房地产开发我国房地产企业资产规模估算黄硕张红周鹏清华大学建设管理系根据中国证监会制订的产业分类标准，我国二、我国房地产企业资产规模估算房地产企业可分为房地产开发企业、物业管理企1.我国房地产开发企业总资产值估算业和房地产中介服务企业。由于2009年的统计（1）估算2009年我国房地产开发企业总数数据尚未公布，本文使用2004-2008年的统计数根据2004-2008年房地产开发企业总数，利据对以上三类房地产企业总资产值进行估算，加用趋势移动平均法，令移动长度为2，计算各年总得到2009年我国房地产企业资产规模，并与企业总数的一次移动平均值m(1)t和二次移动平同期房地产上市公司的资产规模进行比较。估算均值m(2)t，如表1所示。所用基础数据除特殊说明外均来自2005-2009估算2009年房地产开发企业总数A2009的公年的《中国统计年鉴》和《中国房地产统计年鉴》。式，如式（1）所示：一、我国房地产企业资产规模估算步骤1)(2)估算我国房地产企业资产规模的基本步骤2009=(2(2008-(2)2008)+2((1)2008-2008)n-1是：=4(1)(2)2008-32008式（1）1.根据2004-2008年的数据，采用趋势移动将表1的数值代入式（1），可计算得出2009平均法估算2009年房地产企业总数。年房地产开发企业总数是96679。2.利用2004年的数据推算2009年各级或各（2）推算2009年我国各资质等级房地产开类（房地产中介服务企业按投资来源进行分类）房发企业数量地产企业数量。首先统计2004年各级房地产企2004年各资质等级房地产开发企业数量及业数量并计算各级企业数量占企业总数的比例；其占企业总数比例Xi,如表2所示。然后用步骤1估算出的2009年房地产企业总数假设Xi不变，用估算出的2009年房地产开乘以该比例，得到2009年各级或各类房地产企发企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质业数量。等级的房地产开发企业数量，如表3所示。3.利用2004年房地产企业平均资产值、2004年（3）推算2009年我国各资质等级房地产开发和2009年房地产上市公司平均资产值、2004-2008企业平均资产值年在管房屋建筑面积年均增速及代理销售建筑首先，计算2004年各资质等级企业与一级面积年均增速，推算得到2009年各级或各类房企业平均资产值的比值Pi，如表4所示。地产企业的平均资产值。其次，计算2004年一级房地产开发企业与4.将步骤2推算出的各级或各类企业数量房地产上市公司平均资产值的比值Q，如表5所与步骤3估算出的各级或各类企业的平均资产示。值分别相乘并加总得到2009年房地产企业的总再次，由《2010中国房地产上市公司TOP10资产值。研究报告》查得2009年房地产上市公司的平均上半月刊·综合版59췲랽쫽뻝PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
房地产开发资产值是亿元。假设Q不变，用这个平均（1）。同理，根据表8的数值，可推算出2009年物资产值与Q相乘，得出2009年一级房地产开发业管理企业总数是65087个。企业的平均资产值是亿元。（2）推算2009年我国各资质等级物业管理最后，假设Pi不变，用2009年一级房地产开企业数量发企业的平均资产值与Pi相乘，推算出2009年各2004年各资质等级物业管理企业数量及其资质等级房地产开发企业的平均资产值，如表6所占企业总数比例X，如表9所示。示。假设X不变，用估算出的2009年物业管理（4）计算2009年我国房地产开发企业总资产企业总数乘以X，则可推算出2009年各资质等值级的物业管理企业数量，如表10所示。将表3的各资质等级企业的数量与表6中各（3）推算2009年我国各资质等级物业管理级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年企业平均资产值我国房地产开发企业总资产值，如表7所示。2004年各资质等级物业管理企业平均资产2.我国物业管理企业总资产值估算值，如表11所示。（1）估算2009年我国物业管理企业总数在管房屋建筑面积是衡量物业管理企业资根据2004-2008年物业管理企业总数，计算产规模的主要指标。本文用在管房屋建筑面积年各年企业总数的移动平均值，如表8所示。均增速近似替代物业管理企业资产年均增速M。估算2009年物业管理企业总数的公式同式由相关研究报告查得2004-2008年在管房表1：2004-2008年房地产开发企业总数及其移动平均值年份20042005200620072008企业总数（个）5924256290587106251887562m(1)t\57766575006061475040m(2)t\\576335905767827表2：2004年各资质等级房地产开发企业数量和Xi资质等级一级二级三级四级无资质合计企业数量（个）%%%%%%表3：2009年各资质等级房地产开发企业数量推算值资质等级一级二级三级四级无资质企业数量（个）8686520289492044639896表4：2004年各资质等级房地产开发企业平均资产值和Pi资质等级一级二级三级四级无资质企业平均资产值（亿元）表5：2004年一级房地产开发企业及房地产上市公司平均资产值和Q一级房地产开发企业房地产上市公司Q企业平均资产值（亿元）*注：*来自《2005中国房地产上市公司10强研究报告》上半月刊·综合版췲랽쫽뻝PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
房地产开发表6：2009年各资质等级房地产开发企业平均资产值推算值资质等级一级二级三级四级无资质企业平均资产值（亿元）表7：2009年我国房地产开发企业总资产值资质等级一级二级三级四级无资质合计企业总资产值（亿元）30144624988276322381125190322977表8：2004-2008年物业管理企业总数及其移动平均值年份20042005200620072008企业总数（个）3168238363450445172558406m(1)t\35023417044838555066m(2)t\\383634504451725表9：2004年各资质等级物业管理企业数量和X资质等级一级二级三级无资质合计企业数量（个）%%%%%表10：2009年各资质等级物业管理企业数量推算值资质等级一级二级三级无资质企业数量（个）73329322858532837表11：2004年各资质物业管理企业平均资产值资质等级一级二级三级无资质企业数量（个）表12：2009年各资质等级物业管理企业平均资产值推算值资质等级一级二级三级无资质企业平均资产值（亿元）表13：2009年我国物业管理企业总资产值资质等级一级二级三级无资质合计企业总资产值（亿元）457795122564168940108671屋建筑面积年均增速是%。假设M不变，用3.我国房地产中介服务企业总资产值估算2004年各资质等级物业管理企业平均资产值和（1）估算2009年我国房地产中介服务企业M（%）进行推算，得到2009年各资质等级物总数业管理企业的平均资产值，如表12所示。根据2004-2008年房地产中介服务企业总数，（4）计算2009年我国物业管理企业总资产值计算各年企业总数的移动平均值，如表14所示。将表10的各资质等级企业的数量与表12的估算2009年房地产中介服务企业总数的公各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009式同式（1）。同理，根据表14的数值，可计算得出年我国物业管理企业总资产值，如表13所示。2009年房地产中介服务企业总数是63640个。上半月刊·综合版61췲랽쫽뻝PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
房地产开发表14：2004-2008年房地产中介服务企业总数及其移动平均值年份20042005200620072008企业总数（个）2004028760374804620054920m(1)t\24400331204184050560m(2)t\\287603748046200表15：2004年各投资来源房地产中介服务企业数量和Xi投资来源内资外资合计企业数量（个）%%%表16：2009年各投资来源房地产中介服务企业数量推算值投资来源内资外资企业数量（个）626141026表17：2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值投资来源内资外资企业平均资产值（亿元）表18：2009年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值推算值投资来源内资外资企业平均资产值（亿元）表19：2009年我国房地产中介服务企业总资产值投资来源内资外资合计企业总资产值（亿元）25633942957表20：2009年我国房地产企业资产规模企业类别房地产开发企业物业管理企业房地产中介服务企业房地产企业总资产值（亿元）3229771086712957434605平均资产值（亿元）（2）推算2009年我国各投资来源房地产中均资产值如表17所示。介服务企业数量代理销售建筑面积是衡量房地产中介服务企2004年各投资来源房地产中介服务企业数业资产规模的重要指标。本文用代理销售建筑面量及其占企业总数比例Xi，如表15所示。积年均增速近似替代房地产中介服务企业资产假设X不变，用估算出的2009年房地产中年均增速N。介服务企业总数乘以X，则可推算出2009年各由《2009中国房地产百强企业研究报告》查投资来源房地产中介服务企业数量，如表16所得2004-2008年代理销售建筑面积年均增速是示。%。假设N不变，用2004年各投资来源房地（3）推算2009年我国各投资来源房地产中介产中介服务企业平均资产值和房地产中介服务服务企业平均资产值企业资产年均增速N（%）进行推算，得到2004年各投资来源房地产中介服务企业平2009年各投资来源房地产中介服务企业的平均上半月刊·综合版췲랽쫽뻝PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
房地产开发调控新政下上市房企应对策略评析刘卫卫上海易居房地产研究院一、新政后上市房企的应对策略表现特征本暂停，于是部分房企只能取消定向增发的念2010年第一季度房地产市场的过快发展，头，转向信托融资。房企股权融资大门依然紧闭，直接导致4月份房地产调控政策的密集出台，沪使得嗷嗷待哺等待资金的公司一筹莫展（见表深港三地的上市房企面临新的挑战，纷纷采取不1）。同策略予以应对，主要表现有以下三个特征。二是银行商业贷款逐步收紧。根据国家统计1.融资渠道遭遇不畅，信托融资成主要方式局数据：2010年前三季度，房地产开发企业本年一是证券市场融资大门关闭。作为典型的资资金来源50504亿元，同比增长%。其中，国金密集型行业，房地产公司对于资金有着极大的内贷款9398亿元，增长%，增速较第一季度渴求。然而，随着房地产被列为重点调控的对象，的%回落近17个百分点；自筹资金19123这些公司的再融资方案便如同石沉大海，难以得亿元，增长%；其他资金21531亿元，增长到证监会的通过。根据规定，房地产企业要在资%。在其他资金中，定金及预收款12185亿本市场上进行新股发行、定向增发、重组、借壳，元，增长%；个人按揭贷款6391亿元，增长证监会在审查时需要听取国土部门的意见，如有%，这两项分别较一季度的%和%囤地等行为，不予放行。据统计，2009年至2010大幅回落，可见银行的开发信贷和消费信贷增速年前三季度有逾40家上市房企公布了增发预均出现收紧的态势。案，没有一家成功从资本市场获得融资。随着市三是信托资金成为新的方向。房地产调控以场的调整，许多企业股价已经跌破增发价，审查来，房地产企业融资渠道出现了较大的变化。在监管趋于严格，再融资难以开闸，增发再融资基银行贷款收紧，企业债、证券市场再融资大门紧资产值，如表18所示。产规模是434605亿元。其中，房地产开发企业、（4）计算2009年我国房地产中介服务企业物业管理企业和房地产中介服务企业总资产值总资产值分别占我国房地产企业资产规模的%，%将表16中的各投资来源企业的数量与表和%。这表明房地产开发企业的总资产值占我18的各投资来源企业的平均资产值分别相乘，国房地产企业资产规模的绝大部分。2.房地产开发得到2009年我国房地产中介服务企业总资产企业、物业管理企业和房地产中介服务企业的平均值，如表19所示。资产值分别是亿元、亿元和亿元。三、我国房地产企业资产规模估算这说明，从企业个体的角度来看，在三类房地产企将表7、表13和表19的数值加总得到2009业中，房地产开发企业平均资产值最大。年我国房地产企业资产规模，如表20所示。齐婧/责任编辑由表20可知：年我国房地产企业资上半月刊·综合版63췲랽쫽뻝PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
