成都华联（集团）
Chengdu Hualian（Group） 比华利花园经济分析（一）
比华利花园经济分析（一）
受限条件：
1、资料的不完整性
2、地块的详尽踏勘结果
3、周边的楼盘的参考性和对比性意见
4、审慎性考虑
第一部分 主要技术指标计算与建设标准
所得规划指标依据土地挂牌文件和规划要点的陈述，所不明细部分进行了概算处理。
一、总体用地平衡
用地构成
分项面积
用地面积
（m2）
比例
（%）
分 项
面积（m2）
1
城市代征地
1、城市道路
2、城市绿地
2
居住区用地
1、住宅用地
2、养老院
3、公共服务设施
4、农贸市场
规划总用地
100
二、居住区用地平衡
用地构成
分项面积
用地面积
（㎡）
比例
（%）
分 项
面积（㎡）
1
住宅用地
2
配套公建用地
A、养老院
B、公共服务设施
C、农贸市场
3
道路及车场用地
A、小区道路
B、停车场
4
公共绿地
A、集中绿地
B、其他公共绿地
居住区用地
100
三、居住区建筑面积指标
建筑构成
分项指标
分类面积
(m2)
比例
（%）
容积率
分 项
面积(m2)
1
居住区配套
建筑面积
1、服务设施
（1）商业服务
6204
7604
（2）管理用房
400
（3）会 所
1000
2、养老院
6300
3、农贸市场
6029
2
4、地下停车库
52000
2
住宅总建筑面积
355705
370705
4
3
底层商铺总面积
15000
居住区总建筑面积
442638
100
四、住宅建筑面积指标（含地下建筑）
建筑构成
栋数
建筑面积
功能面积
面积(m2)
比例(%)
分项
面积（m2）
1
多层底框商住楼
10
60000
底层商铺
15000
住宅
45000
2
高层住宅楼
40
330705
住宅
310705
地下车库
20000
3
全框综合楼
3
13633
农贸市场
6029
公共服务设施
7604
4
底下车库
10
32000
地下车库
32000
5
砖混住房
2
6300
养老院用房
6300
合 计
442638
100
442638
五、建筑面积户型、间数指标
建 筑 构 成
套、间数
建筑面积（m2）
比例（%）
套数
间数
1
套二型80-90 m2住宅
775
2
69750
2
套三型100-130 m2住宅
1950
3
243750
3
套三型130-160 m2住宅
275
3
42205
4
底层商铺（30-60 M2）
300
15000
合 计
3000
370705
（355705）
六、结构：
建筑结构安全为一级、抗震设防裂度为七度，全部采用现浇钢筋混凝土结构。
七、装修标准：
1、室内部分 入户门： 钢质防盗门
窗 户：中空玻璃塑钢窗
阳 台：钢质扶手、栏杆
天 花：水泥砂浆抹面、刮腻子
墙 面：水泥砂浆抹面、刮腻子
地 面：水泥砂浆地坪
厨房、卫生间：天花、墙面水泥砂浆抹面；地面水泥砂浆地坪
水电设施：电视、电话、光纤、宽带、水电到户
2、公共部分
外 墙：保温材料与外墙涂料（氟碳漆）相结合
楼梯间扶手、栏杆：钢质扶手、栏杆
天 花：水泥砂浆抹面、刮腻子、乳胶漆罩面
墙 面：水泥砂浆抹面、刮腻子、乳胶漆罩面
地 面：石材铺贴与防滑地砖相结合
第二部分 开发成本（投入）预测分析
一 、项目开发成本（投入）预测分析的主要依据
1、项目策划定位的主要内容和项目建设内容
2、按照项目建设标准的要求进行估算单位成本价。
3、参照成都市建筑市场现行造价行情及建材价格行情进行概算处理。
4、依据规划设计方案要点作如下概算处理。
5、参照本公司工程部提供的开发经验数据进行汇总概算处理。
二、开发成本预测分析表
费用项目名称
设定单位
成本(元)
工程量
(计算基数)
工程量
(单位)
合计 (万元)
备 注
一、土地成本
1
土地出让金
2
土地转让费
170万元/亩
亩
按净地价
3
拆迁补偿费
4
红线外市政工程费
5
其他费用
二、前期费用
1
勘察放线费用
2
442638
m2
2
规划设计费
15
442638
m2
3
报批报建费
140
442638
m2
4
造价咨询服务费
‰
万元
费用项目名称
设定单位
成本(元)
工程量
(计算基数)
工程量
(单位)
合计 (万元)
备 注
5
工程监理费
3元/ m2
442638
m2
6
前期工程费
%
万元
三、建安工程成本
2-4-1
临时用水
2-4-2
临时用电
2-4-3
临时道路
2-4-4
平整场地
1
基础设施费
2-5-1
临时围墙围板
2-5-2
临时办公室
(1)
室外给水管网
8元/ m2
442638
m2
(2)
室外排水管网
10元/ m2
442638
m2
(3)
变供电系统和室外电缆工程
1100元/KVA
13200
KVA
(4)
室外弱电管网
12元/㎡
442638
公共区域监控
(5)
室外燃气管网
3200元/户
3000
户
(6)
室外采暖管网
/
/
/
(7)
小区道路工程
160元/ m2
20166
m2
(8)
小区地面停车场
120元/ m2
m2
(9)
水泵房设备及安装
/
/
/
已计入单体建筑成本
(10)
消防设备及安装
8元/ m2
442638
m2
(11)
桥梁工程
/
/
/
已计入环境造价
2
环境
(1)
一般绿化
280元/ m2
m2
(2)
集中绿化
250元/ m2
m2
含大型水景、主题公园
(3)
景观围墙
250元/m
3180
m2
费用项目名称
设定单位
成本(元)
工程量
(计算基数)
工程量
(单位)
合计 (万元)
备 注
(4)
室外环境照明
8元/ m2
442638
m2
(5)
泛光照明
5元/ m2
442638
m2
(6)
环境水系统
280元/ m2
6000
m2
含配套设备、设施
(7)
其他
4元/ m2
442638
m2
3
配套设施
(1)
公共服务（会所）
1400元/ m2
7604
m2
含装饰
(2)
游泳池3000
3000元/ m2
1200
m2
（3）
体育运动设施
2000元/ m2
2500
m2
4
建筑单体成本
(1)
底框商住楼
800元/ m2
60000
m2
(2)
全框高层电梯
1150元/ m2
330705
m2
含电梯、消防、监控
（3）
养老院
800元/ m2
6300
m2
（4）
农贸市场
1450元/ m2
6029
m2
(5)
地下汽车库
1250元/ m2
32000
m2
四、开发间接费
1
现场驻地办公费用
‰
元
2
物业管理维修基金
33元/ m2
111933
m2
元/ m2
330705
m2
3
预备费
2%
万元
开发成本合计
说明：开发成本合计万元，平方米成本均价元。
第三部分 销售收入（产值）预测分析
一、项目周边主要楼盘销售情况汇总
项目名称
万科魅力之城
蓝谷地
雅郡
卓锦城
项目位置
三环路外侧大观立交桥旁
三环路娇子立交桥内侧
成龙路川师南大门对面
三环路娇子立交桥外侧
占地面积
600多亩
306亩
80亩
900多亩
总建筑面积
112万m2
52万m2
10万m2
100万m2左右
项目名称
万科魅力之城
蓝谷地
雅郡
卓锦城
建筑形态
多层、小高层、高层
小高层
多层
多层、小高层、高层
主力户型
80-200 m2
80-200 m2
80-220 m2
90-200m2
价格
小高层3600元/ m2
多层4500元/ m2
预计3500元/ m2
均价3800元/ m2
电梯均价3200元/ m2
多层3500-4500元/ m2
二、项目销售总收入测算
1、产品销售均价评估
根据对周边楼盘的调查和分析，加之对市场的判断和预期，我们对本项目各类业态的销售均价在留有余地的条件下作如下保守评估：
（1）多层住宅花园洋房每平方米均价为元；
（2）高层电梯住宅每平方米均价为元；
（3）商铺每平方米折合均价为元；
（4）养老院每平方米折合折算均价为元；
（5）农贸市场每平方米均价为3500元；
（6）地下汽车库按每个车位平均售价8万元；
（7）物管用房按每平方米元分摊；
（8）会所按每平方米折价；
（9）商业服务用房按每平方米4000元折价。
2、本项目可实现的销售总收入
物业类型
销售均价
（元/m2）
建筑面积
(m2)
合计
（万元）
备注
1
高层电梯住宅
310705
2
多层住宅
45000
3
养老院
6300
剩余物业可租赁、销售
4
农贸市场
6029
5
会所
1000
剩余物业可租赁
6
管理用房分摊
400
7
商铺
15000
8
地下车库
8万/个
1500个
剩余物业可租赁、销售
9
商业服务用房
6204
合计
390638
（442638）
说明：可实现销售总收入万元，每平方销售均价元。
第四部分 经济测算和风险分析
一、项目经济效益测算
鉴于对该地块的开发档期及重大影响的不确定考虑，仅作静态的考虑和项目未作分期开发销售考虑。
名 称
项目金额
（万元）
比例（%）
备 注
1、总收入（含剩余物业）
100
（1）可实现销售收入
（2）剩余物业
含地下车库、养老院、会所
2、总成本
100
（1）地价总额
（2）总建筑成本
（3）费用
销售费用
按可实现销售收入％计
集团公司管理费用
按可实现销售收入1‰计
手续、办证费
按可实现销售收入5‰计
（4）资金利息
按投入3亿元、平均占用2年，年利率7%计
（5）税金
按可实现销售收入的％
3、净利润（不含剩余物业）
不含剩余物业
总利润（含剩余物业）
含剩余物业
4、销售利润率
含剩余物业
成本利润率
含剩余物业
说明：总利润和净利润均为所得税前利润。
二、风险分析
1、市场风险
本项目位于三环路以内、老成渝公路一侧，新改造后的老成渝公路逐渐演变成居住、购物、休闲、时尚中心，比华利花园定位于高档住宅小区与局部复合地产，在一定程度上强化了改造后的区域定位，将市场容量的风险降至最低。
2、土地价格风险
根据当前土地的市场行情（三环路以外的地块价位已经涨至177万元/亩以上），同等位置土地经招拍挂地价均达180万元/亩以上，此地价是非常合理的。况且成都市三环路以内可供成片开发的土地所剩不多，加之项目位于近期媒体炒作的“中产城东”的区域内。所以，此地价具有很大的升值潜力。
3、销售价格风险
目前成都市城东三环路以内的多层住宅售价平均超过3500元/m2以上，而且供不应求，商业用房售价超过8000元/ m2以上，销售走势十分看好。况且，本项目地处川师大区域，无论地理位置、交通、配套设施、治安现状在成都市均属一流，楼盘绝对不会积压，因此我们对此项目的定价合理，有上涨的空间，完全可以消化各种不利因素。
4、造价成本风险
在房地产开发中，项目建设成本一般估算比较结合实际。近年来，建筑市场及建材市场供大于求，工程直接费近年内不可能有较大变化。我们运用航母效应、大项目、大手笔、大手法集中选定施工队伍及选定建材，比小项目的建设造价成本和建材成本单价最低要减少2%，有利于控制工程造价成本。
5、销售周期风险
根据市场调查，在成都市城东三环路年以内的楼盘，无论铺面、商业用房、住宅的销售前景十分看好，一般走势不错，项目一般主体封顶开盘后销售就过半。所以，我们测算24个月时间内结盘，给销售留足了时间、空间，其风险相对较小。
从上述风险分析，本项目具有很强的抗风险性。
第五部分 结 论
一、该项目在目前所估计指标范围内存在较大的利润空间。
二、该项目运作的关键在于提升广大投资者对小高层电梯房的认同感以及商业用房的品质和宣传效果，取得投资者和经营企业的认同；在房地产利好形势的驱动下一定会取得成功。
三、项目理论静态分析和财务分析是可行的，而且是具有很强的抗风险性的房地产项目。
成都华联（集团）总工办
2005年8月
PAGE 7
第 PAGE 9 页 共 NUMPAGES 12 页
