形成了较大的知名度，并带来大量游客与经营收入 A:起漂点 B:牛角寨接待点 C:接漂点 漂流票价： A—B：上半程90元/人 A—C：全程180元/人 阿依河漂流游客构成 可经营时间：4月底到10月底，共计6个月； 游客接待量：08年共计接待游客近3万人次，其中周一至周五有100-200人次，周末可达到1000-2000人次（2000人次为景区最大接待能力）； 出行方式：10%自驾游客，80%游客乘坐火车，10%乘坐大巴； 经营情况：08年5-8月期间，营业收入达到600万元，平均每月有200多万元。 “100％游客会去阿依河，已经成为彭水的核心旅游资源。” ——彭水县 王县长 “从景色、体验讲，阿依河是最好的，芙蓉江刺激不如阿依河……游客感觉比较爽的，风景好，太刺激了。” ——彭水旅行社 王总 “阿依河是新开发景区，来了有兴奋点，新奇，阿依河的反馈是太刺激了，回去介绍给朋友，拉动民主生活会，培训等来消费。” ——彭水县旅游局 文局长 “游客来到彭水，主要是玩阿依河漂流。景区一期只开发了漂流，全程10多公里。是分成上下两个半程。以牛角寨为中间节点。上半程比较平缓，下半程更刺激陡峭一些。” ——彭水县旅游局 冉副局长 本报告是严格保密的。 【景区—阿依河】但目前开发较为初级，产品设计、接待能力、设施水平等遇到发展瓶颈，并没有充分发挥出应有的经济效益 产品设计 接待能力 设施水平 漂流线路组织不畅，全程封闭，内部交通联系与疏散不便； 旅游产品单一，漂流时间过长，影响周转速度，增加运营成本。 接待能力弱，中途只有牛角寨一处接待场所，远远不能满足需求； 漂流起点与终点的容纳能力需要提前考虑，包括停车场地、交通组织。 景区开发设计较为初级，设施对于客户受众面有影响，如入口的千级台阶等； 途中的紧急避险场所需要加强考虑，以加强景区的安全管理。 3公里 漂流时间2-3小时 7公里 漂流时间5-6小时 ”入口有接待中心，几十个房间，200个帐篷。自驾车的停车场比较小。“ ”牛角寨主要承担中间旅客休息吃饭的功能。但是接待空间很有限，现在有农家乐，100几个房间，宾馆为永久建筑，另有帐篷，能住300人。“ ”08年五一旺季时，牛角寨根本就住不下，1000多人都住在帐篷里过夜。” ——彭水旅行社 王总 “不满意的主要是设施不好，餐饮、住宿条件差，安全性需要提高。” “漂流的群体主要是20-40岁，45岁以上就少了，虽然他们有很强烈的兴趣，但现有的设施水平不便于他们参与。” ——彭水旅行社 王总 “可在不破坏植被条件下，利用电梯，索道等设施提高档次，游完上半程，电梯返程，为游客提供方便。” ——彭水旅游局 文局长 本报告是严格保密的。 【景区—阿依河】对现有景区进行改造，扩大景区接待能力，增加游客消费额 提高景区收益的方式 扩大景区接待能力，增加游客数量 开发多种旅游产品，增加游客消费 对现有河道的修整，增大阿依河漂流的承载量； 建设由牛角寨到外部的交通联系，快速疏散游客，提高配套设施使用率； 增加岩头坝（起漂点）与牛角寨（中转点）的住宿、餐饮、公共广场等接待设施规模； 建设岩头坝垂直电梯，接漂点停车场等配套设施，满足不同游客群体的需求，同时增加了不同的游线。 提升牛角寨接待中心的住宿、服务、餐饮等配套设施的硬件与软件档次，以提高收费额度； 开发更多的旅游功能，如科考探险、地貌观赏等区域，分流游客路线，增加体验点，延长停留时间； 把整体漂流线路划分为“风情之旅”与“动感之旅”两大主题，并吸引游客多次到访，寻求不同漂流体验。 本报告是严格保密的。 【景区—阿依河】景区收购费用为4500万，重新开发与改造所需亿，总计投入2亿 序号 工程项目或费用名称 投资额（万元） 备注 一 景区收购费用 4500 阿依河50年经营权 二 景区建设费用 起漂点接待中心 7000 含3星级酒店（100个房间） 起漂点垂直电梯 1000 连接起漂点与接待中心 牛角寨接待中心扩建 4000 增加100个房间 牛角寨观光索道 2000 其他费用 1500 相关配套设施、设备 总计 20000 本报告是严格保密的。 【景区—阿依河】预计年收益为1600万元 注： 近期阿依河景区游客规模预测：（6个月*4周*2天*2000人次+6个月*4周*1000人次）*≈10万人次；其中6个月为可经营时间，2000人次与1000人次分别为周末单日游客量及单周工作日游客量，为可经营时间系数； 半程漂流与全程漂流的比例按照1:1计算，票价分别为100元与200元。 运营期年度现金流量估算表 序号 项目类别 测算方式 金额（万元） 一 现金流入 2500 门票收入 10万人次1*1/2（200+100）元/人次2 1500 服务及餐饮收入 10万人次*50元/人次 500 住宿收入 10万人次*50%*100元/人次 500 二 现金流出 -900 运营成本 -750 营业税金及附加 -150 净现金流量 1600 本报告是严格保密的。 【景区—鞍子苗寨】民俗村景区通常以民族特色和传统文化设立鲜明的主题 民俗村景区通常以民族特色和传统文化为核心主题，具有鲜明的地方特色和浓厚的民族文化氛围。 台湾美浓民俗村：客家文化、美食、传统手艺－油纸伞、教育、知性、有深度的文化旅游． 荷兰桑斯安斯民俗村：荷兰风车、传统文化与工艺、荷兰传统生活方式的再现。 韩国民俗村：收集、再现、复原、展示、演出、保存、传授韩民族民俗资料和民俗文化遗产，体验大韩民族文化与生活方式的世界级观光场所。 本报告是严格保密的。 【景区—鞍子苗寨】民俗村旅游项目注重体验性与参与性，紧密围绕主题、挖掘民族特色的核心产品 以紧密围绕主题、挖掘民族特色类型的项目为核心产品； 另外可结合当地其他资源开发田园休闲、体育健身、小型游乐园等作为外延补充产品。 核心产品：传统民居与历史建筑，民俗与传统手工艺展示，民族节目表演，民俗活动等。 配套产品：特色餐饮接待，手工艺纪念品等。 外延产品：田园休闲，体育健身等其它娱乐。 本报告是严格保密的。 【景区—鞍子苗寨】民俗村景区主要以餐饮住宿与门票为盈利点 民俗村景区内容丰富，一般不单纯依赖于门票收入，还可通过表演节目、停车场、餐饮住宿、纪念品售卖及其他项目盈利，其中餐饮住宿等旅游配套服务是最大盈利点。 各项收入占总收益比例如下： 门票(含基本表演节目)30% 其他项目9% 风情餐饮住宿46% 停车场5% 纪念品10% 本报告是严格保密的。 【景区—鞍子苗寨】本景区作为产品线的重要一环，应打造以苗族文化为特色，以娇阿依文化为核心的民俗村 本景区在乌江画廊大景区中不是主要盈利点，只作为旅游产品线的一环，因此投资建设规模应当有所控制，充分利用现有资源，打造成特色鲜明、主题突出、产品少而精的民俗村。 以苗族文化为主题，苗族风情为主线 核心产品及配套 盘歌堂—“娇阿依”民歌、“踩花山“舞蹈等民族表演，传统婚礼等民俗展示，基本服务设施和餐饮接待； 风情苗寨—传统民居（转角吊角楼等），手工作坊和纪念品店（石器雕刻、牛角雕刻、刺绣挑花织锦、蜡染和银饰） ，苗家生活方式体验（”顶罐饭“、推豆腐、迎客敬茶、”五步穿肠酒“ ）； 苗族节日—歌舞广场 外延产品 山台对歌，苗族武术和体育运动项目（抵劲、斗牛等），梯田及农耕活动，周边自然景观（石磨岩）． 以人文资源为主，自然资源为辅，集苗街、苗歌、苗舞、苗民村落、苗文化习俗、苗乡自然山水风光于一体的民族风情旅游景区 。 集中打造核心产品，精简弱化外延产品，配套产品注重特色，不盲目追求档次规模 产品层次及特色鲜明 以核心产品和配套服务作为主要盈利点，灵活多样的收费方式 门票与盘歌堂表演套票（可采用宣传纪念册等形式）； 参与节日庆典、传统婚礼、对歌、农产品采摘、体育运动等活动项目收费； 餐饮接待； 纪念品售卖。 本报告是严格保密的。 【景区—鞍子苗寨】总投入4000万元，收益为200万元/年 依据建设规模测算景区开发的投资额约为3800万元（盘歌堂已由彭水县旅游局建成，不计入成本）； 根据区域资源优势、项目规划和现有客源量预测景区近期年接待游客10-15万人次。 项目投资估算： 项目收益估算： 序号 投资建设内容 投资规模(万元) 投资比重 1 项目前期费用 土地费用 500 16% 设计费用 150 2 旅游基础设施工程 旅游道路及停车场 500 25% 供电、供水、电信设施 500 3 景区大门及标志性建筑 250 6% 4 歌舞广场 300 8% 5 苗族历史文化博物馆 400 10% 6 苗寨维修建设 1000 25% 7 环境整治及安全设施工程 400 10% 合计 4000 100% 年接待 人次 人均消费（参照市场水平） 年收入 利润（按利润率40％计算） 10-15万 50元 门票（含表演及停车）10元 500万元 200万元 餐饮25元 纪念品及其他消费15元 本报告是严格保密的。 【景区—桃花村水上项目】预计项目总投资3000万元，收益400万元/年 参照国内同类中小型水上娱乐项目，依开发建设规模和游乐功能设计不同，需投入资金在2000万元以上。税后利润可占到总收入的30%-50%，投资回报期为5-10年不等； 项目建成后旅游收入主要取决于游客量及人均消费，每年游客量按10万人次计算，人均消费额为100元，总收入为1000万元/年。 本报告是严格保密的。 【酒店—彭水县城】在建酒店——乌江明珠大酒店，收购该酒店基本可以满足近期需求 彭水县酒店（住宿）现状——档次低、供不应求 预计未来高档次酒店床位的日需求量： 200～300个床位，约100～150个房间 近期中高档需求量预测 彭水酒店客户满意度调查 彭水星级酒店配套水平 与市场需求量基本相当 配套完善 在建酒店——乌江明珠大酒店主要指标 项目 面积(m2) 备注 客房 5465 99个标间，5个套房 停车场 餐饮 大堂+包间 会议 大小会议室 其他 KTV包房 总计 目前床位数 年平均入住率 预计高档次酒店建成后溢出比例 预计景区打造后游客增长率 星级宾馆：297 约90％ 50－60％ 20％～30％ 其他：794 约70％ 5－10％ 本报告是严格保密的。 【酒店—彭水县城】收购以及装修成本约8200万，年经营成本占酒店年收入的58% 序号 计算依据 单位成本(元/平方米) 面积(平方米) 成本(万元) 1 土地成本 15万元/亩 亩 2 前期工程费 14, 3 建安成本(含装修) 5, 14, 7, 4 环境工程 14, 5 市政配套 14, 6 管理费用 (2～5)×3％ 7 不可预见费 (2～5)×3％ 8 总计 8, 经营成本占酒店总收入的58％ 服务成本 客房服务为客房收入的20％ 运营成本 装修家具设备费用为总收入的5％ 餐饮成本为餐饮收入的40％ 行政一般开支为总收入的7％ 会议成本为会议收入的20％ 能源及维修开支为总收入的9％ 其他成本为其他收入的30％ 销售及推广开支为总收入的7％ 其他开支 管理费用为总收入的3％ 保险费为总收入的％ 本报告是严格保密的。 【酒店—彭水县城】2010年开始实现稳定收益，预计投资回收期14年 万元 累计净现金流量示意图 投资回收期年 年份 注：酒店经营收入 客房收入： 收入构成： 酒店经营前14年现金流量表（单位：万元） 年份 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 年数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 现金流入 443 1395 1465 1538 1615 1696 1780 1869 1963 2061 2164 2272 2386 2505 现金流出 -8502 -925 -971 -1020 -1071 -1124 -1180 -1239 -1301 -1367 -1435 -1507 -1582 -1661 净现金流量 -8059 470 494 518 544 571 600 630 662 695 729 766 804 844 累计净现金流量 -8059 -7589 -7095 -6577 -6033 -5461 -4861 -4231 -3570 -2875 -2146 -1380 -576 268 客房收入 50％ 餐饮收入 40％ 会议收入 5％ 其他收入 5％ 定价(2009年) 200元 年增长率 5％ 平均入住率 70％ 本报告是严格保密的。 【酒店—大唐电站】建设成本约1亿元 *注：大唐公司以土地入股，交旅与大唐以8：2分成酒店收益。 酒店经营成本的测算同上述彭水乌江明珠酒店,下同。 序号 计算依据 单位成本(元/平方米) 面积(平方米) 成本(万元) 1 土地成本* 30亩 2 前期工程费 13, 3 建安成本(含装修) 7, 13, 9, 4 环境工程 13, 5 市政配套 13, 6 管理费用 (2～5)×3％ 7 不可预见费 (2～5)×3％ 8 总计 10, 本报告是严格保密的。 【酒店—大唐电站】2011年全面营业，2012年开始实现稳定增长的收益，预计投资回收期15年 万元 累计净现金流量示意图 投资回收期年 年份 注：酒店收入 客房收入： 收入构成： 酒店经营前15年现金流量表 单位：万元 客房收入 50％ 餐饮收入 30％ 会议收入 10％ 其他收入 10％ 定价(2012年) 350元 年增长率 5％ 入住率 60％ 年份 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2011 2022 2023 2024 2025 年数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 现金流入 681 1431 1502 1577 1656 1739 1826 1917 2013 2114 2220 2331 2447 2570 2698 现金流出 -10501 -927 -974 -1022 -1073 -1127 -1183 -1242 -1305 -1370 -1438 -1510 -1586 -1665 -1748 净现金流量 -9820 504 529 555 583 612 643 675 709 744 781 820 861 904 950 累计净现金流量 -9820 -9316 -8787 -8232 -7649 -7037 -6394 -5719 -5010 -4266 -3485 -2664 -1803 -899 51 本报告是严格保密的。 【酒店—龚滩古镇】龚滩目前酒店接待设施严重缺失，无中高端酒店项目规划建设 民俗客栈 中档 普通 高档 功能 档次 商务政务 旅游 龚滩酒店目前以千家居——民俗客栈为主，中高档次的旅游接待以及商务政务接待酒店缺失，需要配套设施完善的中高档次的酒店。 酉阳县城酒店供给紧张，商务会议需求旺盛 龚滩酒店供需失衡 需求酒店标准 定位 四星级 三星级 －提升龚滩形象 －商务政务接待 －高档旅游接待 －中档旅游接待 －会议接待 供给 需求 酒店 星级 规模(房间数) 入住率 备注 酉洲大酒店(县城) ★ ★ ★ 50 86%～100% 以会议、商务为主 金汇宾馆(县城) ★ ★ 212 75%～98% 硬件较差，会议、旅行团为主 粮食局龚滩酒店 ★ ★ ★ 60-70 － 近期规划 桃花源酒店 ★ ★ ★ 50-60 － 近期规划 本报告是严格保密的。 【酒店—龚滩古镇】“4+3”酒店突出主题性风格，与古镇文化相融合 注：酒店规模预测 －商务政务规模：目前酉阳接待的政府会议一般30－40人，商务会议10人左右，因此四星级酒店的房间数不超过50个； －古镇旅游规模：古镇拆建前日均接待500人，周末约1000人/天；2009年春节期间，龚滩日接待游客约2000人，预计未来日均接待量1000人，根据凤凰古镇20％左右住宿三星级以上的酒店，三星级酒店的床位需求200人/天，因此三星级酒店的房间数为100个较为合理。 …古镇的酒店最好能体现特色，游客对文化民俗的东西感兴趣，文化主题式的酒店与古镇的韵味也可以保持一致… …大多数游客不会住超过200元的酒店，四星级以上酒店的房间数不超过80个… ——酉阳旅行社 罗经理 主要项目 酒店设计要求 四星级 三星级 风格 酒店整体形象、外立面、大堂以及房间装饰等引入文化元素和极具特色的民族建筑符号，保持与古镇、古街风格的相一致 停车场 四星和三星设置不同的停车场和入口，且三星的停车场要求旅游大巴车可以进入 餐厅 餐厅隔离并设置不同的入口 客房数* 50个房间 100个房间 会议室 大会议室200人规模，若干小会议室(10－50人) 本报告是严格保密的。 【酒店—龚滩古镇】酒店建设成本约亿元 序号 项目 计算依据 单位成本(元/平方米) 面积(平方米) 成本(万元) 1 土地成本 15万元/亩 亩 2 前期工程费 18, 3 建安成本(含装修) 5, 18, 9, 四星级酒店 7, 8, 5, 三星级酒店 4, 10, 4, 4 环境工程 18, 5 市政配套 18, 6 管理费用 按2～5项和的3％计算 7 不可预见费 按2～5项和的3％计算 8 总计 11, 本报告是严格保密的。 【酒店—龚滩古镇】2012年开始实现稳定收益，预计投资回收期为15年 万元 累计净现金流量示意图 年份 注：酒店收入 客房收入： 收入构成： 酒店经营前15年现金流量表 单位：万元 投资回收期年 客房收入 50％ 餐饮收入 40％ 会议收入 5％ 其他收入 5％ 定价(2009年) 四星级 300元 三星级 200元 年增长率 5％ 入住率 70％ 年份 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 年数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 现金流入 0 0 986 2,070 2,174 2,283 2,397 2,517 2,642 2,775 2,913 3,059 3,212 3,372 3,541 现金流出 -5,764 -5,284 -654 -1,373 -1,441 -1,513 -1,589 -1,669 -1,752 -1,840 -1,932 -2,028 -2,129 -2,236 -2,348 净现金流量 -5,764 -5,284 332 698 733 769 808 848 890 935 982 1,031 1,082 1,137 1,193 累计净现金流量 -5,764 -11,048 -10,716 -10,018 -9,286 -8,517 -7,709 -6,861 -5,970 -5,035 -4,053 -3,023 -1,940 -804 390 本报告是严格保密的。 【码头】根据游线的设计共设置4个码头，总投资3000万元 大唐电站—游线起始点 龚滩—核心节点、游线起始点 万木— 游线终点、人流疏散码头 沿河2—次要中转节点 思渠—景点停泊码头 注： 1.彭水大唐电站以上乌江航段为4级航道，可通航500吨位的船只； 2.沿河县城在近期不作为重要的游线节点，可利用现有的红军渡与乐风两个码头，可停靠10几艘容纳70-80人的客船。 选址 级别与规模 投资额 大唐电站 500吨级1*2个泊位 1000万 龚滩 500吨级*2个泊位 1000万 思渠 500吨级*1个泊位 500万 万木 500吨级*1个泊位 500万 总计 3000万 本报告是严格保密的。 【游船】针对近期的客户群特征与需求，中等规模的游船更具灵活性的特征，具有较强的经济性 主要船型：可承载80-90人的游船——60% 可承载80-90人的游船最为经济适用，既可以满足一个中型旅游团的需求，以及2-3个小型旅游团的需求，也可以适应灵活组合的自驾车游客及自由行游客的需求。提高游船的上座率与使用率。 “游船的规模控制在80-90人的船位数，50-60人的船不经济，30多人的船也可以但是较小。一般一个团30来个人。” ——酉阳旅行社 罗总 “70-80人就比较合适，因为一般旅行团就是80-90人，这样两层楼就比较好利用。船太大人多不好控制。座位也不好安排。40-50的船就只能有一层，空间太少，没有活动空间。” ——重庆浩鑫旅行社 倪总 次要船型：可承载200人的大型游船——20% 满足商务会议团及政府接待的需求，也可满足游客较多时小型团客及散客的组合需求。 次要船型：可承载10人的游艇——20% 边缘产品，收费与运营成本较高，不作为主营业务，少量配套，满足散客包船出游及快速交通的需求。 自驾车游客 特征：家人、亲友出行或车友会团体出行；规模在2—30人左右 自由行游客 特征：乘坐大巴、火车前往；规模在2—10人左右 团队游客 特征：包括散客团与商务会议团两类，散客团主要有20-30人及80-90人两种，商务会议团规模在100-200人左右 近期三大客户群体特征 游船的需求性与适用性 本报告是严格保密的。 【游船】游船主要承担观光与运输功能，其他的功能将主要集中于重要节点解决 游线时间短，应着重体现观光游览的功能 旅游节点承担住宿、餐饮、娱乐等旅游配套功能 要为游客提供可活动的公共空间与休闲配套设施 乌江可通航航段仅有67公里，全程仅需要6小时，游线时间较短，游船应更多体现观光游览功能。 游船除观光功能外，还承担着交通运输与线路组织的功能，并带动沿线节点与区域的开发。 游客在船上游览的时间不宜过长，控制在2个小时之内，需要停靠在旅游节点，体验参与性与互动型的活动。 乌江画廊沿线峡谷风光各异，景点众多，游船的设计需要为游客提供可活动的、多角度的公共空间，满足观赏与拍照的需求； 为了缓解长时间的审美疲劳，需要为游客提供休闲活动的配套，如打牌等空间，增加游程的趣味性。 “住在游船没必要，要住古镇，古色古香，不赞成吃住玩在船上，船就是运载和观光功能。” ——彭水交委肖主任 “船上不用什么功能，提供茶水、咖啡就可以了，岸边小镇很多，吃饭可以靠岸。” ——重庆浩鑫旅行社 倪总 “观光型游船，应增加游客参与的活动，多留些空间给游客，做一些休闲项目，例如茶吧、酒吧和咖啡吧等。” ——小三峡旅游船有限责任公司 张总 “重庆与成都的人喜欢打牌，走到哪里耍到哪里，尤其是在交通工具上，游船的设计要能够满足打牌的需求，对着坐的座位，中间放置小桌子。” ——扬子江国旅 罗经理 “景色再美也有视觉疲劳的时候，要让游客能够一直有兴趣的游下去，需要转移注意力，可以让游客活动的空间，打牌的场所就很有必要” ——重庆国旅 董总 大唐电站 龚滩 思渠 沿河 2小时 2小时 1小时 万木 1小时 本报告是严格保密的。 【游船】通过三种计算方式，游船规模在1000-1500个船位可以满足景区近期的需求 注： 到2011年景区游客规模将达到80万人次，可游览时间8各月，平均停留时间2天，上船率按60%计算； 巫山小三峡07年的游客为万人次，船位数量约为3260个； 按照现状与景区开发计划，彭水县城共有床位数约为1300个，龚滩共有床位数约为1100个，酉阳县城床位数按600个，到2011年景区承载力为3000人/天； 考虑到游客分散到各个景点中，上船率按60%计算。 市场需求法 2011年游客量预测1 ： 乌江画廊游客规模/实际游览天数/平均停留时间 ≈1700人/天 上船游客数量预测： 1700人/天*上船率≈1000人/天 案例类比法 参考小三峡的游客规模与船位数量之间的关系，预测乌江画廊船位数量： （小三峡游客数量/小三峡船位数量）2 =（乌江游客数量/乌江船位数量） 即：乌江船位数量约为1200个 承载预测法 根据景区的承载力，预测未来游客的数量（最大容量）： 景区承载力3*上船率4 =1800人/天 本报告是严格保密的。 【游船】共需要10-15只游船，总投资约为3800万 3种类型游船船只数量所占的比例 根据1000-1500个船位的需求，结合比例设计， 最小需要：2艘200人的游轮、6艘90人的游船、2艘10人的游艇 最大需求：3艘200人的游轮、9艘90人的游船、3艘10人的游艇 游船投资额测算 承载200人的豪华游船 承载80-90人的中型游船 承载10人的小型游艇 船只类型 数量 单体造价（万元） 投资额（万元） 200人的游轮 2-3 600 1200-1800 90人的游船 6-9 200 1200-1800 20人的游艇 2-3 50 100-150 总计 10-15 2500-3750 本报告是严格保密的。 【游船】主要航段船票价格定为120元/人，收益可达到470万元/年 注： 通过对长期从事乌江画廊旅游经营与推广的酉阳旅行社专业人士访谈所得到的价格预期，以及龚滩游客随机访谈所得到的可接受度调查； 票价按旅行社内部价100元/人为测算基准； 根据对经营游船的公司及专业人士访谈，游船运营成本包括油费、人工费、维护费用等，约占到游船总经营收入的70%； 景区前期的政府资源使用费按照票价的5%收取。 船票价格的制定 价格现状： 主要航线由龚滩前往万木，60座的游船，档次较低，票价65元/人（单程与往返同价），预计未来新投入的游船船票可达到100-120元/人1。 案例借鉴： 小三峡目前游船票价为150元（含景区门票费用），航行时间为2小时左右，但目前普遍反映票价较高，建议乌江画廊前期票价要低于150元。 建议乌江画廊大唐电站至万木段的船票价格为120元/人（大唐电站到龚滩20元/人） 运营期年度现金流量估算表 序号 项目类别 测算方式 金额（万元） 一 现金流入 乘船游客数量/年*船票票价2 2400 二 现金流出 -1932 运营成本 -1680 营业税金及附加 -132 资源使用费 -120 净现金流量 468 本报告是严格保密的。 【服务接待设施】包括龚滩古镇商业街、停车场、以及思渠乡与万木镇的接待中心，总投资8400万 龚滩古镇商业街 拆迁量：万平方米 拆迁成本：（万m2*1800元/m2）*110%≈1800万元 商业街建面：万m2 商业街建安成本：1200万元 总投资额：3000万元 经营方式：租赁或出售 需拆迁区域 立体停车场 建筑形式：地下一层，地上两层，共3层 车位数量：200个 占地面积：2000平方米 总投资额：2400万元 立体停车场 思渠接待中心 功能：以餐饮、购物为主 总投资额：1000万元 万木接待中心 功能：以餐饮、购物为主，少量住宿功能 总投资额：2000万元 本报告是严格保密的。 * 近期以现金流出为主，现金流入快但是量小，主要来自景区、酒店和游船的收入； 由于近期以控制成本、满足必要的需求投入为主，因此近期总现金流出不大。 近中期（2009～2015年）现金流量表 单位：万元 近期投资分析——以现金流出为主，前期投入约7亿元 累计现金流量 万元 合计 2009 2010 2011 现金流入 14，099 443 4,077 9,579 经营收入 132,311 443 4,077 9,579 现金流出 -87，452 -37,417 -37,864 -12,230 经营性项目开发成本 -70416 -36,038 -32,228 -2,150 经营成本 -7700 -256 -2,190 -5,255 财务费用 -8568 -1,099 -3,222 -4,307 税费 -768 -24 -224 -519 累计现金流量 － -36,975 -70,762 -73,354 本报告是严格保密的。 * 假设资金全部来源于银行贷款，近期需向银行累计借款亿元，以保证资金链的持续 合计 2009 2010 2011 资金来源 85,599 37,443 38,577 11,579 经营活动产生的现金来源 14,099 443 4,077 9,579 销售收入 0 0 0 0 经营收入 14,099 443 4,077 9,579 筹资活动产生的现金来源 71,500 37,000 34,500 2000 银行借款 73,500 37,000 34,500 2000 资金运用 85,302 37,417 37,864 12,230 旅游开发成本投资 68,266 36,038 32,228 0 经营成本 7,700 256 2,190 5,255 地产开发成本 0 0 0 0 销售费用 0 0 0 0 税费 768 24 224 519 借款本金偿还 0 0 0 0 借款利息支付(财务费用) 8,568 1,099 3,222 4,247 盈余资金 87 25 713 -651 累计盈余资金 - 25 738 87 本报告是严格保密的。 近期整体形象： 面向成渝区域的旅游风景区 彭水县城 龚滩 思渠 沿河 鞍子苗寨 大唐电站 阿依河 麻阳河 候渡坪 产品体系 地域特色 民俗文化 娱乐体验 龚滩古镇 ..... ..... 大唐电站 乌江画廊观光轴线 ..... 鞍子苗寨 ..... ...... ..... 阿依河漂流 休闲度假 ..... ..... 自然景观 麻阳河 侯渡坪 ..... ..... 万木 中期（4-7年）发展策略。 3 盈利模式 游线组织 产品选择 客户定位 本报告是严格保密的。 「中期发展愿景」深度开发核心节点，丰富旅游度假产品，提升区域档次，形成以休闲度假为目的的全国性旅游度假区 龚滩 乌江画廊游览轴线 阿依河 大唐 电站 侯渡坪 鞍子 苗寨 麻阳河 彭水县 沿河县 桃花村 阿蓬江 马鞍城 洪渡 古镇 神龙谷 万木 本报告是严格保密的。 黔江、武隆机场的运营扩大乌江画廊的辐射半径，而贵广高速铁路的建设将打通华南区域游客进入的通道 随着黔江机场、武隆机场实现稳定营运，成都、铜仁、长沙、贵阳、武汉、昆明、西安等地的航线的陆续开通，将为乌江画廊带来上述地区的游客，增大乌江画廊的有效辐射半径； 2014年前贵广快速铁路、广贵高速公路的贯通，使得珠三角进入贵阳只需5小时，届时随着“贵阳－铜仁－乌江画廊”路径的实现，乌江画廊将逐渐成为珠三角游客的一大目的地。 成都 昆明 贵阳 铜仁 长沙 武汉 西安 桂林 广州 贵广快速铁路：广州－贵阳5小时（预计2014年完成） 广贵高速公路：广州－贵阳8小时 本报告是严格保密的。 张家界、凤凰古城、梵净山等景区的不断发展，将为乌江画廊带来大量联动游客 随着张家界、凤凰古镇更为成熟，联动辐射半径扩大，梵净山景区联动效益逐渐显现；周边联动游客将大量进入乌江画廊。 “目前张家界的游客中有20％～30％进入凤凰古镇。” ——张家界旅行社 “凤凰古镇自驾车游客中有20％的游客会前往龚滩古镇。” ——酉阳旅行社罗总 凤凰古镇 张家界 梵净山 乌江画廊 梵净山 乌江画廊 20～30％ 张家界 凤凰古镇 本报告是严格保密的。 设定游客需求、景区的发展规律以及交旅的经济效益三方面的景区/产品选取原则 －满足游客对休闲体验、参与性强、具有一定专业性的旅游景区/产品的需求 －提供较高档次、完善的旅游接待服务设施 －满足对养老度假物业的需求 －可以快速回现的景区/产品 －可以提供持续稳定现金流 －实现中期资金平衡 －经营风险小 －打造目的地型旅游度假区 －打造综合多种资源要素的乌江画廊 －带动地方经济发展 本报告是严格保密的。 为达到中期发展目标，需要从旅游设施投入与度假地产开发两方面来推动区域的发展 旅游设施投入 度假地产开发 通过对景区旅游产品与设施的投入，提升景区成熟度与整体档次，带动度假地产的开发 以度假地产开发完善景区的功能，满足区域深度开发的需求，并为旅游投入提供现金流 本报告是严格保密的。 「景区选择—神龙谷」位于彭水县，属地下箱式峡谷资源，地势险峻，极具喀斯特地貌特征 限制条件 神龙谷景区是一条长约5000米，宽300—600米，深400—700米的地下箱式峡谷； 资源种类单一，产品类型存在发展局限； 地势险峻，景区内部可进入性差，安全问题是景区发展的限制因素； 神龙谷 流水潺潺 奇峰险峻 深渊百丈 原始丛林 彭水县 阿依河 大唐电站 鞍子苗寨 本报告是严格保密的。 「景区选择—神龙谷」旅游消费市场对原生态体验型旅游产品消费偏好逐步提升 高附属设施产品：温泉、漂流、滑雪、游船、酒吧街、游乐园 原生态体验产品：森林公园、攀岩、露营、自驾车营地 时间 趋势变化 生态型旅游产品源趋势变化 80年代 90年代 2000年 2008年 大足：重庆第 一个世界遗产 84年建丰都鬼城 90年代末小三峡热 进入21世纪，仙女山、缙云山、 黑山谷等成为市民旅游热点 乐业天坑群－世界最大的天坑群 资源：…象鬼斧神工开凿出的神秘洞穴，洒落在崇山峻岭里… 定位：成为广西旅游第三极… 打造神龙谷原生态 体验型旅游产品 本报告是严格保密的。 「景区选择—神龙谷」开发探险科考类旅游产品，配套生态文化展示设施，与秀美的乌江画廊形成差异性互补 产品设计原则 资源特色原则； 市场导向原则，依据市场需求设计产品； 兼顾大局原则，产品设计从乌江山峡旅游大格局出发； 经济可实现原则； 创新性原则； 神龙峡地质博物馆 索道 地下画廊 特色景观建筑（博物馆、服务中心功能） 绝壁攀岩 蹦极体验 本报告是严格保密的。 「景区选择—桃花村」靠近龚滩古镇，可开发水域广阔，具备开发水上娱乐项目的条件 此段乌江水面开阔，区域相对独立，经初步判定，水域面积和水深具备开发水上娱乐项目的条件； 作为参与性较强的项目类型，本景区将是乌江画廊整体景区中为数不多的激情环节。 本报告是严格保密的。 「景区选择—桃花村」本区域应综合体育运动、大众游乐和郊野体验主题，丰富滨水活动，增强亲水性与参与性 本景区应充分利用自身资源特点，打造集体育运动、大众游乐、郊野体验为一体的中小型河湖类水上娱乐项目，通过合理的水面分区开发动静结合、类型丰富的产品功能。 快艇、橡皮艇、脚踏船、手划船、香蕉船、水上自行车、水上摩托车、蹦极、水滑梯、滑索等 水上观鱼、垂钓等 水上餐厅 、水上啤酒屋、水上烧烤、水上接待中心、水上浮动码头等 本报告是严格保密的。 「景区选择—马鞍城高尔夫」依托乌江景观资源，引入高尔夫项目，强化景区高端定位，驱动物业发展与酒店等服务设施提升 77%的度假客户平均度假出行的费用支出超过5000元 半数以上旅游者一般旅游消费额在500元以下 旅游度假消费支出分析 发展定位： 乌江旅游发展需要高端 定位及产业化，最优化 投入产出； 度假旅游产品具有强拉 动性； 存在问题： 度假产品受客源市场距离、景区综合配套等条件制约； 综合建议： 通过高尔夫项目提升景区 综合配套水平，并拉动景 区度假产品开发及度假物 业销售，实现景区可持续 发展 VS 本报告是严格保密的。 「景区选择—马鞍城高尔夫」建设极具特色的18洞顶级云顶高尔夫球场，树立重庆高尔夫形象标杆 发展建议 拟规划建设乌江云顶高尔夫球场，18洞标准球场； 高品质、特色化景观设计，占领行业差异化制高点； 与物业发展进程相结合，同时规划云顶别墅等旅游地产项目。 用地条件：马鞍城周边用地相对平缓，可用面积约1500亩，可独揽乌江，景观条件优良，具有发展空间； 市场建议：以重庆消费者为引导，面向国际市场。 乌江云顶高尔夫 本报告是严格保密的。 「景区选择—阿蓬江」利用阿蓬江景观资源与区位条件，开发以乌江文化为特色的大型山水实景演出项目 阿蓬江 乌江 红花村 （度假区用地） 阿蓬江风光静谧秀美，沿江腹地红花村将作为度假区用地。山水实景演出拟选址红花村上游不远处：此处水面宽阔，一侧江岸坡度相对平缓适合开辟看台，具备承担大型演出的地形条件。且与度假区有一定距离，联系便捷又不会形成造成大的干扰 对岸看台 水上舞台与山崖背景 山水实景演出拟选址用地 阿蓬江 龚滩古镇 本报告是严格保密的。 「景区选择—阿蓬江」以丰富整个产品体系，增加夜间活动内容，分流古镇客流，并起到文化推广与营销区域的目的 山水实景演出一般位于较成熟的景区核心区附近。 基本设施：山水剧场，卫生间等配套设施。 节目内容：反映当地的民风民俗、神话传说、历史传奇、音乐资源等人文特色的大型专题演出，一般是以歌舞剧形式，长度约为1小时左右。 演员构成：除少数专业人员外，庞大的演员队伍多由当地村民组成。 演出时间及频次：山水实景演出是夜游项目，演出时间均为天黑之后；演出频次依据游客量多少和每场持续时间而定，且受天气和水位等自然因素左右。 《印象·刘三姐》首创大型山水实景演出，选址在漓江与田家河交汇处的一个小村庄，100多亩建设用地上以山水剧场为核心，建有鼓楼，风雨桥等附属建筑。 演出人员为附近五个村庄的渔民，以及侗族小歌手和附近少数民族。 每晚演出1到2场，开场时间分别为19:45和21:15，每场演出时长65-70分钟. 以漓江平方公里的水域 为舞台，水上舞台采用竹排搭 建，不演出时可全部拆散、隐 蔽。 以书童山、玉屏 峰、雪狮岭等十 二座山峰为背景， 隐藏式灯光音响 设计。 梯田观众席在水上舞台 上面的半山腰依地势而 建，180度全景视觉， 共2600个位置。并配备 环保卫生间。 本报告是严格保密的。 「景区选择」中期重点打造不同特色的产品…… 神龙谷峡谷探险 －中期主要开发景区之一 －以生态峡谷探险旅游为主 －深化激情彭水的主题 马鞍城高尔夫 阿蓬江/红花 神龙谷 洪渡古镇 思渠游客接待 万木集散中心 马鞍城高尔夫 －提升乌江画廊整体品位 －建造独一无二山顶高尔夫 －促进乌江画廊升级转型 桃花村水上活动中心 －打造综合性的旅游景区的发力点之一 －丰富乌江画廊强参与性的产品组合 阿蓬江/红花 －在红花设置山水实景大型演出，将民俗活动与现代舞台相结合 －提供休闲型游船服务，增添不同体验度的水上活动 －为龚滩后备用地——红花村的发展聚集人气 桃花水上活动中心 本报告是严格保密的。 「景区选择」……形成以休闲度假为特征的综合性旅游产品体系 观光娱乐 参与体验 资源类 产品类 阿依河漂流 马鞍城高尔夫 神龙谷探险 红花山水实景 阿蓬江游船 大唐电站 麻阳河 候渡坪 鞍子苗寨 乌江山水 游船 古镇 自然观光 激情体验 休闲体验 人文景观 桃花水上活动中心 本报告是严格保密的。 「酒店选择」中期酒店需求量激增、需求档次提高，在彭水县城与龚滩古镇两大节点需要建设新的高星级酒店 －景区辐射力扩大，游客量增加，接待能力需要增大 －景区转型升级、档次提高，需要提升旅游接待水平 －景区知名度提高，商务政务接待需求增加 彭水县城四星级酒店 －提升彭水酒店的品质 －满足景区发展所带来的扩大的市场需求 红花村五星级酒店 －承接龚滩节点未来的旅游接待需求 －启动红花度假村，聚集人气 需求 供给 供给缺口 档次 高 低 小 大 供给/ 需求量 中期彭水酒店发展情况预测 ？ 龚滩 红花村 龚滩土地严重紧缺，仅有四五百亩可建低层建筑的滑坡体土地供开发 本报告是严格保密的。 「地产开发」一流旅游度假区的旅游地产发展阶段规律 由观光型产品向度假型产品转换 度假物业出现，并向体验资源型发展，产品线逐渐丰富 度假客户比例上升，消费支出增大，逗留时间延长 接待设施逐渐完善，种类丰富 萌芽阶段 起飞阶段 发展阶段 成熟阶段 旅游度假 消费者 自发型散客与少数猎奇性观光游客 1.游客数量增长较快 2.以区域性观光型游客为主 1.游客数量快速增长，来源地更广泛 2.度假游与商务游增长较快，观光游比例不断下降 1.游客数量较为稳定，停留时间长，消费支出高 2.休闲度假、观光、商务等形成较稳定的结构 配套设施 少数初级接待设施 1.开始兴建星级酒店 2.交通等配套设施开始大规模建设 1.酒店大规模开发，高端酒店数量增长迅速 2.度假设施投入加大 3.休闲娱乐商务设施快速建设 1.酒店市场发展稳定，高端酒店引领市场 2.度假设施种类丰富，配套齐全 旅游产品 极少 观光产品、特色体验产品 出现休闲度假产品并持续增加 观光产品和度假产品形成并举的格局，结构稳定 度假物业 无 需求出现，极少数的投资性物业建设，非规模化旅游地产开发 1.广度数量型，数量少产品单一 2.资源和产品为核心诉求 1.深度产品型，开发规模大，产品线丰富； 2.依托资源，注重体验、休闲氛围，倡导价值感与生活方式 本报告是严格保密的。 「案例1：武夷山」随着景区成熟度的提高与旅游功能的转型，度假地产开始发展，并推动武夷山度假区整体形象的提升 －1999年，武夷山市被评为首批“中国优秀旅游城市”； －1999年，联合国教科文组织将武夷山列入“世界文化与自然遗产名录”。 －2001年，武夷山正式开行出省铁路客运列车，打通省外游客进入的铁路通道； －2004年，武夷山机场拥有国内外26条航线，客运量超过50万人次，计划二期扩建 －累计投入38亿，旅游度假区内水、电、讯、路等基础设施完善； －星级酒店不断涌现，至2004年拥有10余家三星以上酒店，包括1家五星和2家四星 －2003年，开始风景高尔夫的规划建设；同时开始陆续引入越文化博览园、自驾车服务中心等项目，并着手策划民俗风情、综合娱乐等产品； －观光旅游向休闲度假区的转变趋势形成，初步具有武夷山的休闲度假氛围。 －2004年，武夷山游客量从1999年的193万达到334万人次，实现旅游创收亿元； －70％的游客来自省外，范围辐射到全世界。 萌芽阶段 1999 1992 2004 起始阶段 发展阶段 旅游品牌/知名度 景区功能发展 游客量及构成 交通 地产发展 2007 334 193 220 290 375 443 543 165 121 81 61 游客量变化 成交量变化 价格走势图 地产投资规模 本报告是严格保密的。 「案例2：大理」大理旅游地产随着旅游业的发展经历了酝酿、启动与提升三个阶段，由区域市场逐渐向全国市场转变 综合发展与提升阶段 休闲度假阶段 观光旅游阶段 该阶段，大理主要以传统的观光旅游、文化体验旅游为主，主要特征为粗放式经营，人气不断积聚，无地产销售，旅游收益单一 旅游经历了10年的累积与沉淀，于2000年开始出现旅游地产；初期为低价、低质，并主打本地市场客户，价格在1800-3000元/平米 2005年是大理市场的一个分水岭，市场进入提升阶段，古城版块及环洱海版块，主力营销外销市场的别墅/类别墅产品，价格从5000-10000元/平米之间；2006年，入市两个较有规模和档次的别墅楼盘，掀起别墅市场的高潮 1980 1990 2000 2005－ 10 100 200 300 2002年度假区组建了大理旅游集团，同期建设大理苍岭高尔夫球场；投资１.１亿元兴建天龙八部影视城; 2005年经由“一卡通”平台的实际入境游客约180万人，纯旅游人数约为210万人； 2008年，全州接待国内外旅游者万人次，海外旅游者万人次，分别增长%、%，纯旅游者约260万人次。 97年首家4星漫湾酒店 洱海 三塔 年接待旅游人次（万人） 发展阶段 苍岭高尔夫 影视城 仙境别墅 感通别墅 1981年成立大理苍山洱海省级自然保护区；1982年被国务院批准国家历史文化名城并成为大理国家级风景名胜区 1993年成立大理旅游度假区； 1994年国家级自然保护区； 本报告是严格保密的。 「案例2：大理」度假别墅等高端产品不断升级与完善，市场价格不断提高，旅游地产进入规模化发展阶段 案例启示： 塑造品牌，旅游启动景区经过了漫长的旅游启动与人气积聚过程，这一阶段主要以观光、体验项目； 产品完善，度假发展以高星级酒店、高尔夫、主题园区等项目为标志的度假产品不断的丰富和完善，度假氛围开始形成； 由内向外，地产提升根据市场逐级发展与提升的特点，大理针对本地需求启动旅游地产，后期逐步面向外部市场 大理旅游地产市场价格曲线 单位：元/平方米 大理旅游地产高端项目价格趋势 单位：元/平方米 本报告是严格保密的。 「案例3：千岛湖」千岛湖旅游地产的发展与景区的成熟过程有很高的拟合度 起始阶段 发展阶段 转型阶段 2007 游客结构 交通条件 景区成熟度 知名度 产品体系 2002 1995 起步阶段 成熟阶段 萌芽阶段 平均售价(度假公寓) 开发面积 地产投资规模 景区游客量 （万人次/年） 旅游地产发展历程 客源集中华东（主要是上海），长线市场比例不到5％ 距杭州6小时，黄山4小时，路况不佳 基础设施和宾馆游船等服务设施滞后 1982年列为国家级风景名胜区，1998年首家开通旅游景区独立网站 “ 除了青山还是绿水, 除了绿水还是青山” 江、浙、沪三地仍是主要客源市场，分别占到37。65%: 16。22%和28。77%，而皖、赣、鲁、闵、豫及5％左右的境外游客17。35%休闲度假游客比达到40% 杭干高速开通，进入杭州小时的经济圈、生活圈和旅游圈，进入上海、南京、宁波等长三角大中城市4小时交通圈，杭州方向输送的客源达60％以上 景点、游船、宾馆饭店蓬勃兴起，休闲广场、治理城中湖、建设景观大道、兴建秀水街等设施建设完善 2000年成为国家首批“AAAA”级风景旅游区 、全国保护消费者权益示范景区和省级青年文明号示范景区，省级旅游度假区、港澳台三大热点景区之一 “千岛湖秀水节”、水上运动、高尔夫、游艇 休闲度假游客占到了45％ 铁路、公路、机场、码头立体交通网络可以方便地连通国内外 宾馆饭店95家，床位11850张，星级酒店34家，五星2家，四星3家，三星6家;游船86艘，摩托艇258艘，旅游从业人员13700余人，规模全国县级之首 国际知名度有待提升 会议、节庆、水上运动、高尔夫、游艇、温泉、度假 本报告是严格保密的。 「案例4：荔波」景区基础设施的改善、产品升级与功能转型，使荔波的旅游度假进入了快速发展时期 －1990年，景区正式开发建设,游客量少，2000年接待10万人次； －仅有学校和小旅社可提供简单的住宿功能，到2000年时仍无星级宾馆。 －投入几千万完成景区规划、旅游发展规划等20余个专项规划的编制 －投入4000万，对景区交通等基础设施进行改善，同时投入亿修建机场； －在北京等地设立旅游发展办事处，加大旅游宣传力度； －逐步开展自然生态和文化生态旅游； －星级宾馆18家，床位达到4000个，但仍供不应求； －游客量逐渐增多，至2005年，游客量达到50万人次。 －2007年6月，被列入”世界自然遗产“列表； －2007年11月，举办贵州省第二届旅游发展大会； －2007年，荔波机场通航； －游客量剧增，2007年达到168万人次，2008年突破200万人次； －酒店数量迅速扩张，特别是高星级酒店增多，三星以上酒店增加至6家，五星级酒店2009年即将面世； －进一步拓展大旅游产业，投入高尔夫等休闲度假产品，旅游地产项目起步。 －目标：打造国际化专业旅游城市； －体系：以遗产地自然资源为依托打造山水景观城、以少数民族和红色文化为依托打造文化体验城、 同时建成闲静优雅的适宜休闲度假的人居环境城。 萌芽阶段(1989-2000) 起始阶段(2001-2005) 快速发展阶段（2006-至今） 进一步提升策略 高尔夫项目 本报告是严格保密的。 「案例4：荔波」随着旅游知名度的提高，度假地产需求旺盛，目前已成为度假与投资的热点地区 景区具备全国知名度 与周边大城市交通畅通 游客量增加至百万级 旅游产品升级转型 需求剧增 供给起步 供不应求、价格彪升 元/m2 －产业移民需求 －休闲度假需求 －养老需求 －投资需求 在政府招商引资的吸引下，大量外地开发商涌入，积极拿地，逐渐形成以乡村休闲度假物业、自然生态度假物业、高尔夫度假物业、城市物业共同发展的格局 －以低端的楼盘供给为主 －高档商品房欠缺 －别墅产品空白 上涨一倍 本报告是严格保密的。 「地产开发」发展中期，随着区域度假产品的投入、可达性的增强、配套设施的完善、游客数量的激增，度假物业具备开发条件 －黔江机场的成熟为旅游区输入更多的省外游客 －渝湘高速全程贯通，为旅游区输入更多重庆和湖南的游客 －彭酉路的贯通改善旅游区内部的交通 交通 景区 配套 －购物、餐饮等基本配套得到改善 －酒店等服务接待设施水平提高 －完善的配套为旅游区增加吸引力 －乌江画廊旅游区知名度提高，游客大量增加 －综合旅游逐渐成型，发展日益成熟，游客的满意度增加 －高档次的旅游产品吸引更多更有消费力的游客进入景区 －阿依河度假公寓 －龚滩度假村 －红花度假村 －快速资金回笼，实现资金平衡 －为后期发展大力发展度假村聚集人气 具备度假景区发展的基本条件 本报告是严格保密的。 【房地产—阿依河】岩头坝游客接待中心周边用地开发产权式酒店 起漂点 牛角寨接待点 区位示意 地块选择：——岩头坝周边用地 阿依河是乌江画廊区域距重庆主城区最近的景区，距离彭水县城仅有30分钟车程，交通可达性好； 开发中期，阿依河景区已具有较高知名度，周边配套服务设施也逐步完善； 阿依河景区旅游项目的增加，延长游客的停留时间，产生大量住宿需求，增加了地产开发的投资价值； 岩头坝游客接待中心周边用地较为平坦，可选择用地范围大，并可依托接待中心的配套设施，可产生集聚效应，为远期大规模开发做好准备。 产品开发方向建议——产权式度假酒店公寓 用地情况 阿依河 本报告是严格保密的。 【房地产—龚滩】“4+3”酒店东侧地块180亩，开发低密度、松散型度假村 区位示意 用地情况 龚滩作为乌江画廊的核心景点，配套成熟、交通便捷，可建设用地稀缺，开发度假地产潜力巨大； 地块占地约180亩，临近一期已建的“4+3”酒店，处于龚滩镇的入口处，紧邻古镇风貌区，与现有镇区保持较远距离，易形成度假氛围，进行综合度假开发； 现状为农田，地块地貌相对平缓，综合分析地质特征，可建设多层及别墅建筑； 地块景观占据古镇最佳位置，俯瞰古镇全貌与乌江景观； 产品开发方向建议——公寓+别墅类产品的综合型度假村 龚滩 “4+3”酒店 本报告是严格保密的。 【房地产—红花村】依托阿蓬江景观资源及高档酒店建设，开发高端度假物业 区位示意 用地情况 红花村是距离龚滩镇区最近的，可大规模开发用地，距龚滩仅有5分钟车程，依托阿蓬江的景观资源与规划的高档酒店群，可形成私密性与度假氛围的高档度假物业； 阿蓬江大型实景演出项目临近红花村，可提高该区域的人气，也形成度假区的一大特色，形成较高的区域价值； 红花村用地共计约2000亩，预留拟开发的酒店用地300亩，其他用地100亩，可用于地产开发用地共计1600亩，本期拟开发400亩。 产品开发方向建议——公寓+别墅类产品的综合型度假村 红花村综合度假用地 红花村 本报告是严格保密的。 「游线组织」中期小循环、大循环游使得游线更加丰富多元化 游线主要变化： －龚滩、彭水小循环圈更加完善，自成体系； －进入乌江画廊的通道更加多元化：万木逐渐成为疏散部分湘、贵游客的节点；龚滩为主要节点和游客疏散的重要性逐渐体现； －三大节点之间以乌江为主轴的大循环流动，由于景点及旅游项目的增加，三天游以上的比例有所上升 大循环示意图 小循环示意图 彭水 龚滩 思渠 沿河 万木 酉阳 鞍子苗寨 阿依河 麻阳河 候渡坪 电站 彭水 龚滩 思渠 沿河 万木 酉阳 鞍子苗寨 阿依河 麻阳河 候渡坪 电站 神龙谷 桃花 红花 神龙谷 桃花 红花 高尔夫 高尔夫 洪渡 洪渡 本报告是严格保密的。 中期投资分析 经济测算原则 通过对本体及现状的分析，参照成功案例研究，以制定产品的开发更具经济性，能够产出最大化的方式； 预测选择的产品投入与产出、开发周期。 景区 酒店 码头增建与扩建 游船的增加投入 龚滩马鞍城高尔夫 彭水县城4星级酒店 红花村5星级酒店 彭水神龙谷 阿蓬江游船 红花村大型实景演出 房地产 阿依河产权式公寓 红花度假村 龚滩古镇度假村 龚滩桃花村水上项目 本报告是严格保密的。 【景区—神龙谷】拟总投资1900万元，基础设施500万元，旅游项目投资1200万元，规划设计及其它预备费用200万元 项目 投资额（万元） 基础设施 内部道路 300 其它 200 体验型项目 地质博物馆（服务中心） 500 地下画廊 300 攀岩、溜索 200 附属项目 野外拓展 100 观景平台 50 露营地 50 其它 200 合计 1900 本报告是严格保密的。 测算指标 占地面积：约5000亩 建设期：1年 游客量：15万人/年 游客人均消费额：50元/人·次 年收入：750万 现金流入：300万/年 本项目客源以吸引周边市民客源及重庆客源为主体，依托乌江旅游吸引国内客源； 吸引国际探险类专项客源； 借鉴国内同类项目，投资规模集中500-5000万元之间，年游客量集中在10-50万人次，不计酒店投入； 旅游者消费主要表现为门票收入，定价区间为30－50之间； 拉动性相对较低，主要集中在土特产品及旅游餐饮，消费区间为50－100元/人次 投资回收期6年 万元 累计净现金流量示意图 年份 -4,000 -3,500 -3,000 -2,500 -2,000 -1,500 -1,000 -500 0 500 1,000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 【景区—神龙谷】参考相似案例数据分析，预计本项目年收益为300万元 本报告是严格保密的。 【景区—马鞍城高尔夫】参考行业标准及重庆高尔夫经营状况，投资约亿，运营成本1000万/年，预测5年后实现经营平衡 以18洞会员制球场经营数据为测算参考 国内高尔夫球场运营费用依球场品质不同，一般维持微利 高尔夫球场运营费用特点是高成本、高税收，一般包括球场维护费用、管理费用及人工工资、设备更新维护费、营业税及所得税四大项，其中球场维护费占最大比例，而消费税率也高达20％； 不含税经营成本，重庆保利高尔夫400多万/年、重庆上邦高尔夫320万/年，三亚日出高尔夫800万/年，北京大兴京城高尔夫800－900万/年； 国内高尔夫球场一般微利，有30％处于亏损状态。 测算指标 建设期：2年 年运营成本：1000万元 经营期：旺季150天/年 球客量：按旺季日均120人次，平日10人次计算，年接待2万人次 球客人均消费额：500元/人·次 年营业收入：1000万元 重庆高尔夫球场运营普遍只能维持基本收支平衡 “上邦现在每年的经营是可以持平的，但本还没有收回来。”——上邦高尔夫市场营销部 谢经理 “经营球场在重庆是不赚钱的，但是从发展趋势上看还是可以的，2008年打球的人增加了约1/3。” ——重庆高尔夫专业人士 注：高尔夫运营成本包括球场维护及员工费用、土地使用费、经营税费三大部分 本报告是严格保密的。 【景区—阿蓬江山水实景演出】启动开发投资巨大，预计本项目中期投资2亿元，并与专业投资经营管理公司合作开发 此类项目投资规模大、操作难度较高等特点，因此需要： 雄厚的资金基础 强大的人脉资源 政府先导投资与综合扶持 《印象·刘三姐》投资1亿元，演出部分投入8000万； 《印象·丽江》投资2亿元； 《印象·西湖》投资亿。 《印象·刘三姐》 历经5年零5个月， 67位著名中外艺术家参与创作， 600多名演职人员参加演出, 通过组建一个大型投资管理公司才解决决策与管理问题。 《印象·刘三姐》 最初由广西壮族自治区文化厅立项，投入20万元启动资金，从项目创意、立项、投资、论证、演出和推广，三级政府始终发挥了超前促进作用． 操作难度高 需要政府扶持 本报告是严格保密的。 【景区—阿蓬江山水实景演出】成功开发后，除每年5000万的门票收益外还将获得巨大的综合性效益 桂林阳朔自《印象·刘三姐》公演两年后的飞速发展 《印象·刘三姐》的火爆上演引发了桂林阳朔的“印象经济”： 丰富了景区夜游内容，完善旅游产品体系； 成为漓江旅游的营销品牌，扩大了景区影响力； 因吸引大量游客的出入和停留而催生了周边旅游新景点———东街； 公演后仅仅两年半的时间内，已接待观众110万人次，获得了7900多万元的门票收入。此后持续攀高的票房每月带来几百万元的收入。 强有力地拉动了阳朔地区的旅游产业和其他产业的发展：演出让到阳朔的游客旅游时间平均增加了天，给阳朔经济带来的直接或间接的增长点在两位数以上； 增加了当地农民的收入：村民仅靠参加演出每个月能拿到800元至1000元，一年收入可超过万元。 周边酒店床位树由479张增至12016张 旅游收入从2．41亿元升至6亿多元 土地增值５倍以上 经济收益 社会效益 本报告是严格保密的。 【景区—阿依河】前期开发的阿依河景区，中期可实现年收益2400万元 注： 卡口容量法预测：日环境容量为4000人次，即4000人次/天*180天*20%≈15万人次/年；景区规模罚预测：100万人次*20%=20万人次/年，取年接待量15万人次； 半程漂流与全程漂流的比例按照1:1计算，票价分别为100元与200元； 企业所得税可享受国家优惠政策。 运营期年度现金流量估算表 序号 项目类别 测算方式 金额（万元） 一 现金流入 3750 门票收入 15万人次1*1/2（200+100）元/人次2 2250 服务及餐饮收入 15万人次*50元/人次 750 住宿收入 15万人次*50%*100元/人次 750 二 现金流出 -1330 运营成本 -1125 营业税金及附加 -205 净现金流量 2420 本报告是严格保密的。 【景区—鞍子苗寨】随着品牌的形成，游客数量与人均消费额同步提高，年收益近450万元 鞍子苗寨风情园收益估算 年接待人数 人均消费（参照市场水平） 年收入 利润 （按利润率30%计算） 15万 100元 门票（含表演及停车）20元 1500万元 450万元 餐饮50元 纪念品及其他消费30元 本报告是严格保密的。 【码头】中期根据游客规模与游线的丰富，新设、扩建4个码头，总投资3000万元 秀水村 龚滩—核心节点、游线起始点 万木 沿河 选址 级别与规模 投资额 龚滩 500吨级*2个泊位（扩建） 1000万 秀水 500吨级*1个泊位 500万 万木 500吨级*1个泊位（扩建） 500万 沿河 500吨级*2个泊位 1000万 总计 3000万 本报告是严格保密的。 【游船】需要增加12条游船，总投资6400万元，年收益可达到1200万元 注： 中期游客规模达到200万人次/年，上船率按60%计算； 票价按旅行社内部价120元/人为测算基准； 根据对经营游船的公司及专业人士访谈，游船运营成本包括油费、人工费、维护费用等，约占到游船总经营收入的70%； 景区中期的政府资源使用费按照票价的8%收取。 增加游船数量及投资额1 运营期年度现金流量估算表 游客数量由80万人次/年增加到200万人次/年，所需船位数量增加倍 船只类型 数量 单体造价（万元） 投资额（万元） 特色豪华游船 2 1000 2000 200人的游轮 6 600 3600 90人的游船 4 200 800 总计 12 6400 序号 项目类别 测算方式 金额（万元） 一 现金流入 乘船游客数量/年*船票票价2 7200 二 现金流出 -6012 运营成本 项目总收入*70%3 -5040 营业税金及附加 项目总收入*% -396 资源使用费 项目总收入*8%4 -576 净现金流量 1188 本报告是严格保密的。 【酒店】借鉴重庆以及旅游城市的星级酒店的规模，彭水县城酒店200个房间，红花酒店200个房间 彭水县城酒店房间数控制在200个以内 龚滩红花酒店房间数控制在200个以内 四星级酒店房间数比例 游客规模预测 －预计2014年，乌江画廊游客数200万人次； －游客中约30％选择住宿四星级以上酒店，10％选择五星级酒店； －在彭水住宿约1/3，四星级酒店日接待量500人次； －龚滩住宿约1/2，五星级酒店日接待量300人人次。 五星级酒店房间数比例 Chart1 杭州 0 成都 0 桂林 0 武汉 重庆 0 五星级商务度假酒店数量 200间以下 200-300间 300-400间 400间以上 Sheet1 环境驱动型 成本驱动型 科技驱动型 配套驱动型 品牌驱动型 客房价格 3% 22% 7% 6% 4% 服务质量 15% 13% 16% 12% 23% 酒店配套 10% 10% 13% 26% 18% 会议设施 12% 12% 23% 17% 18% 城市距离 10% 10% 12% 8% 9% 交通条件 23% 15% 12% 11% 15% 资源环境 27% 18% 17% 20% 13% 100% 100% 100% 100% 100% Sheet2 观光型 休闲型 度假型 交通条件 12% 16% 19% 城市距离 18% 22% 10% 景观资源 25% 23% 31% 内部配套 14% 26% 28% 酒店价格 31% 13% 12% 100% 100% 100% 成熟景区的游客量 观光 85% 25% 休闲 10% 35% 度假 5% 40% 重庆 房间数量 200间以下 200-300间 300-400间 400间以上 申基索菲特大酒店 464 0 2 4 5 11 重庆金科大酒店 206 0% 18% 36% 45% % 重庆国贸豪生大酒店 445 重庆洲际酒店 338 重庆.万豪酒店 462 南方君临酒店 330 希尔顿酒店 435 海逸酒店 388 金源大饭店 402 戴斯大酒店 229 重庆欧瑞锦江大酒店 313 杭州 房间数量 200间以下 200-300间 300-400间 400间以上 杭州凯悦酒店 390 1 5 4 10 浙江宾馆 328 浙江国际大酒店 200多间 香格里拉饭店 384 索菲特西湖大酒店 200余间 杭州国大雷迪森广场酒店 283 杭州中都青山湖畔大酒店 240 华庭云栖度假酒店 220 杭州维景国际大酒店 380 西湖国宾馆 178 杭州 桂林 房间数量 200间以下 200-300间 300-400间 400间以上 桂林喜来登大宇大饭店 430 1 0 3 2 6 桂林漓江大瀑布饭店 646 17% 0% 50% 33% 桂林帝苑酒店 334 桂林乐满地度假酒店 368 桂林幸运酒店 198 新西街国际大酒店 328 杭州 武汉 房间数量 200间以下 200-300间 300-400间 400间以上 武汉香格里拉大饭店 442 1 3 3 1 8 武汉东方大酒店 345 13% 38% 38% 13% 武汉华美达天禄酒店 308 武汉新华诺富特大饭店 303 武汉港澳中心商务酒店 201 武汉湖滨花园酒店 200 五月花大酒店 285 海怡锦江大酒店 72 成都 房间数量 200间以下 200-300间 300-400间 400间以上 成都家园国际酒店 261 0 5 2 6 13 成都总府皇冠假日酒店 402 0% 38% 15% 46% 成都天府丽都喜来登饭店 400 成都加州花园酒店 419 成都锦江宾馆 480 成都望江宾馆 461 成都索菲特万达大饭店 262 成都世纪城天堂洲际大饭店 560 成都瑞城名人酒店 330 成都海悦酒店 258 成都香格里拉大酒店 594 成都凯宾斯基饭店 259 成都蓉城映象国际酒店 229 Sheet3 杭州中都青山湖畔大酒店 240 深圳骏豪酒店 315 珠海帝濠酒店 225 京基喜来登酒店 368 桂林帝苑酒店 334 北京拉斐特城堡酒店 杭州 宜昌 成都 桂林 武汉 重庆 五星级商务度假酒店数量 200间以下 10% 0% 17% 13% 0% 39% 200-300间 50% 38% 0% 38% 18% 144% 300-400间 40% 15% 50% 38% 36% 179% 400间以上 0% 46% 33% 13% 45% 137% 100% 0% 100% 100% 100% 100% Sheet3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 五星级商务度假酒店数量 200间以下 200-300间 300-400间 400间以上 本报告是严格保密的。 【酒店+房地产】投资测算 注：彭水县城四星级酒店的用地查勘、设计工作等于2011年开始进行，2013年酒店即可全面投入使用。 酒店测算结果 房地产测算结果 注：红花综合度假村在中期的销售率按80％计算。 酒店项目 投资成本(万元) 开业时间 投资回收期 年净现金流量（万元） 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 彭水县城酒店 19795 2013* 15年 -19795 542 1139 1196 1256 1319 1385 1454 1527 1603 1683 1767 1856 1948 2046 红花酒店 29484 2014 15年 -15642 -13842 904 1899 1994 2093 2198 2308 2423 2544 2671 2805 2945 3093 3247 房地产项目 投资成本(万元) 净利润(万元) 占地面积(亩) 建筑面积（m2） 阿依河度假公寓 4331 775 50 22000 龚滩度假村 14917 5717 180 72036 红花综合度假村 31950 5566* 400 160080 本报告是严格保密的。 * 累计现金流量 中期现金流量呈现流入和流出的急剧放大的趋势，且流入增加速度快，净现金流量逐渐走向正值； 现金流入除景区、酒店和游船等收入外，还主要来自物业的快速销售实现的收入； 中期在乌江画廊旅游区雏形基本形成之后，为将其进一步打造成为综合性的旅游度假区，加大投资力度，现金流出快速增加。 万元 中期投资分析——流入流出量同步放大，净现金流逐渐走向正值 合计 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 现金流入 20,0328 443 4,077 9,579 15,163 33,573 66,595 70,899 经营收入 132,311 443 4,077 9,579 15,163 22,228 35,023 45,798 销售收入 68,017 0 0 0 0 11,344 31,572 25,101 现金流出 -335,236 -37,417 -37,864 -12,230 -88,508 -74,085 -57,930 -39,273 经营性项目开发成本 -167,045 -36,038 -32,228 -2,150 -53,487 -33,942 -8,600 -600 地产开发成本 -51,198 0 0 0 -19,249 -15,975 -15,975 0 经营成本 -70,192 -256 -2,190 -5,255 -8,391 -12,219 -18,099 -23,783 销售费用 -1,020 0 0 0 0 -170 -474 -377 财务费用 -34,838 -1,099 -3,222 -4,307 -6,564 -9,950 -11,138 -10,633 税费 -10,943 -24 -224 -519 -818 -1,830 -3,645 -3,881 累计现金流量 － -36,975 -70,762 -73,354 -146,759 -187,271 -178,607 -146,981 本报告是严格保密的。 * 中期需向银行借亿元，地产的销售回现可用于偿还部分贷款，预计至2015年尚有亿银行贷款待偿还 合计 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 资金来源 387,828 37,443 38,577 11,579 89,163 73,573 66,595 70,899 经营活动产生的现金来源 200,328 443 4,077 9,579 15,163 33,573 66,595 70,899 销售收入 68,017 0 0 0 0 11,344 31,572 25,101 经营收入 132,311 443 4,077 9,579 15,163 22,228 35,023 45,798 筹资活动产生的现金来源 187,500 37,000 34,500 2000 74,000 40,000 0 0 银行借款 187,500 37,000 34,500 2000 74,000 40,000 0 0 资金运用 325,857 37,417 37,864 12,230 88,508 74,085 66,430 71,273 旅游开发成本投资 108,166 36,038 32,228 0 14,900 17,500 7,500 0 经营成本 70,192 256 2,190 5,255 8,391 12,219 18,099 23,783 地产开发成本 51,198 0 0 0 19,249 15,975 15,975 0 销售费用 1,020 0 0 0 0 170 474 377 税费 10,943 24 224 519 818 1,830 3,645 3,881 借款本金偿还 49,500 0 0 0 0 0 8,500 32,000 借款利息支付(财务费用) 34,838 1,099 3,222 4,307 6,564 9,950 11,138 10633 盈余资金 19 25 713 -651 655 -513 165 -374 累计盈余资金 － 25 738 87 229 229 393 19 本报告是严格保密的。 累计资金缺口近15亿，交旅集团掌控了约万亩未开发用地 -15亿 资金缺口 2000亩 度假物业用地 9000亩 综合开发用地 本报告是严格保密的。 中期整体形象： 面向全国的旅游度假目的地 彭水县城 龚滩 思渠 万木 沿河 鞍子苗寨 大唐电站 阿依河 红花村 麻阳河 候渡坪 神龙谷 洪渡 桃花 马鞍城 产品体系 地域特色 民俗文化 娱乐体验 龚滩古镇 洪渡古镇 ..... 大唐电站 乌江画廊游览轴线 阿蓬江山水实景演出 鞍子苗寨 桃花水上娱乐中心 ..... 阿依河漂流 休闲度假 马鞍城高尔夫 红花村度假区 自然景观 麻阳河 侯渡坪 ..... ..... 阿蓬江 ..... 神龙谷探险项目 .... 阿蓬江画舫游船 大唐度假区 阿依河度假区 阿蓬江游艇会 ...... 远期（8-15年）发展策略。 4 用地建议 功能建议 客户定位 本报告是严格保密的。 「远期发展愿景」完善区域配套设施，满足旅游、度假、娱乐、生活等功能的融合，形成具有国际影响力的综合性旅游度假区 龚滩 乌江画廊旅游度假区 阿依河 大唐 电站 侯渡坪 鞍子 苗寨 麻阳河 彭水县 沿河县 桃花村 阿蓬江 马鞍城 洪渡 古镇 神龙谷 万木 石盘乡 红花村 秀水 张家界 凤凰 古城 黔江 小南海 仙女山 金佛山 梵净山 本报告是严格保密的。 【景区发展】乌江画廊成为国内著名旅游度假区，游客范围扩大到全国，初具国际影响力与知名度 形成三个梯层的游客圈： －成渝核心来源地 －周边省市次级来源地 －国内以及国际外围来源地 发展阶段 景区发展 游客范围 综合型景区发展初显雏形 旅游景区到度假景区的过渡趋势形成 成为渝东南旅游圈的代表,带动周边景区的发展 乌江画廊 张家界 黔江小南海 仙女山 金佛山 凤凰 梵净山 秀山 …… 渝东南旅游圈示意图 观光旅游 旅游度假 综合度假 本报告是严格保密的。 经过不断的演变升级，第三阶段游客的休闲度假需求放大，观光游览的比例下降 观光娱乐 商务休闲 投资度假 来自于成渝都市圈游客 以沿海三大经济圈为主的全国游客 核心来源 次级来源 外围来源 观光娱乐 商务休闲 投资度假 观光娱乐 商务休闲 投资度假 远期 中期 初期 周边省市以及景区联动带来的游客 本报告是严格保密的。 本阶段重点打造配套设施，以满足休闲度假的需求，并完善综合旅游度假区产品体系 综合旅游度假区产品体系 观光游玩类 参与体验类 休闲度假类 麻阳河 候渡坪 乌江山水 鞍子苗寨 大唐电站 神龙谷 阿依河漂流 游船 高尔夫 桃花水上活动 依托资源 依托产品 高尔夫度假 阿依河度假 红花村酒店群及度假村 龚滩度假村 古镇 石盘乡综合度假区 秀水综合度假村 阿蓬江水上活动 第三阶段重点打造 前期具备良好基础 打造设施齐备、风景秀美、人文资源丰富的度假村，实现旅游和度假的相互促进： －度假区依靠旅游景区的吸引力， －而度假区的发展又增大旅游区的吸引力。 择机打造 红花山水实景 本报告是严格保密的。 【用地建议—龚滩镇】新建镇区北部用地旅游度假村项目建议 地块特征： 地块占地约400亩，是临近古镇最可利用的一块可建设用地，现状规划为建设用地，拟作为综合度假开发及古镇配套用地； 地块地貌相对平缓，综合分析地质特征，可建设多层及别墅建筑； 地块景观占据古镇最佳位置，连接古镇与新镇，俯瞰古镇全貌与乌江景观； 与古镇及酒店设施综合配套，形成龚滩核心区完善的度假设施； 项目建议： 建议度假村综合项目，建筑以别墅及多层建筑为主要形式，功能为产权公寓及度假别墅； 龚滩度假用地 可建设用地约200亩 龚滩古镇 龚滩古镇区 龚滩规划新镇区 本报告是严格保密的。 【用地建议—红花村】游艇俱乐部、酒店群及游艇会所社区项目建议 地块特征： 占地约2000亩，中期已开发了100亩酒店用地以及400亩度假物业用地，目前还有1500亩可开发空间； 为龚滩镇近距离内地块最完整、利用条件最好、景观较佳的发展用地；拟作为最大化接受龚滩辐射与带动及乌江旅游深度开发的重点项目用地； 地块居阿彭江口位置，与周边景点、项目具有良好的联动关系。 规划建议： 3 2 6 5 可建设用地约1500亩 红花综合用地 4 1 北 龚滩古镇 乌 江 阿 蓬 江 7 区位示意 本报告是严格保密的。 【用地建议—马鞍城高尔夫】依托高尔夫度假设施及乌江景观，开发高尔夫度假物业，树立区域的高端价值 龚滩古镇 马鞍城 用地情况 地块选择：——马鞍城西北部 占地约2000亩，其中1500亩用于建设高尔夫及相关配套，500亩用于物业开发； 距龚滩古镇约5公里，海拔约800米的山坡和谷地； 地块地貌相对平缓，综合分析地质特征，可建设多层公寓及别墅建筑； 地块可俯瞰古镇全貌与乌江景观； 产品开发方向建议——高尔夫度假公寓及别墅 依托马鞍城高尔夫度假设施及景观打造高尔夫度假物业，与古镇、红花水上运动中心、桃花酒店群等形成综合配套，完善以龚滩为中心的一级度假节点，奠定区域的高端价值； 功能：长期度假居住、投资 开发规模：物业占地500亩，建议容积率，建筑面积约10万平米。 马鞍城 本报告是严格保密的。 【用地建议—阿依河】开发度假养生社区 地块特征 面积约2平方公里； 阿依河资源特征不仅为漂流特色，综合体现为以喀斯特地貌为主的观光型、探险型、休闲型、民俗体验型河谷风景区； 地块为阿依河漂流后续延展项目，项目依托阿依河构成资源吸引力； 母子溪拥有优良的生态环境条件与峡谷景观资源。 功能定位 阿依河提升与再造：作为阿依河后续发展用地，配套阿依河漂流打造相对独立旅游目的地体系，为旅游者提供综合旅游服务，提升阿依河旅游产品； 项目策划 旅游酒店、度假公寓、乡村体验等度假型旅游产品； 河谷休闲、生态体验、汽车度假营地等配套旅游服务项目； 阿依河 本报告是严格保密的。 【用地建议—石盘乡】山顶处面临乌江约3平方公里平坦草场，地块作为旅游度假综合用地 地块特征 面积约3平方公里； 为乌江旅游现状彭水段较为稀缺的成片状可开发用地； 俯瞰乌江景观； 山谷用地，景观及生态环境优越； 临近大唐电站与阿依河漂流，受周边旅游景点客源辐射与带动，拥有旅游发展区域环境； 限制条件 交通可达性，期待远期交通可进入性较大改善； 地形复杂，用地条件受限制，对项目设计与布局要求较高； 石盘乡 本报告是严格保密的。 【用地建议—石盘乡】构建石盘乡相对独立休闲度假旅游项目体系 时尚、运动、完善配套体系动感旅游度假地 项目策划 山地高尔夫，通过高尔夫驱动区域旅游开发，形成特色高尔夫旅游领地，并与马鞍城高尔夫形成联合优势； 野战、山地自行车、定向运动、跑马等山地运动休闲项目； 山地酒店，集商务、会议、度假功能于一体； 山地度假村、产权公寓、商务会所、服务中心等配套项目。 本报告是严格保密的。 【用地建议—清泉乡】秀水村旅游度假用地综合开发建议 地块特征： 占地约1平方公里，临近乌江岸边，为乌江清泉段用地条件较好地块，拟作为清泉节点重要旅游开发用地； 地块内乡村特色旅游资源在乌江沿线具有差异化特色与规模吸引力； 从从游线距离角度考虑，秀水具有成为旅游节点外部条件； 规划建议： 用地平衡 5 2 3 可建设用地约1500亩 秀水度假用地 4 1 北 区位示意 清泉乡 乌江画廊的未来…… 5 本报告是严格保密的。 【大旅游产业】形成大旅游产品体系，促进当地经济的发展 吃 带动当地餐饮，尤其是具有苗土风情的特色餐饮的发展 住 行 游 购 娱 促进酒店住宿、度假物业、房地产的快速发展，吸引人气 促进水、陆(公路/铁路)、空立体的内外交通体系的完善 完善的综合性的旅游度假产品体系，创造旅游收入 带动民俗食品加工、民族特色工艺品制造等产业的发展 促进当地民歌、民舞等民俗娱乐活动的发展和开放 从多个方面聚集人气、促进就业、推动当地经济的发展 本报告是严格保密的。 【区域带动】至2015年，景区社会旅游收入实现80亿元，拉动社会就业万人，GDP贡献率40－50％ 旅游业拉动效应 世界旅游组织作出的测算，旅游业每直接收入1元，会给国民经济相关行业带来元增值效益。西方发达国家通常为7元，在中国为5元。 本报告是严格保密的。 大旅游圈的构建：融合、借助—→整合、协同—→引领、带动 乌江画廊的开发将建立起张家界-凤凰古城-梵净山-乌江画廊的区域旅游环线，形成渝湘黔相互促进、相互依托的大旅游体系； 形成空间中心区域，将各方旅游资源联系起来，成为首要目的地与集散中心，形成区域“黄金纽带”； 以旅游开发为启动，带动落后的渝东南片区经济发展，促进就业与产业转型，为“南翼”注入发展动力。 乌江画廊 张家界 凤凰 梵净山 小南海 山水都市 仙女山 金佛山 乌江画廊的开发将形成“黄金纽带”，促进区域旅游资源的整合，带动“南翼”迅速发展 风险分析及建议。 6 本报告是严格保密的。 【风险1】行政权属复杂与利益主体多的风险 建立景区统一的管理机制与体制，建议统一的行政协调机制平衡各行政主体关系； 统一控制游船，游船为景区进入及经营管理的关键要素，决定能否把控景区整体经营秩序； 建立与沿线相关景区（点）的联动关系及利益协调关系，以提高景区整体竞争力为目的，互利互盈； 建立与沿线社区及居民的良好关系，确立社区参与的原则与方式，增加本地就业，适当吸引本地人参与管理，建立景区管理的基层保障； 前期即控制可进行旅游开发的地块，确保景区可持续开发空间的同时，保障了景区与地方政府协调过程中利益地位。 跨省三县交界： 项目涵盖了两省市三个县级单位及大唐电站，行政辖区关系相对复杂，资源分散，为产品设计及经营管理带来风险 旅游经营主体： 项目所辖景区景点众多，少数项目在经营中，存在大小不同的经营主体，乌江同时存在船运经营，这些都需要在后续开发中给予充分考虑 社区利益主体： 景区内现状大量原住人口，并以少数民族为主体，人口为景区增加特色吸引力及劳动力等支持的同时，增加了景区的管理风险 对策建议1 本报告是严格保密的。 【风险2】土地利用与物业销售的风险 建立节点与组团式的开发模式，将地块相对向主要节点集中，在节点范围内，由分散地块构成开发组团，建立之间的联系，逐级开发； 因地制宜，开发与地貌景观相一致的物业类型，发挥地貌优势，宜精不宜泛，开发精品项目； 控制拿地成本，建立项目成本优势； 增加地块勘测成本，增加基础设施投入，改善用地条件，增加环境景观，开发特色项目； 增强旅游开发的带动效应，增加项目的市场成熟度，逐步建立景区销售物业的市场基础。 地貌复杂，地块分散： 项目地域狭长，两岸地貌壮美多变化，带来景观丰富的同时，增加了旅游开发复杂程度，造成地块分散，狭小 地块建设条件复杂： 项目范围属喀斯特岩溶地貌，两岸多滑坡体及岩层地貌，建设条件存在可建设性与投入风险 物业销售存在市场风险： 项目地相对大都市属物业相对陌生区域，其开发具有市场风险 对策建议2 本报告是严格保密的。 【风险3】环境保护与资源开发的风险 选择性抢救有价值的资源，如地面构筑物等，有条件恢复部分有价值的人文景观，如纤道等，与政府统一协商增加对资源保护的投入，如古镇的保护； 根据资源环境的变化，设计创新旅游产品，开发适合新资源条件的旅游项目，如游船、水上项目、印象乌江等； 增进与地方政府的沟通与协商，严格控制景区影响范围的污染项目，尤其是对环境具有重大影响的项目，同时通过有效控制可开发地块及开发节奏限制不利项目进入； 通过政府等方面影响两岸风貌的变化，建立统一协调的发展体制。 水位提升，古镇搬迁： 电站的修建与运行，水位的提升，一方面增加了景区的人文资源与可进入性，另一方面确很大程度改变了景区的资源形态，纤道的消失，水流的平缓，古镇新貌都将带来资源吸引力下降的风险 地方发展，污染项目： 发展是硬道理，地方在大发展旅游项目的同时，其它如污染性项目都有可能进入景区影响范围，带来环境风险 两岸风貌： 两岸的经济发展带来原生态风貌改变的风险 对策建议3 本报告是严格保密的。 汇报结束，谢谢！